Conflitto competenze

La sentenza della Corte

L’esempio più eclatante che dimostra l’entità del conflitto di competenze tra Stato e Regioni in materia di turismo è senza dubbio la sentenza 80/2012 della Corte Costituzionale che ha in sostanza demolito l’intero impianto del D.Lgs. 79/2011 “codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo” (noto come Codice del Turismo) per generalizzata ed indefinita avocazione di funzioni legislative spettanti alle Regioni.

La Corte Costituzionale ha quindi riconosciuto la non competenza dello Stato in materia di organizzazione del mercato del turismo, ribadendo che tali funzioni legislative sono ad esclusivo appannaggio delle Regioni. Tuttavia il Decreto resta in vigore nelle parti rimanenti tra cui l’articolo 53 (Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche).

Non è un caso che l’articolo 53 “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” del D.Lgs. 79/2011 sia sfuggito alla scure della Corte Costituzionale. La c.d. Locazione Turistica è disciplinata dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile e dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431, pertanto, considerato che l’articolo 117 della Costituzione riserva allo Stato la potestà esclusiva in materia di ordinamento civile (quindi anche in materia di locazioni), la Corte Costituzionale ha ritenuto legittimo l’intervento normativo in tema di locazioni ad uso turistico da parte dello Stato lasciando inalterato l’articolo di legge. Le normative regionali infatti non possono in alcun modo prevalere sulle leggi nazionali in materia di diritto privato.

Il conflitto di competenze

La decisione di affidare alle Regioni l’ordinamento del mercato del turismo ha provocato inevitabilmente la proliferazione di norme locali, spesso in contrasto tra loro, con la conseguenza che sul territorio nazionale attualmente non esistono due regioni che abbiano adottato gli stessi criteri legislativi, causando una disparità di trattamento di difficile comprensione. È così che in una regione è possibile gestire un B&B solo a livello amatoriale mentre in un’altra lo si può fare solo a livello imprenditoriale; ci sono poi regioni che prevedono entrambe le formule e quelle che ne inventano altre; quelle che limitano il numero massimo degli immobili locati e quelle che prevedono la loro gestione solo in forma organizzata.

È doveroso inoltre considerare che queste normative locali hanno inevitabilmente un riflesso anche nella sfera giuridico-fiscale poiché di fatto introducono sul mercato nuovi profili fiscali che costringono l’Agenzia delle Entrate, in assenza di precise previsioni di legge in materia, ad inquadrare e a limitare tali attività attraverso la pubblicazione di note esplicative e circolari che spesso risultano in netto contrasto con le normative regionali. Un esempio tipico riguarda la gestione amatoriale delle CAV (Case e Appartamenti Vacanza), consentita solo in alcune regioni, e in particolare il numero massimo degli immobili concessi in locazione che consente di inquadrare l’attività come occasionale. Molte regioni pongono questo limite a tre, presupponendo quindi la gestione organizzata e imprenditoriale a partire dal quarto immobile locato. L’Agenzia delle entrate al contrario ha chiarito attraverso una nota esplicativa che i criteri di occasionalità e non imprenditorialità di chi effettua la locazione di immobili a fini turistici erogando servizi extra, come nel caso delle CAV amatoriali, non vengono meno con il “raggiungimento di un determinato ammontare di reddito o di compensi” poiché “costituirebbe un parametro eccessivamente arbitrario” che non può “essere assunto quale riferimento agli effetti della verifica della predetta professionalità” bensì è necessario “tener conto del numero di unità abitative concesse in locazione” e si ritiene ravvisabile l’attività di natura professionale “nell’ipotesi in cui le unità abitative locate siano di numero superiore a 2, dal momento che la concessione degli immobili con la relativa fornitura di servizi non potrebbe più essere considerata alla stregua di un’attività commerciale occasionale“.
Questi contrasti di interpretazione tra normative locali e fiscali generano confusione nell’utenza e contribuiscono ad aumentare il senso di sfiducia nei confronti del Fisco e degli Enti locali.

Ottenuta l’autonomia legislativa in materia di organizzazione del mercato del turismo, alcune Regioni hanno ritenuto poi opportuno disciplinare la locazione degli immobili ad uso turistico, di esclusiva competenza statale, travalicando in maniera grossolana le proprie funzioni legislative gettando le basi per un nuovo conflitto di competenze. Risulta del tutto lecito, trattandosi di locazioni per finalità turistiche, che le Regioni richiedano la possibilità di avere una mappatura a fini statistici del numero degli immobili locati e di poter essere a conoscenza della relativa movimentazione delle presenze, così come del resto risulta sensata, ma non del tutto legittima, la richiesta da parte di alcuni Comuni che, dietro apposita delibera, hanno preteso la riscossione della tassa di soggiorno nonostante il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 “Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale” renda soggette a tali imposte le sole persone alloggiate presso “le strutture ricettive situate sul proprio territorio” escludendo quindi le locazioni turistiche che, limitandosi alla mera cessione per brevi periodi dell’immobile senza l’erogazione di servizi accessori, non possono essere annoverate tra le strutture ricettive. Dello stesso parere gli uffici legali della Regione Toscana che in una nota del 16 Giugno dichiarano che “non sembra legittimo imporre la tassa di soggiorno a chi non è struttura ricettiva, come nel caso delle locazioni turistiche. E ciò anche nel caso in cui per l’affitto turistico ci si serva dell’intermediazione di Airbnb”. I numerosi Comuni che hanno deliberato in tal senso potrebbero quindi andare incontro ad onerosi rimborsi in assenza di una modifica alla legge, peraltro auspicabile, che includa le locazioni inferiori a 30 giorni tra i soggetti obbligati alla riscossione di tale tributo. È il caso del Comune di Firenze che non aveva fatto i conti con il Testo Unico delle leggi regionali in materia di turismo, L.R. 23 marzo 2000 n. 42, che all’articolo 57 precisa che “Non sono soggette alle disposizioni della presente legge le locazioni concluse ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”. Nel Testo Unico viene quindi riconosciuta la non competenza regionale in materia di locazioni rendendo così vana ogni possibilità di includere le locazioni turistiche nella lista delle strutture ricettive, inclusione che avrebbe permesso la riscossione del tributo locale.

Se da una parte appare quindi doverosa e lecita la richiesta da parte delle Regioni di conoscere a fini statistici la collocazione degli immobili e il numero delle persone che ivi soggiornano, dall’altra sembrano non trovare alcun fondamento normativo i numerosi vincoli regionali imposti alle locazioni turistiche volti a limitare il numero massimo degli immobili concessi in locazione e a impedire la pubblicità e la divulgazione dell’offerta sui portali di booking online.

Queste limitazioni ledono l’inalienabile diritto di ogni proprietario di immobile di poter godere (ovvero la facoltà di utilizzare o non utilizzare la cosa per trarne tutte o nessuna utilità, la cosiddetta “disposizione materiale”) e di poter disporre (ovvero la facoltà di venderla o di non venderla, di donarla, lasciarla per testamento o darla in locazione, la cosiddetta “disposizione giuridica”) del bene a suo vantaggio e a suo piacimento secondo il principio di pienezza ed esclusività previsto dal diritto di proprietà e riconosciuto dal diritto privato. I redditi percepiti dalle mere locazioni di immobili sono dichiarati dal proprietario come “redditi fondiari” per i quali non è previsto alcun limite come non è previsto alcun limite al numero di immobili che si possono possedere. Pertanto la locazione di una pluralità di immobili, se non accompagnata dall’erogazione di servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive, è lecita e il suo numero non è elemento sufficiente atto a contestare una presunta gestione organizzata e imprenditoriale dell’iniziativa. A differenza delle CAV, per le locazioni turistiche non è quindi il numero degli immobili a poter identificare la natura imprenditoriale ma l’erogazione dei servizi accessori che sono consentiti solo alle strutture ricettive autorizzate e riconosciute come tali. Al contrario, i proventi delle locazioni derivanti dalla gestione amatoriale di una CAV devono essere dichiarati come “redditi diversi” cioè frutto di attività commerciali non esercitate abitualmente che per definizione devono rispondere a criteri di occasionalità e amatorialità che non possono invece essere adottati nei confronti delle locazioni turistiche per le quali, da un punto di vista fiscale, non è ipotizzabile configurare la natura di carattere commerciale dei redditi percepiti.

In base allo stesso principio, non sembra lecito che venga contestata la presenza sui portali di booking online poiché il rapporto continuativo che si viene a creare tra piattaforma web e locatore risulterebbe contestabile solo nel caso di gestione in forma occasionale delle CAV mentre risulterebbe del tutto lecita nel caso delle locazioni per le quali è assolutamente consentita l’intermediazione delle agenzie immobiliari, tanto a livello strada quanto sul web. Booking.com e Airbnb sono piattaforme entrambe aperte all’iscrizione di appartamenti privati, senza la richiesta vincolante del possesso di una partita iva, e si occupano di promuovere e mediare per nome e per conto del proprietario le prenotazioni degli utenti in virtù di un “mandato con rappresentanza” che autorizza le piattaforme, così come qualsiasi Agenzia immobiliare, ad operare per nome e per conto del proprietario attribuendo gli effetti giuridici e tributari degli atti compiuti nella sfera giuridica del proprietario. In alcuni casi viene contestata non tanto la presenza sulle piattaforme quanto le modalità con le quali vengono presentate e classificate, come nel caso delle locazioni turistiche che spesso vengono etichettate su questi portali come Case o Appartamenti Vacanza in contrasto con molte normative regionali che vietano l’utilizzo di tali diciture senza previa autorizzazione poiché rispondono ad una particolare tipologia di struttura ricettiva. Questo equivoco nasce da un improbabile assunto che ipotizza che piattaforme internazionali che operano a livello mondiale possano tener conto delle numerose normative locali, regionali e nazionali che regolano la ricettività turistica senza neanche porsi l’interrogativo che tale dicitura possa derivare da una semplice traduzione di un banalissimo termine internazionale che identifica questo tipo di offerta turistica nel mondo “holiday Home“. Per Booking.com una casa vacanze è semplicemente un immobile locato per fini turistici, con o senza partita iva e non necessariamente un immobile che risponde alle normative locali in materia di CAV. Lo dimostra la risposta che abbiamo ricevuto dalla piattaforma interpellata in merito: “La classificazione del tipo di alloggio su Booking.com (B&B, agriturismo, casa vacanze, ecc.) viene assegnata al fine di soddisfare al meglio le aspettative dei clienti. La nostra scelta si basa sui servizi offerti dalla struttura, sulla sua ubicazione, e sui giudizi finora ricevuti, indipendentemente dalla licenza ufficiale”. Solo una miope interpretazione di chi è preposto a sanzionare tali atti può presupporre che una multinazionale del calibro di Booking.com potesse interfacciarsi in maniera così specifica con le numerose leggi locali.

Alla luce di quanto sopra esposto riteniamo che le numerose normative locali che contengono le seguenti prescrizioni siano presupposto sufficiente per ipotizzare e configurare un nuovo e inevitabile conflitto di competenze tra Stato e Regioni:

Equiparazione tra CAV e Locazioni di immobili ad uso turistico

È il caso del Comune di Milano, che nel sito Fare Impresa precisa che “Secondo la L.R. 27/2015 le locazioni turistiche sono ricomprese nelle CAV e sono soggette a tutti gli obblighi previsti con particolare riferimento all’obbligo di: comunicazione avvio attività, inserimento nel sistema turistico lombardo e nell’elenco pubblico regionale, servizi e standard qualitativi, assicurazione e prezzi e imposta di soggiorno, quest’ultima se prevista dal Comune territorialmente competente“.
Tale interpretazione non trova però fondamento nel citato testo di legge regionale che al contrario precisa che i soli obblighi in capo alle locazioni di immobili concessi per finalità turistiche sono: “la comunicazione dei flussi turistici e l’adempimento della denuncia degli ospiti in base alle indicazioni dell’autorità di pubblica sicurezza” art. 38 comma 8. Gli alloggi o porzioni degli stessi dati in locazione per finalità turistiche ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) non sono elencati nelle strutture ricettive di cui all’art. 18 della stessa legge. Quella del Comune di Milano resta pertanto una decisione arbitraria non opportunamente supportata dalla disciplina vigente.

Limitazione del numero degli appartamenti concessi in locazione

Non esistendo limiti ai “redditi fondiari“, quelli cioè derivanti dalla locazione degli immobili concessi ad uso turistico, e non esistendo normativa nazionale che limiti il diritto privato e di proprietà in tal senso, appare del tutto priva di fondamento la richiesta di limitare a tre il numero degli immobili concessi in locazione secondo la legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Queste imposizioni hanno inoltre contribuito a incrementare la già diffusa e notevole confusione tra CAV e locazioni turistiche, non tenendo conto o travisando le interpretazioni dell’Agenzia delle Entrate che si era espressa per chiarire i criteri di occasionalità e i limiti che contraddistinguono la gestione amatoriale delle CAV, cioè degli immobili concessi in locazione che contestualmente offrono e erogano servizi supplementari, senza mai fare riferimento a possibili limitazioni riguardanti la mera locazione turistica. Solo nel caso in cui questa venga effettuata in un contesto di sublocazione può essere soggetta a tali restrizioni poiché se il contratto di locazione prevede il subaffitto il locatario può infatti a sua volta concedere in locazione a terzi l’immobile con finalità turistiche. I redditi percepiti in questo caso, non saranno “redditi fondiari” ma saranno annoverati obbligatoriamente tra i “redditi diversi” di cui all’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR ed imputati regolarmente al locatario in qualità di sublocatore che affitta a terzi. Pertanto solo in presenza di “redditi diversi” la Locazione Turistica è soggetta a queste interpretazioni rilasciate dall’Agenzia delle Entrate poiché per definizione i “redditi diversi” sono frutto di attività commerciali non esercitate abitualmente e come tali devono rispondere a criteri di occasionalità come nel caso delle CAV gestite in forma amatoriale. L’articolo di legge riguardante la locazione turistica della Regione Emilia-Romagna è l’esempio più evidente di come si possa confondere e travisare in poche righe la semplice natura delle locazioni ad uso turistico attribuendo alle stesse l’obbligo di un’immotivata gestione di natura occasionale, imponendo il limite di 3 unità concesse in locazione, pretendendo la classificazione degli immobili secondo parametri alberghieri e vietando la pubblicità e la divulgazione sui portali di booking online.

Divieto di presenza sui portali di booking online

La pubblicità e la divulgazione della locazione è ammessa. Il locatore ha il diritto di far sapere che ha una casa da affittare! Non dovendo la Locazione Turistica sottostare a vincoli di occasionalità o amatorialità (non esistono infatti restrizioni di tempo o di reddito che possano limitare il diritto di affittare il proprio immobile) non può essere contestata la presenza sui portali di booking online poiché il rapporto di collaborazione continuativa instaurato durante l’intero anno solare con queste piattaforme è paragonabile ad un qualsiasi rapporto di collaborazione con una qualsivoglia agenzia immobiliare, rapporto consentito dalla normativa che quindi può essere continuativo e duraturo nel tempo. Il Comune di Bologna invece nel modello di comunicazione di inizio Locazione Turistica indica che “perché non sia configurata l’attività imprenditoriale è esclusa, da parte del locatore, la fornitura di servizi complementari o aggiuntivi, diversi da quelli minimi indicati, nonché la pubblicità dell’attività. Non è considerata pubblicità la normale attività informativa, anche tramite siti internet privati, purché non inseriti in circuiti di prenotazione e commercializzazione con caratteristiche che travalichino una semplice informazione, indicazione di visibilità o delle coordinate quali indirizzo, telefono, fax ed e-mail“. Questo vincolo di fatto impedisce la pubblicazione delle locazioni turistiche sui portali come Booking.com poiché secondo la Regione la presenza su questi portali presuppone un rapporto continuativo con queste piattaforme che contrasta con i criteri di occasionalità ai quali inspiegabilmente, secondo la stessa Regione, devono sottostare le locazioni turistiche.

Divieto di fornitura di lenzuola

La Corte di Cassazione con Ordinanza 19 marzo 2014, n. 6501 afferma “il principio che nell’ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria) – il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti dell’articolo 10, punto 8, d.p.r. 633/72”. Pertanto per “carattere personale” si intendono necessariamente quei servizi alla persona come le pulizie, il riassetto dei locali o il cambio di lenzuola che per definizione hanno luogo durante il soggiorno degli ospiti. Con questa ordinanza viene confermato il divieto per le locazioni pure di effettuare “servizi alla persona” durante il soggiorno degli ospiti. La fornitura della biancheria non può essere considerato un “servizio alla persona” poiché non viene svolto durante la permanenza dell’ospite e per esso non viene richiesto alcun compenso. Per lo stesso motivo, nonostante il riassetto dei locali non sia consentito durante il soggiorno degli ospiti, è possibile comunque far trovare il materiale e gli strumenti necessari per la pulizia degli ambienti.

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Paolo Gasparri
Autore: Paolo Gasparri

Co-Founder de La Casa che Avanza e coordinatore della piattaforma web. Responsabile dei rapporti con Enti e Istituzioni.
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48 Commenti su "Questa casa non è un albergo! Il conflitto di competenze Stato-Regioni"

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Antonio
Ospite
Antonio

Buonasera dott.Gasparri, ho letto con molta attenzione quanto scrive e la ringrazio anticipatamente per l’aiuto che mi vorrà offrire. Sono proprietario di un appartamento a Sorrento in provincia di Napoli, vorrei affittarlo secondo la locazione turistica, con la tassazione con cedolare secca al 21%, ma non ho ben compreso se lo posso fare fin da subito oppure è necessario presentare SCIA al comune per CAV. Nel caso dovessi presentare la SCIA come CAV, chiaramente in forma non imprenditoriale, la legge regionale della Campania dispone che è possibile solo per i proprietari che hanno la disponibilità fino ad un massimo di tre unità abitative nel territorio regionale, senza organizzazione in forma di impresa e senza promozione pubblicitaria. Ora l’ultimo punto, quella della promozione pubblicitaria, è una discriminante importante perché significa che volendo inserire l’appartamento su Booking o Airbnb dovrei necessariamente passare alla forma imprenditoriale e quindi aprire Partita IVA.
Come mi devo comportare ?
Grazie mille
Antonio

Maria grazia Caraffa
Membro

Buona sera, ho letto con molto interesse il suo articolo, purtroppo però come privato cittadino ho difficoltà a contrastare la legislazione vigente. Ho una casa in Lombardia che affitto saltuariamente. Ho dovuto fare la comunicazione al conune ed ora sono sottoposta ad una serie di obblighi davvero pesanti. Ultimamente mi è stata chiesta la mia casa in affitto per 2 mesi. In provincia mi hanno detto che non posso accettare l’offerta a meno che io non dichiari al comune che chiudo la mia attività di ricezione turistica a carattere non imprenditoriale. A me sembra assurdo, ma come muovermi? La ringrazio per i consigli che vorrà darmi
Cordiali saluti
Maria Grazia

marisa
Ospite
marisa

Buongiorno, possiedo un appartamento con tre stanze da letto cucina e soggiorno ,il mio commercialista mi aveva consigliato di locare le stanze secondo la locazione tutrristicxa. Mi sono quindi registrata sul mio comune che prevede la tassa di soggiorno e sul piortale degli allogiati.
Ora son stata convocata dai vigili urbani che sostengono che io non posso affittare le singole stanze ma che la locazione turistica riguarda un intero appartamento. Non capisco piu nulla. Preciso che no erogo nessun tipo di servizio ai miei ospiti ma che possono utilizzare la cucina e tutti gli elettrodomestici e anche la zona soggiorno.

Giovanni Frasca
Membro

Buongiorno
ho letto con interesse tutti i commenti che sono stati inseriti in questa sezione.
A tal riguardo avevo individuato degli articoli che riguardavano il pagamento della tassa di soggiorno nel caso di locazioni turistica nella regione Sicilia.
Avevo anche preso degli appunti con il giorno e l’ora in cui erano stati pubblicati in modo da poterli poi rintracciare al bisogno.
Ora non li sto piu’ trovando, le date sono: 2 aprile 2017, 3 marzo 2017 e 25 febbraio 2017.
Come posso fare per ritrovarli e non perdere quel patrimonio di informazioni importanti contenute nel suo portale?
Saluti

Francesco
Ospite
Francesco

Salve ho un appartamento a Salerno. Metà è locato a due professionisti con un contratto di domiciliazione, l’altra metà (composta da camera da letto, bagno, sala con angolo cottura) e’ riservata a me (che la occupo occasionalmente) Mi è stato proposto di adibire la porzione d’immobile a me riservata a casa vacanza (l’immobile è unico sia catastalmente sia per l’impiantistica ma, di fatto, è diviso in due unità immobiliare) Per via della promiscuità non posso presentare la Scia per casa vacanze. La domanda è: posso fare una locazione turistica? Non vivendo a Salerno darei mandato ad un’agenzia che si occuperebbe di tutto (inserimento sui siti internet, ricevimento ospiti, comunicazioni Questura ecc.) Se si’ devo dichiarare il reddito nel quadro Rb? Devo dichiarare il netto che l’agenzia mi accerdita sul mio conto corrente? La ringrazio anticipatamente per la risposta

Silvana Di Rosa
Membro

Buongiorno,ho una casa vacanza da 3 anni,con 4 posti letto,dopo i controlli della G.F,mi è stata chiusa dal comune perchè sprovvista di scia,è obbligatoria? Sono in Sicilia,esattamente nel ragusano . Sto provvedendo a fare la scia ma nel frattempo la casa vacanza è chiusa . Non esiste una legge che sia chiara in merito?Grazie mille ,e complimenti per il servizio che offre

Alessandra
Ospite
Alessandra

Buonasera Signor Paolo, approfitto ancora della sua inesauribile paziena e competenza in materia di locazioni turistiche- Possiedo sei appartamenti (uno mio e cinque di mio marito) che affitto con il contratto locazione turistica senza fornitura di servizi quali la biancheria e il riassetto giornaliero e li pubblicizzo con i siti tipo booking e airbnb. Ora la mia domanda, assieme ad un gruppo di amiche, proprietarie a loro volta di appartamenti turistici, pensavamo di creare un sito internet che promuovesse i nostri appartamenti dove ognuna di noi può inserire foto e descrizione degli stessi. Pensavo di inserire anch’io i miei appartamenti. Secondo lei lo posso fare tranquillamente o questo tipo di pubblicità esula dalla locazione turistica? Pensavo magari di inserirne solo alcuni se il problema fosse il numero. Chiedo pertanto a lei un consiglio, grazie mille.

Alessandra
Ospite
Alessandra

Buonasera Signor Paolo, scrivo in merito alla nuova manovra “Airbnb” relativa alla trattenuta del 21% come cedolare secca sul compenso. Le volevo chiedere come funziona in questo caso il recupero fiscale. Infatti, avendo in corso dei lavori di ristrutturazione, ho diritto al recupero fiscale e mi chiedo se in sede di dichiarazione dei redditi gli importi che mi verranno trattenuti dai portali potranno poi essere recuperati. Spero di essermi spiegata bene! Grazie mille per la sua risposta che sarà come sempre chiara ed esauriente.

Marina Giarrizzo
Membro

Gentile Signor Paolo,
innanzi tutto complimenti per il sito!
Avrei una domanda per un appartamento in Sardegna. Non riesco a capire se possibile affittarlo come locazione turistica. Non riesco a trovare la normativa di riferimento.
Grazie
Marina

Alessandra
Ospite
Alessandra

Buonasera Signor Paolo, scrivo per chiederele un chiarimento relativamente al sito di Booking. Preciso che ho due appartamenti inseriti sul portale di booking. Ho un dubbio sul fatto dell’iva, infatti sulla conferma della prenotazione il sito mi mette questa dicitura: La tariffa include 10 % di IVA . La fattura di booking che mi mandano a fine mese riporta in fondo la seguente dicitura: IVA con procedura di ‘reverse charge’. Ovviamente, non avendo partita iva, io non verso l’iva. Un commercialista di una mia amica che aveva l’appartamento su booking le ha detto che non versando l’iva (siamo privati senza partita iva) potrebbe incorrere in sanzioni per evasione fiscale, quindi lei si è tolta dal sito. Volevo gentilmente sentire un suo parere se posso stare tranquilla anche perchè mi dispiacerebbe togliermi da booking con il quale si riesce ad avere una buona percentuale di prenotazioni. La ringrazio anticipatamente per l’aiuto prezioso che vorrà darmi.

luigi
Ospite
luigi

Buonasera, ho un appartamento che affitto in provincia di Cremona con contratto turistico , come posso fare, per rispettare il regolamento della regione lombardia, la denuncia dei flussi turistici e l’adempimento della denuncia degli ospiti alla P.S. senza essere considerato CAV?….poichè secondo il comune rientrerei in quella categoria ( con la TARI che passerebbe da 1,21€/mq a 2,71 come Albergo senza ristorazione! ) . Inoltre diventando CAV potrei fare ancora il contratto turistico e scegliere la cedolare secca ?
scusi se ho inserito una serie di domande , ma penso che lei abbia la situazione piu sottomano di me …
grazie in anticipo se riuscisse a chiarirmi le idee…

Rita
Ospite

Buonasera,
Innanzitutto vi ringrazio per tutte le utilissime informazioni che ho trovato sul vostro sito! Un anno fa ho iniziato a gestire la mia casa vacanza autonomamente e, visti gli ottimi risultati, altri proprietari di case vacanza mi hanno chiesto di gestire le loro proprietà. Ho passato ore sul web e sono anche già stata alla camera di commercio ma non sono ancora totalmente certa su come muovermi per essere perfettamente in regola: devo aprire un’attività di Tour operator o diventare agente immobiliare?
Spero possiate aiutarmi.
Grazie mille!
Rita

Angela
Ospite
Angela

Buon giorno , Paolo
Anche io volevo avere qualche informazione in più riguardo all’argomento.
Ho un appartamento nel comune di Piombino in provincia di Livorno, quindi Regione Toscana.
In questo appartamento ho la mia residenza, ma per motivi di lavoro dimoro presso altro appartamento in provincia di Firenze. Premetto che questo appartamento viene abitato da me e dalla mia famiglia in vari periodi dell’anno.
Da qualche tempo affitto il suddetto con contratto di locazione per abitazione stagionali ai sensi dell’art. 1, comma 2, lettera c, legge 9 dicembre 1998, n. 431, con periodi inferiori ai 30 gg. a vari conduttori soprattutto nella stagione estiva emettendo anche regolare ricevuta non fiscale e bollo per importi superiori ai 77, 47 Euro. Sono anche su alcuni portali web (Airbnb – Windu).
Non riesco a capire se posso fornire la biancheria ad inizio soggiorno e far pagare le pulizie finali, ovviamente non durante lo stesso.
Per il Comune non dovrei versare la tassa di soggiorno in quanto sono un privato. Mi sono già informata, ma non è del tutto chiaro. E neanche presentare la documentazione per gli alloggiati alla P.S. perché i soggiorni sono inferiori ai 30 gg. salvo extracomunitari.
Non capisco se sto facendo tutto nella regolarità o meno.
Posso continuare a pubblicare sui siti specializzati in quanto persona fisica?
La GdF sta facendo delle verifiche e vorrei star tranquilla, nei limiti del possibile: si sa che qualcosa la trovano sempre.
Grazie per la pazienza.
Cordiali saluti.

Giacomo Amalfitano
Membro

Buongiorno Paolo,
nel mio Comune (Greve in Chianti) è stata fatta una richiesta formale al Sindaco in Consiglio comunale, chiedendo la legittimità dell’applicazione della tassa di soggiorno alle locazioni turistiche. La risposta è stata che per loro è legittima in quanto l’art.4, comma 3, del D. Lgs. 23/2011 consente ai Comuni di “disporre ulteriori modalita’ applicative del tributo”. Il fatto è che, se ho capito bene, il tributo si applica alle strutture ricettive, mentre le locazioni turistiche non lo sono. Ma questo da dove lo si deduce?
Grazie mille ancora una volta
Giacomo

Roberto Beltrame
Membro

Buongiorno,

innanzi tutto complimenti non solo per questo articolo ma per tutte le informazioni presenti nel sito: sono diventate per me un punto di riferimento per approfondire il tema della locazione turistica.

Sono di Bologna, e sono interessato a chiarire la questione relativa al “divieto di presenza sui portali di booking online”.

Ho chiesto chiarimenti alla Regione in merito alla nota (9) inserita in maniera molto discreta nel modulo di “Comunicazione di Locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico” da presentare in Comune per l’avvio dell’attività.

La risposta è stata questa:
————————————–
Le attività occasionali sono soggetti a limiti perché appunto non imprenditoriali: senza il pagamenti di iva e imposte sui redditi da impresa.
In base alle direttive applicative è stato introdotto il divieto di pubblicità, ma non si considera pubblicità l’esistenza di un sito internet che indichi telefono e indirizzo posta elettronica ecc., non è invece consentita l’adesione a circuiti di prenotazione centralizzati elemento che è considerato indice di attività organizzata in forma di impresa. Il limite è stato introdotto perché sul punto la finanza ha elevato in passato sanzioni riconoscendo questo elemento come organizzazione imprenditoriale.
————————————–

Ora, appare evidente, che senza l’ausilio della pubblicità attraverso questa tipologia di portali, questa attività è praticamente impossibile (come far conoscere l’esistenza di un appartamento all’interno di un palazzo a Bologna?), il che equivale a dichiarare che nella Regione Emilia Romagna la locazione di appartamento ammobiliato per turismo praticamente non esiste.

Oppure, rischia di spingere le persone a entrare nel terreno dell’illegalità, a questo punto cercando di nascondersi del tutto non ai potenziali ospiti, ma all’Amministrazione Pubblica, facendo tutto in nero (senza accreditarsi in Comune, senza dichiarare i redditi relativi, magari percependo ed intascandosi anche l’imposta di soggiorno, e via dicendo).

Mortificando così questa attività, che potrebbe portare ricchezza e beneficio a tutti (alle casse del Comune, a quelle dello Stato, ecc.)

Che strada bisognerebbe intraprendere, a suo avviso, per portare all’attenzione della Regione questa incongruenza?

Pensavo di scrivere all’Assessore al Turismo della Regione, anche se mi sembrerebbe di essere un Don Chisciotte contro i mulini a vento!

Sono già state avviate, a suo parere, iniziative di questo genere?

Grazie in anticipo.

Roberto

Giovanna
Ospite
Giovanna

Articolo molto chiaro, se non per due punti ch enon ho capito:

– se allora le locazioni turistiche a Firenze devono o meno far pagare la tassa di soggiorno ai propri affittuari (tassa che fra l’altro è alta, 2,50 euro, contro le 1,50 delle CAV imprenditoriali)

– non riesco bene a capire cosa si intenda nell’articolo per CAV amatoriali quando si dice “Al contrario, i proventi delle locazioni derivanti dalla gestione amatoriale di una CAV devono essere dichiarati come “redditi diversi” cioè frutto di attività commerciali non esercitate abitualmente che per definizione devono rispondere a criteri di occasionalità e amatorialità che non possono invece essere adottati nei confronti delle locazioni turistiche per le quali, da un punto di vista fiscale, non è ipotizzabile configurare la natura di carattere commerciale dei redditi percepiti.”
A Firenze la CAV è possibile solamente dopo SCIA e con P.IVA, cioè in forma imprenditoriale.
Diversamente è possiible solo la LOCAZIONE TURISTICA.

Fa una grande differenza indicare i redditi fra i “redditi diversi”, in quanto è possibile togliere qualche spesa. Lo sgravio del 5% sui redditi percepiti dichiarati fra i beni fondiari, serve ben a poco. Ho fatto un conto che fra spese varie, spese bancarie, percentuali date alle varie piattaforme on-line (sulle quali alla fine pago anche le tasse, e non mi pare giusto, dato ch edopo le stesse le ripagheranno a loro volta) se ne va circa il 50% del ricavato.
Con i prezzi bassi che vedo fare da alcuni, mi viene da pensare male….

A mio avviso queste locazioni brevi non sono paragonabili a locazioni di lungo periodo, in cui chi prende in affitto paga bollette, manutenzione e in parte anche il condominio. La normativa dovrà adeguarsi a mio avviso e tenere conto di questi cambiamenti, laddove l’affitto di “lungo corso” non risulta più soddisfacente per molti a fronte delle spese fisse (IMU, condominio) e dei rischi che si corrono (affittuario che non paga, difficoltà a riprendere possesso dell’immobile casomai se ne avesse bisogno).

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