La Regione Toscana ha emanato il nuovo Testo Unico in materia di Turismo che sostituisce integralmente la L.R. 42/2000. Sul BURT n. 57 è stata pubblicata la L.R. n. 86 del 20 dicembre 2016 “Testo unico del sistema turistico regionale”. Bisognerà attendere 180 giorni per la pubblicazione del nuovo Regolamento Attuativo.

La novità più rilevante riguarda senza dubbio l’introduzione di norme per la disciplina delle locazioni brevi, la c.d. Locazione Turistica. Considerata infatti la grande diffusione di questo fenomeno grazie a portali dedicati come Airbnb, la Regione ha introdotto una serie di norme volte a disciplinare il settore. Questa nuova organizzazione consentirà alla Regione, attraverso i Comuni, di avere una mappatura degli immobili concessi in locazione turistica, di conoscere la movimentazione degli ospiti a fini statistici e di autorizzare i proprietari alla riscossione dell’imposta di soggiorno. La Sezione V, Capo II del nuovo Testo Unico è dedicata alle locazioni brevi:


Art. 70 Locazioni turistiche

1. Ai fini del presente testo unico, sono locazioni turistiche le locazioni per finalità esclusivamente turistiche di case e appartamenti arredati e senza alcuna prestazione di servizi accessori o complementari. Alle locazioni turistiche non si applica la disciplina delle case e appartamenti per vacanze di cui all’art. 57.

2. Le locazioni turistiche possono essere esercitate:
a) in forma non imprenditoriale da parte di proprietari o usufruttuari nel caso in cui:
1. destinano alla locazione turistica non più di due alloggi nel corso dell’anno solare, indipendentemente dal numero di comunicazioni di locazione turistica effettuate;
2. destinano alla locazione turistica più di due alloggi nel corso dell’anno solare e effettuano complessivamente sino a ottanta comunicazioni di locazione turistica nel corso dell’anno solare;
b) in forma imprenditoriale indipendentemente dal numero di alloggi gestiti.

3. Le locazioni di cui al comma 2, lettere a) e b), possono essere gestite in forma indiretta tramite agenzie immobiliari e società di gestione immobiliare turistica.

4. I proprietari e gli usufruttuari che concedono in locazione alloggi per finalità turistiche nonché gli intermediari con mandato della locazione turistica comunicano al comune dove gli alloggi sono situati, la forma imprenditoriale o non imprenditoriale di esercizio dell’attività e le informazioni relative all’attività svolta, utili anche a fini statistici, definite con deliberazione della Giunta regionale, previo parere della commissione consiliare competente.

5. La deliberazione della Giunta regionale definisce altresì le modalità e i termini con cui sono effettuate le comunicazioni di cui al comma 4.

6. Gli alloggi locati per finalità turistiche devono possedere:
a) i requisiti strutturali e igienico-sanitari previsti per le case di civile abitazione;
b) le condizioni di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti negli stessi installati ai sensi della normativa vigente.

7. Gli alloggi locati per finalità turistiche, indipendentemente dalla forma della gestione, sono parificati alle strutture ricettive ai fini dell’applicazione delle disposizioni in materia di imposta di soggiorno.

8. Coloro che stipulano contratti di locazione turistica in violazione delle disposizioni di cui al presente articolo sono soggetti all’applicazione delle seguenti sanzioni amministrative:
a) nel caso in cui vengono forniti i servizi accessori o complementari, alla sanzione amministrativa pecuniaria da euro 1.000,00 a euro 6.000,00;
b) nel caso di incompleta o omessa comunicazione ai sensi del comma 4, alla sanzione amministrativa pecuniaria da euro 250,00 a euro 1.500,00.

9. Coloro che esercitano attività di locazione turistica in forma non imprenditoriale direttamente o in forma indiretta, in assenza dei requisiti di cui al comma 2, lettera a), sono soggetti ad una sanzione amministrativa pecuniaria da euro 1.000,00 a euro 6.000,00.


La Regione Toscana con questo articolo intende ribadire la liceità della Locazione Turistica sottolineando la sua natura non imprenditoriale, annoverandola doverosamente tra l’offerta turistica regionale ma differenziandola dalle strutture ricettive extra-alberghiere e in particolare dall’attività di Casa Vacanze. Come più volte ricordato la Locazione Turistica limitandosi alla mera cessione dell’immobile senza erogazione di servizi alla persona, non può essere classificata come attività ricettiva ma bensì come semplice locazione e pertanto disciplinata a livello nazionale dal nostro Codice Civile e di esclusiva competenza statale. Tuttavia considerata la finalità turistica di queste locazioni appare del tutto lecito che la Regione Toscana, competente in materia di organizzazione del mercato turistico, abbia voluto disciplinare il settore da un punto di vista amministrativo per non sottrarre una considerevole mole di dati dalle statistiche regionali sul turismo e da un punto di vista tributario per poter richiedere la riscossione dell’imposta di soggiorno. Se da una parte la Regione Toscana sottolinea che la Locazione Turistica non è soggetta alla disciplina delle Case Vacanze, riconoscendo quindi la non competenza regionale in tema di locazioni, dall’altra sembra non avere alcuna fondatezza da un punto di vista normativo e fiscale il vincolo imposto dal comma 2 dell’articolo 70. La norma infatti stabilisce, fermo restando l’assoluto divieto di erogare servizi alla persona, la non professionalità dell’iniziativa fino ad un massimo di due immobili concessi in locazione a prescindere dal numero di contratti stipulati. Dal terzo immobile, e superando i 90 contratti complessivi, si configura al contrario la natura imprenditoriale dell’iniziativa. Questo vincolo introduce di fatto un parametro del tutto arbitrario con il quale la Regione Toscana intende identificare la natura professionale o meno della locazione. Come più volte ricordato non spetta alla Regione Toscana identificare i criteri con i quali classificare e delineare l’attività imprenditoriale bensì al nostro Codice Civile e dalla relativa disciplina tributaria contenuta nel TUIR, Testo Unico imposta sui Redditi. Questa nuova “intrusione” della Regione Toscana in un campo di esclusiva competenza statale genera un paradosso di difficile interpretazione:

Il primo proprietario concede in locazione due immobili. Ipotizzando singoli contratti di una notte il primo proprietario si ritroverà al termine dell’anno con 365 contratti stipulati per ciascun immobile per un totale di 730 contratti di locazione complessivi.

Il secondo proprietario decide invece di concedere in locazione tre immobili. Al termine dell’anno avrà collezionato solo 91 contratti.

Secondo questa assurda norma al primo proprietario viene riconosciuta la natura non professionale della locazione a fronte di 730 contratti, al contrario al secondo proprietario verrà imputata la natura imprenditoriale a fronte di soli 91 contratti stipulati. Questo paradosso viene generato dal parametro che impone, a partire dal terzo immobile concesso in locazione, il numero massimo complessivo di 90 contratti.

Da un punto di vista normativo e fiscale non esiste un limite al numero degli immobili che si possono concedere in locazione in quanto verrebbe leso l’inalienabile diritto di ogni proprietario di poter godere e disporre dell’immobile. Da un punto di vista fiscale viene invece specificato che in presenza di erogazione di servizi alla persona oltre la mera locazione dell’immobile, i redditi generati non saranno più considerati “redditi fondiari” ma al contrario come “redditi diversi”, se frutto di un’attività commerciale svolta occasionalmente, o come “redditi d’impresa” se frutto di un’attività organizzata e continuativa.

Al comma 2, lettera b) la norma consente la gestione “in forma imprenditoriale indipendentemente dal numero di alloggi gestiti”. Viene spontaneo chiedersi quale sia allora la differenza tra Locazione Turistica imprenditoriale e CAV professionale.
L’intero comma 2 è il residuo della prima proposta di legge che all’articolo 71 intendeva introdurre e disciplinare le locazioni turistiche imprenditoriali introducendo vincoli molto più restrittivi a partire dal primo immobile concesso in locazione. A seguito delle numerose pressioni e critiche ricevute il testo è stato modificato limitando l’applicazione dei vincoli a partire dal terzo immobile. Tuttavia le critiche mosse in prima istanza mettevano in luce caratteri di incostituzionalità della norma che tutt’ora riscontriamo nel presente testo sia pur in forma limitata. Il vincolo dei 90 contratti complessivi a partire dal terzo immobile non trova alcun fondamento nel nostro ordinamento ed è una palese ingerenza della Regione Toscana in un campo di esclusiva competenza statale. Riteniamo pertanto che l’intero comma 2 dell’articolo 70 possa essere impugnato innanzi al Tribunale Amministrativo Regionale.

In una recente sentenza il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto ha ricordato che non spetta alla Regione identificare i parametri con i quali identificare o imporre la gestione professionale dell’attività. A riguardo il TAR ha precisato che:
“[…] solo chi è “titolare di impresa”, in presenza degli ulteriori requisiti, può essere qualificato come “titolare di struttura ricettiva”, ma non è possibile affatto argomentare, come erroneamente affermato dalla Regione con evidente inversione del ragionamento, che tutti i titolari di strutture ricettive debbano sempre e comunque essere titolari di imprese, anche alla luce del fatto che la lett. e) dell’art. 2 della medesima L.R. 11/2013, nel definire il concetto di impresa turistica, rimanda alla vigente legislazione statale e, pertanto, alle vigenti disposizioni civilistiche che, senza operare alcuna presunzione, definiscono la nozione e lo statuto dell’imprenditore commerciale“.

Allo stesso modo riteniamo che non spetti alla Regione Toscana identificare i parametri con i quali definire la nozione e lo statuto dell’imprenditore commerciale ma bensì alle vigenti disposizioni civilistiche in materia.


Allegati:
BURT n. 57 – L.R. n. 86 del 20 dicembre 2016 “Testo unico del sistema turistico regionale”


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Paolo Gasparri
Autore: Paolo Gasparri

Co-Founder de La Casa che Avanza e coordinatore della piattaforma web. Responsabile dei rapporti con Enti e Istituzioni.
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24 Commenti su "Toscana, pregi e difetti del nuovo “Testo unico del sistema turistico”"

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Massimiliano Simone
Membro

Buongiorno Signor Gasparri,
Mi chiamo Massimiliano e ho eseguito la mia iscrizione proprio oggi.
In merito alla discussione a cui partecipo le vorrei sottoporre la mia situazione.
Lavoro per una Società, a Livorno, proprietaria di 70 app.ti all’interno di una struttura che in passato era un Hotel-Residence 4 stelle. Dopo 10 anni di tale attività smisero la licenza alberghiera e ne fecero un condominio con 106 app.ti in vendita, di cui ad oggi 70 di loro proprietà. Come sappiamo il mercato è ancora fermo e quindi nel 2016 si decise di trasformare un’ intera ala della struttura, in Casa e Appartamenti per Vacanza, ben 53 app.ti tutti dichiarati al SUAP con regolare SCIA, con ogni APE per app.to e listino prezzi alla Provincia e sempre con regolare dichiarazione alloggiati via telematica/PMS alla Questura e pagamento della tassa di soggiorno al Comune.
Quindi operiamo in regime professionale l’attività e quindi con partita Iva.
Dopo ultimo testo unico della Regione Toscana, siamo sempre a chiederci quanto:
per soggiorni superiori ai 30 giorni, abbiamo l’obbligo di redigere contratto e conseguente registrazione all’Agenzia delle Entrate?
Se si, in merito alla registrazione degli alloggiati, non invieremo più la schedina per via telematica ma essendoci contratto registrato non occorrerà?
e se nell’appartamento vi sono più persone, come si pone la registrazione?

Attualmente utilizziamo un software gestionale per tutte le pratiche, dalla prenotazione al check-out, con emissione di fattura per ogni soggiorno e operiamo a volte soggiorni oltre i 30 giorni e quindi rimaniamo spiazzati sul come essere in correttezza con tutti.

La ringrazio in anticipo per la Sua risposta.

Saluti
Massimiliano

Gianluca Dominici
Membro

Buongiorno Avvocato, la ringrazio davvero per l’ottimo articolo e le sue conseguenti osservazioni. Purtroppo però questa nuova normativa mi ha spiazzato ponendomi molti dubbi. Le spiego… sono in procinto di finire di restaurare una colonica in Toscana. A fine lavori adibirò la struttura ad abitazione di mia residenza nella quale ho previsto tre camere, ognuna con bagno proprio, da adibire a B&B, pertanto con servizio di colazione compreso. Le chiedo gentilmente se è cambiato qualcosa …soprattutto in considerazione che non posso assolutamente aprire P.IVA in quanto dipendente statale. Sono soggetto anche io alla differenziazione tra le due e tre camere (80 contratti stipulati annualmente). La ringrazio già da subito per l’eventuale risposta.
Saluti.
Gianluca

Franz
Ospite
Franz

Buongiorno,
Grazie infinite per tutti questi contenuti,
avrei dei dubbi e mi riferisco ad annunci pubblicati per più stanze di uno stesso immobile,
ma questo non dovrebbe essere un problema se per alloggi si intende singoli immobili e non parti di essi.
Corro dei rischi se il contratto viene stipulato solo tra me, proprietario e la persona che mi ha fatto la prenotazione anche se in realtà gli inquilini sono due o più? Fermo restando che nel contratto inserisco il costo totale dell’affitto.
La voce costi di pulizia di AirBnb può essere considerata un ‘servizio accessorio o complementare’? anche se questo non è continuativo durante la permanenza degli inquilini.
Dove va specificato che non vengono offerti servizi accessori o complementari per non incorrere in sanzioni ?
Potrebbero impugnare l’annuncio stesso se questo specificasse che invece sono forniti ? Anche se nel contratto questi non sono menzionati?
Escludo che con un controllo in loco, potrebbero dimostrare ad esempio che gli asciugamani sono forniti dal Proprietario o appartengono all’inquilino.
Grazie mille,
Francesco

Andrea Vegni
Membro

Gentilissimo avvocato, ho una seconda casa in Toscana, vorrei affittarla ma ancora non riesco a capire come devo fare per regolarizzarmi. Sono riuscito a scoprire che devo emettere una ricevuta generica. Ho anche l’annuncio su airbnb. È così gentile da elencarmi ( come si fa per i bambini delle elementari) cosa devo fare per essere in regola. La ringrazio anticipatamente.

Massimo
Ospite
Massimo

Per quanto riguarda la sua domanda “quale sia la differenza tra Locazione turistica imprenditoriale e CAV professionale” credo che la risposta sia la giá piú volte ribadita, anche nel suo post, presenza o assenza dei servizi alla persona, rispetto alla mera locazione dell’immobile.
Una societá immobiliare che detenga immobili (propri o in affitto con l’autorizzazione alla sub locazione) potrá ad esempio concederli in locazione, turistica, limitandosi alla consegna delle chiavi, esercitando una attivitá imprenditoriale non perché lo dice la Regione ma perché “organizzazione di beni e strumenti volti a realizzare attivitá d’impresa”
Una CAV professionale, anch’essa impresa secondo quanto stabilito dal codice civile, potrá non solo concedere l’immobile ma anche occuparsi delle pulizie e del riassetto quotidiano delle stanze, del cambio biancheria ogni tot. giorni etc.
Ovviamente la prima potrá fare contratti di varia natura (transitori, ad uso turistico, 4+4 etc.) mentre la seconda potrá solo svolgere attivitá ricettiva.

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