A seguito della pubblicazione del DL 50/2017 , convertito con Legge n. 96/2017, abbiamo ricevuto numerose richieste di informazioni e chiarimenti che abbiamo deciso di raccogliere per redarre una sorta di vademecum utile per chi effettua Locazione Turistica o Pura.


Aggiornato il 16/11/2017L’articolo sarà periodicamente aggiornato includendo i quesiti che gli utenti ci sottoporranno e che riterremo più utili da pubblicare ai fini di una corretta divulgazione del tema trattato.


Domande frequenti


Cos’è la Locazione Turistica o Pura?

Si definiscono Locazioni Turistiche le locazioni di immobili concessi per brevi o lunghi periodi volte a soddisfare esigenze abitative transitorie o per finalità turistiche. Sono nominate anche Locazioni Pure poiché si limitano a regolare i termini relativi al solo godimento temporaneo del bene e non anche la fornitura di servizi di tipo accessorio o complementare per i quali vige espresso divieto. Le locazioni Turistiche di breve durata, inferiori a 30 giorni e sottoscritte tra privati, sono disciplinate dal DL 50/2017.


Da quali norme è regolata la Locazione Turistica?

Il contratto di locazione turistica è regolato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile, dall’articolo 4 del DL 50/2017 convertito con Legge n. 96/2017, dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 nonché dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” secondo cui “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.”


È necessario stipulare un contratto tra proprietario e ospite?

Il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, a norma della Legge 09 dicembre 1998, n. 431 e deve contenere tutte le condizioni e i dati inerenti all’immobile e ai contraenti, nonché l’importo del canone d’affitto (e l’eventuale caparra o cauzione versata), le spese incluse od escluse nel prezzo (luce, gas, condominio, pulizie, etc.), i termini di consegna e i tempi stabiliti per la riconsegna delle chiavi.


Perché è richiesta la forma scritta del contratto?

La necessità della forma scritta trova fondamento nell’Art. 1, comma 4 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. L’articolo è stato pubblicato in GU n.292 del 15 dicembre 1998: “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.”


È necessaria la registrazione del contratto?

Se la “locazione a uso turistico” ha una durata non superiore a 30 giorni, non vi è l’obbligo di registrazione del contratto (Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 – Tariffa Parte II – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis. Se di durata superiore a 30 giorni vige l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.


Posso affittare con la Locazione Turistica un immobile per tutto l’anno o ci sono dei limiti di tempo?

Con circolare n. 26 del 2011 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione di durata anche inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario. Quindi scatta l’obbligo di registrazione solo se con il medesimo locatario si superano durante l’anno solare i 30 giorni di affitto complessivi, quindi anche non consecutivi.


Come devo comportarmi in sede di dichiarazione dei redditi?

Il DL 50/2017 ha definitivamente chiarito che i redditi derivanti dalla locazione di immobili per finalità transitorie o turistiche sono assoggettabili al regime agevolato della cedolare secca a patto che l’affitto avvenga tra soggetti privati e che l’immobile sia concesso in locazione ad uso abitativo. L’aliquota da applicare alle locazioni per uso turistico in cedolare secca è pari al 21% e va calcolata sull’importo del canone complessivo. L’Agenzia delle Entrate aveva già chiarito nella circolare n. 26/E/2011 che l’opzione per la cedolare secca è ammessa anche in presenza di locazioni ad uso turistico o di locazioni di singole stanze o porzioni dell’abitazione. Chi non aderisce alla cedolare secca, deve riportare il reddito percepito (potrà beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario) ai fini Irpef nella dichiarazione dei redditi (Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917). I redditi percepiti saranno annoverati tra i “redditi fondiari” (articolo 25, comma 1, del TUIR). Per chi effettua Locazione Turistica di un bene ricevuto in locazione, tale reddito è pari alla differenza tra quanto incassato in qualità di sublocatore nell’anno solare e le spese specificatamente inerenti (articolo 71, comma 2, del TUIR), come ad esempio il canone di locazione corrisposto al proprietario dell’immobile. I redditi percepiti dalla sublocazione saranno invece annoverati ex lege obbligatoriamente tra i “redditi diversi” (articolo 67, comma 1, lettera h, del TUIR) e grazie al DL 50/2017 anch’essi assoggettabili a cedolare secca.


È obbligatorio assoggettare i redditi al regime della cedolare secca?

Il DL 50/2017 e l’Agenzia delle Entrate hanno chiarito che l’adesione al regime agevolato della cedolare secca rimane opzionale. Pertanto in sede di dichiarazione dei redditi il proprietario potrà scegliere il regime ordinario IRPEF. In tal caso, qualora i canoni di locazione abbiano subito da parte degli intermediari, in qualità di sostituti d’imposta ai sensi del DL 50/2017, la ritenuta del 21%, questa è da considerarsi a titolo d’acconto.


Devo rilasciare una ricevuta all’ospite?

Al momento del pagamento del canone di locazione si deve rilasciare una ricevuta non fiscale solo se richiesta dall’ospite, ai sensi dell’articolo 22, comma 6 del DPR n. 633/72. Sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca da bollo dell’importo di euro 2,00 qualora l’importo percepito superi i 77,47 euro (Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 642 e Legge n. 71 del 24 giugno 2013 di conversione del D.L. n. 43 del 2013 pubblicata sulla G.U. n. 147 del 25.06.2013). La marca da bollo di 2€ deve essere apposta solo sull’originale che viene consegnato al cliente e sulla copia che rimane bisogna annotare una semplice dicitura “Bollo apposto sull’originale”. Le ricevute assieme agli estratti conto bancari devono essere portati in sede di dichiarazione dei redditi.


Se il pagamento avviene tramite portale web ho l’obbligo di rilasciare la ricevuta?

Anche per i compensi ricevuti tramite bonifico bancario direttamente dalle piattaforme di booking (come Airbnb) vige l’obbligo di rilasciare ricevuta non fiscale solo se richiesta dall’ospite. La ricevuta dovrà riportare l’importo al lordo delle commissioni del sito. Nel caso di Airbnb bisogna considerare che al momento del pagamento la piattaforma applica un costo del 12% a carico dell’ospite per i costi del servizio e solo un 3% a carico del proprietario. Questo implica che la cifra ricevuta dal proprietario e indicata sulla ricevuta non sarà pari a quella elargita dall’ospite. In questo caso l’ospite riceverà e potrà scaricare da Airbnb la ricevuta fiscale per l’importo, a titolo di commissione, trattenuto dal portale.


Posso pubblicizzare la mia offerta sui siti come Booking, Airbnb ecc…?

La pubblicità e la divulgazione della locazione è ammessa. Il locatore deve pur far sapere che ha una casa da affittare! Il proprietario ha quindi il diritto di pubblicizzare il suo affitto sui portali di booking on-line (come quelli elencati nella sezione “Network” di questo sito). Questi siti non sono altro che una rivisitazione in chiave moderna dei vecchi giornali di annunci. Si deve al contrario non pubblicizzare gli affitti su quei siti tipicamente di promozione turistica o del territorio, solitamente gestiti da Province o Regioni, e di conseguenza esclusivamente dedicati alle strutture ricettive registrate come tali.


Le Regioni sono competenti in materia di Locazione Turistica?

No. La Locazione Turistica è regolata dal Codice Civile e trae fondamento dall’inalienabile diritto di ogni proprietario di immobile di poter godere (ovvero la facoltà di utilizzare o non utilizzare la cosa per trarne tutte o nessuna utilità, la cosiddetta “disposizione materiale”) e di poter disporre (ovvero la facoltà di venderla o di non venderla, di donarla, lasciarla per testamento o darla in locazione, la cosiddetta “disposizione giuridica”) del bene a suo vantaggio e a suo piacimento secondo il principio di pienezza ed esclusività previsto dal diritto di proprietà. Le Regioni, avendo potestà legislativa concorrente a quella statale in materia di turismo, possono tuttavia prevedere per questo tipo di locazioni alcune limitazioni volte a definire con maggior precisione il confine tra chi effettua questo tipo di attività a livello professionale e tra chi invece trae vantaggio esercitando un semplice diritto di proprietà. Le Province o Regioni possono inoltre richiedere a fini statistici l’invio delle presenze e i Comuni, previa apposita delibera, possono richiedere il pagamento della tassa di soggiorno.


Devo pagare la tassa di soggiorno?

Il DL 50/2017 autorizza i Comuni dal 1 Giugno 2017 a richiedere la riscossione dell’imposta di soggiorno da parte di coloro i quali concedono in locazione um immobile per finalità turistiche di durata inferiore a 30 giorni. Pertanto è necessario informarsi presso il Comune competente territorialmente per sapere se vi sono delibere in tal senso. Ove previsto è necessario adeguarsi al pagamento della tassa di soggiorno.


Devo comunicare i nominativi degli ospiti alle autorità di PS?

Il Ministero dell’Interno, con circolare interpretativa del 26.06.2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, protocollo n. 0004023, diretta a tutte le Questure, in risposta al quesito sollevato da un’associazione di B&B, Affittacamere e Case vacanze, ha affermato che per colmare un pericoloso vuoto normativo, gli oneri dell’art. 109 TULPS (che impone la comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici professionali: non possono quindi ritenersi esclusi dall’obbligo di comunicazione coloro i quali affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi, indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico. La locazione ad uso turistico, nonostante il carattere asseritamente non imprenditoriale e la minore entità dei servizi resi è comunque da considerarsi un’attività di natura ricettiva. Pertanto è necessaria l’iscrizione al portale della Polizia di Stato AlloggiatiWeb e comunicare i nominativi degli ospiti. La comunicazione deve essere effettuata entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti. Ai sensi dell’articolo 17 del TULPS, le violazioni alle disposizioni dell’articolo 109 sono punite con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 206€.


Qual’è la procedura per iscriversi al portale AlloggiatiWeb?

Bisogna recarsi presso la Questura competente territorialmente e richiedere i moduli per l’istanza di abilitazione al servizio di comunicazione delle presenze. Accedendo al sito http://questure.poliziadistato.it dopo aver selezionato la Questura di interesse è possibile accedere all’area “Carta dei Servizi” della Questura e scaricare i moduli on-line e seguire le indicazioni per la trasmissione del modulo che può variare a seconda della Questura. In attesa che venga inserito nel database della Questura l’immobile e che vengano inviate le credenziali di accesso è possibile comunicare le generalità degli alloggiati, sempre entro le 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore, attraverso la compilazione delle Schedine Alloggiati che vanno invece comunicate via fax o consegnate personalmente. Questo tipo di comunicazione può essere utilizzata anche in caso di impedimento tecnico dovuto a una temporanea interruzione del servizio AlloggiatiWeb o dalla reale impossibilità da parte del proprietario di accedere alla rete internet. Ricevute le credenziali per accedere al portale, installato il certificato di sicurezza sul proprio computer, è possibile comunicare le presenze direttamente on-line. Il sito AlloggiatiWeb mette a disposizione numerose guide per gli utenti.


Devo comunicare le presenze alla Provincia, al Comune o alla Regione?

Non trattandosi di un’attività ricettiva solitamente non vi è l’obbligo di comunicazione degli arrivi e delle partenze così come invece è previsto per le strutture alberghiere o extra-alberghiere. In alcuni casi tuttavia i Comuni o le Regioni, previa apposita delibera, possono richiedere la comunicazione delle presenze a fini statistici anche per chi effettua Locazione Turistica.


È necessaria la cessione di fabbricato in caso di cittadini extra UE?

L’ordinamento intende assicurare all’Autorità di P.S. la notizia sulle variazioni di alloggio delle persone tramite il regime di cui all’Art. 109 TULPS quanto ai soggiorni brevi, e tramite quello delle “cessioni di fabbricati”, di cui all’Art. 12 del D.L. n. 59/1978, convertito dalla legge n. 191/1978 e successive modifiche, quanto ai soggiorni di lunga durata. Il regime previsto per le “cessioni di fabbricati” è pertanto applicabile, in luogo di quello previsto dall’Art. 109 TULPS, tutte le volte che l’alloggio assume carattere “abitativo”, in quanto di durata superiore al mese e sulla base di un titolo che conferisca all’utilizzatore le facoltà di uso e godimento esclusivo del bene tipiche del proprietario, dell’usufruttuario e del locatore.


Posso esporre un’insegna?

Assolutamente no. Chi effettua Locazione Turistica non può esporre insegne o segnaletiche di qualsiasi tipo che, al contrario, sono consentite per le strutture ricettive.


Ci sono norme previste nel caso l’immobile locato sia munito di piscina?

Trattandosi di una piscina privata non ad uso pubblico destinata esclusivamente all’uso privato degli aventi titolo, non sono previste restrizioni o l’obbligo della presenza dell’assistente ai bagnanti.


Posso offrire servizi complementari e accessori oltre la locazione?

Vige l’assoluto divieto di fornire qualsiasi tipo di “servizio alla persona” durante il soggiorno degli ospiti. Sono quindi da escludere pulizie e riassetto locali, cambio di lenzuola e somministrazione di pasti nonché servizi navetta.


Posso far trovare la biancheria da letto ai miei ospiti?

Il DL 50/2017 ha chiarito definitivamente che è consentita la prima fornitura di biancheria. La fornitura della biancheria infatti non può essere considerata un “servizio alla persona” poiché non viene svolto durante la permanenza dell’ospite e per esso non viene richiesto alcun compenso. Per lo stesso motivo, nonostante il riassetto dei locali non sia consentito durante la permanenza degli ospiti, è possibile comunque far trovare il materiale e gli strumenti necessari per la pulizia dei locali. Spesso erroneamente viene citata un’ordinanza della Corte di Cassazione a dimostrazione del contrario. Con l’Ordinanza 19 marzo 2014, n. 6501 la Corte di Cassazione afferma “il principio che nell’ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria) – il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti dell’articolo 10, punto 8, d.p.r. 633/72”. Pertanto per “servizi alla persona” si intendono necessariamente quei servizi di carattere personale come le pulizie, il riassetto dei locali o il cambio di lenzuola che per definizione hanno luogo durante il soggiorno degli ospiti. Con questa ordinanza viene confermato il divieto per le locazioni pure di effettuare “servizi alla persona”.


Ci sono norme che impediscono di locare con finalità turistiche un immobile ricevuto in comodato d’uso gratuito?

Sia da un punto di vista giuridico che fiscale è legittimo utilizzare il comodato d’uso gratuito per subaffittare a terzi un immobile. Il DL 50/2017 permette, a partire dal 1 giugno 2017, di imputare i redditi derivanti dalla locazione in capo al comodatario il quale potrà inoltre beneficiare del regime agevolato della cedolare secca. Prima dell’entrata in vigore del DL 50/2017, come precisato dalla Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 dell’Agenzia delle Entrate, i redditi percepiti dalla locazione di un immobile concesso in comodato d’uso gratuito venivano definiti redditi “fondiari” e pertanto sempre imputabili al comodante (il proprietario) e mai al comodatario. Questo poiché il comodato d’uso, come previsto dal Codice Civile, è un contratto che trasferisce solo un diritto “personale” di godimento del bene e non anche il possesso in virtù di un diritto “reale”, che resta, quindi, in capo al proprietario. Al contrario dalla data di pubblicazione del recente DL 50/2017 il comodatario che stipula un contratto di locazione con terzi diventa titolare del reddito che ne deriva con la possibilità di optare per il regime della cedolare secca.


Posso subaffittare un immobile che mi è stato concesso in locazione?

Se il contratto di locazione prevede il subaffitto il locatario può a sua volta concedere in locazione a terzi l’immobile con finalità turistiche. I redditi percepiti saranno annoverati ex lege obbligatoriamente tra i “redditi diversi” di cui all’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR ed imputati regolarmente al locatario in qualità di sublocatore che affitta a terzi. Dal 1 giugno 2017, data di entrata in vigore del DL 50/2017, tali redditi sono assoggettabili a cedolare secca.


Una società può concedere in locazione un immobile di sua proprietà per finalità turistiche?

Una società può locare un immobile di sua proprietà a prescindere dal fatto che si tratti di una locazione di breve o lunga durata. Tali immobili vengono classificati come “immobili patrimonio” e pertanto non devono essere classificati come “immobili strumentali”, cioè usati dalla società per l’esercizio della propria attività. Queste locazioni non sono però disciplinate dal DL 50/2017, normativa applicabile solo nel caso in cui il contratto sia sottoscritto tra privati. Il regime fiscale di questo tipo di locazioni è contenuto nell’articolo 90 del TUIR che inquadra gli “immobili patrimonio”.


Quali caratteristiche deve avere l’immobile per essere concesso in locazione?

L’immobile deve essere classificato nella categoria catastale da A-1 ad A-11 (esclusa la categoria A-10 dedicata agli uffici). L’immobile deve inoltre essere provvisto di certificato APE. Se il contratto di locazione è soggetto a registrazione, poiché di durata superiore a 30 giorni, deve essere inserita apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’ attestazione della prestazione energetica dell’edificio ai sensi dell’articolo 6, comma 3 del D.Lgs. 192/2005. In caso di omessa dichiarazione le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 1.000 a euro 4.000 (ridotta alla metà se la durata della locazione non eccede i tre anni). L’immobile deve inoltre rispettare le seguenti dimensioni minime come previsto dal Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 e successive modificazioni: L’art.1 del D.M. riporta le altezze minime delle stanze, in sintesi:
– 2,40 mt per corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli;
– 2,70 mt per tutti gli altri ambienti della casa.
La regola è valida in tutta Italia, fanno eccezione soltanto le Comunità Montane che possono arrivare a 2,55 mt in virtù delle condizioni climatiche e della particolare tipologia edilizia.
L’art.2 del Decreto riguarda le superfici minime delle camere da letto:
– 9 mq per le camera da letto per una sola persona;
– 14 mq per le camere da letto doppie (o matrimoniali).
Lo stesso articolo dispone inoltre che nelle camere da letto, nel soggiorno e nella cucina debba esserci una finestra apribile.
L’art.3 fissa la superficie minima per i monolocali (chiamati alloggi “monostanza”) comprensiva di servizi:
– 28 mq per una persona;
– 38 mq per due persone.


Il Il Decreto legislativo 23 maggio 2011 n. 79 è stato abolito dalla Corte Costituzionale?

La Corte Costituzionale con sentenza 80/2012 ha in sostanza demolito l’intero impianto del D.Lgs. 79/2011 per generalizzata ed indefinita avocazione di funzioni legislative spettanti alle Regioni. Tuttavia il Decreto resta in vigore nelle parti rimanenti tra cui l’articolo l’art. 53 (Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche).


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Paolo Gasparri
Autore: Paolo Gasparri

Co-Founder de La Casa che Avanza e coordinatore della piattaforma web. Responsabile dei rapporti con Enti e Istituzioni.
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Michela Finelli
Membro

Salve dott. Gasparri,
complimenti per la chiarezza dell’articolo.
Le espongo il mio caso. Nel Salento ho una seconda casa (io risiedo in altra regione) nella quale, essendo grande e dovendo eseguire necessari lavori di ristrutturazione, vorrei effettuare alcune modifiche interne (fra cui realizzazione di un altro bagno e un angolo cottura) e adibire parte della casa a locazione turistica per brevi periodi. Da quanto leggo è possibile farlo con contratto di locazione turistica di porzione di immobile, cui dovrà essere allegata la planimetria con indicazione della porzione locata. I contatori delle utenze riguarderebbero l’intero appartamento ma non è un problema in quanto l’inquilino pagherebbe solo il canone giornaliero o settimanale e non anche le utenze.
Se è corretto quanto sopra, le espongo i miei dubbi.
– Quando non usufruisco io personalmente della restante porzione, potrò locarla ad altri in contemporanea con la prima porzione? Ovvero le due porzioni possono essere locate a famiglie diverse e contemporaneamente?
– Ci sono regolamenti comunali che potrebbero vietare questo tipo di locazioni? Ovvero potrei rischiare che il comune mi imponga di regolarizzare con un frazionamento regolare (pratica comunale, docfa con due sub catastali, due IMU, imposte per 2 appartamenti, ecc…)?
– Potrebbe indicarmi dove acquisire un contratto per locazione turistica di una porzione di casa per brevi periodi?
– Che tipo di tassazione c’è su questi contratti? C’è la possibilità di qualche forma contrattuale al 10%? il contratto dovrà essere registrato solo se supera i 30 giorni?

Grazie mille per l’attenzione

Argie Doubleya
Membro

Salve, mi scuso se questa domanda è stata già fatta ma c’è una cosa che non mi è chiara. Per quanti giorni dell’anno posso affittare una casa come Locazione Turistica? Sono 30 giorni l’anno? Oppure è soltanto che un singolo contratto non può superare i 30 giorni?

Ho una casa in campagna con piscina nella regione di Umbria che vorrei affittare per i 2-3 mesi d’estate. Posso affittarla come Locazione Turistica oppure devo fare una SCIA e affittare la casa come Casa Vacanze?

Non ho intenzione di affittarla tutto l’anno, soltanto quelli 2-3 mesi.

Grazie e saluti.

Gio Fa
Membro

Buonasera, complimenti per l’ottimo articolo.
Volevo chiedere se le altezze necessarie per concedere l’immobile in locazione turistica sono sempre quelle indicate nell’articolo o se sono possibili deroghe.
In particolare, vorrei affittare una mansarda condonata avente regolare certificato di agibilità e accatastata come abitazione che ha altezza inferiore ai 2,70 mt previsti per legge.
Grazie mille, saluti.

Giovannella Gaetani
Membro

Buongiorno e complimenti per l’articolo!
Ho un’azienda agricola (quindi srl) con diversi immobili dei quali uno (appartamento unico provvisto di tutti i requisiti necessari per l’affitto) vorremmo adibirlo ad uso turistico. La mia domanda è: che differenza c’è, a livello burocratico, tra locazione turistica e casa vacanza? In entrambi i casi va presentata una comunicazione al Suap di appartenenza con annessa Scia e comunicazione di flussi turistici? Oltre alla comunicazione degli ospiti alle autorità competenti e alla riscossione dell’imposta di soggiorno?
Grazie mille e cordiali saluti

Annamaria De Martino
Membro

Salve ho un appartamento nel centro storico di Napoli e vorrei “dividerlo” in 3 mini appartamenti indipendenti muniti di bagno e cucina da adibire singolarmente a locazione turistica.
Il progetto è compatibile con la LT ? Anche in assenza di frazionamento ?

Grazie e cordiali Saluti

AL Ev
Membro

Si possono avere più LT parziali nello stesso appartamento?

Franco Parbussi
Membro

Buongiorno, se i condomini hanno trascritto all’unanimità di fronte a notaio che gli appartamenti del condominio in oggetto fossero destinati all’uso esclusivo di civile abitazione, precludendo ogni e qualsiasi diversa utilizzazione, è possibile effettuare locazioni turistiche? Grazie

Enrico Mariani
Membro

Buongiorno dott. Gasparri
Scusi ma non ho trovato la risposta nel forum.
Sto per avviare la locazione di appartamento ammobiliato ad uso turistico. É di proprietà dei miei genitori e mio padre vi ha la residenza, anche se in pratica vi abita raramente.
Affitteró solo una camera da letto (anche se ve ne sono 2-3), oltre a cucina, soggiorno, bagni.
Posso trasmettere la scia al comune a mio nome (oltre a registrarmi ad alloggiati web) dato che i miei genitori sono anziani e non sono in grado di farlo? Se sì, cosa indico nel titolo di possesso?
Grazie

Claudio Accatino
Membro

Gentile dott. Gasparri,
sto cercando di districarmi nella questione della locazione turistica.
Ho letto tutto il blog e le faccio i miei complimenti per la chiarezza delle sue risposte.
Sono proprietario di 2 appartamenti che affitto per brevi periodi (max 30 gg) tramite piattaforme di booking (Booking ed Airbnb) e le uniche incombenze da me assolte, finora, sono state la comunicazione dei dati alla Questura ed il pagamento delle tasse nei redditi fondiari.
Leggendo le risposte che ha dato precedentemente ad altri utenti, apprendo però che è sempre necessaria la stipula del contratto fra le parti.
Potrebbe gentilmente suggerirmi dove trovare un fac-simile di contratto per la tipologia di affitto che pratico?

Grazie!

Monica Deval
Membro

Buongiorno sig. Gasparri, le faccio i miei complimenti per la chiarezza dell’articolo che ho appena letto. Le chiedo cortesemente se potesse aiutarmi a dipanare alcuni dubbi che mi rimangono.
Possiedo insieme a mia madre (25% io e 75% mia madre) una seconda casa in Val d’Aosta che vorrei locare ad uso turistico (locazione pura senza alcun servizio). Ho trovato una coppia di villeggianti che vorrebbe affittarla annualmente con possibilità di prorogare di anno in anno. Mi chiedevo se:
1) il periodo è troppo lungo per essere considerata la finalità turistica (in realtà la affittano proprio per villeggiare, praticare gli sport d’inverno etc…)? Anche il fatto di rinnovarla magari per più anni le fa perdere la finalità turistica?
2) il contratto va stipulato obbligatoriamente a nome mio e di mia madre o posso stipularlo solo io che mi occupo di tutta la gestione?
3) non si tratta di attività ricettiva per cui dovrei aprire la partita IVA etc, vero?
4) dovrei fare una comunicazione al Comune o Regione per avere il codice identificativo?
5) le spese di TARI e TASI sarebbero a carico del conduttore?
Grazie e buon lavoro

Vincenzo Maugeri
Membro

Buonasera, complimenti per l’articolo molto completo ed esaustivo. Avrei un quesito da sottoporre.

Sono amministratore di una società di capitale, nello specifico si tratta di una srls, che nello statuto prevede l’affitto di immobili. Volevo chiedere se con la mia società posso condurre un affitto breve ad uso turistico o se è destinato solo a persone fisiche.

Grazie e buon lavoro.

Cristina Bracco
Membro

Gentilissimo, il suo articolo è davvero molto esaustivo e per questo la ringrazio.
Non mi è chiara una cosa. Ho capito che, visto l’articolo 4 del DL 50, gli unici servizi che si possono servire sono biancheria e pulizia locali.
Ho letto in una sua risposta che è possibile lasciare olio, aceto, sale, ecc….all’interno dell’appartamento. Ciò è corretto?
Ma dunque, ad esempio, chi fa una locazione turistica non può offrire la colazione neanche se gli alimenti fossero tutti imbustati? Vorrei capire se in quel caso fosse sì, se è necessario essere OSA e avere attestato HACCP oppure no. E se la colazione (imbustata) può essere fatta pagare come “colazione” oppure se ciò è vietato.
In ultimo, ho letto su Airbnb che in vari offrono cibo: https://www.airbnb.it/help/article/1687/esperienze-che-includono-cibo-a-roma Ciò si può fare esclusivamente in caso di struttura ricettiva, è corretto? E mi conferma che un alloggio con locazione turistica NON è una struttura ricettiva?
Chi si organizza “privatamente” per fare un pranzo (es. SoLuch o piattaforme simili) potrebbe in teoria farlo all’interno dell’alloggio dato in locazione, come se fosse un servizio “fra amici”, senza farlo pagare in modo registrato?
La ringrazio molto per i chiarimenti che potrà offrirmi.

Giuseppe Rigoni
Membro

Buonasera,

avrei bisogno di un chiarimento per cortesia

risiedo in veneto e legge regionale ad eccezione dei b&b richiede destinazione d’ uso turistica ricettiva per affitta camere CAV e similari

possiedo una struttura ad uso residenziale ( in cui non è possibile fare cambio ( destinazione a turistica ricettiva) in cui abito ed ho residenza ed in cui vorrei aprire attività non imprenditoriale nella parte adiacente all’immobile ( ex porticato ad oggi con destinazione residenziale) in cui posso ricavare 6 / 8 stanze indipendenti o 3 appartamentini bicamere

mi trovo fortemente limitato per quanto segue :

B& B max 3 stanze 12 posti letto

alloggio turistico mi sembra di capire dalle informazioni reperite che NON è possibile affittare più stanze in contemporanea ( serve affittare intero alloggio o porzione di esso ma non a persone diverse) quindi non mi sembra perseguibile l’ idea di creare 3 appartamentini bicamere ed affittare in contemporanea le 6 stanze nel caso più disparato a 6 persone fisiche diverse contemporaneamente

Vorrei quindi sapere posso creare 3 stanze per B&B con 12 posti letto e nella restante parte creare 1 alloggio bicamere con cucina da locale come locazione turistica

b& B non imprenditoriale lo gestirei come persona fisica io

la locazione turistica breve la mia compagna come persona fisica entrambi con residenza nell’ immobile

molte grazie

giuseppe

Paolo Gualtieri
Membro

Salve, complimenti per il sito e le numerose informazioni in esso contenute. Riporto alcune domande che ho rispetto ad una mia intenzione di mettere a reddito un appartamento sito a Roma.

Un trilocale sito a Roma (soggiorno, camera e cameretta) può essere concesso in locazione turistica ad una famiglia di tre persone se la camera (che a questo punto avrebbe un letto matrimoniale) è di 13mq e la cameretta di 8mq? Nell’annuncio sui vari portali (AirBnB etc) vorrei indicare 3 posti letto con possibilità di divano letto in soggiorno (16mq). Rischio contestazioni in caso di controllo da parte dei vigili urbani? L’estensione complessiva della casa è di circa 58mq.

E se dovessi optare per la casa vacanze posso, considerando il relativo regolamento della Regione Lazio (che con 13mq consente solo il letto singolo oppure a castello se non erro) comunque mettere nella camera un letto matrimoniale e pubblicizzare i tre posti letto più eventuale divano letto in sala oppure rischio che mi venga contestato un uso difforme della camera da letto? In caso affermativo, questo vale anche per il letto singolo che contiene un secondo materasso apribile?

Nel pubblicizzare l’appartamento, una dicitura tipo “denominazione della via + appartment oppure flat” (Per esempio “Nomentana Tourist Appartment” oppure “Nomentana Tourist Rent”) può essere ritenuta corretta per non essere considerata assimilabile ad una struttura ricettiva? Se così fosse, meglio usare una denominazione tipo “Tourist Rent Rome”? E se oltre all’annuncio sui portali apro una Page Facebook con la medesima dicitura attraverso la quale fare networking e rimanere in contatto con gli ospiti e pubblicare news e consigli sulla città?

Se lascio in casa alcuni fogli con alcune indicazioni e consigli relativi al quartiere dove è ubicato l’appartamento, rischia di essere considerato un servizio alla persona? In caso affermativo, questo vale anche nel caso in cui io avessi un blog/una pagina su FB personale in cui pubblico le medesime informazioni (a titolo personale, perché mi piace condividere informazioni con il mondo) e fornissi il relativo indirizzo agli ospiti consigliando loro di accedere a tale pagina per reperire informazioni contestualizzate con il quartiere dove si trova l’appartamento oltre a ricevere news ed aggiornamenti sulla città? E se nel medesimo sito indico anche i recapiti di un servizio navetta (NCC) che, sempre a titolo personale, consiglio a Roma in caso di necessità, lasciando quindi liberi gli ospiti di usarlo o meno senza farlo io per loro?

Se nell’appartamento lascio una bottiglia di olio, di aceto, sale, pepe e zucchero per consentire agli ospiti di preparare un pasto, è da considerarsi servizio alla persona con il rischio di far slittare la locazione turistica verso la casa vacanze?

Se utilizzo un sistema di self check in (tramite app) perché, svolgendo io una altra attività lavorativa, non posso sempre recarmi personalmente ad accogliere i conduttori in entrata, rischio che questo venga considerato come organizzazione tipica dell’attività imprenditoriale o di una casa vacanze?

Considerando il fatto che tutto il settore è in costante movimento sotto un profilo normativo, potrebbe essere più tutelante rispetto ad eventuali nuove restrizioni procedere con la SCIA casa vacanze rispetto alla locazione turistica? Mi spiego meglio: la SCIA, una volta formata, non dovrebbe essere soggetta ad eventuali nuovi limiti in termini di durata massima della permanenza di ospiti durante l’anno etc. La locazione turistica, non avendo a monte alcun titolo autorizzativo, invece potrebbe incorrere in questo rischio. Cosa ne pensa?

Grazie mille per qualsiasi informazione o riscontro che vorrà dare alle mie, lo riconosco, tante domande.

Federico Minelli
Membro

Buonasera a tutti
in merito a: Ricevuta e marca da Bollo.
1) Se la ricevuta non è richiesta, devo apporre comunque la marca da bollo da 2 euro sull’originale del contratto che consegno all’ospite?
2)Volevo inoltre capire a cosa possa servire la ricevuta all’ospite. Mi spiego: immagino che essa venga richiesta solo quando l’ospite ne abbia bisogno per avere un rimborso della sua azienda o per detrarre i costi della sua attività ma dato che faccio locazione turistica, forse non potrei comunque accettare un ospite la cui venuta non è per fini prettamante turistici?
Sbaglio?

Grazie
Federi o

Luca Girimondo
Membro

buon giorno sto affittando come locazione turistica in valpolicella (VR) con regolare SCIA ecc, vorrei sapere se c’è un limite massimo di immobili che posso locare nello stesso comune?
grazie Luca

Luigina Saro
Membro

Buonasera, ho intenzione di affittare in forma non imprenditoriale, affitti brevi, una proprietà ricevuta in comodato gratuito. La mia domanda é la seguente: posso pubblicizzarla su Booking? Oppure così facendo diventa attività imprenditoriale? Ho intenzione di affittarla solo nei mesi estivi. L abitazione si trova in Puglia.

Anna Bile
Membro

Salve dott. Gasparri, abito da 25 anni in una località turistica e avrei pensato di fittare il mio appartamento esclusivamente nel periodo estivo (Luglio e Agosto) con contratti inferiori ai 30 giorni. Siccome nel periodo estivo a casa già non ci sono mai avendo sempre programmato le ferie fuori la cosa non mi peserebbe. Voglio precisare che non lo farei certo come attività abituale/professionale. Ad esempio potrei fittarla a parenti-amici-conoscenti. La domanda è: posso farlo? Nel senso, potrebbe innescare accertamenti? Avrebbe ripercussioni su IMU e altro?

Stefano De Gan
Membro

Buongiorno dott. Gasparri, ho in locazione turistica 5 alloggi con regime fiscale della cedolare secca. Per motivi di salute, ho la necessità di farmi aiutare nelle pulizie finali da una persona e la vorrei mettere in regola.
Il mio commercialista mi ha detto che non la posso assumere perchè non ho la partita iva e non sono sostituto d’imposta. Non la posso prendere nemmeno con i voucher dell’INPS Prestò perchè non opera sulla mia abitazione.
Come posso regolare questa posizione? Ne ho davvero bisogno e non voglio correre nessun rischio con personale non in regola.
Grazie per la cortese risposta.
Stefano

Marco Manca
Membro

Buongiorno Dott. Gasparri, avendo aperto Cav con p.iva ed essendo iscritto alla sezione commercianti vorrei sapere se ai fini contributivi inps si applica anche alle Cav imprenditoriali quanto previsto dalla circolare n22 2017 per gli affittacamere e cioè una riduzione dei contributi Inps , nello specifico solo i contributi in percentuale e non andranno quindi pagati i contributi fissi. La circolare nomina gli affittacamere, per estensione si applica anche alle Cav con p.iva ?
Grazie
Marco

Ospite

Buongiorno Dott. Gasparri, ho un’immobile indipendente di circa 40 mq “prima casa”, nel Comune di Fiano Romano (RM), non abitandoci vorrei utilizzarlo per locazione turistica, è possibile avendo lì la residenza? In caso quale iter dovrei seguire per essere in regola? Grazie mille

Antonella M
Membro

Buonasera,
Vorrei sapere quale ritiene sia il regime fiscale piu’ conveniente da adottare nel caso in cui si faccia locazione turistica di un immobile concesso in locazione. Non percependo altri redditi sarebbe conveniente optare per il regime di cedolare secca? Il regime Irpef, oltre la detrazione del canone di affitto pagato al proprietario, consente anche la detrazione di altre spese? La ringrazio per l’attenzione e la disponibilita’.
Distinti saluti,
Antonella

Carlo Vetri Buratti
Membro

Buongiorno, da privato, dispongo di una casa accatastata come civile abitazione A7, di 340 metri quadri; vorrei affittarla come locazione turistica di settimana in settimana a diversi gruppi di massimo 32 persone (rispettando le disposizioni del D.M. 5 luglio/75) ; La casa dispone dell’ APE e rispetta i requisiti della normativa antincendio (è già stata oggetto di accertamenti da parte dei vigili del fuoco)
Verosimilmente questi affitti saranno occasionali si concentreranno per un massimo di 6-8 settimane nel periodo estivo e al massimo un paio di settimane nel resto dell’anno.
Leggendo la normativa di riferimento della regione Marche (LR 11.luglio2006) risulta possibile affittarla come “appartamento ammobiliato per uso turistico (art 32) magari aderendo al regime della cedolare secca?

o la capienza della casa (32 posti letto) e il tipo di utenza (principalmente gruppi scout) richiedono necessariamente di optare per altre modalità come quelle previste dagli art 22-24 (case per ferie) o 27 (Case e appartamenti per vacanze) della medesima legge? (tali modalità richiedono l’iscrizione al registro delle imprese e renderebbero totalmente antieconomico l’esercizio di questa attività di affitto).

ROBERTA OMODEI
Membro

Buonasera, ho un appartamento che gestisco come locazione turistica su Airbnb. Ho trovato molte info che mi hanno chiarito quasi del tutto le idee, ma se possibile avrei necessità di conferma per alcuni punti.
– Il contratto è sempre e comunque obbligatorio anche per soggiorni di un giorno, senza registrazione per soggiorni inferiori ai 30 giorni. Va conservato per eventuali controlli e/o anche da presentare alla dichiarazione dei redditi?
– La ricevuta va emessa SOLO su richiesta? Un agente della guardia di finanzia mi ha comunicato che SAREBBE meglio farla sempre..Se non la emetto cosa presento alla dichiarazione dei redditi? Contratto? Tracciato degli importi corrisposti per ciascun soggiorno che è possibile scaricare dal sito booking? Infine, l’indicazione sulla copia che resta a me che è stato apposto il bollo da € 2.00? Vanno sulla fiducia?? E’ ben difficile che facendo un controllo il cliente che ha effettuato il soggiorno sei mesi prima abbia ancora questa ricevuta, sopratutto se nel 99% dei casi sono semplici turisti e non persone in viaggio che hanno necessita di una ricevuta..
– Servizi: posso indicare nel mio annuncio che fornisco biancheria all’arrivo ma non il cambio? Non posso indicare spese di pulizia e non verranno fornite durante la permanenza? Il wifi? Sempre il solito agente mi ha detto che è un servizio, quindi assolutamente non lo posso fornire; il funzionario della polizia che mi ha dato le credenziali per l’accesso al portale alloggiati mi ha detto che non è un servizio, quindi assolutamente si..Vorrei avere chiaro questo punto perchè il wifi è qualcosa che i clienti ricercano e non metterlo mi penalizzerebbe moltissimo.
Ringrazio per l’attenzione ed eventuale risposta

Riccardo M
Membro

Gentilissimo Dott. Gasparri,
ho intenzione prossimamente di inserire un immobile di mia proprietà, ammobiliato, in alcuni noti siti per affitto turistico.
Sono già a conoscenza delle procedure che riguardano l’iscrizione degli ospiti nel portale della questura, del pagamento della tassa di soggiorno degli stessi, il pagamento della cedolare secca come tassazione.
Le mie domande sono:
1) E’ necessario, iscrivendo la casa in siti come booking ed AirBnb, andare ad iscrivere anche la casa come Appartamento Ammobiliato ad Uso Turistico (AAUT)? Se sì, dove va fatta questa operazione? (Mi trovo in Sicilia)

2) E’ inoltre necessario sottoscrivere un contratto in forma cartacea, con gli ospiti, nonostante la prenotazione avverrebbe comunque attraverso i siti sopracitati?

La ringrazio anticipatamente per la disponibilità, cordiali saluti.

RM

Santino Di Renzo
Membro

Salve dott. Gasparri volevo fare i più sinceri complimenti per il post pieno di informazioni preziosissime.

Volevo porre una domanda se possibile.

Ho da pochissimo pubblicizzato il mio appartamento su Booking e in base a ciò che ho letto devo stipulare un contratto per ogni volta che un affittuario arriva in struttura.
Potrei sapere se è necessario farlo nonostante Booking o Airbnb facciano da intermediari e dunque gestiscono le prenotazioni?

Se si dove posso trovare un modulo da compilare?

Grazie mille in anticipo

Paolo Giunta
Membro

Gentile dott. Gasparri, ho letto tutti i post della discussione e credo di essere riuscito a farmi un’idea chiara circa la mia situazione, la ringrazio perciò anticipatamente per il lavoro che fate. Vorrei però essere sicuro di non aver frainteso. Io affitto in locazione turistica un appartamento in Sicilia pubblicizzato sui siti di booking come “appartamento XY”. Stipulo contratti scritti, comunico le presenze alla Questura e pago le tasse con cedolare secca. Visto che il comune in cui si trova l’immobile ha istituito l’imposta di soggiorno, ho chiesto informazioni all’ufficio tributi, il quale mi ha reindirizzato al SUAP. Qui mi hanno detto che per avere le credenziali per accedere al portale per la gestione dell’imposta di soggiorno devo inviare tramite pec: la SCIA, il certificato di agibilità, e altri documenti. In tutti però non c’è alcun riferimento esplicito alla locazione turistica, ma solo a “strutture ricettive”. Anche nel regolamento per l’imposta di soggiorno si menzionano solo le strutture ricettive, mai la locazione turistica. Credo che tutto ciò sia dovuto al fatto che a oggi la Regione Sicilia non ha alcun regolamento relativo alla locazione turistica, ma solo alle strutture ricettive. Il comune perciò si muove equiparando locazione e strutture. A me sembra di aver capito che finché la regione e il comune non emaneranno regolamenti specifici per la locazione, posso continuare tranquillamente ad affittare la mia casa, senza incorrere in sanzioni per attività abusiva (il SUAP mi ha detto che così considererebbe la mia attività se non inviassi la documentazione richiesta e se non pagassi l’imposta di soggiorno ). A questo punto non so se rimandare tutto a un eventuale controllo o se segnalare al Suap che quanto chiedono e fanno è al momento illegittimo.
Grazie per l’eventuale risposta che vorrà darmi.

Antonio Segreto
Membro

Buongiorno dott. Gasparri,

Vivo in una villa con regolare contratto di affitto a Roma nord e vorrei utilizzare una parte della casa per la locazione turistica. I proprietari di casa sono d’accordo, ma sul mio contratto di affitto ho il divieto di sublocazione totale e parziale. Posso quindi fare dei contratti di locazione turistica avendo questo divieto nel contratto? Anche se i contratti con i potenziali ospiti non devono essere registrati, temo di violare qualche norma.

Come detto i proprietari di casa sono d’accordo nel farmi fare questa attività ma non vogliono cambiare il contratto di affitto in essere. Suggerimenti?

Grazie

Manuela Argano
Membro

Buonasera, ho trovato tutto molto chiaro.. Ho solo un dubbio.. Quante locazioni si possono avere? Quindi quanti appartamenti si possono gestire da privato (e non p.iva) e c’è un limite di fatturato?? Io personalmente ho 4 appartamenti in cedolare secca che gestivo con la società.. Adesso voglio applicare locazione turistica.
Grazie per delucidazioni
Manuela da Palermo

Nicola Guaragnella
Membro

Buongiorno dottor Gasparri La ringrazio molto per l’articolo così dettagliato e completo. Vorrei porle una domanda-conferma nel caso di contratti di locazione turistica pura:
È prevista per l’immobile l’obbligatorietà di certificato di agibilità oppure è sufficiente il certificato APE?
Da quel che ho letto il certificato di agibilità è obbligatorio solo nel caso di affitto in modalità casa vacanze o bed and breakfast e non turistico puro. potrebbe confermarmi per favore questa differenza?
grazie mille

Marta Fusella
Membro

Buongiorno, piacere di conoscerla e grazie per queste preziose informazioni. Avrei bisogno di un aiuto.
Il mio caso è il seguente:
Mia sorella è proprietaria di un immobile sito a Napoli in cui risulta anche essere residente con il suo compagno thailandese che ha il permesso di soggiorno e dunque la carta di identità italiana.
Mia sorella quest’anno ha iniziato una sporadica attività di Airbnb tramite locazione pura, le sono anche state date le credenziali di accesso al portale alloggiati web. Non avendo più il tempo di occuparsene, vorrebbe darmi l’immobile in comodato d’uso gratuito di modo che possa io occuparmi dell’attività e percepire i redditi da essa derivanti. Ho letto molto su la casa che avanza e, se ho ben capito, è possibile che io stipuli con mia sorella tale contratto e ne percepisca interamente i redditi.
Mi sorge però un dubbio: se mia sorella volesse darmi in comodato d’uso gratuito questa casa, lei e di conseguenza il suo compagno dovranno preventivamente cambiare al Comune di Napoli la loro residenza principale prima della stipula e registrazione del contatto di comodato d’uso gratuito tra me e lei?
Io attualmente risiedo in un altro immobile, posso lasciare la mia residenza principale nell’immobile nel quale risiedo o devo risiedere nell’appartamento di mia sorella? Sono un po’ persa rispetto alla residenza, ma magari quando si effettua un’attività di questo tipo tramite locazione pura né io né mia sorella dobbiamo risiedere nella casa utilizzara per l’Airbnb?

Le sarei davvero grata se mi potesse aiutare a risolvere questo enigma,

Grazie d’anticipo,

Marta

Francesco R. A
Membro

Buongiorno e complimenti per l’ottimo lavoro. Ho 3 bilocali (superficie calpestabile di circa 45 mq) in provincia di Grosseto accatastati in categoria D/10 perché erano connessi ad attività agricola. L’azienda agricola è stata chiusa diversi anni fa. Posso come privato, senza partita iva, dare in locazione turistica questi 3 bilocali oppure devo cambiare la categoria catastale facendo un cambio di destinazione d’uso? Grazie

Antonio Polieri
Membro

Buonasera sig. Gasparri una domanda forse un po off topic, ma comunque penso che rientri perchè lo scopo è di renderla come locazione turistica

In un piccolo appartamento camera e cucina, che ce l’ho come prima casa e quindi anche residente, posso far effettuare un ulteriore residenza ad una mia amica ? Non siamo sposati
Quindi due che hanno residenza in un immobile senza essere sposati , se si , è anche poi possibile affittarla come locazione turistica e ovviamente versare l’imu per i giorni occupati dai turisti ?

Grazie in anticipo per la risposta 🙂

Alessandro Gorla
Membro

Buongiorno Dr. Gasparri e complimenti tanto per le informazioni che per la qualità e tempestività nelle risposte.
Sto al momento valutando di acquisire un piccolo baitello in montagna all’interno del parco dello Stelvio e ad una quota ben superiore ai 1000 mt slm. Il contesto è quello di un alpeggio con una trentina di unità simili con forti connotati tradizionali e vincoli paesaggistici, che si traducono anche (e giustamente) nella impossibilità ad ampliare o modificare perimetri, altezze e volumetrie.
Le dimensioni dell’unità non rispetterebbero i requisiti per ottenere l’abitabilità e, dato l’uso in periodi puramente estivi, senza certificazione APE in quanto sprovvisti di riscaldamento (solo caminetto a legna). Ciononostante riuscirei ad inserire bagno, cucina, salottino ed un letto matrimoniale soppalcato.
Stante quanto sopra, sarebbe possibile comunque locare l’unità (e.g. settimanalmente) od i requisiti di abitabilità/APE rimangono inderogabili?
Non le nascondo che credo di conoscere la riposta… ma grazie anticipatamente per una conferma.

Cordialità,
Alessandro

Stefano Negro
Membro

Buondì, complimenti per il sito!
La mia domanda è questa: ho una ‘casa che mi avanza’ e la sto locando con locazioni turistiche brevi. C’è un’impresa che mi chiede per alcuni mesi la casa per due operai per lavori che stanno facendo in zone. A loro serve da lunedì sera a venerdì mattina. la domanda è questa:
1) posso fare un contratto di locazione temporanea a fini lavorativi per 4 mesi inserendo una clausola che il contratto si intende solamente per i giorni che vanno dal lunedì al venerdì, mentre i week end resta a mia disposizione lper locazioni brevi?
2) se la risposta a quesito di cui sopra è negativa: posso fare un contratto per locazione temporanea per 4 mesi registrato, in cui concedo solamente due stanze da letto con l’uso del bagno e cucina, mentre mi tengo a disposizione un’altra stanza da letto per locazioni turistiche brevi?
In buona sostanza fare coesistere le due tipologie di contratto nello stesso immobile per un periodo di tempo?
grazie 1000

Ermanno Romano
Membro

Buongiorno e grazie per le utili delucidazioni. Vorrei capire a cosa si va incontro se non si redige per iscritto il contratto di locazione turistica. Ho cercato info in merito ma non ho trovato nulla. Mi è chiaro il principio secondo cui il contratto serve a tutelare le due parti, il mio dubbio sorge nei confronti dell’amministrazione pubblica. Sono previste sanzioni?

Daveleroi Moore
Membro

Gentile Dott. Gasparri,

come proprietario unico di un immobile molto grande con molte stanze vorrei redigere un contratto in comodato d’uso a favore di terza persona, la quale adibirà l’appartamento per uso turistico e penserà a tutte le incombenze del caso, considerato che l’art.12 bis del regolamento regionale del Lazio nr.14 del 16/07/2017 parla di “forme di ospitalità” non intendendo, credo, la cessione di tutto l’appartamento ad uso turistico, vorrei sapere se posso comunque mantenere la mia residenza e del locatario o se, al contrario, è necessario togliere la residenza di entrambe e lasciare l’appartamento libero.

Grazie e cordiali saluti.

Marco Pappaleo
Membro

Gentile dott. Gasparri,

un chiarimento riguardo alla comunicazione alloggiati web.
Nel caso di affitto casa ad uso turistico per più di 30 giorni la registrazione del contratto sostituisce la comunicazione alla questura. Fin qui tutto chiaro.

Prendiamo il caso in cui a stipulare il contratto siano due nonni e a metà delle loro vacanze il loro nipote minorenne li raggiunga per una settimana. In questo caso ho l’obbligo di comunicare alla questura la presenza del minore?
In caso affermativo dovrò indicare i dati di uno dei due nonni come capo famiglia? E come si gestisce il fatto che il nonno proseguirà il suo periodo di ferie?
Se gli ospiti con cui ho stipulato il contratto non comunicassero
nulla a riguardo, sono comunque responsabile? Quali contromisure si possono adottare per gestire queste circostanze?

Grazie

Cordiali Saluti

Stefania Barra
Membro

Salve, con una locazione pura, oltre alla pubblicità tramite sito web e portali quali Booking ecc sono possibili altri canali pubblicitari? Inoltre possono essere distribuiti bigliettini da visita o questo rientra esclusivamente in un’attività imprenditoriale?

Stella Falco
Membro

Gentile dottor.Gasparri,vorrei avere alcuni chiarimenti circa il procedimento da seguire per attuare la locazione turistica.Innanzitutto in merito all’iscrizione al portale alloggiati web è possibile che la richiesta sia effettuata dal comodatario in via verbale?Il contratto di locazione va effettuato anche nei casi si usufruisca di piattaforme online come booking?Come si procede al pagamento dell’imposta(cedolare secca),posso rivolgermi direttamente ad un caf?

Guglielmo Parodi
Membro

Buongiorno e complimenti per il blog!
Avrei bisogno di fare chiarezza su vari punti relativi alla mia situazione.
Sono proprietario e residente di una casa indipendente di 2 piani a Genova collegati da una scala esterna accessibile da un piccolo giardino ove si trova l accesso alla pubblica via . Quando ho comprato l appartamento sito al piano terra e quello al I piano erano unità immobiliari distinte. Durante il rogito ho usufruito dei benefici prima casa impegnandomi a fondere insieme le due unità entro 3 anni. Nel 2012 ho ristrutturato l appartamento al i piano ove attualmente vivo e una volta conclusi i lavori ho fatto un accorpamento senza opere con cila in comune cui è seguita una fusione catastale come da impegno nell atto notarile.
Nel 2016 ho intrapreso i lavori di ristrutturazione del piano terra con scia pesante che sto terminando ora nel 2019.
Al piano terra ho ricavato due piccoli alloggi: uno di ca 32 mq. composto da camera cucinino e bagno ed uno di ca 33 mq. con stessa disposizione. Entrambe accessibili dal giardinetto di mia proprietà.
La mia intenzione sarebbe quella di utilizzarne uno come mio studio professionale e di affittare l altro con air bnb o con locazioni brevi. Gli alloggi sono separati attualmente da una porta che pensavo di isolare acusticamente per comfort di entrambe.
Arriviamo al dunque..
In questi giorni presenterò la fine del lavori della scia in comune e seguirà accatastamento docfa con la nuova disposizione dei vani.
Preciso che in comune ho fatto passare la seconda cucinina come ad uso giardino in quanto quella già presente al piano primo dove vivo risulta scomoda per il continuo obbligato utilizzo della scala esterna quando sono in giardino . Anche in catasto presenterò la dicitura angolo cottura sperando che non abbiano a che ridire nulla e che non mi chiamino al frazionamento che ovviamente sarebbe in contrasto con quanto disposto nell atto di acquisto di cui sopra.
Una volta chiusa la pratica di comune e catasto dovrò provvedere a registrare la struttura secondo quanto disposto dalla normativa regionale.lr 32 2014 e qui cominciano i dubbi..
Premetto che ho letto il Vs interessantissimo articolo sulle competenze delle regioni e ne ho dedotto che non dovrebbero essere loro a legiferare sulle locazioni brevi ma in realtà ho capito che per accedere al portale alloggiati web della questura, la stessa mi richiede obbligatoriamente la registrazione in regione..
Quindi il mio principale dubbio è :in che casistica rientro secondo la l. R. 32 2014??
Io vorrei registrare la struttura come AAUT (appartamento ammobiliato ad uso turistico), ma essendo la casa un unica unità immobiliare ed avendo io qui la residenza non so se si può fare..
Il mio caso, secondo quanto riportato nella L. R. sembrerebbe ricadere nella casistica degli Affittacamere ma questo implicherebbe la fornitura di servizi e l’avvio di un attività produttiva, cosa che non è mia intenzione fare in quanto sono un libero professionista e non ho intenzione di diventare un fornitore di servizi.
Non riesco a capire come uscire da questo ginepraio normativo perché sembra che la normativa non contempli il caso di affitto di una sola parte dell immobile ove risiedo senza obbligatoriamente considerarmi un fornitore di servizi, cosa che, se ho capito bene era invece contemplata già dal codice civile. Credo infatti di aver letto varie osservazioni alla L. R LIGURE che ritengono che sia in contrasto con quanto disposto dal c. C.
Spero di essere stato chiaro nell esposizione della situazione e mi auguro che possiate darmi un parere.
Vi ringrazio molto
Guglielmo

Francesco Erice
Membro

Buonasera Sig. Gasparri,

ho un piccolo appartamento con una sola camera da letto (non posso affittare una porzione) dove ho la residenza ma non utilizzo, volevo sapere se potevo effettuare locazioni brevi ad uso turistico mantenendo la residenza.
A che tipo di sanzioni vado incontro?
Grazie per la risposta.

Angelo Angelinge
Membro

Buongiorno Paolo,
l’uso del servizio gratuito Google My Business allo scopo di pubblicizzare una casa vacanze per locazioni brevi (no P. IVA) può, a tuo avviso, costituire prova di attività commerciale a tutti gli effetti?

Cordialità
-angelo

Enrica Tessarolo
Membro

Buona sera
vorrei chiedere se esiste una norma che obbliga chi pratica locazione turistica a trasformarla in locazione residenziale ( 4+4 ) ad esempio nel caso in cui uno stesso affittuario/ conduttore prolunghi il soggiorno oltre una certa durata

grazie buona serata

Alessandro Cardella
Membro

Buongiorno , ho letto nei commenti che è possibile effettuare la Locazione Turistica delle singole stanze all’interno di uno stesso appartamento.

Oggi però sono stato in questura, per chiedere informazioni sulla comunicazione al portale alloggiati e mi hanno detto che come locazione turistica posso essere accreditato solo come appartamento, per avere accreditato più stanze devo essere un affittacamere o B&B con scia e tutto il resto.

Mi chiedo allora, come posso fare locazione breve di più stanze dell’appartamento se non posso comunicare al portale alloggiati gli ospiti che ho in casa? Comerisolvo il problema di ospiti che entrano in casa in giorni diversi ?

Grazie anticipatamente per la risposta

Marco Manca
Membro

Buongiorno dott. Gasparri, vorrei prospettarle un problema puramente fiscale.
Come viene tassato il fatturato proveniente da booking.com di una casa vacanze con p.iva in regime forfettario ?
Sul lordo o sul netto della commissione?
Esempio: una settimana percepisco 1000 euro tramite booking con bonifico bancario trattenendo il 18% booking mi accredita 820. Col regime forfettario dovrò dichiarare al fisco 1000 euro o 820 euro ?
Con la cedolare secca probabilmente 820 euro ma in regime forfettario essendo gia un regime che deduce i costi forfettariamente mi è stato fatto osservare che andrebbero dichiarati 1000.

In attesa di un suo riscontro la ringrazio anticipatamente
Marco

Fabrizio Parboni
Membro

Posso locare porzioni di immobile, per esempio una camera, usufruendo della locazione turistica?

Davide Villa
Membro

vorrei sapere: può una società sublocare un immobile effettuando la locazione turistica? sto trovando molta difficoltà nel comunicare al comune di Roma quello che sto facendo senza dover fare dichiarazioni mendaci.
in particolar modo il codice del turismo con l’art 53 rimanda alle norme del CC ma la normativa regionale prevede che la comunicazione sia fatta solo da una persona fisica
Aiuto!!!!

Ylenia Stella
Membro

Salve, vorrei sapere che tipo di contratto di locazione deve essere effettuato ( se commerciale o un semplice contratto con clausola) affittando un immobile da terzo e volendolo adibire ad uso turistico.
Grazie in anticipo

Matteo Zuani
Membro

Buongiorno, complimenti per l’articolo molto interessante.
Sono un privato e vorrei affittare (per il momento una tantum) un piccolo appartamento di mia proprietà per 29gg, attraverso contatto diretto con il locatario, senza intermediari. Se ho capito correttamente, I miei obblighi sono di:
– Stipulare un contratto con il locatario senza obbligo di registrazione e di ricevuta al locatario se non espressamente richiesta dallo stesso
– Segnalare gli estremi del locatario alla Questura attraverso l’apposito portale
– Pagare la tassa di soggiorno secondo quanto previsto dal Comune in cui si trova l’immobile (Milano)
– Versare il dovuto all’Agenzia delle Entrate con Cedolare Secca in sostituzione dell’imposta sul Reddito (se lo reputo conveniente)

Sul modulo della Questura di Milano per richiedere l’accesso al portale AlloggiatiWeb è presente la seguente nota “Allegare copia autorizzazione all’esercizio dell’attività”: vale anche per i privati?

Ringrazio anticipatamente, buona giornata.

Chiara Testa
Membro

Buongiorno! Ma alla luce di quanto detto, quando una struttura fa una concorrenza sleale perché non si iscrive ad alloggiati web né al Comune come attività non imprenditoriale (e di fatto non pagando tasse può fare prezzi più bassi su booking) a chi si può segnalare la cosa?? (Regione Lombardia)

Grazie

Andrea Pes
Membro

Egregio Sig. Gasparri.
Sono proprietario di 2 appartamenti a Venezia che vorrei affittare ad una società che li utilizzerebbe per locazioni turistiche. Vorrei sapere se il contratto di affitto 4+4 che devo stipulare con la società rientra o meno nel caso previsto dal comma c) della Legge 9 dicembre 1998. Siccome la legge dice che le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della legge stessa non si applicano: comma c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, se tale comma c) nel mio caso fosse applicabile, mi risparmierebbe alcune limitazione previste da suddetti articoli.
Grazie per la risposta
Andrea Pes

FRANCESCO PIREDDA
Membro

Ho un appartamento che affitto in locazione pura,purtroppo i miei impegni mi portano lontano di casa pertanto non sempre posso gestire il check-in e check-out degli ospiti.Posso farmi aiutare da qualche persona a me vicino a tal proposito o devo obbligatoriamente rivolgermi ad una agenzia immobiliare?Non vorrei incorrere in sanzioni ne tanto meno creare problemi a chi dedica 10 minuti del suo tempo per farmi una cortesia.

Piero Pitti
Membro

Buongiorno, ho un appartamento che affitto per locazioni brevi, avrei due quesiti.
Il primo è, visto che affitto principalmente tramite le principali OTA, è comunque necessario stipulare un contratto scritto con ogni singola prenotazione, anche se solo di un giorno?
La seconda è, per quanto riguarda il canone RAI, come mi devo comportare, non va pagato perché già lo pago nella casa in cui vivo o per qualche motivo devo pagarlo lo stesso?
Grazie

Fabio Pietro
Membro

Buongiorno e grazie infinite per la chiarezza delle informazioni. Avrei 2 dubbi però, il contratto di comodato d’uso gratuito va registrato? oppure posso evitare la registrazione e poter comunque assoggettare a me la cedolare secca?
Un altro importante quesito é, essendo percettore di un assegno (non pensione) di invalidità (nella misura del 75% – 99%), i redditi da locazione turistica influiscono sulla soglia massima da non superare per continuare a percepire tale sussidio?
Ancora grazie!

Arcangelo Iapicca
Membro

Salve
Oltre ad essere presente sui portali di intermediazione, l’immobile si può pubblicizzare con un proprio sito internet?
grazie

Cristina Minnei
Membro

Buongiorno , ho deciso di affittare il mio appartamento e di registrarlo nei siti come ( Booking)come locazione turistica. Posso dare un nome al mio appartamento ? Come si fa per un b&b o una casa vacanze ? Ringrazio
Cristina

Anna Maria Losapio
Membro

Buongiorno, prima di tutto complimenti per il sito e per la professionalità e competenza di chi lo gestisce.
Ho letto parecchi commenti ma mi rimane ancora qualche dubbio…. provo a spiegarmi:
mio figlio è proprietario di un appartamento in Roma, dove studia, ed è la sua abitazione principale. L’appartamento ha 3 stanze e lui vorrebbe affittarne 2 con contratto di locazione turistica e 1 riservarla per lui.
1) in tal modo la casa rimane per lui abitazione principale con esenzione dal pagamento dell’ IMU?
2) dalle varie discussioni ho capito che si può affittare anche una singola stanza, con bagno annesso naturalmente, però sembra in contrasto con quanto stabilisce l’art. 12 bis del R.R. n. 14/2017 della Regione Lazio (gli alloggi per uso turistico sono unità immobiliari non soggette a classificazione, situate in immobili adibiti ad abitazioni o parti di esse, dotate di soggiorno con annesso angolo cottura o cucina all’interno delle quali è possibile offrire, in modo occasionale, non organizzato e non imprenditoriale, forme di ospitalità senza prestazioni di servizi accessori o turistici
ulteriori rispetto a quanto già in uso nell’abitazione), in questo caso il soggiorno e l’angolo cottura starebbe nella stanza dove risiede mio figlio.
3) se quando non sta a Roma, diciamo per periodi di vacanza, si affittasse per uso turistico, inferiore a 30 gg, anche la sua stanza, rimarrebbe comunque per lui abitazione principale?

Grazie per la disponibilità, cordialmente
Anna Maria

Eugenio Barcellona
Membro

Salve,
avrei bisogno di un chiarimento sull’imposta di soggiorno.
Mi spiego.
Dispongo di una casa che affitto saltuariamente durante l’estate (quindi locazione turistica).
Nel comune in cui è ubicata la casa nel 2015 è stato approvato un regolamento che introduce l’imposta di soggiorno per “strutture ricettive alberghiere” e “strutture ricettive extralberghiere”…in questo regolamento non si parla mai di “locazione turistica” (si parla invece di “case vacanze”, “case ed appartamenti per vacanze”, “all’oggi per vacanze”, ecc”)
Ad oggi il regolamento vigente è sempre questo, quindi dal 2015 ad oggi non ci sono state modifiche.
Fatta questa premessa, vorrei capire una cosa: il DL 50/2017 impone il pagamento dell’imposta di soggiorno anche alle Locazioni Turistiche sempre e comunque? oppure è necessario che il Comune modifichi il suo regolamento e preveda espressamente l’estensione/applicazione di tale imposta anche alle semplici “locazioni turistiche”?
Leggendo vari commenti mi è sembrato di capire che i Comuni, per applicare l’imposta di soggiorno anche alle “locazioni turistiche” dovrebbero modificare il proprio regolamento (o adottarne uno nuovo). E’ così anche secondo voi?
Vi ringrazio anticipatamente.
Cordiali saluti.
Eugenio

Cosimo Sabotino
Membro

Buona sera,
Affitto in modo non abituale (tramite contratto comodato uso gratuito) una casa al mare.
I redditi derivanti in questo caso sono redditi diversi ed anche questi assoggettabili alla cedolare secca 21%.
Il mio dubbio /domanda:
l’art 71 del T.U.I.R. ci dice che i redditi diversi sono costituiti dalla differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione.
Cosa si intende con spese specificamente inerenti alla loro produzione.?Mi pare molto dubbiosa e soggetta a qualsivoglia interpretazione,esiste qualche sentenza in merito?
Cosa posso dedurre? Nel mio caso mi appoggio a booking e quindi potrei dedurre le commissioni.
Ma pensandoci, inerenti alla produzione del reddito, potrebbero essere/sono? anche le migliorie che io apporto alla casa nel tempo poichè se non apportassi tali migliorie il reddito sarebbe minore.(E’ ovvio che avere un bagno nuovo, una cucina nuova,condizionatore nuovo (e quindi acquistandoli avrei spese) ecc mi consente di proporre l’immobile con altri livelli e quindi di alzare il prezzo).
Cosa ne pensate?Avete già affrontato questo tema?
Vi ringrazio anticipatamente un saluto cordiale Cosimo.

Daniele Marafetti
Membro

Buonasera
se le altezze dei locali sono inferiori a 240 cm, ma l’abitazione è classe A/3 perché condonata, è possibile procedere alla locazione dell’immobile
grazie

Eleonora Gasbarri
Membro

buonasera, avrei una domanda.
ho una locazione turistica a roma comprensiva di un grande giardino. ho la possibilità di affittare la locazione turistica anche soltanto per un giorno per chi fosse interessato a utilizzare il giardino per fare una festa?e posso pubblicizzare la struttura anche come luogo in cui è possibile appunto organizzare feste?

Alessandra PINNA
Membro

Buona sera Paolo,
Ho due appartamenti in Sardegna e vorrei affittarli per il periodo estivo (locazione breve e non casa vacanza o B&B). Vorrei sapere se è necessario avere l’identificativo univoco numerico (I.U.N.). Ho cercato su internet nel sito della regione Sardegna ma i documenti che ho trovato sono incomprensibili per chi, come me, non ha dimestichezza con leggi, norme ecc. Ovviamente è mia intenzione di regolamentare il tutto, al fine di non incappare in sanzioni.

Grazie in anticipo,
Alessandra

Angelo Angelinge
Membro

Buona sera Paolo,
sto per avviare una casa vacanze per locazioni brevi (no P. IVA) ed avrei due quesiti da sottoporre alla sua cortese attenzione:

1) se ho ben capito, quando l’attività ha carattere non imprenditoriale non sarebbe possibile denominare la struttura ricettiva con un nome di fantasia (tipo “il giardino della nonna”). Quale denominazione sarebbe allora possibile? Il cognome stesso del proprietario?

2) nel caso di affitti o locazioni brevi è necessario esporre la tabella prezzi?
(lo chiedo perché l’ufficio dell’ex provincia ove risiedo vuole comunicata tale tabella per vidimarla)

Cordialità
-angelo

Igor D'angelo
Membro

Buongiorno,
ho da poco avviato le carte per affittare, attraverso locazione turistica, due camere dell’appartamento in cui vivo.
Non mi è chiara una cosa: come devo comportarmi nel momento in cui ospito in casa un amico o un parente, ossia una persona che conosco che si ferma a dormire da me chiaramente senza pagarmi alcun compenso?
In questura (per telefono) dicono che non bisogna registrarlo su alloggiatiweb.
Al comune (sempre per telefono) dicono che non bisogna far pagare la tassa di soggiorno.
In provincia mi dicono che dal punto di vista fiscale posso essere accusato di fare del “nero” ma non sanno darmi una soluzione al problema.
Grazie mille e complimenti per l’articolo.
I. D’Angelo

Pasquale Russomanno
Membro

Salve, vorrei gentilmente sapere se una locazione turistica possa far parte di un pacchetto viaggio di un tour operator. Grazie mille

ROBERTA CARONNI
Membro

Buongiorno, grazie per il servizio, molto utile in tutta questa confusione. Una cosa peró non mi é chiara. Per le locazioni turistiche di appartamenti ammobiliati non imprnditoriali, c’é il limite delle 3 unitá immobiliari?
Grzie

Marina Karam
Membro

Buonasera
sono proprietaria di due strutture registrate come Locazione Breve composte da due appartamenti ciascuna. Sono a conoscenza delle norme che regolano la Locazione Breve, ma nelle varie chat di gruppi di colleghi si dice che questo tipo di Locazione non può avere un proprio sito e nemmeno potrebbe essere inserito su Google per segnalare la posizione e i dati relativi alla struttura. Sinceramente mi sembra una contraddizione, in quanto se uno vuole, a partire dagli OTA, riesce tranquillamente a trovare i miei appartamenti anche inserendo semplicemente il nome su Google. Non ho molte richieste di affitto “private”, lavoro con i portali e comunque preferisco così. Mi conferma quanto mi è stato detto?
Inoltre, pur non potendo fornire servizi, se un cliente mi richiede la navetta/il taxi per l’aeroporto, per quale motivo non posso contattare persone di mia fiducia che poi riscuotono il compenso direttamente dal cliente?
E per quanto riguarda il fatto di servirsi di una società di noleggio per lenzuola e asciugamani: mi viene contestato anche questo, non essendo io attività imprenditoriale. Ma con quattro appartamenti non è pensabile che io riesca a gestire da sola tutti i cambi. E visto che il cambio lo faccio solo alla partenza dell’ospite e non fornisco questo servizio DURANTE il soggiorno, cosa mi impedisce di pagare un servizio di noleggio? Che oltretutto è una garanzia di igiene e di sterilizzazione di lenzuola e asciugamani?
Grazie in anticipo per la risposta

ALESSANDRA MOSCHEN
Membro

Buonasera Paolo, mi permetto di chiederle un consiglio in merito ad una situazione che mi si presenta. Premetto che scrivo dalla provincia di Trento. In uno degli appartamenti di mio marito che affittiamo con la locazione turistica pura senza servizi aggiuntivi, mi è arrivata una richiesta da parte di un potenziale ospite che mi chiede se posso affittare un appartamento per 3 notti a quattro ragazzi di 17 anni quindi minorenni. Mi dice che ovviamente rilascerà il permesso di tutti i genitori. Ho risposto che dovendo firmare un contratto di locazione questo non è possibile in quanto minorenni. Questa persona mi ha risposto dicendomi che un genitore accompagnerebbe i ragazzi e potrebbe quindi firmarmi il contratto. Lei cosa ne pensa? E’ legale questa locazione? La ringrazio anticipatamente

ALESSANDRA MOSCHEN
Membro

Preciso che il genitore accompagnerebbe soltanto i ragazzi per poi ripartire quindi non soggiornerebbe nell’appartamento. Grazie ancora

Donato Fabrizi
Membro

Buongiorno Sig. Gasparri, innanzitutto le faccio i complimenti sul lavoro che svolge.
Avrei delle informazioni da chiederle.
Da privato, ricevo in locazione un immobile con possibilità di subaffitto chiaramente inserita sul contratto.
Si tratta di un immobile vicino il mare che verrebbe subaffittato prettamente nei mesi estivi. Subaffitto a turisti con formula di locazione turistica e corrispondendo il canone di locazione al proprietario.
Nel seguente modo posso agire da privato senza l’apertura di una P.I.? Ho la necessità di effettuare la SCIA al comune?
Nel caso io possa operare come sopracitato, potrei anche effettuare la seguente attività con un’altro immobile nelle immediate vicinanze?
Grazie mille anticipatamente

Maurizio De Rose
Membro

Buongiorno Gent.mo Gasparri,
volevo cortesemente chiederLe se per un affitto turistico e’ fondamentale stilare un foglio/manuale riferito alle regole della casa da consegnare al check in degli ospiti, magari in diverse lingue per non doversi poi trovare in difetto se dovesse succedere qualcosa di spiacevole e negativo.
Attualmente sono inserito nella piattaforma di ABB e volevo cortesemente sapere se oltre alle informazioni standard delle regole inserite nel portale si potesse scansionare e inviare questo foglio/manuale all’ospite in fase di prenotazione dato che sicuramente conterra’ molte piu’ informazioni di quelle inserite al momento della registrazione sul portale.
Le richiedo gentilmente un suo parere in quanto leggendo in una community ho notato molti Host lamentarsi di come l’ospite in fase di prenotazione non avendo tutte le informazioni dettagliate delle regole (che poi ricevera’ al momento del check in), ne approfittano per richiedere rimborsi e cancellazioni.
Mi scuso se sono stato poco chiaro e se mi sono dilungato.
cordiali saluti

Francesco Marciano
Membro

Buon giorno.
Mi può indicare se è stato o meno emesso il regolamento ai previsto dall’art. 4 comma 3-bis del DL 50/2017? Se la risposta è affermativa, quali i suoi riferimenti?

Maurizio De Rose
Membro

Buongiorno, avrei necessita’ di sapere se nel caso l’inizio attivita’ sia avvenuta a dicembre, ma per vari motivi non si abbiano avuto clienti, a gennaio (entro il 15 o 16 ?) cosa e a quali enti (Polizia per allogiati, Regione Lazio Radarper flussi e comune per contributo di soggiorno) bisogna inviare/dichiarare ?
Grazie a tutti

Fabio Rossi
Membro

Buongiorno,
le scrivo per avere alcuni chiarimenti .
La mia casa di residenza a Roma, pur avendo planimetria unitaria, dispone di due ingressi separati ; vorrei utilizzare una parte di essa per ospitalità turistica, riservando di volta in volta, temporaneamente, uno dei due ingressi agli ospiti. La porzione (altezza soffitti mt 3,70) si compone di: ingresso , camera “a” ( 15 mq che adibirei a camera da letto doppia), disimpegno, bagno , camera “b” (14 mq che adibirei a salotto con tavolo, divano e televisore) .
Opterei per una formula del genere locazione turistica in quanto mi sembra di capire, dai commenti sul vostro sito, che sia quella amministrativamente più semplice da gestire, ma, in caso di vostro diverso suggerimento, sono pronto a riconsiderare la questione.
Domande:
1 – Posso utilizzare in salotto un divano letto matrimoniale per dare ospitalità eventuale ad ulteriori una o due persone facenti parte del medesimo gruppo ?
2 – Posso limitarmi a locare gli ambienti anzidetti o sono costretto a mettere a disposizione anche una cucina o un angolo cottura ? Sul punto la normativa non mi è chiara ( per esempio per i B&B pare sussista l’obbligo). Le faccio questa domanda poiché la mia cucina si trova dalla parte opposta dell’appartamento e la frequentazione degli ospiti mi creerebbe problemi di privacy ai quali non saprei come ovviare .
Ho visto su Air B&B Roma che alcuni proprietari tra quelli che che affittano solo stanze pongono all’ingresso delle medesime delle caffettiere elettriche a cialda, dei boiler elettrici per il thè, dei frigobar, e non menzionano l’uso della cucina di casa da parte degli ospiti, ma non si riesce ad evincere l’esatta natura delle strutture pubblicizzate ( sono B&B ? oppure sono locazioni turistiche ? oppure sono affittacamere ? ) né tantomeno se stanno violando, anche solo per ignoranza, qualche aspetto della normativa oppure se hanno trovato il modo di aggirare l’obbligo de quibus pur rispettando le regole.
Saprebbe suggerirmi qualche soluzione semplice e poco invasiva ?
Qualora fossi costretto a realizzare un angolo cottura con lavello e frigorifero nella camera “b” ritiene che ciò potrebbe rilevare amministrativamente alla stregua di un frazionamento surrettizio, pur in costanza di planimetria unitaria ?
Grazie e buone feste !
Fabio

Valentintina C.
Membro

Buongiorno,
sto per inoltrare l’Allegato A per la Locazione Turistica e vorrei capire se ci sono dei parametri da rispettare per il numero dei posti letto.
Il mio appartamento (dove ho e manterrò la residenza, ma non il domicilio) è di circa 60 mq ed è composto da soggiorno/cucina – bagno – camera da letto matrimoniale. Le misure minime per alloggio a locazione turistica sono rispettate, ho già controllato. Ho un divano letto matrimoniale in soggiorno: Richiedo 1 camera e 4 posti letto? Oppure solo 1 camera con 2 posti letto? Qual’è il suo consiglio?

Grazie,
Valentina

Nicole B
Membro

Buonasera,
Mi chiamo Nicole e avrei un paio di domande da porle. Sono proprietaria di un’immobile (divisibile in 3 sub-unità) nella provincia di Messina, che fino ad oggi ho affittato il locazione breve – forma privata con contratto, no servizi aggiuntivi e cedolare 21% -. Sto prendendo in considerazione di aprire una partita iva codice ateco 55.20.51 dove applicare il regime forfettario, come da lei precedentemente descritto. La mia domanda è: quali sono gli adempimenti strutturali necessari per rendere le sub-unità idonee alla presenza di attività ricettiva con partita iva? Ad esempio, è necessario modificare i bagni (tutti? solo uno?) per possibili portatori di handicap? Servono degli estintori in ogni unità? Le unità stesse devono avere delle caratteristiche precise e/o diverse da quanto previsto per la mera locazione breve?
Inoltre, la mia residenza è in Lombardia mentre la mia proprietà si trova in Sicilia. Devo per forza cambiare residenza o basta solo il cambio di domicilio? Infine, a quale camera di commercio devo recarmi per l’apertura della P.I? A quella del comune di residenza oppure al comune dove è ubicato l’immobile e quindi dove intendo avviare la mia attività lavorativa?
La ringrazio anticipatamente per il suo aiuto e le rinnovo i complimenti per il forum utile e dettagliato!
Nicole

Pietro Pietro
Membro

Buongiorno, ho un appartamento di proprietà che affitto come locazione turistica in Sicilia per la stagione estiva. Ho l opportunità di prendere in affitto con la possibilità di sub locazione altri 4 appartamenti sempre per la stagione estiva(4 mesi) , é possibile farlo sempre come locazione turistica o ricade Nell attività di impresa e quindi con apertura di partita IVA. Se ci vuole la partita Iva che codice ateco mi consiglia non essendo agente immobiliare?
Grazie per l eventuale risposta.
Cordiali saluti

Franc Ava
Membro

Buongiorno, complimenti per l’ esaustività degli argomenti.
Ho letto anche i diversi consigli in merito la sublocazione, volevo un chiarimento il mio dubbio è se ho in sublocazione appartamenti di terzi devo farlo con p.iva o si può fare senza?
Non si configura attività di agenzia immobiliare?
La ringrazio per la risposta che vorrà fornirmi.

Maria Perrini
Membro

Gentile Dott. Gasparri,
concedo in locazione turistica due appartamenti presso la mia proprietà e do la possibilità ai miei ospiti di usufruire della piscina. Nel suo articolo ho letto che, nel caso di una piscina privata non ad uso pubblico destinata esclusivamente all’uso privato degli aventi titolo, non sono previste restrizioni o l’obbligo della presenza dell’assistente ai bagnanti. Tuttavia, la mia proprietà si trova in Toscana, regione che già dal 2006 e poi più recentemente ha normato le piscine ad uso natatorio (L.R. 8/2006 e successivi Regolamenti di attuazione). Lei pensa che la mia piscina debba essere assoggettata alla disciplina regionale? E, se sì, in quale tipologia rientrerebbe: piscine private ad uso collettivo (art. 2, c. 1, lett. a), num. 2 L.R. 8/2006) oppure piscine facenti parte di condomini (art. 2, c. 1, lett. b L.R. 8/2006)?
La ringrazio per il chiarimento che vorrà darmi.

Massimiliano Raspatelli
Membro

Salve,mia moglie ha una locazione turistica a bari ieri mi sono trovato giù alla struttura l ispettore Rai chiedendo che dovrei pagare il canone “speciale” Rai canone dovuto da attività commerciali, strutture ricettive e altro… Mi hanno chiesto la bellezza di 407 euro circa all anno. Domanda ma la locazione turistica è dovuta a pagare il canone speciale Rai? Purtroppo nella mia città i pareri sono parecchio discordanti. Grazie per la vostra risposta mia moglie è in crisi per questo fattaccio.

Federico Minelli
Membro

Gentile Dott. Gasparri, io affitto parte della mia casa ( 3 stanze per gliu ospiti), pressochè tutto l’anno. Purtroppo i redditi da altro lavoro sono molto bassi ed ho paura che quando i redditi fondiari da locazione turistica supereranno quelli occasionali, la locazione che faccio possa essere considerata – vista la mia situazione reddituale sopra descritta – come mia attività principale e pertanto che mi si possa richiedere di fare partita iva- di fatto non potendo più fare locazione turistica, dato che a Roma, aprire un bnb ad esempio senza p.iva non è più possibile dal 2016 -. A suo personalissimo giudizio, la mia visione è esatta? Può la Locazione turistica, laddove generi maggiori redditi di altri lavori, essere non più occasionale e pertanto necessaria di partita iva? forse confondo diversi piani. Grazie anticipatamente per la cortesia.
Federico

Pasquale Russomanno
Membro

Salve,

Gentilmente vorrei avere dei chiarimenti riguardo la gestione di locazioni turistiche senza partita iva.

Avendo 3 appartamenti da destinare ad affitto breve, situati tutti nella stessa struttura, mi chiedo se sia possibile mettere a disposizione degli ospiti (senza costi aggiuntivi) l area barbecue, la piscina, un garage/ciclofficina, delle biciclette, mappe locali, attrezzatura per escursionismo.

E’ possibile avere sul proprio sito web un sistema di prenotazione diretto (booking engine), descrivere tutto cio che offre la zona ( attività, attrazioni, servizi) ed eventuali collaborazioni?

Se tutto ciò non sia possibile, con la partita iva sarebbe possibile? Con la partita iva vi sono eventualmente ulteriori servizi che si possono offrire?

Grazie in anticipo.
Cordiali saluti

Raffaele
Membro

Buongiorno. Ho trovato il suo articolo molto interessante e mi complimento per il sito. Ho anche letto tutti i commenti e le risposte che ha dato, ma sono ancora molto confuso…
Ho acquistato un’immobile a Milano, come prima casa e vorrei affittarlo, per ottenere una somma che mi aiuti a pagare il mutuo (sono uno studente). All’inizio pensavo di subaffittare una stanza, ma poi ho consultato molti siti (in Comune non sapevano darmi informazioni) e alla fine ho capito che per non perdere i benefici fiscali come prima casa (IMU e detrazione degli interessi passivi sul mutuo) posso affittare l’appartamento per non più di 30 giorni complessivi all’anno. E’ corretto?
La cosa mi starebbe bene, perché così limiterei l’affitto a determinati periodi dell’anno e mi solleverei dall’avere un coinquilino fisso.
A questo punto, però, non ho capito cosa devo fare per essere in regola con il Comune di Milano 🙁
1) Devo compilare la famosa SCIA o, visto che affitterò, appunto, al massimo per 30 giorni totali all’anno, devo mandare altro tipo di comunicazione? E, una volta mandata l’eventuale comunicazione, quanto devo aspettare, prima di affittare l’appartamento?
2) Ho letto nei vari commenti che basterebbe una comunicazione, ma che poi non avrei il codice che, a quanto ho capito, mi serve per registrarmi sul portale della questura. Come faccio a registrarmi, allora, al portale alloggiatiweb?
3) Come faccio a far pagare la tassa di soggiorno e come faccio a corrisponderla al Comune di Milano?
4) devo fare firmare un contratto scritto anche per una sola settimana o per pochi giorni?
5) posso pubblicizzare l’appartamento su web?
6) posso o devo fornire lenzuola, asciugamani e simili?
7) devo sempre rilasciare ricevuta?
So che sono tante domande, ma non so davvero da dove cominciare e in Comune mi danno informazioni molto confuse, a riguardo.
La ringrazio in anticipo per le sue risposte.

Stefano Ansaldi
Membro

Complimenti per il portale ed il servizio , che ho appena scoperto .
Avrei una domanda sulla tassazione in materia di IMU :
Sono residente all’estero ed iscritto aire con un appartamento di proprietà a Genova registrato come AAUT (appartamento ammobiliato ad uso turistico) . Dovendoci pagare l’IMU come seconda casa ho sempre pagato il massimo dell’aliquota ma siccome da quest’anno mi sono organizzato come detto sopra voleso sapere se potevo avvalermi di qualche agevolazione sul tipo di utilizzo . Sapete nulla a riguardo ? Grazie

Massimo
Membro

Salve,

mi complimento innanzitutto per la piattaforma, una perla rara in questo ambito e procedo ad esporle un quesito:

Io avrei un immobile, villa su due piani con piscina in comune di Viagrande (CT) che intendo destinare ad una locazione turistica inferiore ai 30 giorni più volte l’anno, preferibilmente primavera/estate.

Operando nella non imprenditorialità, contratti inferiori ai 30 giorni, quali sarebbero i miei adempimenti?
Come potrei affittare legalmente 7 mesi l’anno senza costituire un’impresa?

Al comune mi hanno confermato che la tassa di soggiorno non è dovuta ma che posso affittare per un massimo di 30 giorni l’anno (!?) cosa che ha suscitato molto sospetto, dato che credo si riferiscano allo stesso inquilino.

Avrei bisogno di un pò di chiarezza normativa a riguardo se possibile.

Grazie per il suo tempo.

Federico Morelli
Membro

Buona sera dott. Gasparri,
Maxi canone RAI per le strutture ricettive (descritto in fondo a questa pagina: http://www.canone.rai.it/Speciali/IlCanoneSpeciali.aspx ).
Secondo Lei gli immobili messi a reddito con locazioni brevi e pure, ai fini del canone Rai restano appartamenti normali o vanno visti come strutture ricettive? (un po’ come avviene con l’obbligo dell’invio dei nominativi degli alloggiati…)

Andrea Stocchetti
Membro

Buonasera Dott. Gasparri,
Mi permetto di rivolgerle due domande su altrettante questioni che non mi sono chiare.
La prima : si è tenuti al pagamento della tassa di soggiorno anche per affitti transitori di durata superiore ai 30 giorni? Dal suo articolo leggo che “il DL 50/2017 autorizza i Comuni dal 1 Giugno 2017 a richiedere la riscossione dell’imposta di soggiorno da parte di coloro i quali concedono in locazione um immobile per finalità turistiche di durata inferiore a 30 giorni”, ma nel decreto in questione non ho trovato espresso riferimento all’esenzione per durate oltre i 30 giorni.
Secondo dubbio: la tassa di soggiorno si applica anche agli affitti con finalitòà turistica a residenti dello stesso comune?
Grazie dell’attenzione, cordiali saluti
AndreaS

Federico Morelli
Membro

Buon giorno dott. Gasparri,

il contratto per locazione breve deve a suo avviso riportare i dati di tutti i conduttori o, come avviene spesso nelle locazioni più tradizionali, può essere contratto solo con una persona (ad es. il “capofamiglia”) che poi sarà libero di alloggiarvi con chi gli pare (ad es. i membri della sua famiglia)?

Qualora nel contratto di locazione breve si possa indicare come locatore solo il “capofamiglia”, relativamente alla comunicazione dei nominativi col portale AlloggiatiWeb, basterà inviare solo i dati del capofamiglia od anche di tutti gli altri membri che con Lui alloggeranno nell’immobile?

Grazie

fm

Federico Morelli
Membro

Buona sera dott. Gasparri,

a casa mia ho 3 camere da letto che non uso e desiderei metterle a reddito stipulando contratti di locazione breve, quindi NO P.Iva, NO struttura ricettiva turistica (tipo B&B, Affittacamere…), NO servizi alla persona… ma semplici locazioni “pure” sotto i 30 giorni.

Un impiegato dello SUAP del mio Comune (in Friuli Venezia Giulia) afferma con certezza che non posso affittare 3 camere contemporaneamente con 3 contratti di locazione distinti; posso solo affittare una stanza alla volta, oppure 2 o anche tutte e 3 purché il “conduttore” sia unico; “conduttore unico” inteso anche come una famiglia o un gruppo di amici o di colleghi…, altrimenti farei l’affittacamere! e per giunta con obbligo di P.Iva salvo che questi affitti non siano “saltuari” (dove “saltuario” può avere 1000 interpretazioni diverse…).

Invece avendo letto il suo interessantissimo articolo ora so che posso farlo! però non ho trovato nessun riferimento normativo specifico. Ho trovato una circolare dell’Agenzia delle Entrate relativa alla cedolare secca applicabile anche agli affitti di singole stanze (caso abbastanza comune negli affitti per studenti…) che quindi fa presumere che nello stesso appartamente possano coesistere più contratti di locazione abitativa… ma è una circolare non una norma…

1) Può indicarmi un riferimento normativo?
2) Non è che magari possono coesistere più contratti purchè coprano un’intera unità immobiliare e non solo una porzione di essa?

Avrei poi questa seguente 3° domanda:

3) nella locazione pura (quindi abitativa) oltre ad una camera da letto e ed un bagno, è proprio necessario mettere a disposizione anche l’uso della cucina (ovviamente condivisa) o si può pattuire diversamente?

Grazie mille

PAOLA MONTORFANO
Membro

Gentile Dott. Gasparri,
stamattina ho un mistero da risolvere con un debito residuo Tari e prima lo chiedo a lei che è piu’ preparato del Comune di Milano. Se mi metto a chiamare il call center addioooo… non sanno mai nulla purtroppo.
Ho due CAV in Milano aperte ufficialmente il 01/09/2017 ma la tari parte da luglio 2017 per una casa ( 3 bimestri- prima era chiusa per ristrutturazione ) mentre l’altra dal maggio 2017 ( 4 bimestri – acquistata a marzo 2017 ) . Io ho già pagato il 2017 e infatti dalla scheda che mi hanno inviato risulta versato, pero’ ora mi chiedono un debito residuo Tari 2017 . Esiste un perchè facile da comprendere o devo chiamare il Comune ?! Grazie Paola

Antonio Cossu
Membro

Buon pomeriggio, Paolo.
Ho un dubbio, forse viziato da eccesso di zelo.
Se nel mio immobile – promosso tramite il portale airbnb ed autonomo e distinto rispetto a quello dove abito e risiedo – dovessi ospitare gratuitamente famigliari (segnatamente mia figlia e il suo compagno, residenti in altro comune) o amici/conoscenti di famiglia, dovrei comunque effettuare la segnalazione alla Polizia di Stato, secondo le procedure telematiche che già conosco e pratico?
Grazie in anticipo per il cortese supporto

Antonio Cossu
Membro

Un grazie sincero! Siete preziosi!!

Daniele Pandolfino
Membro

Mi sono accorto adesso della risposta inviatami sull’email, la ringranzio vivamente.

Daniele Pandolfino
Membro

Buongiorno Dott. Gasparri,
Sono nuovo e vorrei poter chiarire un dubbio.
Sono intenzionato ad operare come privato e promuovere la locazione turistica/breve (massimo 30 giorni senza erogare servizi complementari e accessori) di una stanza del mio appartamento con annesso anche il bagno privato, l’ingresso dall’esterno alla stanza è completamente indipendente , questo mi permetterebbe di gestire la locazione come fosse una parte a se stante della casa , la mia domanda è , nella locazione turistica breve è obbligatorio fornire l’uso della cucina? ho letto diversi forum, alcuni dicono che sia obbligatorio, altri invece dicono che nel contratto basta specificare cosa si sta affittando, in questo caso solo stanza con bagno senza la fruizione di alcun servizio.

Grazie anticipatamente .
Distinti saluti

FRANCESCO FAVINI
Membro

Buonpomeriggio dott. Gasparri,
ho una domanda in merito agli affitti turistici lunghi superiori al mese.
E’ possibile locare “ad uso turistico” un appartamento registrato tra le abitazioni locazioni turistiche di un comune (nel mio caso Firenze) con contratto registrato presso agenzia delle entrate ad un cittadino di Firenze come me?
Cioè, mi spiego meglio, poichè mi sembra la forma contrattuale migliore avendo tra le clausole la transitorietà e la facilita’ di contrattazione di un canone tra le parti. Specificando tra l’altro che la casa nel quale il potenziale conduttore ha residenza è un’altra.
Ho altre possibilità piu’ consone? E cosa dovrei scrivere nell’intestazione del contratto?
La ringrazio e sono sicuro che potrà aiutarmi a scegliere la formula piu’ giusta

Buonaserata

Paolo Monaca
Membro

Buonasera,
complimenti per l’esposizione e la trattazione della tematica.
Sono nuovo e ho alcuni dubbi non del tutto chiariti. Mi spiego.
Premetto che sono intenzionato ad operare come privato e promuovere la locazione turistica/breve (massimo 30 giorni senza erogare servizi complementari e accessori) dei miei 4 immobili, locazione stagionale inferiore ai 180 giorni, optare per la cedolare secca e stipulare contratti senza rappresentanza con delle agenzie per la promozione dei miei immobili su portali online.
A questo punto mi sorge questo dubbio: il mio caso è da considerarsi attività imprenditoriale o no?
Infatti l’ art. 4 del D.L. 50/2017 non determina il numero degli immobili di proprietà affinchè si possa svolgere attività non imprenditoriale.

Grazie anticipatamente per i chiarimenti.

Giancarlo Michelotti
Membro

Buongiorno e complimenti per l’articolo.
Ho un dubbio circa la cedolare secca.
Ho 3 appartamenti di proprietà che desidero affittare a turisti.
Inizialmente ero intenzionato ad iscrivermi come affittacamere con partita Iva o come cav, ma poi ho scoperto che avrei dovuto garantire almeno due camere per portatori di handicap, cosa che risulta quasi impossibile per la mancanza di ascensore, oltre che per i bagni.
Se non ho capito male potrei affittare con la formula della locazione turistica, senza bisogno di partita Iva, senza il problema delle due stanze accessibili ai disabili.
È corretto? Non vi sono obblighi a riguardo?
Su quanto percepito posso optare per la cedolare secca?

Questi appartamenti li posso affittare anche tramite un agenzia (tedesca), che mi paga una tariffa giornaliera?
Ovviamente non fornisco nessun servizio (pulizie giornaliere, cambio biancheria, colazione ecc), gli ospiti avrebbero accesso alla piscina (privata) che utilizzo anche per le camere del mio agriturismo.
Eventualmente potrei usufruire della cedolare secca, almeno per gli affitti che non passano tramite agenzia?
C è un numero di appartamenti che posso affittare senza bisogno di partita Iva?
Grazie

Alessandro Marchesi
Membro

Buonasera,
Mi unisco ai complimenti per la professionalità delle vostre risposte e dell’articolo.
Devo affittare un mio appartamento ad un’agenzia di gestione immobili per locazioni brevi sui portali web.
Mi hanno proposto contratto di mandato con rappresentanza, con un guadagno fisso (vuoto per pieno). Loro gestiscono tutto e mi retrocedono una parte dei canoni da loro incassati.

1. C’è qualche formula per poter applicare la cedolare secca sull’importo dei canoni al netto della loro provvigione? Il rischio è che se a me danno 1.000 ma l’affitto totale mensile è, per esempio, 5.000, io debba tassare 5.000 al 21% quindi con un’imposta > di quanto percepito da me.

2. Ad esempio, se nel nostro contratto stabiliamo che l’agenzia rende i servizi agli ospiti e non a me proprietario e che solo per comodità delle procedure informatiche, io do loro mandato di incassare per mio conto un importo che comprende sia il canone di locazione (che io mio tasso al 21%), che la loro quota per il servizio reso all’ospite. Ovviamente solo per contatti con privati, senza servizi aggiuntivi da parte mia.
E’ sostenibile?

3. Se faccio subaffitto, non posso applicare la cedolare perchè loro sono una srl. Corretto, vero?

Grazie mille

Alessandro

Fra Si
Membro

Buongiorno, a breve ospiterò un ragazzo coreano, tramite airbnb, per 13 giorni. Devo/posso rilasciare una ricevuta non fiscale anche a lui? esiste un modello in lingua inglese?
Un’altra piccola curiosità: se arriva un ospite prima che la questura abbia fornito le credenziali, come ci si comporta? queste “schedine” alloggiati sono reperibili online anche senza credenziali?

Gaetano Farina
Membro

Premetto che ho un appartamento che affitto con contratto di locazione turistica.
Ho ricevuto per la seconda volta del giro di due anni, un avviso per il pagamento del Canone Speciale RAI, entrambe le volte dopo che l’agente RAI mi ha telefonato comunicandomi quanto detto, senza MAI entrare nell’appartamento.

La prima volta nel 2017 è arrivata la lettera di richiesta di pagamento alla quale ha fatto seguito una mia comunicazione scritta che il pagamento non era dovuto trattandosi di LT. E non ci sono state sequele.

Questa seconda volta invece l’agente oltre che al bollettino, ha lasciato davanti alla porta della casa che affitto, un’opuscolo sul Canone Speciale RAI nella quale ha sottolineato che il pagamento è dovuto perché comunque al di fuori dell’ambito familiare invitandomi a telefonare ad un numero di un loro impiegato per maggiori informazioni.
Sistematicamente dopo 15 giorni è arrivata la lettera di richiesta di pagamento.

Effettivamente sul sito del Canone Speciale Rai http://www.canone.rai.it/Speciali/IlCanoneSpeciali.aspx questa cosa c’è scritta ma trattasi di norme del 1938 e del 1944, quindi niente di nuovo

La cosa che è cambiata nel frattempo è che nella sezione FAQ, alla domanda:

NEGLI IMMOBILI OGGETTO DI “LOCAZIONI BREVI” LA DETENZIONE DEL TV COMPORTA IL PAGAMENTO DEL CANONE ORDINARIO O DEL CANONE SPECIALE?

questa è la risposta:

SI. Occorre pagare il canone speciale in quanto si tratta di strutture ricettive.

Nulla di più sbagliato.

Mi chiedo cosa debba fare

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