A seguito della pubblicazione del DL 50/2017 , convertito con Legge n. 96/2017, abbiamo ricevuto numerose richieste di informazioni e chiarimenti che abbiamo deciso di raccogliere per redarre una sorta di vademecum utile per chi effettua Locazione Turistica o Pura.
Aggiornato il 16/11/2017 – L’articolo sarà periodicamente aggiornato includendo i quesiti che gli utenti ci sottoporranno e che riterremo più utili da pubblicare ai fini di una corretta divulgazione del tema trattato.
Domande frequenti
Cos’è la Locazione Turistica o Pura?
Si definiscono Locazioni Turistiche le locazioni di immobili concessi per brevi o lunghi periodi volte a soddisfare esigenze abitative transitorie o per finalità turistiche. Sono nominate anche Locazioni Pure poiché si limitano a regolare i termini relativi al solo godimento temporaneo del bene e non anche la fornitura di servizi di tipo accessorio o complementare per i quali vige espresso divieto. Le locazioni Turistiche di breve durata, inferiori a 30 giorni e sottoscritte tra privati, sono disciplinate dal DL 50/2017.
Da quali norme è regolata la Locazione Turistica?
Il contratto di locazione turistica è regolato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile, dall’articolo 4 del DL 50/2017 convertito con Legge n. 96/2017, dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 nonché dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” secondo cui “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.”
È necessario stipulare un contratto tra proprietario e ospite?
Il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, a norma della Legge 09 dicembre 1998, n. 431 e deve contenere tutte le condizioni e i dati inerenti all’immobile e ai contraenti, nonché l’importo del canone d’affitto (e l’eventuale caparra o cauzione versata), le spese incluse od escluse nel prezzo (luce, gas, condominio, pulizie, etc.), i termini di consegna e i tempi stabiliti per la riconsegna delle chiavi.
Perché è richiesta la forma scritta del contratto?
La necessità della forma scritta trova fondamento nell’Art. 1, comma 4 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. L’articolo è stato pubblicato in GU n.292 del 15 dicembre 1998: “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.”
È necessaria la registrazione del contratto?
Se la “locazione a uso turistico” ha una durata non superiore a 30 giorni, non vi è l’obbligo di registrazione del contratto (Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 – Tariffa Parte II – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis. Se di durata superiore a 30 giorni vige l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Posso affittare con la Locazione Turistica un immobile per tutto l’anno o ci sono dei limiti di tempo?
Con circolare n. 26 del 2011 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione di durata anche inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario. Quindi scatta l’obbligo di registrazione solo se con il medesimo locatario si superano durante l’anno solare i 30 giorni di affitto complessivi, quindi anche non consecutivi.
Come devo comportarmi in sede di dichiarazione dei redditi?
Il DL 50/2017 ha definitivamente chiarito che i redditi derivanti dalla locazione di immobili per finalità transitorie o turistiche sono assoggettabili al regime agevolato della cedolare secca a patto che l’affitto avvenga tra soggetti privati e che l’immobile sia concesso in locazione ad uso abitativo. L’aliquota da applicare alle locazioni per uso turistico in cedolare secca è pari al 21% e va calcolata sull’importo del canone complessivo. L’Agenzia delle Entrate aveva già chiarito nella circolare n. 26/E/2011 che l’opzione per la cedolare secca è ammessa anche in presenza di locazioni ad uso turistico o di locazioni di singole stanze o porzioni dell’abitazione. Chi non aderisce alla cedolare secca, deve riportare il reddito percepito (potrà beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario) ai fini Irpef nella dichiarazione dei redditi (Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917). I redditi percepiti saranno annoverati tra i “redditi fondiari” (articolo 25, comma 1, del TUIR). Per chi effettua Locazione Turistica di un bene ricevuto in locazione, tale reddito è pari alla differenza tra quanto incassato in qualità di sublocatore nell’anno solare e le spese specificatamente inerenti (articolo 71, comma 2, del TUIR), come ad esempio il canone di locazione corrisposto al proprietario dell’immobile. I redditi percepiti dalla sublocazione saranno invece annoverati ex lege obbligatoriamente tra i “redditi diversi” (articolo 67, comma 1, lettera h, del TUIR) e grazie al DL 50/2017 anch’essi assoggettabili a cedolare secca.
È obbligatorio assoggettare i redditi al regime della cedolare secca?
Il DL 50/2017 e l’Agenzia delle Entrate hanno chiarito che l’adesione al regime agevolato della cedolare secca rimane opzionale. Pertanto in sede di dichiarazione dei redditi il proprietario potrà scegliere il regime ordinario IRPEF. In tal caso, qualora i canoni di locazione abbiano subito da parte degli intermediari, in qualità di sostituti d’imposta ai sensi del DL 50/2017, la ritenuta del 21%, questa è da considerarsi a titolo d’acconto.
Devo rilasciare una ricevuta all’ospite?
Al momento del pagamento del canone di locazione si deve rilasciare una ricevuta non fiscale solo se richiesta dall’ospite, ai sensi dell’articolo 22, comma 6 del DPR n. 633/72. Sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca da bollo dell’importo di euro 2,00 qualora l’importo percepito superi i 77,47 euro (Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 642 e Legge n. 71 del 24 giugno 2013 di conversione del D.L. n. 43 del 2013 pubblicata sulla G.U. n. 147 del 25.06.2013). La marca da bollo di 2€ deve essere apposta solo sull’originale che viene consegnato al cliente e sulla copia che rimane bisogna annotare una semplice dicitura “Bollo apposto sull’originale”. Le ricevute assieme agli estratti conto bancari devono essere portati in sede di dichiarazione dei redditi.
Se il pagamento avviene tramite portale web ho l’obbligo di rilasciare la ricevuta?
Anche per i compensi ricevuti tramite bonifico bancario direttamente dalle piattaforme di booking (come Airbnb) vige l’obbligo di rilasciare ricevuta non fiscale solo se richiesta dall’ospite. La ricevuta dovrà riportare l’importo al lordo delle commissioni del sito. Nel caso di Airbnb bisogna considerare che al momento del pagamento la piattaforma applica un costo del 12% a carico dell’ospite per i costi del servizio e solo un 3% a carico del proprietario. Questo implica che la cifra ricevuta dal proprietario e indicata sulla ricevuta non sarà pari a quella elargita dall’ospite. In questo caso l’ospite riceverà e potrà scaricare da Airbnb la ricevuta fiscale per l’importo, a titolo di commissione, trattenuto dal portale.
Posso pubblicizzare la mia offerta sui siti come Booking, Airbnb ecc…?
La pubblicità e la divulgazione della locazione è ammessa. Il locatore deve pur far sapere che ha una casa da affittare! Il proprietario ha quindi il diritto di pubblicizzare il suo affitto sui portali di booking on-line (come quelli elencati nella sezione “Network” di questo sito). Questi siti non sono altro che una rivisitazione in chiave moderna dei vecchi giornali di annunci. Si deve al contrario non pubblicizzare gli affitti su quei siti tipicamente di promozione turistica o del territorio, solitamente gestiti da Province o Regioni, e di conseguenza esclusivamente dedicati alle strutture ricettive registrate come tali.
Le Regioni sono competenti in materia di Locazione Turistica?
No. La Locazione Turistica è regolata dal Codice Civile e trae fondamento dall’inalienabile diritto di ogni proprietario di immobile di poter godere (ovvero la facoltà di utilizzare o non utilizzare la cosa per trarne tutte o nessuna utilità, la cosiddetta “disposizione materiale”) e di poter disporre (ovvero la facoltà di venderla o di non venderla, di donarla, lasciarla per testamento o darla in locazione, la cosiddetta “disposizione giuridica”) del bene a suo vantaggio e a suo piacimento secondo il principio di pienezza ed esclusività previsto dal diritto di proprietà. Le Regioni, avendo potestà legislativa concorrente a quella statale in materia di turismo, possono tuttavia prevedere per questo tipo di locazioni alcune limitazioni volte a definire con maggior precisione il confine tra chi effettua questo tipo di attività a livello professionale e tra chi invece trae vantaggio esercitando un semplice diritto di proprietà. Le Province o Regioni possono inoltre richiedere a fini statistici l’invio delle presenze e i Comuni, previa apposita delibera, possono richiedere il pagamento della tassa di soggiorno.
Devo pagare la tassa di soggiorno?
Il DL 50/2017 autorizza i Comuni dal 1 Giugno 2017 a richiedere la riscossione dell’imposta di soggiorno da parte di coloro i quali concedono in locazione um immobile per finalità turistiche di durata inferiore a 30 giorni. Pertanto è necessario informarsi presso il Comune competente territorialmente per sapere se vi sono delibere in tal senso. Ove previsto è necessario adeguarsi al pagamento della tassa di soggiorno.
Devo comunicare i nominativi degli ospiti alle autorità di PS?
Il Ministero dell’Interno, con circolare interpretativa del 26.06.2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, protocollo n. 0004023, diretta a tutte le Questure, in risposta al quesito sollevato da un’associazione di B&B, Affittacamere e Case vacanze, ha affermato che per colmare un pericoloso vuoto normativo, gli oneri dell’art. 109 TULPS (che impone la comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici professionali: non possono quindi ritenersi esclusi dall’obbligo di comunicazione coloro i quali affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi, indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico. La locazione ad uso turistico, nonostante il carattere asseritamente non imprenditoriale e la minore entità dei servizi resi è comunque da considerarsi un’attività di natura ricettiva. Pertanto è necessaria l’iscrizione al portale della Polizia di Stato AlloggiatiWeb e comunicare i nominativi degli ospiti. La comunicazione deve essere effettuata entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti. Ai sensi dell’articolo 17 del TULPS, le violazioni alle disposizioni dell’articolo 109 sono punite con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 206€.
Qual’è la procedura per iscriversi al portale AlloggiatiWeb?
Bisogna recarsi presso la Questura competente territorialmente e richiedere i moduli per l’istanza di abilitazione al servizio di comunicazione delle presenze. Accedendo al sito http://questure.poliziadistato.it dopo aver selezionato la Questura di interesse è possibile accedere all’area “Carta dei Servizi” della Questura e scaricare i moduli on-line e seguire le indicazioni per la trasmissione del modulo che può variare a seconda della Questura. In attesa che venga inserito nel database della Questura l’immobile e che vengano inviate le credenziali di accesso è possibile comunicare le generalità degli alloggiati, sempre entro le 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore, attraverso la compilazione delle Schedine Alloggiati che vanno invece comunicate via fax o consegnate personalmente. Questo tipo di comunicazione può essere utilizzata anche in caso di impedimento tecnico dovuto a una temporanea interruzione del servizio AlloggiatiWeb o dalla reale impossibilità da parte del proprietario di accedere alla rete internet. Ricevute le credenziali per accedere al portale, installato il certificato di sicurezza sul proprio computer, è possibile comunicare le presenze direttamente on-line. Il sito AlloggiatiWeb mette a disposizione numerose guide per gli utenti.
Devo comunicare le presenze alla Provincia, al Comune o alla Regione?
Non trattandosi di un’attività ricettiva solitamente non vi è l’obbligo di comunicazione degli arrivi e delle partenze così come invece è previsto per le strutture alberghiere o extra-alberghiere. In alcuni casi tuttavia i Comuni o le Regioni, previa apposita delibera, possono richiedere la comunicazione delle presenze a fini statistici anche per chi effettua Locazione Turistica.
È necessaria la cessione di fabbricato in caso di cittadini extra UE?
L’ordinamento intende assicurare all’Autorità di P.S. la notizia sulle variazioni di alloggio delle persone tramite il regime di cui all’Art. 109 TULPS quanto ai soggiorni brevi, e tramite quello delle “cessioni di fabbricati”, di cui all’Art. 12 del D.L. n. 59/1978, convertito dalla legge n. 191/1978 e successive modifiche, quanto ai soggiorni di lunga durata. Il regime previsto per le “cessioni di fabbricati” è pertanto applicabile, in luogo di quello previsto dall’Art. 109 TULPS, tutte le volte che l’alloggio assume carattere “abitativo”, in quanto di durata superiore al mese e sulla base di un titolo che conferisca all’utilizzatore le facoltà di uso e godimento esclusivo del bene tipiche del proprietario, dell’usufruttuario e del locatore.
Posso esporre un’insegna?
Assolutamente no. Chi effettua Locazione Turistica non può esporre insegne o segnaletiche di qualsiasi tipo che, al contrario, sono consentite per le strutture ricettive.
Ci sono norme previste nel caso l’immobile locato sia munito di piscina?
Trattandosi di una piscina privata non ad uso pubblico destinata esclusivamente all’uso privato degli aventi titolo, non sono previste restrizioni o l’obbligo della presenza dell’assistente ai bagnanti.
Posso offrire servizi complementari e accessori oltre la locazione?
Vige l’assoluto divieto di fornire qualsiasi tipo di “servizio alla persona” durante il soggiorno degli ospiti. Sono quindi da escludere pulizie e riassetto locali, cambio di lenzuola e somministrazione di pasti nonché servizi navetta.
Posso far trovare la biancheria da letto ai miei ospiti?
Il DL 50/2017 ha chiarito definitivamente che è consentita la prima fornitura di biancheria. La fornitura della biancheria infatti non può essere considerata un “servizio alla persona” poiché non viene svolto durante la permanenza dell’ospite e per esso non viene richiesto alcun compenso. Per lo stesso motivo, nonostante il riassetto dei locali non sia consentito durante la permanenza degli ospiti, è possibile comunque far trovare il materiale e gli strumenti necessari per la pulizia dei locali. Spesso erroneamente viene citata un’ordinanza della Corte di Cassazione a dimostrazione del contrario. Con l’Ordinanza 19 marzo 2014, n. 6501 la Corte di Cassazione afferma “il principio che nell’ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria) – il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti dell’articolo 10, punto 8, d.p.r. 633/72”. Pertanto per “servizi alla persona” si intendono necessariamente quei servizi di carattere personale come le pulizie, il riassetto dei locali o il cambio di lenzuola che per definizione hanno luogo durante il soggiorno degli ospiti. Con questa ordinanza viene confermato il divieto per le locazioni pure di effettuare “servizi alla persona”.
Ci sono norme che impediscono di locare con finalità turistiche un immobile ricevuto in comodato d’uso gratuito?
Sia da un punto di vista giuridico che fiscale è legittimo utilizzare il comodato d’uso gratuito per subaffittare a terzi un immobile. Il DL 50/2017 permette, a partire dal 1 giugno 2017, di imputare i redditi derivanti dalla locazione in capo al comodatario il quale potrà inoltre beneficiare del regime agevolato della cedolare secca. Prima dell’entrata in vigore del DL 50/2017, come precisato dalla Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 dell’Agenzia delle Entrate, i redditi percepiti dalla locazione di un immobile concesso in comodato d’uso gratuito venivano definiti redditi “fondiari” e pertanto sempre imputabili al comodante (il proprietario) e mai al comodatario. Questo poiché il comodato d’uso, come previsto dal Codice Civile, è un contratto che trasferisce solo un diritto “personale” di godimento del bene e non anche il possesso in virtù di un diritto “reale”, che resta, quindi, in capo al proprietario. Al contrario dalla data di pubblicazione del recente DL 50/2017 il comodatario che stipula un contratto di locazione con terzi diventa titolare del reddito che ne deriva con la possibilità di optare per il regime della cedolare secca.
Posso subaffittare un immobile che mi è stato concesso in locazione?
Se il contratto di locazione prevede il subaffitto il locatario può a sua volta concedere in locazione a terzi l’immobile con finalità turistiche. I redditi percepiti saranno annoverati ex lege obbligatoriamente tra i “redditi diversi” di cui all’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR ed imputati regolarmente al locatario in qualità di sublocatore che affitta a terzi. Dal 1 giugno 2017, data di entrata in vigore del DL 50/2017, tali redditi sono assoggettabili a cedolare secca.
Una società può concedere in locazione un immobile di sua proprietà per finalità turistiche?
Una società può locare un immobile di sua proprietà a prescindere dal fatto che si tratti di una locazione di breve o lunga durata. Tali immobili vengono classificati come “immobili patrimonio” e pertanto non devono essere classificati come “immobili strumentali”, cioè usati dalla società per l’esercizio della propria attività. Queste locazioni non sono però disciplinate dal DL 50/2017, normativa applicabile solo nel caso in cui il contratto sia sottoscritto tra privati. Il regime fiscale di questo tipo di locazioni è contenuto nell’articolo 90 del TUIR che inquadra gli “immobili patrimonio”.
Quali caratteristiche deve avere l’immobile per essere concesso in locazione?
L’immobile deve essere classificato nella categoria catastale da A-1 ad A-11 (esclusa la categoria A-10 dedicata agli uffici). L’immobile deve inoltre essere provvisto di certificato APE. Se il contratto di locazione è soggetto a registrazione, poiché di durata superiore a 30 giorni, deve essere inserita apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’ attestazione della prestazione energetica dell’edificio ai sensi dell’articolo 6, comma 3 del D.Lgs. 192/2005. In caso di omessa dichiarazione le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 1.000 a euro 4.000 (ridotta alla metà se la durata della locazione non eccede i tre anni). L’immobile deve inoltre rispettare le seguenti dimensioni minime come previsto dal Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 e successive modificazioni: L’art.1 del D.M. riporta le altezze minime delle stanze, in sintesi:
– 2,40 mt per corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli;
– 2,70 mt per tutti gli altri ambienti della casa.
La regola è valida in tutta Italia, fanno eccezione soltanto le Comunità Montane che possono arrivare a 2,55 mt in virtù delle condizioni climatiche e della particolare tipologia edilizia.
L’art.2 del Decreto riguarda le superfici minime delle camere da letto:
– 9 mq per le camera da letto per una sola persona;
– 14 mq per le camere da letto doppie (o matrimoniali).
Lo stesso articolo dispone inoltre che nelle camere da letto, nel soggiorno e nella cucina debba esserci una finestra apribile.
L’art.3 fissa la superficie minima per i monolocali (chiamati alloggi “monostanza”) comprensiva di servizi:
– 28 mq per una persona;
– 38 mq per due persone.
Il Il Decreto legislativo 23 maggio 2011 n. 79 è stato abolito dalla Corte Costituzionale?
La Corte Costituzionale con sentenza 80/2012 ha in sostanza demolito l’intero impianto del D.Lgs. 79/2011 per generalizzata ed indefinita avocazione di funzioni legislative spettanti alle Regioni. Tuttavia il Decreto resta in vigore nelle parti rimanenti tra cui l’articolo l’art. 53 (Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche).
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Buonasera Paolo, avrei una domanda relativamente all’imputazione dei redditi derivanti da una attività di casa vacanze, concessa in comodato d’uso gratuito alla ditta individuale di mia mamma.
Vivo all’estero e sono proprietario di un immobile in Italia che ho concesso in comodato d’uso gratuito a mia mamma (persona giuridica), per consentirle di svolgere attività di casa vacanza (Airbnb) in forma imprenditoriale applicando il regime forfettario.
I redditi da locazione che ne derivano, a chi sono imputabili nel caso di affitti brevi (sotto ai 30gg)? E nel caso di affitti stagionali (superiori a 30gg) con contratto di natura transitoria, i redditi che ne derivano possono essere imputabili a mia mamma, considerandoli redditi commerciali e non redditi fondiari?
La ringrazio in anticipo per il tempo che dedicherà a rispondere al mio quesito.
Cordiali saluti.
Buonasera Luca, il trattamento fiscale dei redditi derivanti dallo sfruttamento di un immobile concesso in comodato d’uso gratuito, dipende dalla tipologia reddituale che l’immobile produce.
In caso di locazione superiore a 30 giorni (quindi con obbligo di registrazione del contratto) i redditi fondiari sono sempre imputabili al comodante (tu) e mai al comodatario (tua madre). Questo poiché i redditi fondiari sono imputabili nei confronti di chi gode di un “diritto reale” sull’immobile (proprietà, usufrutto, ecc…) mentre il comodato d’uso gratuito conferisce un “diritto personale” di utilizzo.
In caso di locazione breve turistica inferiore a 30 giorni i redditi (in questo caso “redditi diversi”) sono eccezionalmente imputabili al comodatario (tua madre) come previsto dall’articolo 4 del DL 50/2017 che regola il trattamento fiscale delle locazioni brevi.
Nel tuo caso però nell’immobile è stata avviata un’attività di Casa Vacanze imprenditoriale pertanto i redditi generati dall’attività non sono redditi “fondiari” o “diversi” come nella locazione ma redditi “commerciali” (occasionali o d’impresa) pertanto, qualunque reddito da essa generato nel rapporto con gli utilizzatori finali è sempre imputabile al comodatario/gestore e mai al proprietario.
Quindi i redditi commerciali derivanti da un immobile ricevuto in comodato d’uso gratuito nel quale è stata avviata l’attività di Casa Vacanze (precisa tipologia di struttura ricettiva da non confondere con la locazione breve) saranno sempre imputabili al gestore/comodatario (tua madre).
Il comodante (tu) resta titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato (quindi tasserà la sola rendita catastale).
Cordiali saluti
Salve ho un appartamento a Roma di circa 40mq catastali ma solo 29 effettivamente calpestabili.
L’appartamento si divide in zona soggiorno/cucina di circa 16mq, bagno di 3mq e stanza di 10mq
La mia domand aè posso fare locazione turistica (o alloggio ad uso turistico) per due persone?
So che la camera deve essere di 14mq per due persone ma io potrei far risultare il soggiorno come camera (inserendo divano letto)?
Grazie
Buonasera, il riferimento normativo è quello del DM Sanità 1975.
Art. 2
Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq 10, per ciascuno dei successivi.
Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone.
Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14.
Le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono essere provvisti di finestra apribile.
Come da lei ben interpretato la sua camera da letto può ospitare solo una persona. I metri quadri complessivi le permettono di ospitare due persone ma il Comune di Roma ha precisato che letti aggiuntivi quali divano o poltrone letto non rientrano nel computo dei posti letto totali. Pertanto possono essere utilizzati temporaneamente su richiesta ma non possono rientrare nel conteggio complessivo.
Si veda risposta n. 41 del Comune di Roma:
https://www.comune.roma.it/web/it/scheda-servizi.page?contentId=INF123012
“su richiesta degli ospiti può essere installato un solo letto provvisorio (anche eventualmente un divano letto), a discrezione del gestore, da installare nella camera doppia e/o nei monolocali (o soggiorno).
Il letto aggiunto provvisorio deve essere tempestivamente rimosso il giorno stesso in cui gli ospiti lasciano l’appartamento e riposto nella stessa camera, privandolo del relativo allestimento a “funzione/letto”, e/o ripristinandolo a divano.
Il letto aggiunto in nessun caso deve essere computato nell’indicazione della capacità ricettiva.”
Cordiali saluti
Grazie mille per la risposta, molto utile.
Dunque chiedo l’unica possibilità che ho per adibirlo per due persone è quello di fare una ristrutturazione, allargare la camera da letto affinchè misuri14mq e ridurre il soggiorno/cucina affinchè misuri 14mq, corretto?
In tutto questo la cucina (che in realtà è solo un angolo cottura all’interno del soggiorno) e il bagno devono essere inclusi o esclusi dal conteggio? Cioè se il bagno è dentro alla camera da letto e il totale del bagno+camera da letto è 14mq posso procedere oppure la camera da letto deve contare 14mq e il bagno altri 3-4mq?
Stesso discorso per l’angolo cottura: il soggiorno+angolo cottura se misura 14mq è in linea con la normativa oppure l’angolo cottura viene scluso dal conteggio e dunque per rispettare la normativa bisogna avere 14mq di soggiorno + altri mq per l’angolo cottura?
Grazie mille ancora
Il Regolamento Edilizio del Comune di Roma riprende sostanzialmente in questi punti il DM 1975, e all’articolo 40 dispone che:
a) per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a 14 mq per i primi 4 abitanti ed a 10 mq per ciascuno dei successivi;
b) le stanze delle abitazioni non debbono avere superficie inferiore a 9 mq; se esse sono destinate a stanze da letto per due persone la loro superficie non può invece essere inferiore 14 mq;
c) ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno 14 mq; il «posto di cottura», eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest’ultimo e deve essere adeguatamente munito di impianto di aspirazione forzata sui fornelli;
Purtroppo i metri quadri del bagno (anche se interno alla camera) non concorrono ad aumentare la metratura della camera da letto. Pertanto se attualmente la camera è 10mq dovrebbe portarla a 14mq ma così facendo il soggiorno con angolo cottura scenderebbe a 12mq, sotto la soglia dei 14mq.
Se l’altezza lo consente potrebbe optare per un soppalco ma se ben ricordo l’altezza minima totale deve essere di 4,30 metri.
Grazie dott Gasparri mi sembra tutto molto chiaro. L’unica cosa che a questo punto proprio non capisco è cosa vuol dire quanto sotto?
per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a 14 mq per i primi 4 abitanti ed a 10 mq per ciascuno dei successivi;
dunque se due persone possono stare in 28mq (14mq a persona fino a 4 persone) ma al tempo stesso sia il soggiorno con angolo cottura e la camera da letto debbono essere di 14mq ciascuno (e quindi 28mq) il bagno non è contemplato?
forse intendo male io ma non mi tornano i conti.
Si è alquanto bizzarro… sicuramente per viverci in 2, 29mq sono sufficienti e una persona potrebbe dormire in un divano letto. Il problema qui non è viverci ma locarla ai turisti e il Comune di Roma purtroppo non vuole includere i divani letto nel computo generale. Altrimenti lei avrebbe potuto tranquillamente dichiarare un posto letto in camera e uno in poltrona o divano letto. Avrebbe certamente rispettato i requisiti previsti dal regolamento edilizio.
Per informazioni sull’avvio dell’alloggio ad uso turistico provi a contattare:
(Regione Lazio – Area Organizzazione e Coordinamento degli Sportelli Territoriali del Turismo)
Grazie proverò a contattarla.
Dunque da un punto di vista molto pratico possiamo dire che a Roma per fare locazione turistica a due persone la metratura minima è di 14mq soggiorno/angolo cottura + 14mq stanza da letto +3-4mq di bagno per un totale di minimo 31-32mq calpestabili. Mi sembra di capire che la metratura minima dei 28mq esista solo sulla carta ma in pratica per fare quest’attività il minimo sia almeno 32mq…?
Direi che è corretto. Se l’immobile è antecedente al 1975 non si applicano i requisiti del DM 1975 (non è retroattivo), ma ai fini della locazione turistica il Comune potrebbe non tenerne conto.
L’edificio è direi di molto antecendet eal 75 (costurito tra il 600 e il 700……. immagini!)
Dove posso capire se queste disposizioni turistiche si applicano al mio appartamento o no?
Il Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975 è valido per tutte le costruzioni (o che hanno subito importanti ristrutturazioni) a partire dal 1975.
Nel DL 76/2020 (Decreto semplificazioni) è contenuta una precisazione riguardo ai requisiti di altezza e igienico sanitari degli immobili costruiti prima della entrata in vigore del DM 5 luglio 1975.
art. 10, c. 2, DL 76/2020:
“Nelle more dell’approvazione del decreto del Ministro della salute di cui all’articolo 20, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, le disposizioni di cui al decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975, si interpretano nel senso che i requisiti relativi all’altezza minima e i requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione ivi previsti non si considerano riferiti agli immobili che siano stati realizzati prima della data di entrata in vigore del medesimo decreto e che siano ubicati nelle zone A o B, di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili, in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali.
Ai fini della presentazione e del rilascio dei titoli abilitativi per il recupero e la qualificazione edilizia dei medesimi immobili e della segnalazione certificata della loro agibilità, si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti”.
Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444
art. 2. Zone territoriali omogenee
“Sono considerate zone territoriali omogenee, ai sensi e per gli effetti dell’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765:
A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq;”
Pertanto se il suo immobile è stato costruito prima del 1975 ed è ubicato nelle zone A e B individuate dal Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti (cioè conformi alla normativa precedente applicabile). In tal caso l’immobile può ottenere l’agibilità e può essere locato in deroga ai requisiti indicati dal DM 1975.
Credo sia opportuno a questo punto confrontarsi con il Comune o con la responsabile citata nel messaggio precedente per valutare se la camera da letto possa essere considerata per due persone.
Salve Dottor Gasparri
Ho una seconda casa in Lombardia, sul lago di Garda (costruita post 1975, circa anni 80)
Vorrei iniziare locazione turistica affitti brevi. Leggendo il Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975, ho dubbi per quanto riguarda altezza minima.
Ho cucina e bagno sotto un soppalco e altezza di questi due locali e’ di 2,0mt.
Il soppalco e’ catastato ma non abitabile.
Il resto delle casa e’ accatastata e possiedo comunque la licenza d’uso del 2000.
La mia domanda, pur avendo il certificato di agibilità/abitabilità, posso avere dei problemi a fare la richiesta per iniziare affitti brevi?
Grazie mille
Buonasera, solitamente i regolamenti edilizi prevedono per i soppalchi abitabili un’altezza minima di 210-220 cm sia sopra che sotto la struttura, che sale a 240 cm in caso di bagno o cucina. Se è stato accatastato il soppalco (anche se non abitabile) mi sembra strano che non sia stata contestata l’altezza minima dei locali sottostanti. Forse il soppalco non copre per intero, o meglio copre solo parzialmente, i metri quadri della cucina sottostante. In tal caso può darsi che esista qualche deroga o che il conteggio dell’altezza venga considerato diversamente in caso di copertura parziale. Comunque se ha l’abitabilità concessa con l’attuale soppalco non credo proprio ci siano problemi. Consiglio comunque di avere il parere di un tecnico a riguardo.
Cordiali saluti
Grazie per la veloce risposta.
Ho fatto una ricerca più profonda sulla costruzione dell edificio e risale al 1967. Quindi prima del decreto legge 1975.
Mi corregga se sbaglio, ma essendo costruito ante 1975, avendo tutto a catasto e avendo l’abitabilità, non dovrei incorrere problemi alla richiesta di avvio di locazione turistica?
Volevo inoltre aggiungere, che si il soppalco copre solo una parte della cucina. Inoltre il bagno, alto 2 mt, mi sono sbagliato ma non è sotto il soppalco ma è più un sottotetto.
Grazie mille
Cordiali saluti
Non credo abbia problemi.
Buonasera,
avendo un secondo immobile a Roma la domanda che vorrei porle è la seguente: è possibile considerare come posto per due un salone con angolo cottura in quanto 19mq ? Non riesco a capire se la normativa regionale impedisce considerare il salone come possibile camera.
La ringrazio anticipatamente
Buonasera, Come disciplinato dal Regolamento Regionale n.8/2015 e ss.mm.ii. e relativi allegati (A1 – A2- A3 – A4 – A5 – A6), su richiesta degli ospiti può essere installato un solo letto provvisorio (anche eventualmente un divano letto), a discrezione del gestore, da installare nella camera doppia e/o nei monolocali (o soggiorno).
Il letto aggiunto provvisorio deve essere tempestivamente rimosso il giorno stesso in cui gli ospiti lasciano l’appartamento e riposto nella stessa camera, privandolo del relativo allestimento a “funzione/letto”, e/o ripristinandolo a divano.
Il letto aggiunto in nessun caso deve essere computato nell’indicazione della capacità ricettiva.
Fonte, Comune di Roma, risposta n. 41:
https://www.comune.roma.it/web/it/scheda-servizi.page?contentId=INF123012
Buongiorno,
casa di 75 mq per locazione turistica composta da 2 camere da oltre 14 mq + 1 camera eventualmente da usare come cucina da 10 mq + bagno tutte le stanze dotate di finestra secondo le norme quanti posti letto potrei ospitare? Secondo i miei calcoli 1 stanza camera da letto matrimonialee quindi 2 posti, l’altra stanza che diventerebbe soggiorno 1 divano matrimoniale + eventuale posto singolo per un totale di 4-5 posti letto.Il mio dubbio è se in soggiorno posso mettere i posti letto e quindi per il comune l’appartamento sarebbe per 4-5 posti letto o se nel soggiorno è vietato assegnare posti letto? Grazie
Buongiorno, in assenza di chiare indicazioni a livello Comunale o Regionale, occorre far riferimento al Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975:
Art. 2
Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq 10, per ciascuno dei successivi.
Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone.
Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14.
Le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono essere provvisti di finestra apribile.
Nel DM non c’è alcun divieto esplicito alla possibilità di usare il soggiorno come camera per dormire (ovviamente con divano letto). Pertanto non dovrebbero esserci problemi a registrare l’immobile per 4 persone. Inoltre se la camera da letto lo permette può essere considerata per 3 persone. Suggerisco sempre di confrontarsi con il Comune competente territorialmente.
Cordiali saluti
Grazie innanzitutto per la celere risposta. Ho dimenticato di dire che lo stabile è datato 1964 cambia qualcosa riguardo alle eventuali misure da rispettare?
Grazie ancora e buona Domenica
Il Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975 è valido per tutte le costruzioni a partire dal 1975.
Nel DL 76/2020 (Decreto semplificazioni) è contenuta una precisazione riguardo ai requisiti di altezza e igienico sanitari degli immobili costruiti prima della entrata in vigore del DM 5 luglio 1975.
art. 10, c. 2, DL 76/2020:
“Nelle more dell’approvazione del decreto del Ministro della salute di cui all’articolo 20, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, le disposizioni di cui al decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975, si interpretano nel senso che i requisiti relativi all’altezza minima e i requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione ivi previsti non si considerano riferiti agli immobili che siano stati realizzati prima della data di entrata in vigore del medesimo decreto e che siano ubicati nelle zone A o B, di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili, in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali.
Ai fini della presentazione e del rilascio dei titoli abilitativi per il recupero e la qualificazione edilizia dei medesimi immobili e della segnalazione certificata della loro agibilità, si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti”.
Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444
art. 2. Zone territoriali omogenee
“Sono considerate zone territoriali omogenee, ai sensi e per gli effetti dell’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765:
A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq;”
Pertanto se il suo immobile è stato costruito prima del 1975 ed è ubicato nelle zone A e B individuate dal Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti (cioè conformi alla normativa precedente applicabile). In tal caso l’immobile può ottenere l’agibilità e può essere locato in deroga ai requisiti indicati dal DM 1975.
È fondamentale tuttavia verificare la presenza di regolamenti e indicazioni comunali ed è suggerito un confronto con l’Amministrazione comunale per evitare contestazioni. Queste indicazioni che le ho fornito possono essere utili durante il confronto con l’Amministrazione.
Cordiali saluti
Mi scusi ancora Dott.Gasparri ma nella seconda stanza dove lei mi indica con divano letto ovviamente posso arredarla come una seconda camera da letto e quindi con 1 letto matrimoniale?Inoltre avendo una superficie totale di 75 mq crede sia possibile optare per 5 posti letto? Grazie ancora
Personalmente non credo perché verrebbe così a mancare il soggiorno. È importante che chieda direttamente al Comune se nel calcolo dei posti letto può essere considerato anche il divano letto.
Purtroppo al comune ho chiesto ma sembrava che parlavo arabo .Non sanno minimamente di cosa stiamo parlando. Mi hanno risposto che una locazione turistica la posso gestire io autonomamente e in poche parole fare quello che voglio concetto sicuramente errato
Se non è espressamente vietato dal Comune dubito che allora le possa essere contestato il divano letto. Provi ad inviare una PEC così può tenere nero su bianco la risposta del Comune in caso di successivi controlli. I metri quadri totali sono più che sufficienti. Alcuni Comuni vietano di contare i posti del divano letto e consentono il suo uso solo come “letto supplementare” in caso di richiesta specifica.
Salve Dott.Gasparri,
in caso di immobile adibito ad Appartamento ammobiliato per uso turistico, in Emilia Romagna, con regolare contratto di sublocazione, sembrava vi fosse la possibilità per il conduttore di sublocare l’immobile per finalità turistiche (in forma non imprenditoriale). Ora però mi sono sorti dei dubbi.
La ringrazio in anticipo.
Cordiali saluti.
Gentilissimo Francesco, la questione dell’Emilia Romagna è stata più volte trattata proprio per gli assurdi vincoli imposti dalla Regione. Prima di tutto la Regione non prevede la locazione parziale dell’immobile e la possibilità di locare un immobile ove si ha la residenza. Vincoli entrambi non previsti dalle altre Regioni e in contrasto con la normativa nazionale sulle locazioni brevi. La legge regionale se ricordo bene è la n. 16 del 2004, redatta quindi 13 anni prima del famoso DL 50/2017 che disciplina le locazioni brevi turistiche. Purtroppo non è mai stata aggiornata e le cosiddette locazioni brevi turistiche sono da ricondurre sotto il cappello degli AAUT (Appartamenti ammobiliati per uso turistico) che prevede ulteriori limitazioni quali quella da lei citata, cioè la possibilità di locare solo se si è proprietari o usufruttuari, escludendo altri titoli quali locatario o comodatario (in pieno contrasto con la normativa nazionale). Alcuni comuni della Regione fino a qualche mese fa, consci che la normativa regionale non era aggiornata, avevano predisposto dei moduli per l’avvio della semplice locazione breve ai sensi della normativa nazionale di riferimento utili per il rilascio delle credenziali AlloggiatiWeb e per le comunicazioni ISTAT. Purtroppo la Regione si è impuntata e non rilascia più codici identificativi e l’accesso ai portali ISTAT se non si presenta la comunicazione di avvio AAUT.
Il termine dei 6 mesi previsto dalla Regione si riferisce al singolo contratto con il medesimo conduttore, pertanto non si può locare allo stesso conduttore per più di 6 mesi.
Ci auguriamo che presto la Regione riveda questa legge regionale.
La ringrazio per la celere risposta, è stato molto chiaro.
Ne approfitto per chiederle se per caso è possibile allegare ad un contratto già attivo una sorta di scrittura privata in cui viene concesso il diritto di usufrutto al conduttore, permettendo a quest’ultimo di svolgere attività di locazione breve;
o in alternativa se è a conoscenza di altri modi per entrare in “possesso” di tale diritto.
Ultima domanda, se un conduttore con regolare contratto di locazione (con clausola di sublocazione totale) destina comunque l’immobile ad uso turistico, autodichiarandosi usufruttario, seguendo comunque tutto l’iter del caso (SCIA, alloggiati web, ISTAT, tassa di soggiorno) a quali sanzioni va incontro?
Perché osservando la situazione in Emilia Romagna mi risulta difficile pensare che tutti gli annunci sulle varie OTA siano pubblicati da proprietari o usufruttari.
Giusto per avere un’idea più chiara.
Grazie ancora per l’impegno e il tempo dedicato nel rispondere a tutti.
Buonasera, no non credo si possa integrare un contratto di locazione con una clausola di usufrutto. Tra l’altro, anche se il proprietario fosse disponibile a concederle in usufrutto l’immobile, questo non deve celare una locazione in nero.
Rispetto al suo secondo quesito, si tratta di falso ed è punibile penalmente. Lei ha perfettamente ragione, ed è incomprensibile questa posizione della Regione ma ad oggi non conosco altre soluzioni possibili. Sarà sicuramente pieno di annunci non di proprietari o usufruttuari ma le sconsiglio vivamente di intraprendere questa strada. Può prendere in considerazione la possibilità di avviare un B&B ma deve avere la residenza nell’immobile:
https://demetra.regione.emilia-romagna.it/al/articolo?urn=er:assemblealegislativa:legge:2004;16
Si veda articolo 13.
Buonasera Dott.Gasparri,
Vorrei sapere se nel caso di locazione turistica affittando l’appartamento ripetutamente nell’arco dell’anno solare a dei dipendenti (sempre diversi e per periodi inferiori ai 30 giorni) di una societa’ che tramite bonifico effettua il pagamento dell’affitto per conto dei propri dipendenti scatta l’obbligo di registrazione dei contratti all’ADE oppure essendo l’appartamento occupato da persone fisiche sempre diverse non e’ necessario. Grazie
Un saluto
Buonasera, questa tipologia di locazione viene definita “ad uso foresteria”. In questo caso il contratto viene stipulato con la società che sfrutta l’immobile per far pernottare i suoi dipendenti. Tuttavia, a quanto ho capito, si tratta di periodi frazionati nel corso dell’anno solare. Se si tratta di gruppi di dipendenti diversi, in tal caso può rimanere nell’ambito della locazione breve (che risponde ad esigenze transitorie, lavorative o turistiche) intestando il contratto a chi materialmente soggiorna in quel determinato lasso di tempo senza dover quindi procedere alla registrazione. La normativa infatti prevede la registrazione solo in caso di superamento dei 30 giorni complessivi (quindi anche non consecutivi) nel corso dell’anno solare con lo stesso conduttore. Trattandosi di conduttori sempre diversi, non sussiste alcun obbligo di registrazione e a nulla rileva chi ha effettivamente pagato il soggiorno ma chi materialmente ha goduto del “servizio”.
Attenzione, è importante usare la corretta terminologia. Non si parla in questo caso di locazione turistica ma di locazione breve. La locazione turistica può essere di durata superiore a 30 giorni e deve ovviamente rispondere ad esigenze turistiche. La locazione breve in nessun caso può essere superiore a 30 giorni e risponde ad esigenze di tipo transitorio, lavorative o turistiche.
Tutte le locazioni ad uso abitativo (turistiche o transitorie) inferiori a 30 giorni rientrano nella disciplina fiscale delle locazioni brevi. Ricordo infatti che per i contratti transitori è stato abolito il periodo minimo di 1 mese, possono essere anche di 10 giorni e in tal caso sono a canone libero e senza obbligo di allegare prova della transitorietà. Sopra i 30 giorni, oltre alla registrazione del contratto, è necessario scegliere la corretta tipologia contrattuale. Contratto di locazione Turistica, se l’esigenza è realmente turistica, oppure contratto transitorio (per esigenze lavorative, ecc..) seguendo le prescrizioni degli accordi territoriali (canone concordato ecc…).
Cordiali saluti
Grazie per la risposta.
Distinti saluti
Buon pomeriggio a tutti e complimenti per i continui aggiornamenti.
Ho una locazione turistica a Napoli centro storico (appartamento di proprietà di 56m2).
Ho una camera da letto di 15 m2 ed un soggiorno di 35 m2, comunicante con l’ingresso. Mi chiedevo se, secondo la normativa del 1975, è possibile avere un divano letto nel soggiorno o comunque nell’ingresso? (c’è abbastanza spazio).
Grazie anticipatamente per la risposta.
Graziella
Buonasera, in assenza di specifiche indicazioni degli enti locali, l’articolo 2 del citato Decreto Ministeriale Sanità del 5 luglio 1975, prevede che:
Pertanto nel suo caso, la camera da letto è certamente classificabile per 2 persone. Il soggiorno, di 35mq, può ospitare un divano letto per due persone poiché per i primi 4 abitanti serve una metratura complessiva minima di 56mq.
È consigliato comunque confrontarsi con il Comune competente territorialmente per avere ulteriore conferma.
Cordiali saluti
Scusate se mi inserisco in questa interessante discussione.
Ma quindi nei calcoli dei posti letto rientrano anche i mq del soggiorno ?
La normativa su questo non mi è chiara. Dato che io ho una sola camera da letto, mi chiedevo se potessi contare anche i posti letto ( con un divano letto) tenendo presente i mq del soggiorno (32mq)
Molti comuni non considerano i posti letto nel soggiorno, altri si fermo restando i mq totali dell’appartamento e del soggiorno. È assolutamente necessario confrontarsi con il Comune a riguardo.
Buongiorno e complimenti per l’articolo che fa decisamente molta chiarezza in questo ambito piuttosto confusionario. Se possibile mi piacerebbe avere chiarimenti in merito all’affitto di immobili da parte di una società di capitali. Abbiamo costituito una srl con codice ateco 55.20.51 (con anche inserimento nell’oggetto sociale di gestione immobiliare), che effettuerà alcuni investimenti (nuove camere e altro) nei primi due anni di esercizio allo scopo di fornire alloggio e ristorazione agli alloggiati. In questo frangente, poichè la società dispone di due immobili di natura abitativa, avremmo voluto affittare come locazione pura ma non riusciamo a capire a quali disposizioni dobbiamo attenerci. La regione è la sardegna, mi sembra di capire che non è necessario richiedere il codice IUN in quanto l’alloggio è di proprietà di un soggetto giuridico. Mi sembra inoltre di capire che è possibile pubblicizzare su OTA senza il codice IUN ma non è chiaro se necessario effettuare comunicazioni al suap (l’ufficio del comune non sa risponderci) e come registrarsi ad alloggiati web (come soggetto giuridico). Le sarei molto grata se potesse fornire un chiarimento o un’indicazione in merito.
Un cordiale saluto
Buonasera, la risposta è piuttosto complessa. Come ben sa il codice ATECO 55.20.51 si riferisce alla gestione di “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence” e quindi in alcun modo riconducibile alla cosiddetta locazione pura. Una società che possiede uno o più immobili “patrimonio” (quindi non immobili strumentali, cioè usati dalla società per l’esercizio della propria attività) può certamente concederli in locazione di breve o lunga durata. Questo tipo di locazione non rientra però nella disciplina delle “locazioni brevi” (turistiche o transitorie) disciplinate dall’articolo 4 del DL 50/2017 e successive modificazioni, poiché la disciplina fa riferimento esclusivamente ai contratti “stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa”.
Si entra quindi in una zona grigia… sicuramente tale locazione è disciplinata in linea generale dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile e dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” secondo cui “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione” e, da un punto di vista fiscale, dall’articolo 90 del TUIR che inquadra gli “immobili patrimonio” secondo cui gli immobili patrimonio che vengono concessi in locazione a terzi concorrono a formare il reddito d’impresa. L’importo rilevante ai fini della determinazione del reddito d’impresa è il maggiore tra:
− canone di locazione risultante dal contratto, eventualmente ridotto di un importo massimo pari al 15% dello stesso canone in presenza di spese di manutenzione ordinaria sostenute ed effettivamente rimaste a carico del locatore;
− rendita catastale rivalutata del 5%.
Pertanto se da un punto di vista giuridico e fiscale tale locazione trova un suo legittimo inquadramento, dal punto di vista amministrativo sorgono una serie di problematiche, soprattutto a livello locale. Le Regioni (quasi tutte) hanno previsto, per chi concede in locazione immobili per brevi periodi, una serie di adempimenti quali la comunicazione iniziale al Comune, l’identificazione tramite codice regionale e la riscossione dell’imposta di soggiorno ove deliberata. Esistono poi due adempimenti a valore nazionale quali la comunicazione dell’identità delle persone alloggiate attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato e la comunicazione della movimentazione a fini statistici.
Per la Regione Sardegna, lo IUN, viene attribuito a seguito della comunicazione iniziale inoltrata al SUAPE (se non erro). Nella modulistica però non è prevista la possibilità di inserire i dati di una società se non per le tipologie extralberghiere che prevedono una gestione professionale.
È necessario pertanto rivolgersi al SUAPE chiedendo la modulistica da presentare in caso di “locazione turistica” da parte di una società e non di “locazione breve” da parte di un privato. Molte Regioni hanno infatti predisposto modulistica apposita per le società che concedono in locazione turistica gli immobili.
Se gli immobili non sono inquadrabili come “immobili patrimonio”, la società in attesa di svolgere attività extralberghiera con codice ateco 55.20.51, può valutare l’ipotesi di aggiungere il codice ateco 68.20.01 (Locazione immobiliare di beni propri o in leasing) e operare con la semplice forma della locazione turistica. Permane il problema legato alla comunicazione iniziale. Utilizzando poi le OTA resta il problema di ottenere lo IUN e l’accesso a ROSS1000 o, al contrario, una risposta scritta da parte della Regione che attesti la non necessità di tale codice e iscrizione in caso di locazione turistica imprenditoriale. Personalmente ritengo che gli obblighi amministrativi debbano essere identici a quelli previsti dalla Regione per le locazioni brevi. Cambia ovviamente l’aspetto giuridico e fiscale di cui abbiamo parlato in precedenza a seconda della opzione scelta tra locazione con codice ateco 68.20.01 o locazione di “immobile patrimonio”.
Deve necessariamente confrontarsi con il Comune o la Regione per ottenere chiarimenti.
Buongiorno Sig. Gasparri, la ringrazio molto. Gli immobili sono effettivamente inquadrabili come immobili patrimonio, il problema è se deve esercitare o meno con lo IUN regionale.
Sto facendo un approfondimento con comune e regione, aspetto di sapere cosa mi dicono.
Grazie ancora per il suo riscontro.
Un cordiale saluto
Benissimo, mi tenga informato. Trattandosi di una casistica particolare, sarà sicuramente utile ad altri utenti conoscere la risposta del Comune/Regione.
Buonasera e complimenti per l’articolo.
Le volevo chiedere in merito alla Locazione Turistica, nella fattispecie sono circa 70mq ubicati a Napoli, se posso dividere l’immobile in due stanze con bagno privato e una cucina in comune, e affittare all’occorrenza le due stanze separate o l’intera abitazione.
Inoltre mi chiedevo se l’attività di locazione turistica prevede dei limiti temporali per quanto riguarda l’affitto dell’immobile durante l’intero anno (ad esempio se non si devono superare un tot. di settimane all’anno, e quindi sospendere l’attività per alcuni mesi).
La ringrazio in anticipo.
Buonasera, la normativa prevede la locazione dell’intero immobile o di una porzione di esso. Pertanto l’affitto di una camera è possibile. Personalmente sconsiglio (anche se non espressamente vietato dalla normativa) di locare più porzioni contemporaneamente poiché il confine tra locazione e attività di B&B o Affittacamere diventerebbe sottile se non si attuano precisi comportamenti. Nel caso di locazione di più camere contemporaneamente consiglio sempre la forma scritta del contratto (indicando chiaramente i riferimenti normativi alla locazione turistica breve) e di allegare planimetria dell’immobile con evidenziate le aree oggetto della locazione. Assolutamente sconsigliato promuovere gli annunci con denominazioni quali “suite” o “B&B” per evitare una forma di promozione ingannevole e direttamente riconducibile a precise tipologie di strutture ricettive. Infine essere puntuali con tutti gli adempimenti previsti dalla normativa.
Per le locazioni turistiche brevi (che generano redditi fondiari) non sono previsti limiti temporali o economici.
Per i vari adempimenti suggerisco questa pagina ufficiale della Regione:
http://surap.regione.campania.it/index.php/faq/112-faq-e-pareri/affitti-brevi.html
Cordiali saluti
Salve. Innanzitutto complimenti per l’articolo. Completo in tutti i suoi aspetti.
Avrei però delle domande da porvi.
Mia moglie ha intenzione di acquistare come prima casa un’immobile a Pulsano(Ta) Puglia, costruzione ante 67,e vorrebbe sfruttarlo come locazione turistica. Ho letto un po’ le normative e avremmo delle incertezze:
1) certificato di agibilità: il venditore non sa se è stato mai prodotto essendo l’immobile prima del 67 e comunque non è obbligato a fornirlo. La mia domanda è, dato che una recente sentenza della Cassazione ha permesso la locazione turistica e per casa vacanza anche senza certificato di agibilità purché si avvisi il locatario, è obbligatorio averlo per poter fare locazione turistica?
2) finestra bagno: non dà all’esterno ma all’interno del vano scale. Ci sono sanzioni se non si esegue impianto aspirazione meccanico ?
3) l’immobile è fornito di tramezzo accessibile dall’interno dell’abitazione tramite una scala. Se è 9mq è possibile classificarlo come camera da letto essendo in realtà un tramezzo ?
4) impianti: essendo un immobile ante 67 non credo siano a norma.Inoltre non è presente riscaldamento autonomo.È però presente l’ape. Per poter aprire è necessario fare impianti nuovi o basta solo revisionarli? Consideri che abbiamo l’intenzione di non fare impianto a gas e utilizzare pompe di calore e induzione.
Grazie mille e ancora complimenti
Buongiorno, fermo restando che è sempre necessario e consigliato ricevere ulteriori conferme, rispondo ai suoi quesiti:
Può concedere in locazione l’immobile anche se sprovvisto di certificato di agibilità. Come da lei ricordato la sentenza della Cassazione è chiara a riguardo.
Riguardo i requisiti igienico sanitari si deve far riferimento al DM Sanità del 1975 che nel suo caso non è applicabile poiché la costruzione è ante1975. Si tiene pertanto conto delle condizioni preesistenti. Anche se consigliato, non credo sia necessaria tale modifica.
Se sulla planimetria è considerata camera da letto non c’è ovviamente problema. In caso contrario il mio consiglio è di evitare.
Non credo sia sufficiente l’APE. Una revisione dell’impianto e delle sue caratteristiche principali ritengo sia doverosa per una questione di sicurezza. Così come indicato nel DPR 447/91 (Regolamento di attuazione Legge 46/90) all’art. 5 comma 8. Deve essere installato l’impianto di terra e il cosiddetto “salvavita”. Sarebbe comunque opportuno interpellare un tecnico.
Cordiali saluti
Grazie della veloce risposta.
La revisione dell’impianto era già preventivata proprio per renderlo moderno e su quello sono tranquillo.
Per quanto riguarda la planimetria, l’altro dubbio è che nell’attuale soggiorno, vorrei comunque aggiungere un letto dato che è molto grande,ed eventualmente per il tramezzo verificando che sia almeno 9mq, richiedere una modifica al comune per poterlo sfruttare.
Approfitto della sua gentilezza per chiederle se è possibile fare locazione turistica in puglia mantenendo la residenza. Grazie ancora
Non mi sembra ci siano limitazioni a riguardo in Puglia. Qui trova tutta la normativa regionale:
https://www.regione.puglia.it/web/turismo/normativa-locazioni-ad-uso-turistico
Per mantenere i benefici sull’acquisto della prima casa a cui lei fa riferimento (sconti sulle imposte da pagare per l’acquisto) è sufficiente spostare o avere già la residenza nel Comune dove si acquista l’immobile. Una volta rispettata questa condizione, l’immobile può essere senza dubbio affittato senza per questo perdere i benefici fiscali goduti. La legge non esige, infatti, che la prima casa diventi anche l’abitazione principale dell’acquirente.
Altro discorso per l’agevolazione sugli interessi passivi del mutuo (si possono detrarre il 19% degli interessi passivi ed oneri accessori nella propria dichiarazione dei redditi per un tetto massimo pari a 4000 euro). In questo caso affittare l’immobile comporta la perdita dell’agevolazione.
Infatti per questo beneficio la legge specifica che per poter usufruire dell’agevolazione occorre adibire l’immobile per il quale si è richiesto il mutuo a propria abitazione principale (intendendo per essa la casa in cui il proprietario ed i suoi familiari vi dimorano abitualmente) entro 12 mesi dall’acquisto e per tutto il periodo in cui si vorrà usufruire del beneficio.
Il comma 3-bis dell’articolo 10 del Dpr 917/86 del TUIR stabilisce che l’abitazione principale è quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Dal 2014 sono esenti dall’IMU le abitazioni principali delle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7. Ai fini IMU (articolo 13, comma 2, del Dl 201/2011, convertito dalla legge 214/2011) per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.
La Circolare del 18 maggio 2012 n. 3 del Ministero dell’Economia e delle Finanze precisa che nel caso in cui l’abitazione principale sia “parzialmente locata”, debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca).
In caso di locazione dell’intero immobile se l’uso prevalente rimane quello di abitazione principale allora dovrebbe mantenere anche le agevolazioni ai fini Imu ed Irpef, al contrario l’IMU è dovuta poiché verrebbe meno il requisito di “dimora abituale” del proprietario.
Non esistono dei parametri ufficiali che chiariscano il criterio di “uso prevalente”. Esistono due interpretazioni:
Cordiali saluti
Grazie mille ancora. Risposte sempre complete. Buona giornata
Signor Gasparri approfitto della sua gentilezza per porle un’ulteriore domanda perché ho trovato opinioni discordanti.
Appurato il fatto che in un appartamento che risulta essere prima casa per il proprietario con annessa residenza, è possibile avviare una locazione turistica, mi chiedevo, il proprietario è obbligato ad avere degli spazi esclusivi( tipo bagno o cucina) per dimostrare la sua residenza?
L’appartamento in questione è composto da un bagno, una cucina, una camera da letto e un soggiorno ( in cui sono presenti divani letto), per un totale di 80mq.
L’intenzione è quello di locarlo settimanalmente per l’estate.
Da quello che leggo, secondo le leggi statali o civili, questo particolare non è specificato.
In Puglia è permessa la locazione turistica totale o parziale dell’appartamento, ma non trovo riferimenti in merito alla mia domanda
Buonasera, le confermo che se non espressamente vietato dalla normativa regionale (come in Emilia-Romagna), è possibile concedere in locazione breve un immobile nel quale il proprietario risulta residente.
Riguardo la locazione parziale, non tutte le regioni lo consentono (nonostante a livello nazionale non esista normativa che lo vieti). Nel suo caso comunque, essendoci una sola camera da letto non è possibile effettuare una locazione di porzione di immobile. Infatti dovrebbe riservare per lei almeno una camera.
Locando l’immobile per intero solo nel periodo estivo dubito fortemente che le possa essere contestata la residenza. Tuttavia a seconda del regolamento IMU locale potrebbe essere tenuto al pagamento dell’IMU per i mesi in cui concede l’immobile in locazione.
Cordiali saluti
La ringrazio nuovamente per le sue risposte esaustive.
Buongiorno,
grazie dell’articolo, molto utile. Ho una domanda.
Se si acquista un appartamento in edilizia convenzionata, la cui convenzione non prevedere particolari limiti per quanto riguarda acquirenti/affittuari, ma solo un limite al canone annuo (o al prezzo di cessione) per la locazione nei primi 5 anni, e’ possibile mettere l’appartamento in affitto per locazione breve/turistica?
Se si, in che modo viene applicato, se viene applicato, il limite al canone annuo (dato che sotto i 30 giorni non si registra il contratto)?
Oppure “dipende” dalla convenzione? O ancora, non e’ mai possibile?
Grazie e un saluto
Bisognerebbe leggere con attenzione la convenzione. Di recente a Milano sono stati oggetto di controlli gli appartamenti in edilizia convenzionata concessi in locazione breve turistica. Personalmente dubito che tali immobili possano essere concessi in locazione breve poiché tali contratti sono a canone libero.
Buongiorno,
innanzitutto grazie per l’ottimo articolo che fa un po’ di chiarezza nel caos normativo degli affitti turistici.
Sono proprietaria di un appartamento che solitamente affitto per la stagione estiva (2/3 mesi) e per 1/2 settimane nel periodo invernale in concomitanza con le festività natalizie.
Recentemente il comune in Lombardia in cui è ubicato l’appartamento ha introdotto la tassa di soggiorno e per adempiere al pagamento dell’imposta e alla comunicazione dei dati istat ai fini turistici ho aperto la CIA come locazione turistica (LT) non imprenditoriale.
Il mio dubbio è il seguente, avendo aperto la cia come LT, posso nell’arco dell’anno affittare l’appartamento a fini turistici anche per più di 30 giorni (2/3 mesi d’estate) registrando regolarmente il contratto?
Grazie
Buongiorno, può certamente affittare per periodi superiori a 30 giorni con un contratto di locazione turistica ma dovrà sospendere la posizione aperta in Comune.
Purtroppo c’è molta confusione nella terminologia… locazione breve e locazione turistica non sono sinonimi. La locazione breve deve necessariamente essere inferiore a 30 giorni, al contrario la locazione turistica può avere una durata superiore a 30 giorni con obbligo di registrazione del contratto. La locazione turistica se di durata inferiore a 30 giorni rientra nel novero della locazione breve.
La CIA che lei ha effettuato, anche se chiamata “locazione turistica” fa riferimento in realtà alla “locazione breve” di durata inferiore a 30 giorni.
Effettuando una locazione turistica superiore a 30 giorni non è necessaria la comunicazione alloggiatiWeb (sarà l’Agenzia delle Entrate a comunicare i dati al Ministero dell’Interno) e non è prevista l’ISTAT.
Alcune Regioni concedono la possibilità di sospendere momentaneamente e non di chiudere la posizione in Comune, deve pertanto contattare il SUAP per sapere esattamente come muoversi. Se non sospende la posizione verrebbero falsati i dati statistici, non effettuando la comunicazione ISTAT, l’immobile infatti risulterebbe non occupato nonostante di fatto sia locato per un periodo di due o tre mesi. È sostanzialmente un problema burocratico.
Cordiali saluti
Buongiorno,
Grazie mille per l’articolo, informativo e molto utile.
Vorrei affittare un appartamento a Bologna centro come locazione turistica (non in forma imprenditoriale).
L’appartamento si compone di 40 metri quadri catastali, circa 32 metri quadri calpestabili. Tuttavia la zona cucina/living e’ leggermente inferiore ai 14 metri quadri.
Se capisco correttamente il regolamento, richiedendo la procedura di ”classificazione” dell’appartamento, riuscirei ad ottenere un permesso per ospitare fino a 3 ospiti e struttura a 2 soli, in quanto quest’ultima soddisfa tutti i requisiti.
Tuttavia, si fa anche riferimento al requisito del soggiorno di superfice minima di 14 metri quadri. Il dubbio e’ se quest’ultimo requisito si riferisce a tutte le abitazioni (classificate e non) o vale piuttosto solo per gli appartamenti che non sono stati classificati.
Immagino la seconda, dato che tra i requisiti della classificazione a 2 o 3 soli, quest’ultimo non e’ piu’ menzionato.
Grazie in anticipo per un vostro parere.
Cordiali saluti.
Buonasera, in Emilia-Romagna la classificazione per la locazione turistica non è obbligatoria. In linea generale bisogna far riferimento al DM 5 luglio 1975 che stabilisce i requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione (si veda art. 2):
https://www.indicenormativa.it/sites/default/files/Decreto%20Ministero%20della%20Sanita%2005-07-1975.pdf
Deve essere garantita una superficie minima di 14mq per ogni persona.
Le ricordo infine che la Regione Emilia-Romagna non consente la locazione turistica in immobili ove si ha la residenza.
Buonasera,
Grazie mille per la celere risposta!
In effetti la superficie minima di 14mq per ogni persona sarebbe garantita. Tuttavia leggo in Articolo 2
Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14
Purtroppo questo requisito, nel mio caso, non sarebbe garantito in quanto l’appartamento ha una cucina / soggiorno di circa 13 mq.
Mi chiedevo in questo senso se tramite la classificazione volontaria per la locazione turistica, sebbene non obbligatoria, possa essere consigliabile nel mio caso in quanto all’interno di quest’ultima non trovo menzionato il requisito relativo alla dimensione del soggiorno, ma esclusivamente ai mq totali sulla base di persona e i vari requisiti di ammobiliatura (che sarebbero tutti soddisfatti).
Grazie ancora.
Se l’immobile è provvisto del certificato di agibilità/abitabilità o la sua costruzione è ante 1975 non credo siano un problema i 13mq del soggiorno poiché si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti.
Grazie mille. Capisco. In effetti la costruzione del palazzo e’ ante 1975. Tuttavia, nel 2021 l’appartamento e’ stato diviso con regolare denuncia di variazione degli spazi interni al catasto. Per questo motivo il dubbio se i requisiti per i mq del soggiorno si applicassero o meno. Grazie.
Qui trova le informazioni dettagliate:
https://www.cittametropolitana.bo.it/suap/Pubblicazioni_1/Schede_delle_attivita_imprenditoriali/Appartamenti_ammobiliati_per_uso_turistico_in_forma_non_imprenditoriale
Buongiorno,
sono di Montesilvano e vorrei affittare la mia prima casa come locazione turistica (non in forma imprenditoriale, perché sarebbero periodi inferiori ai 30 giorni)
Vorrei sapere se questi sono i requisiti principali:
Non serve fare la SCIA giusto?
La tassa di soggiorno dev’essere richiesta al di fuori dell’importo riportato nel contratto?
Essendo in ogni caso un affitto di un’abitazione non c’è il rischio che poi gli affittuari occupino abusivamente la casa e non se ne vadano via? Nel caso cosa si dovrebbe fare e quali sarebbero i tempi per riavere l’immobile visto che è la mia prima casa?
Grazie
Buonasera, mi scuso per il ritardo ma non ho ricevuto notifica del suo messaggio. Le confermo che l’elenco degli adempimenti è assolutamente corretto. La SCIA è solo per le strutture ricettive. È sufficiente presentare il modulo come da istruzioni a seguire. Le verrà attribuito anche il CIR (Codice Identificativo Regionale) che dovrà pubblicare nei suoi annunci sui portali. Le riporto quanto descritto sul sito della sua Regione:
Ai sensi dell’art. 32 della L.R. n. 75/95, in caso di affitto di un appartamento per uso turistico (assimilabile alle locazioni turistiche) è necessario effettuare la registrazione nel SITRA – Sistema informativo Turistico della Regione Abruzzo, trasmettendo il modulo di iscrizione, che può essere scaricato nella sezione relativa al SITRA, insieme ad un documento di riconoscimento valido.
Con la registrazione nel Sistema Informativo Turistico della Regione Abruzzo – SITRA è attribuito il Codice identificativo della Regione (CIR).
Fino ad un massimo di due appartamenti non è necessario presentare la SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività al SUAP del Comune.
Si considera, comunque, gestione in forma imprenditoriale quella che viene esercitata da chi ha la disponibilità, a qualsiasi titolo, di 3 o più case o appartamenti ed in tal caso è necessario presentare la SCIA come struttura turistico ricettiva extralberghiera “Case ed Appartamenti per Vacanze” (art. 30 della L.R. n. 75/95).
Anche in caso di locazione turistica è obbligatorio effettuare la comunicazione delle presenze turistiche per fini statistici, tramite la piattaforma SITRA, utilizzando le credenziali di accesso che sono inviate dalla Regione al momento della registrazione, fermo restando le necessarie comunicazioni alla Questura per il tramite del Portale Alloggiati (art. 32 della LR 75/95).
Fonte (si veda sezione Locazione Turistica): https://www.regione.abruzzo.it/content/strutture-ricettive-e-locazioni-turistiche#locazioni
La tassa di soggiorno è un extra rispetto al canone di locazione. Riguardo la sua ultima domanda purtroppo il rischio c’è. Diciamo che è un rischio più elevato nelle grandi città. La forma scritta del contratto è sicuramente una forma di tutela maggiore poiché velocizzerebbe le pratiche per ottenere lo sgombero. Purtroppo, e questo è un problema nazionale, i proprietari sono poco tutelati in caso di occupazione abusiva, o meglio le leggi esistono ma le tempistiche sono una vera incognita. Un contratto scritto “velocizza” comunque la pratica.
Cordiali saluti
Buongiorno Paolo, sto cercando un po’ di informazioni perchè da Dicembre vorrei utilizzare una seconda casa che ho a Scandicci per locazione Turistica con la piattaforma Airbnb. Ho trovato il suo articolo tra i più esaustivi sul web! Complimenti! Mi rimane un grosso dubbio in merito alle locazioni turistiche Sono soggette ad un limite di posti letto o no? Mi sembra che le regole siano più chiare per b&b, case vacanze ma non riesco a capire se io mi devo attenere a delle limitazioni per la locazione turistica Io ho un appartamento di 69mq che dividerò in due grosse stanza da affittare singolarmente. Grazie per il suo riscontro! Fabrizia
Gentilissima Fabrizia, come precisato nell’articolo, l’immobile deve rispettare le seguenti dimensioni minime come previsto dal Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 e successive modificazioni: L’art.1 del D.M. riporta le altezze minime delle stanze, in sintesi:
– 2,40 mt per corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli;
– 2,70 mt per tutti gli altri ambienti della casa.
La regola è valida in tutta Italia, fanno eccezione soltanto le Comunità Montane che possono arrivare a 2,55 mt in virtù delle condizioni climatiche e della particolare tipologia edilizia.
L’art.2 del Decreto riguarda le superfici minime delle camere da letto:
– 9 mq per le camera da letto per una sola persona;
– 14 mq per le camere da letto doppie (o matrimoniali).
Lo stesso articolo dispone inoltre che nelle camere da letto, nel soggiorno e nella cucina debba esserci una finestra apribile.
L’art.3 fissa la superficie minima per i monolocali (chiamati alloggi “monostanza”) comprensiva di servizi:
– 28 mq per una persona;
– 38 mq per due persone.
Pertanto per stabilire il numero massimo di occupanti è necessario attenersi alle dimensioni delle camere sopra riportate.
Trattandosi di una locazione di porzione di immobile, le suggerisco di allegare al contratto la planimetria dell’immobile con evidenziate le aree oggetto della locazione.
L’iter burocratico per la Toscana è il seguente:
Gli adempimenti sono:
Cordiali saluti
Buonasera, ho alcune domande da rivolgere riguardo la mia situazione.
Ho la residenza nella mia prima (e unica) casa, ma il prossimo anno probabilmente passerò i 3 mesi estivi a casa dei miei genitori.
1- Posso affittare la mia casa ai turisti nei mesi estivi in cui non starò a casa?
2- Posso farlo con piattaforme come Booking o Air B&B?
Sono della regione MARCHE.
Buonasera, mi scuso per il ritardo nel risponderle ma non avevo ricevuto notifica del suo commento. La risposta è si ad entrambe le domande. Nonostante il carattere assolutamente saltuario della sua iniziativa, dovrà necessariamente fare riferimento al “Testo Unico delle norme regionali in materia di turismo”, legge regionale n.9/2006. In particolare l’articolo 32 “Appartamenti ammobiliati per uso turistico”. Dovrà quindi effettuare una semplice comunicazione al Comune, richiedere l’abilitazione al servizio alloggiatiWeb della Polizia di Stato (per la comunicazione dell’identità delle persone alloggiate), richiedere l’accreditamento presso la Regione Marche per ricevere le credenziali per il sistema di gestione dei flussi turistici denominato Istrice-Ross1000, infine richiedere il CIR (Codice Identificativo Regionale) introdotto nella Regione Marche con delibera n. 193 del 22 febbraio 2021.
Cordiali saluti
Buongiorno dott. Gasparri
Riguarda al nuovo modello 21 per la tassa di soggiorno, non più affidato ai comuni, e da rinviare entro il 31 giugno telematicamente al Mef.. ha delle delucidazioni da poterci fornire? Sinceramente il tutto è poco chiaro e sembra complesso da compilare.
Aspetto risposta
Grazie mille
Riporto il link del MEF:
https://www.finanze.it/it/inevidenza/D.M.-29-aprile-2022-concernente-lapprovazione-del-modello-di-dichiarazione-dellimposta-di-soggiorno/
Buonasera, il Decreto Rilancio (D.L. 34/2020) convertito con Legge 77/2020, ed entrato in vigore il 19 maggio 2020, all’articolo 180 muta la classificazione giuridica dei gestori delle strutture ricettive / agriturismi / locazioni turistiche che dal 19 maggio 2020 non sono più classificati come “agenti contabili”, bensì riconosciuti come “responsabili del pagamento della imposta di soggiorno” con diritto di rivalsa sui soggetti passivi.
Questa modificazione dell’inquadramento giuridico della figura dei gestori comporta che venendo meno la qualificazione di agente contabile non è più necessario presentare il Modello 21 entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello di riferimento, bensì deve essere resa una dichiarazione cumulativa in via esclusivamente telematica entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto impositivo (quindi entro il 30 giugno 2022 con riferimento all’imposta incassata nel corso dell’anno 2021). La dichiarazione relativa all’anno d’imposta 2020 deve essere presentata unitamente alla dichiarazione concernente l’anno d’imposta 2021, vale a dire entro il 30 giugno 2022.
Al momento però non conosco la procedura telematica, ho solo visionato il modello.
Ok grazie, se può darci maggiori informazioni su dove e come presentare questo modello per le semplici locazioni brevi.. nel portale interno dell’ agenzia delle entrate non trovo questo modello.. sempre sensi deve inviare dal sito dell’ AdE.. il Comune si è escluso da qualsiasi aiuto..
Presumo anche io che vada presentato sul sito dell’AdE. Le istruzioni parlano di una procedura telematica e non della compilazione del modello che hanno presentato. Al momento però non trovo riscontri.
Buonasera, tutte le info qui:
https://www.lacasacheavanza.it/nuova-dichiarazione-telematica-imposta-di-soggiorno/
Buongiorno sig. Paolo ed intanto sempre grazie per la sua gentilezza e disponibilità.
Vorrei chiederle in una locazione turistica in una casa dove è presente piscina e area attrezzata con piccolo parco gioco per bimbi per essere esonerati da responsabilità per eventuali incidenti relativamente alla piscina ed al parco giochi (ma non solo anche con riferimento agli infortuni che possono verificarsi all’interno della casa), bisogna specificare qualcosa nel contratto? Ovviamente è opportuno distinguere se l’infortunio avviene per qualche cosa riconducibile alla responsabilità del proprietario oppure se viene per imprudenza o negligenza degli ospiti …ma come fare per discernere le tue cose ?
Ha dei consigli in merito?
Grazie ancora in anticipo
Buonasera, solitamente richieste di risarcimenti possono pervenire solamente se il danno fisico o materiale è scaturito da una negligenza del proprietario. Al contrario usi impropri della piscina o del parco giochi dovrebbero sollevarla da ogni responsabilità. Io le suggerisco di recarsi da una compagnia di assicurazione per valutare l’ipotesi di sottoscrivere una polizza. Nel contratto può far firmare una sorta di manleva o liberatoria (scarico di responsabilità) per sollevarla da richieste di risarcimento in caso di uso della piscina.
Cordiali saluti
Buongiorno, legga la mia risposta al suo precedente messaggio 😊
Buongiorno, mi scuso ma non avevo ricevuto notifica del suo messaggio.
Cordiali saluti
Sarebbe bene specificare “locazione turistica”. Molti inseriscono foto con calici o bottiglie di vino ma non per questo lo offrono all’arrivo. Ritengo sia un modo per abbellire le foto. La forma scritta del contratto è sempre obbligatoria, la sua registrazione invece dipende dalla durata. Per soggiorni inferiori a 30 giorni dovrà riportare nel contratto i riferimenti normativi alla locazione breve, al contrario se dovesse registrare un contratto di due mesi dovrà riportare la normativa che regola la locazione turistica.
CONTRATTO DI LOCAZIONE BREVE DI IMMOBILE PER FINALITÀ TURISTICA (ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. C della legge 9 dicembre 1998, n. 431
e degli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile, e dell’art. 4 del DL 50/2017 e successive modificazioni)
CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE PER FINALITÀ TURISTICA (ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. C della legge 9 dicembre 1998, n. 431
e degli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile)
Le ricordo che si tratta di suggerimenti e opinioni personali. È buona cosa richiedere ulteriore riscontro presso autorità e enti preposti.
Cordiali saluti
Buongiorno Paolo,
durante una ricerca mi sono imbattuto nel vs. blog e faccio i miei complimenti per la disponibilità a chi cerca un supporto competente nel districarsi tra DL, LR e innumerevoli direttive che annullano, modificano e stravolgono e fanno veramente perdere le staffe.
Le riporto i miei quesiti non trovando da 3 mesi una figura professionale che possa rispondermi.
Mi trovo in Abruzzo e come ass. cult. che lavora sul territorio e stiamo portando avanti un progetto di promozione turistica con una filiera corta di partner che si occuperanno di ricettività ed attività outdoor.
Ho trovato la disponibilità di due soggetti privati a concedere l’utilizzo di due immobili (appartamento 1 composto da 1 matrimoniale e wc – appartamento 2 composto da 2 matrimoniali + 1 singola e wc) da destinare ad accoglienza turistica.
Gli accordi con entrambi sarebbero i seguenti:
Fermo restando la normativa regionale in materia di strutture ricettive e locazioni turistiche i miei quesiti sono:
La ringrazio in anticipo se potrà darmi una sua cortese opinione
Buonasera, il presupposto della cosiddetta “locazione turistica” è l’affitto tra soggetti privati al di fuori dell’esercizio d’impresa. Pertanto anche se il Presidente dell’associazione, in qualità di persona fisica, riceve gli immobili in comodato d’uso gratuito, gli eventuali redditi derivanti dalla locazione non potranno in alcun modo essere riferiti all’associazione. Trattandosi inoltre di un comodato d’uso gratuito non è possibile in alcun modo dividere i redditi derivanti dalla locazione tra comodante e comodatario proprio perché il titolo “gratuito” impedisce la corresponsione di quote al comodante.
La locazione breve per finalità turistica non prevede erogazioni di servizi alla persona durante il soggiorno degli ospiti, è quindi da escludere la fornitura della prima colazione o di alimenti e bevande. Ci si limita alla mera locazione dell’immobile. È consentita solo la prima fornitura di biancheria.
Fatta questa doverosa premessa, il presidente dell’associazione (o altro socio), come persona fisica, può prendere in comodato d’uso gratuito gli immobili e locarli a terzi per finalità turistiche. I redditi derivanti saranno in capo al comodatario e non potrà essere versata alcuna quota al comodante. L’unico modo è ricevere in locazione gli immobili, come persona fisica, per poi subaffittarli a terzi.
Per quanto riguarda l’associazione, tutto dipende dagli scopi istituzionali contenuti nello Statuto. Se l’accoglienza turistica rientra tra gli scopi societari, l’associazione può concedere in locazione un immobile ricevuto in locazione o in comodato rilasciando una semplice ricevuta, i redditi derivanti dalla locazione saranno considerati entrate istituzionali. In assenza di tale scopo nello Statuto il subaffitto è da considerarsi attività commerciale che prevede una P.IVA e il rilascio di fattura.
Cordiali saluti
Grazie della pronta risposta.
Per maggiore comprensione l’utilizzo della forma di comodato gratuito trova giustificazione unicamente per la presentazione della SCIA di apertura del b&b.
L’eventuale accordo economico per come ho riportato è frutto di confronto tra me ed i proprietari per una proficua collaborazione di tutti: da parte nostra non caricarci di costi fissi visto il contesto nel quale ci troviamo (borgo montano lontano da ogni direttrice turistica e collegamento autostradale e ferroviario) e da parte loro avere un’introito maggiore da quello che potrebbe essere la mera locazione.
Se ho ben compreso l’utilizzo del comodato gratuito unicamente come atto di concessione al fine della regolarizzazione e relative comunicazioni agli enti preposti escluderebbe l’esistenza di un contratto scritto tra le parti per versare un corrispettivo economico ai proprietari ?
In alternativa può essere previsto un comodato oneroso in relazione ai soggiorni ?
Magari configurare il rapporto tra comodatario e comodante quello basato sul codice ATECO 55.20.51 ovviamente inquadrando entrambi gli immobili come b&b in forma imprenditoriale ?
Grazie ancora
Esattamente, se si sottoscrive un comodato d’uso gratuito questo esclude ogni possibilità di versare una quota degli introiti al proprietario. Il comodato oneroso non è altro che una locazione.
In caso di attività imprenditoriale tutto cambia, possono essere presi accordi tra le parti totalmente differenti. Fermo restando l’esclusione del comodato d’uso gratuito si può optare per il cosiddetto “affitto a percentuale”. Nulla vieta comunque di stipulare un contratto o scrittura privata contenente gli accordi stabiliti.
Salve,
ma il contratto a percentuale non può essere applicato ad immobile ad uso abitativo.
Prendendo a riferimento il comodato oneroso (che non può essere considerato una locazione) lei come definirebbe l’introito del comodante ?
e quale documento fiscale dovrebbe emettere al comodatario ?
grazie
Il comodato d’uso oneroso prevede solo un rimborso delle spese, se a queste si aggiunge un importo in denaro si entra nel campo della locazione.
Buonasera,
a me sembra il serpente rischia di mangiarsi la coda.
Se:
allora come è possibile configurare il rapporto (tenendo presente che la forma commerciale deve prevedere il codice ATECO 55.20.51 che è l’unico previsto dalla vigente normativa fiscale) ?
pur considerando il comodato oneroso per un’importo da considerarsi a titolo di rimborso spese (perche un titolo deve esistere per presentare la SCIA) in qualche maniera la quota parte del comodante dovrà essere versata, mica potrò versarla in nero, no ?
grazie
Il problema principale è che si vuole versare una quota del guadagno al proprietario a fronte di un comodato d’uso gratuito o oneroso. Se anche il proprietario vuole “guadagnarci” dovrebbe essere lui a fare la SCIA e lei incassare come intermediario una percentuale da voi pattuita. Altrimenti stipulate un contratto di locazione. Altra ipotesi è stipulare un contratto di comodato oneroso il primo anno (in modo che il proprietario non abbia costi) e il secondo anno stipulare un contratto di locazione che tenga conto degli incassi dell’anno precedente.
Inquadrerei la problematica nel fatto che la normativa non preveda una formula che metta entrambi sullo stesso piano parlando di reddito generato (“guadagnarci” per me è sinonimo di speculazione ed elusione è non vuole essere il nostro caso).
il mondo cambia velocemente ma purtroppo stipulare un contratto tra le parti consenzienti dove tutti assumeranno le obbligazioni nel confronti dell’altro e dell’amministrazione finanziaria ad oggi pare non fattibile.
Le faccio un’ultima domanda:
l’intermediazione non è riservata agli agenti immobiliari ?
La ringrazio per la disponibilità riguardo questa conversazione e le auguro una buona giornata.
Mi trova assolutamente d’accordo!
Ho usato un termine errato con “intermediazione”. È una figura professionale ben precisa. È possibile però che una struttura ricettiva avviata da parte del proprietario possa poi essere materialmente gestita da terzi tramite accordo privato tra le parti. Il mio suggerimento è sempre quello di partire da uno schema fiscale ed economico dell’iniziativa e su quello creare il “contenitore” cioè la forma giuridica dell’iniziativa. Qui ci occupiamo principalmente delle locazioni turistiche private e del mondo extralberghiero e mi creda è complicato trovare una soluzione per ogni casistica che mi viene posta.
Resto comunque a disposizione per un ulteriore confronto.
Buongiorno Paolo,
Allora seguo il suo suggerimento e provo a ipotizzare questo schema:
è un’impostazione corretta ?
grazie
Buongiorno, non credo che questo schema sia attuabile. La “non imprenditorialità” è subordinata all’occasionalità e prevede l’assenza di quel livello pur minimo di organizzazione tipico dell’attività imprenditoriale, pertanto l’assenza di collaborazioni/collaboratori. Personalmente escludo che una struttura ricettiva avviata come non imprenditoriale possa essere gestita da terzi a livello professionale. Stesso discorso per la cosiddetta locazione turistica.
La cedolare secca è applicabile solo nel caso della locazione turistica e deve trattarsi di redditi derivanti da locazione. Le Case Vacanza non imprenditoriali producono redditi “diversi” e non “fondiari” e sono esclusi dalla cedolare secca.
In conclusione, se i redditi o compensi della struttura devono essere divisi tra proprietario e gestore, entrambe le figure devono essere figure professionali. Mario Rossi in qualità di imprenditore apre una Casa Vacanza professionale e affida la sua gestione ad una figura professionale terza. Entrambi dichiareranno le entrate come redditi d’impresa.
Non conosco una soluzione che preveda che proprietario e gestore possano dividere le entrate senza che entrambe siano figure professionali. È possibile solo se il proprietario, in qualità di privato, concede in locazione l’immobile a terzi.
Riguardo l’intermediazione esistono due vie. Quella classica effettuata da un’agenzia immobiliare o quella effettuata da un’agenzia di intermediazione pubblicitaria. Sono figure professionali ben distinte e chi si occupa dell’intermediazione pubblicitaria si occupa solo della promozione dell’immobile senza entrare nella stipula dei contratti o nella riscossione dei canoni che deve avvenire sempre tra “ospite” e proprietario. L’intermediario immobiliare può invece agire e stipulare contratti attraverso un mandato di rappresentanza e intervenire nella riscossione dei canoni per conto del proprietario.
Ritengo che sia necessario partire da una locazione dell’immobile tra proprietario e gestore. Non conosco però la via per poter dare “legalmente” un extra al proprietario, privato, in base alle maggiori entrate del gestore.
Buongiorno Paolo,
purtroppo sono costretto a ritornare sull’argomento visto i diversi soggetti interpellati in questi giorni che vantano competenze e chiedendo onorari che al momento di vagliare la mia situazione non sanno come muoversi sull’argomento.
In riferimento alla sua ultima risposta e specificando che la forma di utilizzo dell’immobile sarà per un b&b (colpa mia di non essere stato sufficientemente chiaro nell’esposizione) e che devo tralasciare la questione riguardo la suddivisione degli introiti ma sicuramente non posso abbandonare la strada della suddivisione delle spese (manutenzione straordinaria ed utenze a carico del proprietario e manutenzione ordinaria a mio carico) vorrei fare luce solo su questi aspetti:
Perdoni l’insistenza e se magari ha delle referenze da contattare per fare definitivamente luce sulla mia questione gliene sarei grato.
Grazie ancora per la disponibilità
Buongiorno, in un immobile ricevuto in comodato d’uso può certamente essere avviata una struttura ricettiva gestita in forma imprenditoriale. Può anche optare per una locazione, questo dipende dagli accordi con il proprietario. Posso dirle che se opta per una locazione, dubito che il proprietario possa avvalersi della cedolare secca poiché il contratto deve essere ad uso abitativo e sottoscritto tra privati:
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/cedolare-secca/scheda-informativa-cedolare-secca
Pertanto in caso di locazione il proprietario dovrà dichiarare i redditi con regime IRPEF ordinario. Il contratto sarà un 4+4 e non un 3+2. Il contratto 4+4 è a canone libero, il 3+2 è a canone concordato ed è determinato da accordi nazionali stabili ogni 3 anni dal Ministero dei Lavori Pubblici e conseguenti accordi locali stabiliti da Comuni e organizzazioni rappresentative di proprietari e inquilini. Escludo la possibilità del transitorio poiché risponde ad esigenze abitative di tipo transitorio (non alla gestione di una struttura ricettiva) e deve essere allegata prova della transitorietà (un contratto a termine, uno stage, cure mediche, ecc…) dove sia evidente una data di inizio e fine.
Tornando all’opzione di comodato posso dirle che la tassazione dipende dalla natura dei redditi. L’articolo 26 del Tuir precisa che: “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 33, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”. Pertanto in caso di redditi fondiari questi saranno in capo al proprietario (si veda Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 394/E del 22 ottobre 2008). L’articolo 4 del DL 50/2017 e successive modificazioni che regola gli aspetti fiscali delle cosiddette “locazioni brevi”, permette in via eccezionale di attribuire i redditi al comodatario e non al comodante.
Quindi in caso di redditi fondiari, questi sono imputabili al proprietario, fatta eccezione per le “locazioni brevi”.
Nel suo caso però si parla di B&B, precisa tipologia di struttura ricettiva extralberghiera. I redditi derivanti dalla gestione di un B&B sono definiti redditi d’impresa (se gestito in forma imprenditoriale) o redditi diversi (se gestito in forma non imprenditoriale), cioè frutto di attività commerciale svolta occasionalmente. In entrambi i casi non si parla comunque di redditi fondiari pertanto siano essi d’impresa o diversi sono imputabili a lei (comodatario).
L’organizzazione del mercato turistico è competenza regionale pertanto deve prima di tutto verificare se la sua Regione prevede la gestione professionale e “amatoriale” del B&B. Solitamente se gestito in forma non professionale è richiesta la residenza nell’immobile. Pertanto se la sua Regione prevede la gestione “non imprenditoriale” del B&B (con o senza vincoli di residenza) le conviene certamente fare un “test” per un anno per poi optare per la gestione professionale con codice ateco 55.20.51 (Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence).
Spero di esserle stato d’aiuto.
Cordiali saluti
Buongiorno,
rappresento una cooperativa sociale che da poco ha accreditato in Regione Veneto un Ostello (casa vacanza) in una casa confiscata alla criminalità (di proprietà del Comune in comodato d’uso) per la realizzazione di un progetto socio-turistico. Sono cortesemente a chiedere se è possibile, nei periodi meno turistici, di noleggiare (non so se è il termine più corretto) l’intera struttura in auto-gestione a gruppi. Se sì, va comunicata la chiusura dell’Ostello? Va eventualmente fatto un contratto?
E’ possibile questa gestione ibrida?
Buonasera, se è stata fatta una SCIA per Ostello o Casa Vacanza non credo sia possibile differenziare l’offerta se non chiudendo temporaneamente la struttura. Essendo l’organizzazione del mercato turistico di competenza regionale, deve necessariamente rivolgersi al SUAP del Comune competente territorialmente per esporre dettagliatamente la sua richiesta.
Cordiali saluti
Grazie della pronta risposta.
Pensavo anch’io che una soluzione potrebbe essere di dare comunicazione temporanea di chiusura.
Eventualmente a livello fiscale non cambia nulla? Potrebbe essere necessario applicare un’aliquota iva diversa?
Operando sempre come cooperativa, locando un immobile strumentale (tutti gli immobili classificati o classificabili nelle categorie catastali B, C, D ed E, nonché nella classe A/10, purché non siano pertinenziali all’abitazione principale) dovrebbero essere sempre redditi d’impresa. Vi è tuttavia una casistica particolare riguardo l’IVA. Essendo quello delle cooperative un regime fiscale particolare le suggerisco comunque di chiedere ulteriori dettagli e chiarimenti al suo commercialista.
Cordiali saluti
Salve, ho in gestione una locazione turistica in Veneto con due stanze. Mi domandavo, quali mezzi mi sono concessi per pubblicizzarmi e farmi conoscere dalle persone?
I social (Facebook, instagram ecc) posso utilizzarli per mostrare ciò che ho da offrire?
Inoltre per le lenzuola, mi è permesso fornirle all’arrivo?
Non essendoci un bar nella mia zona, volevo concordare con un forno se poteva (su richiesta del cliente interessato) fornire la colazione (brioche, crostate ecc), non un buffet in quanto ospito solo un cliente alla volta senza occupare entrambe le camere se non si conoscono, ma quello che desiderano i clienti, quindi fare da tramite x prenotargli le brioche.. è possibile?
Grazie mille
Gentilissima Anna, la pubblicità è certamente ammessa, il proprietario ha il diritto di rendere nota la sua offerta.Può pubblicare i suoi annunci sui portali dedicati agli affitti turistici (Airbnb, Booking, ecc…). Per quanto riguarda i cosiddetti social ritengo sia necessario avere alcune accortezze. Se intende aprire una pagina Facebook, deve limitarsi a pubblicizzare l’immobile fornendo indicazioni chiare sulla tipologia di affitto. Deve sempre tenere a mente che la sua è una locazione turistica e non un’attività ricettiva, deve pertanto limitarsi alla mera locazione dell’immobile senza alcuna prestazione di servizi alla persona.
la prima fornitura di lenzuola e biancheria è ammessa dalla normativa, non è invece consentito il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti.
Collaborazioni e “convenzioni” con attività imprenditoriali per erogare servizi alla persona che esulano dalla mera locazione non sono consentiti. Pertanto se fornisce una semplice indicazione agli inquilini su dove poter fare colazione non c’è nessun problema. Se al contrario stipula un accordo verbale o scritto con il forno in questione per la fornitura della colazione, magari anche ad un prezzo agevolato, esce dal campo della semplice locazione. Rappresenta infatti quel livello pur minimo di organizzazione tipico delle attività imprenditoriali.
Cordiali saluti
Grazie mille per la risposta.
Purtroppo nelle nostre zone nessuno ha a disposizione informazioni chiare sulle locazioni turistiche. pertanto mi siete stati d’aiuto.
l’ape è ancora obbligatorio per i contratti non registrati di breve loc. tur. fino a 30 gg? ci sono alternaive legali ed esoneri , dichiarandolo nel contratto per le quali si puo’ fare a meno se non si possiede l’ape? eventualmente realmete in cosa si incorre? quali sanzioni sono previste? grazie
Buonasera, l’articolo 6, comma 3 del Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192 specifica che “Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici”.
La norma parla pertanto di contratti di locazione “soggetti a registrazione”. I contratti di locazione turistica non sono soggetti a registrazione se di durata inferiore a 30 giorni. Sembrerebbero quindi sollevati da tale obbligo ma la normativa di riferimento è del 2005 mentre la normativa che regola le locazioni brevi è del 2017 e la locazione turistica del 1998 (legge 431). Potrebbe essersi trattata di una svista da parte del legislatore. È intervenuto pertanto il Dl 63/2013 che non fa alcuna distinzione tra locazioni turistiche e tradizionali. L’Ape deve essere allegato a tutti i nuovi contratti di locazione stipulati in seguito all’entrata in vigore del decreto, pena la nullità. L’articolo 12 del Dl 63/2013, inoltre, prevede la sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro per il proprietario che in caso di nuova locazione non doti l’immobile di Ape.
Cordiali saluti
articolo di giugno scorso di fiscomania che riguarda il mio caso ( gestisco locazione breve avendo sottoscritto un contratto di comodato con la proprietaria -non mia parente – dell’immobile :
“Tassazione del reddito del comodatario che loca l’immobile con locazioni breviIpotizzaimo, ad esempio, il caso un figlio che decide di prendere in comodato di uso gratuito l’immobile della madre, per metterlo a reddito tramite locazioni turistiche. Nel caso del comodato, la situazione che ci possiamo trovare di fronte è quella di uno sdoppiamento del regime di tassazione.
Contratti di locazione breve di durata fino a 28 giorniSe nel nostro esempio il figlio gestisce l’immobile con contratti di locazione di durata inferiore ai 28 giorni (ciascuno), il comodante (cioè il genitore) dovrà dichiarare il reddito fondiario dell’abitazione. Il comodatario (il figlio, nel nostro esempio), invece, potrà scegliere la cedolare al 21% calcolata sul canone (cosa che in precedenza gli era preclusa, almeno interpretando alla lettera le indicazioni fornite a suo tempo dalle Entrate provvedimento del 7 aprile 2011). Oppure, in alternativa può tassare il reddito nei redditi diversi (come visto in caso di sublocazione).”
E’ CORRETTO? TASSATO DUE VOLTE????!!!
GRAZIE MILLE
Il reddito derivante dalla locazione breve di un immobile ricevuto in comodato d’uso gratuito è imputabile in capo al comodatario come reddito diverso e pertanto deve essere indicato dal comodatario nel quadro D del 730 0 nel quadro RL del modello redditi. Il proprietario dell’immobile invece indicherà nel quadro B del 730 o, in alternativa, nel quadro RB del modello redditi la sola rendita catastale dell’immobile concesso in comodato gratuito.
Cordiali saluti
negli appartamenti dati in locazione turistica ci sono obblighi di affiggere cartelli norme covid? Sono attualmente in vigore delle prassi e/o certificazioni obbligatorie per il covid? Da quanto mi risulta per il green pass non siamo tenuti a chiederlo ne ad averlo.
Grazie mille.
Buonasera, secondo le “Linee guida per la ripresa delle attivita’ economiche e sociali” anche le locazioni brevi sono tenute a richiedere il green pass:
https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2021/12/06/21A07252/sg#
“Le presenti indicazioni si applicano alle strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere, agli alloggi in agriturismo, alle locazioni brevi, alle strutture turistico-ricettive all’aria aperta, ai rifugi alpini ed escursionistici e agli ostelli della gioventù.”
Le suggerisco inoltre la lettura del seguente articolo:
https://www.lacasacheavanza.it/linee-guida-per-la-riapertura-delle-strutture-ricettive-e-delle-locazioni-brevi/
Cordiali saluti
ho letto il link della gazzetta ufficiale,non è molto chiaro.
Significa che non dobbiamo accettare prenotazioni senza green pass? Che non dobbiamo fare entrare nell’immobile per il quale hanno già pagato attraverso il sito intermediario? Non so quanto sia legale vietare l’accesso.
Ele linee guida prevedono di chiederlo solamente? Non possiedo una app come gli albergatori per scansionare i green pass.
Essendo la locazione breve turistica alla stregua e con gli stessi diritti e tipologia di locazione come quelle convenzionali di lunga durata ( affitti di casa superiori a 30 gg. ) allora ogni proprietario per stipulare un contratto d’affitto per il suo immobile dovrebbe discriminare e non stipulare contratti d’affitto con chi non possiede il pass? E allora dovrebbe richiedere il pass anche ai locatari conduttori attualmente presenti nei suoi immobili?
Mi pare di capire che io comodatario gestore di locazione non sono tenuto ad avere il pass.
GRAZIE MILLE. Mi confrontero’ anche con la provincia e regione. grazie per le ulteriori considerazioni.
in ogni caso linea guida non è un decreto, il che fa una netta differenza nei risvolti giuridico-legali, come ben abbiamo visto nei ricorsi , azioni legali verso i dpcm scorsi e sentenze cassazione.
Buongiorno, comprendo le sue perplessità. Personalmente ritengo che in questa situazione di emergenza sia inutile “nascondersi dietro un dito”. Nonostante siano nette le differenze tra locazione breve e struttura ricettiva è innegabile che spesso l’utenza sia la medesima. Il Governo, per limitare la diffusione del Covid-19, ha introdotto alcune regole che dal mio punto di vista hanno carattere onnicomprensivo. Se da una parte è vero che il Decreto poteva essere più chiaro in merito, dall’altra trovo di buon senso l’estensione del controllo del certificato verde alle locazioni brevi. L’app VerificaC19 è scaricabile e utilizzabile da chiunque sia autorizzato a farne uso. Per contribuire allo sforzo di contenere la diffusione del Covid-19 e per evitare contenziosi dall’esito incerto, suggerisco di attenersi alle recenti Linee Guida pubblicate in Gazzetta Ufficiale.
Cordiali saluti
Grazie, cosa comporta per gestore di locazione turistica ( nel mio caso che gestisco con comodato d’uso, con regolare contratto con la proprietaria dell’immobile ) essere autorizzati a farne uso in merito all’app verifica green pass?
Inoltre , presumo che il contratto che si fa firmare all’ospite/i, che prenota debba essere tra me e l’ospite corretto?
Cioè inseriro’ i dati dell’ospite e i miei dati e non quelli della proprietaria corretto? Grazie mille.
Certamente, il contratto deve essere stipulato tra lei e l’inquilino/ospite. Ovviamente anche i redditi derivanti dalla locazione sono imputabili a lei e non al proprietario.
Spetta a lei verificare che gli inquilini/ospiti abbiano regolare green pass, non deve fare altro.
Risposta della Provincia di Verona di ieri , comparto turismo ( e locazioni brevi ) , allego foto schermata e condividerò la risposta del Prefetto.
Grazie, sono curioso di conoscere la risposta del Prefetto. Ciò che è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale lascia poco spazio alle interpretazioni.
GREEN PASS NON VA RICHIESTO NELLE LOCAZIONI BREVI : LA PAROLA AGGIORNATA RECENTE AGLI AVVOCATI CHE SI OCCUPANO DI CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE/TURISTICA:
(link rimosso dal webmaster)
e qui lo spiega l’avvocata Donatella Marino, professionista del centro studi Hospitality Law Lab
(link rimosso dal webmaster)
Teniamo conto che la Provincia di Verona settore turismo ufficialmente mi ha confermato la stessa cosa.
Vedremo i ricorsi e annullamenti di provvedimenti più o meno legali e/o transitorie tramite giudici di pace e altri come ampiamente è accaduto e accade .
Saluti.
Buongiorno, con Ordinanza del 2 dicembre 2021 del Ministero della Salute (GU Serie Generale n.290 del 06-12-2021) con cui sono state recepite le “Linee guida per la ripresa delle attività economiche e sociali” approvate dalla Conferenza delle Regioni e delle Province autonome il 2 dicembre (cfr. “Regioni.it” n. 4196) è stato precisato che anche i proprietari che concedono in locazione breve il proprio immobile hanno l’obbligo di verificare il possesso del Certificato Verde (Green Pass base).
È stato successivamente richiesto un chiarimento al Ministro del Turismo il quale ha sottolineato che per come è scritta la norma, le locazioni brevi risultano sollevate da questo adempimento. Ha però precisato che si tratta di una anomalia che deve essere corretta il prima possibile.
Pertanto il mio suggerimento è quello di fare molta attenzione poiché una risposta chiara al momento non esiste.
Le ricordo inoltre che in questo sito, per correttezza, non siamo soliti commentare articoli provenienti da altri siti (a meno che non si tratti di fonti ufficiali).
Cordiali saluti
Esiste una risposta chiara, cioè leggi che spiegano chi è autorizzato a chiedere tale certificazione.
Attenzione , si puo’ esere denunciati se si abusa di potere che non si ha.
Le fonti ufficiali comunque vanno sempre vagliate e poste in discernimento da esperti, avvocati etc. , soprattutto i DPCM , come in effetti gli stessi giudici hanno confermato che l’ufficialità di norme etc. , non significa in automatico che i ricorsi non confermino la loro non leglità.
Grazie, saluti.
La norma dice proprietario, quindi se uno era solo gestore non era autorizzato ?
Proprietario o chi gode di un diritto reale sull’immobile.
comodato d’uso?Con o senza residenza? Anche se non ci vivo?
Stiamo parlando del controllo della Certificazione Verde, pertanto colui che effettua la locazione breve in virtù di un diritto reale sull’immobile (locazione, comodato d’uso, usufrutto, ecc…) è tenuto ad effettuare il controllo.
Le chiedo cortesemente di rimuovere i link a siti terzi. Grazie
Buongiorno,
vorrei cortesemente sapere se secondo voi è possibile fare la Locazione Turistica in un immobile residenziale dove però dal PGT del comune risulta ubicato in un’ area con barrata la casella attività terziarie/ricettive come “non consentita”. Grazie e complimenti per il blog molto interessante… Spero possiate rispondermi per chiarire questa situazione.
Buonasera, trattandosi di una semplice locazione questo vincolo non la riguarda.
Cordiali saluti
Buongiorno e grazie per la pronta risposta. Se invece fosse un B&B? Grazie ancora.
Bisogna capire se il divieto è riferito a quelle attività che necessitano di cambio di destinazione d’uso. Il B&B (sia amatoriale che professionale) non necessita di cambio di destinazione d’uso poiché l’immobile deve avere i requisiti della civile abitazione. Se il divieto invece è riferito più in generale al tipo di attività svolta allora risulta difficile poter aprire un B&B poiché si tratta di una vera e propria struttura ricettiva extralberghiera. Le ricordo inoltre che per avviare un B&B è necessario risiedere nell’immobile.
Cordiali saluti
Per ora la ringrazio molto, mi informerò meglio prendendo appuntamento in comune, complimenti ancora.
Buona sera
Avrei una domanda…
Sono in possesso di una abitazione su due livelli con due entrate, è possibile fare due locazioni turistiche??
Buonasera, se al catasto risulta come unica abitazione in questo caso si tratta di locazione di due porzioni di immobile. Pertanto può affittare entrambi gli appartamenti specificando nel contratto che si tratta di porzione di immobile. Al contratto le suggerisco di allegare planimetria dell’immobile con evidenziate le aree oggetto della locazione. Essendo allo stesso numero civico dovrà inviare una sola istanza di abilitazione al servizio AlloggiatiWeb della Polizia di Stato.
Cordiali saluti
Approfitto della Sua competenza e gentilezza.
Ho ricevuto in eredità un appartamento nella terraferma del Comune di Venezia. Si tratta di un grande appartamento composto di salotto, due grandi camere da letto, cucina e bagno.
Poichè io ho già la proprietà dell’appartamento in cui vivo (fuori Comune di Venezia) e temendo molto le “disgrazie” legate ai contratti d’affitto (pare non paghi più nessuno…), pensavo (dopo un breve restauro) di affittarlo come B&B, casa vacanze o locazione turistica (non ho ancora capito la discriminante) anche grazie alla comodità dei mezzi pubblici da/per Venezia.
Non riesco a capire, tra le altre cose, quale sia la strada più conveniente sia fiscalmente che dal punto di vista dell’impegno. Non ho e non vorrei aprire una P.IVA,
Ho capito che per affittarla come B&B, (mi è capitato di utilizzarne alcuni in centro Italia e di esserne rimasta molto affascinata) dovrei spostare la residenza e non lo posso fare (mi farebbe strano risiedere anche solo anagraficamente in abitazione diversa da quella di mio marito e dei miei figli).
Si tratterebbe di ricavare qualche soldo da un appartamento completamente ammobiliato con due letti matrimoniali nelle due camere, un divano letto in salotto con biancheria camera+bagno+cucina, lasciando delle merendine imbustate con un vasetto di marmellata e un litro di latte in frigo.
Una delle varie attività (B&B, casa vacanze o locazione turistica) può fare al mio caso?
Buonasera, B&B e Casa Vacanze sono precise tipologie di strutture ricettive e in quanto tali disciplinate dalle leggi regionali di riferimento. Per l’apertura di queste attività deve rispettare precisi requisiti individuati dalla legge regionale e presentare SCIA in Comune.
Al contrario la locazione breve è disciplinata da una norma nazionale, pertanto uguale su tutto il territorio. Tuttavia anche per la locazione breve turistica inferiore a 30 giorni sono previsti una serie di adempimenti:
Maggiori info qui:
https://www.regione.veneto.it/web/turismo/locazioni-turistiche
Le ricordo che nelle locazioni brevi non è possibile erogare servizi alla persona tipici delle attività ricettive (cambio lenzuola, pulizie durante il soggiorno, servizi navetta, ecc…). In nessun caso può lasciare generi alimentari (anche confezionati) ma limitarsi alla mera locazione dell’immobile. La forma scritta del contratto è obbligatoria anche se non è previsto l’obbligo di registrazione per contratti inferiori a 30 giorni.
Cordiali saluti
Buongiorno, per gestire locazione turistica di un appartamento ora libero da inquilini, con consenso della titolare ( anche con comodato d’uso non scritto ) posso gestire registrandomi sui portali booking etc. , ? L’appartamento è in conpropietà con i figli, ma essendo il marito ( ex proprietario ) morto da qualche anno, non è ancora stata “fatta” la procedura di eredità, e siccome gli altri appartamenti in fianco con stessa situazione di questo contesto appena esposto, provenienti da contratto stipulato ancora dall’ex marito, gli stessi inquilini che ci abitano sono rimasti semplicemente abitandoci ( anche dopo la morte del marito ) facendo si che il contratto si rinnovasse in automatico ( anche se il marito era già morto ) quindi, tornando alla domanda iniziale , per la stessa logica, essendo libero l’appartamento , la proprietaria potrebbe “ospitare”, lasciare vivere al suo interno con contratto di comodato verbale , una persona, che poi potrebbe appunto gestire e stipulare locazioni turistiche. Grazie mille.
Lei può ricevere in comodato d’uso gratuito l’immobile (deve trattarsi realmente di un comodato d’uso gratuito) e affittarlo per finalità turistiche. Le sconsiglio il contratto verbale che suggerisco solo tra familiari. Il contratto di comodato può essere firmato anche da uno solo dei figli, avendo ovviamente il consenso di tutti i comproprietari.
Cordiali saluti
L’importante comunque è che, se non fosse disponibile il comodato d’uso scritto, ma solo in forma verbale, e registrando la locazione turistica alla medesima persona che usufruisce del comodato d’uso verbale ( anche senza residenza ne utenze intestate ) non si commetta nessun illecito, e sia contemplato e concesso dalle leggi. Corretto? Grazie mille per la disponibilità e preparazione.
Nessun illecito. Tuttavia il mio suggerimento è quello di mettere nero su bianco il contratto. È una tutela per entrambe le parti:
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/registrazione-contratti-di-comodato/scheda-informativa-registrazione-contratti-comodato
Riguardo le utenze, è libera scelta delle parti se intestarle al comodante o al comodatario.
Posso avere due contratti di comodato d’uso , uno scritto ( di un appartamento totalmente di proprietà della persona in questione ) e uno verbale , nello specifico del caso appena sopra trattatato, appunto di cui quest’ultimo lei è co-erede, e in entrambi mi intesto e svolgo le locazioni turistiche?
So che è previsto e permesso, che visto che le utenze dell’immobile nel quale si instaurerebbe il comodato verbale sono intestate a detta (co)proprietaria, che io le corrisponda l’ammontare delle spese.
Grazie mille.
Se lei ha la fortuna di ricevere in comodato d’uso gratuito due immobili, può certamente locarli. Ripeto che devono trattarsi realmente di comodati d’uso gratuiti.
Si immagino che si possa pensare sia una fortuna, ma purtroppo non è detto lo sia, dipende dalle condizioni del “lascito” che ti ritrovi ad accudire, con danni e lavori non fatti dall’inquilino precedente e magari la titolare non ha disponibilità economica, ha problemi gravi di salute, abbandonata da tutti e tu devi accollarti incombenze anche sue,e talvolta anche economiche, per forza di cose,per fare manutenzione che altrimenti potrebbe non essere tanto vivibile l’immobile, e dopo tutto questo sperare di avere clienti-ospiti, il che specie in questi periodi non è assolutamente certo. Insomma talvolta puo’ essere una fortuna, talvolta una sfortuna, un po’ come ricevere un’eredità, nel senso che ti puo’ andare bene e puoi ricevere solo benefici ma anche puo’ accadere che ti vada male in quanto ti accolli eventuali debiti e casini vari.
GRAZIE PER LE DELUCIDAZIONI. 😉
in merito a dichiarazione dei redditi e cedolare secca, so che il 21% si applica al compenso ricevuto dal portale e sulla commissione che paghiamo al portale , allego screenshot per conferma ( dopo avere parlato anche con airb&b) quindi in dichiarazione dei redditi dichiarero’ tot. € 62,78 come compenso su cui pagare la tassa del 21% corretto? mentre la ricevuta che emettiamo all’ospite sarà di € 77,37, corretto?
Mentre con booking calcoleremo il 21% di cedolare secca sull’importo che il cliente ha pagato ( che appare sulla ricevuta per il cliente ) che include la commissione che booking si trattiene da tale importo, che io riceverò da booking scorporato da tale importo di commissione ( nel mio comune è del 15% ).
Non si applica la cedolare secca sulla commissione /costi transazione bancaria vero? Grazie mille e complimenti per il lavoro svolto. Alessandro .
Buongiorno, la cedolare secca si calcola sempre sull’importo al lordo delle commissioni del portale poiché i costi di intermediazione (come anche quelli della transazione) sono un costo a carico del proprietario e non detraibili.
Pertanto se su Airbnb imposta 100€ a notte (prezzo lordo), lei riceverà circa 95€ (importo lordo – costi commissione) e l’ospite pagherà circa 115€. La cedolare secca si calcola sui 100€.
Su Booking se lei imposta 100€ a notte, riceverà circa 83€ (importo lordo – costi commissione – costi di transazione) e l’ospite pagherà 100€. La cedolare secca si calcola sui 100€.
Pertanto i costi a suo carico (commissione di intermediazione e costi transazione) non possono essere detratti nel calcolo della base imponibile della cedolare secca.
Nel suo esempio, la base imponibile per calcolare la cedolare secca è 66€. La voce “correzione del prezzo medio per notte” presumo sia una promozione da lei attivata.
All’ospite dovrà rilasciare una ricevuta di 66€ (cioè la base imponibile per la cedolare secca). Airbnb rilascerà fattura all’ospite di 11,37€. La somma dei due importi è esattamente quanto pagato dall’ospite.
…e nel contratto che facciamo firmare all’arrivo dell’ospite inseriamo nella sezione compenso ricevuto dall’ospite se con Booking il prezzo che il cliente ha pagato a Booking cioè l’importo che emetteremo nella eventuale ricevuta per l’ospite ( che comprende appunto la percentuale commissione che booking si trattiene da noi locatori ) e se con Airb&b nel contratto alla sezione compenso inseriamo di avere ricevuto come nell’esempio appena sopra €66? Che appunto corrisponde alla ricevuta emessa per l’ospite. Grazie
Contratto e ricevuta devono sempre riportare lo stesso importo. Quindi seguendo il suo esempio 66€ nella ricevuta e nel contratto, cioè al lordo delle commissioni host. Su Airbnb la differenza pagata dall’ospite di 11,37€ è giustificata fiscalmente dalla fattura emessa da Airbnb per le commissioni richieste all’ospite.
Un cliente mi chiede di emettergli ricevuta con intestazione della sua azienda, posso farlo anche se nella prenotazione di booking appare il suo nome personale e non quello dell’azienda??come posso fare? che alternative ho? Lui dice che per utilizzare la ricevuta deve essere intestata all’azienda. Grazie mille.
*sua azienda non so se intenda che è intestata a lui o se lui sia un dipendente, devo chiedere
Buongiorno, sarebbe più corretto che l’intestatario della ricevuta sia anche colui che ha sottoscritto il contratto. Nulla vieta comunque che il soggiorno venga pagato da un soggetto terzo. Quindi può emettere una ricevuta non fiscale con marca da bollo da 2€ all’azienda specificando magari nella ricevuta che si tratta del saldo per il soggiorno di “Mario Rossi”. Devo tuttavia avvisarla che il presupposto della cedolare secca è la sottoscrizione del contratto tra soggetti privati, pertanto secondo la posizione dell’Agenzia delle Entrate tale importo non può essere soggetto alla cedolare secca.
quindi come ci si comporta con tale importo? non lo dichiaro?
Deve certamente dichiararlo ma non può essere soggetto a cedolare secca ma ad IRPEF ordinario.
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/cedolare-secca/scheda-informativa-cedolare-secca
Come vede l’AdE precisa che il contratto deve essere sottoscritto tra privati.
Buongiorno, da qunto mi sono inormato la cedolare secca del 21% devo pagarla anche sulla commissione che booking si trattiene dal compenso che mi deve, corretto ( perchè inclusa nell’importo finale che paga il cliente )? Ma c’è anche la modalità di pagare nei confronti di booking la commissione che gli spetta con dei bonifici periodici da parte dell’host ( chi gestisce la locazione turistica, a cui arrivano i bonifici di booking ) , quindi se in questa ultima modalità non fosse previsto per legge di pagarci applicandoci la tassa della cedolare secca, sarebbe una modalità anche se più macchinosa in quanto ogni 10 gg bisogna fare bonifico a booking ( ovviamente se sono arrivate prenotazioni e abbiamo ricevuto compensi ), mi conferma? Se fosse possibile anche con airb&b sarebbe meglio. Grazie.
I coeredi possono pretendere da me in futuro ( dai redditi che io ho percepito avendo intestata a me la locazione turistica con contratto di comodato, come spiegato nei commenti appena precedenti, del suddetto immobile, la loro parte di guadagno/reddito, in nessun caso? In nessun modo? Non credo, in quanto non abbiamo un contratto che preveda questo, pero’ non si sa mai, meglio non fare passi falsi… che ne dice? Grazie mille.
Direi proprio di no essendo la locazione a suo nome e i redditi intestati a lei.
Buongiorno Dott. Gasparri
Ho letto e trovato molto chiara e utile la sezione FAQ e gli articoli riguardanti gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico. Ho un appartamento a Bologna, l’unico di mia proprietà, che da qualche anno è registrato presso il SUAP del Comune di Bologna come appartamento ammobiliato ad uso turistico, attività che esercito senza partita iva in forma non imprenditoriale.
Mi rivolgo a lei per avere la massima chiarezza possibile riguardo la possibilità di affittare l’appartamento a turisti come scritto nel regolamento pubblicato sulla pagina Suap del Comune fino a un massimo di 6 mesi consecutivi, presumo intendano alla stessa persona (da qualche parte avevo sempre letto 5 mesi, ora vedo che sono 6.) e registrando il contratto presso l’agenzia delle entrate qualora superi i 30gg. Copio link della pagina Suap per riferimento. La stessa informazione appare su altre comunicazioni e pdf online del comune di Bologna.
Nel blog e nelle sue FAQ leggo chiaramente che in forma non imprenditoriale è vietato affittare per più di 30gg alla stessa persona. Come mi devo comportare? Il Comune di Bologna ha il potere di variare i limiti temporali della legge nazionale? Grazie.
Inoltre, sono sempre stata curiosa di un parere sulla seguente questione: per ricevere l’autorizzazione il comune mi ha posto come condizione di spostare la residenza, facendomi perdere le agevolazioni IMU prima casa e tassa tari del 50% che ora pago per intero. Mi sono a quel punto trasferita a vivere altrove visto che in quella casa per vari motivi c’ero poco. Mi sembra di capire che il Comune/Regione di pertinenza ha la facoltà di decidere sull’IMU.
Grazie,
cordiali saluti
https://www.cittametropolitana.bo.it/suap/Schede_attivita_imprenditoriali/Appartamenti_ammobiliati_per_uso_turistico_in_forma_non_imprenditoriale
Buonasera Elisa, il contratto di locazione breve è disciplinato dall’articolo 4 del DL 50/2017 e successive modificazioni ed ha una durata inferiore a 30 giorni. Superati i 30 giorni con lo stesso ospite/inquilino vi è l’obbligo di registrazione del contratto. Locazione breve e locazione turistica non sono propriamente la stessa cosa. Il contratto di locazione breve non può superare i 30 giorni, il contratto di locazione turistica se di durata inferiore a 30 giorni rientra nella disciplina delle locazioni brevi ma, a differenza della locazione breve, la locazione turistica può avere durata superiore a 30 giorni, con obbligo di registrazione, e mai superiore ai 6 mesi poiché verrebbe meno la finalità turistica.
Riguardo l’impossibilità di avere la residenza nello stesso immobile concesso in locazione breve o turistica purtroppo il Comune di Bologna ha assunto questa “ingiustificata” posizione non presente sul territorio nazionale. La normativa nazionale infatti non esclude tale possibilità. Stesso discorso riguardo l’ingiustificato vincolo che impedisce la pubblicità attraverso portali quali Airbnb, Booking o comunque attraverso agenzie di intermediazione. Questo aspetto infatti è stato ampiamente superato e “sdoganato” dall’articolo 4 del DL 50/2017 che prevede proprio tale possibilità definendo anche precisi obblighi in capo agli intermediari. L’IMU è un’imposta municipale e il regolamento è definito dai singoli Comuni, detto ciò non spetta al Comune decidere se è possibile o meno concedere in locazione breve un appartamento nel quale si ha la residenza. Esiste infatti anche la possibilità di locare una porzione di immobile nel quale si ha la residenza. Il comma 3-bis dell’articolo 10 del Dpr 917/86 del TUIR stabilisce che l’abitazione principale è quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Dal 2014 sono esenti dall’IMU le abitazioni principali delle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7. Ai fini IMU (articolo 13, comma 2, del Dl 201/2011, convertito dalla legge 214/2011) per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.
La Circolare del 18 maggio 2012 n. 3 del Ministero dell’Economia e delle Finanze precisa che nel caso in cui l’abitazione principale sia “parzialmente locata”, debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca).
In caso di locazione dell’intero immobile se l’uso prevalente rimane quello di abitazione principale allora dovrebbe mantenere anche le agevolazioni ai fini Imu ed Irpef, al contrario l’IMU è dovuta poiché verrebbe meno il requisito di “dimora abituale” del proprietario.
Non esistono dei parametri ufficiali che chiariscano il criterio di “uso prevalente”. Esistono due interpretazioni:
Cordiali saluti
Chiarissimo. La ringrazio!
Gentilissimo Dott Gasparri,
la ringrazio ancora per la chiarezza delle spiegazioni. Le chiedo conferma se SENZA PARTITA IVA posso fare affitto uristico per oltre 30 gg fino a 6 mesi alla stessa persona (registrando ovviamente il contratto)
Inoltre, un’altra questione non mi é chiara.
Per la locazione dell’appartamento turistico posso fare un contratto che escluda le spese di conduzione / utenze in modo da non pagarci le tasse due volte? quali delle seguenti spese posso far pagare a parte?
Condominio (quota conduttore)
Nettezza TARI
Internet
Assicurazione RC e danni causati dagli ospiti
Acqua
Gas (riscaldamento autonomo)
Elettricità
In contratto devo includere qualche dicitura particolare?
Queste spese mi devono essere corrisposte in contanti? Devo fare una ricevuta?
La ringrazio
Cordiali saluti
Buonasera, registrando il contratto le confermo che la locazione può superare i 30 giorni. Riguardo le utenze, trattandosi di un contratto libero, può decidere lei se includerle o meno nel canone di locazione. L’assicurazione resta a suo carico. In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi, anche non continuativi, nel corso del medesimo anno solare, la TARI è dovuta soltanto dal possessore dei locali o delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, superficie. Rientrano in tale fattispecie anche le abitazioni e relative pertinenze o accessori locate a non residenti.
Cordiali saluti
Gentile Paolo, volevo gentilmente chiederle dove si può trovare la norma che prevede il massimale di 6 mesi nel caso di locazione turistica (non breve), e se questo tipo di contratto sia soggetto agli obblighi imposti dagli accordi territoriali ( in particolare per la città di Roma a quelli del 2019) o se il canone in questo caso fosse libero?
Grazie
Buongiorno, a differenza della locazione breve, la locazione turistica può avere durata superiore a 30 giorni. Questo prevede ovviamente la registrazione del contratto. Grazie ad un accordo tra Agenzia delle Entrate e Ministero dell’Interno, per i contratti registrati, non è richiesta la comunicazione alloggiatiWeb, sarà infatti l’AdE a fornire i dati al Ministero. La forma contrattuale è libera così come il canone. Il canone “calmierato” o “concordato” è previsto solo per i contratti transitori, precisa tipologia contrattuale. Inutile specificare che un contratto di locazione turistica superiore a 30 giorni deve avere esclusivamente finalità turistiche. Non può infatti essere utilizzato per altri tipi di esigenze per le quali è necessario adottare un contratto transitorio, con canone concordato, e con allegata prova della transitorietà (contratto di lavoro, stage, cure mediche, ecc…).
Alcune regioni hanno messo nero su bianco la durata massima delle locazioni turistiche (esempio: 1 anno in Liguria, 6 mesi in Veneto, Marche, Umbria ed Emilia Romagna), altre no. Tuttavia si tratta di indicazioni dettate dal buon senso poiché oltre tale durata viene meno l’esigenza turistica.
Assolutamente, in genere si sta ampliamente sotto i 30 giorni, ma ultimamente arrivano i cosidetti net citizen, che girano il mondo e sono difficilmente inquadrabili.
Grazie
Buonasera Dott. Gasparri
Vorrei chiederle gentilmente delle domande circa delle procedure sulle locazioni brevi:
– se ospito amici a costo zero, ho sempre l’ obbligo di dichiarare alla questura e fare un contratto?
– ho effettuato il primo contratto al compagno, mentre su booking è stata la compagna ad aver fatto la richiesta… Possono esserci problemi su dei futuri incroci dell’ agenzia delle entrate?
– infine vorrei chiederle se è corretto fare firmare due copie del contratto, una x me e la altra da rilasciare all ospite.
Grazie mille per la professionalità
Gentilissimo Davide, come chiarito dal Ministero dell’Interno “Continuano, invece, ad essere sottratti agli obblighi di cui all’art. 109 le cessioni della predetta durata che avvengono a titolo di liberalità o sulla base di rapporti di carattere gratuito.”
Fonte (pag.3): https://www.interno.gov.it/sites/default/files/circolare_uff.amm_.gen_._20.12.2018.pdf
Non c’è alcun problema, il contratto deve essere intestato a chi materialmente usufruirà dell’immobile e non necessariamente a chi ha effettuato la prenotazione.
Assolutamente corretto, le copie devono essere due.
Cordiali saluti
Perfetto, grazie mille dott. Gasparri
Volevo chiederle anche se è possibile effettuare più contratti brevi nell’arco dell’anno alla stessa persona.. ovvero se un lavoratore che cerca l appartamento per due mesi consecutivi è possibile fare due contratti brevi ognuno per un mese .
Grazie mille
Buonasera, il limite di 30 giorni con lo stesso inquilino è da intendersi come complessivo nel corso dell’anno solare. Pertanto se nel corso dell’anno solare affitta più volte alla stessa persona superando complessivamente 30 giorni è necessario registrare il contratto.
Buonasera Paolo, vorrei concedere in locazione turistica breve con contratti di durata inferiore a trenta giorni, il mio appartamento, dato che mi trovo spesso fuori per lavoro. Mi trovo in Campania e, presso il comune della mia città non hanno molte informazioni a riguardo ma sembra non sia richiesta alcuna comunicazione. Presso la questura mi è stato detto di scaricare il modulo per accedere al sito Alloggiati web per la comunicazione dei dati degli ospiti, ma ci sono due moduli; uno fa riferimento ad:” APPARTAMENTO USO TURISTICO O ALTRO “LOCAZIONE PURA” ed un altro “Immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni”. Sono un pò confusa, quale dei due è quello corretto? Sa aiutarmi? Inoltre mentre in questura mi è stato detto che avrei dovuto effettuare comunicazione anche a fini Istat, all’ufficio turistico mi è stato invece detto che, in caso di locazione turistica breve, la comunicazione non è necessaria. Quale informazione è dunque corretta? Un altro punto interrogativo è l’Imu. Dovrei pagarlo? ed in che misura? La Tari, invece, non dovrebbe subire modifiche. La ringrazio.
Buongiorno Antonella, i moduli mi sembrano entrambi la stessa cosa. Può inviarmi il link così controllo il contenuto dei moduli?
Solitamente vige l’obbligo di comunicazione anche a fini ISTAT:
https://www.istat.it/it/archivio/15073
Probabilmente la normativa regionale non ha inquadrato questo adempimento.
Riguardo l’IMU, solitamente questo è dovuto per le mensilità in cui la quota di non possesso (cioè di affitto) dell’immobile supera i 15 giorni.
Il comma 3-bis dell’articolo 10 del Dpr 917/86 del TUIR stabilisce che l’abitazione principale è quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Dal 2014 sono esenti dall’IMU le abitazioni principali delle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7. Ai fini IMU (articolo 13, comma 2, del Dl 201/2011, convertito dalla legge 214/2011) per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.
La Circolare del 18 maggio 2012 n. 3 del Ministero dell’Economia e delle Finanze precisa che nel caso in cui l’abitazione principale sia “parzialmente locata”, debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca).
In caso di locazione dell’intero immobile se l’uso prevalente rimane quello di abitazione principale allora dovrebbe mantenere anche le agevolazioni ai fini Imu, al contrario l’IMU è dovuta poiché verrebbe meno il requisito di “dimora abituale” del proprietario.
Non esistono dei parametri ufficiali che chiariscano il criterio di “uso prevalente”. Solitamente:
Dovrebbe controllare il regolamento comunale a riguardo.
Cordiali saluti
Buon pomeriggio Paolo, innanzitutto grazie mille per la risposta. Questo è il link: https://questure.poliziadistato.it/it/Caserta/articolo/7125776b4f878f44458794221 ed i moduli sono in alto a destra Modulo per la richiesta credenziali appartamento uso turistico e Modulo per la richiesta credenziali immobili o parti di essi – DECRETO-LEGGE 4 ottobre 2018, n. 113 art.19 bis Per quanto riguarda la comunicazione a fini ISTAT ,come devo dunque comportarmi per essere in regola? sia all’ufficio competente della mia città che a quello regionale mi è stato detto che non devo inviare comunicazione ma, se devo inviarla, come è possibile fare? La ringrazio.
Buonasera, sinceramente mi sfugge la differenza. Quello per appartamento ad uso turistico sembrerebbe il più corretto ma il suo tipo di locazione rientra anche nella seconda modulistica. Ha provato a contattare la Questura competente? Se non riceve risposta può comunque inoltrare il modulo per appartamento ad uso turistico. Per quanto riguarda l’ISTAT, nonostante l’indicazione a livello nazionale sia chiara, probabilmente la Regione non ha ancora “allineato” la normativa regionale. Se le hanno comunicato che non è prevista la comunicazione non può far altro che adeguarsi. Le suggerisco di inviare una PEC in modo da poter conservare la risposta in caso di contestazione.
Cordiali saluti
Grazie mille, procederò come mi ha suggerito.
Cordiali saluti.
Buonasera, avrei un dubbio in merito alla tipologia di struttura ricettiva che fa al caso mio. Ho un appartamento di proprietà che affitto saltuariamente in forma non imprenditoriale. Non capisco se rientra tra gli “alloggi uso turistico” o “l’ospitalità in appartamenti privati”. Non capisco la differenza tra i due, sapete per caso aiutarmi? Grazie mille!
Gentile Valeria, purtroppo le Regioni hanno solo contribuito a creare più confusione creando tipologie ricettive pressoché simili ma denominate diversamente da Regione a Regione. Nel suo caso ha due opzion:
seguire la normativa che regola le cosiddette locazioni turistiche oppure optare per una struttura ricettiva gestita in forma amatoriale. La differenza è sostanziale. La locazione breve turistica è di competenza statale e disciplinata dall’articolo 4 del DL 50/2017 e successive modificazioni. Nelle locazioni brevi (le cosiddette locazioni turistiche) non è possibile erogare alcun tipo di servizio alla persona come il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti. La durata della locazione è inferiore a 30 giorni complessivi nell’anno solare con lo stesso ospite (può affittare anche tutto l’anno ma con ospiti diversi). Nonostante la competenza sia statale, è richiesta una comunicazione iniziale al Comune, la comunicazione ISTAT, la comunicazione alloggiatiWeb e la riscossione dell’imposta di soggiorno ove prevista. Da un punto di vista fiscale i redditi derivanti dalla locazione sono definiti redditi fondiari, assoggettarli a cedolare secca;
in alternativa può optare per una Casa Vacanze, precisa tipologia di struttura ricettiva, gestita in forma amatoriale. In questo caso la normativa di riferimento è regionale poiché l’organizzazione del mercato turistico è di esclusiva competenza regionale. Deve effettuare una SCIA in Comune, rispettare i requisiti previsti dalla normativa regionale, effettuare la comunicazione ISTAT, la comunicazione alloggiatiWeb e riscuotere l’imposta di soggiorno ove prevista. Anche se limitati, possono essere erogati alcuni servizi alla persona (i pasti sono assolutamente proibiti). I redditi derivanti dalla gestione amatoriale di una Casa Vacanze sono definiti “redditi diversi” cioè frutto di attività commerciale svolta occasionalmente. Tali redditi non sono assoggettabili a cedolare secca.
Cordiali saluti
Grazie, opterei per la prima opzione. Ed in merito alla selezione sul sito suap per la comunicazione posso flaggare “ospitalità in appartamento privato” o “alloggio ad uso turistico”? mi sembra di capire che non cambi molto
Cambia principalmente da un punto di vista fiscale. Personalmente ritengo che ospitalità in appartamento privato corrisponda alla locazione turistica, al contrario gli alloggi ad uso turistico (o AAUT) dovrebbero essere strutture ricettive extraalberghiere. Per non sbagliare le suggerisco di contattare il SUAP e specificare che lei intende locare ai sensi dell’articolo 4 del DL 50/2017 e successive modificazioni. Parliamo della Regione Liguria?
Regione Lazio. La ringrazio molto intanto
Allora mi correggo, deve segnalare “alloggio per uso turistico”.
Fonte: Regione Lazio
http://www.regione.lazio.it/binary/prl_turismo/tbl_evidenza/TUR_Strutt_ricett_extraalbergh_comunicazione_altre_forme_ospitalit__07_08_2017.pdf
Le ricordo che per il Lazio, oltre agli adempimenti già citati è previsto anche il CIR (Codice Identificativo Regionale):
http://www.regione.lazio.it/prl_turismo/?vw=evidenzaDettaglio&id=14
Qui il nostro articolo dedicato:
https://www.lacasacheavanza.it/regione-lazio-e-roma-capitale-novita-sulla-locazione-ad-uso-turistico/
Buonasera, in merito al punto “Posso esporre un’insegna?” vorrei chiedere se è contro le regole anche inserire il nome dell’alloggio turistico sul citofono, sul campanello di casa e mettere un cartello sulla porta sempre con il nome.Grazie inn anticipo
Buonasera Angela, la normativa non entra così nel dettaglio. Personalmente ritengo sia più corretto evitare, si tratta comunque di una segnaletica che esula dalla semplice locazione privata. Le ricordo inoltre che anche dare un nome di fantasia all’appartamento può essere oggetto di contestazione poiché tipico delle strutture ricettive. Se è normale e consueto dare un nome all’annuncio sui portali purtroppo non lo è per la nostra normativa. Certo è che un solo elemento difficilmente può costituire prova di una presunta attività non in regola, è l’insieme di più elementi che in fase di controllo può portare ad una contestazione per esercizio abusivo di attività ricettiva. Quindi se comprensibilmente ha usato un nome di fantasia (che in alcun modo deve ricondurre a precise tipologie di strutture ricettive, esempio “Casa Vacanze Irma”) sui portali le suggerisco di non riportarlo sul citofono o sulla porta dell’abitazione. Prevenire è meglio che curare 😅
Questo punto mi getta veramente in confusione. Io ho dato un nome in inglese e il Comune me lo ha accettato, non ho usato “Casa Vacanze” però. Lavoro solo su Airbnb. Il nome sul citofono è un argomento che avrebbe bisogno di essere rivisto poiché lede la privacy del proprietario. Gli ospiti leggevano il cognome e poi mi cercavano su internet. I venditori ambulanti tormentavano i miei ospiti, spesso stranieri che non capivano la lingua.
Buongiorno Angela, non era mia intenzione confonderla. Ha fatto benissimo a non utilizzare il termine “Casa Vacanza” nel nome poiché le Case Vacanze sono una precisa tipologia di struttura ricettiva. Le locazioni brevi turistiche che utilizzano questa denominazione commettono un illecito, pubblicità ingannevole e concorrenza sleale. Il fatto che il Comune abbia accettato nella sua comunicazione iniziale il nome di fantasia non la solleva del tutto da una possibile contestazione. I controlli vengono effettuati anche e soprattutto dalla Guardia di Finanza. I controlli sono mirati ad accertare che dietro la semplice locazione non vengano erogati servizi tipici dell’attività alberghiera (riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti, cambio biancheria, fornitura pasti o prima colazione, servizi navetta, ecc…) ma anche al modo in cui viene promossa e pubblicizzata la locazione. Alcune Regioni impediscono esplicitamente l’utilizzo di nomi di fantasia, le ripeto comunque che difficilmente il solo utilizzo del nome di fantasia possa portare ad una contestazione. È l’insieme di più elementi in fase di controllo che può determinare una contestazione, in particolare l’erogazione di servizi alla persona, l’organizzazione di mezzi e persone, la mancanza dei contratti in forma scritta, ecc…
L’utilizzo del suo nome sul citofono non lede la sua privacy poiché i suoi dati sono riportati anche nel contratto di locazione e sono indispensabili per il corretto recapito della posta. Non è un preciso obbligo di legge, per tutelare i suoi dati può decidere di non esibire il suo nome sul citofono ma ritengo possa avere solo più svantaggi (mi riferisco alla notifica di atti giudiziari, ecc…).
Cordiali saluti
La ringrazio per avermi chiarito bene la situazione. E’ stato gentilissimo.
Buongiorno Avv Gasparri, ho necessità di chiarimento in merito al contratto transitorio ad uso turistico (di 2 mesi) registrato: a) E’ necessario fare pagare la tassa di soggiorno e B) bisogna dichiarare al portale alloggiati?
grazie per la pronta risposta
Stefania
Buonasera Stefania, per correttezza tengo a precisare che non sono un avvocato. Il contratto transitorio è una precisa tipologia di contratto e non viene usato per scopi turistici. La durata è da 1 a 18 mesi e al contratto deve essere allegata prova della transitorietà (contratto di lavoro, stage, cure mediche, ecc…). Inoltre il contratto transitorio, in alcune città e aree geografiche, è soggetto a canone concordato così come definito dalle associazioni in base agli accordi territoriali.
Il contratto di locazione breve è disciplinato dall’articolo 4 del DL 50/2017 e successive modificazioni ed è di durata inferiore a 30 giorni e risponde ad esigenze di tipo transitorio e turistiche.
Il contratto di locazione turistica, se di durata inferiore a 30 giorni, rientra nella disciplina delle locazioni brevi ma a differenza di queste, può essere anche di durata superiore (solitamente non oltre sei mesi o un anno). In tal caso è regolato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile, dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 nonché dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” secondo cui “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.” Pertanto lei dovrà stipulare un contratto di locazione ad uso turistico e non di locazione breve o di tipo transitorio. Nel contratto dovrà specificare i riferimenti normativi sopra citati per evitare confusione con la locazione breve.
La normativa prevede che solo per le locazioni brevi possa essere istituita l’imposta di soggiorno, restano escluse le locazioni superiori a 30 giorni. Le suggerisco comunque di chiedere ulteriore conferma all’ufficio tributi del suo Comune specificando che non si tratta di locazione breve ai sensi dell’articolo 4 del DL 50/2017 bensì di una locazione turistica ad uso abitativo di due mesi.
Grazie all’accordo tra Ministero dell’Interno e Agenzia delle Entrate, per i soli contratti soggetti a registrazione, non è necessaria la comunicazione alloggiatiWeb.
Cordiali saluti
Grazie mille per il chiarimento esaustivo. Procederò come mi ha detto.
Buona giornata
Stefania
Mi scusi ho mandato anche la mail perchè non riuscivo a commentare.
Forse l’argomento è già stato trattato.
Casa ed appartamenti per Vacanze con P.IVA quindi struttura ricettiva extra alberghiera.
Gestisco da 10 anni questa attività con 7 appartamenti di mia proprietà a Rimini.
Sempre affitti brevi solitamente settimanali.
Quest’anno molte persone mi stanno chiedendo affitti mensili o più (famiglie con persone in smart working che vengono a lavorare in vacanza con la famiglia).
Da sempre so che per soggiorni superiori a 30gg va registrato il contratto, ma vedo soprattutto su internet versioni discordanti.
Mi sto sbagliando? …potete darmi normative dove dichiarano che le CAV non sono soggette a contratti di locazione turistica e quindi non soggette a registrazione contratti superiori a 30 giorni? Molti mi rispondono perchè sono una struttura ricettiva. Qualora dovessi registrare il contratto, dovrei anche fare la cessione di fabbricato (non basta l’invio ad alloggiatiweb)?
Infine se dovessi stipulare il contratto, visto che è una azienda che paga….il contratto andrebbe intestato all’azienda? oppure alla persona che alloggerà in struttura?
Grazie per la risposta.
Cordialmente.
Gianluca
Buongiorno Gianluca, le CAV sono una precisa tipologia di struttura ricettiva e come tali sono disciplinate dalle rispettive leggi regionali. È infatti di esclusiva competenza regionale l’organizzazione del mercato turistico. In linea di massima nelle CAV non è necessaria la forma scritta del contratto poiché vige il cosiddetto “contratto d’albergo” di natura verbale. Tuttavia, poiché spetta alle Regioni l’organizzazione del mercato turistico, le singole Regioni possono introdurre limiti (nel rispetto dei principi costituzionali e della libera concorrenza e del mercato) in questo caso temporali. La Legge Regionale 28 luglio 2004, n. 16 dell’Emilia Romagna definisce all’articolo 11, comma 1, l’attività di Casa Vacanze:
“Sono case e appartamenti per vacanza gli immobili composti da uno o più locali, arredati e dotati di servizi igienici e cucine autonome, gestiti in forma imprenditoriale, per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati ad eccezione del servizio di ricevimento e di recapito, nel corso di una o più stagioni turistiche con contratti aventi validità non superiore a cinque mesi consecutivi“.
Pertanto, nel suo caso, fino a 5 mesi consecutivi può concedere l’immobile adibito a CAV senza necessità di registrare il contratto, comunicando l’identità delle persone alloggiate attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato, riscuotendo l’imposta di soggiorno ove dovuta e con le modalità indicate dal Comune competente, ottemperando agli obblighi di comunicazione ISTAT a fini statistici. Superata questa soglia dovrebbe comunicare l’interruzione dell’attività (uscendo quindi dalla normativa regionale) e optare per una semplice locazione (disciplinata fondamentalmente dal Codice Civile), senza erogazione di servizi alla persona, procedendo con la registrazione del contratto. Il limite dei 30 giorni (complessivi nell’arco dell’anno solare con lo stesso soggetto) riguarda solo le locazioni brevi turistiche disciplinate dall’articolo 4 del DL 50/2017 e successive modificazioni.
Cordiali saluti
Buongiorno e complimenti per la chiarezza e la disponibilità.
Mi accingo a concedere in locazione turistica un mio immobile in Puglia.
Leggevo che, al fine di evitare equivoci in merito alla non imprenditorialità dell’attività, sarebbe meglio non utilizzare una denominazione univoca (Luigina, appartamento Mare, alloggio Sole, ecc.). Tuttavia, sia nel modulo per la richiesta del C.IS. previsto dalla Regione Puglia, che sul modulo di registrazione al portale della Polizia, è previsto il campo obbligatorio “denominazione”.
Come consiglia di comportarmi ?
Devo inserire nei moduli la denominazione, ma non utlizzarla sui canali di promozione ?
Alcuni Comuni della Regione hanno emesso delle circolari cercando di offrire la loro interpretazione della normativa (ad esempio, in merito alla durata della locazione durante l’anno, alcuni consigliano di esercitarla per “pochi mesi”, che è un parametro tutt’altro che oggettivo ). Ma la normativa generale, se ho capito bene, non prevede un periodo massimo oltre il quale la locazione turistica perda la caratteristica della non imprenditorialità.
A tal proposito la procedura di richiesta del C.I.S. prevede anche l’indicazione del periodo di apertura.
Che valenza hanno queste interpretazioni “locali”, spesso in contrasto con la normativa generale ?
Mi consiglia comunque di locare l’immobile solo per alcuni mesi ? E quanti ? 5 ? 6 ?
Grazie mille.
Le auguro una buona giornata.
Pino
Buongiorno, alcune Regioni hanno espressamente vietato l’utilizzo di nomi di fantasia per le locazioni brevi turistiche. La normativa nazionale purtroppo non chiarisce questo aspetto. Certo è che il nome di fantasia è tipico delle strutture ricettive. È però l’insieme di più elementi che può portare ad una eventuale contestazione. Sicuramente la Regione non ha aggiornato la modulistica. Nel campo “denominazione” può indicare locazione turistica ai sensi dell’articolo 4 del DL 50/2017 e successive modificazioni. Se intende utilizzare un nome di fantasia è importante non inserire nomi direttamente riconducibili a precise tipologie di strutture ricettive. Evitare quindi “Casa Vacanze Irma” e preferire “Appartamento Irma” magari aggiungendo “in pieno centro storico” o “a due passi dal mare”, “vista lago” ecc…
Queste restrizioni non hanno alcuna valenza, non spetta certamente ai Comuni o alle Regioni stabilire la durata massima complessiva delle locazioni e tantomeno di interferire nella libera contrattazione tra le parti (tutelata e normata dal Codice Civile). Al contrario, limitare il numero dei giorni complessivi delle locazioni è opportuno se nell’immobile concesso in locazione si ha la residenza. Affittare undici mesi l’anno risulterebbe ovviamente incompatibile con la residenza. La locazione turistica non deve sottostare ad alcun criterio di occasionalità, valido invece per le strutture ricettive amatoriali che generano “redditi diversi”, cioè frutto di attività commerciale svolta occasionalmente. Non vi è alcun limite ai redditi fondiari.
Tuttavia se vuole evitare “discussioni” con l’amministrazione locale può indicare un paio di mesi di chiusura, febbraio e novembre, solitamente considerati bassa stagione.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che lo spartiacque è segnato dalla fornitura di servizi ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, che identificano quel livello pur minimo di organizzazione tipico delle attività imprenditoriali.
Cordiali saluti
Grazie mille.
Chiarissimo come sempre.
Buona giornata.
Pino
Buongiorno,
eccomi ancora quì, più confuso che mai.
Ho avuto uno scambio di vedute con il responsabile del Nucleo di Polizia Annonaria del mio Comune, che si occupa personalmente dei controlli in materia di esercizio dell’attività ricettiva / attività extra alberghiera in genere / locazioni turistiche. Nonostante non sia stato in grado di fornirmi un riferimento normativo (presumo perchè effettivamente non esista), il responsabile mi ha confermato che, a suo avviso, la locazione turistica è tale solo se effettuata per pochi mesi (due/tre, non di più). A mia esplicita domanda in merito alla fonte normativa che permetta di affermare ciò, mi è stato risposto: “perchè ci sono delle sentenze su contenziosi aperti in passato che ci danno ragione”. A quel punto sono andato via. Cosa ne pensa ?
Grazie.
Pino
Buongiorno Pino, penso che il funzionario sia molto confuso. La locazione turistica è disciplinata dal Codice Civile e dall’artificio 4 del DL 50/2017 e successive modificazioni (lo trova in allegato all’articolo). Da un punto di vista fiscale la locazione genera “redditi fondiari” e il TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi) non prevede alcun limite o tetto a tali redditi. Da un punto di vista normativo il DL non cita il criterio di “occasionalità” e non pone limiti di durata complessiva nel corso dell’anno solare. L’unico vincolo è che la locazione deve essere inferiore a 30 giorni (con lo stesso inquilino). All’articolo 4, comma 3-bis
https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2017-04-24;50!vig=
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/it/web/guest/schede/comunicazioni/contratti-di-locazione-breve/np-contratti-di-locazioni-brevi
“Con regolamento da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ai sensi dell’articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, possono essere definiti, ai fini del presente articolo, i criteri in base ai quali l’attivita’ di locazione di cui al comma 1 del presente articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, avuto anche riguardo al numero delle unita’ immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare.”
Il MEF non si è mai pronunciato e non ha mai definito “i criteri in base ai quali l’attivita’ di locazione” […] “si presume svolta in forma imprenditoriale”.
Preciso che i presunti criteri suggeriti dal DL (mai confermati dal MEF) sono il numero degli immobili concessi in locazione e l’articolo 2082 del codice civile, quindi la presenza di “organizzazione di mezzi e/o persone” tipico dell’attività imprenditoriale. Non vi è pertanto alcuna traccia di limitazioni temporali o peggio di periodi di chiusura imposti. L’AGCM (autorità garante della Concorrenza e del Mercato) ha redarguito le Regioni che hanno provato ad imporre qualsiasi vincolo in termini di chiusura obbligatoria, per le locazioni e per le strutture gestite in forma amatoriale.
Cordiali saluti
Salve,
in effetti la Regione mi ha fornito dei chiarimenti perfettamente allineati con quanto da Lei ribadito. Solo a livello comunale ho ricevuto pareri discordanti.
Grazie per il Suo prezioso contributo e buona giornata.
Pino
Buongiorno. Complimenti per l’articolo, davvero chiaro ed esaustivo, forse il migliore trovato in rete. Avrei una domanda riguardo ad un eventuale affitto di immobile con piscina ad uso esclusivo. Vorrei sapere se è possibile mantenere la residenza nell’immobile e se per la piscina bisogna ottemperare a tutte le procedure di autocontrollo previste per le piscine private ad uso pubblico. La ringrazio anticipatamente per la risposta e ancora complimenti.
Buonasera, trattandosi di locazione privata e non di struttura ricettiva non è necessario adempiere agli obblighi previsti dalla normativa. Può certamente mantenere la residenza nell’immobile se affitta per brevi periodi a scopo turistico. Tuttavia se i giorni di “non disponibilità” dell’immobile, cioè la somma dei giorni locati nel corso dell’anno solare, dovesse essere “importante” le potrebbe essere contestata la residenza. Non vi è una precisa soglia indicata dalla normativa ma certamente se affitta tutto l’anno sarebbe incompatibile con la residenza.
Cordiali saluti
Salve, complimenti per l’articolo. E’ uno dei più esaustivi reperibile in rete. Vorrei sapere dove è possibile trovare una normativa dettagliata sul numero dei posti letto. Fino ad ora ho letto che occorre vi siano camere da letto di almeno 9 mq. per un posto letto e 14 mq. per 2 posti letto.
Io ho un appartamento di 60 m2 con due bagni, salotto-cucina ed una sola camera matrimoniale (di almeno 14 mq). Nell’appartamento potrebbero, tuttavia, ricavarsi altri 3 posti letto aggiuntivi: uno nella camera matrimoniale e due nel divano letto matrimoniale in salotto.
Al momento della compilazione dei dati per la richiesta del CIR mi viene chiesto il numero di posti letto e il numero di posti letto temporanei. Come devo comportarmi a riguardo? Sarebbe possibile affittare l’appartamento a 5 persone indicando 2 posti letto fissi e 3 temporanei senza incorrere a sanzioni? Grazie in anticipo
Buongiorno, la normativa di riferimento è il Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 che identifica i requisiti igienico-sanitari dei locali d’abitazione.
Qui trova il Decreto:
https://st.ilsole24ore.com/art/SoleOnLine4/Speciali/2006/documenti_lunedi/19marzo2007/DM_05_07_1975.pdf
Per quanto riguarda il numero dei posti letto “temporanei” le suggerisco di chiedere ulteriori chiarimenti al Comune o Regione competente. Non credo ci siano problemi per il divano letto, ma sarebbe opportuno far presente, prima di effettuare la comunicazione, sentire il parere del Comune riguardo il letto aggiuntivo nella camera matrimoniale.
Cordiali saluti
Salve, abito in una località turistica e avendo un appartamento abbastanza ampio per questo mese di Agosto (di preciso per 28 giorni) vorrei locare parzialmente casa ad uno dei miei figli. So che la legge concede questa possibilità di affitto parziale dell’abitazione principale. Quello che invece mi domando, è possibile locarla ad un figlio oppure dato il vincolo familiare la cosa all’ADE potrebbe apparire come anomala esponendomi ad accertamenti? Un genitore può locare ad un figlio? Grazie
Buonasera, certamente può concedere in locazione una porzione d’immobile a suo figlio. Anche se ci fosse un accertamento non ci sarebbe nulla di insolito o vietato dalla normativa.
Cordiali saluti
Buongiorno Dott. Gasparri complimenti per il bellissimo sito. Vorrei suddividere un appartamento che possiedo in centro a Bari, in 2 mini appartamenti, lasciando sempre lo stesso ingresso con corridoio in comune, per poi accedere a questi 2mini appartamenti di all’incirca 38 m2 l’uno.(al comune risulterebbe sempre un unico immobile).
Dovrei creare un secondo bagno e creare due ingressi. In uno di questi 2 mini appart. vorrei inserire anche una vasca idromassaggio in camera da letto. Nel caso di LOCAZIONE TURISTICA:
1) Se applico la domotica alla porte, (semplicemente con una elettroserratura) cosi quando il cliente arriva mi chiama ed io lo apro…è considerato un servizio alla persona?
2)Se nell’appartamento con la vasca facessi trovare una bottiglia in frigo…come benvenuto sarebbe possibile?
O ancora quando pubblicizzo la camera sui social ,se nelle comunicazioni informative inserissi foto di camera con bottiglia sarebbe possibile?
3) Per le prenotazioni di solo una notte a quanto ho capito serve cmq il contratto scritto.
Esiste una forma automatizzata o un modo per farlo senza incontrare la persona fisicamente tramite pc o telefono?
Ho un altro lavoro e non sempre riuscirei.
4)Qualche amico, familiare o persona di fiducia potrebbe aiutarmi nelle pulizie a fine soggiorno?
5) Se non ho mal capito non si possono esporre etichette fuori il portone. Un modo per “eludere” questo divieto potrebbe essere quello di appore un’etichetta con il codice CIR, e approfittando inserendo anche un numero di telefono e nome della casa
6) La dicitura ad Esempio “SUITE MEDITERRANEO” non indirizza a nessuna fattispecie di casa vacanza. Potrei utilizzarlo in caso di locazione turistica.
7) Posso creare una pagina facebook o instangram della struttura e utilizzare inserzioni sponsorizzate?
8) Se l’immobile risulta sempre unico, per capire quanti ospiti puo’ ospitare dovrei considerare la metratura totale?Cioe’ se l’immobile è 85 metri in tutto, ma diviso internamente in 2, quanti ospiti puo’ avere in tutto?
9) La struttura ha piu’ di 50 anni….serve agibilita’?
Grazie 1000 per il tempo che ci dedica.
Buonasera Vito, le rispondo ai suoi quesiti:
1 – non è tanto il problema se venga considerato o meno servizio alla persona. Il check-in deve essere effettuato in presenza del proprietario gestore che ha l’obbligo di identificare de visu gli ospiti. Non le nascondo tuttavia che è comunque una pratica diffusa ma ritengo sensata la necessità di identificare personalmente gli ospiti.
2 – personalmente lo sconsiglio. La bottiglia di vino non è direttamente inerente al godimento della res locata. Nella foto assume invece un carattere semplicemente decorativo.
3 – purtroppo no, il contratto deve essere firmato a seguito dell’identificazione delle parti. Molti lo fanno firmare a distanza ma non è corretto.
4 – può avvalersi di un collaboratore domestico regolarmente retribuito o gratuitamente da familiari.
5 – può esporre il classico cartello “affittasi” con tutte le specifiche (CIR, telefono, ecc…).
6 – lo sconsiglio, il termine “suite” è solitamente usato dagli alberghi.
7 – personalmente lo ritengo possibile. La pubblicità della locazione è ammessa. Le suggerisco tuttavia di precisare nelle informazioni della pagina che si tratta di una locazione turistica.
8 – la normativa prevede la locazione di una o più porzioni di immobile. Ritengo più corretto fare il calcolo per ogni porzione.
9 – si l’immobile deve avere l’abitabilità e l’APE.
Mi rendo conto che possano sembrare delle eccessive limitazioni ma personalmente ritengo doveroso esporre ciò che prevede la normativa e in taluni casi la mia interpretazione. Spetta ovviamente all’utente verificare la veridicità di quanto esposto e se ritenere validi o meno i miei suggerimenti.
Cordiali saluti
Grazie della risposta…quali di queste limitazioni non avrei facendo una casa vacanze!?
Per quanto riguarda il check-in, l’identificazione deve essere fatta di persona. Nessun problema per la bottiglia di vino. Va bene un collaboratore per pulizie o check-in. Ok targa Casa Vacanze e termine Suite. L’immobile deve comunque possedere i requisiti previsti per le civili abitazioni.
Grazie mille! Eviterei anche il contratto scritto? Quale via potrei intraprendete per eliminare il contratto scritto?
Nelle Case Vacanze che sono a tutti gli effetti strutture ricettive non è necessario il contratto scritto, vige il cosiddetto contratto d’albergo (in forma verbale).
Buongiorno Dott. Gasparri,
volevo chiedere un paio di informazioni riguardo la mia situazione nella regione Veneto in provincia di Verona (zona Lago di Garda).
Vorrei affittare tre appartamenti (40mq ognuno) apparenti alla stessa casa ma uno parte del mio appartamento di residenza (prima casa) e gli altri due in seconda casa, tutti con destinazione d’uso residenziale.
Non avendo i requisiti per casa vacanze la mia scelta ricade sulle Locazioni Turistiche brevi.
Pur sapendo di non poter offrire nessun tipo di servizio alla persona, la domanda riguarda la possibilità di gestire i tre appartamenti senza partita iva avvalendosi però dei seguenti mezzi: sito web privato con Booking Engine, noleggio e lavaggio biancheria presso una cooperativa, profili Instagram e Facebook e gli OTA.
Avendo letto buona parte dei commenti presenti in questo articolo, ho intuito che i mezzi sopra citati possano far diventare una semplice LT in una LT organizzata con quindi la necessità di una P.iva.
È possibile aprire una partita iva individuale (ed eventualmente quale) che consenta la LT organizzata degli appartamenti in prima e seconda casa?
Aprendo una P.iva per LT organizzata sarebbe possibile offrire dei servizi alla persona come noleggio bici, attrezzatura da spiaggia ecc.?
Le bollette delle utenze (unico contatore per tutta la casa) rimangono invariate e le pago io come persona fisica (essendo residente nella casa) o con LT devo fatturarle con P.iva?
Grazie mille
Ivan
Buonasera Ivan, non basta aprire la P.IVA per poter erogare servizi alla persona nelle cosiddette locazioni turistiche. L’apertura della P.IVA le consente sicuramente la gestione di una pluralità di immobili così come la possibilità di detrarre le spese ma non consente di trasformare di fatto una locazione in Casa Vacanze. Riguardo il sito, direi che con P.IVA non ci siano problemi, anche l’avvalersi di un servizio esterno per la fornitura/pulizia delle lenzuola. Questo però non vuol dire che potrà effettuare il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti.
In sostanza con P.IVA non le potrà mai essere contestata una “gestione organizzata” (sito, ditta esterna, pos) proprio perché tipica dell’attività imprenditoriale ma non le consentirà di snaturare la tipologia della locazione.
Il codice ateco per la gestione organizzata di una pluralità di immobili è:
68.20.01 affitto e gestione di immobili di proprietà o in leasing
Per le bollette, se la sua abitazione coinciderà con la “sede legale” della sua attività potrà stipularle con P.IVA. Le ricordo che se deciderà di aprire una P.IVA in regime forfettario non potrà detrarre alcuna spesa.
Cordiali saluti
Buonasera,
La ringrazio molto per la gentile e tempestiva risposta. Le pongo un altro breve quesito:
La locazione turista non prevede servizi alla persona, ma se volessi fare delle offerte differenti sull appartamento tipo per ricorrenze come compleanni o San Valentino (bottiglia e fiori) o fornire un cestino di benvenuto con capsule macchina caffè e prodotti confezionati come potrei fare? Esiste un ulteriore codice ateco o p iva da affiancare a quella di locazione turistica? Per me i servizi (seppur minimi ovvero quelli citati) sarebbero la differenza e non ho la possibilità di aprire ne casa vacanze ne nessun’altra attività che preveda una destinazione d’uso degli ambienti diversa da quella residenziale.
Grazie mille per la disponibilità
Ivan
Buonasera, purtroppo non è possibile. Tali servizi andrebbero a snaturare la semplice locazione. Le ricordo tuttavia che per avviare una Casa Vacanze non è necessario variare la destinazione d’uso da quello residenziale.
Le case e appartamenti per vacanze devono possedere i requisiti previsti dai regolamenti igienico-edilizi in materia di civile abitazione.
Buona sera Dott. Gasparri
Innanzitutto complimenti per la chiarezza del Suo articolo, in merito avrei una domanda da porLe!
Nel caso di subaffitto, per fini di Locazioni Turistico breve in forma non imprenditoriale, occasionale o saltuaria, spetterebbero al locatario( io) avviare tutte le pratiche in essere (spese comprese) e aderire al regime di cedolare secca per i redditi percepiti ? Idem anche per il codice regionale di identificazione, per poter pubblicizzare l’ immobile ?
La ringrazio in anticipo per il Suo tempo dedicatomi
Cordiali Saluti
Francesco Capone
Buonasera, le confermo che spetta al locatario e non al proprietario.
Cordiali saluti
Grazie mille Dott. Gasparri, per la Sua esaudiente risposta.
Cordialità
Francesco Capone
Salve. Ho un immobile in provincia di Venezia suddiviso in una parte residenziale dove attualmente abito e una parte classificata come annesso agricolo. Vorrei restaurare ques’ultima in modo da poterne ricavare tre camere con bagno da destinare a locazione turistica.
Secondo lei è fattibile?
Buongiorno, non è possibile poiché l’immobile deve essere classificato nella categoria catastale da A-1 ad A-11 (esclusa la categoria A-10 dedicata agli uffici).
Cordiali saluti
Salve dott. Gasparri,
complimenti per la chiarezza dell’articolo.
Le espongo il mio caso. Nel Salento ho una seconda casa (io risiedo in altra regione) nella quale, essendo grande e dovendo eseguire necessari lavori di ristrutturazione, vorrei effettuare alcune modifiche interne (fra cui realizzazione di un altro bagno e un angolo cottura) e adibire parte della casa a locazione turistica per brevi periodi. Da quanto leggo è possibile farlo con contratto di locazione turistica di porzione di immobile, cui dovrà essere allegata la planimetria con indicazione della porzione locata. I contatori delle utenze riguarderebbero l’intero appartamento ma non è un problema in quanto l’inquilino pagherebbe solo il canone giornaliero o settimanale e non anche le utenze.
Se è corretto quanto sopra, le espongo i miei dubbi.
– Quando non usufruisco io personalmente della restante porzione, potrò locarla ad altri in contemporanea con la prima porzione? Ovvero le due porzioni possono essere locate a famiglie diverse e contemporaneamente?
– Ci sono regolamenti comunali che potrebbero vietare questo tipo di locazioni? Ovvero potrei rischiare che il comune mi imponga di regolarizzare con un frazionamento regolare (pratica comunale, docfa con due sub catastali, due IMU, imposte per 2 appartamenti, ecc…)?
– Potrebbe indicarmi dove acquisire un contratto per locazione turistica di una porzione di casa per brevi periodi?
– Che tipo di tassazione c’è su questi contratti? C’è la possibilità di qualche forma contrattuale al 10%? il contratto dovrà essere registrato solo se supera i 30 giorni?
Grazie mille per l’attenzione
Buongiorno, le confermo che è possibile locare anche una porzione di immobile. La normativa non esclude la contemporanea locazione di due porzioni di immobile. Personalmente sconsiglio questa pratica quando si tratta di più camere in affitto poiché potrebbe essere contestata l’attività abusiva di affittacamere.
La tassazione è quella ordinaria IRPEF oppure l’adesione al regime agevolato della cedolare secca al 21% (il 10% è solo per i canoni concordati o calmierati solitamente 3+2). Online trova numerosi modelli di contratto, il seguente è messo a disposizione dalla Camera di Commercio di Milano:
https://www.milomb.camcom.it/documents/10157/176122/contratto-tipo-di-locazione-breve-con-finalita-+turistica.pdf/72baa006-f105-4a22-b92a-989a9bb2030c
Cordiali saluti
Salve, mi scuso se questa domanda è stata già fatta ma c’è una cosa che non mi è chiara. Per quanti giorni dell’anno posso affittare una casa come Locazione Turistica? Sono 30 giorni l’anno? Oppure è soltanto che un singolo contratto non può superare i 30 giorni?
Ho una casa in campagna con piscina nella regione di Umbria che vorrei affittare per i 2-3 mesi d’estate. Posso affittarla come Locazione Turistica oppure devo fare una SCIA e affittare la casa come Casa Vacanze?
Non ho intenzione di affittarla tutto l’anno, soltanto quelli 2-3 mesi.
Grazie e saluti.
Buongiorno, i 30 giorni si intendono complessivi nell’anno con lo stesso inquilino. Può tranquillamente fare 12 contratti di 30 giorni con inquilini diversi. Non deve fare una SCIA come Casa Vacanze ma una semplice comunicazione in Comune come locazione turistica. Dovrà inoltre richiedere l’abilitazione al servizio alloggiatiWeb della Polizia di Stato per comunicare l’identità delle persone alloggiate entro 24 ore dall’arrivo. È inoltre obbligatorio comunicare la movimentazione dei turisti a fini statistici. Il suo Comune le fornirà tutte le informazioni necessarie.
Cordiali saluti
Grazie mille per la risposta rapidissima! Comunque sono un po confuso perché in Comune dicevano di non sapere della locazione turistica e ripetevano che dovevo fare una SCIA e fare Casa Vacanza.
E’ un’ottima notizia perché per adeguare la piscina alle normative richieste da un’attività extra-alberghiera quindi di categoria A2 sarà un costo esagerato e che va ad annullare l’idea di affittare la casa.
Cordiali saluti
Qui trova tutte le informazioni e la modulistica per il Comune:
http://www.regione.umbria.it/turismo-attivita-sportive/locazioni-turistiche
Cordiali saluti
Grazie per l’informazione
Buonasera, complimenti per l’ottimo articolo.
Volevo chiedere se le altezze necessarie per concedere l’immobile in locazione turistica sono sempre quelle indicate nell’articolo o se sono possibili deroghe.
In particolare, vorrei affittare una mansarda condonata avente regolare certificato di agibilità e accatastata come abitazione che ha altezza inferiore ai 2,70 mt previsti per legge.
Grazie mille, saluti.
Buonasera, le eccezioni ci sono per i comuni montani al di sopra dei 1000 metri. Tuttavia mi sento di dirle che se è regolarmente accatastata e ha il certificato di agibilità può tranquillamente concederlo in locazione.
Cordiali saluti
Buongiorno e complimenti per l’articolo!
Ho un’azienda agricola (quindi srl) con diversi immobili dei quali uno (appartamento unico provvisto di tutti i requisiti necessari per l’affitto) vorremmo adibirlo ad uso turistico. La mia domanda è: che differenza c’è, a livello burocratico, tra locazione turistica e casa vacanza? In entrambi i casi va presentata una comunicazione al Suap di appartenenza con annessa Scia e comunicazione di flussi turistici? Oltre alla comunicazione degli ospiti alle autorità competenti e alla riscossione dell’imposta di soggiorno?
Grazie mille e cordiali saluti
Buonasera, la locazione breve turistica è una locazione privata che non prevede l’erogazione di “servizi alla persona” come il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti. La locazione è di competenza statale.
La Casa Vacanza è una vera e propria struttura ricettiva (amatoriale o professionale) ed è disciplinata dalla normativa regionale di riferimento.
Per la locazione serve una semplice comunicazione al Comune, al contrario per la Casa Vacanza serve una SCIA. In entrambi i casi è prevista la comunicazione ISTAT e alloggiatiWeb. Da un punto di vista fiscale la locazione genera redditi fondiari, la CAV invece redditi diversi o d’impresa. Per le locazioni è necessario un contratto scritto (non necessita di registrazione se di durata inferiore a 30 giorni), per le CAV non è necessario. Pertanto da un punto di vista amministrativo, fiscale e civilistico sono due fattispecie diverse.
grazie mille!!
Mi perdoni un’ultima domanda; diceva che per le locazioni è necessario un contratto scritto fra le parti: dove posso trovare un facsimile da prendere in considerazione per presentare una documentazione corretta? Nel caso che gli ospiti siano di nazionalità straniera consiglia una copia nella lingua di origine o basta una versione in inglese? Grazie mille in anticipo per la risposta!
La Camera di Commercio di Milano ha messo a disposizione un modello di contratto:
https://www.milomb.camcom.it/contratti-tipo
Lo trova anche in lingua inglese, russo, tedesco e cinese. La copia con la traduzione è da considerarsi come semplice copia di cortesia poiché l’unica copia con valore legale è quella in lingua italiana.
Cordiali saluti
Salve ho un appartamento nel centro storico di Napoli e vorrei “dividerlo” in 3 mini appartamenti indipendenti muniti di bagno e cucina da adibire singolarmente a locazione turistica.
Il progetto è compatibile con la LT ? Anche in assenza di frazionamento ?
Grazie e cordiali Saluti
Buonasera, assolutamente si. In questo caso si parla di locazione parziale ovvero di locazione di porzione di immobile. Le suggerisco di allegare al contratto (che non necessita di registrazione se di durata inferiore a 30 giorni) la planimetria dell’immobile con evidenziate le aree oggetto della locazione.
Cordiali saluti
Si possono avere più LT parziali nello stesso appartamento?
Buongiorno, la normativa non esclude questa possibilità e l’Agenzia delle Entrate prevede questa ipotesi da un punto di vista fiscale. Tuttavia se per “porzioni” di immobile si intendono “camere da letto” le potrebbe essere contestata dal Comune la mancata SCIA di affittacamere. Per tutelarsi da questa possibilità consiglio sempre di far firmare agli ospiti un contratto di locazione breve allegando la planimetria dell’immobile con evidenziate le aree oggetto della locazione.
Cordiali saluti
Buongiorno, se i condomini hanno trascritto all’unanimità di fronte a notaio che gli appartamenti del condominio in oggetto fossero destinati all’uso esclusivo di civile abitazione, precludendo ogni e qualsiasi diversa utilizzazione, è possibile effettuare locazioni turistiche? Grazie
Buongiorno, sono escluse le Case Vacanze e altre tipologie di strutture ricettive ma non certo le locazioni brevi o turistiche private che non necessitano di variazione di destinazione d’uso.
Cordiali saluti
Buongiorno dott. Gasparri
Scusi ma non ho trovato la risposta nel forum.
Sto per avviare la locazione di appartamento ammobiliato ad uso turistico. É di proprietà dei miei genitori e mio padre vi ha la residenza, anche se in pratica vi abita raramente.
Affitteró solo una camera da letto (anche se ve ne sono 2-3), oltre a cucina, soggiorno, bagni.
Posso trasmettere la scia al comune a mio nome (oltre a registrarmi ad alloggiati web) dato che i miei genitori sono anziani e non sono in grado di farlo? Se sì, cosa indico nel titolo di possesso?
Grazie
Buonasera, per poter operare a suo nome deve sottoscrivere un contratto di comodato d’uso gratuito con suo padre. Fatto ciò potrà inoltrare la comunicazione a suo nome e i redditi derivanti saranno imputati a lei e non a suo padre.
Cordiali saluti
Gentile dott. Gasparri,
sto cercando di districarmi nella questione della locazione turistica.
Ho letto tutto il blog e le faccio i miei complimenti per la chiarezza delle sue risposte.
Sono proprietario di 2 appartamenti che affitto per brevi periodi (max 30 gg) tramite piattaforme di booking (Booking ed Airbnb) e le uniche incombenze da me assolte, finora, sono state la comunicazione dei dati alla Questura ed il pagamento delle tasse nei redditi fondiari.
Leggendo le risposte che ha dato precedentemente ad altri utenti, apprendo però che è sempre necessaria la stipula del contratto fra le parti.
Potrebbe gentilmente suggerirmi dove trovare un fac-simile di contratto per la tipologia di affitto che pratico?
Grazie!
Buonasera, tra gli adempimenti c’è anche l’imposta di soggiorno se deliberata dal suo Comune e la comunicazione ISTAT se prevista a livello regionale. In questa guida della Camera di Commercio di Milano può trovare un modello di contratto:
https://www.milomb.camcom.it/documents/10157/176122/contratto-tipo-locazione-breve-immobili-finalita-turistica.pdf/28c20e63-0f55-4c32-a026-3b79b6db1056
Cordiali saluti
Buonasera. La ringrazio per le risposte e le chiedo un ulteriore chiarimento. A proposito della tassa di soggiorno, il mio comune (Alessandria) dal 1 gennaio 2020 ha istituito l’imposta di soggiorno, sul sito del comune è dichiarato: “la tassa di soggiorno è prevista per ogni pernottamento nelle strutture ricettive comunali fino ad un massimo di 5 pernottamenti consecutivi, anche non effettuati nella medesima struttura ricettiva.” Sulla base di questa affermazione, non essendo una struttura ricettiva, ma bensì una locazione turistica, NON dovrei riscuotere e pagare la tassa di soggiorno, oppure ho inteso male?
Deve leggere attentamente tutto il regolamento e il tariffario allegato. Se parla solo di strutture ricettive non deve riscuotere l’imposta. Le suggerisco comunque di chiedere conferma al Comune.
Buongiorno sig. Gasparri, le faccio i miei complimenti per la chiarezza dell’articolo che ho appena letto. Le chiedo cortesemente se potesse aiutarmi a dipanare alcuni dubbi che mi rimangono.
Possiedo insieme a mia madre (25% io e 75% mia madre) una seconda casa in Val d’Aosta che vorrei locare ad uso turistico (locazione pura senza alcun servizio). Ho trovato una coppia di villeggianti che vorrebbe affittarla annualmente con possibilità di prorogare di anno in anno. Mi chiedevo se:
1) il periodo è troppo lungo per essere considerata la finalità turistica (in realtà la affittano proprio per villeggiare, praticare gli sport d’inverno etc…)? Anche il fatto di rinnovarla magari per più anni le fa perdere la finalità turistica?
2) il contratto va stipulato obbligatoriamente a nome mio e di mia madre o posso stipularlo solo io che mi occupo di tutta la gestione?
3) non si tratta di attività ricettiva per cui dovrei aprire la partita IVA etc, vero?
4) dovrei fare una comunicazione al Comune o Regione per avere il codice identificativo?
5) le spese di TARI e TASI sarebbero a carico del conduttore?
Grazie e buon lavoro
Buonasera, la locazione breve disciplinata dall’Art 4 del DL 50/2017 e successive modificazioni è di durata inferiore a 30 giorni. La locazione turistica può essere di durata superiore ma solitamente non oltre i 6 mesi o 1 anno. Il contratto di locazione turistica o breve non prevedono la possibilità di rinnovo in automatico. Pertanto le suggerisco di non inserire tale clausola ma di contrattare di anno in anno le condizioni della locazione. Il contratto deve necessariamente essere registrato e può tranquillamente farlo a suo nome. Da un punto di vista fiscale i redditi saranno divisi pro quota. Non è assolutamente necessaria la P.IVA.
La regione nel 2019 stava discutendo della necessità di normare il fenomeno a livello regionale poiché la normativa locale non cita le locazioni brevi o turistiche:
http://www.consiglio.vda.it/app/comunicatistampa/dettaglio?id=102705
Attualmente non ho ricevuto novità a riguardo, le suggerisco tuttavia di chiedere al Comune competente. Trattandosi comunque di un contratto registrato non credo sia necessario effettuare la comunicazione in Comune. Per contratti superiori a 6 mesi la TARI è a carico dell’inquilino.
Cordiali saluti
Grazie per la sua disponibilità sig. Gasparri, è stato chiarissimo
Cordiali saluti
Buonasera, complimenti per l’articolo molto completo ed esaustivo. Avrei un quesito da sottoporre.
Sono amministratore di una società di capitale, nello specifico si tratta di una srls, che nello statuto prevede l’affitto di immobili. Volevo chiedere se con la mia società posso condurre un affitto breve ad uso turistico o se è destinato solo a persone fisiche.
Grazie e buon lavoro.
Buonasera, l’articolo 4 del DL 50/2017 e successive modificazioni prevede che l’affitto venga effettuato al di fuori dell’esercizio d’impresa. Pertanto non può fare riferimento a questa normativa. Tuttavia una società può effettuare locazioni immobiliari anche di durata inferiore a 30 giorni con apposito codice ATECO 68.20.01 (locazione immobiliare di beni propri o in leasing).
Cordiali