A seguito della pubblicazione del DL 50/2017 , convertito con Legge n. 96/2017, abbiamo ricevuto numerose richieste di informazioni e chiarimenti che abbiamo deciso di raccogliere per redarre una sorta di vademecum utile per chi effettua Locazione Turistica o Pura.


Aggiornato il 16/11/2017L’articolo sarà periodicamente aggiornato includendo i quesiti che gli utenti ci sottoporranno e che riterremo più utili da pubblicare ai fini di una corretta divulgazione del tema trattato.


Domande frequenti


Cos’è la Locazione Turistica o Pura?

Si definiscono Locazioni Turistiche le locazioni di immobili concessi per brevi o lunghi periodi volte a soddisfare esigenze abitative transitorie o per finalità turistiche. Sono nominate anche Locazioni Pure poiché si limitano a regolare i termini relativi al solo godimento temporaneo del bene e non anche la fornitura di servizi di tipo accessorio o complementare per i quali vige espresso divieto. Le locazioni Turistiche di breve durata, inferiori a 30 giorni e sottoscritte tra privati, sono disciplinate dal DL 50/2017.


Da quali norme è regolata la Locazione Turistica?

Il contratto di locazione turistica è regolato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile, dall’articolo 4 del DL 50/2017 convertito con Legge n. 96/2017, dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 nonché dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” secondo cui “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.”


È necessario stipulare un contratto tra proprietario e ospite?

Il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, a norma della Legge 09 dicembre 1998, n. 431 e deve contenere tutte le condizioni e i dati inerenti all’immobile e ai contraenti, nonché l’importo del canone d’affitto (e l’eventuale caparra o cauzione versata), le spese incluse od escluse nel prezzo (luce, gas, condominio, pulizie, etc.), i termini di consegna e i tempi stabiliti per la riconsegna delle chiavi.


Perché è richiesta la forma scritta del contratto?

La necessità della forma scritta trova fondamento nell’Art. 1, comma 4 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. L’articolo è stato pubblicato in GU n.292 del 15 dicembre 1998: “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.”


È necessaria la registrazione del contratto?

Se la “locazione a uso turistico” ha una durata non superiore a 30 giorni, non vi è l’obbligo di registrazione del contratto (Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 – Tariffa Parte II – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis. Se di durata superiore a 30 giorni vige l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.


Posso affittare con la Locazione Turistica un immobile per tutto l’anno o ci sono dei limiti di tempo?

Con circolare n. 26 del 2011 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione di durata anche inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario. Quindi scatta l’obbligo di registrazione solo se con il medesimo locatario si superano durante l’anno solare i 30 giorni di affitto complessivi, quindi anche non consecutivi.


Come devo comportarmi in sede di dichiarazione dei redditi?

Il DL 50/2017 ha definitivamente chiarito che i redditi derivanti dalla locazione di immobili per finalità transitorie o turistiche sono assoggettabili al regime agevolato della cedolare secca a patto che l’affitto avvenga tra soggetti privati e che l’immobile sia concesso in locazione ad uso abitativo. L’aliquota da applicare alle locazioni per uso turistico in cedolare secca è pari al 21% e va calcolata sull’importo del canone complessivo. L’Agenzia delle Entrate aveva già chiarito nella circolare n. 26/E/2011 che l’opzione per la cedolare secca è ammessa anche in presenza di locazioni ad uso turistico o di locazioni di singole stanze o porzioni dell’abitazione. Chi non aderisce alla cedolare secca, deve riportare il reddito percepito (potrà beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario) ai fini Irpef nella dichiarazione dei redditi (Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917). I redditi percepiti saranno annoverati tra i “redditi fondiari” (articolo 25, comma 1, del TUIR). Per chi effettua Locazione Turistica di un bene ricevuto in locazione, tale reddito è pari alla differenza tra quanto incassato in qualità di sublocatore nell’anno solare e le spese specificatamente inerenti (articolo 71, comma 2, del TUIR), come ad esempio il canone di locazione corrisposto al proprietario dell’immobile. I redditi percepiti dalla sublocazione saranno invece annoverati ex lege obbligatoriamente tra i “redditi diversi” (articolo 67, comma 1, lettera h, del TUIR) e grazie al DL 50/2017 anch’essi assoggettabili a cedolare secca.


È obbligatorio assoggettare i redditi al regime della cedolare secca?

Il DL 50/2017 e l’Agenzia delle Entrate hanno chiarito che l’adesione al regime agevolato della cedolare secca rimane opzionale. Pertanto in sede di dichiarazione dei redditi il proprietario potrà scegliere il regime ordinario IRPEF. In tal caso, qualora i canoni di locazione abbiano subito da parte degli intermediari, in qualità di sostituti d’imposta ai sensi del DL 50/2017, la ritenuta del 21%, questa è da considerarsi a titolo d’acconto.


Devo rilasciare una ricevuta all’ospite?

Al momento del pagamento del canone di locazione si deve rilasciare una ricevuta non fiscale solo se richiesta dall’ospite, ai sensi dell’articolo 22, comma 6 del DPR n. 633/72. Sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca da bollo dell’importo di euro 2,00 qualora l’importo percepito superi i 77,47 euro (Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 642 e Legge n. 71 del 24 giugno 2013 di conversione del D.L. n. 43 del 2013 pubblicata sulla G.U. n. 147 del 25.06.2013). La marca da bollo di 2€ deve essere apposta solo sull’originale che viene consegnato al cliente e sulla copia che rimane bisogna annotare una semplice dicitura “Bollo apposto sull’originale”. Le ricevute assieme agli estratti conto bancari devono essere portati in sede di dichiarazione dei redditi.


Se il pagamento avviene tramite portale web ho l’obbligo di rilasciare la ricevuta?

Anche per i compensi ricevuti tramite bonifico bancario direttamente dalle piattaforme di booking (come Airbnb) vige l’obbligo di rilasciare ricevuta non fiscale solo se richiesta dall’ospite. La ricevuta dovrà riportare l’importo al lordo delle commissioni del sito. Nel caso di Airbnb bisogna considerare che al momento del pagamento la piattaforma applica un costo del 12% a carico dell’ospite per i costi del servizio e solo un 3% a carico del proprietario. Questo implica che la cifra ricevuta dal proprietario e indicata sulla ricevuta non sarà pari a quella elargita dall’ospite. In questo caso l’ospite riceverà e potrà scaricare da Airbnb la ricevuta fiscale per l’importo, a titolo di commissione, trattenuto dal portale.


Posso pubblicizzare la mia offerta sui siti come Booking, Airbnb ecc…?

La pubblicità e la divulgazione della locazione è ammessa. Il locatore deve pur far sapere che ha una casa da affittare! Il proprietario ha quindi il diritto di pubblicizzare il suo affitto sui portali di booking on-line (come quelli elencati nella sezione “Network” di questo sito). Questi siti non sono altro che una rivisitazione in chiave moderna dei vecchi giornali di annunci. Si deve al contrario non pubblicizzare gli affitti su quei siti tipicamente di promozione turistica o del territorio, solitamente gestiti da Province o Regioni, e di conseguenza esclusivamente dedicati alle strutture ricettive registrate come tali.


Le Regioni sono competenti in materia di Locazione Turistica?

No. La Locazione Turistica è regolata dal Codice Civile e trae fondamento dall’inalienabile diritto di ogni proprietario di immobile di poter godere (ovvero la facoltà di utilizzare o non utilizzare la cosa per trarne tutte o nessuna utilità, la cosiddetta “disposizione materiale”) e di poter disporre (ovvero la facoltà di venderla o di non venderla, di donarla, lasciarla per testamento o darla in locazione, la cosiddetta “disposizione giuridica”) del bene a suo vantaggio e a suo piacimento secondo il principio di pienezza ed esclusività previsto dal diritto di proprietà. Le Regioni, avendo potestà legislativa concorrente a quella statale in materia di turismo, possono tuttavia prevedere per questo tipo di locazioni alcune limitazioni volte a definire con maggior precisione il confine tra chi effettua questo tipo di attività a livello professionale e tra chi invece trae vantaggio esercitando un semplice diritto di proprietà. Le Province o Regioni possono inoltre richiedere a fini statistici l’invio delle presenze e i Comuni, previa apposita delibera, possono richiedere il pagamento della tassa di soggiorno.


Devo pagare la tassa di soggiorno?

Il DL 50/2017 autorizza i Comuni dal 1 Giugno 2017 a richiedere la riscossione dell’imposta di soggiorno da parte di coloro i quali concedono in locazione um immobile per finalità turistiche di durata inferiore a 30 giorni. Pertanto è necessario informarsi presso il Comune competente territorialmente per sapere se vi sono delibere in tal senso. Ove previsto è necessario adeguarsi al pagamento della tassa di soggiorno.


Devo comunicare i nominativi degli ospiti alle autorità di PS?

Il Ministero dell’Interno, con circolare interpretativa del 26.06.2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, protocollo n. 0004023, diretta a tutte le Questure, in risposta al quesito sollevato da un’associazione di B&B, Affittacamere e Case vacanze, ha affermato che per colmare un pericoloso vuoto normativo, gli oneri dell’art. 109 TULPS (che impone la comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici professionali: non possono quindi ritenersi esclusi dall’obbligo di comunicazione coloro i quali affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi, indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico. La locazione ad uso turistico, nonostante il carattere asseritamente non imprenditoriale e la minore entità dei servizi resi è comunque da considerarsi un’attività di natura ricettiva. Pertanto è necessaria l’iscrizione al portale della Polizia di Stato AlloggiatiWeb e comunicare i nominativi degli ospiti. La comunicazione deve essere effettuata entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti. Ai sensi dell’articolo 17 del TULPS, le violazioni alle disposizioni dell’articolo 109 sono punite con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 206€.


Qual’è la procedura per iscriversi al portale AlloggiatiWeb?

Bisogna recarsi presso la Questura competente territorialmente e richiedere i moduli per l’istanza di abilitazione al servizio di comunicazione delle presenze. Accedendo al sito http://questure.poliziadistato.it dopo aver selezionato la Questura di interesse è possibile accedere all’area “Carta dei Servizi” della Questura e scaricare i moduli on-line e seguire le indicazioni per la trasmissione del modulo che può variare a seconda della Questura. In attesa che venga inserito nel database della Questura l’immobile e che vengano inviate le credenziali di accesso è possibile comunicare le generalità degli alloggiati, sempre entro le 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore, attraverso la compilazione delle Schedine Alloggiati che vanno invece comunicate via fax o consegnate personalmente. Questo tipo di comunicazione può essere utilizzata anche in caso di impedimento tecnico dovuto a una temporanea interruzione del servizio AlloggiatiWeb o dalla reale impossibilità da parte del proprietario di accedere alla rete internet. Ricevute le credenziali per accedere al portale, installato il certificato di sicurezza sul proprio computer, è possibile comunicare le presenze direttamente on-line. Il sito AlloggiatiWeb mette a disposizione numerose guide per gli utenti.


Devo comunicare le presenze alla Provincia, al Comune o alla Regione?

Non trattandosi di un’attività ricettiva solitamente non vi è l’obbligo di comunicazione degli arrivi e delle partenze così come invece è previsto per le strutture alberghiere o extra-alberghiere. In alcuni casi tuttavia i Comuni o le Regioni, previa apposita delibera, possono richiedere la comunicazione delle presenze a fini statistici anche per chi effettua Locazione Turistica.


È necessaria la cessione di fabbricato in caso di cittadini extra UE?

L’ordinamento intende assicurare all’Autorità di P.S. la notizia sulle variazioni di alloggio delle persone tramite il regime di cui all’Art. 109 TULPS quanto ai soggiorni brevi, e tramite quello delle “cessioni di fabbricati”, di cui all’Art. 12 del D.L. n. 59/1978, convertito dalla legge n. 191/1978 e successive modifiche, quanto ai soggiorni di lunga durata. Il regime previsto per le “cessioni di fabbricati” è pertanto applicabile, in luogo di quello previsto dall’Art. 109 TULPS, tutte le volte che l’alloggio assume carattere “abitativo”, in quanto di durata superiore al mese e sulla base di un titolo che conferisca all’utilizzatore le facoltà di uso e godimento esclusivo del bene tipiche del proprietario, dell’usufruttuario e del locatore.


Posso esporre un’insegna?

Assolutamente no. Chi effettua Locazione Turistica non può esporre insegne o segnaletiche di qualsiasi tipo che, al contrario, sono consentite per le strutture ricettive.


Ci sono norme previste nel caso l’immobile locato sia munito di piscina?

Trattandosi di una piscina privata non ad uso pubblico destinata esclusivamente all’uso privato degli aventi titolo, non sono previste restrizioni o l’obbligo della presenza dell’assistente ai bagnanti.


Posso offrire servizi complementari e accessori oltre la locazione?

Vige l’assoluto divieto di fornire qualsiasi tipo di “servizio alla persona” durante il soggiorno degli ospiti. Sono quindi da escludere pulizie e riassetto locali, cambio di lenzuola e somministrazione di pasti nonché servizi navetta.


Posso far trovare la biancheria da letto ai miei ospiti?

Il DL 50/2017 ha chiarito definitivamente che è consentita la prima fornitura di biancheria. La fornitura della biancheria infatti non può essere considerata un “servizio alla persona” poiché non viene svolto durante la permanenza dell’ospite e per esso non viene richiesto alcun compenso. Per lo stesso motivo, nonostante il riassetto dei locali non sia consentito durante la permanenza degli ospiti, è possibile comunque far trovare il materiale e gli strumenti necessari per la pulizia dei locali. Spesso erroneamente viene citata un’ordinanza della Corte di Cassazione a dimostrazione del contrario. Con l’Ordinanza 19 marzo 2014, n. 6501 la Corte di Cassazione afferma “il principio che nell’ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria) – il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti dell’articolo 10, punto 8, d.p.r. 633/72”. Pertanto per “servizi alla persona” si intendono necessariamente quei servizi di carattere personale come le pulizie, il riassetto dei locali o il cambio di lenzuola che per definizione hanno luogo durante il soggiorno degli ospiti. Con questa ordinanza viene confermato il divieto per le locazioni pure di effettuare “servizi alla persona”.


Ci sono norme che impediscono di locare con finalità turistiche un immobile ricevuto in comodato d’uso gratuito?

Sia da un punto di vista giuridico che fiscale è legittimo utilizzare il comodato d’uso gratuito per subaffittare a terzi un immobile. Il DL 50/2017 permette, a partire dal 1 giugno 2017, di imputare i redditi derivanti dalla locazione in capo al comodatario il quale potrà inoltre beneficiare del regime agevolato della cedolare secca. Prima dell’entrata in vigore del DL 50/2017, come precisato dalla Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 dell’Agenzia delle Entrate, i redditi percepiti dalla locazione di un immobile concesso in comodato d’uso gratuito venivano definiti redditi “fondiari” e pertanto sempre imputabili al comodante (il proprietario) e mai al comodatario. Questo poiché il comodato d’uso, come previsto dal Codice Civile, è un contratto che trasferisce solo un diritto “personale” di godimento del bene e non anche il possesso in virtù di un diritto “reale”, che resta, quindi, in capo al proprietario. Al contrario dalla data di pubblicazione del recente DL 50/2017 il comodatario che stipula un contratto di locazione con terzi diventa titolare del reddito che ne deriva con la possibilità di optare per il regime della cedolare secca.


Posso subaffittare un immobile che mi è stato concesso in locazione?

Se il contratto di locazione prevede il subaffitto il locatario può a sua volta concedere in locazione a terzi l’immobile con finalità turistiche. I redditi percepiti saranno annoverati ex lege obbligatoriamente tra i “redditi diversi” di cui all’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR ed imputati regolarmente al locatario in qualità di sublocatore che affitta a terzi. Dal 1 giugno 2017, data di entrata in vigore del DL 50/2017, tali redditi sono assoggettabili a cedolare secca.


Una società può concedere in locazione un immobile di sua proprietà per finalità turistiche?

Una società può locare un immobile di sua proprietà a prescindere dal fatto che si tratti di una locazione di breve o lunga durata. Tali immobili vengono classificati come “immobili patrimonio” e pertanto non devono essere classificati come “immobili strumentali”, cioè usati dalla società per l’esercizio della propria attività. Queste locazioni non sono però disciplinate dal DL 50/2017, normativa applicabile solo nel caso in cui il contratto sia sottoscritto tra privati. Il regime fiscale di questo tipo di locazioni è contenuto nell’articolo 90 del TUIR che inquadra gli “immobili patrimonio”.


Quali caratteristiche deve avere l’immobile per essere concesso in locazione?

L’immobile deve essere classificato nella categoria catastale da A-1 ad A-11 (esclusa la categoria A-10 dedicata agli uffici). L’immobile deve inoltre essere provvisto di certificato APE. Se il contratto di locazione è soggetto a registrazione, poiché di durata superiore a 30 giorni, deve essere inserita apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’ attestazione della prestazione energetica dell’edificio ai sensi dell’articolo 6, comma 3 del D.Lgs. 192/2005. In caso di omessa dichiarazione le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 1.000 a euro 4.000 (ridotta alla metà se la durata della locazione non eccede i tre anni). L’immobile deve inoltre rispettare le seguenti dimensioni minime come previsto dal Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 e successive modificazioni: L’art.1 del D.M. riporta le altezze minime delle stanze, in sintesi:
– 2,40 mt per corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli;
– 2,70 mt per tutti gli altri ambienti della casa.
La regola è valida in tutta Italia, fanno eccezione soltanto le Comunità Montane che possono arrivare a 2,55 mt in virtù delle condizioni climatiche e della particolare tipologia edilizia.
L’art.2 del Decreto riguarda le superfici minime delle camere da letto:
– 9 mq per le camera da letto per una sola persona;
– 14 mq per le camere da letto doppie (o matrimoniali).
Lo stesso articolo dispone inoltre che nelle camere da letto, nel soggiorno e nella cucina debba esserci una finestra apribile.
L’art.3 fissa la superficie minima per i monolocali (chiamati alloggi “monostanza”) comprensiva di servizi:
– 28 mq per una persona;
– 38 mq per due persone.


Il Il Decreto legislativo 23 maggio 2011 n. 79 è stato abolito dalla Corte Costituzionale?

La Corte Costituzionale con sentenza 80/2012 ha in sostanza demolito l’intero impianto del D.Lgs. 79/2011 per generalizzata ed indefinita avocazione di funzioni legislative spettanti alle Regioni. Tuttavia il Decreto resta in vigore nelle parti rimanenti tra cui l’articolo l’art. 53 (Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche).


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Paolo Gasparri
Autore: Paolo Gasparri

Co-Founder de La Casa che Avanza e coordinatore della piattaforma web. Responsabile dei rapporti con Enti e Istituzioni.
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Fabio Setti
26 Novembre 2020 13:57

Buongiorno,

vorrei cortesemente sapere se secondo voi è possibile fare la Locazione Turistica in un immobile residenziale dove però dal PGT del comune risulta ubicato in un’ area con barrata la casella attività terziarie/ricettive come “non consentita”. Grazie e complimenti per il blog molto interessante… Spero possiate rispondermi per chiarire questa situazione.

Fabio Setti
Reply to  Paolo Gasparri
27 Novembre 2020 08:40

Buongiorno e grazie per la pronta risposta. Se invece fosse un B&B? Grazie ancora.

Fabio Setti
Reply to  Paolo Gasparri
27 Novembre 2020 11:56

Per ora la ringrazio molto, mi informerò meglio prendendo appuntamento in comune, complimenti ancora.

Alessandro Loi
1 Novembre 2020 21:21

Buona sera
Avrei una domanda…
Sono in possesso di una abitazione su due livelli con due entrate, è possibile fare due locazioni turistiche??

Luciana Spagnoletti
5 Ottobre 2020 17:30

Approfitto della Sua competenza e gentilezza.
Ho ricevuto in eredità un appartamento nella terraferma del Comune di Venezia. Si tratta di un grande appartamento composto di salotto, due grandi camere da letto, cucina e bagno.
Poichè io ho già la proprietà dell’appartamento in cui vivo (fuori Comune di Venezia) e temendo molto le “disgrazie” legate ai contratti d’affitto (pare non paghi più nessuno…), pensavo (dopo un breve restauro) di affittarlo come B&B, casa vacanze o locazione turistica (non ho ancora capito la discriminante) anche grazie alla comodità dei mezzi pubblici da/per Venezia.
Non riesco a capire, tra le altre cose, quale sia la strada più conveniente sia fiscalmente che dal punto di vista dell’impegno. Non ho e non vorrei aprire una P.IVA,
Ho capito che per affittarla come B&B, (mi è capitato di utilizzarne alcuni in centro Italia e di esserne rimasta molto affascinata) dovrei spostare la residenza e non lo posso fare (mi farebbe strano risiedere anche solo anagraficamente in abitazione diversa da quella di mio marito e dei miei figli).
Si tratterebbe di ricavare qualche soldo da un appartamento completamente ammobiliato con due letti matrimoniali nelle due camere, un divano letto in salotto con biancheria camera+bagno+cucina, lasciando delle merendine imbustate con un vasetto di marmellata e un litro di latte in frigo.
Una delle varie attività (B&B, casa vacanze o locazione turistica) può fare al mio caso?

Elisa Satta
2 Settembre 2020 12:43

Buongiorno Dott. Gasparri
Ho letto e trovato molto chiara e utile la sezione FAQ e gli articoli riguardanti gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico. Ho un appartamento a Bologna, l’unico di mia proprietà, che da qualche anno è registrato presso il SUAP del Comune di Bologna come appartamento ammobiliato ad uso turistico, attività che esercito senza partita iva in forma non imprenditoriale.
Mi rivolgo a lei per avere la massima chiarezza possibile riguardo la possibilità di affittare l’appartamento a turisti come scritto nel regolamento pubblicato sulla pagina Suap del Comune fino a un massimo di 6 mesi consecutivi, presumo intendano alla stessa persona (da qualche parte avevo sempre letto 5 mesi, ora vedo che sono 6.) e registrando il contratto presso l’agenzia delle entrate qualora superi i 30gg. Copio link della pagina Suap per riferimento. La stessa informazione appare su altre comunicazioni e pdf online del comune di Bologna.
Nel blog e nelle sue FAQ leggo chiaramente che in forma non imprenditoriale è vietato affittare per più di 30gg alla stessa persona. Come mi devo comportare? Il Comune di Bologna ha il potere di variare i limiti temporali della legge nazionale? Grazie.

Inoltre, sono sempre stata curiosa di un parere sulla seguente questione: per ricevere l’autorizzazione il comune mi ha posto come condizione di spostare la residenza, facendomi perdere le agevolazioni IMU prima casa e tassa tari del 50% che ora pago per intero. Mi sono a quel punto trasferita a vivere altrove visto che in quella casa per vari motivi c’ero poco. Mi sembra di capire che il Comune/Regione di pertinenza ha la facoltà di decidere sull’IMU.

Grazie,
cordiali saluti

https://www.cittametropolitana.bo.it/suap/Schede_attivita_imprenditoriali/Appartamenti_ammobiliati_per_uso_turistico_in_forma_non_imprenditoriale

Elisa Satta
Reply to  Paolo Gasparri
4 Settembre 2020 16:04

Chiarissimo. La ringrazio!

Elisa Satta
Reply to  Paolo Gasparri
4 Settembre 2020 16:52

Gentilissimo Dott Gasparri,
la ringrazio ancora per la chiarezza delle spiegazioni. Le chiedo conferma se SENZA PARTITA IVA posso fare affitto uristico per oltre 30 gg fino a 6 mesi alla stessa persona (registrando ovviamente il contratto)

Inoltre, un’altra questione non mi é chiara.
Per la locazione dell’appartamento turistico posso fare un contratto che escluda le spese di conduzione / utenze in modo da non pagarci le tasse due volte? quali delle seguenti spese posso far pagare a parte?
Condominio (quota conduttore)
Nettezza TARI
Internet
Assicurazione RC e danni causati dagli ospiti
Acqua
Gas (riscaldamento autonomo)
Elettricità
In contratto devo includere qualche dicitura particolare?
Queste spese mi devono essere corrisposte in contanti? Devo fare una ricevuta?

La ringrazio
Cordiali saluti

Davide Pezzo
13 Agosto 2020 23:47

Buonasera Dott. Gasparri
Vorrei chiederle gentilmente delle domande circa delle procedure sulle locazioni brevi:
– se ospito amici a costo zero, ho sempre l’ obbligo di dichiarare alla questura e fare un contratto?

– ho effettuato il primo contratto al compagno, mentre su booking è stata la compagna ad aver fatto la richiesta… Possono esserci problemi su dei futuri incroci dell’ agenzia delle entrate?

– infine vorrei chiederle se è corretto fare firmare due copie del contratto, una x me e la altra da rilasciare all ospite.

Grazie mille per la professionalità

Davide Pezzo
Reply to  Paolo Gasparri
30 Agosto 2020 15:20

Perfetto, grazie mille dott. Gasparri
Volevo chiederle anche se è possibile effettuare più contratti brevi nell’arco dell’anno alla stessa persona.. ovvero se un lavoratore che cerca l appartamento per due mesi consecutivi è possibile fare due contratti brevi ognuno per un mese .

Grazie mille

Antonella Lindore
28 Luglio 2020 02:54

Buonasera Paolo, vorrei concedere in locazione turistica breve con contratti di durata inferiore a trenta giorni, il mio appartamento, dato che mi trovo spesso fuori per lavoro. Mi trovo in Campania e, presso il comune della mia città non hanno molte informazioni a riguardo ma sembra non sia richiesta alcuna comunicazione. Presso la questura mi è stato detto di scaricare il modulo per accedere al sito Alloggiati web per la comunicazione dei dati degli ospiti, ma ci sono due moduli; uno fa riferimento ad:” APPARTAMENTO USO TURISTICO O ALTRO “LOCAZIONE PURA” ed un altro “Immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni”. Sono un pò confusa, quale dei due è quello corretto? Sa aiutarmi? Inoltre mentre in questura mi è stato detto che avrei dovuto effettuare comunicazione anche a fini Istat, all’ufficio turistico mi è stato invece detto che, in caso di locazione turistica breve, la comunicazione non è necessaria. Quale informazione è dunque corretta? Un altro punto interrogativo è l’Imu. Dovrei pagarlo? ed in che misura? La Tari, invece, non dovrebbe subire modifiche. La ringrazio.

Antonella Lindore
Reply to  Paolo Gasparri
28 Luglio 2020 17:03

Buon pomeriggio Paolo, innanzitutto grazie mille per la risposta. Questo è il link: https://questure.poliziadistato.it/it/Caserta/articolo/7125776b4f878f44458794221 ed i moduli sono in alto a destra Modulo per la richiesta credenziali appartamento uso turistico e Modulo per la richiesta credenziali immobili o parti di essi – DECRETO-LEGGE 4 ottobre 2018, n. 113 art.19 bis Per quanto riguarda la comunicazione a fini ISTAT ,come devo dunque comportarmi per essere in regola? sia all’ufficio competente della mia città che a quello regionale mi è stato detto che non devo inviare comunicazione ma, se devo inviarla, come è possibile fare? La ringrazio.

Antonella Lindore
Reply to  Paolo Gasparri
29 Luglio 2020 02:21

Grazie mille, procederò come mi ha suggerito.
Cordiali saluti.

Valeria Fontanarosa
7 Luglio 2020 16:03

Buonasera, avrei un dubbio in merito alla tipologia di struttura ricettiva che fa al caso mio. Ho un appartamento di proprietà che affitto saltuariamente in forma non imprenditoriale. Non capisco se rientra tra gli “alloggi uso turistico” o “l’ospitalità in appartamenti privati”. Non capisco la differenza tra i due, sapete per caso aiutarmi? Grazie mille!

Valeria Fontanarosa
Reply to  Paolo Gasparri
7 Luglio 2020 17:27

Grazie, opterei per la prima opzione. Ed in merito alla selezione sul sito suap per la comunicazione posso flaggare “ospitalità in appartamento privato” o “alloggio ad uso turistico”? mi sembra di capire che non cambi molto

Valeria Fontanarosa
Reply to  Paolo Gasparri
7 Luglio 2020 17:40

Regione Lazio. La ringrazio molto intanto

Angela Tittarelli
5 Luglio 2020 23:54

Buonasera, in merito al punto  “Posso esporre un’insegna?” vorrei chiedere se è contro le regole anche inserire il nome dell’alloggio turistico sul citofono, sul campanello di casa e mettere un cartello sulla porta sempre con il nome.Grazie inn anticipo

Angela Tittarelli
Reply to  Paolo Gasparri
6 Luglio 2020 10:39

Questo punto mi getta veramente in confusione. Io ho dato un nome in inglese e il Comune me lo ha accettato, non ho usato “Casa Vacanze” però. Lavoro solo su Airbnb. Il nome sul citofono è un argomento che avrebbe bisogno di essere rivisto poiché lede la privacy del proprietario. Gli ospiti leggevano il cognome e poi mi cercavano su internet. I venditori ambulanti tormentavano i miei ospiti, spesso stranieri che non capivano la lingua.

Angela Tittarelli
Reply to  Paolo Gasparri
6 Luglio 2020 12:09

La ringrazio per avermi chiarito bene la situazione. E’ stato gentilissimo.

Stefania Isidori
30 Giugno 2020 10:04

Buongiorno Avv Gasparri, ho necessità di chiarimento in merito al contratto transitorio ad uso turistico (di 2 mesi) registrato: a) E’ necessario fare pagare la tassa di soggiorno e B) bisogna dichiarare al portale alloggiati?
grazie per la pronta risposta
Stefania

Stefania Isidori
Reply to  Paolo Gasparri
30 Giugno 2020 16:52

Grazie mille per il chiarimento esaustivo. Procederò come mi ha detto.
Buona giornata
Stefania

Gianluca Morri
25 Giugno 2020 12:34

Mi scusi ho mandato anche la mail perchè non riuscivo a commentare.
Forse l’argomento è già stato trattato.
Casa ed appartamenti per Vacanze con P.IVA quindi struttura ricettiva extra alberghiera.
Gestisco da 10 anni questa attività con 7 appartamenti di mia proprietà a Rimini.
Sempre affitti brevi solitamente settimanali.
Quest’anno molte persone mi stanno chiedendo affitti mensili o più (famiglie con persone in smart working che vengono a lavorare in vacanza con la famiglia).
Da sempre so che per soggiorni superiori a 30gg va registrato il contratto, ma vedo soprattutto su internet versioni discordanti.
Mi sto sbagliando? …potete darmi normative dove dichiarano che le CAV non sono soggette a contratti di locazione turistica e quindi non soggette a registrazione contratti superiori a 30 giorni? Molti mi rispondono perchè sono una struttura ricettiva. Qualora dovessi registrare il contratto, dovrei anche fare la cessione di fabbricato (non basta l’invio ad alloggiatiweb)?
Infine se dovessi stipulare il contratto, visto che è una azienda che paga….il contratto andrebbe intestato all’azienda? oppure alla persona che alloggerà in struttura?
Grazie per la risposta.

Cordialmente.

Gianluca

Pino Brescia
19 Giugno 2020 12:48

Buongiorno e complimenti per la chiarezza e la disponibilità.

Mi accingo a concedere in locazione turistica un mio immobile in Puglia.

Leggevo che, al fine di evitare equivoci in merito alla non imprenditorialità dell’attività, sarebbe meglio non utilizzare una denominazione univoca (Luigina, appartamento Mare, alloggio Sole, ecc.). Tuttavia, sia nel modulo per la richiesta del C.IS. previsto dalla Regione Puglia, che sul modulo di registrazione al portale della Polizia, è previsto il campo obbligatorio “denominazione”.

Come consiglia di comportarmi ?
Devo inserire nei moduli la denominazione, ma non utlizzarla sui canali di promozione ?

Alcuni Comuni della Regione hanno emesso delle circolari cercando di offrire la loro interpretazione della normativa (ad esempio, in merito alla durata della locazione durante l’anno, alcuni consigliano di esercitarla per “pochi mesi”, che è un parametro tutt’altro che oggettivo ). Ma la normativa generale, se ho capito bene, non prevede un periodo massimo oltre il quale la locazione turistica perda la caratteristica della non imprenditorialità.
A tal proposito la procedura di richiesta del C.I.S. prevede anche l’indicazione del periodo di apertura.

Che valenza hanno queste interpretazioni “locali”, spesso in contrasto con la normativa generale ?
Mi consiglia comunque di locare l’immobile solo per alcuni mesi ? E quanti ? 5 ? 6 ?

Grazie mille.

Le auguro una buona giornata.

Pino

Pino Brescia
Reply to  Paolo Gasparri
19 Giugno 2020 15:43

Grazie mille.

Chiarissimo come sempre.

Buona giornata.

Pino

Pino Brescia
Reply to  Paolo Gasparri
22 Giugno 2020 12:58

Buongiorno,
eccomi ancora quì, più confuso che mai.
Ho avuto uno scambio di vedute con il responsabile del Nucleo di Polizia Annonaria del mio Comune, che si occupa personalmente dei controlli in materia di esercizio dell’attività ricettiva / attività extra alberghiera in genere / locazioni turistiche. Nonostante non sia stato in grado di fornirmi un riferimento normativo (presumo perchè effettivamente non esista), il responsabile mi ha confermato che, a suo avviso, la locazione turistica è tale solo se effettuata per pochi mesi (due/tre, non di più). A mia esplicita domanda in merito alla fonte normativa che permetta di affermare ciò, mi è stato risposto: “perchè ci sono delle sentenze su contenziosi aperti in passato che ci danno ragione”. A quel punto sono andato via. Cosa ne pensa ?

Grazie.

Pino

Pino Brescia
Reply to  Paolo Gasparri
22 Giugno 2020 15:21

Salve,
in effetti la Regione mi ha fornito dei chiarimenti perfettamente allineati con quanto da Lei ribadito. Solo a livello comunale ho ricevuto pareri discordanti.
Grazie per il Suo prezioso contributo e buona giornata.

Pino

Grazia G.
18 Giugno 2020 12:34

Buongiorno. Complimenti per l’articolo, davvero chiaro ed esaustivo, forse il migliore trovato in rete. Avrei una domanda riguardo ad un eventuale affitto di immobile con piscina ad uso esclusivo. Vorrei sapere se è possibile mantenere la residenza nell’immobile e se per la piscina bisogna ottemperare a tutte le procedure di autocontrollo previste per le piscine private ad uso pubblico. La ringrazio anticipatamente per la risposta e ancora complimenti.

Giorgia222
31 Maggio 2020 13:03

Salve, complimenti per l’articolo. E’ uno dei più esaustivi reperibile in rete. Vorrei sapere dove è possibile trovare una normativa dettagliata sul numero dei posti letto. Fino ad ora ho letto che occorre vi siano camere da letto di almeno 9 mq. per un posto letto e 14 mq. per 2 posti letto.
Io ho un appartamento di 60 m2 con due bagni, salotto-cucina ed una sola camera matrimoniale (di almeno 14 mq). Nell’appartamento potrebbero, tuttavia, ricavarsi altri 3 posti letto aggiuntivi: uno nella camera matrimoniale e due nel divano letto matrimoniale in salotto.
Al momento della compilazione dei dati per la richiesta del CIR mi viene chiesto il numero di posti letto e il numero di posti letto temporanei. Come devo comportarmi a riguardo? Sarebbe possibile affittare l’appartamento a 5 persone indicando 2 posti letto fissi e 3 temporanei senza incorrere a sanzioni? Grazie in anticipo

Anna Lisi
17 Maggio 2020 14:03

Salve, abito in una località turistica e avendo un appartamento abbastanza ampio per questo mese di Agosto (di preciso per 28 giorni) vorrei locare parzialmente casa ad uno dei miei figli. So che la legge concede questa possibilità di affitto parziale dell’abitazione principale. Quello che invece mi domando, è possibile locarla ad un figlio oppure dato il vincolo familiare la cosa all’ADE potrebbe apparire come anomala esponendomi ad accertamenti? Un genitore può locare ad un figlio? Grazie

Vito Ranieri
27 Aprile 2020 11:23

Buongiorno Dott. Gasparri complimenti per il bellissimo sito. Vorrei suddividere un appartamento che possiedo in centro a Bari, in 2 mini appartamenti, lasciando sempre lo stesso ingresso con corridoio in comune, per poi accedere a questi 2mini appartamenti di all’incirca 38 m2 l’uno.(al comune risulterebbe sempre un unico immobile).
Dovrei creare un secondo bagno e creare due ingressi. In uno di questi 2 mini appart. vorrei inserire anche una vasca idromassaggio in camera da letto. Nel caso di LOCAZIONE TURISTICA:

1) Se applico la domotica alla porte, (semplicemente con una elettroserratura) cosi quando il cliente arriva mi chiama ed io lo apro…è considerato un servizio alla persona?

2)Se nell’appartamento con la vasca facessi trovare una bottiglia in frigo…come benvenuto sarebbe possibile?
O ancora quando pubblicizzo la camera sui social ,se nelle comunicazioni informative inserissi foto di camera con bottiglia sarebbe possibile?

3) Per le prenotazioni di solo una notte a quanto ho capito serve cmq il contratto scritto.
Esiste una forma automatizzata o un modo per farlo senza incontrare la persona fisicamente tramite pc o telefono?
Ho un altro lavoro e non sempre riuscirei.

4)Qualche amico, familiare o persona di fiducia potrebbe aiutarmi nelle pulizie a fine soggiorno?

5) Se non ho mal capito non si possono esporre etichette fuori il portone. Un modo per “eludere” questo divieto potrebbe essere quello di appore un’etichetta con il codice CIR, e approfittando inserendo anche un numero di telefono e nome della casa

6) La dicitura ad Esempio “SUITE MEDITERRANEO” non indirizza a nessuna fattispecie di casa vacanza. Potrei utilizzarlo in caso di locazione turistica.

7) Posso creare una pagina facebook o instangram della struttura e utilizzare inserzioni sponsorizzate?

8) Se l’immobile risulta sempre unico, per capire quanti ospiti puo’ ospitare dovrei considerare la metratura totale?Cioe’ se l’immobile è 85 metri in tutto, ma diviso internamente in 2, quanti ospiti puo’ avere in tutto?

9) La struttura ha piu’ di 50 anni….serve agibilita’?

Grazie 1000 per il tempo che ci dedica.

Vito Ranieri
Reply to  Paolo Gasparri
27 Aprile 2020 18:03

Grazie della risposta…quali di queste limitazioni non avrei facendo una casa vacanze!?

Vito Ranieri
Reply to  Paolo Gasparri
28 Aprile 2020 10:23

Grazie mille! Eviterei anche il contratto scritto? Quale via potrei intraprendete per eliminare il contratto scritto?

Ivan Ponessa
9 Aprile 2020 17:21

Buongiorno Dott. Gasparri,
volevo chiedere un paio di informazioni riguardo la mia situazione nella regione Veneto in provincia di Verona (zona Lago di Garda).
Vorrei affittare tre appartamenti (40mq ognuno) apparenti alla stessa casa ma uno parte del mio appartamento di residenza (prima casa) e gli altri due in seconda casa, tutti con destinazione d’uso residenziale.
Non avendo i requisiti per casa vacanze la mia scelta ricade sulle Locazioni Turistiche brevi.
Pur sapendo di non poter offrire nessun tipo di servizio alla persona, la domanda riguarda la possibilità di gestire i tre appartamenti senza partita iva avvalendosi però dei seguenti mezzi: sito web privato con Booking Engine, noleggio e lavaggio biancheria presso una cooperativa, profili Instagram e Facebook e gli OTA.
Avendo letto buona parte dei commenti presenti in questo articolo, ho intuito che i mezzi sopra citati possano far diventare una semplice LT in una LT organizzata con quindi la necessità di una P.iva.
È possibile aprire una partita iva individuale (ed eventualmente quale) che consenta la LT organizzata degli appartamenti in prima e seconda casa?
Aprendo una P.iva per LT organizzata sarebbe possibile offrire dei servizi alla persona come noleggio bici, attrezzatura da spiaggia ecc.?
Le bollette delle utenze (unico contatore per tutta la casa) rimangono invariate e le pago io come persona fisica (essendo residente nella casa) o con LT devo fatturarle con P.iva?
Grazie mille
Ivan

Ivan Ponessa
Reply to  Paolo Gasparri
15 Aprile 2020 19:43

Buonasera,
La ringrazio molto per la gentile e tempestiva risposta. Le pongo un altro breve quesito:
La locazione turista non prevede servizi alla persona, ma se volessi fare delle offerte differenti sull appartamento tipo per ricorrenze come compleanni o San Valentino (bottiglia e fiori) o fornire un cestino di benvenuto con capsule macchina caffè e prodotti confezionati come potrei fare? Esiste un ulteriore codice ateco o p iva da affiancare a quella di locazione turistica? Per me i servizi (seppur minimi ovvero quelli citati) sarebbero la differenza e non ho la possibilità di aprire ne casa vacanze ne nessun’altra attività che preveda una destinazione d’uso degli ambienti diversa da quella residenziale.
Grazie mille per la disponibilità
Ivan

Francesco Capone
29 Marzo 2020 20:24

Buona sera Dott. Gasparri

Innanzitutto complimenti per la chiarezza del Suo articolo, in merito avrei una domanda da porLe!
Nel caso di subaffitto, per fini di Locazioni Turistico breve in forma non imprenditoriale, occasionale o saltuaria, spetterebbero al locatario( io) avviare tutte le pratiche in essere (spese comprese) e aderire al regime di cedolare secca per i redditi percepiti ? Idem anche per il codice regionale di identificazione, per poter pubblicizzare l’ immobile ?

La ringrazio in anticipo per il Suo tempo dedicatomi

Cordiali Saluti
Francesco Capone

Francesco Capone
Reply to  Paolo Gasparri
30 Marzo 2020 02:14

Grazie mille Dott. Gasparri, per la Sua esaudiente risposta.

Cordialità
Francesco Capone

Irene Longo
18 Marzo 2020 12:40

Salve. Ho un immobile in provincia di Venezia suddiviso in una parte residenziale dove attualmente abito e una parte classificata come annesso agricolo. Vorrei restaurare ques’ultima in modo da poterne ricavare tre camere con bagno da destinare a locazione turistica.
Secondo lei è fattibile?

Michela Finelli
25 Febbraio 2020 08:52

Salve dott. Gasparri,
complimenti per la chiarezza dell’articolo.
Le espongo il mio caso. Nel Salento ho una seconda casa (io risiedo in altra regione) nella quale, essendo grande e dovendo eseguire necessari lavori di ristrutturazione, vorrei effettuare alcune modifiche interne (fra cui realizzazione di un altro bagno e un angolo cottura) e adibire parte della casa a locazione turistica per brevi periodi. Da quanto leggo è possibile farlo con contratto di locazione turistica di porzione di immobile, cui dovrà essere allegata la planimetria con indicazione della porzione locata. I contatori delle utenze riguarderebbero l’intero appartamento ma non è un problema in quanto l’inquilino pagherebbe solo il canone giornaliero o settimanale e non anche le utenze.
Se è corretto quanto sopra, le espongo i miei dubbi.
– Quando non usufruisco io personalmente della restante porzione, potrò locarla ad altri in contemporanea con la prima porzione? Ovvero le due porzioni possono essere locate a famiglie diverse e contemporaneamente?
– Ci sono regolamenti comunali che potrebbero vietare questo tipo di locazioni? Ovvero potrei rischiare che il comune mi imponga di regolarizzare con un frazionamento regolare (pratica comunale, docfa con due sub catastali, due IMU, imposte per 2 appartamenti, ecc…)?
– Potrebbe indicarmi dove acquisire un contratto per locazione turistica di una porzione di casa per brevi periodi?
– Che tipo di tassazione c’è su questi contratti? C’è la possibilità di qualche forma contrattuale al 10%? il contratto dovrà essere registrato solo se supera i 30 giorni?

Grazie mille per l’attenzione

Argie Doubleya
24 Febbraio 2020 12:07

Salve, mi scuso se questa domanda è stata già fatta ma c’è una cosa che non mi è chiara. Per quanti giorni dell’anno posso affittare una casa come Locazione Turistica? Sono 30 giorni l’anno? Oppure è soltanto che un singolo contratto non può superare i 30 giorni?

Ho una casa in campagna con piscina nella regione di Umbria che vorrei affittare per i 2-3 mesi d’estate. Posso affittarla come Locazione Turistica oppure devo fare una SCIA e affittare la casa come Casa Vacanze?

Non ho intenzione di affittarla tutto l’anno, soltanto quelli 2-3 mesi.

Grazie e saluti.

Argie Doubleya
Reply to  Paolo Gasparri
24 Febbraio 2020 19:03

Grazie mille per la risposta rapidissima! Comunque sono un po confuso perché in Comune dicevano di non sapere della locazione turistica e ripetevano che dovevo fare una SCIA e fare Casa Vacanza.

E’ un’ottima notizia perché per adeguare la piscina alle normative richieste da un’attività extra-alberghiera quindi di categoria A2 sarà un costo esagerato e che va ad annullare l’idea di affittare la casa.

Cordiali saluti

Argie Doubleya
Reply to  Paolo Gasparri
26 Febbraio 2020 12:32

Grazie per l’informazione

Gio Fa
7 Febbraio 2020 17:22

Buonasera, complimenti per l’ottimo articolo.
Volevo chiedere se le altezze necessarie per concedere l’immobile in locazione turistica sono sempre quelle indicate nell’articolo o se sono possibili deroghe.
In particolare, vorrei affittare una mansarda condonata avente regolare certificato di agibilità e accatastata come abitazione che ha altezza inferiore ai 2,70 mt previsti per legge.
Grazie mille, saluti.

Giovannella Gaetani
27 Gennaio 2020 12:25

Buongiorno e complimenti per l’articolo!
Ho un’azienda agricola (quindi srl) con diversi immobili dei quali uno (appartamento unico provvisto di tutti i requisiti necessari per l’affitto) vorremmo adibirlo ad uso turistico. La mia domanda è: che differenza c’è, a livello burocratico, tra locazione turistica e casa vacanza? In entrambi i casi va presentata una comunicazione al Suap di appartenenza con annessa Scia e comunicazione di flussi turistici? Oltre alla comunicazione degli ospiti alle autorità competenti e alla riscossione dell’imposta di soggiorno?
Grazie mille e cordiali saluti

Giovannella Gaetani
Reply to  Paolo Gasparri
27 Gennaio 2020 15:50

grazie mille!!

Giovannella Gaetani
Reply to  Paolo Gasparri
29 Gennaio 2020 10:28

Mi perdoni un’ultima domanda; diceva che per le locazioni è necessario un contratto scritto fra le parti: dove posso trovare un facsimile da prendere in considerazione per presentare una documentazione corretta? Nel caso che gli ospiti siano di nazionalità straniera consiglia una copia nella lingua di origine o basta una versione in inglese? Grazie mille in anticipo per la risposta!

Annamaria De Martino
16 Gennaio 2020 12:34

Salve ho un appartamento nel centro storico di Napoli e vorrei “dividerlo” in 3 mini appartamenti indipendenti muniti di bagno e cucina da adibire singolarmente a locazione turistica.
Il progetto è compatibile con la LT ? Anche in assenza di frazionamento ?

Grazie e cordiali Saluti

AL Ev
13 Gennaio 2020 10:04

Si possono avere più LT parziali nello stesso appartamento?

Franco Parbussi
11 Gennaio 2020 16:16

Buongiorno, se i condomini hanno trascritto all’unanimità di fronte a notaio che gli appartamenti del condominio in oggetto fossero destinati all’uso esclusivo di civile abitazione, precludendo ogni e qualsiasi diversa utilizzazione, è possibile effettuare locazioni turistiche? Grazie

Enrico Mariani
9 Gennaio 2020 13:36

Buongiorno dott. Gasparri
Scusi ma non ho trovato la risposta nel forum.
Sto per avviare la locazione di appartamento ammobiliato ad uso turistico. É di proprietà dei miei genitori e mio padre vi ha la residenza, anche se in pratica vi abita raramente.
Affitteró solo una camera da letto (anche se ve ne sono 2-3), oltre a cucina, soggiorno, bagni.
Posso trasmettere la scia al comune a mio nome (oltre a registrarmi ad alloggiati web) dato che i miei genitori sono anziani e non sono in grado di farlo? Se sì, cosa indico nel titolo di possesso?
Grazie

Claudio Accatino
3 Gennaio 2020 17:43

Gentile dott. Gasparri,
sto cercando di districarmi nella questione della locazione turistica.
Ho letto tutto il blog e le faccio i miei complimenti per la chiarezza delle sue risposte.
Sono proprietario di 2 appartamenti che affitto per brevi periodi (max 30 gg) tramite piattaforme di booking (Booking ed Airbnb) e le uniche incombenze da me assolte, finora, sono state la comunicazione dei dati alla Questura ed il pagamento delle tasse nei redditi fondiari.
Leggendo le risposte che ha dato precedentemente ad altri utenti, apprendo però che è sempre necessaria la stipula del contratto fra le parti.
Potrebbe gentilmente suggerirmi dove trovare un fac-simile di contratto per la tipologia di affitto che pratico?

Grazie!

Claudio Accatino
Reply to  Paolo Gasparri
4 Gennaio 2020 02:25

Buonasera. La ringrazio per le risposte e le chiedo un ulteriore chiarimento. A proposito della tassa di soggiorno, il mio comune (Alessandria) dal 1 gennaio 2020 ha istituito l’imposta di soggiorno, sul sito del comune è dichiarato: “la tassa di soggiorno è prevista per ogni pernottamento nelle strutture ricettive comunali fino ad un massimo di 5 pernottamenti consecutivi, anche non effettuati nella medesima struttura ricettiva.” Sulla base di questa affermazione, non essendo una struttura ricettiva, ma bensì una locazione turistica, NON dovrei riscuotere e pagare la tassa di soggiorno, oppure ho inteso male?

Monica Deval
2 Gennaio 2020 13:41

Buongiorno sig. Gasparri, le faccio i miei complimenti per la chiarezza dell’articolo che ho appena letto. Le chiedo cortesemente se potesse aiutarmi a dipanare alcuni dubbi che mi rimangono.
Possiedo insieme a mia madre (25% io e 75% mia madre) una seconda casa in Val d’Aosta che vorrei locare ad uso turistico (locazione pura senza alcun servizio). Ho trovato una coppia di villeggianti che vorrebbe affittarla annualmente con possibilità di prorogare di anno in anno. Mi chiedevo se:
1) il periodo è troppo lungo per essere considerata la finalità turistica (in realtà la affittano proprio per villeggiare, praticare gli sport d’inverno etc…)? Anche il fatto di rinnovarla magari per più anni le fa perdere la finalità turistica?
2) il contratto va stipulato obbligatoriamente a nome mio e di mia madre o posso stipularlo solo io che mi occupo di tutta la gestione?
3) non si tratta di attività ricettiva per cui dovrei aprire la partita IVA etc, vero?
4) dovrei fare una comunicazione al Comune o Regione per avere il codice identificativo?
5) le spese di TARI e TASI sarebbero a carico del conduttore?
Grazie e buon lavoro

Monica Deval
Reply to  Paolo Gasparri
2 Gennaio 2020 19:26

Grazie per la sua disponibilità sig. Gasparri, è stato chiarissimo
Cordiali saluti

Vincenzo Maugeri
11 Dicembre 2019 14:57

Buonasera, complimenti per l’articolo molto completo ed esaustivo. Avrei un quesito da sottoporre.

Sono amministratore di una società di capitale, nello specifico si tratta di una srls, che nello statuto prevede l’affitto di immobili. Volevo chiedere se con la mia società posso condurre un affitto breve ad uso turistico o se è destinato solo a persone fisiche.

Grazie e buon lavoro.

Cristina Bracco
10 Dicembre 2019 19:06

Gentilissimo, il suo articolo è davvero molto esaustivo e per questo la ringrazio.
Non mi è chiara una cosa. Ho capito che, visto l’articolo 4 del DL 50, gli unici servizi che si possono servire sono biancheria e pulizia locali.
Ho letto in una sua risposta che è possibile lasciare olio, aceto, sale, ecc….all’interno dell’appartamento. Ciò è corretto?
Ma dunque, ad esempio, chi fa una locazione turistica non può offrire la colazione neanche se gli alimenti fossero tutti imbustati? Vorrei capire se in quel caso fosse sì, se è necessario essere OSA e avere attestato HACCP oppure no. E se la colazione (imbustata) può essere fatta pagare come “colazione” oppure se ciò è vietato.
In ultimo, ho letto su Airbnb che in vari offrono cibo: https://www.airbnb.it/help/article/1687/esperienze-che-includono-cibo-a-roma Ciò si può fare esclusivamente in caso di struttura ricettiva, è corretto? E mi conferma che un alloggio con locazione turistica NON è una struttura ricettiva?
Chi si organizza “privatamente” per fare un pranzo (es. SoLuch o piattaforme simili) potrebbe in teoria farlo all’interno dell’alloggio dato in locazione, come se fosse un servizio “fra amici”, senza farlo pagare in modo registrato?
La ringrazio molto per i chiarimenti che potrà offrirmi.

Cristina Bracco
Reply to  Paolo Gasparri
12 Dicembre 2019 10:09

Grazie molte, gentilissimo

Giuseppe Rigoni
6 Dicembre 2019 18:09

Buonasera,

avrei bisogno di un chiarimento per cortesia

risiedo in veneto e legge regionale ad eccezione dei b&b richiede destinazione d’ uso turistica ricettiva per affitta camere CAV e similari

possiedo una struttura ad uso residenziale ( in cui non è possibile fare cambio ( destinazione a turistica ricettiva) in cui abito ed ho residenza ed in cui vorrei aprire attività non imprenditoriale nella parte adiacente all’immobile ( ex porticato ad oggi con destinazione residenziale) in cui posso ricavare 6 / 8 stanze indipendenti o 3 appartamentini bicamere

mi trovo fortemente limitato per quanto segue :

B& B max 3 stanze 12 posti letto

alloggio turistico mi sembra di capire dalle informazioni reperite che NON è possibile affittare più stanze in contemporanea ( serve affittare intero alloggio o porzione di esso ma non a persone diverse) quindi non mi sembra perseguibile l’ idea di creare 3 appartamentini bicamere ed affittare in contemporanea le 6 stanze nel caso più disparato a 6 persone fisiche diverse contemporaneamente

Vorrei quindi sapere posso creare 3 stanze per B&B con 12 posti letto e nella restante parte creare 1 alloggio bicamere con cucina da locale come locazione turistica

b& B non imprenditoriale lo gestirei come persona fisica io

la locazione turistica breve la mia compagna come persona fisica entrambi con residenza nell’ immobile

molte grazie

giuseppe

Paolo Gualtieri
1 Dicembre 2019 04:21

Salve, complimenti per il sito e le numerose informazioni in esso contenute. Riporto alcune domande che ho rispetto ad una mia intenzione di mettere a reddito un appartamento sito a Roma.

Un trilocale sito a Roma (soggiorno, camera e cameretta) può essere concesso in locazione turistica ad una famiglia di tre persone se la camera (che a questo punto avrebbe un letto matrimoniale) è di 13mq e la cameretta di 8mq? Nell’annuncio sui vari portali (AirBnB etc) vorrei indicare 3 posti letto con possibilità di divano letto in soggiorno (16mq). Rischio contestazioni in caso di controllo da parte dei vigili urbani? L’estensione complessiva della casa è di circa 58mq.

E se dovessi optare per la casa vacanze posso, considerando il relativo regolamento della Regione Lazio (che con 13mq consente solo il letto singolo oppure a castello se non erro) comunque mettere nella camera un letto matrimoniale e pubblicizzare i tre posti letto più eventuale divano letto in sala oppure rischio che mi venga contestato un uso difforme della camera da letto? In caso affermativo, questo vale anche per il letto singolo che contiene un secondo materasso apribile?

Nel pubblicizzare l’appartamento, una dicitura tipo “denominazione della via + appartment oppure flat” (Per esempio “Nomentana Tourist Appartment” oppure “Nomentana Tourist Rent”) può essere ritenuta corretta per non essere considerata assimilabile ad una struttura ricettiva? Se così fosse, meglio usare una denominazione tipo “Tourist Rent Rome”? E se oltre all’annuncio sui portali apro una Page Facebook con la medesima dicitura attraverso la quale fare networking e rimanere in contatto con gli ospiti e pubblicare news e consigli sulla città?

Se lascio in casa alcuni fogli con alcune indicazioni e consigli relativi al quartiere dove è ubicato l’appartamento, rischia di essere considerato un servizio alla persona? In caso affermativo, questo vale anche nel caso in cui io avessi un blog/una pagina su FB personale in cui pubblico le medesime informazioni (a titolo personale, perché mi piace condividere informazioni con il mondo) e fornissi il relativo indirizzo agli ospiti consigliando loro di accedere a tale pagina per reperire informazioni contestualizzate con il quartiere dove si trova l’appartamento oltre a ricevere news ed aggiornamenti sulla città? E se nel medesimo sito indico anche i recapiti di un servizio navetta (NCC) che, sempre a titolo personale, consiglio a Roma in caso di necessità, lasciando quindi liberi gli ospiti di usarlo o meno senza farlo io per loro?

Se nell’appartamento lascio una bottiglia di olio, di aceto, sale, pepe e zucchero per consentire agli ospiti di preparare un pasto, è da considerarsi servizio alla persona con il rischio di far slittare la locazione turistica verso la casa vacanze?

Se utilizzo un sistema di self check in (tramite app) perché, svolgendo io una altra attività lavorativa, non posso sempre recarmi personalmente ad accogliere i conduttori in entrata, rischio che questo venga considerato come organizzazione tipica dell’attività imprenditoriale o di una casa vacanze?

Considerando il fatto che tutto il settore è in costante movimento sotto un profilo normativo, potrebbe essere più tutelante rispetto ad eventuali nuove restrizioni procedere con la SCIA casa vacanze rispetto alla locazione turistica? Mi spiego meglio: la SCIA, una volta formata, non dovrebbe essere soggetta ad eventuali nuovi limiti in termini di durata massima della permanenza di ospiti durante l’anno etc. La locazione turistica, non avendo a monte alcun titolo autorizzativo, invece potrebbe incorrere in questo rischio. Cosa ne pensa?

Grazie mille per qualsiasi informazione o riscontro che vorrà dare alle mie, lo riconosco, tante domande.

Federico Minelli
8 Novembre 2019 17:57

Buonasera a tutti
in merito a: Ricevuta e marca da Bollo.
1) Se la ricevuta non è richiesta, devo apporre comunque la marca da bollo da 2 euro sull’originale del contratto che consegno all’ospite?
2)Volevo inoltre capire a cosa possa servire la ricevuta all’ospite. Mi spiego: immagino che essa venga richiesta solo quando l’ospite ne abbia bisogno per avere un rimborso della sua azienda o per detrarre i costi della sua attività ma dato che faccio locazione turistica, forse non potrei comunque accettare un ospite la cui venuta non è per fini prettamante turistici?
Sbaglio?

Grazie
Federi o

Federico Minelli
Reply to  Paolo Gasparri
8 Novembre 2019 23:31

Se optassi per il regime irpef? non credo cambi il discorso. Sbaglio?

Luca Girimondo
5 Novembre 2019 06:55

buon giorno sto affittando come locazione turistica in valpolicella (VR) con regolare SCIA ecc, vorrei sapere se c’è un limite massimo di immobili che posso locare nello stesso comune?
grazie Luca

Luigina Saro
3 Novembre 2019 16:53

Buonasera, ho intenzione di affittare in forma non imprenditoriale, affitti brevi, una proprietà ricevuta in comodato gratuito. La mia domanda é la seguente: posso pubblicizzarla su Booking? Oppure così facendo diventa attività imprenditoriale? Ho intenzione di affittarla solo nei mesi estivi. L abitazione si trova in Puglia.

Luigina Saro
Reply to  Paolo Gasparri
4 Novembre 2019 14:58

Grazie per la risposta, ho ancora un altro dubbio: ci sono limiti di entrate o temporali superati i quali diventa un’attività Di impresa e non più occasionale. Per cui poi sono obbligata ad aprire la partita iva?

Luigina Saro
Reply to  Paolo Gasparri
4 Novembre 2019 15:43

La pubblicità attraverso i canali web può essere fraintesa come “livello pur minimo di organizzazione?

Luigina Saro
Reply to  Luigina Tedesco
4 Novembre 2019 15:48

Oppure dare un nome all abitazione per esempio Villa aurora , puo sottointendere il carattere organizzativo?

Anna Bile
28 Ottobre 2019 15:56

Salve dott. Gasparri, abito da 25 anni in una località turistica e avrei pensato di fittare il mio appartamento esclusivamente nel periodo estivo (Luglio e Agosto) con contratti inferiori ai 30 giorni. Siccome nel periodo estivo a casa già non ci sono mai avendo sempre programmato le ferie fuori la cosa non mi peserebbe. Voglio precisare che non lo farei certo come attività abituale/professionale. Ad esempio potrei fittarla a parenti-amici-conoscenti. La domanda è: posso farlo? Nel senso, potrebbe innescare accertamenti? Avrebbe ripercussioni su IMU e altro?

Stefano De Gan
23 Ottobre 2019 10:30

Buongiorno dott. Gasparri, ho in locazione turistica 5 alloggi con regime fiscale della cedolare secca. Per motivi di salute, ho la necessità di farmi aiutare nelle pulizie finali da una persona e la vorrei mettere in regola.
Il mio commercialista mi ha detto che non la posso assumere perchè non ho la partita iva e non sono sostituto d’imposta. Non la posso prendere nemmeno con i voucher dell’INPS Prestò perchè non opera sulla mia abitazione.
Come posso regolare questa posizione? Ne ho davvero bisogno e non voglio correre nessun rischio con personale non in regola.
Grazie per la cortese risposta.
Stefano

Marco Manca
22 Ottobre 2019 14:04

Buongiorno Dott. Gasparri, avendo aperto Cav con p.iva ed essendo iscritto alla sezione commercianti vorrei sapere se ai fini contributivi inps si applica anche alle Cav imprenditoriali quanto previsto dalla circolare n22 2017 per gli affittacamere e cioè una riduzione dei contributi Inps , nello specifico solo i contributi in percentuale e non andranno quindi pagati i contributi fissi. La circolare nomina gli affittacamere, per estensione si applica anche alle Cav con p.iva ?
Grazie
Marco

11 Ottobre 2019 10:13

Buongiorno Dott. Gasparri, ho un’immobile indipendente di circa 40 mq “prima casa”, nel Comune di Fiano Romano (RM), non abitandoci vorrei utilizzarlo per locazione turistica, è possibile avendo lì la residenza? In caso quale iter dovrei seguire per essere in regola? Grazie mille

Antonella M
7 Ottobre 2019 22:35

Buonasera,
Vorrei sapere quale ritiene sia il regime fiscale piu’ conveniente da adottare nel caso in cui si faccia locazione turistica di un immobile concesso in locazione. Non percependo altri redditi sarebbe conveniente optare per il regime di cedolare secca? Il regime Irpef, oltre la detrazione del canone di affitto pagato al proprietario, consente anche la detrazione di altre spese? La ringrazio per l’attenzione e la disponibilita’.
Distinti saluti,
Antonella

Carlo Vetri Buratti
6 Settembre 2019 10:49

Buongiorno, da privato, dispongo di una casa accatastata come civile abitazione A7, di 340 metri quadri; vorrei affittarla come locazione turistica di settimana in settimana a diversi gruppi di massimo 32 persone (rispettando le disposizioni del D.M. 5 luglio/75) ; La casa dispone dell’ APE e rispetta i requisiti della normativa antincendio (è già stata oggetto di accertamenti da parte dei vigili del fuoco)
Verosimilmente questi affitti saranno occasionali si concentreranno per un massimo di 6-8 settimane nel periodo estivo e al massimo un paio di settimane nel resto dell’anno.
Leggendo la normativa di riferimento della regione Marche (LR 11.luglio2006) risulta possibile affittarla come “appartamento ammobiliato per uso turistico (art 32) magari aderendo al regime della cedolare secca?

o la capienza della casa (32 posti letto) e il tipo di utenza (principalmente gruppi scout) richiedono necessariamente di optare per altre modalità come quelle previste dagli art 22-24 (case per ferie) o 27 (Case e appartamenti per vacanze) della medesima legge? (tali modalità richiedono l’iscrizione al registro delle imprese e renderebbero totalmente antieconomico l’esercizio di questa attività di affitto).

ROBERTA OMODEI
2 Settembre 2019 22:15

Buonasera, ho un appartamento che gestisco come locazione turistica su Airbnb. Ho trovato molte info che mi hanno chiarito quasi del tutto le idee, ma se possibile avrei necessità di conferma per alcuni punti.
– Il contratto è sempre e comunque obbligatorio anche per soggiorni di un giorno, senza registrazione per soggiorni inferiori ai 30 giorni. Va conservato per eventuali controlli e/o anche da presentare alla dichiarazione dei redditi?
– La ricevuta va emessa SOLO su richiesta? Un agente della guardia di finanzia mi ha comunicato che SAREBBE meglio farla sempre..Se non la emetto cosa presento alla dichiarazione dei redditi? Contratto? Tracciato degli importi corrisposti per ciascun soggiorno che è possibile scaricare dal sito booking? Infine, l’indicazione sulla copia che resta a me che è stato apposto il bollo da € 2.00? Vanno sulla fiducia?? E’ ben difficile che facendo un controllo il cliente che ha effettuato il soggiorno sei mesi prima abbia ancora questa ricevuta, sopratutto se nel 99% dei casi sono semplici turisti e non persone in viaggio che hanno necessita di una ricevuta..
– Servizi: posso indicare nel mio annuncio che fornisco biancheria all’arrivo ma non il cambio? Non posso indicare spese di pulizia e non verranno fornite durante la permanenza? Il wifi? Sempre il solito agente mi ha detto che è un servizio, quindi assolutamente non lo posso fornire; il funzionario della polizia che mi ha dato le credenziali per l’accesso al portale alloggiati mi ha detto che non è un servizio, quindi assolutamente si..Vorrei avere chiaro questo punto perchè il wifi è qualcosa che i clienti ricercano e non metterlo mi penalizzerebbe moltissimo.
Ringrazio per l’attenzione ed eventuale risposta

Riccardo M
18 Agosto 2019 20:02

Gentilissimo Dott. Gasparri,
ho intenzione prossimamente di inserire un immobile di mia proprietà, ammobiliato, in alcuni noti siti per affitto turistico.
Sono già a conoscenza delle procedure che riguardano l’iscrizione degli ospiti nel portale della questura, del pagamento della tassa di soggiorno degli stessi, il pagamento della cedolare secca come tassazione.
Le mie domande sono:
1) E’ necessario, iscrivendo la casa in siti come booking ed AirBnb, andare ad iscrivere anche la casa come Appartamento Ammobiliato ad Uso Turistico (AAUT)? Se sì, dove va fatta questa operazione? (Mi trovo in Sicilia)

2) E’ inoltre necessario sottoscrivere un contratto in forma cartacea, con gli ospiti, nonostante la prenotazione avverrebbe comunque attraverso i siti sopracitati?

La ringrazio anticipatamente per la disponibilità, cordiali saluti.

RM

Santino Di Renzo
16 Agosto 2019 14:25

Salve dott. Gasparri volevo fare i più sinceri complimenti per il post pieno di informazioni preziosissime.

Volevo porre una domanda se possibile.

Ho da pochissimo pubblicizzato il mio appartamento su Booking e in base a ciò che ho letto devo stipulare un contratto per ogni volta che un affittuario arriva in struttura.
Potrei sapere se è necessario farlo nonostante Booking o Airbnb facciano da intermediari e dunque gestiscono le prenotazioni?

Se si dove posso trovare un modulo da compilare?

Grazie mille in anticipo

Paolo Giunta
13 Agosto 2019 12:41

Gentile dott. Gasparri, ho letto tutti i post della discussione e credo di essere riuscito a farmi un’idea chiara circa la mia situazione, la ringrazio perciò anticipatamente per il lavoro che fate. Vorrei però essere sicuro di non aver frainteso. Io affitto in locazione turistica un appartamento in Sicilia pubblicizzato sui siti di booking come “appartamento XY”. Stipulo contratti scritti, comunico le presenze alla Questura e pago le tasse con cedolare secca. Visto che il comune in cui si trova l’immobile ha istituito l’imposta di soggiorno, ho chiesto informazioni all’ufficio tributi, il quale mi ha reindirizzato al SUAP. Qui mi hanno detto che per avere le credenziali per accedere al portale per la gestione dell’imposta di soggiorno devo inviare tramite pec: la SCIA, il certificato di agibilità, e altri documenti. In tutti però non c’è alcun riferimento esplicito alla locazione turistica, ma solo a “strutture ricettive”. Anche nel regolamento per l’imposta di soggiorno si menzionano solo le strutture ricettive, mai la locazione turistica. Credo che tutto ciò sia dovuto al fatto che a oggi la Regione Sicilia non ha alcun regolamento relativo alla locazione turistica, ma solo alle strutture ricettive. Il comune perciò si muove equiparando locazione e strutture. A me sembra di aver capito che finché la regione e il comune non emaneranno regolamenti specifici per la locazione, posso continuare tranquillamente ad affittare la mia casa, senza incorrere in sanzioni per attività abusiva (il SUAP mi ha detto che così considererebbe la mia attività se non inviassi la documentazione richiesta e se non pagassi l’imposta di soggiorno ). A questo punto non so se rimandare tutto a un eventuale controllo o se segnalare al Suap che quanto chiedono e fanno è al momento illegittimo.
Grazie per l’eventuale risposta che vorrà darmi.

Paolo Giunta
Reply to  Paolo Gasparri
13 Agosto 2019 23:34

Gentilissimo dott. Gasparri, grazie mille per la risposta. E scusi se l’ho disturbata a ridosso di ferragosto. Grazie ancora.

Antonio Segreto
12 Luglio 2019 10:35

Buongiorno dott. Gasparri,

Vivo in una villa con regolare contratto di affitto a Roma nord e vorrei utilizzare una parte della casa per la locazione turistica. I proprietari di casa sono d’accordo, ma sul mio contratto di affitto ho il divieto di sublocazione totale e parziale. Posso quindi fare dei contratti di locazione turistica avendo questo divieto nel contratto? Anche se i contratti con i potenziali ospiti non devono essere registrati, temo di violare qualche norma.

Come detto i proprietari di casa sono d’accordo nel farmi fare questa attività ma non vogliono cambiare il contratto di affitto in essere. Suggerimenti?

Grazie

Manuela Argano
4 Luglio 2019 18:10

Buonasera, ho trovato tutto molto chiaro.. Ho solo un dubbio.. Quante locazioni si possono avere? Quindi quanti appartamenti si possono gestire da privato (e non p.iva) e c’è un limite di fatturato?? Io personalmente ho 4 appartamenti in cedolare secca che gestivo con la società.. Adesso voglio applicare locazione turistica.
Grazie per delucidazioni
Manuela da Palermo

Nicola Guaragnella
2 Luglio 2019 13:06

Buongiorno dottor Gasparri La ringrazio molto per l’articolo così dettagliato e completo. Vorrei porle una domanda-conferma nel caso di contratti di locazione turistica pura:
È prevista per l’immobile l’obbligatorietà di certificato di agibilità oppure è sufficiente il certificato APE?
Da quel che ho letto il certificato di agibilità è obbligatorio solo nel caso di affitto in modalità casa vacanze o bed and breakfast e non turistico puro. potrebbe confermarmi per favore questa differenza?
grazie mille

Nicola Guaragnella
Reply to  Paolo Gasparri
2 Luglio 2019 19:32

Si certamente l’agibilità dell’immobile la possiede infatti è sempre stato affittato nel mio caso ad uso abitativo ma mi riferisco nello specifico al certificato di agibilità che è una certificazione piuttosto costosa e più difficile da avere che ho capito pochi immobili hanno se non di recente costruzione. Ho letto che b&b e le case vacanze hanno l’obbligo di averlo mentre mi sembra di capire che la locazione di tipo turistica di cui si parla nell’articolo on ne prevede l’obbligatorietà. Ho capito male?

Marta Fusella
30 Giugno 2019 19:13

Buongiorno, piacere di conoscerla e grazie per queste preziose informazioni. Avrei bisogno di un aiuto.
Il mio caso è il seguente:
Mia sorella è proprietaria di un immobile sito a Napoli in cui risulta anche essere residente con il suo compagno thailandese che ha il permesso di soggiorno e dunque la carta di identità italiana.
Mia sorella quest’anno ha iniziato una sporadica attività di Airbnb tramite locazione pura, le sono anche state date le credenziali di accesso al portale alloggiati web. Non avendo più il tempo di occuparsene, vorrebbe darmi l’immobile in comodato d’uso gratuito di modo che possa io occuparmi dell’attività e percepire i redditi da essa derivanti. Ho letto molto su la casa che avanza e, se ho ben capito, è possibile che io stipuli con mia sorella tale contratto e ne percepisca interamente i redditi.
Mi sorge però un dubbio: se mia sorella volesse darmi in comodato d’uso gratuito questa casa, lei e di conseguenza il suo compagno dovranno preventivamente cambiare al Comune di Napoli la loro residenza principale prima della stipula e registrazione del contatto di comodato d’uso gratuito tra me e lei?
Io attualmente risiedo in un altro immobile, posso lasciare la mia residenza principale nell’immobile nel quale risiedo o devo risiedere nell’appartamento di mia sorella? Sono un po’ persa rispetto alla residenza, ma magari quando si effettua un’attività di questo tipo tramite locazione pura né io né mia sorella dobbiamo risiedere nella casa utilizzara per l’Airbnb?

Le sarei davvero grata se mi potesse aiutare a risolvere questo enigma,

Grazie d’anticipo,

Marta

Francesco R. A
17 Giugno 2019 10:26

Buongiorno e complimenti per l’ottimo lavoro. Ho 3 bilocali (superficie calpestabile di circa 45 mq) in provincia di Grosseto accatastati in categoria D/10 perché erano connessi ad attività agricola. L’azienda agricola è stata chiusa diversi anni fa. Posso come privato, senza partita iva, dare in locazione turistica questi 3 bilocali oppure devo cambiare la categoria catastale facendo un cambio di destinazione d’uso? Grazie

Francesco R. A
Reply to  Paolo Gasparri
17 Giugno 2019 11:13

C’è una dimensione minima degli alloggi? Perché qualcuno mi diceva che devono essere di almeno 65mq?

Antonio Polieri
15 Giugno 2019 19:19

Buonasera sig. Gasparri una domanda forse un po off topic, ma comunque penso che rientri perchè lo scopo è di renderla come locazione turistica

In un piccolo appartamento camera e cucina, che ce l’ho come prima casa e quindi anche residente, posso far effettuare un ulteriore residenza ad una mia amica ? Non siamo sposati
Quindi due che hanno residenza in un immobile senza essere sposati , se si , è anche poi possibile affittarla come locazione turistica e ovviamente versare l’imu per i giorni occupati dai turisti ?

Grazie in anticipo per la risposta 🙂

Antonio Polieri
Reply to  Paolo Gasparri
16 Giugno 2019 14:08

Come sempre gentilissimo ora è tutto più chiaro

Alessandro Gorla
1 Giugno 2019 16:30

Buongiorno Dr. Gasparri e complimenti tanto per le informazioni che per la qualità e tempestività nelle risposte.
Sto al momento valutando di acquisire un piccolo baitello in montagna all’interno del parco dello Stelvio e ad una quota ben superiore ai 1000 mt slm. Il contesto è quello di un alpeggio con una trentina di unità simili con forti connotati tradizionali e vincoli paesaggistici, che si traducono anche (e giustamente) nella impossibilità ad ampliare o modificare perimetri, altezze e volumetrie.
Le dimensioni dell’unità non rispetterebbero i requisiti per ottenere l’abitabilità e, dato l’uso in periodi puramente estivi, senza certificazione APE in quanto sprovvisti di riscaldamento (solo caminetto a legna). Ciononostante riuscirei ad inserire bagno, cucina, salottino ed un letto matrimoniale soppalcato.
Stante quanto sopra, sarebbe possibile comunque locare l’unità (e.g. settimanalmente) od i requisiti di abitabilità/APE rimangono inderogabili?
Non le nascondo che credo di conoscere la riposta… ma grazie anticipatamente per una conferma.

Cordialità,
Alessandro

Stefano Negro
28 Maggio 2019 11:13

Buondì, complimenti per il sito!
La mia domanda è questa: ho una ‘casa che mi avanza’ e la sto locando con locazioni turistiche brevi. C’è un’impresa che mi chiede per alcuni mesi la casa per due operai per lavori che stanno facendo in zone. A loro serve da lunedì sera a venerdì mattina. la domanda è questa:
1) posso fare un contratto di locazione temporanea a fini lavorativi per 4 mesi inserendo una clausola che il contratto si intende solamente per i giorni che vanno dal lunedì al venerdì, mentre i week end resta a mia disposizione lper locazioni brevi?
2) se la risposta a quesito di cui sopra è negativa: posso fare un contratto per locazione temporanea per 4 mesi registrato, in cui concedo solamente due stanze da letto con l’uso del bagno e cucina, mentre mi tengo a disposizione un’altra stanza da letto per locazioni turistiche brevi?
In buona sostanza fare coesistere le due tipologie di contratto nello stesso immobile per un periodo di tempo?
grazie 1000

Stefano Negro
Reply to  Paolo Gasparri
28 Maggio 2019 12:36

La ringrazio tanto, locherò pertanto una porzione come locazione temporanea e un’altra porzione come locazione breve

Ermanno Romano
24 Maggio 2019 18:35

Buongiorno e grazie per le utili delucidazioni. Vorrei capire a cosa si va incontro se non si redige per iscritto il contratto di locazione turistica. Ho cercato info in merito ma non ho trovato nulla. Mi è chiaro il principio secondo cui il contratto serve a tutelare le due parti, il mio dubbio sorge nei confronti dell’amministrazione pubblica. Sono previste sanzioni?

Ermanno Romano
Reply to  Paolo Gasparri
24 Maggio 2019 19:48

Grazie per la celere risposta. Avevo pensato ad un’eventualità dal genere (attività riconducibile ad attività di impresa) e per tutelarmi ho scritto, sia nella descrizione di airbnb, sia nella prima email che mando agli ospiti, sia nel mio sito web, che l’immobile è concesso in LOCAZIONE PER FINALITÀ TURISTICA. LOCAZIONI BREVI (fino a 30 gtiorni) ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. C della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e degli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile, e dell’art. 4 del DL 50/2017. Non è un contratto vero e proprio, ma immagino che comunque sia una prova del fatto che non faccio attività d’impresa. Ad ogni modo, ho intenzione di far firmare i contratti da ora in poi, solo che fino ad oggi non l’ho mai fatto e volevo appunto capire se ci sono esplicite sanzioni in merito. Grazie ancora!

Daveleroi Moore
9 Maggio 2019 15:10

Gentile Dott. Gasparri,

come proprietario unico di un immobile molto grande con molte stanze vorrei redigere un contratto in comodato d’uso a favore di terza persona, la quale adibirà l’appartamento per uso turistico e penserà a tutte le incombenze del caso, considerato che l’art.12 bis del regolamento regionale del Lazio nr.14 del 16/07/2017 parla di “forme di ospitalità” non intendendo, credo, la cessione di tutto l’appartamento ad uso turistico, vorrei sapere se posso comunque mantenere la mia residenza e del locatario o se, al contrario, è necessario togliere la residenza di entrambe e lasciare l’appartamento libero.

Grazie e cordiali saluti.

Marco Pappaleo
6 Maggio 2019 22:24

Gentile dott. Gasparri,

un chiarimento riguardo alla comunicazione alloggiati web.
Nel caso di affitto casa ad uso turistico per più di 30 giorni la registrazione del contratto sostituisce la comunicazione alla questura. Fin qui tutto chiaro.

Prendiamo il caso in cui a stipulare il contratto siano due nonni e a metà delle loro vacanze il loro nipote minorenne li raggiunga per una settimana. In questo caso ho l’obbligo di comunicare alla questura la presenza del minore?
In caso affermativo dovrò indicare i dati di uno dei due nonni come capo famiglia? E come si gestisce il fatto che il nonno proseguirà il suo periodo di ferie?
Se gli ospiti con cui ho stipulato il contratto non comunicassero
nulla a riguardo, sono comunque responsabile? Quali contromisure si possono adottare per gestire queste circostanze?

Grazie

Cordiali Saluti

Stefania Barra
6 Maggio 2019 18:40

Salve, con una locazione pura, oltre alla pubblicità tramite sito web e portali quali Booking ecc sono possibili altri canali pubblicitari? Inoltre possono essere distribuiti bigliettini da visita o questo rientra esclusivamente in un’attività imprenditoriale?

Stella Falco
6 Maggio 2019 10:42

Gentile dottor.Gasparri,vorrei avere alcuni chiarimenti circa il procedimento da seguire per attuare la locazione turistica.Innanzitutto in merito all’iscrizione al portale alloggiati web è possibile che la richiesta sia effettuata dal comodatario in via verbale?Il contratto di locazione va effettuato anche nei casi si usufruisca di piattaforme online come booking?Come si procede al pagamento dell’imposta(cedolare secca),posso rivolgermi direttamente ad un caf?

Stella Falco
Reply to  Paolo Gasparri
7 Maggio 2019 08:43

Pertanto il contratto di comodato anche non scritto consente al comodatario di sbrigare tutte le faccende burocratiche,come l’iscrizione al portale alloggiati web ma continueranno a gravare sul proprietario/comodante gli aspetti fiscali della locazione turistica dando luogo a redditi fondiari.É corretto?Il comune è quello di Bari quindi non dovrebbe essere prevista né la tassa di soggiorno né la comunicazione iniziale ma mi informerò meglio.Grazie per la disponibilità e competenza.

Guglielmo Parodi
30 Aprile 2019 12:02

Buongiorno e complimenti per il blog!
Avrei bisogno di fare chiarezza su vari punti relativi alla mia situazione.
Sono proprietario e residente di una casa indipendente di 2 piani a Genova collegati da una scala esterna accessibile da un piccolo giardino ove si trova l accesso alla pubblica via . Quando ho comprato l appartamento sito al piano terra e quello al I piano erano unità immobiliari distinte. Durante il rogito ho usufruito dei benefici prima casa impegnandomi a fondere insieme le due unità entro 3 anni. Nel 2012 ho ristrutturato l appartamento al i piano ove attualmente vivo e una volta conclusi i lavori ho fatto un accorpamento senza opere con cila in comune cui è seguita una fusione catastale come da impegno nell atto notarile.
Nel 2016 ho intrapreso i lavori di ristrutturazione del piano terra con scia pesante che sto terminando ora nel 2019.
Al piano terra ho ricavato due piccoli alloggi: uno di ca 32 mq. composto da camera cucinino e bagno ed uno di ca 33 mq. con stessa disposizione. Entrambe accessibili dal giardinetto di mia proprietà.
La mia intenzione sarebbe quella di utilizzarne uno come mio studio professionale e di affittare l altro con air bnb o con locazioni brevi. Gli alloggi sono separati attualmente da una porta che pensavo di isolare acusticamente per comfort di entrambe.
Arriviamo al dunque..
In questi giorni presenterò la fine del lavori della scia in comune e seguirà accatastamento docfa con la nuova disposizione dei vani.
Preciso che in comune ho fatto passare la seconda cucinina come ad uso giardino in quanto quella già presente al piano primo dove vivo risulta scomoda per il continuo obbligato utilizzo della scala esterna quando sono in giardino . Anche in catasto presenterò la dicitura angolo cottura sperando che non abbiano a che ridire nulla e che non mi chiamino al frazionamento che ovviamente sarebbe in contrasto con quanto disposto nell atto di acquisto di cui sopra.
Una volta chiusa la pratica di comune e catasto dovrò provvedere a registrare la struttura secondo quanto disposto dalla normativa regionale.lr 32 2014 e qui cominciano i dubbi..
Premetto che ho letto il Vs interessantissimo articolo sulle competenze delle regioni e ne ho dedotto che non dovrebbero essere loro a legiferare sulle locazioni brevi ma in realtà ho capito che per accedere al portale alloggiati web della questura, la stessa mi richiede obbligatoriamente la registrazione in regione..
Quindi il mio principale dubbio è :in che casistica rientro secondo la l. R. 32 2014??
Io vorrei registrare la struttura come AAUT (appartamento ammobiliato ad uso turistico), ma essendo la casa un unica unità immobiliare ed avendo io qui la residenza non so se si può fare..
Il mio caso, secondo quanto riportato nella L. R. sembrerebbe ricadere nella casistica degli Affittacamere ma questo implicherebbe la fornitura di servizi e l’avvio di un attività produttiva, cosa che non è mia intenzione fare in quanto sono un libero professionista e non ho intenzione di diventare un fornitore di servizi.
Non riesco a capire come uscire da questo ginepraio normativo perché sembra che la normativa non contempli il caso di affitto di una sola parte dell immobile ove risiedo senza obbligatoriamente considerarmi un fornitore di servizi, cosa che, se ho capito bene era invece contemplata già dal codice civile. Credo infatti di aver letto varie osservazioni alla L. R LIGURE che ritengono che sia in contrasto con quanto disposto dal c. C.
Spero di essere stato chiaro nell esposizione della situazione e mi auguro che possiate darmi un parere.
Vi ringrazio molto
Guglielmo

Francesco Erice
11 Aprile 2019 22:42

Buonasera Sig. Gasparri,

ho un piccolo appartamento con una sola camera da letto (non posso affittare una porzione) dove ho la residenza ma non utilizzo, volevo sapere se potevo effettuare locazioni brevi ad uso turistico mantenendo la residenza.
A che tipo di sanzioni vado incontro?
Grazie per la risposta.

Angelo Angelinge
11 Aprile 2019 13:17

Buongiorno Paolo,
l’uso del servizio gratuito Google My Business allo scopo di pubblicizzare una casa vacanze per locazioni brevi (no P. IVA) può, a tuo avviso, costituire prova di attività commerciale a tutti gli effetti?

Cordialità
-angelo

Angelo Angelinge
Reply to  Paolo Gasparri
11 Aprile 2019 16:05

Grazie, sempre molto gentile.

Enrica Tessarolo
5 Aprile 2019 23:42

Buona sera
vorrei chiedere se esiste una norma che obbliga chi pratica locazione turistica a trasformarla in locazione residenziale ( 4+4 ) ad esempio nel caso in cui uno stesso affittuario/ conduttore prolunghi il soggiorno oltre una certa durata

grazie buona serata

Enrica Tessarolo
Reply to  Paolo Gasparri
7 Aprile 2019 19:09

Grazie !!

Alessandro Cardella
5 Aprile 2019 12:39

Buongiorno , ho letto nei commenti che è possibile effettuare la Locazione Turistica delle singole stanze all’interno di uno stesso appartamento.

Oggi però sono stato in questura, per chiedere informazioni sulla comunicazione al portale alloggiati e mi hanno detto che come locazione turistica posso essere accreditato solo come appartamento, per avere accreditato più stanze devo essere un affittacamere o B&B con scia e tutto il resto.

Mi chiedo allora, come posso fare locazione breve di più stanze dell’appartamento se non posso comunicare al portale alloggiati gli ospiti che ho in casa? Comerisolvo il problema di ospiti che entrano in casa in giorni diversi ?

Grazie anticipatamente per la risposta

Marco Manca
2 Aprile 2019 12:24

Buongiorno dott. Gasparri, vorrei prospettarle un problema puramente fiscale.
Come viene tassato il fatturato proveniente da booking.com di una casa vacanze con p.iva in regime forfettario ?
Sul lordo o sul netto della commissione?
Esempio: una settimana percepisco 1000 euro tramite booking con bonifico bancario trattenendo il 18% booking mi accredita 820. Col regime forfettario dovrò dichiarare al fisco 1000 euro o 820 euro ?
Con la cedolare secca probabilmente 820 euro ma in regime forfettario essendo gia un regime che deduce i costi forfettariamente mi è stato fatto osservare che andrebbero dichiarati 1000.

In attesa di un suo riscontro la ringrazio anticipatamente
Marco

Fabrizio Parboni
2 Aprile 2019 12:07

Posso locare porzioni di immobile, per esempio una camera, usufruendo della locazione turistica?

Davide Villa
26 Marzo 2019 20:49

vorrei sapere: può una società sublocare un immobile effettuando la locazione turistica? sto trovando molta difficoltà nel comunicare al comune di Roma quello che sto facendo senza dover fare dichiarazioni mendaci.
in particolar modo il codice del turismo con l’art 53 rimanda alle norme del CC ma la normativa regionale prevede che la comunicazione sia fatta solo da una persona fisica
Aiuto!!!!

Davide Villa
Reply to  Paolo Gasparri
26 Marzo 2019 22:34

il fatto che non trovi fondamento non implica che la società non possa sublocare un’immobile preso in locazione e trarre dalla sublocazione un profitto. il codice del turismo rimanda al codice civile per la locazione breve ed il codice civile permette la sublocazione se non espressamente vietata nel contratto di locazione.
ora la mia domanda è: posso sublocare per brevi periodi ottemperando solo alla comunicazione alla questura visto che il mio caso non trova fondamento nella attuale normativa?

Ylenia Stella
21 Marzo 2019 16:35

Salve, vorrei sapere che tipo di contratto di locazione deve essere effettuato ( se commerciale o un semplice contratto con clausola) affittando un immobile da terzo e volendolo adibire ad uso turistico.
Grazie in anticipo

Matteo Zuani
19 Marzo 2019 13:20

Buongiorno, complimenti per l’articolo molto interessante.
Sono un privato e vorrei affittare (per il momento una tantum) un piccolo appartamento di mia proprietà per 29gg, attraverso contatto diretto con il locatario, senza intermediari. Se ho capito correttamente, I miei obblighi sono di:
– Stipulare un contratto con il locatario senza obbligo di registrazione e di ricevuta al locatario se non espressamente richiesta dallo stesso
– Segnalare gli estremi del locatario alla Questura attraverso l’apposito portale
– Pagare la tassa di soggiorno secondo quanto previsto dal Comune in cui si trova l’immobile (Milano)
– Versare il dovuto all’Agenzia delle Entrate con Cedolare Secca in sostituzione dell’imposta sul Reddito (se lo reputo conveniente)

Sul modulo della Questura di Milano per richiedere l’accesso al portale AlloggiatiWeb è presente la seguente nota “Allegare copia autorizzazione all’esercizio dell’attività”: vale anche per i privati?

Ringrazio anticipatamente, buona giornata.

Matteo Zuani
Reply to  Paolo Gasparri
19 Marzo 2019 17:48

Grazie Paolo per la risposta celere e esauriente. Farò come mi consiglia, buon lavoro.

Chiara Testa
17 Marzo 2019 14:27

Buongiorno! Ma alla luce di quanto detto, quando una struttura fa una concorrenza sleale perché non si iscrive ad alloggiati web né al Comune come attività non imprenditoriale (e di fatto non pagando tasse può fare prezzi più bassi su booking) a chi si può segnalare la cosa?? (Regione Lombardia)

Grazie

Andrea Pes
17 Marzo 2019 12:52

Egregio Sig. Gasparri.
Sono proprietario di 2 appartamenti a Venezia che vorrei affittare ad una società che li utilizzerebbe per locazioni turistiche. Vorrei sapere se il contratto di affitto 4+4 che devo stipulare con la società rientra o meno nel caso previsto dal comma c) della Legge 9 dicembre 1998. Siccome la legge dice che le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della legge stessa non si applicano: comma c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, se tale comma c) nel mio caso fosse applicabile, mi risparmierebbe alcune limitazione previste da suddetti articoli.
Grazie per la risposta
Andrea Pes

Andrea Pes
Reply to  Paolo Gasparri
17 Marzo 2019 19:42

Grazie mille per la pronta risposta. Ho anche un altro dubbio: la società mi ha proposto un contratto di locazione ad uso abitativo. Leggendo le norme ho il dubbio che nel mio caso sarebbe più idoneo un contratto ad uso NON abitativo. Nel caso in cui la scelta tra i 2 tipi di contratti fosse a discrezione dei contraenti, quale sarebbe la tipologia più conveniente o meno onerosa per il Locatore?
Grazie

Andrea Pes
Reply to  Paolo Gasparri
19 Marzo 2019 01:14

Grazie mille. Avrei un’ultima domanda: la legge 431 per i contratti ad uso abitativo consente pattuizioni tra i contraenti che modifichino le clausole di recesso del Locatore? L’altra parte contraente è disposta a concedermi diritto di recesso con semplice preavviso di 6 mesi (o 12) e vorrei capire se la cosa si può fare inserendo tale pattuizione nel contratto o se non è consentita dalla legge stessa.

Andrea Pes
Reply to  Andrea Pes
19 Marzo 2019 01:19

dimenticavo di dire che l’altra parte mi lascerebbe diritto di recesso incondizionato con solo preavviso, a prescindere dalle clausole previste dalla legge in tal caso.

Andrea Pes
Reply to  Andrea Pes
19 Marzo 2019 01:24

ovviamente alla scadenza del contratto

Andrea Pes
Reply to  Paolo Gasparri
19 Marzo 2019 07:53

mi riferivo proprio a queste clausole: sono tassative o le parti sono libere di concordare altri termini? per esempio recesso per entrambe le parti con 6 mesi di preavviso senza necessità di motivazioni etc. semplicemente inserendo tale clausola nel contratto?

Andrea Pes
Reply to  Paolo Gasparri
20 Marzo 2019 07:30

grazie infinite!

FRANCESCO PIREDDA
12 Marzo 2019 17:39

Ho un appartamento che affitto in locazione pura,purtroppo i miei impegni mi portano lontano di casa pertanto non sempre posso gestire il check-in e check-out degli ospiti.Posso farmi aiutare da qualche persona a me vicino a tal proposito o devo obbligatoriamente rivolgermi ad una agenzia immobiliare?Non vorrei incorrere in sanzioni ne tanto meno creare problemi a chi dedica 10 minuti del suo tempo per farmi una cortesia.

FRANCESCO PIREDDA
Reply to  Paolo Gasparri
12 Marzo 2019 17:55

si ,questo verrebbe sempre fatto.E’ necessario dare/firmare un incarico a chi mi darà una mano?ma sopratutto,questa persona potrà accedere al portale alloggiati per le registrazioni degli ospiti?

Piero Pitti
12 Marzo 2019 10:01

Buongiorno, ho un appartamento che affitto per locazioni brevi, avrei due quesiti.
Il primo è, visto che affitto principalmente tramite le principali OTA, è comunque necessario stipulare un contratto scritto con ogni singola prenotazione, anche se solo di un giorno?
La seconda è, per quanto riguarda il canone RAI, come mi devo comportare, non va pagato perché già lo pago nella casa in cui vivo o per qualche motivo devo pagarlo lo stesso?
Grazie

Fabio Pietro
26 Febbraio 2019 10:56

Buongiorno e grazie infinite per la chiarezza delle informazioni. Avrei 2 dubbi però, il contratto di comodato d’uso gratuito va registrato? oppure posso evitare la registrazione e poter comunque assoggettare a me la cedolare secca?
Un altro importante quesito é, essendo percettore di un assegno (non pensione) di invalidità (nella misura del 75% – 99%), i redditi da locazione turistica influiscono sulla soglia massima da non superare per continuare a percepire tale sussidio?
Ancora grazie!

Arcangelo Iapicca
25 Febbraio 2019 13:27

Salve
Oltre ad essere presente sui portali di intermediazione, l’immobile si può pubblicizzare con un proprio sito internet?
grazie

Cristina Minnei
24 Febbraio 2019 12:00

Buongiorno , ho deciso di affittare il mio appartamento e di registrarlo nei siti come ( Booking)come locazione turistica. Posso dare un nome al mio appartamento ? Come si fa per un b&b o una casa vacanze ? Ringrazio
Cristina

Anna Maria Losapio
22 Febbraio 2019 13:30

Buongiorno, prima di tutto complimenti per il sito e per la professionalità e competenza di chi lo gestisce.
Ho letto parecchi commenti ma mi rimane ancora qualche dubbio…. provo a spiegarmi:
mio figlio è proprietario di un appartamento in Roma, dove studia, ed è la sua abitazione principale. L’appartamento ha 3 stanze e lui vorrebbe affittarne 2 con contratto di locazione turistica e 1 riservarla per lui.
1) in tal modo la casa rimane per lui abitazione principale con esenzione dal pagamento dell’ IMU?
2) dalle varie discussioni ho capito che si può affittare anche una singola stanza, con bagno annesso naturalmente, però sembra in contrasto con quanto stabilisce l’art. 12 bis del R.R. n. 14/2017 della Regione Lazio (gli alloggi per uso turistico sono unità immobiliari non soggette a classificazione, situate in immobili adibiti ad abitazioni o parti di esse, dotate di soggiorno con annesso angolo cottura o cucina all’interno delle quali è possibile offrire, in modo occasionale, non organizzato e non imprenditoriale, forme di ospitalità senza prestazioni di servizi accessori o turistici
ulteriori rispetto a quanto già in uso nell’abitazione), in questo caso il soggiorno e l’angolo cottura starebbe nella stanza dove risiede mio figlio.
3) se quando non sta a Roma, diciamo per periodi di vacanza, si affittasse per uso turistico, inferiore a 30 gg, anche la sua stanza, rimarrebbe comunque per lui abitazione principale?

Grazie per la disponibilità, cordialmente
Anna Maria

Eugenio Barcellona
21 Febbraio 2019 15:51

Salve,
avrei bisogno di un chiarimento sull’imposta di soggiorno.
Mi spiego.
Dispongo di una casa che affitto saltuariamente durante l’estate (quindi locazione turistica).
Nel comune in cui è ubicata la casa nel 2015 è stato approvato un regolamento che introduce l’imposta di soggiorno per “strutture ricettive alberghiere” e “strutture ricettive extralberghiere”…in questo regolamento non si parla mai di “locazione turistica” (si parla invece di “case vacanze”, “case ed appartamenti per vacanze”, “all’oggi per vacanze”, ecc”)
Ad oggi il regolamento vigente è sempre questo, quindi dal 2015 ad oggi non ci sono state modifiche.
Fatta questa premessa, vorrei capire una cosa: il DL 50/2017 impone il pagamento dell’imposta di soggiorno anche alle Locazioni Turistiche sempre e comunque? oppure è necessario che il Comune modifichi il suo regolamento e preveda espressamente l’estensione/applicazione di tale imposta anche alle semplici “locazioni turistiche”?
Leggendo vari commenti mi è sembrato di capire che i Comuni, per applicare l’imposta di soggiorno anche alle “locazioni turistiche” dovrebbero modificare il proprio regolamento (o adottarne uno nuovo). E’ così anche secondo voi?
Vi ringrazio anticipatamente.
Cordiali saluti.
Eugenio

Eugenio Barcellona
Reply to  Paolo Gasparri
21 Febbraio 2019 16:45

ok, Grazie!

Cosimo Sabotino
18 Febbraio 2019 19:14

Buona sera,
Affitto in modo non abituale (tramite contratto comodato uso gratuito) una casa al mare.
I redditi derivanti in questo caso sono redditi diversi ed anche questi assoggettabili alla cedolare secca 21%.
Il mio dubbio /domanda:
l’art 71 del T.U.I.R. ci dice che i redditi diversi sono costituiti dalla differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione.
Cosa si intende con spese specificamente inerenti alla loro produzione.?Mi pare molto dubbiosa e soggetta a qualsivoglia interpretazione,esiste qualche sentenza in merito?
Cosa posso dedurre? Nel mio caso mi appoggio a booking e quindi potrei dedurre le commissioni.
Ma pensandoci, inerenti alla produzione del reddito, potrebbero essere/sono? anche le migliorie che io apporto alla casa nel tempo poichè se non apportassi tali migliorie il reddito sarebbe minore.(E’ ovvio che avere un bagno nuovo, una cucina nuova,condizionatore nuovo (e quindi acquistandoli avrei spese) ecc mi consente di proporre l’immobile con altri livelli e quindi di alzare il prezzo).
Cosa ne pensate?Avete già affrontato questo tema?
Vi ringrazio anticipatamente un saluto cordiale Cosimo.

Daniele Marafetti
18 Febbraio 2019 18:14

Buonasera
se le altezze dei locali sono inferiori a 240 cm, ma l’abitazione è classe A/3 perché condonata, è possibile procedere alla locazione dell’immobile
grazie

Daniele Marafetti
Reply to  Paolo Gasparri
18 Febbraio 2019 21:33

Grazie mille per la pronta risposta! Si tratta di un immobile che vorrei acquistare per affittarlo e non vorrei brutte sorprese. Come posso verificare se possiede l’abitabilita/agibilità?

Eleonora Gasbarri
18 Febbraio 2019 14:47

buonasera, avrei una domanda.
ho una locazione turistica a roma comprensiva di un grande giardino. ho la possibilità di affittare la locazione turistica anche soltanto per un giorno per chi fosse interessato a utilizzare il giardino per fare una festa?e posso pubblicizzare la struttura anche come luogo in cui è possibile appunto organizzare feste?

Alessandra PINNA
16 Febbraio 2019 17:40

Buona sera Paolo,
Ho due appartamenti in Sardegna e vorrei affittarli per il periodo estivo (locazione breve e non casa vacanza o B&B). Vorrei sapere se è necessario avere l’identificativo univoco numerico (I.U.N.). Ho cercato su internet nel sito della regione Sardegna ma i documenti che ho trovato sono incomprensibili per chi, come me, non ha dimestichezza con leggi, norme ecc. Ovviamente è mia intenzione di regolamentare il tutto, al fine di non incappare in sanzioni.

Grazie in anticipo,
Alessandra

Angelo Angelinge
14 Febbraio 2019 21:17

Buona sera Paolo,
sto per avviare una casa vacanze per locazioni brevi (no P. IVA) ed avrei due quesiti da sottoporre alla sua cortese attenzione:

1) se ho ben capito, quando l’attività ha carattere non imprenditoriale non sarebbe possibile denominare la struttura ricettiva con un nome di fantasia (tipo “il giardino della nonna”). Quale denominazione sarebbe allora possibile? Il cognome stesso del proprietario?

2) nel caso di affitti o locazioni brevi è necessario esporre la tabella prezzi?
(lo chiedo perché l’ufficio dell’ex provincia ove risiedo vuole comunicata tale tabella per vidimarla)

Cordialità
-angelo

Igor D'angelo
13 Febbraio 2019 05:10

Buongiorno,
ho da poco avviato le carte per affittare, attraverso locazione turistica, due camere dell’appartamento in cui vivo.
Non mi è chiara una cosa: come devo comportarmi nel momento in cui ospito in casa un amico o un parente, ossia una persona che conosco che si ferma a dormire da me chiaramente senza pagarmi alcun compenso?
In questura (per telefono) dicono che non bisogna registrarlo su alloggiatiweb.
Al comune (sempre per telefono) dicono che non bisogna far pagare la tassa di soggiorno.
In provincia mi dicono che dal punto di vista fiscale posso essere accusato di fare del “nero” ma non sanno darmi una soluzione al problema.
Grazie mille e complimenti per l’articolo.
I. D’Angelo

Pasquale Russomanno
11 Febbraio 2019 23:41

Salve, vorrei gentilmente sapere se una locazione turistica possa far parte di un pacchetto viaggio di un tour operator. Grazie mille

Pasquale Russomanno
Reply to  Paolo Gasparri
12 Febbraio 2019 15:33

Grazie per la risposta.
Il tour operator dovrebbe prenotare gli appartamenti per i suoi clienti in determinate date. I clienti pagano il tour operator il quale offre loro anche tour e attività. Poi il tour operator paga la quota di fitto al proprietario. Questo sarebbe possibile? Se si, a chi dovrebbe poi essere intestato il contratto di locazione?

Grazie in anticipo
Saluti