Locazioni brevi: cedolare secca, ritenuta, CIN, estintori e rilevatori, controlli e sanzioni. Tutte le principali novità contenute nella Legge di Bilancio e nel Decreto Anticipi
Nel secondo semestre dello scorso anno le locazioni brevi turistiche sono state nuovamente al centro di un vivace dibattito. Da una parte le associazioni degli albergatori, Sindaci e il Ministro del Turismo, dall’altra le numerose associazioni che tutelano i diritti dei proprietari e dei cosiddetti “host”. Gli albergatori gridano a gran voce “stesso mercato, stesse regole”, i Sindaci sollevano il problema dello svuotamento dei centri storici e della scarsa disponibilità di immobili per uso residenziale, il Ministro definisce il settore un “far west” sottolineando, a suo dire, l’assenza di regolamentazione.
Insomma, un annoso e noioso dibattito, basato su assunti improbabili, costellato dall’uso di terminologie errate e svilito da dichiarazioni che dimostrano la scarsa conoscenza del fenomeno da parte degli addetti ai lavori da un punto di vista giuridico, fiscale e amministrativo.
In questo scenario sono poi intervenute due maxi multe inflitte a Booking e Airbnb; il primo accusato di evasione IVA (si veda il nostro articolo dedicato), il secondo per non aver operato la ritenuta sui compensi degli “host” prevista dalla normativa del 2017 che ha definito gli obblighi fiscali a carico degli intermediari che intervengono nella riscossione dei canoni e dei corrispettivi.
Da questo humus ha preso forma, senza mai vedere la luce, il famigerato DDL Santanchè, aspramente contestato sia da un punto di vista formale che contenutistico. Tuttavia le continue pressioni mediatiche e corporative e la necessità di definire alcuni aspetti introdotti dalla normativa del 2017 sulle locazioni brevi, hanno spinto il Governo all’emanazione di nuove norme e all’introduzione di alcune modifiche rispettivamente contenute nel Decreto Anticipi e nella Legge di Bilancio.
Infine è entrata a pieno regime la direttiva europea DAC7 finalizzata a migliorare la cooperazione nel settore fiscale tra gli Stati membri dell’UE, compresa la trasparenza sui redditi percepiti dai “venditori” attraverso le piattaforme digitali.
Fatto questo doveroso preambolo, entriamo ora nel dettaglio delle nuove disposizioni:
CEDOLARE SECCA
La legge di bilancio prevede un aumento della cedolare secca che passa così dal 21% al 26%. In caso di un solo immobile concesso in locazione breve l’aliquota resta al 21%. Da due a quattro immobili l’aliquota salirà al 26%, tuttavia il contribuente potrà individuare in sede di dichiarazione dei redditi un immobile sul quale applicare l’aliquota del 21%.
Si veda Legge 30 dicembre 2023, n. 213 “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2024 e bilancio pluriennale per il triennio 2024-2026”, articolo 63, lettera a).
RITENUTA DA PARTE DEGLI INTERMEDIARI
Il lungo contenzioso tra Airbnb e lo Stato si è concluso negativamente per la nota piattaforma. Da gennaio di quest’anno, in ottemperanza con quanto stabilito dal comma 5 dell’articolo 4 del DL 50/2017, Airbnb e Booking opereranno una ritenuta del 21% sui compensi “lordi” derivanti dalla locazione di immobili concessi in locazione breve e rilasceranno conseguente CU (Certificazione Unica). In caso di opzione per la cedolare secca e in presenza di un solo immobile concesso in locazione, la ritenuta sarà a titolo d’imposta. Al contrario, in caso di scelta per il regime IRPEF ordinario o in presenza di più immobili concessi in locazione breve, la ritenuta sarà da considerarsi a titolo d’acconto.
Si veda Legge 30 dicembre 2023, n. 213 “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2024 e bilancio pluriennale per il triennio 2024-2026”, articolo 63, lettera b).
CIN – CODICE IDENTIFICATIVO NAZIONALE
Al fine di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità, il Ministero del turismo assegna, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale (CIN) per le locazioni brevi, le locazioni turistiche, le strutture ricettive alberghiere e extralberghiere. Qualora l’immobile concesso in locazione o la struttura ricettiva sia già in possesso di un codice identificativo regionale, la Regione competente si occuperà di ricodificare il codice aggiungendo un prefisso che sarà fornito dal Ministero e trasmetterà i dati al nuovo database nazionale. Il CIN dovrà essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, inoltre dovrà essere indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo di indicare, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, il CIN.
Si veda Legge 15 dicembre 2023, n. 191, articolo 13-ter “Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale”, comma 1, 2, 3, 4, 5 e 6.
ESTINTORI E RILEVATORI DI MONOSSIDO DI CARBONIO
Ogni immobile concesso in locazione breve o locazione turistica dovrà essere dotato di estintore e rilevatore di gas combustibili e di monossido di carbonio. Sarà necessario installare un estintore ogni 200mq e almeno un estintore per piano da ubicare in posizioni accessibili e visibili. Gli immobili concessi in locazione e gestiti in forma imprenditoriale saranno muniti dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.
Si veda Legge 15 dicembre 2023, n. 191, articolo 13-ter “Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale”, comma 7.
SCIA PER LE LOCAZIONI GESTITE IN FORMA IMPRENDITORIALE
Chiunque, direttamente o tramite intermediario, esercita l’attività di locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività. Nel caso in cui tale attività sia esercitata tramite società, la SCIA è presentata dal legale rappresentante.
Si veda Legge 15 dicembre 2023, n. 191, articolo 13-ter “Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale”, comma 8.
SANZIONI
Gli immobili (o porzione di essi) e le strutture sprovviste di CIN saranno punite con la sanzione pecuniaria da euro 800 a euro 8.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile. La mancata esposizione e indicazione del CIN da parte dei soggetti obbligati è punita con la sanzione pecuniaria da euro 500 a euro 5.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione e con la sanzione dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolarmente pubblicato. Chi gestisce in forma imprenditoriale le unità immobiliari prive dei requisiti di sicurezza degli impianti è punito con le sanzioni previste dalla relativa normativa statale o regionale applicabile. In ogni caso, quindi a prescindere dal tipo di gestione, chi concede in locazione immobili sprovvisti di estintori e rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio è punito con la sanzione pecuniaria da euro 600 a euro 6.000 per ciascuna violazione accertata. In assenza della SCIA (obbligatoria in caso di gestione imprenditoriale) la sanzione pecuniaria va da euro 2.000 a euro 10.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
Si veda Legge 15 dicembre 2023, n. 191, articolo 13-ter “Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale”, comma 9.
CONTROLLI E DIRETTIVA DAC7
Al fine di contrastare l’evasione nel settore delle locazioni per finalità turistiche e delle locazioni brevi, l’Agenzia delle entrate e la Guardia di finanza effettuano, con modalità definite d’intesa, specifiche analisi del rischio orientate prioritariamente all’individuazione di soggetti da sottoporre a controllo che concedono in locazione unità immobiliari ad uso abitativo prive di CIN. Alle funzioni di controllo e verifica e all’applicazione delle sanzioni amministrative provvede il comune nel cui territorio è ubicata la struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera o l’unità immobiliare concessa in locazione, attraverso gli organi di polizia locale. Infine l’amministrazione finanziaria riceverà, grazie all’applicazione della direttiva europea DAC7, dai rispettivi Stati membri i dati dei “venditori” cioè di coloro che offrono in locazione gli immobili attraverso le OTA e in particolare l’identificativo del venditore, il giro d’affari maturato online, eventuali imposte trattenute e i dati dell’immobile concesso in locazione.
Si veda Legge 15 dicembre 2023, n. 191, articolo 13-ter “Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale”, comma 11 e 12.
ENTRATA IN VIGORE E DECRETI ATTUATIVI
Le disposizioni contenute nell’articolo 13-ter della Legge 15 dicembre 2023, n. 191 si applicano a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN. Saranno infine indispensabili i decreti attuativi per conoscere nel dettaglio le modalità operative per l’iscrizione alla banca dati nazionale (CIN) e le specifiche richieste per attestare il possesso dei dispositivi di sicurezza (estintori e rilevatori).
Si veda Legge 15 dicembre 2023, n. 191, articolo 13-ter “Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale”, comma 15.
FONTI:
Legge 30 dicembre 2023, n. 213 “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2024 e bilancio pluriennale per il triennio 2024-2026”, Articolo 63, lettere a) e b).
Legge 15 dicembre 2023, n. 191, articolo 13-ter “Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale”
DM 3 settembre 2021, Allegato I, 4.4 “Controllo dell’incendio”
APPROFONDIMENTI:
Locazioni brevi “Codice Identificativo Nazionale, estintore e rilevatore di monossido”, Articolo 63, lettere a) e b).
Agenzia delle Entrate “Scambio automatico di informazioni comunicate dai Gestori di Piattaforme (DAC7)
FiscoOggi “Piattaforme online: modi e termini per lo scambio delle informazioni
Gentile Paolo, ho un’abitazione nel Lazio in cui risiedo dotata di 5 stanze, 3 delle quali sempre affittate come LT. Ora leggo che sarebbe vietato affittare contemporaneamente le 3 stanze, dato che tale fattispecie configurerebbe una Casa vacanza e/o un affittacamere. Le risulta? Grazie
Buongiorno Federico, posso chiederle la fonte? La locazione breve, se non espressamente vietato dalla normativa regionale di riferimento, può essere applicata anche in caso di porzione di immobile (una stanza). Ciò è confermato dall’AdE:
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/6317129/Locazioni_Brevi_disciplina_fiscale_e_regole_per_intermediari.pdf/
Si veda pagine 4 e 6. Si conferma l’applicabilità della locazione breve per contratti riferiti a singole stanze e per periodi coincidenti.
Cordiali saluti
Grazie per la solita gentilezza. La fonte è questo video di Giuseppe Lattanzio. Ma la curiosità mi è venuta facendo la procedura per l’iscrizione al Ross100 della regione lazio, che ha automaticamente catalogo la mia struttura ( l’abitazione in cui risiedo) come “casa vacanza non imprenditoriale”. Tale dato non risulta essere modificabile nel sistema che ha preso i dati credo dal sistema Radar, in cui la casa risulta tuttavia essere classificata come abitazione di tipo privato, sotto tipologia “alloggio privato in affitto”.
Per questo le ho gentilmente fatto la domanda di cui sopra.
Un cordiale saluto
L’informazione arriva da questo video che tratta il tema della locazione di più stanze. Ma l’alert mi è scattato perchè mi stavo iscrivendo al Ross1000 della regione lazio. Questo sistema attinge da database della regione ( probabilmente da Radar Lazio). Tra le informazioni automaticamente precompilate e non modificabile vi è una scheda chiamata esercizio in cui alla voce tipo di struttura mette ” casa per vacanze non imprenditoriali”, cosa che mi risulta strana essendo registrata come alloggio per finalità turistiche al comune ed in regione.
Facendo ulteriori ricerche nelle Faq della regione lazio ho trovato la seguente FAQ:
49) D. Cosa prevede il corretto esercizio di un’attività di alloggio turistico? Possono essere “affittate” le singole camere dell’appartamento a soggetti diversi?
R. No, il corretto esercizio di un alloggio ad uso turistico prevede che l’intero appartamento debba essere concesso per l’ospitalità, non le singole stanze. Eventualmente, l’intero appartamento può essere fruito da un nucleo familiare composto da più persone o da gruppi di persone, purché ricorra un’unica, contestuale prenotazione riferita all’intero appartamento.
Tuttavia non mi pare che vi sia nelle legge regionale un espresso divieto. Sono confuso.
Buonasera Federico, ho letto le FAQ del Comune di Roma a riguardo. L’articolo Art.12 bis del Regolamento regionale 7 agosto 2015, n. 8 parla esplicitamente di “immobili adibiti ad abitazioni o parti di esse”. Il testo pertanto contempla la locazione parziale ma non entra nel merito della “contemporaneità”. A livello nazionale la normativa non esclude tale possibilità anzi, l’Agenzia delle Entrate la riporta chiaramente nella sua guida sulle locazioni brevi (indicata nella mia precedente risposta) specificando i criteri per l’applicabilità del regime della cedolare secca proprio nel caso di locazioni parziali “coincidenti”.
Detto ciò purtroppo è lunga la lista delle Regioni che hanno disciplinato il fenomeno delle locazioni brevi. Se da una parte l’organizzazione del mercato turistico rientra tra le competenze specifiche delle Regioni, alcuni aspetti della locazione rimangono di esclusiva competenza statale.
Pertanto è corretto disciplinare il fenomeno richiedendo una comunicazione iniziale al Comune/Regione, istituendo un codice identificativo regionale, la movimentazione dei flussi, l’imposta di soggiorno ecc… ma certamente non compete alle Regioni decidere i criteri per cui un’attività può essere definita professionale o meno (mi riferisco al numero di immobili locati, o alla contemporanea locazione di più porzioni). Le ingerenze delle Regioni sono molte. In Emilia-Romagna non si può avere la residenza in un immobile concesso in locazione breve, in molte Regioni non si possono locare porzioni di immobili ma solo unità intere e così via…
Il problema di fondo, nonostante la normativa nazionale sia chiaramente dalla sua parte, è il rischio di contestazione da parte dell’amministrazione comunale. L’unico modo per far valere le proprie ragioni sarebbe quello di impugnare la contestazione (ricordo infatti che la legge regionale non esclude tale possibilità e che le FAQ del Comune non costituiscono fonte di diritto). Obtorto collo, se non si è pronti e preparati ad intraprendere iter giudiziari (dagli esiti incerti), non resta che attenersi ai divieti (probabilmente illegittimi) imposti dalle Regioni.
Se decide di continuare ad affittare porzioni contemporaneamente è assolutamente fondamentale tutelarsi con la forma scritta del contratto (specificando che si tratta di locazione breve di porzione di immobile con evidenziate le aree oggetto della locazione), non erogare alcun tipo di servizio alla persona ed evitando qualsiasi denominazione che possa essere riconducibile a precise tipologie di strutture ricettive extra-alberghiere. Sono i tre “pilastri” della locazione breve e in caso di contenzioso bisogna essere “inattaccabili” da questo punto di vista.
Presumo si tratti di un errore nella migrazione dei dati tra Radar e Ross1000. La Regione Lazio prevede sia la gestione imprenditoriale che non imprenditoriale delle CAV ed entrambe sono una precisa tipologia di struttura ricettiva che esula dalla locazione breve (o come definita dalla Regione “Alloggio ad uso Turistico”). Le suggerisco di inviare immediatamente una segnalazione.
Grazie Gentile Paolo. Credo purtroppo che non si tratti di un errore, ma di una precisa volontà del comune di Roma. Leggo infatti che nella comunity di airbnb di contestazioni fatte dai vigili del comune di roma a chi affitta contemporaneamente più porzioni di un unico appartamento, e dal Suar.
Le allego estratti delle risposte.
il suar..
Se fosse così sarebbe stato censito come affittacamere e non come casa vacanze non imprenditoriale. Ritengo vada segnalato l’errore. Sul fatto che i vigili abbiano contestato l’affitto di più porzioni, vista la posizione del Comune, non mi stupisce. Come le ho detto se intende continuare ad affittare porzioni differenti contemporaneamente è probabile che in caso di controllo contestino il tipo di locazione.
Inoltre, per evitare contestazioni (esercizio abusivo attività di B&B o affittacamere), consiglio sempre di stipulare contratti in forma scritta allegando planimetria dell’immobile con evidenziate le aree oggetto della locazione.
Certo, la leggo da parecchio e seguo ogni suo consiglio!
Salve paolo,
e grazie ancora per la consulenza di ieri notte. Come le ho accennato ho aperto partita iuva e quindi l’immobile è diventato Casa Vacanza. Dove trovo tutte le norme che regolano le case Vacanza in Toscana? (tipo targa esterna, lenzuola etc etc). Grazie anticipatamente.
Buonasera, per i servizi essenziali deve far riferimento al Regolamento attuativo della Legge 86/2016 (Testo Unico sul Turismo).
Si veda Articolo 49:
“Art. 49
Requisiti e servizi minimi delle case e appartamenti per vacanze (art. 3, comma 1, lettera n) della l.r. 86/2016 )
1. Le case e appartamenti per vacanze devono possedere i requisiti e le condizioni di cui all’articolo 54, comma 1, lettere a) e b) del Testo unico.
2. Nelle case e appartamenti vacanze devono essere assicurati i seguenti servizi minimi:
a) pulizia dei locali a ogni cambio di cliente e almeno una volta alla settimana;
b) cambio della biancheria a ogni cambio di cliente e almeno una volta alla settimana;
c) fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda, riscaldamento;
d) addetto sempre reperibile;
e) ricevimento degli ospiti;
f) televisore;
g) frigorifero;
h) wi-fi, tranne i casi in cui il servizio non sia tecnicamente realizzabile o qualora la struttura si dichiari “digital detox” nei propri strumenti di pubblicizzazione.
3. Rientrano tra le dotazioni delle case e appartamenti per vacanze, qualora la casa o appartamento sia parte di un immobile condominiale, le dotazioni proprie dell’immobile, quali spazi aperti attrezzati a verde per uso collettivo, parcheggi comuni, piscina ad uso comune, il cui accesso è riservato ai condomini e gratuito.”
Cordiali saluti
Grazie Paolo!
Buongiorno,
leggevo che è necessario esporre all’esterno una targa con il nome della casa vacanza (non il CIN/CIR) E’ vero? nel caso ci sono dei requisiti?
Buongiorno Marco, l’indicazione riguardo l’esposizione del CIN è contenuta nel comma 6 dell’Articolo 13-ter della Legge 15 dicembre 2023, n. 191 che così dispone:
“Chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, ovvero il soggetto titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera, è tenuto ad esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.“
Le sanzioni sono contenute nel comma 9. Qui trova il testo integrale:
https://www.lacasacheavanza.it/locazioni-brevi-cin-estintore-e-relivatore-di-monossido/
Cordiali saluti
Salve Paolo!
Grazie per la risposta, ma io non mi riferivo al CIN/Cir, bensi alla targa delle case vacanza….>E’ vero che ce ne vuole una sulla facciata? Grazie
Se parliamo di Casa Vacanze (precisa tipologia di struttura ricettiva extralberghiera) e non di una locazione breve turistica, bisogna far riferimento alla normativa regionale che regola il mercato turistico. Solitamente viene richiesta l’esposizione di una targa contenente il nome che andrà a breve affiancata dal CIN.
Grazie. sa mica dove posso trovare le caratteristiche di detta targa in Toscana?
Decreto del presidente della Giunta regionale 7 agosto 2018, n. 47/R
Regolamento di attuazione della legge regionale 20 dicembre 2016 n. 86 (Testo unico del sistema turistico regionale)
Art. 14
Insegna (art. 3, comma 1, lettera j) della l.r. 86/2016 )
1. All’esterno della struttura ricettiva deve essere esposta, in modo ben visibile, l’insegna o la targa contenente la denominazione e l’indicazione della tipologia e del livello di classificazione, ove prevista.
Salve,
argomento: aliquota cedolare secca 🙂
Sono proprietario di tre appartamenti destinati aglli “affitti brevi”:
uno è casa vacanza con partita iva,
uno sconta la sua imposizione fiscale come “reddito persone fisiche” (no cedolare secca, ma calcolo irpef sul quale applico alcune deduzioni)
l’ultimo a cedolare secca.
La domanda è: sull’ultimo si applica il 21 o il 26%? e perche?
Grazie anticipatamente.
Buonasera, non c’è stato un chiarimento a riguardo. La norma prevede:
” Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 , con l’aliquota del 26 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.
L’aliquota di cui al primo periodo è ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi”
Escludendo l’immobile gestito con P.IVA (Casa Vacanze) ritengo che per il terzo immobile si applichi l’aliquota del 26% poiché la norma non fa riferimento all’inquadramento fiscale ma alla tipologia di locazione.
Grazie!
Stavo leggendo ora la circolare 10/E del 10 maggio 2024 dell’Agenzia delle Entrate.
“riconosce al locatore la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21 per cento relativamente ai redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente.”
Effettivamente sembra che a prescindere dal regime fiscale scelto per gli altri immobili, il proprietario possa comunque scegliere un immobile sul quale applicare la cedolare al 21%. Pertanto mi correggo… sul terzo immobile può applicare la cedolare al 21%, sul secondo immobile al 26% (se opta ovviamente per il regime della cedolare secca) oppure Irpef ordinario.
Grazie mille!
Salve paolo, a proposito di fare west, non mi è ben chiaro se io, esercitando una locazione turistica, sono tenuto a locare tutto l’appartamento ovvero posso locare ciascuna stanza ad ospiti diversi (locazioni parziali). La normativa nazionale, ad oggi, sembra non vieti ciò, ma non riesco a trovare nulla in merito alle disposizioni/intrusioni Regionali/comunali. Ti sarei grato se mi dessi un tuo parere in merito, proprio per evitare di ritrovarmi appioppato un esercizio abusivo di affittacamere.
Cordialmente Paolo
Buongiorno Paolo, la locazione parziale per finalità turistiche di una porzione di immobile non è vietata a livello nazionale. L’amministrazione finanziaria ha inoltre chiarito, in caso di locazione contemporanea di più porzioni, le modalità con cui applicare la cedolare secca:
Circolare 26/E 2011 dell’Agenzia delle Entrate (si veda pag. 7 e 8):
“L’opzione per il regime in commento può essere esercitata anche se il locatore abbia locato soltanto una o più porzioni dell’immobile abitativo.
Al riguardo, si precisa che il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un’unità abitativa, cui è attribuita un’unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo. In altre parole, l’esercizio dell’opzione per il regime della cedolare secca per un contratto di locazione relativo a una porzione dell’unità abitativa vincola all’esercizio dell’opzione per il medesimo regime anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa.”
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/299885/Circolare+26E+del+01+06+2011_circ+26e+del+1+giugno+2011.pdf/bd57efe2-c126-9a67-a975-80063f6409f2
Detto ciò, come giustamente anticipato nel tuo messaggio, esistono purtroppo numerose ingerenze a livello regionale. Alcune Regioni infatti vietano la locazione parziale. In linea generale trattandosi di locazioni ad uso abitativo, sia pur di breve durata, la locazione non può limitarsi alla sola camera ma, oltre all’ovvia messa a disposizione dei servizi igienici, deve essere garantito anche l’uso della cucina (anche condiviso).
Non ti nascondo che la scelta di concedere contemporaneamente in locazione breve più porzioni di immobile può esporti al rischio di contestazione di esercizio abusivo dell’attività di affittacamere. È pertanto importante sottoscrivere sempre un contratto di locazione di porzione di immobile (senza obbligo di registrazione) allegando planimetria dell’immobile con evidenziate le aree oggetto della locazione, differenziandole tra aree ad uso esclusivo e condivise. In alcun caso devono essere erogati servizi alla persona durante il soggiorno degli ospiti/inquilini (cambio lenzuola, riassetto locali, fornitura pasti), ci si deve limitare alla mera locazione del bene. La sottoscrizione del contratto non impedisce una eventuale contestazione ma è un elemento importante perché sottolinea la tipologia del negozio giuridico.
Tuttavia, per evitare inutili e costosi contenziosi dagli esiti incerti, il mio suggerimento è di confrontarsi con l’amministrazione locale/regionale per ricevere un parere scritto (meglio tramite utilizzo della PEC), sottolineando che, in assenza di fornitura di servizi, la contemporanea locazione di porzioni di immobili è consentita a livello nazionale e prevista dall’Amministrazione finanziaria.
Cordiali saluti
Buonasera e grazie sempre per le risposte professionali . Anche io ho una locazione turistica in Puglia con 5 camere nell’appartamento in cui ho la residenza senza nessun servizio aggiuntivo alla persona e non riesco a capire se con la nuova normativa lo posso fare. Alcuni mi dicono che le cinque camere potrebbero rappresentare 5 immobili e quindi diventerei una locazione imprenditoriale? Alcuni mi dicono che dovrei scegliere a destinare la prima camera al 21 per cento come cedolare secca e le altre al 26 per cento. Io mi fido di voi . Vorrei un vostro parere in merito alla mia situazione. Grazie in anticipo
Buonasera Dario, il comma 595 della legge n. 178/2020 dispone quanto segue:
“Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. […]”
L’espressione appartamenti adottata dal legislatore è senza dubbio atecnica, cioè è un termine di uso comune mai utilizzato nella normativa fiscale. La normativa sulle locazioni brevi infatti parla di immobili (o porzioni di esso) ad uso abitativo. Per “appartamenti” si intende senza dubbio unità immobiliari. Nel suo caso le porzioni di immobile locate appartengono ad un’unica unità immobiliare pertanto non si supera il limite dei quattro appartamenti.
Infine nella legge di Bilancio n. 213/2023 all’Art. 1, comma 63, lettera a, si dispone quanto segue:
“Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 26 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. L’aliquota di cui al primo periodo è ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi”.
Pertanto nel caso di locazione di più porzioni di immobile cui è attribuita un’unica rendita catastale è possibile sempre usufruire della cedolare secca al 21%.
È doveroso comunque ribadire quanto espresso nei commenti precedenti. La locazione breve contemporanea di più porzioni di immobile può esporre al rischio di contestazione per esercizio abusivo di attività turistico-ricettiva viste e considerate le similitudini con l’attività di Affittacamere.
Cordiali saluti
Grazie come sempre per le risposte professionali . Cercherò di chiedere agli uffici competenti regione ecc . di capire se ci sono modifiche rispetto alla legislazione nazionale e all’Agenzia delle entrate che a quanto pare permette di locare contemporaneamente a più persone, come nei vostri precedenti commenti
Dott. Gasparri, Chiedo un altra cortesia, mi potrebbe indicare la normativa nazionale oppure l’art. del codice civile che mi permette di locare contemporaneamente a più persone diverse in modo tale che faccio presente che la legge nazionale in base alla normativa ecc. ecc. lo permette e che anche l’Agenzia delle Entrate Circolare 26/E 2011 dell’Agenzia delle Entrate (si veda pag. 7 e 8) non lo vieta.: Grazie come sempre in anticipo
Salve Dott. Gasparri, la ringrazio per le delucidazioni in merito alle novità delle locazioni brevi. Gli estintori ed i rilevatori di Gas e di monossido di carbonio devono soddisfare determinati requisiti e corredati da opportuna certificazione che soddisfa i requisiti di legge? Chiedo questo il mercato offre di tutto… Entro quanto tali dispositivi devono essere in uso? Per quanto riguarda l’attribuzione ed esposizione del CIN all’interno dello stabile, esistono delle linee guida circa il formato dell’insegna e del suo posizionamento? Gli affitti diversi da quelli per locazione turistica es locazione per studenti con contratto annuale sono soggetti agli stessi requisiti in merito alle dotazioni di sicurezza (estintori e rilevatori gas)? Grazie. Saluti. Marco
Buongiorno, per il momento si fa riferimento al DM 3 settembre 2021, Allegato I, 4.4 “Controllo dell’incendio”
È necessario un estintore ogni 200mq e almeno uno per piano. Gli estintori devono essere almeno di 6kg. Per i due rilevatori (gas combustibili e monossido di carbonio) non abbiamo ancora specifiche tecniche. La normativa parla solo di dispositivi “funzionanti”. Verrebbe da dire che è ovvio, ma questa precisazione può nascondere delle insidie. Chi è infatti che può certificare che i dispositivi siano a norma e funzionanti? Un tecnico abilitato? Un’autocertificazione? Con ogni probabilità per l’ottenimento del CIN bisognerà dimostrare il possesso di questi dispositivi, come? Fattura d’acquisto? Un contratto di manutenzione con la ditta che ha fornito questi dispositivi? Per questi chiarimenti (compreso i requisiti per esporre il CIN) bisognerà attendere il decreto attuativo.
Come precisato dal comma 15, queste disposizioni si applicano a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN. Pertanto ancora c’è tempo…
La normativa sui dispositivi di sicurezza è riferita soltanto alle locazioni turistiche e alle locazioni brevi inferiori a 30 giorni. Resta incomprensibile come queste norme non si applichino a tutte le locazioni.
Cordiali saluti
Gentilissimo Dott. Gasparri, complimenti per l’ articolo preciso ed esaustivo. Mi permetto di chiederle un commento in merito alla frase:” , …in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione e con la sanzione dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolarmente pubblicato…..” in sanzioni, comma 9 art.13 ter della legge 191, 15 Dic.2023.In italiano è scritta molto male ma sembrerebbe indicare che nel CIN ci sarà una dichiarazione sui mq.dell’ immobile….così come è ovvio che ci sarà nella SCIA per le LT imprenditoriali.
A tal proposito, a molti host dei centri storici interessa.Infatti,.ci sono.tanti immobili pre 1975 che pur con certificati di abitabilità, spesso non hanno le metrature come descritte dal D.M.1975 (es.: soggiorno 14mq, doppia 14mq e singola 9mq, altezze ecc…).
Si ritiene che la legge 122 /2021 (art.10 DL 76/2020) di fatto annulli in molto casi il DM 1975 per immobili per esistenti. Bene quindi per l’ abitabilità. Ma ai fini dei posti letto da dichiarare per le LT nei centri storici quali sono i parametri da utilizzare? Se si va a ritroso prima del 1975, ci sono le istruzioni ministeriali del 1896 che parlano di 15mc a persona (15 Metri Cubici).
Per l’ extralberghiero come CAV, B&B ecc…si fa espresso riferimento ai mq., per le LT, almeno in Toscana, ai requisiti igienico sanitari della civile abitazione….ma quali essendo quelli del DM 1975 di fatto “annullati” o “derogati” dalla legge 122/2021?
Lei cosa ne pensa?
Grazie mille in anticipo.
Buonasera, riguardo il citato comma 9 personalmente trovo decisamente bizzarro quantificare l’entità delle sanzioni in base ai metri quadri dell’immobile, non trovo il nesso logico. Forse il legislatore ha ritenuto che un immobile di grandi dimensioni ha un potenziale economico maggiore e quindi per questo è punibile in caso di violazione con una sanzione maggiore? Fa un po’ sorridere… Avrebbe potuto avere una sua logica nel caso di sanzione per la mancanza dei dispositivi di sicurezza (rilevatori e estintori) poiché il numero dei dispositivi è legato ai metri quadri dell’immobile e invece proprio su questa violazione manca il riferimento “in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile“.
Riguardo i requisiti igienico sanitari e in modo particolare riguardo alle metrature minime c’è molta confusione. Tutti gli immobili costruiti a partire dal 1975 devono ovviamente rispettare i requisiti minimi indicati dalla norma (che prevede alcune deroghe solo per casi specifici). Per gli immobili precedenti al 1975 e, in assenza di specifiche a livello Comunale o Regionale, ritengo comunque la normativa del 1975 un valido indicatore. Pertanto non credo possa essere oggetto di contestazione una camera matrimoniale di 13mq (anziché 14 mq previsti), ma lo è senz’altro se è ad esempio di 9mq. Purtroppo mancano dei parametri precisi ai quali attenersi e, se non ci sono specifiche indicazioni a livello locale, non resta che usare il buon senso.
Cordiali saluti
Gentilissimo Dott. Gasparri, la ringrazio per sua ottima risposta.
Mi permetta di aggiungere al suo commento che “il buon senso” dipende anche da chi dovrà controllare. Ritengo che per i centri storici sarà un problema che creerà molti contenziosi in mancanza di buon senso e in presenza di direttive a abusare anche di questi strumenti per limitare le LT….
Ha perfettamente ragione… sicuramente può essere utile richiedere via PEC un parere al Comune competente territorialmente e conservare l’eventuale risposta.
Grazie per l’articolo molto interessante.
Avrei due domande: l’obbligo degli estintori e dei rilevatori di monossido di carbonio è solo per gli immobili gestiti in forma imprenditoriale? Tutte queste novità riguardano solo le locazioni brevi sotto i 30 giorni o anche per chi affitta stagionalmente (3/5 mesi) sempre per fini turistici? Grazie
Buonasera, le confermo che i dispositivi di sicurezza citati sono necessari per tutti gli immobili concessi in locazione breve o in locazione turistica. L’Articolo 13-ter, comma 7 della Legge 15 dicembre 2023, n. 191 dispone che:
Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, gestite nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8, sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano. Per la tipologia di estintori si fa riferimento alle indicazioni contenute al punto 4.4 dell’allegato I al decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 29 ottobre 2021.
Gli immobili concessi in locazione e gestiti in forma imprenditoriale devono essere muniti dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. “In ogni caso” (quindi a prescindere dalla forma di gestione) gli immobili devono essere muniti di estintore e rilevatori.
Come precisato nel comma 7, tali requisiti sono richiesti sia per le cosiddette “locazioni brevi” inferiori a 30 giorni (disciplinate dall’articolo 4 del DL 50/2017 e successive modificazioni) sia per le cosiddette locazioni turistiche di durata superiore a 30 giorni disciplinate dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” secondo cui “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.” nonché dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
Sono escluse le strutture ricettive extralberghiere (B&B, CAV e Affittacamere) per le quali occorre verificare i requisiti richiesti dalle rispettive Regioni.
Per conoscere nel dettaglio le modalità operative per l’iscrizione alla banca dati nazionale (CIN) e le specifiche richieste per attestare il possesso dei dispositivi di sicurezza (estintori e rilevatori) bisognerà attendere il decreto attuativo.
Cordiali saluti