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Locazioni brevi: cedolare secca, ritenuta, CIN, estintori e rilevatori, controlli e sanzioni. Tutte le principali novità contenute nella Legge di Bilancio e nel Decreto Anticipi

 

Nel secondo semestre dello scorso anno le locazioni brevi turistiche sono state nuovamente al centro di un vivace dibattito. Da una parte le associazioni degli albergatori, Sindaci e il Ministro del Turismo, dall’altra le numerose associazioni che tutelano i diritti dei proprietari e dei cosiddetti “host”. Gli albergatori gridano a gran voce “stesso mercato, stesse regole”, i Sindaci sollevano il problema dello svuotamento dei centri storici e della scarsa disponibilità di immobili per uso residenziale, il Ministro definisce il settore un “far west” sottolineando, a suo dire, l’assenza di regolamentazione.

Insomma, un annoso e noioso dibattito, basato su assunti improbabili, costellato dall’uso di terminologie errate e svilito da dichiarazioni che dimostrano la scarsa conoscenza del fenomeno da parte degli addetti ai lavori da un punto di vista giuridico, fiscale e amministrativo.

In questo scenario sono poi intervenute due maxi multe inflitte a Booking e Airbnb; il primo accusato di evasione IVA (si veda il nostro articolo dedicato), il secondo per non aver operato la ritenuta sui compensi degli “host” prevista dalla normativa del 2017 che ha definito gli obblighi fiscali a carico degli intermediari che intervengono nella riscossione dei canoni e dei corrispettivi.

Da questo humus ha preso forma, senza mai vedere la luce, il famigerato DDL Santanchè, aspramente contestato sia da un punto di vista formale che contenutistico. Tuttavia le continue pressioni mediatiche e corporative e la necessità di definire alcuni aspetti introdotti dalla normativa del 2017 sulle locazioni brevi, hanno spinto il Governo all’emanazione di nuove norme e all’introduzione di alcune modifiche rispettivamente contenute nel Decreto Anticipi e nella Legge di Bilancio.

Infine è entrata a pieno regime la direttiva europea DAC7 finalizzata a migliorare la cooperazione nel settore fiscale tra gli Stati membri dell’UE, compresa la trasparenza sui redditi percepiti dai “venditori” attraverso le piattaforme digitali.

Fatto questo doveroso preambolo, entriamo ora nel dettaglio delle nuove disposizioni:

CEDOLARE SECCA

La legge di bilancio prevede un aumento della cedolare secca che passa così dal 21% al 26%. In caso di un solo immobile concesso in locazione breve l’aliquota resta al 21%. Da due a quattro immobili l’aliquota salirà al 26%, tuttavia il contribuente potrà individuare in sede di dichiarazione dei redditi un immobile sul quale applicare l’aliquota del 21%.

Si veda Legge 30 dicembre 2023, n. 213 “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2024 e bilancio pluriennale per il triennio 2024-2026”, articolo 63, lettera a).

 

RITENUTA DA PARTE DEGLI INTERMEDIARI

Il lungo contenzioso tra Airbnb e lo Stato si è concluso negativamente per la nota piattaforma. Da gennaio di quest’anno, in ottemperanza con quanto stabilito dal comma 5 dell’articolo 4 del DL 50/2017, Airbnb e Booking opereranno una ritenuta del 21% sui compensi “lordi” derivanti dalla locazione di immobili concessi in locazione breve e rilasceranno conseguente CU (Certificazione Unica). In caso di opzione per la cedolare secca e in presenza di un solo immobile concesso in locazione, la ritenuta sarà a titolo d’imposta. Al contrario, in caso di scelta per il regime IRPEF ordinario o in presenza di più immobili concessi in locazione breve, la ritenuta sarà da considerarsi a titolo d’acconto.

Si veda Legge 30 dicembre 2023, n. 213 “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2024 e bilancio pluriennale per il triennio 2024-2026”, articolo 63, lettera b).

 

CIN – CODICE IDENTIFICATIVO NAZIONALE

Al fine di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità, il Ministero del turismo assegna, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale (CIN) per le locazioni brevi, le locazioni turistiche, le strutture ricettive alberghiere e extralberghiere. Qualora l’immobile concesso in locazione o la struttura ricettiva sia già in possesso di un codice identificativo regionale, la Regione competente si occuperà di ricodificare il codice aggiungendo un prefisso che sarà fornito dal Ministero e trasmetterà i dati al nuovo database nazionale. Il CIN dovrà essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, inoltre dovrà essere indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo di indicare, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, il CIN.

Si veda Legge 15 dicembre 2023, n. 191, articolo 13-ter “Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale”, comma 1, 2, 3, 4, 5 e 6.

 

ESTINTORI E RILEVATORI DI MONOSSIDO DI CARBONIO

Ogni immobile concesso in locazione breve o locazione turistica dovrà essere dotato di estintore e rilevatore di gas combustibili e di monossido di carbonio. Sarà necessario installare un estintore ogni 200mq e almeno un estintore per piano da ubicare in posizioni accessibili e visibili. Gli immobili concessi in locazione e gestiti in forma imprenditoriale saranno muniti dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.

Si veda Legge 15 dicembre 2023, n. 191, articolo 13-ter “Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale”, comma 7.

 

SCIA PER LE LOCAZIONI GESTITE IN FORMA IMPRENDITORIALE

Chiunque, direttamente o tramite intermediario, esercita l’attività di locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività. Nel caso in cui tale attività sia esercitata tramite società, la SCIA è presentata dal legale rappresentante.

Si veda Legge 15 dicembre 2023, n. 191, articolo 13-ter “Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale”, comma 8.

 

SANZIONI

Gli immobili (o porzione di essi) e le strutture sprovviste di CIN saranno punite con la sanzione pecuniaria da euro 800 a euro 8.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile. La mancata esposizione e indicazione del CIN da parte dei soggetti obbligati è punita con la sanzione pecuniaria da euro 500 a euro 5.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione e con la sanzione dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolarmente pubblicato. Chi gestisce in forma imprenditoriale le unità immobiliari prive dei requisiti di sicurezza degli impianti è punito con le sanzioni previste dalla relativa normativa statale o regionale applicabile. In ogni caso, quindi a prescindere dal tipo di gestione, chi concede in locazione immobili sprovvisti di estintori e rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio è punito con la sanzione pecuniaria da euro 600 a euro 6.000 per ciascuna violazione accertata. In assenza della SCIA (obbligatoria in caso di gestione imprenditoriale) la sanzione pecuniaria va da euro 2.000 a euro 10.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.

Si veda Legge 15 dicembre 2023, n. 191, articolo 13-ter “Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale”, comma 9.

 

CONTROLLI E DIRETTIVA DAC7

Al fine di contrastare l’evasione nel settore delle locazioni per finalità turistiche e delle locazioni brevi, l’Agenzia delle entrate e la Guardia di finanza effettuano, con modalità definite d’intesa, specifiche analisi del rischio orientate prioritariamente all’individuazione di soggetti da sottoporre a controllo che concedono in locazione unità immobiliari ad uso abitativo prive di CIN. Alle funzioni di controllo e verifica e all’applicazione delle sanzioni amministrative provvede il comune nel cui territorio è ubicata la struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera o l’unità immobiliare concessa in locazione, attraverso gli organi di polizia locale. Infine l’amministrazione finanziaria riceverà, grazie all’applicazione della direttiva europea DAC7, dai rispettivi Stati membri i dati dei “venditori” cioè di coloro che offrono in locazione gli immobili attraverso le OTA e in particolare l’identificativo del venditore, il giro d’affari maturato online, eventuali imposte trattenute e i dati dell’immobile concesso in locazione.

Si veda Legge 15 dicembre 2023, n. 191, articolo 13-ter “Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale”, comma 11 e 12.

 

ENTRATA IN VIGORE E DECRETI ATTUATIVI

Le disposizioni contenute nell’articolo 13-ter della Legge 15 dicembre 2023, n. 191 si applicano a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN. Saranno infine indispensabili i decreti attuativi per conoscere nel dettaglio le modalità operative per l’iscrizione alla banca dati nazionale (CIN) e le specifiche richieste per attestare il possesso dei dispositivi di sicurezza (estintori e rilevatori).

Si veda Legge 15 dicembre 2023, n. 191, articolo 13-ter “Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale”, comma 15.




FONTI:
Legge 30 dicembre 2023, n. 213 “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2024 e bilancio pluriennale per il triennio 2024-2026”, Articolo 63, lettere a) e b).
Legge 15 dicembre 2023, n. 191, articolo 13-ter “Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale”
DM 3 settembre 2021, Allegato I, 4.4 “Controllo dell’incendio”

APPROFONDIMENTI:
Locazioni brevi “Codice Identificativo Nazionale, estintore e rilevatore di monossido”, Articolo 63, lettere a) e b).
Agenzia delle Entrate “Scambio automatico di informazioni comunicate dai Gestori di Piattaforme (DAC7)
FiscoOggi “Piattaforme online: modi e termini per lo scambio delle informazioni




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Paolo Gasparri
Autore: Paolo Gasparri

Co-Founder de La Casa che Avanza e coordinatore della piattaforma web. Responsabile dei rapporti con Enti e Istituzioni.
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Franco Chiari
16 Maggio 2024 15:18

Salve paolo,

e grazie ancora per la consulenza di ieri notte. Come le ho accennato ho aperto partita iuva e quindi l’immobile è diventato Casa Vacanza. Dove trovo tutte le norme che regolano le case Vacanza in Toscana? (tipo targa esterna, lenzuola etc etc). Grazie anticipatamente.

Franco Chiari
Reply to  Paolo Gasparri
16 Maggio 2024 19:17

Grazie Paolo!

Franco Chiari
15 Maggio 2024 18:43

Salve,
argomento: aliquota cedolare secca 🙂

Sono proprietario di tre appartamenti destinati aglli “affitti brevi”:
uno è casa vacanza con partita iva,
uno sconta la sua imposizione fiscale come “reddito persone fisiche” (no cedolare secca, ma calcolo irpef sul quale applico alcune deduzioni)
l’ultimo a cedolare secca.

La domanda è: sull’ultimo si applica il 21 o il 26%? e perche?

Grazie anticipatamente.

Franco Chiari
Reply to  Paolo Gasparri
15 Maggio 2024 22:30

Grazie!

Franco Chiari
Reply to  Paolo Gasparri
15 Maggio 2024 23:04

Grazie mille!

Paolo Basile
16 Marzo 2024 02:41

Salve paolo, a proposito di fare west, non mi è ben chiaro se io, esercitando una locazione turistica, sono tenuto a locare tutto l’appartamento ovvero posso locare ciascuna stanza ad ospiti diversi (locazioni parziali). La normativa nazionale, ad oggi, sembra non vieti ciò, ma non riesco a trovare nulla in merito alle disposizioni/intrusioni Regionali/comunali. Ti sarei grato se mi dessi un tuo parere in merito, proprio per evitare di ritrovarmi appioppato un esercizio abusivo di affittacamere.
Cordialmente Paolo

Last edited 2 mesi fa by Paolo Basile
Dario Montedoro
Reply to  Paolo Gasparri
28 Marzo 2024 21:30

Buonasera e grazie sempre per le risposte professionali . Anche io ho una locazione turistica in Puglia con 5 camere nell’appartamento in cui ho la residenza senza nessun servizio aggiuntivo alla persona e non riesco a capire se con la nuova normativa lo posso fare. Alcuni mi dicono che le cinque camere potrebbero rappresentare 5 immobili e quindi diventerei una locazione imprenditoriale? Alcuni mi dicono che dovrei scegliere a destinare la prima camera al 21 per cento come cedolare secca e le altre al 26 per cento. Io mi fido di voi . Vorrei un vostro parere in merito alla mia situazione. Grazie in anticipo

Dario Montedoro
Reply to  Paolo Gasparri
30 Marzo 2024 10:06

Grazie come sempre per le risposte professionali . Cercherò di chiedere agli uffici competenti regione ecc . di capire se ci sono modifiche rispetto alla legislazione nazionale e all’Agenzia delle entrate che a quanto pare permette di locare contemporaneamente a più persone, come nei vostri precedenti commenti

Dario Montedoro
Reply to  Dario Montedoro
30 Marzo 2024 10:41

Dott. Gasparri, Chiedo un altra cortesia, mi potrebbe indicare la normativa nazionale oppure l’art. del codice civile che mi permette di locare contemporaneamente a più persone diverse in modo tale che faccio presente che la legge nazionale in base alla normativa ecc. ecc. lo permette e che anche l’Agenzia delle Entrate Circolare 26/E 2011 dell’Agenzia delle Entrate (si veda pag. 7 e 8) non lo vieta.: Grazie come sempre in anticipo

Marco Bianchi
23 Gennaio 2024 09:28

Salve Dott. Gasparri, la ringrazio per le delucidazioni in merito alle novità delle locazioni brevi. Gli estintori ed i rilevatori di Gas e di monossido di carbonio devono soddisfare determinati requisiti e corredati da opportuna certificazione che soddisfa i requisiti di legge? Chiedo questo il mercato offre di tutto… Entro quanto tali dispositivi devono essere in uso? Per quanto riguarda l’attribuzione ed esposizione del CIN all’interno dello stabile, esistono delle linee guida circa il formato dell’insegna e del suo posizionamento? Gli affitti diversi da quelli per locazione turistica es locazione per studenti con contratto annuale sono soggetti agli stessi requisiti in merito alle dotazioni di sicurezza (estintori e rilevatori gas)? Grazie. Saluti. Marco

Nicola Mel
22 Gennaio 2024 23:24

Gentilissimo Dott. Gasparri, complimenti per l’ articolo preciso ed esaustivo. Mi permetto di chiederle un commento in merito alla frase:” , …in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione e con la sanzione dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolarmente pubblicato…..” in sanzioni, comma 9 art.13 ter della legge 191, 15 Dic.2023.In italiano è scritta molto male ma sembrerebbe indicare che nel CIN ci sarà una dichiarazione sui mq.dell’ immobile….così come è ovvio che ci sarà nella SCIA per le LT imprenditoriali.
A tal proposito, a molti host dei centri storici interessa.Infatti,.ci sono.tanti immobili pre 1975 che pur con certificati di abitabilità, spesso non hanno le metrature come descritte dal D.M.1975 (es.: soggiorno 14mq, doppia 14mq e singola 9mq, altezze ecc…).
Si ritiene che la legge 122 /2021 (art.10 DL 76/2020) di fatto annulli in molto casi il DM 1975 per immobili per esistenti. Bene quindi per l’ abitabilità. Ma ai fini dei posti letto da dichiarare per le LT nei centri storici quali sono i parametri da utilizzare? Se si va a ritroso prima del 1975, ci sono le istruzioni ministeriali del 1896 che parlano di 15mc a persona (15 Metri Cubici).
Per l’ extralberghiero come CAV, B&B ecc…si fa espresso riferimento ai mq., per le LT, almeno in Toscana, ai requisiti igienico sanitari della civile abitazione….ma quali essendo quelli del DM 1975 di fatto “annullati” o “derogati” dalla legge 122/2021?
Lei cosa ne pensa?
Grazie mille in anticipo.

Nicola Mel
Reply to  Paolo Gasparri
23 Gennaio 2024 01:15

Gentilissimo Dott. Gasparri, la ringrazio per sua ottima risposta.
Mi permetta di aggiungere al suo commento che “il buon senso” dipende anche da chi dovrà controllare. Ritengo che per i centri storici sarà un problema che creerà molti contenziosi in mancanza di buon senso e in presenza di direttive a abusare anche di questi strumenti per limitare le LT….

Giusy Ghelfi
22 Gennaio 2024 15:50

Grazie per l’articolo molto interessante.
Avrei due domande: l’obbligo degli estintori e dei rilevatori di monossido di carbonio è solo per gli immobili gestiti in forma imprenditoriale? Tutte queste novità riguardano solo le locazioni brevi sotto i 30 giorni o anche per chi affitta stagionalmente (3/5 mesi) sempre per fini turistici? Grazie

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