La circolare interpretativa ha un evidente intento di onnicomprensività per cui tra i soggetti destinatari degli obblighi previsti dal citato Art. 109 TULPS, rientrano quindi “i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali”: è questo il caso delle cosiddette “locazioni pure” (ex Art. 1571 e ss. Cod. Civ ed ex Legge n. 431/1998) di appartamenti ad uso abitativo per le classiche brevi permanenze turistiche o anche più lunghe, legate a motivi di lavoro o studio. La locazione di appartamenti ammobiliati (ad uso turistico o altro) se limitata a periodi brevi (inferiori ai 30 giorni) effettuata in modo non episodico o occasionale è quindi assimilabile alle altre tipologie di affittacamere, indipendentemente dalle specifiche previsioni regionali e locali in materia di turismo e di locazioni ad uso turistico. Di qui l’obbligo di comunicazione delle persone alloggiate di cui all’Art. 109 TULPS.
Bisogna inoltre considerare che l’ordinamento intende assicurare all’Autorità di P.S. la notizia sulle variazioni di alloggio delle persone tramite il regime di cui all’Art. 109 TULPS, quanto ai soggiorni brevi, e tramite quello delle “cessioni di fabbricati”, di cui all’Art. 12 del D.L. n. 59/1978, convertito dalla legge n. 191/1978 e successive modifiche, quanto ai soggiorni di lunga durata.
Il regime previsto per le “cessioni di fabbricati” è pertanto applicabile, in luogo di quello previsto dall’Art. 109 TULPS, tutte le volte che l’alloggio assume carattere “abitativo”, in quanto di durata superiore al mese e sulla base di un titolo che conferisca all’utilizzatore le facoltà di uso e godimento esclusivo del bene tipiche del proprietario, dell’usufruttuario e del locatore.
Considerazioni, suggerimenti e tutele
Come spesso accade, tali importanti modifiche non vengono sufficientemente pubblicizzate e, considerando la data in cui è stata emanata la circolare interpretativa, viene da chiedersi se non era il caso posticipare tale comunicazione per evitare che migliaia di persone che effettuano “locazioni pure” si ritrovino costrette, nel pieno della stagione turistica e delle vacanze, ad adeguarsi ad una normativa non esattamente di facile interpretazione e attuazione. Non c’è traccia sul web di tale circolare se non alcune comunicazioni fatte dalle Questure agli Enti locali. La conferma del contenuto della circolare ci è stato comunicato telefonicamente dalle Questure di Siena e Arezzo. Alla data odierna le stesse Questure non sono però attrezzate per ricevere le iscrizioni al servizio Alloggiatiweb della Polizia di Stato da parte di chi effettua “locazioni pure”. In attesa che vengano aggiornati i moduli di iscrizione presenti nella sezione “Carta dei Servizi” delle rispettive Questure sul web, il nostro consiglio è quello di “forzare” la richiesta di iscrizione “adattando” i moduli preesistenti all’attività e alle specifiche delle “locazioni pure”, fornendo quindi il codice fiscale in alternativa alla Partita IVA, omettendo di specificare il numero di protocollo che identifica la SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) poiché non è richiesta per le locazioni ad uso turistico, ecc… Inviata la richiesta di iscrizione e in attesa di ricevere le credenziali per poter accedere al servizio, potete contestualmente utilizzare i modelli prestampati per la comunicazione delle presenze via fax alla Questura di competenza indicando nell’intestazione tutti i dati anagrafici del locatore nonché il codice fiscale, l’indirizzo esatto della struttura, i recapiti telefonici e specificando la tipologia di attività. L’invio delle comunicazioni via fax è consentito in via del tutto eccezionale per problemi di accesso temporaneo alla rete da parte del dichiarante e durante la fase di elaborazione della richiesta di abilitazione al servizio.
Nonostante la scarsa diffusione di questa importante novità, invitiamo tutti coloro che effettuano “locazioni pure” ad adeguarsi immediatamente a tale direttiva salvo ricevere, a seguito della comunicazione, indicazione contraria dalla Questura di competenza. Nonostante la natura “interpretativa” della circolare possa essere contestata in caso di controversie, vi consigliamo di non aprire inutili contenziosi poiché la sintesi di questa circolare verrà con ogni probabilità riportata nel testo dell’Art. 109 TULPS. Qualora vi troviate ad affrontare in questa fase di transizione una sanzione per la mancata comunicazione delle presenze è utile sapere che:
“le circolari interpretative volte a comunicare l’interpretazione di norme giuridiche rilevanti per l’attività amministrativa agli organi interessati all’applicazione delle medesime, non solo nell’ambito di un rapporto gerarchico, ma anche per il coordinamento di uffici equiordinati o facenti parte di diverso apparato burocratico (c.d. dottrina dell’amministrazione)”
sono espressione del potere di auto organizzazione della P.A. e, quindi, non sono idonee ad incidere immediatamente e direttamente nella sfera giuridica dei privati. Le “circolari interpretative”, non essendo, come già detto, atti amministrativi in senso stretto, non sono suscettibili di impugnazione giudiziale, configurandosi rispetto ad esse un difetto assoluto di giurisdizione. Non solo, le circolari in questione – per il loro carattere meramente interno – non creano, nemmeno in astratto, un pregiudizio per il privato e non possono vincolare il Giudice, che, nel giudicare la legittimità di un provvedimento deve far riferimento esclusivamente alle norme vigenti disattendendo l’interpretazione della circolare ove ne riscontri l’illegittimità o l’erroneità. Addirittura, la circolare interpretativa non vincola gli uffici gerarchicamente sottordinati, potendo gli stessi ritenere che l’interpretazione del dettato normativo resa dalla circolare, si caratterizzi per essere contra legem. In conclusione, la circolare interpretativa ha una funzione meramente interna di “ausilio giuridico” per l’ufficio sottordinato che deve applicare la norma, mentre non riveste alcuna rilevanza nel rapporto tra provvedimento amministrativo e norma giuridica.
Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 2 novembre 2007 n. 23031) affermano l’estraneità delle circolari ministeriali tra le fonti normative del nostro ordinamento: esse costituiscono solo l’interpretazione “ufficiale” data dalla P.A. ad una determinata norma, e come tale assolutamente prive di efficacia vincolante, sia per i cittadini che per i giudici a tal punto che la circolare non vincola neppure l’Amministrazione emanante, né tanto meno gli uffici gerarchicamente subordinati.
Nonostante la sentenza della Cassazione del 2 novembre 2007 n. 23031 corra in parte in vostro aiuto in questa fase di transizione è bene sapere che gli enti regionali, ai quali è attribuita la gestione autonoma della normativa nell’ambito del turismo, con ogni probabilità si adegueranno presto a questa interpretazione per rispondere adeguatamente e con efficacia alla richiesta della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato di un più ampio controllo delle presenze sul territorio nell’ottica di contrastare con maggiore efficacia i pericoli derivanti dal terrorismo internazionale.
Circolare ministeriale 26.06.2015
Questure sul web:
http://questure.poliziadistato.it
Selezionare la Questura di competenza e poi “Carta dei servizi” dal menù sulla destra e scaricare “l’istanza di abilitazione all’invio telematico delle presenze” e il “modulo invio fax alloggiati”
Per ulteriori informazioni sulle modalità di iscrizione o per problemi relativi all’acceso al servizio:
https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/
Cliccare sulla voce “Province attive”, selezionare la provincia desiderata e consultare il riquadro informativo
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Buongiorno, ho un dubbio in merito all’Obbligo di notifica all’Autorità di P.S.tramite alloggiatiweb. Ho una relazione con una ragazza extracomunitaria che è in Italia per motivi di studio ( con regolare permesso di soggiorno). Ovviamente la ospito gratuitamente ( x più di 30 giorni), secondo lei devo registrarla ad alloggiatiweb come da art 109 stante che la circolare dell’uff amm lo esclude esplicitamente solo del caso di “ cessioni della predetta durata ( ovvero inferiori a 30 giorni da quanto capisco) che avvengono a titolo di liberalità o sulla base di rapporti di carattere gratuito”? E nel caso dovrebbe pagare la tassa di soggiorno?
Grazie anticipatamente
Federico
Essendo extra-UE dovrebbe comunque comunicare la sua presenza. Per non commettere errori le suggerisco di contattare la Questura competente territorialmente.
Cordiali saluti
Grazie,
gentilissimo.
Salve Paolo, mi trovo nella stessa situazione di Tiziana , sempre ad Alghero. La signora poi ha dovuto aprire un b&b o è riuscita a registrarsi in comune e avere le credenziali per il sito della questura???
Intanto grazie mille
Buonasera Simone, mi spiace ma non ho avuto altre notizie dalla Sig.ra Tiziana. Se riscontra lo stesso problema le suggerisco di stampare la Circolare del Ministero dell’Interno diretta a tutte le Questure che indica la necessità di abilitate al servizio anche gli appartamenti privati concessi in locazione turistica. Trova la Circolare in calce al seguente articolo:
https://www.lacasacheavanza.it/obbligo-di-notifica-allautorita-di-p-s-anche-per-le-locazioni-pure/
Cordiali saluti
Buongiorno. Che differenza c’è tra Casa Vacanze e Locazione Turistica? Grazie.
Buongiorno, le CAV sono strutture ricettive extralberghiere e in quanto tali disciplinate dalle normative regionali, uniche competenti in materia. Sono erogati servizi alla persona come il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti. Le CAV imprenditoriali generano redditi d’impresa mentre quelle occasionali generano redditi diversi poiché frutto di attività commerciale svolta occasionalmente. In entrambi i casi non è possibile godere del regime agevolato della cedolare secca. L’attività di CAV è consentita previa autorizzazione del SUAP del Comune competente territorialmente.
Le locazioni turistiche o brevi sono di esclusiva competenza statale e disciplinate dal Codice Civile e dall’articolo 4 del DL 50/2017. Non è concessa l’erogazione di servizi alla persona è consentita solo la prima fornitura di lenzuola e asciugamani. Se svolta su immobili di proprietà genera redditi fondiari assoggettabili a cedolare secca, al contrario se svolta in immobili posseduti in affitto (subaffitto) o in comodato d’uso gratuito generano redditi diversi anch’ essi assoggettabili a cedolare secca.
Per maggiori informazioni le suggerisco la lettura del nostro articolo dedicato alle locazioni brevi:
https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/
Cordiali saluti
Certo, il Comune è Alghero (SS), eppure non riesco ad ottenerle, la Questura sostiene che il Regolamento Comunale che prevede quanto le ho già scritto, impedisce loro di rilasciarmi le credenziali per l’iscrizione. Siamo in tanti in questa situazione.
Grazie mille!
Mi scusi ma un regolamento comunale non ha alcun valore per la Questura in questo campo. Nell’articolo che le ho riportato è allegata la circolare del Ministero degli Interni rivolta a tutte le Questure. L’obbligo di comunicare l’identità delle persone alloggiate è su scala nazionale e un regolamento regionale non può influire in alcun modo su questioni di pubblica sicurezza riguardanti l’intero territorio nazionale.
Continuo poi a sostenere che probabilmente sia stata fatta confusione tra imposta di soggiorno e comunicazione al Comune. Suggerisco di recarsi personalmente presso la Questura competente con in mano la circolare ministeriale che obbliga le Questure ad adeguarsi e fornire le credenziali di accesso anche per chi effettua licazione turistica. Inoltre sarebbe necessaria una copia del Regolamento Comunale per capire quale sia realmente l’impedimento o il malinteso. Mi tenga informato sugli sviluppi.
Cordiali saluti
Buonasera, purtroppo non c’è niente da fare. Testuali parole ” In merito alla sua richiesta noi abbiamo disposizioni precise a chiedere il frontespizio ***** o un autocertificazione timbrata in comune, il quale si è dotato di regolamento dove per la prima casa prevede solo il B&B, come attività ricettiva”, questo è quanto. Volevo sapere, come avere una consulenza privata?
In attesa, la saluto Tiziana.
Gentile Tiziana, sono sconcertato… Prima di tutto la locazione breve non è un’attività ricettiva, in secondo luogo è disciplinata da una norma statale e non regionale e tantomeno comunale. Infine la circolare del ministero dell’interno non lascia spazio ad interpretazioni. Le suggerisco di recarsi personalmente presso la Questura competente territorialmente con la circolare ministeriale specificando che è un suo preciso obbligo di legge effettuare le comunicazioni tramite il portale alloggiatiWeb. La maggior parte delle Questure non richiede alcuna certificazione comunale per il rilascio delle credenziali. Le ricordo inoltre di specificare sempre che la sua locazione è disciplinata dall’articolo 4 del DL 50/2017. Può inoltre inoltrare una istanza di interpello al Comune sottolineando come questa situazione le impedisce di adempiere ad un preciso obbligo di legge. Come vede, anche da questo opuscolo che le allego, un Comune in Provincia di Sassari elenca la stessa procedura che le ho indicato:
http://www.comunesantateresagallura.it/wp-content/uploads/2016/05/VADEMECUM-LOCAZIONI-AI-TURISTI.pdf
Cordiali saluti
Buonasera, non c’ è speranza, sono stata in Comune, in Questura, niente da fare. Mi hanno anche detto, che altri comuni della Sardegna non si sono dotati di regolamento e quindi il problema non sussiste.
Sarò costretta a fare B&B, per questo le chiedevo come consultarla privatamente.
Grazie ancora, saluti Tiziana
Buongiorno Tiziana, può inviarmi una mail a info@MONTEDORO DARIO.it per specificare di che tipo di consulenza ha bisogno. Noi ci occupiamo principalmente di locazioni brevi e locazioni turistiche e della loro promozione sul web. Promuoviamo anche strutture ricettive extralberghiere che dipendono però dai regolamenti regionali e richiedono per essere avviate procedure e moduli differenti a seconda del SUAP competente territorialmente.
Può inviarmi documentazione ufficiale del suo Comune riguardo le locazioni brevi o una risposta ufficiale da parte della Questura? Un interpello al Comune ritengo sia la cosa più importante da fare poiché per tutelarsi da eventuali sanzioni ha bisogno di risposte ufficiali da parte del Comune e della Questura.
Cordiali saluti
Questo è il regolamento comunale sull’imposta di soggiorno e semplicemente indica che le case adibite ad abitazione principale anche se concesse in locazione turistica non sono soggette al pagamento dell’impista di soggiorno. Non capisco in che modo questo possa influire con l’abilitazione al portale alloggiatiWeb.
https://www.dropbox.com/s/gcesrht8wlrt1ca/deliberaC.C.n252014Regolamento.pdf?dl=1
Qui la domanda per la Questura di Sassari:
http://questure.poliziadistato.it/statics/03/modulo-ichiesta-nuovo.pdf?lang=it
Qui i contatti della Questura:
http://questure.poliziadistato.it/it/Sassari/articolo/5730dcf31037c047983874
Suggerisco di inoltrare la richiesta “forzando il modello” quindi omettendo e barrando la sezione in cui viene richiesta la P.IVA e il numero di autorizzazione all’esercizio, indicando invece il codice fiscale e specificando che si tratta di appartamento ammobiliato ad uso turistico ai sensi dell’articolo 4 del DL 50/2017.
Cordiali saluti
Gentile Paolo,
ho un appartamento su due piani (in cui vivo), con due ingressi, che vorrei locare per brevi periodi, però alla mia richiesta di ottenere le credenziali per il pagamento della tassa di soggiorno, il Comune mi risponde, che non è prevista talle imposta per le unità immobiliari adibite ad abitazioni principali.
Il problema qual’è? Che la Questura non accetta la mia iscrizione al sito alloggiati, perchè le due cose sono collegate fra loro. La risposta è stata “faccia un B&B!
Mi chiedevo, il Comune non vuole gli introiti della tassa di soggiorno, OK, scelta loro! Ma perchè non avere la possibilità di dichiarare i miei eventuali ospiti, tramite web, come tutti?
Cosa mi consiglia di fare?
La ringrazio anticipatamente, Tiziana
Buonasera Tiziana, mi spiace contraddirla ma l’iscrizione al portale del Comune dedicato alla tassa di soggiorno non è in alcun modo collegato allkistanza di abilitazione al portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato.
In alcuni casi la Questura richiede che venga allegata alla domanda di iscrizione, la comunicazione di “inizio attività” (non la SCIA) per le locazioni brevi, o il numero di autorizzazione nel caso di strutture ricettive. Alcuni Regioni infatti richiedono che venga inviata, per le locazioni brevi, una semplice comunicazione iniziale al Comune competente territorialmente. Laddove è richiesta tale comunicazione iniziale è possibile che la Questura richieda copia della comunicazione. Ma l’imposta di soggiorno non è in alcun modo collegata all’iscrizione ad alloggiatiWeb. La Questura è tenuta a fornirle le credenziali per l’adempimento di un preciso obbligo di legge a suo carico:
https://www.lacasacheavanza.it/obbligo-di-notifica-allautorita-di-p-s-anche-per-le-locazioni-pure/
La normativa sulle locazioni brevi è in continuo mutamento e solo negli ultimi anni si è ottenuto un quadro più chiaro. Tuttavia non tutte le Questure hanno adeguato i moduli di iscrizione al pirtale prevedendo la tipologia delle locazini brevi costringendo gli utenti a forzare l’iscrizione “adeguando” i moduli obsoleti.
Posso chiederle il nome del Comune?
Cordiali saluti
Gentile Paolo,
a breve stipulerò con la societò X un contratto ad uso foresteria. Ora essendo la durata di questo inferiore ai 30 giorni ( quindi non soggetta a registrazione), mi chiedevo se andasse fatta la comunicazione di cessione fabbricati (Art. 12 del D.L. 21.3.1978. n. 59 convertito in legge 18.5.1978 n. 191) che, come da modulo ufficiale della questura recita:
Chiunque cede (a) la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un periodo
superiore a 1 mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o parte di esso, ha l’obbligo di comunicare
all’Autorità di Pubblica Sicurezza, entro 48 ore dalla consegna (b) dell’immobile (c), la sua esatta
ubicazione nonché le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona che assume la
disponibilità del bene.
Dunque parrebbe di no? niente registrazione e niente obbligo di comunicazione? le risulta?
Grazie
Federico
Buonasera, le confermo che non serva la registrazione del contratto e la cessione di fabbricato ma trattandosi di una locazione inferiore a 30 giorni è necessaria la comunicazione attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato.
Cordiali saluti
Sempre gentile e preciso. La ringrazio come sempre.
Buonasera,
Ok per quanto riguarda gli aspetti fiscali e la questione tassa di soggiorno, ma le chiedevo anche:
chi si avvia a destinare il proprio immobile a locazioni brevi, art. 4 DL 50717 deve farne comunicazione al Comune?
Ce lo chiedevamo anche per il caso cui, effettuando successivamente i versamenti della tassa di soggiorno, venisse eccepita (…..sanzionata?) la carenza di informativa a monte.
Grazie
Buonasera Nicola, al momento la Regione Puglia non prevede che venga effettuata una comunicazione iniziale al Comune, tuttavia la normativa regionale potrebbe presto variare pertanto le suggerisco di prendere contatto con il Comune competente per rimanere aggiornato su eventuali sviluppi.
Cordiali saluti
Buonasera Paolo,
la ringrazio ancora per le importanti informazioni che mi ha fornito e per la celerità delle risposte. Stiamo impostando il tutto secondo le linee di indirizzo suggerite (ricorso a “locazioni brevi” DL 50/17, stipula dei contratti direttamente nostra cura e non dell’intermediario che non ha la qualifica di agente immobiliare, richiesta all’autorità di Ps delle credenziali per le comunicazioni di rito, ecc….) e tuttavia le chiederei ancora un paio di altre cose:
1) Una volta ultimato il lavoro preparatorio ed in vista dell’attivazione dell’attività promozionale della struttura a fini turistici nei modi e nei termini di cui sopra, è necessario/previsto/opportuno (e ciò anche in riferimento alle tasse di soggiorno da versare poi successivamente in funzione delle eventuali presenze) fornire una qualche informativa al Comune?
2) Dal punto di vista fiscale, l’attività per “locazioni brevi” ex art.4 DL 50/17 svolta da privato cittadino consente di portare in detrazione le spese sostenute (utenze, servizi, manutenzioni ecc…) in sede di dichiarazione dei redditi?
Grazie mille, saluti e auguri di Buon Anno.
Buonasera, nel seguente documento è precisato che anche le locazioni brevi sono soggette al pagamento dell’imposta di soggiorno.
http://www.comune.polignanoamare.ba.it/cms/files/168db843-832e-4f45-ab4d-b17a76b8c6cc/Regolamento%20Imposta%20di%20Soggiorno.pdf
Tuttavia, se gli intermediari (compresi i portali) intervengono nella riscossione del canone, essi diventano unici responsabili del versamento dell’imposta di soggiorno così come previsto dall’articolo 4, comma 5ter del DL 50/2017:
“5-ter. Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno di cui all’articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e del contributo di soggiorno di cui all’articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale).
Le confermo che le utenze, se incluse nel canone di locazione, possono essere non detratte ma scorporate dall’importo del canone. Nelle istruzioni del modello Unico (Quadro RB) o 730 (modello 730 Quadro B colonna 6) è precisato che “L’ammontare del canone da indicare in questa colonna è determinato calcolando l’eventuale rivalutazione automatica sulla base dell’indice Istat e della maggiorazione spettante in caso di sublocazione. La somma va diminuita delle spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili, se comprese nel canone.”
Nel contratto è necessario specificare che le utenze sono incluse e indicare un forfettario. Esempio:
“Nel canone di locazione sono incluse le spese relative alle utenze da intendersi interamente a carico del conduttore e da corrispondersi anticipatamente nella misura forfettaria di € ________ escludendo il ricorso a qualsiasi richiesta di conguaglio a credito/debito.”
Importo corrisposto 300€
Canone 260€
Utenze 40€
In questo esempio la somma da dichiarare è 260€.
Cordiali saluti
Buonasera Paolo, la ringrazio molto per le notizie che mi fornito. Ora ho un quadro davvero chiaro di tutta la faccenda e sono abbastanza sollevato dalle preoccupazioni che derivavano dalla confusione di nozioni e concetti colti qua e la senza un preciso coordinamento.
Le chiederei solo un’ultima cosa, e cioè questo: non essendo fisicamente presenti sul posto e non avendo neppure tempo e possibilità di gestire personalmente a mezzo pc l’andamento delle eventuali prenotazioni e relative conferme, avremmo intenzione come riferito di affidare l’intera gestione a persona del posto che, dietro stipula di idoneo mandato con rappresentanza, farebbe tutto quanto necessario al nostro posto ( solo i corrispettivi da locazione affluirebbero direttamente sul nostro conto e da questi dovremo detrarre una certa percentuale da riconoscere al mandatario quale compenso per la sua opera).
La persona individuata non ha però la qualifica di intermediario immobiliare quale previsto dall’art. 4 comma 1 del DL 50/2017 da lei citato, essendo un semplice privato cittadino.
La domanda dunque è: ritiene che la cosa sia ugualmente fattibile? Io riterrei di si poiché in questo caso non dovrebbe venir meno il concetto che si tratta di gestione effettuata comunque direttamente. Potrebbe solo sorgere un problema di natura fiscale relativamente alle modalità con le quali riconoscere il compenso al mandatario.
Grazie ancora.
Buonasera, se la persona si occupa solo della promozione senza intervenire nella conclusione dei contratti e senza intervenire nella riscossione dei canoni di locazione non è necessario che sia un agente immobiliare. Resta però il problema di come questa persona riscuoterà da lei il corrispettivo… dovrebbe avere una P.IVA. Detto questo le confermo che la sua posizione fiscalmente non cambia.
Cordiali saluti
Mi scusi, faccio un’appendice al quesito precedente.
La persona che come dicevo dovrebbe interessarsi in loco della gestione mi dice di aver appreso oggi dal Comune che per poter pubblicizzare la villa sui siti/portali deve trattarsi di una casa vacanze e che per essere una casa vacanze bisogna presentare una SCIA con le agibilità degli impianti presenti (o se vecchi con abitabilità dichiarata da un tecnico).
Dicono pure che una casa vacanze non può essere affittata per periodi inferiori a 7 giorni, e di riferirsi comunque alla Legge Regionale 11/99 (che però non mi sembra esprimersi in questo modo).
Come vede è un mondo difficile. Ed è difficile sapere e capire come muoversi.
Tra l’altro non capisco bene la questione della casa vacanze e questa limitazione riguardante la pubblicizzazione sui siti, che è fondamentale per poter affittare, altrimanti a chi lo dici…. al vicino di casa?
Spero che possa darmi qualche utile dritta.
Grazie ancora, Nicola
Le suggerisco di affidarsi a persone preparate in grado di interloquire con l’amministrazione locale. Il DL 50/2017 non a caso è stato ribatezzato “tassa Airbnb” proprio perché autorizza la pubblicità su questi portali delle locazioni brevi. In Comune non conoscono la normativa sulle locazioni brevi poiché non è di loro competenza.
La semplice locazione non è un’attività d’impresa o ricettiva quindi non necessita di autorizzazioni da parte del SUAP e non è disciplinata da leggi regionali. Il video tutorial che ke ho segnalato dovrebbe chiarire alcuni suoi dubbi e soprattutto è importante l’ufficialità della fonte. Attenzione, se l’intermediario ha intenzione di riscuotere gli importi delka locazione (quindi se interviene nelka transazione economica) dovrà ricoprire il ruolo di sostituto d’imposta come chiarito nel video tutorial.
Se ha bisogno di ulteriori precisazioni non esiti a contattarmi o ad inviarmi 7na richiesta di assistenza attraverso il servizio Question Time (visibile solo agli utenti registrati)
https://www.lacasacheavanza.it/product-detail/question-time/
Cordiali saluti
Gentilissimo Paolo,
non essendo più utilizzato dalla famiglia, vorremmo destinare un nostro villino (interamente arredato e dotato di cucina completamente attrezzata, lavatrice ecc.) sito in Polignano a Mare per locazioni turistiche brevi in forma non imprenditoriale.
A questo scopo stiamo cercando di orientarci nella normativa di settore e nel grande calderone di notizie offerte dal web abbiamo individuato il suo sito che oggettivamente si distingue, grazie alla sua preziosa consulenza, per puntualità, competenza e chiarezza espositiva.
La materia è tuttavia alquanto articolata, in costante evoluzione, e offre purtroppo a chi si accosta da profano al problema non pochi dubbi/incertezze su quanto sia effettivamente necessario fare per operare nel rispetto delle norme ed evitare problematiche/sanzioni di vario genere e natura.
Fatta questa premessa, e nel precisare che per motivi logistici effettueremmo l’operazione tramite persona del posto previa stipula di idoneo contratto di mandato con rappresentanza relativamente a tutte le attività gestionali e di accoglienza nessuna esclusa, le significo che l’orientamento sarebbe quello di provvedere (congiuntamente al suddetto mandatario) alla ricerca di ospiti tramite inserzioni sui più noti portali a ciò dedicati (Booking, Airbnb ecc.) offrendo soggiorni settimanali (durata mai comunque superiore a 30 giorni) che prevedano, quanto a servizi, la pulizia dei locali all’arrivo e la dotazione di stoviglie, tovagliame, set di lenzuola e di biancheria per bagno proporzionata al numero di ospiti..
Vorrei capire esattamente in quale categoria di attività (Casa vacanze o altro) andremmo a collocarci e quali adempimenti amministrativi dover esaudire oltre alla comunicazione dei dati relativi alle persone ospitate all’autorità di P.S. (comunicazione SCIA al Comune, stipula contratti di locazione, rilascio di ricevute di pagamento, conservazione di documenti/documentazione ecc.).
Mi scuso se tutto ciò la costringerà a ripetere concetti sostanzialmente già espressi ad altri utenti, ma i dubbi sono sempre tanti. Lei certo comprenderà….
Grazie, Nicola
Buongiorno Nicola, se parliamo di semplice locazione senza erogazione di servizi alla persona durante il soggiorno degli ospiti (cambio di lenzuola, riassetto dei locali, ecc…) siamo nel campo della locazione turistica o locazione breve di durata inferiore a 30 giorni. Le locazioni brevi sono di esclusiva competenza statale e disciplinate dal DL 50/2017. L’aspetto fiscale è chiarito in questo video tutorial dell’Agenzia delle Entrate:
https://www.lacasacheavanza.it/locazioni-brevi-video-tutorial-agenzia-delle-entrate/
Da un punto di vista amministrativo la sua Regione non richiede particolari adempimenti o comunicazioni, dovrà però richiedere al suo Comune se per le locazioni brevi ai sensi del DL 50/2017 è stata istituita la tassa di soggiorno.
Per rispondere con più chiarezza alla sua domanda le ricordo che le CAV, al contrario delke locazioni brevi, sono delle vere e proprie strutture ricettive extraalberghiere e in quanto tali disciplinate dalka normativa regionale che, in Puglia, non prevede la gestione amatoriale.
Per le locazioni brevi avrà l’obbligo di effettuare comunicazione dell’identità delle persone ospitate attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato. Dovrà inoltre far firmare un semplice contratto (senza obbligo di registrazione) alla consegna dell’immobile. Qui un modello di contratto in italiano e inglese:
https://www.dropbox.com/s/1q7gt7eyfzqu284/NEW%20CONTRATTO-DI-LOCAZIONE-TURISTICO-IT-EN.pdf?dl=1
Dovrà conservare copia dei contratti e delle ricevute non fiscali rilasciate agli ospiti.
Cordiali saluti
Buongiorno vorrei gentilmente avere un´informazione. Questa estate ho lasciato i miei amici a casa mia al mare, nel senso che loro hanno passato le vacanze nel mio appartamento al mare ed io nel loro in montagna, ma senza alcun corrispettivo, essendo miei amici, come spesso faccio anche con i miei cugini. Ora per la prima volta la mia vicina mi ha detto che io devo dichiarare le persone che sono a casa mia. ma da quando??? ora se io decido che voglio ospitare i miei amici per il periodo estivo li devo dichiarare??? la mia vicina mi ha detto che questa volta passa ma la prossima chiama i vigili. a me sembra un po´troppo. Io a casa mia invito chi mi pare e soprattutto se la mia famiglia. Noi siamo 3 sorelle ed ognuna ha una casa in un posto diverso e abbiamo deciso a rotazione di farci le vacanze una volta a casa di ciascuna. Devo veramente andare alla polizia e dichiarare la mia famiglia o i miei amici? vorrei gentilmente sapere se a tutto ció esiste anche un limite. capisco un albergo o qualcuno che affitta il proprio appartamento ma io, che ho deciso di darlo a uso gratuito, dato che io stesso ne ricevo un altro a uso gratuito, mi sembra troppo. Mi potrebbe scrivere quale legge mi obbliga per favore.grazie per la gentile ed eventuale risposta
Buongiorno, se usualmente il suo appartamento viene affittato per brevi periodi a turisti è necessario comunicare l’identità delle persone alloggiate anche se si tratta di parenti. Nel suo caso non ritengo necessaria alcuna comunicazione. Può tuttavia recarsi presso gli uffici della Polizia Locale per avere ulteriore conferma e per tutelarsi dalle “minacce” della sua vicina.
Cordiali saluti
Grazie mille Avv. Gasparri, come giá scritto non si tratta di affitto ma di “cessione a uso gratuito” (a mio avviso) dato che l´unica cosa che si pagano i miei ospiti sono le spese vive, come faccio io con la loro casa scambiandocela a vicenda. La polizia locale mi ha risposto che io devo solo denunciare nel momento che i miei ospiti sono di provenienza extra UE. grazie ancora per la Sua consulenza. cordialmente
Buonasera, vorrei sapere come comportarmi nell’attesa del conferimento delle credenziali, che tarda ad arrivare. Dal commissariato mi dicono che non accetteranno più schedine portare a mano, ma nel frattempo? Grazie
Buongiorno, alcune Questure come quella di Siena hanno predisposto in numero di fax dove inviare le comunicazioni in attesa della ricezione delle credenziali o in presenza di un impedimento tecnico dovuto al malfunzionamento della rete internet. Dovrebbe recarsi presso la Questura competente territorialmente e richiedere informazioni a riguardo.
Cordiali saluti
Gentile Paolo, ho un dubbio in merito alle schedine alloggiati. Pur registrando sempre i miei ospiti, mi sono accorto che pur avendo registrato regolarmente i miei ospiti, purtroppo ho perso gli stampati della schedine inviate (tramite il sito alloggiatiweb ). A quanto vedo non sono più recuperabili tramite quel sistema. Come devo comportarmi? devo chiederne copia in questura?
Grazie
Buonasera, purtroppo le ricevute delle comunicazioni restano a disposizione per un periodo di 30 giorni durante il quale è suo dovere recuperare una copia e conservarla in formato digitale. Non credo sia possibile recuperare le vecchie ricevute ma senza dubbio può provare a contattare l’ufficio competente. Dal portale alloggiatiWeb, nella sezione province attive, selezioni la provincia di interesse e le compariranno i recapiti per avere maggiori informazioni a riguardo.
Cordiali saluti
Gentile Paolo,
grazie come sempre per tempestività, disponibilità e competenza.
Federico
Gentile Avv. Gasparri,
nel complimentarmi con lei per la competenza e disponibilità dimostrata nel rispondere alle domande Le chiedo se la normativa regionale della Campania sia potenzialmente confliggente con quella nazionale ad oggetto la locazione turistica. In particolare con la normativa regionale 2001 sulle “case vacanze”. Leggendo i post precedenti, Le domando se, per quanto ne sappia, la Questura di Napoli abbia approntato i moduli per ottenere il Certificato digitale anche per le locazioni turistiche onde ottemperare alla iscrizione dei dati anagrafici “Alloggiati Web”.
Cordiali saluti, Claudio.
Gentile Claudio, la normativa sulle Case Vacanze non ha nulla a che vedere con la locazione turistica. Le CAV, Case e Appartamenti Vacanza, sono vere e proprie strutture ricettive extra alberghiere che prevedono l’erogazione di servizi alla persona come il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti che non sono consentiti nella semplice locazione turistica. Il recente DL 50/2017 ha ribadito la sola competenza statale in ambito di locazioni brevi e pertanto le Questure su tutto il territorio nazionale dovranno adeguarsi. Nel fare richiesta alla Questura competente le suggerisco di sottolineare che effettua locazioni brevi di durata inferiore a 30 giorni come previsto dal DL 50/2017 in vigore dal 1 giugno.
Cordiali saluti
Salve,
Cosa devo fare Se un turista si rifiuta di darmi il suo documento per fare la foto o fare la fotocopia ma invece me lo fa soltanto vedere per farsi identificare? Con quale diritto posso io identificare e prendere i dati anagrafici di un turista?! In barba alla privacy dobbiamo anche tenere i documenti per 5 anni se non sbaglio?!
Buongiorno, in caso di rifiuto può contattare le Autorità locali o la Questura competente territorialmente. In alternativa può rifiutarsi di consegnare l’immobile. Non è necessario conservare i documenti degli ospiti ma è suo obbligo conservare la ricevuta della comunicazione effettuata attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato.
Le suggerisco di inserire nell’annuncio sul portale che all’arrivo è necessario mostrare il documento e inviare i relativi dati alla Polizia di Stato.
Cordiali saluti
Buongiorno, avrei bisogno di un chiarimento sulla registrazione degli ospiti che non riesco ad ottenere dalle guide.
Cosa si intende per “capo gruppo”. Spiego: in genere affitto casa a gruppi di 6/10 persone facendo firmare il contratto ovviamente ad uno soltanto.
Spesso sono gruppi di amici, quindi magari non sposati. A volte invece sono magari due famiglie.
Posso registrare solo Il “capo gruppo”, ovvero chi firma il contratto e poi associare con meno informazioni tutti gli altri, oppure posso farlo solo con i “capo famiglia”?
Grazie
Buonasera, non trattandosi di nuclei familiari ma di gruppi, per capo gruppo si intende la persona indicata dal gruppo a fornire i dati completi per la registrazione. Gli altri membri devono comunque comunicare i loro estremi. Per ulteriore conferma le suggerisco di contattare direttamente l’ufficio dedicato della Questura competente territorialmente. Sul sito alloggiatiWeb deve andare nella sezione “Province attive” selezionare la sua Provincia e nello specchietto che le viene mostrato trova i recapiti telefonici per l’assistenza. Dovrebbero confermarle quanto le ho detto.
Cordiali saluti
Ma per capo gruppo in genere si intende una sorta di accompagnatore oppure semplicemente è pensato per chi accoglie appunto gruppi di una certa consistenza?
Cordialmente
Guido
Buonasera, il capo gruppo è “l’alloggiato a cui fanno riferimento ulteriori componenti di un gruppo”. Pertanto si tratta semplicemente di una persona referente scelta dal gruppo stesso.
https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/Download/MANUALEALBERGHI.pdf
Salve complimenti per il sito. Tuttavia vorrei dei chiarimenti circa l’obbligatorietà della comunicazione alloggiati relativamente al regolamento regionale del lazio 8/2015 , in capo a coloro che fanno locazione turistica ai sensi della 431/98. Io ad esempio vivo tutto l’anno in una casa al mare dove ho anche la residenza, ma l’estate , quando ci riesco, l’affitto per uno o due mesi . Devo fare la comunicazione ? a chi ? Che modulo devo richiedere? cosa devo scriverci ? (non essendo struttura ricettiva ). Entro quali termini di tempo?
Se non ho interpretato male, Lei ha scritto nel primo commento al regolamento 8/2015 che sostanzialmente l’imposizione di tale obbligo non è tra i poteri legislativi della regione in quanto regolato da una legge nazionale (431/98) . Perchè allora dobbiamo adeguarci ? Il regolamento 8/2015 mi pare che non prevede sanzioni, o sbaglio ? O Si applica direttamente il 109 tulps ? La ringrazio in anticipo per i chiarimenti che vorrà darmi. Distinti saluti . Giorgio
Buonasera, l’obbligo della comunicazione è riportato nella Circolare del Ministero dell’Interno scaricabile in calce all’articolo. La legge regionale non fa altro che ricordare a chi effettua locazione turistica gli obblighi previsti a livello nazionale. Chiunque ospiti persone, a prescindere dalla provenienza, per periodi inferiori a 30 giorni ha l’obbligo di comunicare l’identità degli alloggiati alle Autorità di PS attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato. Per effettuare la comunicazione è necessario recarsi presso la Questura competente territorialmente e richiedere il modulo per l’iscrizione al servizio come privati e non come struttura ricettiva. I dati devono essere inoltrati entro 24 ore dall’arrivo. La mancata comunicazione è un reato penale punibile con una sanzione da 300€ fino all’arresto.
Cordiali saluti
Entro le 24 ore se pernotta più giorni. Entro la mezzanotte se il giorno dopo va via
Gentile sig. Paolo,
voglio innanzi tutto complimentarmi per la chiarezza e la competenza degli argomenti trattati che mi hanno chiarito molti dubbi. Vorrei sottoporLe alcuni interrogativi che non sono riuscito a chiarire contattando la Questura di Salerno a cui faccio riferimento territorialmente. Sono il presidente di una associazione no-profit “Cilento Holidays” che annovera tra i soci proprietari di case date in affitto per brevi periodi. Molti di questi proprietari sono persone anziane non avvezze all’ uso del computer per cui mi chiedono assistenza nel comunicare i dati degli alloggiati alla questura. Da quanto ho capito seguendo i quesiti proposti, dovrei chiedere per conto di ogni socio-proprietario le credenziali, per poi comunicare per loro conto, con le loro credenziali gli alloggiati. Diventerebbe un problema non da poco anche considerando che alcuni soci hanno più appartamenti. Sarebbe possibile a suo giudizio avere una credenziale unica con la quale trasmettere i dati degli alloggiati dei soci, comunicando preventivamente in fase di richiesta di credenziali i dati degli appartamenti dei soci?
A suo giudizio bisogna pagare la tassa di soggiorno, considerando che sono strutture che operano in assenza di SCIA?
Considerando che il comune gestisce la tassa di soggiorno on line, bisogna comunque comunicare il contratto di locazione turistica per avere le credenziali di accesso?
Le auguro una buona giornata
Buongiorno, purtroppo il sistema AlloggiatiWeb non supporta “account multipli” pertanto per ogni immobile deve essere richiesto un account singolo. Ogni certificato di sicurezza rilasciato dalla Questura corrisponde ad un solo immobile. Dovrà quindi installare sul suo computer diversi certificati ed accedere singolarmente ad essi per effettuare le comunicazioni previste dalla normativa. Le ricordo che la responsabilità della comunicazione resta in capo al proprietario il quale sarà unico responsabile in caso di mancata comunicazione, salvo poi in separata sede ricorrere nei suoi confronti per negligenza riguardo la mancata comunicazione. È importante quindi che lei faccia firmare ai proprietari una liberatoria che autorizzi lei a conunicare per nome e per conto dei proprietari l’identità degli alloggiati. Le suggerisco tuttavia di contattare il servizio tecnico:
U.T.L.
Piazza Giovanni Amendola n. 16
089613212
utl.quest.sa@pecps.poliziadistato.it
Per quanto riguarda la tassa di soggiorno, le locazioni turistiche non essendo strutture ricettive, sono solitamente esenti dalla riscossione di tale imposta. Il recente DL 50/2017 in attesa di approvazione da parte del Senato conferirà ai Comuni il potere di richiedere tale impista anche per le semplici locazioni di durata inferiore a 30 giorni. Saranno i singoli Comuni pertanto a decidere in tal senso.
Cordiali saluti
Buongiorno io sono della prov.di Como vorrei affittare fino ad ottobre la mia 2 casa settimanalmente ,ho scoperto che bisogna notificare gli arrivi,mi spiegate per bene come devo fare? Grazie
Buongiorno, purtroppo la Regione Lombardia ha adottato una delle normative più rigide riguardo le locazioni brevi. Sul sito Fare Impresa del Comune di Milano si legge:
“Secondo la L.R. 27/2015 le locazioni turistiche sono ricomprese nelle CAV e sono soggette a tutti gli obblighi previsti con particolare riferimento all’obbligo di: comunicazione avvio attività, inserimento nel sistema turistico lombardo e nell’elenco pubblico regionale, servizi e standard qualitativi, assicurazione e prezzi e imposta di soggiorno, quest’ultima se prevista dal Comune territorialmente competente.”
Pertanto senza seguire le indicazioni riportate di seguito, in Lombardia rischia una sanzione:
https://fareimpresa.comune.milano.it/joomla/index.php?option=com_content&view=article&id=50&Itemid=102
A prescindere dalla restrittiva interpretazione della normativa regionale, tutti i soggiorni inferiori a 30 giorni devono essere comunicati alle Autorità di PS attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato. Per richiedere l’abilitazione a tale servizio deve recarsi presso la Questura competente territorialmente e richiedere la modulistica come appartamento privato. Purtroppo, coerentemente con la restrittiva normativa regionale, la Questura con ogni probabilità le chiederà di indicare gli estremi della SCIA che per le locazioni brevi non è richiesta nelle altre regioni.
Cordiali saluti
Buongiorno,grazie X la risposta,avrei un altra domanda…perché mi hanno detto che devo registrare gli ospiti anche presso il sito della regione Lombardia,o qualcosa del genere,xo non trovo alcuna informazione su questo e nemmeno un link al quale accedere…?per farlo…
Deve comunicare a fini statistici la movimentazione degli ospiti alla Regione. Per ulteriori informazioni le consiglio di contattare direttamente gli uffici della Regione.
Buonasera, ho una seconda casa che intendo affittare come Casa Vacanza in maniera non imprenditoriale, pertanto senza partita iva, in quanto sia io che mio marito che siamo proprietari al 50%, abbiamo entrambi impiego a tempo indeterminato, che è la fonte principale di reddito. La casa si trova a San Giuliano Terme, Pisa, Toscana. Dopo aver chiesto varie consulenze sia legali che a commercialisti e associazioni di categoria dove ognuno ha espresso il proprio parere spesso contrastante con quanto espresso dagli altri, intendiamo muoverci come di seguito:
– non abbiamo aperto partita iva;
– abbiamo presentato Scia inizio attività c/o Suap Comune di San Giuliano Terme per Locazione Turistica in forma non imprenditoriale, riportante i dati catastali dell’immobile, la descrizione, il fatto che l’immobile è conforme alle norme di legge ed è dotato di attestato di prestazione energetica ed indicando che siamo al corrente di dover richiedere ai locatori la tassa di soggiorno;
– abbiamo pubblicizzato l’immobile sui portali tipo airbnb o Booking …sui quali indichiamo la fornitura di biancheria e richiediamo le spese per la pulizia finale (lo abbiamo indicato vista la presenza di Scia);
– abbiamo predisposto contratto di locazione riportante gli estremi dell’immobile i dati dei locatori e del conduttore e gli ospiti presenti. Viene indicato anche il periodo di locazione ed il canone e che il contratto fa da quietanza in caso di pagamento in contanti nel qual caso applicheremo sullo stesso marca da bollo di eur 2,00, in caso invece di altro mezzo di pagamento non viene apposta alcuna marca sullo stesso ( non applichiamo la marca di eur 16,00 ogni quattro pagine di contratto in quanto intendiamo avvalerci della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi, perché se non ho capito male in caso contrario anche se il contratto non viene registrato andrebbe comunque apposto il bollo previsto per la forma scritta);
– chiederemo copia documento identità di ciascun ospite per procedere alla registrazione entro 24 ore dall’arrivo sul portale alloggiato web ed in caso di ospiti extracomunitari compileremo altresì il modulo per la cessione di immobile oltre alla registrazione sul portale alloggiato ( la cessione di immobile è necessaria o basta la registrazione al portale?);
– andremo a dichiarare i redditi così ottenuti nella sezioni altri redditi detratte le spese per le utenze in proporzione rispetto ai gg di locazione ( è corretto come tipo di ripartizione? Si possono detrarre altre spese? );
– provvederemo a riversare la tassa di soggiorno al comune nei tempi e nei modi stabiliti dal regolamento comunale.
Ho indicato tutto correttamente o ho dimenticato qualche adempimento? Ci sono regole particolari da tenere in considerazione per la regione Toscana?
Ringrazio anticipatamente per i consigli che vorrete darci. E’ così difficile fare le cose in regola quando nessuno sa dirti cosa fare per essere in regola con le normative vigenti…
Buonasera Giovanna, le rispondo punto per punto con la speranza di chiarire i suoi dubbi:
– non abbiamo aperto partita iva;
Corretto. Sia nel caso di Locazione turistica che nel caso di gestione di Casa Vacanza amatoriale non è necessaria la P.IVA.
– abbiamo presentato Scia inizio attività c/o Suap Comune di San Giuliano Terme per Locazione Turistica in forma non imprenditoriale, riportante i dati catastali dell’immobile, la descrizione, il fatto che l’immobile è conforme alle norme di legge ed è dotato di attestato di prestazione energetica ed indicando che siamo al corrente di dover richiedere ai locatori la tassa di soggiorno;
Se avete presentato una SCIA non state effettuando Locazione Turistica ma intendete avviare una gestione amatoriale di Casa Vacanze che è una precisa tipologia di struttura ricettiva. Per la Locazione Turistica è necessario solamente inviare una comunicazione iniziale a Comune e Regione ma non si è classificati come struttura ricettiva. Le CAV in Toscana possono essere gestite solo in forma professionale, pertanto dubito che la vostra SCIA venga accettata.
– abbiamo pubblicizzato l’immobile sui portali tipo airbnb o Booking …sui quali indichiamo la fornitura di biancheria e richiediamo le spese per la pulizia finale (lo abbiamo indicato vista la presenza di Scia);
La presenza sui portali è consentita per le locazioni turistiche così come la fornitura di biancheria. È vietata nelle locazioni turistiche l’erogazione di servizi alla persona come il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti.
– abbiamo predisposto contratto di locazione riportante gli estremi dell’immobile i dati dei locatori e del conduttore e gli ospiti presenti. Viene indicato anche il periodo di locazione ed il canone e che il contratto fa da quietanza in caso di pagamento in contanti nel qual caso applicheremo sullo stesso marca da bollo di eur 2,00, in caso invece di altro mezzo di pagamento non viene apposta alcuna marca sullo stesso ( non applichiamo la marca di eur 16,00 ogni quattro pagine di contratto in quanto intendiamo avvalerci della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi, perché se non ho capito male in caso contrario anche se il contratto non viene registrato andrebbe comunque apposto il bollo previsto per la forma scritta);
La marca da bollo deve essere applicata sulla ricevuta non fiscale che rilascerete all’ospite se l’importo supera i 77,47€. Sul contratto non deve essere apoosta nessuna marca da bollo poiché se di durata inferiore a 30 giorni non vige l’obbligo di registrazione.
– chiederemo copia documento identità di ciascun ospite per procedere alla registrazione entro 24 ore dall’arrivo sul portale alloggiato web ed in caso di ospiti extracomunitari compileremo altresì il modulo per la cessione di immobile oltre alla registrazione sul portale alloggiato ( la cessione di immobile è necessaria o basta la registrazione al portale?);
Per qualsiasi soggiorno di durata inferiore a 30 giorni deve essere inviata apposita comunicazione attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato. La cessione di fabbricato deve essere presentata solo se il soggiorno assume carattere abitativo, cioè di durata superiore al mese, e solo se gli ospiti sono extra UE. Sotto i 30 giorni basta la comunicazione tramite alloggiatiWeb a prescindere dalla provenienza dell’ospite.
– andremo a dichiarare i redditi così ottenuti nella sezioni altri redditi detratte le spese per le utenze in proporzione rispetto ai gg di locazione ( è corretto come tipo di ripartizione? Si possono detrarre altre spese? );
Nel caso di Locazione Turistica i redditi percepiti sono definiti redditi fondiari o da fabbricati. Nel caso di CAV amatoriali i redditi generati saranno definiti redditi diversi ma in Toscana non esistono le CAV amatoriali. Riguardo le utenze, potrete detrarle in base ai giorni effettivamente locati.
– provvederemo a riversare la tassa di soggiorno al comune nei tempi e nei modi stabiliti dal regolamento comunale.
Per le locazioni turistiche non è previsto il pagamento della tassa di soggiorno al momento. Solo le strutture ricettive alberghiere o extra alberghiere sono tenute a riscuotere l’imposta di soggiorno.
Purtroppo è stato commesso un errore iniziale. Sia nel vecchio Testo Unico che nel nuovo, la Toscana non ha previsto la gestione non professionale delle Case e Appartamenti Vacanza:
Art. 57
Case e appartamenti per vacanze.
1. Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per il soggiorno dei turisti.
Questo il testo della Regione Toscana che entrerà in vigore da Giugno:
https://dl.dropboxusercontent.com/content_link/N5RHSWLSuTA2fVLrcHRQbXNOFNnlq2UZ0IfBcgYFKsmIQmKVjtJQJNvOtN72E4K3/file?dl=1
Questo invece il nostro articolo dedicato alla nuova normativa toscana sulle locazioni turistiche:
https://www.lacasacheavanza.it/regione-toscana-pregi-difetti-nuovo-testo-unico-sistema-turistico/
Cordiali saluti
Buonasera, stavo leggendo la faq della questura di Siena relativamente alla comunicazione tramite il portale alloggiatiweb per gli affitti ad uso turistico.
Mi sono imbattuto in punto che non mi è chiaro, lo riporto di seguito:
“11. Ho un appartamento che sono solito affittare per brevi periodi a turisti, devo comunicare le
presenze con il sistema alloggiati web e rispettare l’ Art. 109 T.U.L.P.S. ?
Si, anche il locatore privato non professionale, sprovvisto di SCIA o Partita Iva deve provvedere agli
adempimenti previsti dall’ Art. 109 T.U.L.P:S. .
Nei casi previsti, – per locazioni superiori a trenta giorni non registrate, dovrà provvedere agli
obblighi di legge tramite la c.d. “cessione fabbricato”, ai sensi dell’ Art, 12 D.L. 59/1978 oppure ex
Art. 7 D. L.vo 286/1998 in caso di ospitalità ai cittadini stranieri (non comunitari). In tali casi la
dichiarazione di “cessione” va fatta all’ Autorità di P.S. (entro 48 ore dalla cessione dell’ immobile),
quindi al Questore per gli immobili ubicati nel comune di Siena, al competente Dirigente del
Commissariato di P.S. per gli immobili ubicati rispettivamente nei comuni di Chiusi e Poggibonsi, in
tutti gli altri casi al Sindaco del Comune.”
Non capisco, si parla di locazioni superiori ai 30 giorni non registrate (ma in quel caso la registrazione non è obbligatoria?).
Pensavo che una volta avuto l’accesso al sistema alloggiatiweb era possibile segnalare tutti gli arrivi, comunitari e non comunitari. C’è forse un ulteriore caso in cui oltre alla registrazione su alloggiatiweb bisogna fare anche un’altra comunicazione al sindaco del comune?
Grazie mille
Guido
Buonasera, la circolare ministeriale prevede per tutti i soggiorni inferiori a 30 giorni l’obbligo di comunicazione attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato a prescindere dalla provenienza degli ospiti e anche nel caso di permanenze di una sola notte. Nel caso in cui il soggiorno assuma carattere abitativo, cioè superiore a 30 giorni, non serve effettuare la comunicazione tramite il portale poiché in questi casi vige l’obbligo di registrazione del contratto che assolve gli obblighi della comunicazione grazie ad un accordo tra Agenzia delle Entrate e Ministero. Tuttavia per le locazioni superiori a 30 giorni, oltre all’obbligo di registrazione del contratto, in caso di cittadini extra UE vige anche l’obbligo di cessione del fabbricato.
Nel testo da lei citato c’è un refuso poiché tutti i contratti superiori a 30 giorni devono essere registrati.
Cordiali saluti
Buongiorno e grazie per la risposta esaustiva.
Effettivamente immaginavo ci fosse un errore nel testo del documento della questura. Il timore era che, nonostante la registrazione su alloggiatiweb, si dovesse fare anche la comunicazione di cessione fabbricato al comune per tutti gli affitti non registrati, quindi sotto i 30 giorni, con soggetti extra UE.
Pertanto mi pare di capire che, salvo appunto affitti sopra i 30 giorni con cittadini extra UE, per il resto tutto venga assorbito dal portale alloggiatiweb.
Grazie ancora e buona giornata
Esattamente, sotto i 30 giorni la comunicazione tramite il portale alloggiatiWeb assorbe ogni altro adempimento di Pubblica sicurezza.
Un’agenzia con sede all’estero. Potrebbe chiedere l’istrizione come agenzia su Allogiatiweb?
L’iscrizione deve essere richiesta dai singoli proprietari, successivamente le comunicazioni possono essere effettuate da un’agenzia per nome e per conto dei proprietari.
Cordiali saluti
Salve, anche io devo presentare il modulo per iscirzione al sistema alloggiati web per un appartamento privato quindi senza Scia ecc. Che lei sappia si sono superati i problemi di cui si parlava nelle risposte in Campania? In particolare mi interessa la provincia di Caserta, e se possibile anche la provincia di Latina in Lazio
Buonasera, nel Lazio non vi è alcun problema e non ho ricevuto segnalazioni in tal senso. Al contrario per la Campania continuano le segnalazioni negative. lei ha riscontrato problemi?
Buona sera Paolo,
ad oggi la circolare interpretativa che obbliga tutti a comunicare i propri ospiti sul sito delle questure è rimasta tale o è stata inserita nell’art 109 del tulps modificandolo?
Buongiorno, ad oggi è ancora una circolare e l’articolo 109 del TULPS non è stato modificato.
Cordiali saluti
Ciao Paolo, grazie mille per il tuo articolo molto interessane.
Desidero sapere, nel caso in cui una genzia gescisce appartamenti in tutta italia. Come si deve comportare con la comunicazione per diversi appartamenti?
Deve far aprire “alloggitiweb” a tutti i proprietari? O deve essere l’agenzia a farlo per lui?
Buongiorno Claudio, materialmente le comunicazioni potranno essere effettuate dall’Agenzia per nome e per conto dei proprietari ma per ogni proprietario andranno richieste credenziali di accesso differenti.
Cordiali saluti
Gentile Paolo, in merito all’ “Obbligo di notifica all’Autorità di P.S. anche per le “locazioni pure””, la dirigente dell’AGENZIA REGIONALE DEL TURISMO di Roma, su mia richiesta in merito a cosa la parola “ospit” ( come presente nella NOTA ESPLICATIVA – ALLOGGI PRIVATI LOCATI PER FINI TURISTICI agg.29 novembre 2016), si riferisse, e se essa era relativa ai soli ospiti che locavano l’appartamento, così ha risposto:
“Mi riferisco ai turisti che pernottano presso l’appartamento sia comunitari che extracomunitari. Comunque ha sempre l’obbligo di informare la Questura anche se sono parenti o amici.”
Da tale risposta sembrerebbe pertanto che , nel caso di locazione di una sola parte della casa, anche in caso di presenza di amici o parenti ( anche non paganti dunque) bisognerebbe segnalarlo al PS. Non solo, da quanto ho capito andrebbero segnalati anche ospiti che si fermano per meno di 24 ore, senza un limite minimo di tempo, nell’assurdità che se anche il mio vicino venisse a prendere un caffè dovrei istantaneamente registrarlo.
Inoltre segnalo che il personale dell”UFFICIO PREVENZIONE GENERALE E SOCCORSO PUBBLICO di gorizia ( o almeno il personale di gorizia che ha risposto al numero indicato nel sito https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/)mi ha informato che un errore nella compilazione dei campi nell’alloggiatiweb porterebbe ad un’ammenda di poco più di 1000 euro ( ne hanno fatta solo 1 al momento).
Grazie
Federico
Buonasera, le confermo che a prescindere dalla provenienza degli ospiti, siano essi comunitari o non, vige l’obbligo di comunicazione alle Autorità di PS anche per soggiorni di una sola notte. Lo stesso vale nel caso di parenti o amici che pernottano. Ovviamente se ospita un amico per un caffè non deve fare alcuna comunicazione. La sanzione applicabile in caso di mancata comunicazione è di 206€ o l’arresto fini a tre mesi.
Fonte: Polizia di Stato
Gentilissimo Paolo, di novo interrogato il dirigente dell’AGENZIA REGIONALE DEL TURISMO della Regione Lazio ha confermato i miei dubbi in merito al tempo di permanenza minimo che rende qualunque persona che varchi la soglia di casa un “ospite” e pertanto soggetto a Registrazione. A mia precisa domanda non ha saputo ripondere (per la prima volta) invitandomi a girare la domanda alla Polizia di stato. Inoltre dalla bozza da lei richiamata, nel richiamare Il Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza si “prevede per i gestori delle strutture ricettive
l’obbligo di:
– consegnare ai CLIENTI alloggiati una scheda di dichiarazione delle generalità conforme al modello approvato dal Ministro dell’Interno, sottoscritta dal cliente e numerata progressivamente. …”
La Parola CLIENTI farebbe presupporre che gli “ospiti alloggiati” siano solo quelli paganti, altrimenti si creerebbe una situazione paradossale per cui anche solo il varcare la soglia di casa da parte di un amico per pochi minuti senza IMMEDIATA comunicazione alla P:S. configurerebbe un reato PENALE! Mi sbaglio?
Grazie ancora
Cordiali saluti
La circolare ministeriale indirizzata a tutte le Questure è del Giugno 2015 mentre il documento che le ho suggerito nel precedente messaggio è del 2013 ed è questo il motivo per cui si parla di clienti, poiché fino al 2015 l’obbligo coinvolgeva solo le strutture ricettive. Le suggerisco di richiedere informazioni direttamente alla Polizia di Stato ma sono certo che una visita di un amico a casa non comporta la comunicazione all’Autorità di PS.
Cordiali saluti
Mi inserisco nella discussione perché sono capitato su questo articolo un pò per caso ed esplorando i commenti ho avuto un sorta di moto d’ansia!
Ho una seconda casa in sardegna che affitto solamente tramite airbnb: sul contratto e la cedolare secca avevo già le idee chiare, ma questa cosa della registrazione degli ospiti mi ha lasciato completamente senza parole.
Per l’accesso all’abitazione faccio lasciare dal giardiniere le chiavi in un punto prestabilito prima dell’arrivo degli ospiti. E per semplificare il tutto stavo pensando di dotare l’abitazione di una sorta di lucchetto a combinazione per il primo ingresso. Questo perchè ovviamente non risiedo in sardegna: come dovrei fare a prendere le generalità di chi soggiorna? Dovrei eventualmente chiederli preventivamente assieme all’invio del contratto, ma come potrei verificarli? Spesso poi le persone non gradiscono nemmeno mettere il proprio numero di documento sui contratti! Di fatto questa procedura mi obbligherebbe ad essere presente all’arrivo delle persone (ed è ovviamente impossibile!) o delegare qualcuno (a che titolo poi?) oppure raccogliere informazioni non verificabili.
Ho provato a cercare qualcosa sul sito della questura di competenza e vi ho trovato il nulla assoluto.
Mi ero quasi convinto a fare come immagino faranno in molti: pagare la sanzione nella remota eventualità di una contestazione.
Poi leggo di sanzioni penali per qualcosa che non è una legge. C’è sempre stato questo ritornello de “la legge non ammette ignoranza”: ma qui cosa dovremmo dire “l’interpretazioni delle circolari non ammettono ignoranza”!
Addirittura sanzioni da 1000€ per chi sbaglia a compilare il modulo alloggiatiweb! Il fax in caso il sistema sia temporaneamente fuoriuso! Ma chi usa ancora i fax!
Ho chiesto ad un amico avvocato senza entrare troppo nello specifico (anche perchè non ne sarei in grado) ma solo sottolineando il concetto che si tratterebbe dell’interpretazione di una circolare: si è subito infervorato solamente a sentire nominare il termine “questura”. Mi ha fatto un esempio per una questione sulle armi da fuoco e per la quale richiedono una procedura assurda, tuttavia non normata dalla legge in alcun modo.
Mi ritengo una persona corretta e mi piace dormire il più serenamente possibile. Ma nello specifico e per tutto quanto esposto la tentazione di fregarmene è molto forte…
Chiedo solo un chiarimento: se dovessero contestarmi qualcosa in merito cosa succede nella pratica? Posso dire “signori non ne avevo idea”, pago 200€ di multa e
a quel punto, non so come, mi metto in regola oppure al 100% parte anche l’iter penale: quindi multa più avvocato e rischi connessi…
Grazie anticipatamente e buona domenica
La mancata comunicazione dell’identità delle persone alloggiate è un reato penale. L’articolo 8 della legge 135/2001 nel riscrivere completamente l’art. 109 del Tulps non ha previsto per la sua violazione, una specifica sanzione, pertanto nell’ipotesi in cui si accerta tale infrazione, deve applicarsi l’art. 17 del T.U.L.P.S. norma che prevede, per chi violi tale disposizione di legge, l’arresto fino a tre mesi o l’ammenda fino ad € 206,00.
Il Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza prevede l’obbligo di dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta di identità o di altro documento idoneo ad attestarne l’identità; per gli stranieri è sufficiente il passaporto o altro documento considerato equivalente.
Questo ad esempio è il modulo predisposto dalla Questura di Cagliari per la comunicazione delle persone alloggiate in appartamenti locati a fini turistici che lascia poco spazio alle interpretazioni:
http://questure.poliziadistato.it/statics/31/modulo-appartamenti_casaprivati-cagliari-2016.pdf?lang=it
Cordiali saluti
Buongiorno volevo chiedere questo:
Una delle rilevanti novità conseguenti all’entrata in vigore del cosiddetto codice del turismo. Si tratta del d.lgs. 23 maggio 2011, n. 79 recante il “Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, nonché attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio”. Il d.lgs 79/2011 è stato pubblicato nella GU n. 129 del 6 giugno (supplemento n. 139).
Con il d.lgs 79/2011 è stata esplicitamente abrogata la legge 135/2001 che, tra le diverse disposizioni conteneva anche l’articolo 8 (Modifiche all’articolo 109 del TU approvato con rd 18 giugno 1931, n. 773). Tale art. 8 della legge 135/2001 aveva novellato, integralmente, la precedente formulazione dell’articolo 109 del Tulps che, di conseguenza, ritornerebbe oggi ad avere l’originaria formulazione. Le novità sono rilevanti, peraltro, non soltanto per l’ambito di applicazione dello stesso che prevede l’obbligo della comunicazione degli alloggiati soltanto da parte di una limitata tipologia di strutture, mentre prima tutti vi erano sottoposti con l’eccezione dei rifugi alpini, ma anche per gli aspetti sanzionatori.
In particolare ritornerebbe questa formulazione per l’Art. 109:
“I gestori delle strutture ricettive di cui all’articolo 6 della legge 17 maggio 1983, n.217, esclusi i rifugi alpini inclusi in apposito elenco approvato dalla regione o provincia autonoma in cui sono ubicati, non possono dare alloggio a persone non munite della carta di identità o di altro documento idoneo ad attestarne l’identità secondo le norme vigenti.”
Pertanto ad esempio non sarebbero ricomprese in questo obbligo gli appartamenti ammobiliati per turisti perché non rientrano in quella categoria ed in secondo luogo è reintrodotta la sanzione amministrativa.
Vorrei avere conferma di entrambi i punti (categorie ricettive coinvolte e sanzione amministrativa), anche perché sebbene vi possano essere circolari interpretative, questa è la legge e peraltro l’articolo 6 della legge 17 maggio 1983 n. 217 non solo elenca i casi ma poi li descrive e quindi proprio non sono ricompresi gli appartamenti ammobiliati. Non credo una circolare possa superare questa legge così specifica nella casistica.
La ringrazio
Bruno
Buonasera Bruno, capisco la sua perplessità riguardo l’efficacia di una semplice circolare ministeriale… Ciò non toglie che la circolare parla in modo chiaro e posso assicurarle che vige l’obbligo di notifica anche per gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico. Come previsto dall’art.109 c.3 TULPS, sulla gazzetta ufficiale n.14 del 17.01.2013, è stato pubblicato il dm interno 7.01.2013 contenente le nuove disposizioni per le comunicazioni alla questura dell’arrivo di persone alloggiate in strutture ricettive.
Si specifica che il ministero dell’interno, dipartimento della pubblica sicurezza con circolare del 26 giugno 2015 ha precisato che l’obbligo di segnalazione all’autorità di p.s. delle persone alloggiate , secondo le modalità sopra indicate, riguarda anche le locazioni tra privati di appartamenti ad uso abitativo per le classiche brevi permanenze turistiche o anche più lunghe legate a motivi di lavoro o di studio. quindi anche coloro che affittano appartamenti senza avere scia o partita iva dovranno adempiere agli obblighi previsti dall’art 109 r.d. 773/1931, sempre che si tratti di locazioni inferiori ai 30 giorni.
Nonostante il suo dubbio sia fondato le suggerisco di adeguarsi alla circolare sopra citata.
Cordiali saluti
Invece la sanzione è rimasta amministrativa a seguito di quanto sopra o la circolare ha sancito che è penale??
La ringrazio
Bruno
Paolo ultima domanda in sospeso
oltre al tema sanzione da applicare ho letto il decreto ministeriale ma a me non pare citi gli appartamenti ammobiliati per turisti perché cita l’articolo 109 del testo del 1931 ma fa un errore perché, dice successive modificazioni, vedi sotto. Quindi mi sembra si ritorni alla situazione attuale ultima del testo dell’articolo 6 della legge 17 maggio 1983 n. 217.
Art. 1 Comunicazione giornaliera 1. Le generalità delle persone alloggiate presso le strutture ricettive di cui all’art. 109 del Testo Unico delle leggi di Pubblica Sicurezza approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773, e successive modificazioni, vengono trasmesse a cura dei gestori delle stesse strutture, entro 24 ore successive all’arrivo delle persone alloggiate, e comunque all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore, alle questure territorialmente competenti secondo le modalità previste dai successivi articoli 2 e 3 del presente decreto.
Parrà strano ma a me sembra così, può cortesemente fare una verifica perché se fosse un errore non sarebbe male per tutti gli utenti che affittano appartamenti a turisti.
La ringrazio
Bruno
Purtroppo la normativa è spesso contraddittoria ma ho avuto il piacere di parlare con il Dirigente della Polizia Amministrativa di Siena il quale mi ha confermato che vige l’obbligo di comunicazione anche per le locazioni turistiche. L’intento è quello di colmare un pericoloso vuoto normativo e ritengo doveroso attenersi a questa circolare per ragioni di pubblica sicurezza.
La Corte costituzionale, con Ordinanza n. 262/2005 ha risolto la questione in modo incontrovertibile : dichiarando la manifesta infondatezza della questione di leggittimità costituzionale dell’art. 109 del Tulps in riferimento all’art. 3 della Costituzione ha espressamente stabilito che la sanzione applicabile in caso violazione dell’obbligo di comunicare all’autorità di P.S. le generalità delle persone alloggiate entro le 24 ore successive dal loro arrivo, è l’art. 17 del Tulps sicchè, la condotta contestata va punita con la pena alternativa dell’arresto fino a tre mesi o dell’ammenda sino ad € 206,00.
Fonte: Polizia di Stato
Mi scusi Paolo,
solo per capire se ho compreso bene, la pena è l’ammenda di 206 euro oppure sono arrestato e ho la pedina penale macchiata? Cosa succede nella pratica in caso di violazione e di mancata segnalazione ?
Io le ho riportato quanto esposto nel documento della Polizia di Stato che le ho allegato al messaggio precedente. Io non ho avuto notizia di arresti ma è bene sapere che in caso di reiterazione la normativa prevede anche l’arresto con tutte le conseguenze che ne derivano. Le suggerisco di leggere attentamente il documento allegato al messaggio.
Cordiali saluti
Gentile Paolo,
mi unisco al coro di complimenti che merita tutti e passo subito anche io a porle alcuni quesiti avendo deciso di affittare parte della casa in cui vivo ( 3 stanze x gli ospiti e 2 per me):
1) L’abbonamento rai, quello siae e quello imaie sono dovuti come abbonamenti speciali oppure come semplice cittadino (per cui c’è da pagare solo quello rai)?
2) In merito alla ” normale attività informativa” lei scrive che questo è possibile sia avere un sito proprio che essere presenti su circuiti tipo airbnb o altri, ma mi chiedo come questo si concili con quanto spesso presente su delibere comunali che prevedono la possibilità di dare informazioni sulla locazione ” purché non inseriti in circuiti di prenotazione e commercializzazione “?
3) In caso non si optasse per il regime di cedolare secca, è possibile detrarre le spese relative alla locazione ( detersivi per pulire le stanze dopo che gli ospiti le hanno lasciate x esempio o quota parte del costo di gas ed elettricità)? E l’assunzione di una donna delle pulizie?
Grazie ancora
Federico
Buonasera Federico, trattandosi di una semplice locazione non sono richiesti abbonamenti speciali per il canone ecc… Riguardo la presenza sui circuiti di prenotazione come Airbnb, molte Regioni, travalicando le proprie competenze hanno disciplinato in materia vietando questo tipo di pubblicità. L’intermediazione immobiliare è consentita tanto a livello strada, tramite le classiche Agenzie immobiliari, quanto sul web. In sede di dichiarazione dei redditi può detrarre le spese delle utenze in proporzione ai giorni effettivamente locati e non è possibile detrarre altre spese, comprese quelle relative a collaboratori domestici.
Cordiali saluti
Gentile Paolo,
Grazie per la pronta risposta (meno di 3 ore dalle mie domande, poste per altro alle 21. Wow!!). Ho esuarito i complimenti. Ma non le domande e gli approfondimenti 🙂
In particolare in merito alla c.d. “normale attività informativa”, mi può dire se la regione Lazio lo permette?
In merito invece alle spese “scaricabili”, per la detrazione delle spese delle utenze è necessario calcolarle in proporzione ai giorni locati ma anche in proporzione ai metri quadrati affittati (nel caso di affitto di stanze) sul totale della metratura della casa? E se si come calcolare locali comuni quali cucina ed eventuale terrazzo?
Grazie ancora
Federico
Buongiorno, assolutamente si. Nel modulo di comunicazione infatti la Regione chiede se l’immobile è anche promosso attraverso canali di promo-commercializzazione. Le utenze devono essere detratte in base ai giorni locati e ai metri quadri affittati. Per evitare calcoli troppo complessi le suggerisco di escludere dal computo le aree comuni.
Cordiali saluti
Buongiorno Paolo,
Spero di non turbare i sonni di molti che affittano case a turisti per periodi brevi.
Un dubbio forte è relativamente alla Tari da applicare.
Posto che gli affitti di case a turisti sono regolati dalla legge dello stato molte regioni pretendono tuttavia ina registrazione da parte dei proprietari con una serie di richieste.
Possiamo avere due casi chi di è registrato e chi no. In entrambi i casi in caso di verifica del Comune la situazione imbarazzante sembra questa.
La tari comune si applica solo per case usate per gestione domestica.
Ma l”affitto di una casa ai turisti è domestico? Nel caso non sia cosi la tari da applicare è quella piu simile agli elenchi dei codici tari ed ad esempio quella degli alberghi. Se fosse cosi sarebbe una mazzata miglialia di euro da pagare…..
Ora possono esserci casi in cui un proprietario ha li la residenza residenzama ad esempio affitta nei mesi estivi. Poi puo esserci il caso in cui uno affitta solo la camera e ol caso in cui uno affitta l’intero appartamento.
Le chiedo un parere in merito con riferimento alle diverse caistiche sopra riportate.
Anche perché il rischio è che non sapendolo chi si è registrato in regione, si trovi poi cornuto e mazziato.
Ultimo aspetto è il tema del contratto per affitti brevi detto che è obbligatorio per iscritto, ma ovviamente per tutelarsi verso l’inquilino. Mi chiedo ma se non lo faccio e l”affitto è inferiore a 30 giorni e ho solo le ricevute di airbnb, che problema fiscale avrei? Capisco il rischio civile che uno poi mi dica che rimane nella mia casa ma quello fiscale nonnlo vedo ma puo darmi qualche chiarimento in merito.
La ringrazio
Cordiali saluti
Buonasera Bruno, secondo il comma 643 della legge 147/2013 “in caso di detenzione temporanea di durata non superiore a 6 mesi nel corso dello stesso anno solare, la TARI è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto…”. Il comma 673 fornisce le stesse indicazioni per la TASI. Pertanto, essendo appartamenti concessi ad uso abitativo per finalità turistiche si applica regolarmente la TASI. Trattandosi di una semplice locazione non sono applicabili gli importi maggiorati previsti per le strutture ricettive. Tuttavia alcuni comuni, dal nostro punto di vista in maniera impropria, hanno imposto le stesse tariffe anche per le semplici locazioni. Pertanto è necessario informarsi presso il Comune competente per avere maggiori informazioni a riguardo.
La necessità della forma scritta del contratto trova fondamento nell’Art. 1, comma 4 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. L’articolo è stato pubblicato in GU n.292 del 15 dicembre 1998: “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.”
Cordiali saluti
Buonasera Paolo, grazie per le utili informazioni.
Ancora una domanda, mi è chiaro che la legge dal punto di vista civile richiede la forma scritta a pena di nullità nei confronti dell’inquilino.
Ma la mia domanda è di fronte al fisco se ho le ricevute di Airbnb che ha trattenuto i soldi delle carte di credito delle persone, cosa succede se io non ho i contratti firmati per questi soggiorni temporanei?
La ringrazio
Cordiali Saluti
Da un punto di vista fiscale, non essendoci l’obbligo di registrazione, non è rilevante la presenza del contratto che al contrario è necessaria da un punto di vista civilistico e utile in caso di controllo da parte delle Autorità preposte.
buongiorno e grazie per le informazioni.
domanda: se un service gestisce più appartamenti in una stessa città (es.: Roma) e tutti utilizzando la “locazione turistica” deve inviare n richieste per ogni apt gestito? Che riferimenti (a parte quelli dell’apt: indirizzo, vani, ecc) vanno inseriti (es.: email, c.f., p.iva, nome, cognome)? intendo: quelli del proprietario o quelli del service che gestisce in nome e per conto del proprietario l’apt?
grazie!
Buongiorno Claudio, le comunicazione devono essere fatte per nome e per conto del proprietario. Quindi per ogni proprietario andranno chieste le credenziali per accedere al servizio e poi comunicate le singole presenze. Può scaricare la modulistica in calce all’articolo dedicato alla Regione Lazio e Roma Capitale.
Cordiali saluti
Buonasera,
abito in Puglia e dovendo aprire attività di due piccole case vacanze ubicate nello stesso paese, sono stata costretta ad aprire PARTITA IVA poichè la legge regionale L.R. 11 febbraio 1999, n. 11 decreta che anche con una casa vacanza si deve intendere attività a carattere imprenditoriale. Tra l’altro si è costretti ad affittare per un minimo di 7 giorni escludendo una fornita fascia di turisti. Faccio regolarmente comunicazione degli alloggiati sia alla Questura che allo SPOT via web come anche emetto regolare ricevuta fiscale numerata con marca da bollo da 2 €. Il mio è un paese turistico che fortunatamente ha un flusso continuo da marzo a novembre. Ho bisogno di lavorare perchè sono vedova e non ho altro reddito. Posso chiudere partita iva e lavorare con i contratti turistici? Si può lavorare anche meno di 7 giorni?
P.S. il 90% delle strutture lavorano completamente sconosciute al fisco, al comune, alla questura, ecc….
Vorrei avere un consiglio professionale.
Distinti saluti
Grazia
Buonasera Grazia,
la Locazione Turistica è disciplinata al livello nazionale dal Codice Civile ed è pertanto di esclusiva competenza statale. Tuttavia alcune regioni hanno impropriamente legiferato a riguardo; non è il caso però della Regione Puglia. Lei può certamente concedere in Locazione Turistica i suoi immobili con l’assoluto divieto di fornire servizi alla persona come il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti. Dovrà continuare a comunicare le presenze alla Questura e far firmare un semplice contratto di locazione ai suoi ospiti senza dimenticare di emettere la ricevuta non fiscale.
La Locazione Turistica può avere una durata minima di un giorno e massima di 30 giorni. Le suggerisco di rivolgersi al suo commercialista per avere un quadro di riferimento più completo dal punto di vista fiscale.
Cordiali saluti
ma il contratto va fatto firmare al guest? anche se ha già accettato i terms & conditions del portale OTA (es.: Airbnb)?
Assolutamente si, i termini e le condizioni sottoscritte sui portali non hanno nulla a che vedere con il contratto di locazione così come previsto dal nostro Codice Civile.
Buonasera,
La circolare ministeriale n. 4023 del 26/06/2015 fa chiaramente riferimento a locazioni (ad uso turistico od altro) caratterizzate dall’essere rivolte al pubblico in modo NON EPISODICO NÈ OCCASIONALE. Io vorrei affittare a turisti la mia casa di residenza durante una mia assenza (luglio-agosto). È giusto dedurre che non è obbligatoria la comunicazione alla Questura?
Grazie
Buonasera Maria, le confermo invece che vige l’obbligo di comunicazione. Per le locazioni inferiori a 30 giorni, per le quali non è necessaria la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, è necessario fare comunicazione alla Questura competente territorialmente. Come precisato nell’articolo “Bisogna inoltre considerare che l’ordinamento intende assicurare all’Autorità di P.S. la notizia sulle variazioni di alloggio delle persone tramite il regime di cui all’Art. 109 TULPS, quanto ai soggiorni brevi, e tramite quello delle “cessioni di fabbricati”, di cui all’Art. 12 del D.L. n. 59/1978, convertito dalla legge n. 191/1978 e successive modifiche, quanto ai soggiorni di lunga durata.”
Cordiali saluti
Grazie per il chiarimento. Per potermi registrare al servizio alloggiati della Questura devo prima presentare una comunicazione al Comune, ma il modulo della regione Lombardia si riferisce solo ad attività ricettive. Io non ho nessuna intenzione di trasformare la mia abitazione in una CAV, vorrei solo affittarla per un paio di mesi senza peraltro dover elargire alcun servizio (ai sensi di legge 9 dic. 1998 n. 431). Non so come fare, sa darmi un’indicazione?
Cordiali saluti
Purtroppo la Regione Lombardia ha equiparato (illegittimamente) la locazione turistica ad una struttura ricettiva extra-alberghiera, più precisamente una CAV non professionale. Se lei ha intenzione di locare l’appartamento per soli due mesi può comunque effettuare la comunicazione alla Questura. Non è necessario essere struttura ricettiva per ricevere le credenziali di accesso al portale, la circolare ministeriale parla infatti di alloggi privati concessi in locazione per fini turistici. La Questura competente territorialmente è obbligata a concederle l’iscrizione al portale. Centinaia di utenti della nostra piattaforma si sono registrati senza essere struttura ricettiva.
Cordiali saluti
Buonasera,
sono titolare di una agenzia immobiliare che si occupa di locazioni estive, sto cercando di capire anche tramite colleghi, come dovremmo comportarci rispetto a questa circolare ma per adesso non abbiamo avuto risposte certe, prima di rivolgermi direttamente alla questura di Grosseto, sa darmi lei qualche indicazione in merito? La ringrazio
Buonasera Roberta, la circolare è ampiamente operativa poiché ha oltre un anno di vita e oramai la maggior parte delle Questure si sono adeguate alle direttive del Ministero. Chi effettua locazioni turistiche inferiori a 30 giorni per le quali non è prevista la registrazione del contratto, vige l’obbligo di comunicazione delle presenze all’Autorità di PS tramite il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato. Devono essere comunicate tutte le presenze a prescindere dalla durata del soggiorno e dalla provenienza UE o extra-UE degli ospiti. Come Agenzia immobiliare (stesso discorso per agenzie di affari e di servizi) potrete effettuare le comunicazioni per nome e per conto del proprietario poiché sui dispositivi informatici a vostra disposizione potrete installare molteplici certificati di sicurezza (uno per ogni proprietario).
Cordiali saluti
Ho un piccolo appartamento bilocale in centro storico a Mantova che che era in locazione a canone libero ma ho avuto brutta esperienza con inquilino moroso e sto pensando a darlo in affitto per brevi periodi con la formula della locazione turistica ho già l’abilitazione della questura per la comunicazione delle schedine alloggiati.
Si tratta di locazione turistica pura senza somministrazione di viveri o servizi accessori, attività non professionale, non è una casa o appartamento vacanza (CAV)
Non ho fatto, e non ho capito se devo fare, la comunicazione con pratica al SUAP.
Le locazioni turistiche non sono annoverate fra le strutture ricettive extra-alberghiere e quindi non menzionate , sia nella legge regionale, che nel regolamento attuativo, per cui chiedo se ho espletato tutti gli atti per concedere in locazione l’immobile per brevi periodi solo ad uso turistico.
Buongiorno Giovanni, purtroppo, come abbiamo ampiamente discusso nell’articolo “Questa casa non è un albergo! Il conflitto di competenze tra Stato e Regioni” spesso alcune regioni hanno disciplinato la semplice locazione turistica, di competenza statale, travalicando le proprie competenze. È il caso della Regione Lombardia che nel regolamento n. 7 dell’Agosto 2016 cita all’articolo 3 comma 3 “Le disposizioni del presente regolamento si applicano anche agli alloggi o porzione degli stessi dati in locazione per finalità turistiche per una durata non superiore ai 30 giorni ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo)»”. Pertanto in attesa di ulteriori modifiche, dal nostro punto di vista necessarie, per evitare sanzioni è bene attenersi al regolamento regionale.
Attualmente quindi secondo il regolamento regionale la locazione turistica è equiparata impropriamente alle CAV amatoriali. Trattandosi di una materia di esclusiva competenza statale lei ha tutto il diritto di attenersi scrupolosamente alla disciplina nazionale ma in attesa di chiarimenti e modifiche al testo regionale potrebbe andare incontro a sanzioni.
All’art.8 “Le case e appartamenti per vacanze, compresi gli alloggi o porzioni degli stessi dati in locazione per finalità turistiche per una durata non superiore ai 30 giorni ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431, sono intraprese previa comunicazione di inizio attività al comune competente per territorio.”
Cordiali saluti
Buongiorno e grazie per tutte queste preziosissime informazioni.
Le chiedo se possibile un aiuto su un argomento banale ma che non sono riuscito a capire dalle varie ricerche.
Io affitto un appartamento con airbnb che è di proprietà della mia famiglia, ovvero siamo in 4 proprietari con diverse quote. Ho due dubbi: nella dichiarazione dei redditi andrà dichiarato quanto guadagnato in base alle diverse quote? (come di fatto avviene, anche se le fatture di airbnb sono intestate a me così come il conto su cui vengono versati i compensi)
In secondo luogo, nel modulo per l’Istanza di abilitazione per appartamenti privati per la comunicazione degli alloggiati in questura mi viene chiesto il c.f. della struttura. Quale va messo? il mio? Si tratta di attività non imprenditoriale e gli affitti sono occasionali.
ringrazio moltissimo e saluto cordialmente
A.
Buongiorno Antonio, le confermo che in sede di dichiarazione dei redditi gli introiti della locazione saranno imputabili in base alle diverse quote. Non importa che materialmente il denaro transiti solo sul suo conto e che le fatture (che non possono essere scaricate) siano a suo nome. I redditi da fabbricati sono sempre imputabili in capo ai legittimi proprietari. Sul modulo, non trattandosi di struttura ricettiva con P.IVA, deve indicare il suo codice fiscale personale.
Cordiali saluti
Molte grazie.
Antonio
Incredibile ma vero per la terza volta in questura con alla mano: circolare ministero,decreto salva italia alla mano attestante che le schedine sono state abrogate da anni…stessa risposta : per accedere ad alloggiati il sistema richiede codice albergo scia p.iva…..insomma io sto impazzendo….e soprattutto grazie a questa ignoranza navigo da 1 mese e mezzo nel grigio..ma questo mi fa capire che tutti i miei concittadini napoletani e della provincia che sono sui portali …allora sono tutti nel grigio..
Grazie ancora
Le suggerisco di sottoporre al funzionario anche la pagina della Questura di Siena. Nella pagina Carta dei Servizi è possibile scaricare dalla colonna di destra l’Istanza di abilitazione per appartamenti privati o per strutture ricettive. Questo il modello predisposto dalla Questura di Siena (come del resto dalla maggior parte delle Questure sul territorio nazionale) per richiedere l’abilitazione al servizio: scarica il modello.
Cordiali saluti
Ho trovato qui la conferma che vanno segnalati tutti.
Nel frattempo posso inviare i nomi tramite pec che possiedo piuttosto che fax che non ho?
grazie
Esattamente, devono essere segnalate le presenze degli ospiti a prescindere dalla loro provenienza. Inviare la comunicazione tramite PEC potrebbe essere un ottimo modo per tutelarsi da eventuali controlli ma purtroppo anche questo tipo di comunicazione deve essere preventivamente autorizzata dalla Questura.
Salve complimenti per la competenza e dedizione caro Paolo,
anche io stesso problema ad una questura di un grande comune nella provincia di napoli in cui affermano che devo aver fatto comunicazione di attivita al comune ed essere un bnb per ricevere l’accesso al sito alloggiatiweb…ed è la seconda volta che ci ho provato…mi hanno detto che mi faranno sapere…
nel frattempo che faccio non affitto???e se mi chiamano tra 3 mesi?
inoltre sono solo gli extra ue da segnalare o tutti tranne i residenti nel comune stesso?grazie
Buonasera, ho ricevuto molte segnalazioni in tal senso dalla Campania. Suggerisco di stampare la Circolare allegata all’articolo e di mostrarla al funzionario della Questura.
Cordiali saluti
Buongiorno,
Nell’ottica di locare per un utilizzo turistico (puro) il mio appartamento tramite la piattaforma Airbnb limitatamente al periodo estivo, ho raccolto nelle scorse settimane alcune informazioni.
Una volta superati, più o meno agevolmente, i dubbi legati alle caratteristiche del contratto, alla non necessità di ricevute ai clienti e ai profili inerenti alla dichiarazioni dei redditi e alla possibilità di cedolare secca, mi sono scontrato col grande tema della denuncia in questura degli ospiti.
Presso la sede della questura della mia città (Napoli), unica competente alla iscrizione al portale alloggiati web, dopo qualche ‘titubanza’ in ordine alla regolamentazione della denuncia per le locazioni turistiche, ‘scarsa consapevolezza’ circa le differenze con i b&b e ‘totale ignoranza’ circa l’esistenza di siti di intermediazione quali airbnb, mi è stato riferito che non potrei fare istanza per l’iscrizione al portale alloggiati non disponendo di partita iva e n. scia. Mi è stato, in conseguenza, consigliato di rivolgermi, per non precisate soluzioni “alternative”, alla questura del quartiere dove è ubicato l’immobile. Inutile dire che presso la questura competente le notizie sono state, se possibile, ancora più fumose.
Conscio, anche grazie al suo pregevole contributo, del problema interpretativo suscitato dalla normativa attualmente vigente e del fatto che, da quel che ho avuto modo di intendere, un po’ ovunque in Italia si siano registrate resistenze delle questure sulla base di medesimi argomenti, sono arrivato alla conclusione che, in sintesi, o si “forza la mano” e si riesce , nonostante le resistenze della questura, ad ottenere l’iscrizione al portale alloggiati anche in mancanza dei requisiti specifici di professionalità (quindi lasciando in bianco la parte della istanza che richiede SCIA e P.IVA) oppure ci si troverà in una zona “grigia” che, tuttavia, stante quanto da lei evidenziato, non può essere qualificata, a stretto rigore, come contraria a legge giacché la circolare ministeriale non è considerabile come fonte di legge (come chiarito dalla Cass. 23031/2007).
Segnalo che alcuni giorni fa il sito di airbnb ha provveduto a inoltrare una comunicazione ai suoi iscritti in cui, tra le altre cose, si legge quanto di seguito riportato « (…) vogliamo portare alla tua attenzione, seppure certamente ne sarai già a conoscenza, l’obbligo di registrazione degli ospiti presso le autorità di pubblica sicurezza (Questura). Questo obbligo deriva dall’articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS)». Segue rinvio al link del portale alloggiati.
La predetta comunicazione, che lei sappia, interviene a valle di qualche provvedimento successivo alla redazione del suo articolo o si fonda sempre sull’interpretazione della circolare ministeriale?
Di fronte a questo impasse, secondo lei, si potrebbe, in mancanza di altre strade percorribili, presentare materialmente e per ciascun ospite una denuncia di cessione di fabbricato ‘alla vecchia maniera’ (dato che per le locazioni registrate oramai questa formalità non è più richiesta). La cosa divertente, ma lo dico come piccola nota di colore, è che presso la questura territorialmente competente mi hanno negato anche la possibilità di inoltrare la dichiarazione di cessione via fax, non disponendo dell’apparecchiatura necessaria!
Buongiorno Michele, dal giorno in cui è stato scritto l’articolo in cui si suggeriva di “forzare” l’iscrizione al servizio, la circolare è assolutamente stata percepita a livello nazionale dalle relative Questure. Vige pertanto l’obbligo di comunicare tramite il servizio alloggiatiweb tutte le presenze per i soggiorni di durata inferiore a 30 giorni. Se la sua Questura ancora non ha aggiornato i moduli per la richiesta di abilitazione al servizio le suggerisco di visitare questo link:
https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/Province.aspx
selezionare la regione competente, la città e visualizzare le info con i contatti telefonici e mail dell’ufficio preposto. Saranno senza dubbio in grado di fornirle le indicazioni necessarie.
Se dovesse riscontrare ancora problemi può stampare la circolare in allegato all’articolo (la stessa diffusa da Airbnb) che è rivolta a tutte le Questure e al CEN di Napoli (Centro Elettronico Nazionale della Polizia di Stato) con l’esplicita richiesta di aggiornare il sistema informatico e mostrarla alla Questura competente.
Cordiali saluti
Grazie mille per la celere risposta. Una sola curiosità solo per capire come approcciarmi con la questura indicata nel link e segnalato (e che è esattamente quella in cui mi sono già recato): il recepimento della circolare è avvenuta prima del mese di luglio?
La circolare è di Giugno dello scorso anno e già dalla fine del 2015 molte Questure avevano aggiornato i moduli per l’iscrizione al servizio. Mi rendo conto che spesso bisogna scontrarsi con personale non proprio competente ma è necessario insistere perché è un obbligo previsto dalla legge.
Cordiali saluti
Buongiorno Sig. Paolo,
inanzitutto complimenti per il sito e per le sue informazioni in generale.
A breve prenderò in gestione da un parente un appartamento a Firenze tramite un contratto di affitto dove verrà specificata la possibilità di subaffittare a terzi come privato (locazione turistica).
Il mio primo dubbio è per le schedine PS: la registrazione sul portale alloggiati per il rilascio delle credenziali deve essere effettuata a nome del proprietario o dell’affittuario?
Per quanto riguarda le tasse, il mio reddito verrà calcolato tramite la differenza tra quanto incassato nell’anno solare e le spese; in questo caso posso calcolare l’affitto e quali altri spese? Le utenze, se pagate da me, possono essere un’altra voce da considerare?
I redditi diversi derivanti da tali calcoli possono rientrare come cedolare secca al 21% oppure con altre tipologie di tassazione?
Infine, la tassa di soggiorno a Firenze va pagata per le locazioni turistiche? Ci sono voci discordanti tra Regione e Comune e vorrei sapere come comportarmi per essere in regola al 100%.
Grazie in anticipo
Buonasera Andrea,
le rispondo punto per punto sperando di essere il più chiaro possibile.
Il mio primo dubbio è per le schedine PS: la registrazione sul portale alloggiati per il rilascio delle credenziali deve essere effettuata a nome del proprietario o dell’affittuario?
Può effettuare lei la richiesta di iscrizione al servizio alloggiatiweb in qualità non di proprietario ma in qualità di soggetto autorizzato e titolato ad inoltrare tale richiesta.
Per quanto riguarda le tasse, il mio reddito verrà calcolato tramite la differenza tra quanto incassato nell’anno solare e le spese; in questo caso posso calcolare l’affitto e quali altri spese? Le utenze, se pagate da me, possono essere un’altra voce da considerare?
Se il contratto di locazione prevede il subaffitto il locatario può a sua volta concedere in locazione a terzi l’immobile con finalità turistiche. I redditi percepiti saranno annoverati ex lege obbligatoriamente tra i “redditi diversi” di cui all’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR ed imputati regolarmente al locatario in qualità di sublocatore che affitta a terzi. Tale reddito è pari alla differenza tra quanto incassato in qualità di sublocatore nell’anno solare e le spese specificatamente inerenti (articolo 71, comma 2, del TUIR), come ad esempio il canone di locazione corrisposto al proprietario dell’immobile. I redditi percepiti dalla sublocazione saranno invece annoverati ex lege obbligatoriamente tra i “redditi diversi” (articolo 67, comma 1, lettera h, del TUIR). Nel modello 730 Quadro B colonna 6 si legge “canone di locazione risultante dal contratto diminuito delle eventuali spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili, se comprese nel canone stesso”. Lo stesso nel modello Unico Persone Fisiche nel Quadro RB. Ma le utenze per essere proporzionalmente detratte devono essere incluse nel canone di affitto.
I redditi diversi derivanti da tali calcoli possono rientrare come cedolare secca al 21% oppure con altre tipologie di tassazione?
Dalla circolare 26/E dell’Agenzia delle Entrate: “Si precisa, infine, che il nuovo sistema di tassazione [cedolare secca] non trova applicazione con riferimento ai contratti di sublocazione di immobili, in quanto i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi di cui all’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR e non tra i redditi di natura fondiaria.”
Infine, la tassa di soggiorno a Firenze va pagata per le locazioni turistiche? Ci sono voci discordanti tra Regione e Comune e vorrei sapere come comportarmi per essere in regola al 100%.
Sul sito del Comune di Firenze si legge: “dal 1° di ottobre 2014, coloro che pernottano negli immobili locati ad uso turistico sono anch’essi assoggettati al pagamento dell’imposta, fino ad un massimo di 7 notti, secondo quanto previsto dalla delibera del C.C. n°50 del 28 luglio 2014. In tutte le altre fattispecie di locazioni l’imposta non è dovuta”. Per il momento, rimane in vigore il pagamento della tassa di soggiorno per chi soggiorna negli immobili locati per fini turistici. Nonostante a nostro parere si tratti di una richiesta illegittima, in attesa di ulteriori chiarimenti e per scongiurare sanzioni e inutili contenziosi con l’Amministrazione Comunale, le consiglio di attenersi a quanto deliberato dallo stesso.
Ottenuta l’autonomia legislativa in materia di organizzazione del mercato del turismo, alcune Regioni hanno ritenuto opportuno disciplinare la locazione degli immobili ad uso turistico, di esclusiva competenza statale, travalicando in maniera grossolana le proprie funzioni legislative. Risulta del tutto lecito, trattandosi di locazioni per finalità turistiche, che le Regioni richiedano la possibilità di avere una mappatura a fini statistici del numero degli immobili locati e di poter essere a conoscenza della relativa movimentazione delle presenze, così come del resto risulta sensata, ma non del tutto legittima, la richiesta da parte di alcuni Comuni che, dietro apposita delibera, hanno preteso la riscossione della tassa di soggiorno nonostante il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 “Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale” renda soggette a tali imposte le sole persone alloggiate presso “le strutture ricettive situate sul proprio territorio” escludendo quindi le locazioni turistiche che, limitandosi alla mera cessione per brevi periodi dell’immobile senza l’erogazione di servizi accessori, non possono essere annoverate tra le strutture ricettive. Dello stesso parere gli uffici legali della Regione Toscana che in una nota del 16 Giugno dichiarano che “non sembra legittimo imporre la tassa di soggiorno a chi non è struttura ricettiva, come nel caso delle locazioni turistiche. E ciò anche nel caso in cui per l’affitto turistico ci si serva dell’intermediazione di Airbnb”. I numerosi Comuni che hanno deliberato in tal senso potrebbero quindi andare incontro ad onerosi rimborsi in assenza di una modifica alla legge, peraltro auspicabile, che includa le locazioni inferiori a 30 giorni tra i soggetti obbligati alla riscossione di tale tributo. È il caso del Comune di Firenze che non aveva fatto i conti con il Testo Unico delle leggi regionali in materia di turismo, L.R. 23 marzo 2000 n. 42, che all’articolo 57 precisa che “Non sono soggette alle disposizioni della presente legge le locazioni concluse ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”. Nel Testo Unico viene quindi riconosciuta la non competenza regionale in materia di locazioni rendendo così vana ogni possibilità di includere le locazioni turistiche nella lista delle strutture ricettive, inclusione che avrebbe permesso la riscossione del tributo locale.
Cordiali saluti
Dispongo di una baita in alta montagna (1.400 mt.) raggiungibile solo a piedi o fuoristrada, senza energia elettrica, collegamento alla rete idrica e mancante sei servizi essenziali che il Comune eroga (smaltimento rifiuti, illuminazione pubblica, acqua). Affittando la mia CAV senza SCIA (ho una sola unità e lo faccio non imprenditorialmente) per periodi max di 14 gg. a italiani e comunitari sono tenuto alla comunicazione telematica al Commissariato dei miei clienti?
Dall’articolo la risposta sembrerebbe SI ma vorrei esserne sicuro.
Grazie in anticipo e complimenti per il Vs. servizio, cordiali saluti Edoardo
Gentilissimo Edoardo, le CAV (Case e Appartamenti Vacanza) sono una tipologia ben precisa di struttura ricettiva extra-alberghiera e a prescindere dall’amatorialità o imprenditorialità dell’attività, la SCIA è comunque obbligatoria. Se lei non ha mai fatto una SCIA quella che sta gestendo non è una CAV ma una semplice locazione turistica senza l’erogazione di servizi extra di tipo alberghiero (pulizie e cambio lenzuola durante il soggiorno, ecc…). Le ricordo che per effettuare locazione turistica è necessario comunque adempiere ad alcuni obblighi come per esempio la forma scritta del contratto che, se inferiore a 30 giorni non necessita di essere registrato. Resta il dubbio sulla legittimità della locazione poiché la locazione turistica, come del resto gli altri tipi di locazione, sono normati dal codice civile e l’immobile deve essere accatastato come civile abitazione e deve possedere i requisiti minimi di abitabilità che nel suo caso, non essendoci l’erogazione di acqua e luce, non possono essere soddisfatti. Pertanto la invito ad informarsi se la sua regione prevede, per gli immobili in alta montagna, categorie particolari di strutture ricettive amatoriali che le permettano di affittare l’immobile.
In qualsiasi caso, CAV o locazione turistica le autorità di PS devono essere sempre informate riguardo la presenza di ospiti, comunitari e non, sul territorio nazionale attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato.
Cordiali saluti
Salve, grazie e complimenti per l’articolo chiarissimo. Un unico dubbio: affittando su airbnb in modo episodico e quindi molto occasionale, non per finalità turistiche, è comunque necessario far firmare il contratto di locazione scritto ancora o la prenotazione e l’accettazione delle condizioni del sito airbnb rappresentano un contratto sufficiente? Grazie dell’aiuto
Buonasera Piero, Airbnb ha sede all’estero e opera in tutto il mondo e in alcun modo è a conoscenza delle numerose norme statali e locali che regolano le locazioni e le strutture ricettive. La locazione ad uso turistico, nota anche come locazione pura, short lets, affitti brevi, affitti liberi o appartamenti ammobiliati ad uso turistico è regolata dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile e dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 nonché dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011 e la sua disciplina è rimessa esclusivamente alla competenza statale. Questo tipo di locazioni prevedono la forma scritta del contratto a pena di nullità, a norma della Legge 09 dicembre 1998, n. 431 e deve contenere tutte le condizioni e i dati inerenti all’immobile e ai contraenti, nonché l’importo del canone d’affitto (e l’eventuale caparra o cauzione versata), le spese incluse od escluse nel prezzo (luce, gas, condominio, pulizie, etc.), i termini di consegna e i tempi stabiliti per la riconsegna delle chiavi. Pertanto in caso di controllo dovrà mostrare la copia del contratto firmata. Per soggiorni inferiori a 30 giorni non è necessaria la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
Cordiali saluti
Grazie Paolo dei dettagli molto utili.
Quindi a suo avviso una prenotazione su airbnb, che cita le generalità delle due parti, il periodo di locazione, il prezzo pattuito e che riprende nelle cosiddette “regole della casa” dell’annuncio (che si accettano prenotando) i punti principali che fanno parte del tipico contratto di locazione (come per es. cauzione, responsailità per danni ecc.), comunque non sarebbe assimilabile a un contratto di locazione?
mi piacerebbe conoscere la Sua opinione in merito.
Codiali saluti Piero
Buonasera Piero, il documento di cui lei parla è un semplice PDF generato dal sito e con gli opportuni strumenti è facilmente modificabile. Il regolare contratto ha inoltre una caratteristica fondamentale: la firma dei contraenti in calce al documento. Confermo pertanto la necessità della forma scritta del contratto, seguendo i modelli standard previsti per le locazioni inferiori a 30 giorni.
Cordiali saluti
Chiarissimo grazie. Ovviamente l’importo di locazione da mettere nel contratto deve essere uguale all’importo che percepisco io con il bonifico da airbnb no? Spero non generi confusione negli ospiti che avranno ricevuto una fattura diversa da airbnb con la commissione del servizio….io sono un utente abituale di airbnb comeguest e non ho mai firmato contratti di locazione all’arrivo con gli (onesti???) host….. Grazie per l’aiuto Piero
Con Airbnb l’ospite riceve fattura direttamente dalla piattaforma per l’intero importo pagato maggiorato dai costi di commissione. In questo caso le basterà portare in dichiarazione dei redditi gli estratti conto con evidenziati i bonifici da parte di Airbnb. Non credo sia un problema di onestà, la maggior parte delle persone non è a conoscenza delle norme che regolano questo settore. Consiglio la lettura di questo articolo per approfondire l’argomento: Piattaforme di booking online e ricevute fiscali, come comportarsi?
Cordiali saluti
Il Ministero degli Interni emette una circolare interpretativa restrittiva, ma nel frattempo è il primo a disattendere la legge dello Stato, omettendo di emanare il decreto attuativo che permetta l’invio informatico previsto dall’art. 2, comma 3 del dlg79/12.
Gentilissimo Marco, ha perfettamente ragione e capisco il suo disappunto. Nonostante i metodi discutibili è comunque il chiaro segnale che col tempo sarà necessario adeguarsi a queste nuove direttive. È per questo motivo che abbiamo invitato tutti coloro i quali effettuano locazioni turistiche a forzare l’iscrizione sul portale alloggiatiweb e contestualmente ho sollevato i miei dubbi sulla liceità attuativa di una circolare interpretativa.
Cordiali saluti
Buonasera ed auguri di buon 2016,
sono proprietaria di un immobile a Firenze che da poco tempo loco ad uso turistico non imprenditoriale e per il quale effettuo regolare comunicazione web degli alloggiati alla Polizia, faccio firmare agli ospiti un contratto di locazione ad uso turistico e pago al Comune la tassa di soggiorno, ma ho due quesiti da porre:
1) sono tenuta a comunicare all’amministratore di condominio i nominativi dei miei ospiti anche se soggiornano per pochi giorni? Oppure devo solo comunicare all’amministratore che l’immobile viene locato ad uso turistico, visto che il regolamento di condominio non lo vieta?
2) nel caso in cui debba ospitare gratuitamente nell’appartamento dei miei parenti, come mi dovrò comportare? Dovrò ugualmente fargli sottoscrivere un contratto ad uso turistico con canone a zero, dovrò fare comunicazione degli alloggiati alla Polizia e dovrò pagare la tassa di soggiorno al Comune?
Grazie.
Francesca
Gentile Francesca, riguardo al suo primo quesito posso dirle che pur affittando l’immobile rimane sempre lei referente e responsabile nei confronti del condominio e dell’amministrazione. Almeno che non sia stato espressamente richiesto e sottoscritto dal regolamento interno del Condominio non vedo per quale motivo lei debba comunicare i nominativi dei suoi ospiti. Riguardo alla sua seconda domanda non credo esistano vincoli particolari per ospitare parenti in un immobile di proprietà, non ho mai sentito di comunicazioni a riguardo. La tassa di soggiorno viene richiesta solo in caso di locazione. Ovviamente dovranno essere soggiorni brevi, a favore di familiari e facilmente giustificabili in caso di controllo.
Cordiali saluti
Ringrazio molto per i chiarimenti e mi complimento per le informative chiare ed esaustive che ci mettete a disposizione!
Saluto cordialmente.
Complimenti, complimenti, complimenti per la chiarezza delle vostre indicazioni e delucidazioni. Io sono costretta ad affittare per poter pagare le tasse elevatissime che gravano sulle mie seconde case e devo per forza fare affitti brevi per poter avere qualche soldino garantito dal pagamento anticipato che offre la piattaforma di airbnb, in questo modo niente più inquilini morosi, almeno fino a quando qualcuno non si installerà definitivamente in casa, evento che può capitare…
Tanti auguri di buon anno veramente di cuore!
Chiara Lina
Buongiorno,
espongo il mio dubbio: sembrerebbe assodato che anche le locazioni di case affittate per uso vacanza e per periodi inferiori ai 30 giorni siano sottoposte alla normativa della comunicazione web – schedine alloggiati. Vengono invece escluse dalla normativa le locazioni abitative sottoposte alla registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate ( per esempio locazioni abitative 4+4 ).
Mi chiedo a questo punto cosa succederebbe se facoltativamente ( la norma fiscale lo prevede ) provvedo alla registrazione del contratto uso turistico inferiore a 30 gg . Spetta a questo punto all’Agenzia dell’Entrate l’onere di effettuare le comunicazioni alla questura ?
Buonasera Riccardo, in caso di registrazione del contratto verrebbe meno l’obbligo di notifica alle Autorità di P.S. ma per evitare inutili contestazioni le suggerisco di effettuare la comunicazione anche in caso di registrazione.
Cordiali saluti