Esistono due tipologie principali di piattaforme di booking online che è necessario identificare e distinguere in base al modo in cui gestiscono le transazioni economiche delle prenotazioni.

Alcune piattaforme di booking prevedono che la transazione economica per il saldo della prenotazione avvenga direttamente tra il cliente e il proprietario tramite bonifico bancario o in contanti, riservandosi di richiedere in un secondo momento al proprietario i costi di commissione per il servizio, come nel caso di Booking.com.

Altre piattaforme, come Airbnb, gestiscono le transazioni economiche incassando direttamente dall’ospite l’importo del soggiorno per poi riaccreditarlo al proprietario trattenendo all’origine i costi di commissione del servizio.


È necessario fare questa distinzione poiché da un punto di vista fiscale nel primo caso la piattaforma gestisce e regola i termini e le condizioni della prenotazione, impegnando entrambe le parti ad onorare quanto rispettivamente sottoscritto senza però intervenire nella transazione economica tra le parti generando così un rapporto fiscale diretto tra ospite e proprietario. In questo caso infatti il proprietario è tenuto ad emettere ricevuta del pagamento direttamente al cliente per un importo pari alla cifra riscossa tramite bonifico bancario o in contanti e a presentare le ricevute in fase di dichiarazione dei redditi.

Nel secondo caso la piattaforma gestisce allo stesso modo i termini e le condizioni della prenotazione ma diventa a tutti gli effetti un soggetto fiscale dell’operazione poiché incassa per conto del proprietario l’importo del soggiorno dall’ospite rilasciando a quest’ultimo regolare ricevuta per un importo pari al costo del soggiorno maggiorato dai costi del servizio. Il proprietario in questo caso non deve quindi rilasciare una ricevuta poiché questa è già stata emessa dalla piattaforma direttamente all’ospite. Spetterebbe semmai al proprietario rilasciare una ricevuta alla piattaforma per la somma riaccreditata ma ciò non avviene poiché al momento dell’iscrizione viene stipulata con la piattaforma una sorta di “mandato” che autorizza quest’ultima (limitatamente a quanto sottoscritto nel contratto) ad operare per conto, ma non in nome, del proprietario. Considerando che queste piattaforme operano a livello internazionale è inevitabile che in qualche caso possano entrare in conflitto con i differenti regimi fiscali dei paesi in cui operano. Fortunatamente questo modello di “mandato” può essere identificato nel nostro Codice Civile con il “mandato senza rappresentanza” (Codice Civile art. 1705):

Il mandatario (in questo caso la piattaforma) che opera per conto ma non in nome del mandante (il proprietario) emette la ricevuta al soggetto terzo (l’ospite) che versa il corrispettivo dovuto (c.d. “passaggio esterno”); il mandatario poi procede a riaccreditare la quota di competenza al mandante (c.d. “passaggio interno”).


Si può quindi dedurre che i compensi ricevuti tramite bonifico bancario direttamente dalle piattaforme di booking sollevano il proprietario dall’onere di rilasciare ricevuta all’ospite poiché quest’ultimo si ritroverebbe con una doppia, e in alcuni casi identica, ricevuta rilasciata rispettivamente dal proprietario e dalla piattaforma di booking. In sede di dichiarazione dei redditi il proprietario presenterà il proprio estratto conto bancario con evidenziate tutte le operazioni bancarie a sue favore ricevute dalla piattaforma. È bene ricordare però che questa documentazione è da considerarsi sufficiente per effettuare una regolare dichiarazione dei redditi ma incompleta in caso di ispezione fiscale. Durante la dichiarazione dei redditi viene semplicemente richiesto al proprietario di giustificare tramite documentazione quanto dichiarato (ricevute o estratti conto concorrente), in fase di ispezione fiscale viene invece controllata la natura delle entrate, la completezza della dichiarazione e la presenza di omissioni parziali o integrali di alcune entrate. Per giustificare gli importi ricevuti tramite bonifico bancario direttamente dalle piattaforme di booking, il proprietario ha a sua disposizione le ricevute che le piattaforme rilasciano per i costi di commissioni o di servizio. Nel dettaglio di queste ricevute si trovano i riferimenti al numero di prenotazione, i dati anagrafici dell’intestatario e del mittente, le date della locazione e l’importo della commissione. Assieme al contratto stipulato con la piattaforma, questa documentazione vi consente di essere pienamente in regola fiscalmente.

Nel caso delle locazioni turistiche, è bene inoltre ricordare che vige l’obbligo del contratto (senza obbligo di registrazione per locazioni inferiori a 30 giorni) in forma scritta, pena nullità, da conservare assieme alle relative ricevute che devono essere emesse dal proprietario al cliente solo nel caso in cui la transazione economica sia avvenuta direttamente tra le parti (come nel caso del pagamento in contanti). Per quanto concerne l’aspetto delle ricevute fiscali questo modus operandi può essere applicato anche per gli affittacamere non professionali e i B&B.



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Paolo Gasparri
Autore: Paolo Gasparri

Co-Founder de La Casa che Avanza e coordinatore della piattaforma web. Responsabile dei rapporti con Enti e Istituzioni.
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Isabelle Suberbielle
30 Agosto 2021 12:23

grazie per le informazioni sulle ricevute non fiscali, finalmente un sito che dà delle informazioni complete. Ancora una precisazione : ho un monolocale che affitto con locazioni brevi sia tramite Airbnb che Booking, in entrambi i casi è il portale a ricevere il trattamento e a versare a me i compensi , al netto della sua commissione.

Per Booking , mi è chiaro che in sede di dichiarazione dei redditi , devo dichiarare come reddito (con ced secca) quanto paga l’ospite in totale.
Esempio : paga 100€ , il portale mi versa 82€ , io dichiaro 100€ al fisco e pago 21€ se scelgo la ced secca

Nel caso di Airbnb : imposto ad esempio 90€ come mio prezzo richiesto, l’ospite paga circa 102 ( 13% circa per la commissione Airbnb) . Airbnb mi versa circa 86€ (perché ha trattenuto la sua commissione , circa 3,6% dei 90€)
Dichiaro al fisco 90€ o dichiaro 101€ ? Grazie

Maurizio S.
13 Maggio 2020 17:19

Buongiorno,
per le prentazioni attraverso il portale booking può capitare che il cliente non si presenti o che annulli troppo tardi, quindi booking paga lo stesso l’host della struttura anche se in realtà quest’ultimo non ha ospitato nessuno.
Le cifre ricevute per queste situazioni particolari si vanno a sommare al totale degli altri affitti incassati o, in dichiarazione dei redditi, vanno indicati a parte?
Grazie

Maurizio S.
Reply to  Paolo Gasparri
13 Maggio 2020 18:28

Ok grazie quindi alla fin della fiera si sommano ai redditi ricavati dagli affiti.

Maurizio S.
8 Febbraio 2020 16:33

Buongiorno,
ho un appartamento a Milano con due camere in affitto sui portali airbnb e booking.com e la struttura è inquadrata come locazione turistica.
Ricevo i pagamenti direttamente dai due portali al netto delle loro commissioni tramite bonifico sul mio conto.
1) Devo sempre stipulare un contratto scritto con l’ospite sia che la prenotazione avvenga tramite portali o direttamente senza intermediari?
2) La ricevuta va rilasciata solo su espressa richiesta dell’ospite e va indicato il prezzo lordo che ha pagato al portale, giusto? può essere intestata all’azienda per cui lavora l’ospite?
3)In fase di dichiarazione dei redditi quali importi vanno dichiarati al fisco? mi spiego meglio. Se booking fa pagare 100 al cliente, io incasso 70 direttamente da booking: devo dichiarare 100 o 70? se dichiaro 100 devo pagare le tasse su un costo lordo già “tassato” dal portale…in pratica avrei un guadagno irrisorio.

Grazie mille

Maurizio S.
Reply to  Paolo Gasparri
8 Febbraio 2020 18:38

Ok ricapitolando mi dica se ho capito bene:
1) È sempre obbligatorio fare firmare un contratto qualunque sia la tipologia di prenotazione.
2) Ricevuta solo su richiesta e se intestata all’azienda anche contratto va intestato all’azienda e non si può applicare cedolare secca.
3)Devo dichiarare 100 al lordo delle commissioni del portale. Quindi guadagno veramente irrisorio
Grazie ancora, gentilissimo

Maurizio S.
Reply to  Paolo Gasparri
8 Febbraio 2020 20:21

Benissimo grazie.
Posso farle un ultima domanda?
Se invece fossi una casa vacanze anziché una locazione turistica? Cosa cambierebbe?

Grazie ancora

Alberto Gendy
27 Gennaio 2020 14:27

Salve io ho una casa e affitto co locazione turistica e volevo sapere delle informazioni per quanto riguarda le ricevute/fatture. NON HO LA PARTITA IVA.
quindi volevo sapere devo rilasciare delle ricevute o fatture al cliente? (affitto tramite booking) chiedo questo perchè ora devo comunicare la dichiarazione della tassa di soggiorno per tutto l’anno 2019 e mi chiedono sempre il numero di ricevute nel modello quando io non ho la partita iva e non emetto ricevute agli ospiti (la faccio solo se me la chiedono)

Alberto Gendy
Reply to  Paolo Gasparri
27 Gennaio 2020 15:17

ma devo rilasciarla anche se è compresa nel prezzo di booking (la tassa di soggiorno)?

Alberto Gendy
Reply to  Paolo Gasparri
27 Gennaio 2020 22:42

ora cosa posso inserire nella ricevuta che mi hanno chiesto durante la domanda?

Alessandro Narduzzi
7 Novembre 2019 11:09

Buongiorno,
ho letto diversi commenti ma ancora non mi sono chiare diverse cose. Io sono responsabile di un hotel e ho contratti con diversi portali e ognuno mi sembra si comporti come meglio crede senza seguire una logica “fiscale” coerente.
Partiamo da un esempio:
Il cliente fa una prenotazione su booking.com a una tariffa di 55,00 euro, paga online booking.com che incassa i soldi dal cliente. Io ricevo una prenotazione da parte di booking.com con annessa carta virtuale per prelevare l’importo di 60,00 euro. In questo caso booking.com ha deciso di dare uno sconto al cliente di 5,00 euro ma a me riconosce l’importo totale perché io avevo impostato quel prezzo di vendita. Ora, perché io dovrei essere tenuto a fornire al cliente una fattura di 60,00 euro? Non mi sembra corretto. Secondo me la procedura corretta dovrebbe essere che booking.com emettesse una fattura al cliente, io poi emetto ricevuta o fattura a booking.com e io poi stampo al cliente, che ha usufruito del servizio, una ricevuta a zero perché l’importo è già stato pagato da un intermediario.
Expedia secondo me è più corretta perché nella stessa situazione ti fa emettere una ricevuta intestata a expedia e il cliente poi se la vede con loro per avere ricevuta o fattura.
Il brutto di tutto questo è che il cliente sa di aver fatto una prenotazione a un prezzo più basso, quando si vede il conto al check out a un prezzo più alto è convinto di essere stato imbrogliato.
A me hanno sempre insegnato che nel momento in cui ricevo denaro devo emettere qualcosa, perché booking.com non lo fa?
Saluti,

Alessandro

Filippo Lama
10 Ottobre 2019 10:38

Buongiorno,
Complimenti per l’articolo.
Ho un B&B e un’affitta camere con p.iva, aperto da pochi giorni. sabato avrò i primi ospiti. Il commercialista mi ha detto che l’importo (comprensivo delle commissioni di booking) deve essere fatturato direttamente al cliente in quanto booking è solo l’intermediario. Sono forfettario per cui il tutto andrà comunque senza iva.
Mi conferma che è giusto procedere così, perchè leggendo il suo articolo mi sembra di capire che lei non è della stessa idea.
Poi ho un altro dubbio legato ai modelli Intrastat, come clienti avrò anche probabilmente anche gente proveniente da altri Stati, e riceverò le fatture da booking. Sono obbligato a comunicare i modelli Intrastat?
Grazie, so che dovrei chiedere al mio commercialista ma avere un’altra opinione mi rassicura.
Saluti
Filippo

Alessandro Rossi
Reply to  Filippo Lama
11 Gennaio 2020 12:42

Salve, non so come trovare o iniziare una nuova categoria di commenti in questo post generale, quindi devo inserire il mio quesito dove capita : la situazione è quella di casa e campo di proprietà dei miei genitori, vorrei mettere una roulotte, messa ad uso esclusivamente interno nella nostra proprietà, sia nel bel giardino sia internamente in garage, dal punto di vista delle locazioni brevi turistiche come ci si comporta dal punto di vista dei contratti e della richiesta alla provincia dell’ottenimento dell’apertura della locazione turistica ( cioè è come se affittassi una stanza, porzione di casa ? ) se offro ospitalità in tale modalità cioè faccio pernottare nella roulotte? Molti portali danno la possibilità di affittare e fare pernottare in moltissime modalità e forme ….Grazie mille.

Danilo Ricco
14 Luglio 2019 15:00

Complimenti per il sito, premetto che ho letto quasi tutte le domande su questo articolo;

Ho un B&B senza partita IVA occasionale, ed ho anche un’azienda agricola con partita IVA in regime forfettario.
Mi è chiaro che le ricevute non fiscali possono essere fatte tranquillamente aggiungendo la marca da bollo di 2€ se l’importo supera i 77,47€ e va applicata sull’originale consegnata al cliente mentre sulla copia va indicato il numero della marca da bollo, (1: è obbligatorio indicare l’identificativo della marca da bollo sulla copia?), per le prenotazioni provenienti dai portali di booking online (Booking, expedia, airbnb ecc) basta, invece, fare una ricevuta con importo di 0€ indicando che il pagamento e stato riscosso tramite portale, (2: in questo caso la marca da bollo è necessaria?)
Arrivo alla mia domanda;
Un cliente mi ha chiesto la fattura per il suo soggiorno, premetto che il cliente ha prenotato e pagato su booking.com ma vorrebbe una fattura intestata ad un azienda con partita iva, come mi regolo in questa situazione??

Cristina Alfier
30 Aprile 2019 00:52

Buongiorno,
Un agriturismo lavora con Expedia. Expedia accredita al proprietario dell’agriturismo le tariffe pagate dai clienti al netto delle provvigioni. L’agriturismo fattura a Expedia gli importi accreditati scorporando l’uva al 10%. Per le provvigioni trattenute da Expedia invece non riceve alcuna fattura, a questo punto l’agriturismo emette autofattura per provvigioni integrando l’IVA al 22%, è corretta tale procedura? Ed è corretto fatturare ad Expedia l’importo ricevuto dunque al netto delle provvigioni?
La ringrazio
Cordiali saluti

Cristina Alfier
Reply to  Paolo Gasparri
30 Aprile 2019 08:00

Buongiorno, nel portale di Expedia viene riportata la voce “fattura del partner” al quale ho attribuito un numero e in automatico viene riportato l’importo fattura al netto delle commissioni. Nella specifica presente in “pagamenti Expedia Collect” tra le voci che compongono l’importo fattura compare “tasse giornaliere” che corrisponde al 10% del totale parziale (calcolato al netto delle provvigioni).

Silvia Bianco
23 Aprile 2019 16:08

Buongiorno, sono titolare di un beb in forma imprenditoriale ( con partita iva) vorrei dei chiarimenti in merito alle fatture o ricevute fiscali da emettere ai clienti che pagano cash in struttura ma soprattutto in particolare alle ricevute fiscali da emettere ai clienti provenienti da booking.com che non pagano direttamente a me, ma tramite il portale che trattiene il 15% dell’importo come costo di servizio fatturandolo.
vi ringrazio anticipatamente per la risposta

Poppy Poppy
27 Febbraio 2019 11:53

Buongiorno, ho letto il vostro articolo ma trovo diverse inesattezza che generano (almeno in me) un po’ di confusione.
“Alcune piattaforme di booking prevedono che la transazione economica per il saldo della prenotazione avvenga direttamente tra il cliente e il proprietario tramite bonifico bancario o in contanti, riservandosi di richiedere in un secondo momento al proprietario i costi di commissione per il servizio, come nel caso di Booking.com.”:
booking offre la possibilità di pagare anche online, tant’è vero che la mia struttura si avvale di quetsa modalità e le commissioni vengono detratte direttamente dall’accredito mensile.
Non è asoluramente vero, e non vi è alcun riferimento normativo in merito, che NON si è obbligati a rilasciare una qualsiasi ricevuta. Eccome se vi è! In sede di controlli delle autorità, anche senza p iva, si rischia una multa “salata” per usare un eufemismo qualora la contabilità della struttura non sia in regola.
La ricevuta per la tassa di soggiono può essere rilasciata su ricevuta a parte oppure sulla stessa ricevuta, tant’è vero che esistono modelli prestampati con il campo specifico per la tassa (vedi buffetti). Comunque sia, nel primo caso, la numerazione delle ricevute è continuativa. Non esistono due numerazioni distinte in quanto l’attività è una e le ricevute rilasciate, sebbene per “beni o servizi” diversi, debbono per forza essere numerate in modo continuativo ed univoco… così come l’intestatario della ricevuta. Chi riceve il bene o seervizio? l’ospite, ed è a lui che va intestata la ricevuta/fattura. che ci sia un intermediazione è secondario. Se io acquisto un oggetto su amazon o ebay da un negozio, la fattura (che tra l’altro attesta pure una garanzia) la rilascia il veditore stesso (e non l’intermediario) per il clienta. Il venditore non rilascia una fattura intestata ad amazon/ebay che a sua volta la intesta al cliente…
L’ospite paga la struttura per un servizio (dormire), non paga booking. Spetta poi alla struttura pagare a parte il suo fornitore (in questo caso le agenzie online quali booking). Basta vedere anche le ricevute rilasciate dagli hotel dopo aver prenotato tramite una di queste agenzie tra l’altro…
Spero di aver dato un piccolo contributo perchè l’argomento genera sempre un po’ di confusione anche perchè spesso la normativa puo’ essere caotica 🙁

Alessandro Rossi
21 Febbraio 2019 09:41

Salve, siamo interessati ad utilizzare l’immobile di proprietà che comprende seminterrato per metà (taverna ) e piano superiore, così descritti e classificati nella visura catastale: piano S1 – T CAT. A/3, la taverna è pero’ alta mt. 1,60…, anche quest’ultima sarebbe possibile utilizzarla con la locazione turistica? Grazie mille

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
21 Febbraio 2019 17:12

Quindi se diamo in affitto nello stesso contratto specificando nel contratto di quali porzioni dell’immobile si tratta -taverna e piano sopra-? ( Altrimenti chi poi risalirebbe a quali porzioni di immobile si riferisce la prenotazione ? )
Quindi si potrebbe dare in affitto la taverna dando insieme anche una sola stanza del piano sopra dell’appartamento o tutta la disponibilità del’intero appartamento sopra?
E anche se la parte sopra non avesse l’altezza minima di mt. 2,70 dando in locazione tutto l’immobile sarebbe ammessa la locazione?
Sarebbe difficile dare in affitto nell’annuncio l’intero appartamento solo ad esempio per 2 o 3 ospiti ( la taverna puo’ avere 2/3 posti letto ) , nessuno prenoterebbe se nell’annuncio in booking appare annuncio per 2/3 persone consistente in 3 camere da letto, a parte il discorso del costo….,
oppure la specifica che si tratta dell’intero immobile va fatta nel contratto a livello burocratico e poi gli ospiti stanno solo sotto in taverna?
Il comodato d’uso che stipulerei con mia madre ( proprietaria ) riguardarebbe sia sopra che sotto quindi si tratta non solo della taverna , quindi già la mia operatività nel contratto di comodato gestendo con booking riguarderebbe sopra e sotto …
Quali alternative potremmo adottare in tal senso per risolvere la questione? Grazie mille…

Alessandro Rossi
Reply to  Alessandro Rossi
21 Febbraio 2019 17:29
Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
22 Febbraio 2019 03:31

Nel contratto di comodato d’uso, devo specificare che io ricevendo in comodato l’immobile svolgero’ subaffitto /locazione o è implicitamente consentito?Grazie mille

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
28 Febbraio 2019 20:18

in caso di contratto di comodato attivo, ed io vi effettui la locazione turistica, se venisse effettuato da parte di mia madre il rogito ( per non pagarne più l’imu, in quanto anche se tuttora ci abitiamo, la proprietà risulta degli eredi ma è stato firmato un contratto particolare, se vuole mi informo e le fornisco i dettegli, per il quale si è già venduta la proprietà all’impresa edile,ma senza pagamento in denaro, bensì l’impresa edile lascia agli eredi – mia mamma e mia zia- un appartamento nuovo, e che prima di demolire la casa, nel campo intorno costruirà altre unità immobiliari, mentre noi rimaniamo a vivere nella proprietà vecchiain questione,finchè non verrà demolita, cosa che è già stabilita ) posso continuare a svolgere senza modifiche la locazione turistica anhce dopo il rogito? Grazie….spero di essermi spiegato, ed eventualmente le fornisco ulteriori dettagli….

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
2 Aprile 2019 12:23

Buongiorno, nel contratto di comodato d’uso per locazione turistica madre-figlio, senza scadenza, la si omette semplicemente o bisogna specificare che è senza scadenza? ( in realtà finchè non demoliscono la casa oggetto di comodato , data che non si puo’ conoscere ) , o scriviamo nel contratto fino ad abbattimento della casa?
Va specificato nel contratto di comodato che il fine del comnodato d’uso è la locazione turistica? Grazie mille.. gentilissimo

Valeria Costanzo
19 Febbraio 2019 21:12

Buonasera Paolo,
mi scuso se il contenuto della richiesta non è completamente pertinente, ma sto vivendo una situazione spiacevole e leggendo l’articolo ho capito la sua competenza in materia e le chiedo se può indicarmi come procedere.
Ho soggiornato la scorsa settimana, per una settimana in un appartamento a Philadelphia prenotato su booking.com. Non ho mai visto di persona il proprietario ma ho avuto solo scambi telefonici (le regole generali mi sono state spiegate per mail, così come le info generali sull’appartamento e il codice numerico per entrare in casa). Prima di partire ho richiesto la ricevuta di pagamento del mio soggiorno; il proprietario ha risposto che me l’avrebbe mandata in giornata senza problemi, ma non lo ha mai fatto e successivamente è completamente sparito, non rispondendo alle mie successive richieste di invio di ricevuta. A chi mi devo rivolgere per ottenerla? Booking può intervenire in questa situazione? Ho urgente bisogno della ricevuta per poter ottenere un rimborso del viaggio di lavoro effettuato. Leggendo il suo articolo booking sembra non avere responsabilità in questa situazione, come devo procedere secondo lei?
Grazie

Sere Ma
19 Febbraio 2019 16:39

Gentile Paolo, la disturbo ancora una volta perché effettivamente il vostro è uno dei siti più affidabili e chiari in materia di affitto. La mia domanda è riferita ai pagamenti con carta di credito. Quando si è proprietari di semplici appartamenti in locazione turistica, il cliente può pagare con carta di credito virtuale? vedi sum up e simili, oppure è una di quelle caratteristiche che “avvicinano” troppo all’attività professionale? Stessa domanda per le ricevute non fiscali. A suo tempo, per la gestione delle prenotazione avevo acquistato un programmino che emette ricevute non fiscali, ma di aspetto più professionale che il semplice blocchetto che si acquista in edicola. Devo eliminare anche quello oppure è indifferente? Nel caso si potesse usare senza sforare nell’attività “organizzata”, posso applicare li la marca da bollo nel caso il cliente richieda la ricevuta?Grazie e buon lavoro!

Sere Ma
Reply to  Paolo Gasparri
20 Febbraio 2019 08:19

La ringrazio per il chiarimento, saluti e buon lavoro

Eugenio Pucci
12 Gennaio 2019 15:32

Buongiorno, complimenti per il bellissimo articolo.
Vorrei porle una domanda riguardo un problema che non sto riuscendo a risolvere, sperando possa aiutarmi.
Sto avviando una Startup che consiste nella creazione di una piattaforma di prenotazione on line (offre solo il servizio di prenotazione del pernottamento).
Da ciò che con difficoltà sono riuscito a sapere, il sito Booking si configura come OTA, che quindi necessita della licenza di agenzia viaggi, mentre Airbnb ha come codice Ateco quello di marketing e pubblicità.
Come posso riuscire ad aprire una piattaforma senza disporre della licenza di agenzia viaggi? Dovrei includere nella piattaforma solo case/b&b senza hotel? Oppure esiste qualche soluzione.
Grazie per l’attenzione.

Eugenio Pucci
Reply to  Paolo Gasparri
12 Gennaio 2019 18:13

Gentile Dott.Gasparri,
grazie per la veloce risposta.
Questa specifica tipologia di pianificazione è una delle consulenze che offrite ai clienti?
Grazie

Eugenio Pucci
Reply to  Paolo Gasparri
12 Gennaio 2019 20:51

La ringrazio Dott. Gasparri,
vorrei allora chiederle, se possibile, una cosa vista la sua preparazione e competenza.
A me è stato detto da un esperto di “giurisprudenza turistica” che Booking ed Expedia rientrano nella categoria OTA, quindi agenzie vere e proprie, mentre (riporto testualmente) “…Una differenza c’é invece con AirB&B perché in questo caso il codice ATECO non è per agenzia di viaggi ma per promozione e pubblicità, categoria ATECO 73.11.”
A questo punto le chiedo, stando a ciò che mi ha scritto lei in precedenza, come mai Airbnb rientra in promozione e pubblicità se sul sito si possono effettuare direttamente i pagamenti?
La ringrazio e saluto cordialmente

Dario Amato
11 Gennaio 2019 15:36

Salve, innanzitutto complimenti per il lavoro svolto.
Ho da poco conseguito l’esame di agente immobiliare e vorrei cominciare ad operare come property manager.

Se possibile vorrei un chiarimento riguardo questo modo di operare:
Io in quanto PM, pubblico la struttura di terzi su Ota con mandato senza rappresentanza. L’intero ammontare arriva nel mio conto corrente.
Non dovrei fungere da sostituto d’imposta e dovrei emettere fattura al cliente finale.
Tutto ciò come è possibile se l’importo arriva in unica soluzione e nel mio conto?
Potremmo fare un esempio dove la Ota mi invia bonifico di €1100 di cui 1000 sono del proprietario e €100 costi del servizio del cliente finale nonché guadagno del PM.

Spero di essere stato chiaro

Dario Amato
Reply to  Paolo Gasparri
11 Gennaio 2019 16:35

Riscuotendo io i canoni, su quale imponibile dovrei calcolare la ritenuta del 21%?
Considerando che ci sono i seguenti soggetti : OTA, PM(con regime forfettario) e proprietario.

Dario Amato
Reply to  Paolo Gasparri
11 Gennaio 2019 17:13

Grazie mille per tutti i chiarimenti.
Un’ ultima domanda.
Facendo arrivare il tutto canone/corrispettivi al proprietario, io PM devo emettere fattura a quest’ultimo. Il proprietario invece deve applicare ritenuta solo sul suo corrispettivo?

Dario Amato
Reply to  Paolo Gasparri
11 Gennaio 2019 18:45

Perfetto, ma andando a considerare che OTA come Airbnb applica un ulteriore costo del servizio a carico del cliente finale, la base imponibile della ritenuta rimane 100€ come nel caso di booking o 100€ + ulteriore costo del servizio a carico del cliente finale?
Grazie per la sua infinita pazienza e complimenti per la sua professionalità.

Dario Amato
Reply to  Paolo Gasparri
11 Gennaio 2019 19:46

Per concludere, se oltre al canone di 100€ per la notte in questione ci fossero inserite 20€ come costo extra per la pulizia finale a carico del cliente, la base imponibile che il proprietario deve considerare rimane 100€?
Giustamente l’impresa di pulizie emetterà fattura al proprietario.

Dario Amato
Reply to  Paolo Gasparri
14 Gennaio 2019 16:07

Buonasera Sig. Gasparri,
Tenendo in considerazione sempre l’esempio sopra riportato.
Se il proprietario che riceve tutti i corrispettivi, decidesse di non adottare la soluzione della cedolare secca, volendo quindi tassarli con Irpef, quanto dovrà riportare nella dichiarazione dei redditi? Il suo corrispettivo più corrispettivo PM e corrispettivo Ota?

Maurizio De Rose
3 Gennaio 2019 15:59

Buonasera Sig. Gasparri

premetto che ho svolto tutte le pratiche per l’apertura di una struttura come Affitto Turistico e
avrei bisogno cortesemente dei seguenti ragguagli :

– esempio: costo giornaliero appartamento € 250.00, costo pulizie finali € 60,00 Totale canone affitto giornaliero € 310.00 (oltre tasse di soggiorno da conteggiare a parte)

conviene inserire sui portali il costo complessivo oppure suddividerlo in locazione e pulizie ?

Sul contratto scaricato dal Vs. sito al punto 3 (spese relative alle utenze) come di norma ci si comporta per detrarre eventualmente tali spese nella dichiarazione fiscale.

Spero di essere stato chiaro nelle mie domande e in attesa di una Sua cortese risposta le invio
cordiali saluti

Maurizio De Rose
Reply to  Maurizio De Rose
3 Gennaio 2019 19:09

Grazie

Valentina Ballerini
30 Dicembre 2018 15:44

Buongiorno, scusate avrei una domanda: ho messo la casa di proprietà di mia suocera ma gestita da me su Booking. L’ospite ha richiesto la fattura perché è un viaggio di lavoro ma io non ho la partita iva. Per ora ho solo emesso ricevuta per l’imposta di soggiorno. Come devi procedere?? Grazie

Valentina Ballerini
Reply to  Paolo Gasparri
30 Dicembre 2018 16:12

Quindi anche se il pagamento tra booking e l’ospite è avvenuto in maniera diretta tra loro devo comunque emettere io la fattura, non lo fa booking?? E nel caso come la dovrei compilare (loro hanno speso 164€ totali tramite carta online e in contanti 12€ a me per l’imposta di soggiorno) . Grazie mille

Valentina Ballerini
Reply to  Paolo Gasparri
31 Dicembre 2018 15:56

Grazie, un’ultima domanda, ma devo anche sottoscrivere un contratto di locazione anche hanno soggiornato due notti tramite booking o basta la semplice ricevuta e basta??

Michele Cakd
26 Settembre 2018 00:51

buongiorno, io affitto una stanza tramite airbnb e rilascio le ricevute per le tasse di soggiorno, numerandole dalla n. 1 per ogni anno.
Dovrò ora rilasciare una ricevuta per un ospite che mi ha contattato indipendentemente e non tramite airbnb, che mi pagherà, quindi, direttamente.
Se ho capito bene, dovrò conservare questa ricevuta e allegarla alla dichiarazione dei redditi (a differenza di quelle per le tasse di soggiorno che non vanno allegate).
Il dubbio che ho è questo: come devo numerare la ricevuta? Riparto da 1 perchè è l’unica che devo allegare al 730, oppure seguo la numerazione delle ricevute per la tassa di soggiorno? Non è che, in questo secondo caso, poi dovrò allegare tutte le ricevute anche delle tasse di soggiorno al 730 per non lasciare “buchi” nella numerazione progressiva delle ricevute?
Grazie!

Flavia Ricci
6 Settembre 2018 17:49

mi lascia un po’ perplessa il fatto che anche se io ricevo i soldi da Booking non debba fare nessuna fattura al cliente che esce dal mio bnb. Ha dei riferimenti normativi?

Flavia Ricci
Reply to  Paolo Gasparri
6 Settembre 2018 19:00

ha una norma a cui fare riferimento?

Giuseppe Nicolosi
10 Luglio 2018 16:36

Buongiorno,

desidererei se possibile avere alcuni chiarimenti, poiché ho ricevuto pareri differenti relativi alla questione fatturazione, da diversi commercialisti.
Da poco tempo ho aperto una partita iva in regime forfettario. Ho iniziato ad utilizzare il portale airbnb e get your guide, non per offrire alloggio ma esperienze (escursioni).
Entrambi i portali richiedono una commissione, variabile dal 20 al 30% (ad es. il portale vende a 59 io ricevo 49). I miei dubbi sono:
– Devo emettere fattura al cliente a cui offro l’escursione per l’intera cifra lorda? (quindi come da caso precedente, da 59 euro?), o emetto fattura ad airbnb solo ai fini della dichiarazione dei redditi per la cifra che effettivamente ricevo sul mio conto? quindi 49.
– Se va fatta al cliente, sono obbligato ad inserire il suo indirizzo ed il suo codice fiscale nella fattura anche se non è italiano? negli altri stati non è comune utilizzare questo numero, quando lo chiedo rimangono perplessi.
– Il bollo va sempre applicato per cifre superiori a 77 euro anche per gli stranieri?

Vi ringrazio anticipatamente.

Cordiali saluti

Jacopo Reale
3 Luglio 2018 16:21

Buongiorno,

sono un privato e vorrei gestire una villetta in Sardegna, intestata a mia madre, come locazione turistica tramite i portali Airbnb e Booking.com.
Mi è chiaro che:
-non devo emettere alcuna ricevuta per gli affitti tramite Airbnb, devo emetterne una non fiscale con Booking.com solo se richiesta dal cliente
– sono obbligato a far firmare al cliente un contratto che, però, per affitti inferiori ai 30 giorni non sono obbligato a registrare (ma registra dove?). Dove posso trovare un modello di contratto da compilare?

Che altri obblighi di legge ci sono?

Non essendo il proprietario, le ricevute posso comunque intestarle a mio nome o devono essere a nome della proprietaria? Come si procede a fini fiscali nel momento della dichiarazione dei redditi? Chi dichiara?

Inoltre la villetta è sprovvista di RC casa, in caso di infortunio durante il soggiorno, gli ospiti potrebbero rivalersi sulla proprietaria in qualche modo?

Grazie per l’ attenzione
Cordiali Saluti
Jacopo Reale

Jacopo Reale
Reply to  Paolo Gasparri
3 Luglio 2018 17:55

Grazie per la celere risposta, ne approfitto per chiederle come si fa a stipulare questo contratto di comodato d’uso tra me e mia madre?

Saluti

Alessandro Rossi
Reply to  jacopo reale
16 Dicembre 2018 14:57

Scusate ma non trovo il post adeguato, vorrei sapere se è previsto e legale che per i contrati di locazione breve il comune possa applicare una variazione della tassa TA.RI., e proporzionalmente alle presenze o in base alla riscossione dell’ìimposta di soggiorno? Grazie…

Flavia Testi
13 Giugno 2018 16:23

Buongiorno,

sono un privato ed ho un appartamento gestito come locazione turistica regolarmente registrata, gestita al momento tramite il portale Airbnb.
Mi è chiaro il non obbligo ad emettere ricevuta se la prenotazione avviene tramite Airbnb e viceversa per la questione del “mandato di rappresentanza”.
Nel momento in cui il tramite non c’è ed il pagamento viene effettuato direttamente ospite -> proprietario, ho inteso che devo emettere una ricevuta.
Come privato devo aggiungere l’IVA all’importo e come viene trattata in dichiarazione in caso?

Cordiali Saluti
Flavia

Francesca Postorino
8 Giugno 2018 03:45

Buongiorno,
l’importo della “penale” per la cancellazione della prenotazione da parte dell’ospite, dal punto di vista fiscale come può essere inserita nel 730? La Cedolare secca esclude penali, caparre e depositi, ma è sempre un reddito legato all’immobile?
Grazie, saluto cordialmente.

Francesca

Nicolino Fenu
5 Giugno 2018 17:12

Buonasera Paolo, mi pare di capire che AirBnb non stia ancora applicando direttamente la cedolare secca del 21% come da DL 50/2017. Esiste un modo per optare ugualmente su questa forma di tassazione al posto dell’Irpef? Vorrei inserire un’annuncio del mio immobile sulla piattaforma per i mesi di luglio e agosto 2018, ho letto che va versata entro il 16 del mese successivo ma ho un pò di confusione in merito. Grazie mille, anche per i vostri contenuti che sono utilissimi.

Alyosha Ivanovich
13 Aprile 2018 08:04

Scusate, dimenticavo ma la marca da bollo da 2 euro se non emetto ricevuta, la devo mettere o no? Grazie

Alyosha Ivanovich
Reply to  Paolo Gasparri
13 Aprile 2018 09:21

Grazie, concludo: dunque contratto sempre, ricevuta bisogna farla comunque anche se non la richiedono e in questo caso non metto la marca da bollo e la metto via così com’è, giusto?
Scusi il tormento ma desidero essere in regola.
Grazie

Alyosha Ivanovich
13 Aprile 2018 05:57

Buongiorno, per favore ho bisogno di alcune delucidazioni:
Locazione Turistica, esclusivamente con booking e airbnb, rilasciamo ricevute non fiscali dell’importo al lordo della camera se richieste, rilasciamo ricevute non fiscali anche se non richieste della tariffa di soggiorno e fin qua mi pare di aver compreso.
Mentre riguardo al contratto:
Prevalentemente i nostri ospiti, 95% stranier, rimangono 1 o 2 giorni, se in un mese ho 20 ospiti devo fare 20 contratti (che butteranno nel cestino come le ricevute)?
Se non lo dovessero firmare?
Grazie per aver messo a disposizione questo sito ricco di informazioni.
Cordiali saluti
Alyosha
PS dove posso trovare un modello di contratto? Grazie

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
10 Giugno 2019 19:45

Buonasera, l’importo da inserire nel contratto nel caso di Booking è quello finale che appare sul sito e nel riepilogo interno del sito stesso denominato “prezzo finale” ( che include la commissione a totale carico del locatore ) che deve corrispondere all’importo dell’eventuale ricevuta emessa, ma nel caso di Airb&b in cui anche al cliente viene applicata una parte di commissione da parte di Airb&b, l’importo da scrivere nel contratto e nell’eventuale ricevuta è quello che paga il cliente finale inclusa appunto la sua parte di commissione o è da inserire l’importo che riceve il locatore da Airb&b inclusa la relativa solo sua commissione applicatagli dal portale?
Grazie mille per l’ottima assistenza….

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
11 Giugno 2019 16:19

quindi la cedolare secca sarà applicata all’importo suddetto che inseriamo nel contratto ed eventuale ricevuta, nel caso di airb&b appunto l’importo che appare sul sito che include solo la parte di commissione applicata al locatore? A rigor di logica …grazie

Marco
Marco
12 Aprile 2018 11:15

Buongiorno, vorrei affittare una parte della mia casa in Abruzzo tramite Booking, non mi è chiara la differenza tra B&B e affitto camere per uso turistico.
Grazie

Alberto
Alberto
11 Aprile 2018 06:37

Salve Paolo, lo scorso anno ho aperto un affittacamere non professionale in Toscana con regolare denuncia di inizio attività al suap. Ho qui alcune domande su alcuni dubbi che mi sono sorti passati alcuni mesi dall’apertura…

1) La non professionalità è legata ad un periodo di chiusura che deve essere ogni anno dichiarato e rispettato? Ho chiesto al suap al momento della pratica di inizio attività se questo fosse un aspetto determinante per la non professionalità, in prima battuta non mi hanno saputo rispondere e dopo varie telefonate ed il loro interfacciamento con la regione mi hanno detto che con la nuova normativa sul turismo in Toscana non è più necessaria la chiusura stagionale obbligatoria per mantenere la non professionalità… è corretto?

2) Prima dell’apertura mi ero documentato su vari siti web che parlano di strutture ricettive non professionali, avevo letto su alcuni di questi che la ricevuta non fiscale da rilasciare agli ospiti può NON contenere la numerazione progressiva è corretto? Infatti io fino ad oggi ho emesso documenti attestanti gli importi corrisposti agli ospiti dove sono indicati i miei dati fiscali ed i dati del cliente, con data di emissione del documento, riga con importo e descrizione del n. di camere e giorni di pernottamento, importo tassa di soggiorno, ed importo totale senza indicare lo scorporo dell’iva, è corretto? Se non fosse corretto visto che le mie ricevute non sono numerate in modo progressivo e contengono questi dati dal momento dell’apertura come mi consiglia di procedere da questo momento per l’anno in corso?

3) In caso di prenotazione dell’ospite tramite OTA con tariffa non rimborsabile con soggiorno futuro dopo ad esempio 10 mesi e transazione effettuata tramite POS con carta di credito al momento della prenotazione, posso attendere i 10 mesi e l’arrivo dell’ospite per l’emissione della ricevuta non fiscale oppure sono obbligato ad emettere la ricevuta non fiscale al momento della transazione a distanza ed inviare il documento attestante il pagamento via email al cliente in quel momento senza aspettare il giorno dell’arrivo?

4) La non professionalità è legata ad un numero di prenotazioni o di incassi effettuati in 1 anno solare?

5) In fase di dichiarazioni dei redditi in quanto affittacamere non professionale posso optare la cedolare secca?

Grazie in anticipo per la sua professionalità e disponibilità.

Gioia
Gioia
9 Aprile 2018 15:58

Salve, se si opera in via non imprenditoriale e si adotta come piattaforma booking, qualora il cliente volesse una fattura come bisogna comportarsi?

Grazie mille

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
10 Settembre 2019 21:13

Salve, purtroppo non trovo più la sua risposta nell’elenco di tutte le domande che ho formulato nel registro del mio profilo ( collegata a quella che le sto per fare ), avrei voluto fossero tutte raggruppate per argomento, per aiutare i lettori:
mi diceva che il costo dell’affitto puo’ essere detratto dall’ammontare da pagare della tassa cedolare secca, e vorrei sapere in che misura viene detratto, al 100% ? E a partire da una soglia minima di tassa da pagare? Mi puo’ spiegare come funziona questa sfaccettatura?
La tracciabilità e contestuale prova dei versamenti in quali modalità è consentita? Meglio utilizzare il bonifico? Pagare in contanti al proprietario e conservare ricevuta?
Il versamento al proprietario dell’appartamento della somma per l’affitto deve risultare a nome del conduttore ( cioè colui il quale risulta nel contratto d’affitto registrato che poi esegue la locazione turistica subaffittando l’appartamento ) per forza? Cioè deve eseguire il versamento da un suo conto corretne a lui intestato? O quali altre possibilità sono valide?
Il contratto d’affitto registrato tra locatore ( proprietario dell’appartamento e conduttore che subaffitta a terzi ) a parte l’indicazione temporale superiore ai 30 giorni, e che deve contenere l’esplicita specifica che l’appartamento verrà subaffittato, credo rimanga nelle restanti parti uguale ai contratti di locazione breve…giusto? Avrebbe cortesemente dei fac-simile al riguardo?
Grazie mille per il suo eccellente ed accurato lavoro-missione. 🙂

Mario
Mario
4 Aprile 2018 18:23

Buongiorno, leggendo l’articolo e le varie risposte alle domande poste non mi risultano ancora chiare alcune cose.
Essendo titolare di un B&B a Napoli senza partita iva:
– in caso di prenotazioni online, sono esonerato dal rilasciare ricevuta all’ospite sia per quanto riguardo booking che airbnb oppure ci sono differenze ?
– nella dichiarazione dei redditi, posso o non posso detrarre le commissioni per l’intermediazione? in caso di risposta positiva, in che modo posso farlo ?
Grazie per la disponibilità

Marzia Maso
15 Marzo 2018 09:24

Buongiorno, io ho un agriturismo e quando mi arrivano gli ospiti che hanno prenotato con me direttamente dietro compenso( prezzo esposto è già comprensivo di iva al 10%) emetto Ricevuta fiscale con il loro nome. Poi documento il tutto nel registro dei corrispettivi, ecc…Adesso vorrei cominciare una collaborazione anche con un’Agenzia di viaggi Olandese, la quale gestirebbe la prenotazione dall’inizio. Questa agenzia nel contratto con l’ospite, dopo aver intascato tutto, si trattiene il 20% dell’importo complessivo e mi versa sul mio c/c il resto. A questo punto, io emetto la ricevuta fiscale(comprensiva dell’iva al 10%) intestata all’Agenzia di viaggio? Quindi l’Agenzia non deve documentare fiscalmente il servizio che mi fa? Mi deve solo inviare il voucher di prenotazione dell’ospite, che documenta chi mi arriverà in agriturismo. Giusto?

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
18 Luglio 2019 17:32

Salve, il contratto per gli ospiti stranieri va bene in inglese o in italiano con la traduzione sottostante in inglese? O SOLO IN INGLESE? Leggevo che in Italia per valere deve essere in italiano , corretto? Poi un’altra domanda, a causa di un errore di sincronizzazione dei calendari, abbiamo eliminato una delle due prenotazioni,ora la signora che ha già pagato a booking, ma che le è stata eliminata la prenotazione riceverà un rimborso, in qualche giorno, quindi la signora viene e paga direttamente da noi, tutto questo suggeritoci da booking, in quanto consapevole che non è stato nostro errore, ma del sistema di sincronizzazione gratuito,quindi in questo caso, se la signora non accetta un’altra struttura propostagli da booking ( la cui differenza booking farebbe pagare a me ) ed è intenzionata a venire ancora da noi nonostante il disservizio del sistema, Booking rinuncia alla sua percentuale di commmissione sulla prenotazione e la lascia decadere e la signora viene e prenota direttamente da noi. Ma finchè non si vede arrivare il bonifico di rimborso da booking, non ci paga, giustamente, è un po diffidente per l’accaduto, se quando se ne va da noi non ha ancora ricevuto il bonifico da booking non ci pagherà, perchè dice che vuole essere sicura e di non volere pagare 2 volte, giustamente la comprendiamo. Cosa posso farle firmare e fare come garanzia, una volta che se n’è andata dalla struttura senza pagare, per poi avere una tutela su cui rifarmi nel caso in cui non mi pagasse ? Quale procedura/e si possono fare? Grazie…

Alessandro Rossi
Reply to  Alessandro Rossi
18 Luglio 2019 17:36

Cioè ci pagherà quando le arriverà il bonifico da Booking, perchè non si sente sicura che cio’ avverrà, quindi se il bonifico le arriverà dopo il pernottamento quando sarà all’estero, ci pagherà in quella data….

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
22 Luglio 2019 16:15

Si puo’ nelle fotocopie del contratto, pronte per essere compilate, inserire già nel testo fotocopiata anche la firma del locatore? ( così da non dover firmare ogni volta da parte del locatore? come in molti contratti avviene , assicurazione etc. )
un altro quesito, se perdiamo un contratto di qualche ospite già andato via e non lo ritroviamo più cosa possiamo/dobbiamo fare?
Grazie mille, gentilissimo e molto preparato…

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
7 Settembre 2019 16:44

Grazie, avrei dei dubbi su alcune sfaccettature , è legale :
-fare una foto con il mio telefono del documento da registrare in alloggiatiweb, se in qualche circostanza non ho la possibilità di farlo direttamente davanti al cliente al pc all’arrivo del cliente, ma lo faccio in un secondo momento da solo? Posso fare una foto del documento anche senza il suo consenso scritto ( O VERBALE ) per il GDPR, foto che ovviamente appena registrati i documenti cancello?
– accettare minori ( accompagnati dai genitori o da altri maggiorenni ) anche se nelle impostazioni della nostra struttura abbiamo inserito che non accettiamo minori ( a volte succede che si presentino con minori tramite booking, e booking ci ha detto che oltre a non essere tenuti ad accettare tali ospiti della prenotazione, e a non rimborsarli, che è anche illegale) ?
-accettare ospiti il cui
nome nel documento non è perfettamente combaciante con il nominativo che appare nella prenotazione in booking ( a volte gli ospiti si registrano in booking con nomi di fantasia o diminutivi del proprio reale nome ), quali dati è consentito che possano essere diversi ( dal profilo, account booking a quelli dei reali pernottanti effettivi? c’è anche una opzione in booking che inserisce nel prospetto della prenotazione acquistata una specificazione che indica che l’ospite è diverso da chi ha acquistato la prenotazione. Fino a quale incongruenza di dati è legale ? D’altronde è una prassi molto diffusa anche con altri portali di acquisti online, succede anche ad esempio anche con groupon che si possano creare dei profili con dati inventati ed acquistare con la propria carta di credito dei coupon e poi basta recarsi da quel esercente, ristorante etc. e mai nessuno chiede il documento per verificare la reale identità, anche perchè il coupon è già stato pagato, quindi l’importante è che sia stato pagato, e basta. Forse l’incongruenza tra dati e dichiarazioni tra prenotazioe booking ed effettivi pernottanti potrebbe riguardare qualche controllo , non lo so….
A volte ci capitano con 1 o 2 persone in più ( e pagando in loco la differenza )rispetto a quelle dichiarate nella prenotazione , non credo che sia illegale questo.
GRAZIE MILLE

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
8 Settembre 2019 16:16

Quindi per fare solamente leggere l’informativa sulla privacy praticamente significa che stampiamo o facciamo leggere dal computer una versione di testo standard scaricata da internet?
Grazie

Simone
Simone
13 Marzo 2018 23:39

buonasera sono proprietario di un bb a Napoli, nella casa in cui ho dimora come da regolamento comunale, con scia ma in forma privata e non imprenditoriale, quindi senza partita iva. Volevo sapere se:
– posso inserire tra i costi di produzione del reddito in fase di dichiarazione dei redditi le commissioni di Booking.com
– se posso inserire tra i costi di produzione del reddito le utenze di casa, il condominio, la spazzatura, e se sì in quale misura? (Parziale o totale o proporzionatamente ai giorni in cui sono stati presenti ospiti)
Grazie mille

Nara Lima
Reply to  Paolo Gasparri
22 Luglio 2018 00:38

Buonasera Sig. Gasparri, questo è valido anche per chi opta per la cedolare secca? Io ho un CAV non imprenditoriale e la mia associazione mi ha informato che se opto per il regime della cedolare secca allora non posso fare nessuna detrazione. Ringrazio in anticipo per la risposta.

Ernesto Faraco
Ernesto Faraco
28 Febbraio 2018 12:08

Buongiorno,
la mia casa vacanze riceve ospiti che arrivano tramite un sito. Ora cosa devo fare per i contratto.
Se ho capito bene io dovrei far firmare agli ospiti (spesso stranieri) CONTRATTO DI LOCAZIONE PER FINALITA’ TURISTICA (stipulato ai sensi dell’art. 1, comma 2, lettera c, legge 9 dicembre 1998 N. 431);
Il sito promuove la mia casa tramite un OTA (online travel agency) e nel momento in cui l’ospite prenota
una casa accetta le condizioni dell’ OTA quindi con ogni prenotazione l’ospite ha già accettato il regolamento per l’uso della casa al momento della prenotazione effettuata online tramite l’OTA.
Mi sembra molto difficile spiegare e convincere un’ospite a leggere un’altro contratto.
L’ospite sarebbe molto insicuro nel firmare qualcosa che non conosce non conoscendo la legge in Italia ed il contenuto potrebbe essere interpretato in diversi modi. L’ospite si potrebbe sentire in dovere di parlare con il suo avvocato per essere sicuro. L’avvocato estero sicuramente non conosce la legge italiana, etc
Che devo fare per essere in regola?
Grazie della Sua cortese risposta
Ernesto Faraco

Antonella
Antonella
18 Febbraio 2018 15:56

Buonasera, ho un b&b familiare (senza partita iva) a Palermo. La mia struttura è presente su Booking.com, che gestisce direttamente i pagamenti per intero e li versa poi mensilmente sul mio C/C al netto delle commissioni. Se ho compreso bene il suo articolo, non sono tenuta a rilasciare (nel caso appunto di ospiti che hanno prenotato su Booking) ricevuta. Finora ho invece sempre consegnato all’ospite ricevuta (quella madre/ figlia per intenderci) con l’importo al lordo. Se ho capito bene, questo non sarebbe dunque un obbligo, ma può cmq essere fatto per una propria contabilità personale.
In sede di un controllo fiscale, va esibita il resoconto prenotazioni ed eventualmente le fatture che booking manda a me.
Nel caso invece di una prenotazione diretta, va bene dunque la ricevuta madre/figlia con aggiunta di marca da bollo se l’importo supera i 77,47 Euro.
Qualche altra piccola curiosità: sul blocchetto, bisogna all’inizio dell’anno ricominciare con la numerazione (ripartendo dunque da ricevuta n°1) ?
Per piacere le chiedo di darmi conferma punto per punto, mi sarebbe molto d’aiuto, grazie!

Giovanni
Giovanni
9 Febbraio 2018 12:03

Certificazione unica per i proprietari
Buongiorno Paolo
Abbiamo una società immobiliare che, tramite mandato con rappresentanza da privati, gestisce le prenotazioni e per molti anche il check in, tramite i vari portali web ( booking, aribnb ecc.).
Vorrei capire se il mio procedimento è corretto:
1) Emetto fattura all’ospite con le seguenti voci (qui semplificate):
Commissioni + IVA;
Canone di locazione senza iva perché riscossa per conto dei proprietari privati;
eventuali costi extra (biancheria, pulizia) +IVA.
2) invio il canone di locazione (detratto della cedolare secca) al proprietario per il quale lui deve rilasciare ricevuta a noi.
3) invio l’incasso dei servizi alla ditta che li fornisce che ci rilascia fattura.
Vorrei capire in generale se il mio procedimento è corretto e in particolare per il punto 2, è corretto che lui rilasci la ricevuta a noi e non all’ inquilino e se così fosse la ricevuta sarà al netto della cedolare secca?
Grazie anticipatamente

Giovanni
Giovanni
Reply to  Paolo Gasparri
10 Febbraio 2018 12:31

Grazie mille per la risposta, ma è proprio questo il nodo che non riesco a risolvere. Soprattutto nei casi in cui la nostra agenzia si occupa dei check in, il proprietario non è presente e il suo unico ruolo è incassare il dovuto da noi, come può rilasciare fisicamente la ricevuta all’ospite?
Inoltre dalle transazione bancarie risulta l’intero importo d’affitto che il sito web invia a noi (canone più extra), quindi ho bisogno di un documento fiscale che certifichi che parte di quei soldi sono stati inviati al proprietario a dimostrazione che non sia un incasso totale per l’agenzia.

Alessia
Alessia
21 Gennaio 2018 19:24

Buonasera, vorrei chiedervi invece se le ricevute rilasciate dall’ente ospitante, a fronte del pagamento delle mensilità, è possibile in qualche modo, scaricarle nel 730.
Grazie a chi vorrà rispondermi.

Alessia
Alessia
Reply to  Paolo Gasparri
21 Gennaio 2018 23:20

Ok. La ringrazio tanto per aver chiarito il mio dubbio.
Cordiali saluti.

Dimitri
Dimitri
18 Gennaio 2018 16:43

Buonasera, chiedo scusa se insisto su un argomento già trattato qui sotto. Nel caso di B&B a conduzione familiare con CF, le intermediazioni pagate a Booking.com si possono inserire alla voce “costi” nella compilazione del 730 sommandole ai costi sostenuti, per esempio, per le colazioni? Grazie mille e mi scuso ancora se è una ripetizione di temi già discussi.

Maria grazia
Maria grazia
28 Dicembre 2017 13:28

Buongiorno, la ringrazio per la completezza delle sue informazioni. Affitto una casa in Lombardia in forma non imprenditoriale. Il regolamento della regione mi obbliga a fornire lenzuola, asciugamani, tovaglie, detersivi, carta igienica, riscaldamento ecc, ma a quanto ho capito nella dichiarazione dei redditi non posso detrarre alcun costo. Ho capito bene? Mi sembra davvero assurdo. Mi può dare qualche suggerimento in merito?
Grazie
Maria Grazia

Maria grazia Caraffa
Reply to  Paolo Gasparri
18 Marzo 2018 00:09

la ringrazio. Anche se la lettura della circolare della agenzia delle entrate del 2017 mi crea qualche dubbio in proposito.Per quanto riguarda poi il costo delle commissioni di booking ed altri portali, come mi devo comportare?
Grazie, mi scusi ma è davvero impresa assai difficile per un normale cittadino gestire queste cose

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
22 Dicembre 2018 22:57

Salve, possiamo una volta per tutte tracciare e spiegare su tutti i livelli partendo dalla cifra che il cliente/ospite paga ( che si visualizza sul profilo host air b&b ) in regime di locazione turistica senza p.i. e arrivando alla dichiaraizone dei redditi cedolare secca? Che cifra e dove l’host vede per il suo cliente che arriva ( con commissione del portale o senza? ) ? Quanto inserisce nel contratto di locazione e nelle ricevuta-con commissione o senza?- ( se richiesta ) ? E in dichiarazione dei redditi ? GRAZIE INFINITE PER LA PAZIENZA E L’EGREGIO PROFESSIONALE COMPETENTE LAVORO SVOLTO !!!! BUONE FESTE 🙂

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
27 Dicembre 2018 15:30

TUTTO CHIARISSIMO… GRAZIE MILLE…nel caso in cui siano previste spese aggiuntive, per l’ospite, ad esempio le pulizie, vanno sommate all’importo del pernottamento, ad es. se la stanza prevede pulizie finali di 20 euro, la somma in questione come detto da Lei poc’anzi, sarà di 120 euro… corretto? Grazie…

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
28 Dicembre 2018 14:49

quindi 120€ sulla ( eventuale ricevuta + marca da bollo di € 2 ) , 120 sul contratto e 120 in sede di dichiarazione redditi con cedolare secca corretto?Grazie

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
19 Gennaio 2019 16:31

Salve, ringrazio ancora per le delucidazioni accurate, tutto quanto detto fin’ora si attua nella stessa maniera anche con il portale di Booking? Ci sono delle differenze di procedura gestione compensi e dichiarazione redditi o funziona esattamente come da testo suddetto alla stregua di Airb&b? Grazie molte… buona serata…

Alessandro Rossi
Reply to  Alessandro Rossi
15 Febbraio 2019 07:29

il costo della marca da bollo grava su entrambe le parti? cioè 1 euro chi paga il totale della locazione e un euro chi emette la ricevuta? si possono emettere varie fatture di importo inferiore ai 77,47 in modo da raggiungere l’importo da fare pagare che supera i 77,47 euro così da non necessitare la marca da bollo?Vedo in internet che ci sono delle esenzioni all’apposizione della marca da bollo in importi superiori di 77,47 euro… grazie mille

Alessandro Rossi
Reply to  Alessandro Rossi
15 Febbraio 2019 17:05

e’ arrivata la prima prenotazione e ho sentito i tecnici del serv. assistenza di Booking, in merito all’importo da indicare sulla ricevuta dicono che deve essere idicato l’importo relativo al denaro totaleche Booking preleva dal cliente ospite, cioè il prezzo totale pagato, è corretto?
Il cliente che ha pagato online, ci chiede ricevuta cartacea e nei dati della schermata della prenotazione vedo :
-nome dell’ospite
-nome di chi ha effettuato la prenotazione ( una società srl )
quale dato va inserito nella ricevuta e nel contratto? Posso emettere ricevuta con dati diversi da questi su richiesta specifica del cliente o di chi soggiorna ?Devo emettere la ricevuta solo intestandola ad un documento di identità o codice fiscale che mi viene esibito o posso riportare sulla ricevuta i dettagli prenotazion sopra elencati che appaiono nella schermata di prenotazione del sito?
Il nominativo o dato societario da cui ho ricevuto il denaro che scrivo sulla ricevuta deve corrispondere con il medesimo dato nominativo etc. che scrivo nel contratto di locazione ( conduttore ) ?
Il nominativo sulla ricevuta( segno l’importo raggruppato per più ospiti della stessa prenotazione intestandola ad uno degli ospiti o va fatta una ricevuta per la tassa di soggiorno per ogni ospite con la sua quota specifica individuale unitaria totale del soggiorno? ) rilasciata per la tassa di soggiorno deve corrispondere a quale ? Quello dichiarato sulla ricevuta di pagamento pernottamento suddetto e/o a quello sul contratto di locazione?
Se i clienti si rifuitano di pagare la tassa di soggiorno sebbene avvisati anticipatamente dal sito, come mi comporto? Faccio firmare( come alcuni comuni fanno ) con i dati del documento una dichiarazione del rifiuto a pagare? E se non firmano questo documento?
GRAZIE INFINITE PER LA PREZIOSA DISPONIBILITA’ 🙂

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
15 Febbraio 2019 21:05

Porti pazienza e la ringrazio per la sua disponibilità… la ricevuta puo’ firmarla solo il locatore ? Io gestisco come co-host / manager il tutto , al posto del mio amico in questo momento assente, posso firmare io come co-host le ricevute da rilasciare agli ospiti? Altrimenti gliele faro’ firmare anticipatamente al mio amico locatore per averle già pronte…

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
15 Febbraio 2019 22:10

Speriamo che il mio amico arrivi in tempo prima degli ospiti, altrimenti cosa posso fare? Spiegare la cosa ai clienti e spedire loro l’originale della ricevuta quando il mio amico la firmerà ? Oppure? Via email scansionata?Grazie, gentilissimo…

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
19 Febbraio 2019 14:32

Gli opsiti mi hanno chiesto se posso emettere la ricevuta intestandola alla società che compare nel prospetto sezione prenotazioe di booking, ho spiegato loro quanto sopra , a loro preme che poi la società riesca ad utilizzare tale ricevuta a fini aziendali, sarà possibile anche per ricevute intestate agli ospiti che sono dipendenti della ditta?Grazie mille

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
20 Febbraio 2019 06:01

ecco il prospetto :

Nome dell’ospite:
Cxxxxxlo Mxxxxo
Lingua:
italiano
Nome di chi ha effettuato la prenotazione
xxx Unipersonale
Nome dell’azienda
xxx Unipersonale
quindi nella ricevuta posso inserire : xxx Unipersonle? e sul contratto e ricevuta di tassa soggiorno il nome di uno dei due pernottanti? che non sono quello che appare nel prospetto come nome dell’ospite

Francesco
Francesco
9 Dicembre 2017 13:04

Buongiorno,
sono proprietario di un BeB senza partita IVA. Nel mio caso la struttura si trova su booking.com, che riceve direttamente i soldi dal cliente, poi provvede, il mese successivo, ad accreditarmi l’importo nel mio c/c al netto delle sue commissioni (esempio: € 100 pernottamento, commissioni booking € 15, importo a me accreditato € 85). Ai fini della mia dichiarazione dei redditi io agisco in questo modo:
– consegno al commercialista il resoconto delle prenotazioni e degli incassi netti che mi fornisce booking;
– per le prenotazioni che effettuo fuori da booking, emetto una ricevuta non fiscale al cliente che poi consegno al commercialista.
Il mio dubbio è questo:
Posso, per le prenotazioni ricevute tramite booking, compilare comunque una ricevuta non fiscale al cliente per tenere più in ordine la mia personale contabilità? se si, questa ricevuta deve riportare l’incasso netto a me acreditato da booking o l’importo al lordo? (penserei il netto, perchè ai fini del reddito io ho incassato quel tot, a meno che non dichiaro l’importo lordo e poi mando in deduzione dai ricavi l’importo delle commissioni di booking).
Grazie!

Francesco
Francesco
Reply to  Paolo Gasparri
9 Dicembre 2017 15:01

grazie per la risposta!quindi quando calcolo sa somma dei ricavi, gli importi di booking li metto compresi di commissioni che poi detraggo considerandole come un costo?

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
12 Febbraio 2019 05:32

Questa procedura si applica anche a chi come me ha locazione turistica breve senza p.i. cioè l’appartamento privato?gg

Tullio
Tullio
Reply to  Francesco
3 Gennaio 2018 19:29

una domanda ma le tasse si pagano sui 100€ del totale del affitto o sugli 85€ netti che ricevo da booking dopo che esso ha trattenuto la commissione ? grazie

benedetta
benedetta
24 Novembre 2017 12:41

Buongiorno, vorrei avere delle informazioni. Ho appena inserito un appartamento in grecia da affittare saltuariamente su booking. non essendo un patner verificato per le prime 7 prenotazioni il pagamento sarà in contanti. come mi devo comportare? dovrò emettere una ricevuta anche se il cliente non la richiede?
grazie mille

Davide
Davide
18 Ottobre 2017 15:38

Salve vorrei sapere un’informazione.. ho registrato la mia struttura su booking coke mi era stato consigliato.. Volevo sapere i passaggi precisi per essere in regola.. quindi se devo rilasciare fattura o altro.. aspetto vostre risposte.. Grazie in anticipo

fabio
fabio
Reply to  Paolo Gasparri
30 Ottobre 2017 20:05

buona sera, mi sono da poco regolarizzato per quanto riguarda la mia casa vacanze che gestisco in regime di partita iva,con le prime ricevute fiscali mi sorge un dubbio,come faccio ad emettere ricevuta fiscale ad un ospite straniero ? sono come noi in possesso di codice fiscale,quali dati devo inserire se non mi viene richiesta espressamente la fattura?
grazie per la risposta.
cordiali saluti.
fabio

Fabio
Fabio
Reply to  Paolo Gasparri
30 Ottobre 2017 22:17

Grazie Mille per l’esaustiva e veloce risposta, ora è tutto più chiaro

Fabio
Fabio
Reply to  Paolo Gasparri
15 Novembre 2017 12:53

Chiedo scusa, nell’articolo si dice che in caso affitto tramite il portale Airbnb non ci sarebbe l’obbligo di emettere fattura/ricevuta ma, in sede di dichiarazione dei redditi, è sufficiente esibire evidenza dei bonifici ricevuti dal portale (da integrare, in caso di verifica fiscale, con le fatture ricevute da airbnb per il costo del servizio ovvero il famoso 3% che viene trattenuto).
Questo vale anche per i soggetti che gestiscono l’appartamento in forma imprenditoriale con P.IVA e che aderiscono al regime forfettario?? O vale solo per le gestioni non imprenditoriali?
Grazie,
Fabio

fabio
fabio
9 Ottobre 2017 15:48

Buonasera, e grazie anticipatamente per la risposte alla mia domanda,
abito a Catania visto la perdita del posto di lavoro del mio compagno,avremmo pensato di affittare 1 camera con bagno privato e angolo cottura privato nel mio appartamento.specifico non vorrei fare un B&B .ma affittare la camera per brevi periodi e non a persone fisse ,preferisco turisti per evitare convivenze lunghe. ,sperando che la situazione lavorativa del mio compagno si sbocchi e quindi riprendere la serenita’ .
1.In questo caso come di devo comportare ?
2.posso metterla su booking?
3.devo presentare documentazione al comune?
4.so per certo che comunque devo dichiarare i nominativi in polizia ,ma questa e l’unica che non ha un costo.

Stefania Chiesa
19 Settembre 2017 11:52

Salve,
ho una ditta immobiliare, che affitta degli appartamenti in Sardegna ad uso turistico tramite il portale di booking e di anb.
In genere per qualsiasi affitto sono obbligata ad emettere una fattura al cliente, ma in questo caso che utilizzo dei siti, come faccio ad emettere la fattura visto che non ho alcun dato dei clienti. Anche perché nell’incasso che ricevo ad esempio da booking.com, viene accreditato l’importo totale degli affitto stornato dalle commissioni loro. Non sarebbe corretto effettuare una fattura a Booking.com per l’importo degli affitti?
Grazie

Francesca
Francesca
12 Settembre 2017 12:57

Salve Paolo, vivevo a casa di un amico in affitto. Ho dovuto lasciare per problemi di lavoro l’appartamento. Ho consigliato al mio amico di mettere l’appartamento su airbnb e la cosa funziona. Le spiego il pregresso per contestualizzare come è nata la cosa. Il mio amico è registrato al portale per le segnalazioni alla questura dei guest e incassiamo tassa di soggiorno per il Comune di Firenze per cui facciamo da sostituto di imposta.AL momento sembra mancare “solo” il contratto scritto per ogni guest, mi sto documentando proprio perché Il mio amico mi ha chiesto di essere il suo co- host, e vorrei fare tutto bene e in regola. A questo punto si apre apre una mia voragine di ignoranza per regolamentare tutto come dovremmo. Lui è un privato e questo sarà un costo vero e proprio per lui che non potrà dedurre in sede di dichiarazione dei redditi da quanto leggo dai suoi utili interventi. Quanto a me, attualmente sono in procinto di essere licenziata da una interinale per cui ero impiegata in Staff leasing. In sostanza ho un reddito da lavoro dipendente pur non avendo un impiego. a breve sarò in disoccupazione. Può consigliarmi in merito alla sua esperienza come sarebbe meglio regolare il tutto ? Premetto che la mia attività a supporto chiaramente non supera i 5000 euro ma non escludo di poter allargare il mio “giro” e creare una mia rosa di host in futuro. Ringrazio anticipatamente se potrà rispondermi.

Emiliano
Emiliano
2 Agosto 2017 16:47

Buongiorno Paolo,

Ho una seconda casa in affitto gestita da Booking.com (15% provvigione). Mi avvalgo anche di una agenzia immobiliare come intermediario che che si occupa del check-in / check out turista e pulizie (provvigione 20%). Vorrei chiederle su quale importo a suo parere scatta la ritenuta 21% cedolare secca. Faccio un esempio.
– Prenotazione 170€ , composta da 120€ prenotazione e 50€ costo pulizie
– Il turista paga 170€ a booking.com
– Booking.com si trattiene 15% su 120€, che sono 18€.
– A questo punto booking.com versa la rimanente cifra 152€(170-12) all’ agenzia immobiliare mio intermediario.
– Cosa deve fare l’ intermediario?

a) trattenere la sua provigione del 20% su 152€ (30.4€), trattenere la ritenuta del 21% sulla differenza (21% di 121.6€ ovvero 25.5€) e girare a me il residuo di 96€ (152-30.4-25.5)

b) trattenere la sua provigione del 20% su 152€ (30.4€), trattenere la ritenuta del 21% sul totale pagato dal turista (21% di 170€ ovvero 35.7€) e girare a me il residuo di 85.9€ (152-30.4-35.7)

c) trattenere la ritenuta del 21% sull’ importo ricevuto (21% di 152€ ovvero 32€), trattenere la sua provigione del 20% sulla differenza (20% di 120 ovvero 24€) e girare a me il residuo di 96€ (152-32-24)

Chiedo per sapere quale importo si aspetta l’ agenzia delle entrate in base alla cedolare secca.

La ringrazio anticipatamente in caso di risposta

Eleonora
Eleonora
1 Agosto 2017 10:34

Buongiorno Paolo,

sto pensando di affittare il mio appartamento al mare tramite Airbnb, senza partita IVA.
Da quanto ho letto qui e in altri forum, dovrei:
1) sottoscrivere un contratto con ciascun ospite seguendo modelli reperiti online;
2) rilasciare ricevuta non fiscale a ciascun ospite, per un totale al lordo delle commissioni Airbnb;
3) comunicare gli estremi degli ospiti alla Polizia di Stato;
4) possedere la dichiarazione energetica dell’appartamento.

Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali: mi sembra di aver capito che dal 1 giugno 2017 sia entrata in vigore la norma sulla cedolare secca, quindi Airbnb dovrebbe trattenere il 21% e ci sarà un conguaglio in sede di dichiarazione dei redditi:

è tutto corretto? Manca qualche adempimento all’appello?

Vorrei capire bene cosa mi aspetta, per decidere se convenga o no locare l’appartamento per brevi periodi durante il periodo estivo.

Grazie della risposta,

Eleonora

Vitto
Vitto
27 Luglio 2017 00:52

Salve Paolo,
grazie in anticipo per la risposta che mi darà.
Gestisco un B&B in regime di partita IVA.
La stragrande maggioranza dei miei ospiti arriva tramite Booking.com che provvede alla riscossione diretta degli importi, che con cadenza mensile mi invia gli elenchi delle persone che sono venute al B&B, che mi accredita con bonifico bancario l’importo complessivo dei pagamenti fatti dalle persone al netto delle provvigioni (circa il 18%), che mi invia la fattura relativa a dette provvigioni.
Io alle persone rilascio ricevuta fiscale o fattura (quando richiesta) per importi pari a quanto hanno pagato a Booking.com integrata del Contributo di soggiorno considerato FC IVA. Nei casi in cui, in sede, sono richieste variazioni o servizi supplementari che mi vengono pagati direttamente (cash) riporto anche quest’ultimi importi.
Punto 1: è corretto?
Seconda questione: le fatture di Booking relative alle sue provvigioni per me sono evidentemente un costo. Un costo come tutti gli altri (quali alimentari, pulizia, biancheria, ecc) o, invece, per la caratteristica della fattura (reverse cherge) sono richiesti altri passaggi?
Ora quest’ultimo aspetto ha ricadute in sede di denuncia IVA e in sede di dichiarazione dei redditi.
Ha suggerimenti da darmi per evitare che primo o poi qualcuno (fisco) mi dica che ho sbagliato e che sono soggetto a sanzioni?
La ringrazio

Osvaldo
Osvaldo
21 Luglio 2017 09:14

Salve, vorrei approfittare anche io della disponibilità dell’avvocato. Ho appena effettuato un viaggio di lavoro ed ho prenotato attraverso booking.com la mia camera presso un B&B. A dispetto di innumerevoli sollecitazioni ante e post viaggio, quello che ho ottenuto è stata una ricevuta (vedo un CF sopra, perciò immagino sia fiscale) quando quanto da me chiesto era una fattura, così come richiesto dal mio titolare. La struttura può emettere regolare fattura? In qualche maniera, la ricevuta può sopperire all’assenza della fattura? Posso intervenire in qualche modo, tramite booking, per ottenere la detta fattura? Grazie mille.

giuseppe
giuseppe
5 Luglio 2017 13:32

Gentilissimo Avvocato, per completezza ed al fine di evitare che debba “perder tempo” a causa della mia ignoranza in materia aggiungo quanto segue:
Debbo comunque emettere sempre una ricevuta non fiscale (sempre che vi sia una differenza – che eventualmente non avrei capito – tra ricevuta fiscale e non fiscale)?
La ringrazio anticipatamente per la sua competenza e disponibilità.

Anonimo
Anonimo
Reply to  Paolo Gasparri
6 Luglio 2017 08:20

Egregio, la ringrazio infinitamente per la disponibilità e l’estrema chiarezza delle sue delucidazioni!

giuseppe
giuseppe
5 Luglio 2017 13:01

Salve, una domanda di estrema rilevanza. Ho una casa di proprietà in regime di locazione turistica pura. Airbnb e Booking.com mi inviano regolarmente i bonifici di quanto di mia spettanza al netto delle loro commissioni. Avevo capito che in tal caso il proprietario fosse esonerato dall’obbligo di emettere ricevuta fiscale al cliente, pena una doppia tassazione. Oggi, dietro input di un cliente che vorrebbe una mia ricevuta per quanto speso per la locazione dell’appartamento, ho contattato booking.com e mi hanno detto che è mio dovere emettere ricevuta fiscale per il cliente! Ma davvero è così? E la doppia imposizione fiscale sui miei incassi?
Ceto di un cortese riscontro, porgo cordiali saluti.

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
10 Aprile 2019 01:07

Salve, è possibile non fare pagare direttamente la tassa di soggiorno al cliente ma pagarla noi come struttra al posto del cliente ( comprendendola nel prezzo per notte alzando di un euro la tariffa ) ? Non mi risulta che i comuni necessitino della ricevuta che rilasciamo al cliente all’atto del pagamento della tassa di soggiorno, bensì un prospetto mensile compilato con le presenze e il bonifico da parte nostra dei soldi raccolti…. ci sembra più carino nei confronti dei clienti, anche se correremo il rischio di pagare anche per le persone che sono esenti dalla tassa di soggiorno….così facendo, a meno che il cliente ci dimostri il diritto all’esenzione ed eventualmente teniamo prova per dimostrare al comune l’esenzione… grazie mille

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
14 Maggio 2019 20:52

benissimo, porti pazienza, al caf non sono sicuri se l’anno prossimo sarà fatta pagare la cedolare secca sull’importo ricevuto da booking inclusa o esclusa la sua commissione.Non è che dipenda da caso a caso? O meglio, se noi mostriamo i bonifici ricevuti da booking che sono al netto della commissione , poi il calcolo dell’imposta andrà fatto aggiungendo la commissione? cioè il prezzo che compare sul sito di booking e sul contratto? grazie mille…

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
18 Maggio 2019 23:52

Benissimo, detto questo, nel caso del rimborso ( nei casi previsti, per la penale che impostiamo – più o meno restrittiva sui vari portali – nel caso di annullamento da parte dei viaggiatori che hanno prenotato nella nostra locazione turistica e successivamente hanno cancellato la prenotazione ), detto rimborso -che non è pernottamento, e non è nemmeno derivante da esso, e non è avvenuto – va tassato con cedolare secca o è esentasse? Quali possibilità e modalità ci sono per la legge ed il fisco per riceverlo e detenerlo legalmente? Grazie.

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
24 Maggio 2019 04:23

Grazie, vorrei sapere se posso fare una ricevuta non fiscale unica includendo il costo del pernottamento e la tassa di soggiorno, ( PER NON SPRECARE FOGLI IN PIU’ )nella stessa ricevuta, magari specificando i due importi, sommandoli nel totale… un altro dettaglio, nel contratto che facciamo firmare agli ospiti dove si descrive il fabbricato ( appartamento), il modello generico uniformato scaricato da internet adattato al nostro appartamento, per tutti gli ospiti, ( che esplicita : “appartamento con n. tot vani, etc. etc. , ” va specificato in ogni contratto quale e quante stanze da letto vengono occupate? il resto dlel’appartamento-zone in comune con tutti gli inquilini-rimane invariato, non abbiamo mai specificato nei vari contratti quale stanza da letto, ma sempre descritto in modo uniforme i dati catastali, vani , uguale PER TUTTI ( FERMO RESTANDO CHE CONTROLLANDO NELLO STORICO DELLE PRENOTAZIONI DEL SITO BOOKING SI PUO’ RISALIRE E DIMOSTRARE AD AVENTUALI CONTROLLI QUANTE E QUALI STANZE DA LETTO -CON IL NOME INTERNO DATO DA NOI – SONO STATE OCCUPATE DI VOLTA IN VOLTA PER OGNI PRENOTAZIONE.

Flavio Vignato
27 Giugno 2017 15:04

Ho una casa in comproprietà con mio figlio (75% mia e 25% di mio figlio), stiamo per dare in locazione turistica non imprenditoriale 2 stanze. Il reddito andrà quindi suddiviso (in quanto reddito fondiario) al 75% a me e 25% a mio figlio. Gli accrediti di booking.com e airbnb verranno fatti però su un solo conto (dubito che questi portali vadano a suddividere i bonifici). Ho letto che è sufficiente presentare gli estratti conto della banca per essere a posto dal punto di vista fiscale, ma essendo i bonifici tutti intestati a me, come posso fare (ad esempio devo bonificare il 25% a mio figlio)?
Brazie e cordiali saluti

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
14 Ottobre 2019 23:31

Salve, mi aveva accennato qualche mese fa le possibilità che avrei ( in abito fiscale ) prendendo in affitto un appartamento effettuando il subaffitto con locazione breve turistica.
Non appare più nella cronologia la risposta che mi aveva dato, ma colgo così l’occasione per avere così l’aggiornamento attuale in tal senso, così da non escludere qualunque eventuale nuova variazione o possibilità in merito.
Mi diceva che posso optare per la cedolare secca oppure nell’altra gestione, non ricordo quale, in cui posso detrarre dalle tasse il costo dell’affitto ( che pago al proprietario ) dell’appartamento che utilizzo per il subaffitto.
E’ tuttora così? Mi puo’ delucidare la forma di gestione in cui posso detrarre il costo dell’affitto? Ci sono altre possibilità? Cosa mi conviene fare da privato cittadino e senza partita iva? Grazie infinite, molto gentile.

irene rossi
irene rossi
22 Giugno 2017 21:01

Affittacamere con Booking per anno 2016 importo complessivo lordo ricevuto di 1250 euro con bonifico bancario, in sede di denuncia dei redditi anno 2017 tale somma
va indicata come redditi diversi o su redditi fondiari quadro R

Grazia pia MATTEI
31 Maggio 2017 05:54

Buon giorno,
mi trovo di fronte all’ennesima confusione a questo punto non solo italiana… ma mondiale!
ieri ho sentito Airbnb per capire come emettere la ricevuta non fiscale al potenziale ospite del mio appartamento.
da airbnb mi è stato detto che loro all’ospite rilasciano la ricevuta per i soli costi di commissione (stessa modalità che adottano con gli host come me)
quindi io come host devo emettere una ricevuta corrispondente ai pernottamenti e alle eventuali spese di pulizia …
e’ corretto?
dal vostro articolo ho capito tutt’altro!? .. mi sbaglio?
quale è la procedura corretta?
ringrazio
G.P.

Albertina Marinelli
Albertina Marinelli
Reply to  Paolo Gasparri
3 Giugno 2017 05:18

Grazie Paolo, non è ancora chiaro in questa situazione se per ricevuta non fiscale al lordo delle commissioni del sito si intendono le commissioni pagate a airbnb dall’ospite. Possibile che nella mia ricevuta non fiscale debbano rientrare denari che l’ospite versa alla piattaforma e la piattaforma trattiene?

Cordiali saluti

maurzio
maurzio
Reply to  Paolo Gasparri
22 Giugno 2017 13:12

senza detrarre le spese? il totale va dichiarato sul 730 su redditi diversi

Albertina Marinelli
Albertina Marinelli
30 Maggio 2017 11:56

Gentile Paolo,

affitto un appartamento come Casa Vacanze, per periodi brevi o non superiori ai 30 giorni.
Ho scelto di intraprendere questa attività con Partita IVA, dunque i redditi immagino saranno trattati come redditi di impresa.
Utilizzo come piattaforme di booking solo quelle che gestiscono per me il pagamento.

Mi sembra di capire che:

1. devo sempre firmare il contratto di affitto tra me e il cliente (guest) perché in caso di accertamento dovrò presentarlo alla Ag delle Entrate.

2. Devo emettere fattura al cliente al lordo delle commissioni che io Host pago al sito (airbnb, tripadvisor….) per il servizio da loro offerto.
La fattura che io emetto al cliente ospite che IVA avrà? A me risulta il 10% poiché sono con la mia partita IVA equiparata al settore alberghiero, che emette IVA al 10%

DOMANDE
1. Poiché per un mio errore mi sono registrata sui siti SENZA PARTITA IVA MA COME PRIVATO, se, invece cambio il mio status di host e inserisco la mia partita IVA, airbnb e gli altri, non mi applicheranno la cedolare secca e la verseranno come sostituto di imposta vero? Oppure me la applicheranno? Come la recupero in sede di dichiarazione dei redditi?

2. Come faccio a recuperare le spese di servizio che pago a questi portali, devo chiedere l’inclusione della mia partita IVA negli archivi VIES, così da poter scaricare i costi relativi ai servizi che pago ai portali?

3. Per chi come me gestisce la casa vacanza in forma imprenditoriale dunque con partita IVA, è’ possibile non emettere affatto fattura al cliente ma fargli firmare solo il contratto di locazione, e, in sede di dichiarazione dei redditi riunire i bonifici bancari con estratto conto e, in caso di accertamento, sottoporre gli estratti conto?

4. Ho altre due case che fanno affitto stagionale estivo per un numero di giornate non superiore ai 45 giorni annui ciascuna. Come le devo trattare dal punto di vista fiscale, alla stessa stregua della casa vacanze che gestisco con partita IVA oppure posso gestirle con un regime diverso.

Ringraziando se potrà rispondermi in calce ad ogni punto, e se ho esagerato con le domande, sarò lieta di concordare un consulenza privata.

Buona giornata
Albertina

Albertina Marinelli
Albertina Marinelli
Reply to  Paolo Gasparri
31 Maggio 2017 17:28

Grazie per la pronta risposta. Molto utile.
Nel caso di locazione turistica e la tipologia dei redditi fondiari, sarò disciplinata dalla cedolare secca? E dovrò far firmare contratto di locazione o si tratta di tutt’altra disciplina?
Io la ringrazio infinitamente di spiegarmi quello che finora nessun commercialista era riuscito a spiegarmi.

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
13 Dicembre 2018 05:18

in un sito legale trovo questa spiegazione:
In caso di affitto turistico superiore ai trenta giorni, inoltre, entro ventiquattro ore dalla consegna dell’immobile, il locatore deve provvedere ad effettuare la relativa denuncia presso l’autorità locale di pubblica sicurezza o presso il sindaco. Tale denuncia deve essere sempre effettuata, indipendentemente dalla durata della locazione, quando l’affitto è predisposto in favore di cittadini extra UE o apolidi.
Poi un’altra questione : quali documenti sono accettati oer la comunicazione alla questura? E se il turista lo ha appena smarrito mentre se recava nella casa oggetto della locazione?Ese ha già pagato? Come ci si comporta? Nel contratto vanno le firme del locatore e del conduttore o solo quella del conduttore e il nome del locatore stampato nel testo precompilato del contratto stesso? Nel contratto vanno indicate le altre persone con i relativi dati dei documenti con cui pernotta il conduttore? Come ci si comporta? Grazie molte….molto gentile…

Alessandro Rossi
Reply to  Paolo Gasparri
20 Gennaio 2019 05:38

Salve, un potenziale ospite interessato ci ha chiesto di soggiornare per un mese e mezzo, noi siamo registrati nell’elenco regionale e provinciale come locazione turistica, è possibile e con quali modalità e alternative fare un contratto di 45 gg?E’ CONCESSO? Quali possibilità abbiamo? E’ possibile sapere circa a quanto ammonterebbero le imposte e tasse totali per la registrazione di tale quantità di giorni di soggiorno? Dove e come dovremmo registrare il contratto? Potrebbe essere ammessa la soluzione di fare saltare il trentesimo giorno alla persona -magari facendola soggiornare in un altro luogo vicino- e poi farla soggiornare nuovamente da noi per altre 2 settimane? Così facendo saremmo esonerati dalla registrazione del contratto? Grazie…

Anonimo
Anonimo
11 Maggio 2017 11:47

Buongiorno, ho letto che è passata la cosiddetta manovrina riguardante le piattaforme che dovranno applicare la cedolare secca direttamente sull’importo della locazione. Ma io avrei affitato per la prima volta su airbnb nel 2016 e vorrei pagare la cedoare secca del 21 per cento su quanto ricavato nel 2016. Ma mi chiedo:
Se adesso entro il 30/06/2017 verso il 21 % del lordo percepito e anche il 95% dell’imposta a titolo di acconto 2017.. Se da giugno la piatatforma mi applica direttamente la cedolare secca … come faccio poi a recuperare quanto versato in piu con l’acconto?

Silvia Cermaria
29 Aprile 2017 22:54

Vorrei inserire il mio appartamento (o singola stanza) su booking.com, ma viste le categorie di riferimento (B&B, casa vacanze, affittacamere…) tutte riferibili ad attività imprenditoriali, non so come far coincidere la locazione turistica che, invece, esclude l’attività imprenditoriale, con una di queste categorie appunto. Consigli da chi ha già provato?
Inoltre, per non dover pagare le tasse sull’importo lordo, per chi affitta con la locazione turistica, può aumentare le spese (indicate a parte nel contratto) in considerazione della commissione. Sbaglio?

Giovanna DAPIRAN
29 Aprile 2017 12:48

Buongiorno, ho ristrutturato un mini appartamento a Genova che ho deciso di affittare ad uso turistico. Ho espletato tutto quello che veniva richiesto (regione, Comune, Polizia) ed ho optato per la cedolare secca che qui è del 10%. Ho inserito il mio appartamento su varie piattaforme web: booking, airbnb, windu ecc
Ora, con la nuova legge, viene detto che i proventi dovranno essere assoggettati ad una ritenuta alla fonte pari alla cedolare secca del 21%. Ma io ho il regime agevolato al 10%
Cosa devo fare?
Grazie tante per la risposta che mi farà dormire più tranuilla (spero…)
Giovanna Dapiran

Giovanna DAPIRAN
Reply to  Paolo Gasparri
29 Aprile 2017 20:46

Grazie, anche se, stando così le cose, è una bella fregatura visto che li devo dare in aticipo e li riprenderò dopo anni ….
Sic, sic, …………..
Giovanna

Andrea Martini
Andrea Martini
29 Aprile 2017 12:09

Buongiorno,
ok per costi intermediazione imponibili e non detraibili per affitti turistici, ma si tratta della sola parte ricaricata sull’host e non anche di quella a carico del cliente, giusto? Se sì, sarebbe quindi corretto affermare che i siti che a parità di costo finale imputano una maggior percentuale di costo di intermediazione al cliente diventano fiscalmente più convenienti per l’host?
Le spese specificate per le pulizie immagino invece siano normale reddito imponibile, vero?
Grazie anticipatamente.

Luca Camilloni
26 Aprile 2017 13:53

Buongiorno,
sto iniziano una collaborazione con il sito di booking.com, facendo gestire la transazione economica direttamente dal sito, che poi mi riaccrediterà la cifra trattenendo all’origine i costi di commissione del servizio.
la mia domanda è questa: dovendo obbligatoriamente per legge stipulare con il cliente un contratto scritto ai fini della locazione ad uso turistico, nella parte relativa al canone di locazione, va comunque indicata la cifra, anche se non la prendo direttamente io, ma riscossa a monte dal sito internet?
Va indicato sul contratto scritto che il canone di locazione, è stato riscosso dal booking.com?
Si ringrazia per l’eventuale risposta

Luca Camilloni
Reply to  Paolo Gasparri
27 Aprile 2017 09:01

Grazie per la delucidazione!!

Luca Camilloni
Reply to  Paolo Gasparri
27 Aprile 2017 09:28

Scusa, un’altra info, per quanto riguarda la comunicazione alla Questura, deve essere effettuata? Ho letto su vari siti notizie contrastanti!!

Glo .
Glo
Reply to  Paolo Gasparri
28 Aprile 2017 17:18

Mi scusi se mi intrometto nella discussione. Perché in fase di dichiarazione dei redditi e nel contratto devo inserire gli importi al lordo della commissione dei siti (tipo Airbnb e Booking) e non al netto se ricevo direttamente dagli stesi siti l’importo netto?
grazie

Glo .
Glo
Reply to  Glo
28 Aprile 2017 17:26

Mi scusi, specifico che io ho preso in affitto un appartamento che a mia volta SUBAFFITTO TRAMITE LOCAZIONE TURISTICA con ovviamente consenso scritto del proprietario. Anche in questo caso è al lordo delle commissioni dei siti?
Le faccio un altra domanda: secondo l art 71 del tiur il reddito che dichiarerò è pari alla differenza tra quanto incassato da sublocatore e le spese specificatamente inerenti tale attività. Per spese cosa si intende: affitto, utenze ecc? se si, in che misura?
molte grazie

Silvia Cermaria
Reply to  Luca
29 Aprile 2017 22:49

Scusami, vorrei inserire il mio appartamento (o singola stanza) su booking.com, ma viste le categorie di riferimento (B&B, casa vacanze, affittacamere…) tutte riferibili ad attività imprenditoriali, non so come far coincidere la locazione turistica che, invece, esclude l’attività imprenditoriale, con una di queste categorie appunto. Consigli??
Inoltre, per non dover pagare le tasse sull’importo lordo, per chi affitta con la locazione turistica, può aumentare le spese (indicate a parte nel contratto) in considerazione della commissione. Sbaglio?

Graziano
Graziano
21 Aprile 2017 01:52

Buonasera,
la possibilità di scegliere tra cedolare secca e regime ordinario vale anche per i compensi ricevuti da piattaforme come airbnb da chi, come me, è titolare di un b&b? O sono comunque obbligato ad applicare a tutte le entrate (sia quelle provenienti da airbnb, sia quelle derivanti dal pagamento diretto da parte dell’ospite) il regime fiscale ordinario avendo un b&b a tutti gli effetti?
Grazie

Graziano
Graziano
Reply to  Paolo Gasparri
21 Aprile 2017 02:19

Grazie per la rapida risposta. Il dubbio mi è venuto perché leggendo le novità della cosiddetta “manovrina” di primavera, ho capito che airbnb applicherà alla fonte una cedolare secca del 21% alle entrate del mio b&b, o sbaglio? Ma, Lei me l’ha confermato, il regime fiscale di un b&b non prevede l’applicazione della cedolare secca sui compensi percepiti. Per completezza d’informazione Le dico che non ho p.IVA.

Ruben
Ruben
19 Aprile 2017 17:30

Buonasera,
Ho alcune case vacanza che affitto tramite Booking.com. Booking gestisce direttamente i pagamenti, quindi i clienti pagano booking.com la quale poi a metà mese mi invia l’importo dovuto al netto delle commissioni. Ora è arrivato un cliente che necessita di fattura fiscale e booking.com gli ha detto che sono io a dover fare questa fattura. Ho telefonato personalmente al call center e mi hanno detto la stessa cosa e che oltretutto la devo fare per l’intero importo e non al netto delle commissioni e che poi in sede contabile aggiusterò, non so come, le cose. Ora la contabilità non è il mio campo, però non sono sicuro che questa procedura sia regolare. Lei Paolo cosa mi consiglia di fare?

Ruben
Ruben
Reply to  Paolo Gasparri
20 Aprile 2017 20:25

Mi sono scordato di specificare che le case sono gestite tramite la mia srl

Ruben
Ruben
Reply to  Paolo Gasparri
21 Aprile 2017 17:19

Grazie mille della risposta

Lino
Lino
15 Aprile 2017 11:41

Buongiorno,
complimenti per le ottime info!
Sono titolare di un B&B a regime non fiscale in Sicilia, obbligato a restare chiuso almeno 3 mesi l’anno. Mi chiedevo quale fosse il periodo massimo di locazione affinché sia possibile esibire i comuni modelli di ricevuta non fiscale. Supponiamo un cliente richieda l’alloggio per un periodo di 9 mesi (periodo massimo di esercizio attività), posso esibire questi tipi di ricevute non fiscali o devo stipulare un contratto di locazione temporaneo?

Saluti e grazie

Lino
Lino
Reply to  Paolo Gasparri
16 Aprile 2017 11:24

Risposta molto esaustiva. Mi permetta di disturbarla con poche altre domande: è vero che esistono delle soglie di reddito entro cui non è necessario presentare la dichiarazione? Se no, quale modello di dichiarazione consiglia per il mio tipo di attività? A proposito dei cosiddetti “redditi diversi”, a che tipo di tassazione sono soggetti?
La mia avventura burocratica a seguito della SCIA si è conclusa qualche settimana fa.

Grazie

Lino
Lino
Reply to  Paolo Gasparri
17 Aprile 2017 11:49

Fino a ora non ho ricevuto nessun cliente; che succede nel caso in cui questa situazione persista fino al periodo di presentazione della dichiarazione. Io non ho altri redditi da dichiarare essendo disoccupato ed avendo la struttura in comodato d’uso. Cosa dichiaro?

Chiedo scusa per il dilungamento.
Grazie infinite

Anonimo
Anonimo
12 Aprile 2017 23:49

Salve,
supponiamo un mio inquilino acquisti attraverso una piattaforma Booking una settimana in un mio appartamento a 500 euro e li paghi online.
Io di questo valore riceverò 500 euro meno la percentuale di booking (supponiamo 18%) quindi 410 €
che in teoria vanno nella mia dichiarazione dei redditi come redditi diversi non soggetti a cedolare secca in quanto non è locazione pura giusto ?

Ora sorge una seconda domanda
Nel contratto che io esibisco al cliente all’arrivo da sottoscrivere, che importo inserisco?
CANONE LOCAZIONE 410 €
OPPURE
devo riportare i 500 euro che lui ha pagato ?

Inoltre se dovessi avere spese aggiuntive ( asciugamani, lenzuola, energia elettrica ) che lui non ha pagato a booking alla prenotazione ma le paga in sede di chek-out queste devo menzionarle nel contratto o è sufficiente emettere ricevuta ?

In attesa di riscontro auguro buona serata

Luca
Luca
Reply to  Paolo Gasparri
13 Aprile 2017 13:14

Possono inserirmi nella questione?
Quindi secondo la sua risposta, io sull’importo delle commissioni ho anche la tassazione della cedolare secca, oppure la ricevuta resta al lordo ed a cedolare secca porto i movimenti bancari?