Alcune piattaforme di booking prevedono che la transazione economica per il saldo della prenotazione avvenga direttamente tra il cliente e il proprietario tramite bonifico bancario o in contanti, riservandosi di richiedere in un secondo momento al proprietario i costi di commissione per il servizio, come nel caso di Booking.com.
Altre piattaforme, come Airbnb, gestiscono le transazioni economiche incassando direttamente dall’ospite l’importo del soggiorno per poi riaccreditarlo al proprietario trattenendo all’origine i costi di commissione del servizio.
È necessario fare questa distinzione poiché da un punto di vista fiscale nel primo caso la piattaforma gestisce e regola i termini e le condizioni della prenotazione, impegnando entrambe le parti ad onorare quanto rispettivamente sottoscritto senza però intervenire nella transazione economica tra le parti generando così un rapporto fiscale diretto tra ospite e proprietario. In questo caso infatti il proprietario è tenuto ad emettere ricevuta del pagamento direttamente al cliente per un importo pari alla cifra riscossa tramite bonifico bancario o in contanti e a presentare le ricevute in fase di dichiarazione dei redditi.
Nel secondo caso la piattaforma gestisce allo stesso modo i termini e le condizioni della prenotazione ma diventa a tutti gli effetti un soggetto fiscale dell’operazione poiché incassa per conto del proprietario l’importo del soggiorno dall’ospite rilasciando a quest’ultimo regolare ricevuta per un importo pari al costo del soggiorno maggiorato dai costi del servizio. Il proprietario in questo caso non deve quindi rilasciare una ricevuta poiché questa è già stata emessa dalla piattaforma direttamente all’ospite. Spetterebbe semmai al proprietario rilasciare una ricevuta alla piattaforma per la somma riaccreditata ma ciò non avviene poiché al momento dell’iscrizione viene stipulata con la piattaforma una sorta di “mandato” che autorizza quest’ultima (limitatamente a quanto sottoscritto nel contratto) ad operare per conto, ma non in nome, del proprietario. Considerando che queste piattaforme operano a livello internazionale è inevitabile che in qualche caso possano entrare in conflitto con i differenti regimi fiscali dei paesi in cui operano. Fortunatamente questo modello di “mandato” può essere identificato nel nostro Codice Civile con il “mandato senza rappresentanza” (Codice Civile art. 1705):
Il mandatario (in questo caso la piattaforma) che opera per conto ma non in nome del mandante (il proprietario) emette la ricevuta al soggetto terzo (l’ospite) che versa il corrispettivo dovuto (c.d. “passaggio esterno”); il mandatario poi procede a riaccreditare la quota di competenza al mandante (c.d. “passaggio interno”).
Si può quindi dedurre che i compensi ricevuti tramite bonifico bancario direttamente dalle piattaforme di booking sollevano il proprietario dall’onere di rilasciare ricevuta all’ospite poiché quest’ultimo si ritroverebbe con una doppia, e in alcuni casi identica, ricevuta rilasciata rispettivamente dal proprietario e dalla piattaforma di booking. In sede di dichiarazione dei redditi il proprietario presenterà il proprio estratto conto bancario con evidenziate tutte le operazioni bancarie a sue favore ricevute dalla piattaforma. È bene ricordare però che questa documentazione è da considerarsi sufficiente per effettuare una regolare dichiarazione dei redditi ma incompleta in caso di ispezione fiscale. Durante la dichiarazione dei redditi viene semplicemente richiesto al proprietario di giustificare tramite documentazione quanto dichiarato (ricevute o estratti conto concorrente), in fase di ispezione fiscale viene invece controllata la natura delle entrate, la completezza della dichiarazione e la presenza di omissioni parziali o integrali di alcune entrate. Per giustificare gli importi ricevuti tramite bonifico bancario direttamente dalle piattaforme di booking, il proprietario ha a sua disposizione le ricevute che le piattaforme rilasciano per i costi di commissioni o di servizio. Nel dettaglio di queste ricevute si trovano i riferimenti al numero di prenotazione, i dati anagrafici dell’intestatario e del mittente, le date della locazione e l’importo della commissione. Assieme al contratto stipulato con la piattaforma, questa documentazione vi consente di essere pienamente in regola fiscalmente.
Nel caso delle locazioni turistiche, è bene inoltre ricordare che vige l’obbligo del contratto (senza obbligo di registrazione per locazioni inferiori a 30 giorni) in forma scritta, pena nullità, da conservare assieme alle relative ricevute che devono essere emesse dal proprietario al cliente solo nel caso in cui la transazione economica sia avvenuta direttamente tra le parti (come nel caso del pagamento in contanti). Per quanto concerne l’aspetto delle ricevute fiscali questo modus operandi può essere applicato anche per gli affittacamere non professionali e i B&B.
(Legge 9/12/1998, n. 431, art. 1, comma 2, lett. c.)
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grazie per le informazioni sulle ricevute non fiscali, finalmente un sito che dà delle informazioni complete. Ancora una precisazione : ho un monolocale che affitto con locazioni brevi sia tramite Airbnb che Booking, in entrambi i casi è il portale a ricevere il trattamento e a versare a me i compensi , al netto della sua commissione.
Per Booking , mi è chiaro che in sede di dichiarazione dei redditi , devo dichiarare come reddito (con ced secca) quanto paga l’ospite in totale.
Esempio : paga 100€ , il portale mi versa 82€ , io dichiaro 100€ al fisco e pago 21€ se scelgo la ced secca
Nel caso di Airbnb : imposto ad esempio 90€ come mio prezzo richiesto, l’ospite paga circa 102 ( 13% circa per la commissione Airbnb) . Airbnb mi versa circa 86€ (perché ha trattenuto la sua commissione , circa 3,6% dei 90€)
Dichiaro al fisco 90€ o dichiaro 101€ ? Grazie
Buonasera, per Airbnb dovrà dichiarare 90€. Il 13% di commissione richiesta all’ospite non è imputabile a lei e non è di sua competenza. Se l’ospite lo chiederà, riceverà da lei una ricevuta di 90€ e da Airbnb una ricevuta di circa 11€ per un totale di 101€, cioè pari a quanto ha effettivamente pagato per il soggiorno.
Cordiali saluti
Buongiorno,
per le prentazioni attraverso il portale booking può capitare che il cliente non si presenti o che annulli troppo tardi, quindi booking paga lo stesso l’host della struttura anche se in realtà quest’ultimo non ha ospitato nessuno.
Le cifre ricevute per queste situazioni particolari si vanno a sommare al totale degli altri affitti incassati o, in dichiarazione dei redditi, vanno indicati a parte?
Grazie
Buonasera, ai sensi dell’art. 6, comma 2, TUIR, “i proventi conseguiti in sostituzione di redditi […] a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di redditi […] costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti o perduti. Gli interessi moratori e gli interessi per dilazione di pagamento costituiscono redditi della stessa categoria di quelli da cui derivano i crediti su cui tali interessi sono maturati”.
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) ha la funzione di garanzia ed è versata, di solito, al momento di firmare un determinato contratto. La caparra in questo caso funge da garanzia nel caso il contratto non venga rispettato e viene utilizzata come risarcimento danno. La caparre confirmatoria non costituisce componente positivo di reddito.
Con la caparra penitenziale (art. 1386 c.c.), invece, chi recede il contratto perde l’importo dato senza nessuna altra possibilità di ulteriore risarcimento danno. Nel caso di recesso, però, la caparra trattenuta diviene componente positivo di reddito.
Il deposito cauzionale altro non è che il versamento di un determinato importo che va a garantire l’adempimento contrattuale. La cauzione può servire anche quale risarcimento danno in caso di inadempienza contrattuale. Ai fini reddituali non concorre fino a quando non si verifica inadempimento e al termine del contratto va restituita al soggetto che l’ha versata.
Ai sensi dell’articolo 6 comma 2 del TUIR la cosiddetta penale “conseguita in sostituzione di redditi […] a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di redditi […] costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti o perduti”. Pertanto in questo caso “redditi fondiari”, articolo 6, comma 1 lettera a).
Cordiali saluti
Ok grazie quindi alla fin della fiera si sommano ai redditi ricavati dagli affiti.
Buongiorno,
ho un appartamento a Milano con due camere in affitto sui portali airbnb e booking.com e la struttura è inquadrata come locazione turistica.
Ricevo i pagamenti direttamente dai due portali al netto delle loro commissioni tramite bonifico sul mio conto.
1) Devo sempre stipulare un contratto scritto con l’ospite sia che la prenotazione avvenga tramite portali o direttamente senza intermediari?
2) La ricevuta va rilasciata solo su espressa richiesta dell’ospite e va indicato il prezzo lordo che ha pagato al portale, giusto? può essere intestata all’azienda per cui lavora l’ospite?
3)In fase di dichiarazione dei redditi quali importi vanno dichiarati al fisco? mi spiego meglio. Se booking fa pagare 100 al cliente, io incasso 70 direttamente da booking: devo dichiarare 100 o 70? se dichiaro 100 devo pagare le tasse su un costo lordo già “tassato” dal portale…in pratica avrei un guadagno irrisorio.
Grazie mille
Buonasera, il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, a norma della Legge 09 dicembre 1998, n. 431 e deve contenere tutte le condizioni e i dati inerenti all’immobile e ai contraenti, nonché l’importo del canone d’affitto (e l’eventuale caparra o cauzione versata), le spese incluse od escluse nel prezzo (luce, gas, condominio, pulizie, etc.), i termini di consegna e i tempi stabiliti per la riconsegna delle chiavi. La necessità della forma scritta trova fondamento nell’Art. 1, comma 4 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. L’articolo è stato pubblicato in GU n.292 del 15 dicembre 1998: “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.”
Al momento del pagamento del canone di locazione si deve rilasciare una ricevuta non fiscale solo se richiesta dall’ospite, ai sensi dell’articolo 22, comma 6 del DPR n. 633/72. Sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca da bollo dell’importo di euro 2,00 qualora l’importo percepito superi i 77,47 euro (Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 642 e Legge n. 71 del 24 giugno 2013 di conversione del D.L. n. 43 del 2013 pubblicata sulla G.U. n. 147 del 25.06.2013). La marca da bollo di 2€ deve essere apposta solo sull’originale che viene consegnato al cliente e sulla copia che rimane bisogna annotare una semplice dicitura “Bollo apposto sull’originale”. Le ricevute assieme ai contratti e agli estratti conto bancari devono essere portati in sede di dichiarazione dei redditi. Anche per i compensi ricevuti tramite bonifico bancario direttamente dalle piattaforme di booking (come Airbnb) vige l’obbligo di rilasciare ricevuta non fiscale solo se richiesta dall’ospite. La ricevuta dovrà riportare l’importo al lordo delle commissioni del sito. Nel caso di Airbnb bisogna considerare che al momento del pagamento la piattaforma applica un costo del 12% a carico dell’ospite per i costi del servizio e solo un 3% a carico del proprietario. Questo implica che la cifra ricevuta dal proprietario e indicata sulla ricevuta non sarà pari a quella elargita dall’ospite. In questo caso l’ospite riceverà e potrà scaricare da Airbnb la ricevuta fiscale per l’importo, a titolo di commissione, trattenuto dal portale. Può intestare la ricevuta non fiscale anche all’azienda se anche il contratto è a nome dell’azienda. In questo caso però non potrà optare per il regime agevolato della cedolare secca poiché il presupposto per l’adesione al regime è la sottoscrizione del contratto tra privati.
Il DL 50/2017 ha definitivamente chiarito che i redditi derivanti dalla locazione di immobili per finalità transitorie o turistiche sono assoggettabili al regime agevolato della cedolare secca a patto che l’affitto avvenga tra soggetti privati e che l’immobile sia concesso in locazione ad uso abitativo. L’aliquota da applicare alle locazioni per uso turistico in cedolare secca è pari al 21% e va calcolata sull’importo del canone complessivo. L’Agenzia delle Entrate aveva già chiarito nella circolare n. 26/E/2011 che l’opzione per la cedolare secca è ammessa anche in presenza di locazioni ad uso turistico o di locazioni di singole stanze o porzioni dell’abitazione. Chi non aderisce alla cedolare secca, deve riportare il reddito percepito (potrà beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario) ai fini Irpef nella dichiarazione dei redditi (Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917). I redditi percepiti saranno annoverati tra i “redditi fondiari” (articolo 25, comma 1, del TUIR). Per chi effettua Locazione Turistica di un bene ricevuto in locazione, tale reddito è pari alla differenza tra quanto incassato in qualità di sublocatore nell’anno solare e le spese specificatamente inerenti (articolo 71, comma 2, del TUIR), come ad esempio il canone di locazione corrisposto al proprietario dell’immobile. I redditi percepiti dalla sublocazione saranno invece annoverati ex lege obbligatoriamente tra i “redditi diversi” (articolo 67, comma 1, lettera h, del TUIR) e grazie al DL 50/2017 anch’essi assoggettabili a cedolare secca. L’importo da dichiarare è al lordo delle commissioni dei portali poiché i costi di intermediazione non sono detraibili come privato.
Cordiali saluti
Ok ricapitolando mi dica se ho capito bene:
1) È sempre obbligatorio fare firmare un contratto qualunque sia la tipologia di prenotazione.
2) Ricevuta solo su richiesta e se intestata all’azienda anche contratto va intestato all’azienda e non si può applicare cedolare secca.
3)Devo dichiarare 100 al lordo delle commissioni del portale. Quindi guadagno veramente irrisorio
Grazie ancora, gentilissimo
Tutto corretto. Su 100€ impostati su Booking, lei pagherà 21€ di cedolare secca e 18€ di commissione a Booking. Guadagno al netto delle tasse e delle commissioni 61€.
Benissimo grazie.
Posso farle un ultima domanda?
Se invece fossi una casa vacanze anziché una locazione turistica? Cosa cambierebbe?
Grazie ancora
Da un punto di vista civilistico la Casa Vacanze è una struttura ricettiva aperta al pubblico. Per operare ha bisogno di una SCIA in Comune e avere i requisiti previsti dalla normativa regionale di riferimento. Questo poiché mentre la locazione è di competenza statale, l’organizzazione del mercato turistico e delle strutture ricettive è di competenza regionale. Solitamente le CAV (Case e Appartamenti Vacanza) possono essere gestite in forma professionale o occasionale (senza P.IVA). Nel primo caso i redditi derivanti sono definiti redditi d’impresa, nel secondo caso “redditi diversi” cioè frutto di attività commerciale svolta occasionalmente. In entrambi i casi è possibile detrarre i costi di intermediazione e tutte le spese specificamente inerenti la produzione del reddito.
Le suggerisco comunque la lettura del seguente articolo:
https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/
Cordiali saluti
Salve io ho una casa e affitto co locazione turistica e volevo sapere delle informazioni per quanto riguarda le ricevute/fatture. NON HO LA PARTITA IVA.
quindi volevo sapere devo rilasciare delle ricevute o fatture al cliente? (affitto tramite booking) chiedo questo perchè ora devo comunicare la dichiarazione della tassa di soggiorno per tutto l’anno 2019 e mi chiedono sempre il numero di ricevute nel modello quando io non ho la partita iva e non emetto ricevute agli ospiti (la faccio solo se me la chiedono)
Gentilissimo Alberto, la ricevuta NON fiscale del canone di locazione (al lordo delle commissioni dei portali) deve essere rilasciata solo se richiesta dall’ospite. Per l’imposta di soggiorno deve rilasciare quietanza emettendo un’apposita ricevuta numerata e nominativa al cliente. Qui un esempio:
http://www.comune.chianciano-terme.siena.it/wp-content/uploads/Fac-simile-ricevuta-pagamento-imposta-di-soggiorno-da-rilasciare-al-cliente.doc
Cordiali saluti
ma devo rilasciarla anche se è compresa nel prezzo di booking (la tassa di soggiorno)?
Se includerla o meno nel costo impostato su Booking è una sua scelta. Se non la include deve riscuoterla all’arrivo, se al contrario ha deciso di includerla dovrà “detrarla” dal costo impostato. Si tratta comunque di un’imposta pagata dall’ospite per la quale è previsto il rilascio della quietanza.
ora cosa posso inserire nella ricevuta che mi hanno chiesto durante la domanda?
Avrebbe dovuto rilasciare una copia agli ospiti. L’unica soluzione è compilare le ricevute “in ritardo” inserendo le relative date e riportare quella numerazione.
Buongiorno,
ho letto diversi commenti ma ancora non mi sono chiare diverse cose. Io sono responsabile di un hotel e ho contratti con diversi portali e ognuno mi sembra si comporti come meglio crede senza seguire una logica “fiscale” coerente.
Partiamo da un esempio:
Il cliente fa una prenotazione su booking.com a una tariffa di 55,00 euro, paga online booking.com che incassa i soldi dal cliente. Io ricevo una prenotazione da parte di booking.com con annessa carta virtuale per prelevare l’importo di 60,00 euro. In questo caso booking.com ha deciso di dare uno sconto al cliente di 5,00 euro ma a me riconosce l’importo totale perché io avevo impostato quel prezzo di vendita. Ora, perché io dovrei essere tenuto a fornire al cliente una fattura di 60,00 euro? Non mi sembra corretto. Secondo me la procedura corretta dovrebbe essere che booking.com emettesse una fattura al cliente, io poi emetto ricevuta o fattura a booking.com e io poi stampo al cliente, che ha usufruito del servizio, una ricevuta a zero perché l’importo è già stato pagato da un intermediario.
Expedia secondo me è più corretta perché nella stessa situazione ti fa emettere una ricevuta intestata a expedia e il cliente poi se la vede con loro per avere ricevuta o fattura.
Il brutto di tutto questo è che il cliente sa di aver fatto una prenotazione a un prezzo più basso, quando si vede il conto al check out a un prezzo più alto è convinto di essere stato imbrogliato.
A me hanno sempre insegnato che nel momento in cui ricevo denaro devo emettere qualcosa, perché booking.com non lo fa?
Saluti,
Alessandro
Buonasera Alessandro, mi creda mi trovo perfettamente d’accordo con lei. Purtroppo come lei ben sa Booking non gestisce le fatture dei gestori e chiede a quest’ultimi di emettere fattura direttamente al cliente. Da un punto di vista fiscale sarebbe più corretto operare come lei ha indicato, cioè emettere fattura al portale e ricevuta a 0 all’ospite.
Tuttavia per le prenotazioni ricevute dai portali può tranquillamente intestare la ricevuta all’ospite. L’art. 21 del D.P.R. n. 633/1972 (Testo Unico dell’IVA), indica che la fattura venga emessa nei confronti del soggetto a cui è rivolta la cessione di beni o la prestazione di servizi a nulla rilevando chi ha concretamente sostenuto o saldato la spesa.
Deve inoltre considerare che far interagire norme fiscali di paesi diversi non è così semplice. Sono comunque convinto che debba essere fatta chiarezza da parte di Booking sull’utilizzo del meccanismo del reverse charge che impropriamente viene utilizzato anche nei confronti dei privati.
Cordiali saluti
Buongiorno,
Complimenti per l’articolo.
Ho un B&B e un’affitta camere con p.iva, aperto da pochi giorni. sabato avrò i primi ospiti. Il commercialista mi ha detto che l’importo (comprensivo delle commissioni di booking) deve essere fatturato direttamente al cliente in quanto booking è solo l’intermediario. Sono forfettario per cui il tutto andrà comunque senza iva.
Mi conferma che è giusto procedere così, perchè leggendo il suo articolo mi sembra di capire che lei non è della stessa idea.
Poi ho un altro dubbio legato ai modelli Intrastat, come clienti avrò anche probabilmente anche gente proveniente da altri Stati, e riceverò le fatture da booking. Sono obbligato a comunicare i modelli Intrastat?
Grazie, so che dovrei chiedere al mio commercialista ma avere un’altra opinione mi rassicura.
Saluti
Filippo
Buonasera, può tranquillamente seguire le indicazioni del suo commercialista poiché la fattura può essere intestata a chi materialmente usufruisce del servizio (l’ospite) indicando l’importo al lordo delle commissioni. Le confermo la necessità dei modelli intrastat.
Cordiali saluti
Salve, non so come trovare o iniziare una nuova categoria di commenti in questo post generale, quindi devo inserire il mio quesito dove capita : la situazione è quella di casa e campo di proprietà dei miei genitori, vorrei mettere una roulotte, messa ad uso esclusivamente interno nella nostra proprietà, sia nel bel giardino sia internamente in garage, dal punto di vista delle locazioni brevi turistiche come ci si comporta dal punto di vista dei contratti e della richiesta alla provincia dell’ottenimento dell’apertura della locazione turistica ( cioè è come se affittassi una stanza, porzione di casa ? ) se offro ospitalità in tale modalità cioè faccio pernottare nella roulotte? Molti portali danno la possibilità di affittare e fare pernottare in moltissime modalità e forme ….Grazie mille.
Buongiorno, la locazione turistica può essere svolta solo in immobili con categoria catastale da A/1 a A/11 esclusa A/10 riservata agli uffici, pertanto non è possibile locare una roulotte. Il fatto che molti siti lo permettano è ininfluente, bisogna sempre far riferimento alla normativa vigente. La Regione Piemonte ha presentato un disegno di legge a riguardo ma la normativa non è chiara. Al momento il terreno o la struttura entro cui è effettuata l’installazione deve avere destinazione turistica.
Cordiali saluti
Complimenti per il sito, premetto che ho letto quasi tutte le domande su questo articolo;
Ho un B&B senza partita IVA occasionale, ed ho anche un’azienda agricola con partita IVA in regime forfettario.
Mi è chiaro che le ricevute non fiscali possono essere fatte tranquillamente aggiungendo la marca da bollo di 2€ se l’importo supera i 77,47€ e va applicata sull’originale consegnata al cliente mentre sulla copia va indicato il numero della marca da bollo, (1: è obbligatorio indicare l’identificativo della marca da bollo sulla copia?), per le prenotazioni provenienti dai portali di booking online (Booking, expedia, airbnb ecc) basta, invece, fare una ricevuta con importo di 0€ indicando che il pagamento e stato riscosso tramite portale, (2: in questo caso la marca da bollo è necessaria?)
Arrivo alla mia domanda;
Un cliente mi ha chiesto la fattura per il suo soggiorno, premetto che il cliente ha prenotato e pagato su booking.com ma vorrebbe una fattura intestata ad un azienda con partita iva, come mi regolo in questa situazione??
Buonasera, si è fondamentale indicare il codice identificativo della marca da bollo sulla copia che rimane a lei.
Per le prenotazioni ricevute dai portali può tranquillamente intestare la ricevuta all’ospite. L’art. 21 del D.P.R. n. 633/1972 (Testo Unico dell’IVA), impone che la fattura venga emessa nei confronti del soggetto a cui è rivolta la cessione di beni o la prestazione di servizi.
Il comma 2, lettere e) ed f), stabilisce infatti che la fattura o ricevuta deve contenere “ditta, denominazione o ragione sociale, nome e cognome, residenza o domicilio del soggetto cessionario o committente…” nonché il suo “numero di partita IVA” o, se il soggetto non agisce nell’esercizio d’impresa, arte o professione, il “codice fiscale”.
La fattura deve essere pertanto intestata al soggetto che ha fruito della prestazione, a nulla rilevando chi ha concretamente sostenuto o saldato la spesa.
Infine, nella situazione esposta nel quesito, si consiglia di mantenere evidenza dell’identità e dei motivi per i quali il soggetto terzo (il portale) ha effettuato il pagamento in luogo di chi ha fruito della prestazione; tale documentazione si rivelerebbe utile in caso di contraddittorio con l’Amministrazione Finanziaria nell’eventualità di una verifica fiscale.
Infine può tranquillamente intestare la ricevuta non fiscale ad una Società.
Cordiali saluti
Buongiorno,
Un agriturismo lavora con Expedia. Expedia accredita al proprietario dell’agriturismo le tariffe pagate dai clienti al netto delle provvigioni. L’agriturismo fattura a Expedia gli importi accreditati scorporando l’uva al 10%. Per le provvigioni trattenute da Expedia invece non riceve alcuna fattura, a questo punto l’agriturismo emette autofattura per provvigioni integrando l’IVA al 22%, è corretta tale procedura? Ed è corretto fatturare ad Expedia l’importo ricevuto dunque al netto delle provvigioni?
La ringrazio
Cordiali saluti
Buonasera, si è corretto il meccanismo ma ritengo debba fatturare ad Expedia al lordo delle commissioni ed Expedia dovrebbe rilasciare una fattura per la provvigione trattenuta (che l’Agriturismo può detrarre). Chieda comunque conferma ad un commercialista esperto del settore.
Buongiorno, nel portale di Expedia viene riportata la voce “fattura del partner” al quale ho attribuito un numero e in automatico viene riportato l’importo fattura al netto delle commissioni. Nella specifica presente in “pagamenti Expedia Collect” tra le voci che compongono l’importo fattura compare “tasse giornaliere” che corrisponde al 10% del totale parziale (calcolato al netto delle provvigioni).
Buongiorno, sono titolare di un beb in forma imprenditoriale ( con partita iva) vorrei dei chiarimenti in merito alle fatture o ricevute fiscali da emettere ai clienti che pagano cash in struttura ma soprattutto in particolare alle ricevute fiscali da emettere ai clienti provenienti da booking.com che non pagano direttamente a me, ma tramite il portale che trattiene il 15% dell’importo come costo di servizio fatturandolo.
vi ringrazio anticipatamente per la risposta
Buonasera, avendo P.IVA ha l’obbligo di rilasciare ricevuta al cliente. La fattura deve essere emessa nei confronti di chi esegue il pagamento, in questo caso Booking.
In alternativa l’art. 21 del D.P.R. n. 633/1972 (Testo Unico dell’IVA), dispone che la fattura venga emessa nei confronti del soggetto a cui è rivolta la cessione di beni o la prestazione di servizi. In questo caso pertanto, se vuole emettere la ricevuta al cliente, deve indicare che il pagamento è avvenuto tramite soggetto terzo (Booking).
Buongiorno, ho letto il vostro articolo ma trovo diverse inesattezza che generano (almeno in me) un po’ di confusione.
“Alcune piattaforme di booking prevedono che la transazione economica per il saldo della prenotazione avvenga direttamente tra il cliente e il proprietario tramite bonifico bancario o in contanti, riservandosi di richiedere in un secondo momento al proprietario i costi di commissione per il servizio, come nel caso di Booking.com.”:
booking offre la possibilità di pagare anche online, tant’è vero che la mia struttura si avvale di quetsa modalità e le commissioni vengono detratte direttamente dall’accredito mensile.
Non è asoluramente vero, e non vi è alcun riferimento normativo in merito, che NON si è obbligati a rilasciare una qualsiasi ricevuta. Eccome se vi è! In sede di controlli delle autorità, anche senza p iva, si rischia una multa “salata” per usare un eufemismo qualora la contabilità della struttura non sia in regola.
La ricevuta per la tassa di soggiono può essere rilasciata su ricevuta a parte oppure sulla stessa ricevuta, tant’è vero che esistono modelli prestampati con il campo specifico per la tassa (vedi buffetti). Comunque sia, nel primo caso, la numerazione delle ricevute è continuativa. Non esistono due numerazioni distinte in quanto l’attività è una e le ricevute rilasciate, sebbene per “beni o servizi” diversi, debbono per forza essere numerate in modo continuativo ed univoco… così come l’intestatario della ricevuta. Chi riceve il bene o seervizio? l’ospite, ed è a lui che va intestata la ricevuta/fattura. che ci sia un intermediazione è secondario. Se io acquisto un oggetto su amazon o ebay da un negozio, la fattura (che tra l’altro attesta pure una garanzia) la rilascia il veditore stesso (e non l’intermediario) per il clienta. Il venditore non rilascia una fattura intestata ad amazon/ebay che a sua volta la intesta al cliente…
L’ospite paga la struttura per un servizio (dormire), non paga booking. Spetta poi alla struttura pagare a parte il suo fornitore (in questo caso le agenzie online quali booking). Basta vedere anche le ricevute rilasciate dagli hotel dopo aver prenotato tramite una di queste agenzie tra l’altro…
Spero di aver dato un piccolo contributo perchè l’argomento genera sempre un po’ di confusione anche perchè spesso la normativa puo’ essere caotica 🙁
Buonasera, Booking offre anche la possibilità di essere pagare in contanti… se si attivano i pagamenti tramite Booking è un’altra questione.
Riguardo l’obbligo o meno di rilasciare ricevuta le confermo che l’obbligo vige solo se richiesta dall’ospite. Le fornisco i riferimenti normativi a scanso di equivoci:
Al momento del pagamento del canone di locazione si deve rilasciare una ricevuta non fiscale solo se richiesta dall’ospite, ai sensi dell’articolo 22, comma 6 del DPR n. 633/72. Sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca da bollo dell’importo di euro 2,00 qualora l’importo percepito superi i 77,47 euro (Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 642 e Legge n. 71 del 24 giugno 2013 di conversione del D.L. n. 43 del 2013 pubblicata sulla G.U. n. 147 del 25.06.2013). La marca da bollo di 2€ deve essere apposta solo sull’originale che viene consegnato al cliente e sulla copia che rimane bisogna annotare una semplice dicitura “Bollo apposto sull’originale”. Le ricevute assieme agli estratti conto bancari devono essere portati in sede di dichiarazione dei redditi.
Ne parliamo anche in questo articolo dove trova gli allegati ai riferimenti di legge:
https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/
Le posso garantire che numerose strutture rilasciano ricevuta a 0€ al cliente specificando come viene incassato l’importo (attraverso portali) e inserendo l’entrata nel libro dei corrispettivi.
Se da una parte la normativa ai sensi dell’art 21 del DPR 633/1972 dispone che la fattura venga emessa nei confronti del soggetto a cui è rivolta la cessione di beni e prestazione di servizi, lo stesso DPR prevede però la possibilità di fatturare ad un soggetto diverso dal cliente qualora lo stesso conferisca mandato senza rappresentanza ad un soggetto terzo per la stipula di un contratto di prestazione di servizi. Mi creda la questione è piuttosto complessa ed è basata sul tipo di rapporto contrattuale tra proprietario/gestore e piattaforma di booking online.
Il nostro sito e le nostre consulenze gratuite mirano proprio a fare chiarezza sui numerosi aspetti che regolano le locazioni brevi e le strutture ricettive extralberghiere.
Ricordiamo comunque che le informazioni erogate dai nostri consulenti hanno lo scopo di migliorare, e non di sostituire, il rapporto tra l’utente e la Pubblica Amministrazione e tra contribuente e Fisco. Pur garantendo il rigore delle informazioni erogate, La Casa che Avanza declina ogni responsabilità con riferimento alle indicazioni fornite sui trattamenti fiscali, la dottrina giuridica e gli adempimenti di carattere amministrativo, ricordando che è preciso dovere di ogni utente verificare le informazioni acquisite presso gli appositi sportelli informativi predisposti dall’Agenzia delle Entrate, dalla Questura, dal Comune e dalla Regione competente territorialmente.
Cordiali saluti
Salve, siamo interessati ad utilizzare l’immobile di proprietà che comprende seminterrato per metà (taverna ) e piano superiore, così descritti e classificati nella visura catastale: piano S1 – T CAT. A/3, la taverna è pero’ alta mt. 1,60…, anche quest’ultima sarebbe possibile utilizzarla con la locazione turistica? Grazie mille
Buongiorno, non è possibile affittarla singolarmente ma come porzione connessa all’immobile.
Quindi se diamo in affitto nello stesso contratto specificando nel contratto di quali porzioni dell’immobile si tratta -taverna e piano sopra-? ( Altrimenti chi poi risalirebbe a quali porzioni di immobile si riferisce la prenotazione ? )
Quindi si potrebbe dare in affitto la taverna dando insieme anche una sola stanza del piano sopra dell’appartamento o tutta la disponibilità del’intero appartamento sopra?
E anche se la parte sopra non avesse l’altezza minima di mt. 2,70 dando in locazione tutto l’immobile sarebbe ammessa la locazione?
Sarebbe difficile dare in affitto nell’annuncio l’intero appartamento solo ad esempio per 2 o 3 ospiti ( la taverna puo’ avere 2/3 posti letto ) , nessuno prenoterebbe se nell’annuncio in booking appare annuncio per 2/3 persone consistente in 3 camere da letto, a parte il discorso del costo….,
oppure la specifica che si tratta dell’intero immobile va fatta nel contratto a livello burocratico e poi gli ospiti stanno solo sotto in taverna?
Il comodato d’uso che stipulerei con mia madre ( proprietaria ) riguardarebbe sia sopra che sotto quindi si tratta non solo della taverna , quindi già la mia operatività nel contratto di comodato gestendo con booking riguarderebbe sopra e sotto …
Quali alternative potremmo adottare in tal senso per risolvere la questione? Grazie mille…
tolleranza altezza sentenza TAR : https://www.studiotecnicopagliai.it/sua-altezza-minima-abitabile-270/
Buonasera, se l’immobile ha l’agibilità ed è regolarmente accatastato non ci sono problemi. Potrà affittare l’immobile e considerare la taverna parte integrante dell’immobile stesso.
Nel contratto di comodato d’uso, devo specificare che io ricevendo in comodato l’immobile svolgero’ subaffitto /locazione o è implicitamente consentito?Grazie mille
Buongiorno, questa clausola è importante nei contratti di locazione. Nel contratto di comodato ritengo non sia necessario soprattutto se c’è un rapporto familiare tra comodante e comodatario.
in caso di contratto di comodato attivo, ed io vi effettui la locazione turistica, se venisse effettuato da parte di mia madre il rogito ( per non pagarne più l’imu, in quanto anche se tuttora ci abitiamo, la proprietà risulta degli eredi ma è stato firmato un contratto particolare, se vuole mi informo e le fornisco i dettegli, per il quale si è già venduta la proprietà all’impresa edile,ma senza pagamento in denaro, bensì l’impresa edile lascia agli eredi – mia mamma e mia zia- un appartamento nuovo, e che prima di demolire la casa, nel campo intorno costruirà altre unità immobiliari, mentre noi rimaniamo a vivere nella proprietà vecchiain questione,finchè non verrà demolita, cosa che è già stabilita ) posso continuare a svolgere senza modifiche la locazione turistica anhce dopo il rogito? Grazie….spero di essermi spiegato, ed eventualmente le fornisco ulteriori dettagli….
Buonasera, è una situazione molto particolare, le suggerisco di rivolgrsi ad un CAF. Comunque se avete diritto di dispirre dell’alloggio anche dopo il rogito, ritengo non ci siano problemi.
Buongiorno, nel contratto di comodato d’uso per locazione turistica madre-figlio, senza scadenza, la si omette semplicemente o bisogna specificare che è senza scadenza? ( in realtà finchè non demoliscono la casa oggetto di comodato , data che non si puo’ conoscere ) , o scriviamo nel contratto fino ad abbattimento della casa?
Va specificato nel contratto di comodato che il fine del comnodato d’uso è la locazione turistica? Grazie mille.. gentilissimo
Buongiorno, il fine del comodato d’uso non è la locazione quindi non deve essere specificato. Per quanto riguarda la durata potete al contrario specificare che avrà luogo fino alla demolizione dell’immobile.
Salve e ben ritrovati, mese prossimo dovrei ricevere in comodato d’uso un appartamento ( mi sono informato che basta una scrittura tra privati con firme senza registrarla dal notaio o in agenzia delle entrate ) , la persona in questione è un’amica ed è l’unica proprietaria dell’immobile. L’inquilino uscente ha inviato alla mia amica la lettera di rescissione del contratto d’affitto.
Bisogna andare all’agenzia entrate o dove è stato registrato il contratto d’affitto dell’uscente o basta solo che la mia amica abbia ricevuto la suddetta lettera (via watsapp ) ?
Detto questo poi mi registro con il formulario della regione per locazione turistica in qualità di persona fisica ed il resto è rimasto invariato rispetto a 2 anni fa anno in cui ho gestito per conto del mio amico una profiqua locazione turistica grazie ai vostri consigli preziosissimi e grazie alla mia caparbietà, precisione e puntigliosità ( per forza, non ci sono concessi errori impuniti ), ma ci sono altri passaggi nuovi rispetto a 2 anni fa in questa nuova configurazione ( locazione turistica breve intestata a me che disporro’ di comodato d’uso gratuito in concessione da mia amica ) che non ho menzionato ? Se sì ringrazio anticipatamente per farmi conoscere tali aspetti. GRAZIE MILLLE, BUON LAVORO
Buonasera, non essendo un comodato d’uso tra familiari suggerisco la registrazione del contratto per maggiore tutela (ovviamente deve trattarsi di un reale comodato d’uso gratuito). La disdetta tramite whatsapp non ha valore legale, deve essere inviata tramite raccomandata e allegata alla risoluzione del contratto che deve essere comunicata all’agenzia delle entrate.
Risoluzione:
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/adempimenti-successivi/risoluzione
Comodato d’uso:
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/registrazione-contratti-di-comodato/scheda-informativa-registrazione-contratti-comodato
Gli adempimenti sono:
Cordiali saluti
la persona in questione che mi darebbe lì’mmobile in comodato d’uso è quasi parente,cioè madre della persona che stava con me ( relazione ) , perchè mi consiglia di registrarlo comunque il contratto all’agenzia delle entrate? oltre al risparmio anche una prassi in meno, tanto avremmo le stesse garanzie reciprocamente o sbaglio? e per la locazione turistica non serve sia depositato allìagenxzia delle entrate…corretto? mi puo’ spiegare per quali motivazioni mi ha consigliato di registrarlo ed i pro e contro contratto depositato e non depositato?? grazie mille
È una tutela per lei, un accordo verbale può contenere imprecisioni o clausole non previste. Per la locazione turistica non deve presentare il contratto di comodato, semplicemente dichiarerà quale tipo di diritto ha sull’immobile. È solo un consiglio personale.
Chiaro, grazie
Buonasera Paolo,
mi scuso se il contenuto della richiesta non è completamente pertinente, ma sto vivendo una situazione spiacevole e leggendo l’articolo ho capito la sua competenza in materia e le chiedo se può indicarmi come procedere.
Ho soggiornato la scorsa settimana, per una settimana in un appartamento a Philadelphia prenotato su booking.com. Non ho mai visto di persona il proprietario ma ho avuto solo scambi telefonici (le regole generali mi sono state spiegate per mail, così come le info generali sull’appartamento e il codice numerico per entrare in casa). Prima di partire ho richiesto la ricevuta di pagamento del mio soggiorno; il proprietario ha risposto che me l’avrebbe mandata in giornata senza problemi, ma non lo ha mai fatto e successivamente è completamente sparito, non rispondendo alle mie successive richieste di invio di ricevuta. A chi mi devo rivolgere per ottenerla? Booking può intervenire in questa situazione? Ho urgente bisogno della ricevuta per poter ottenere un rimborso del viaggio di lavoro effettuato. Leggendo il suo articolo booking sembra non avere responsabilità in questa situazione, come devo procedere secondo lei?
Grazie
Buonasera Valeria, assolutamente si… può contattare Booking fornendo il numero della prenotazione e il servizio clienti richiederà esplicitamente al proprietario di rilasciarle la ricevuta del soggiorno.
Gentile Paolo, la disturbo ancora una volta perché effettivamente il vostro è uno dei siti più affidabili e chiari in materia di affitto. La mia domanda è riferita ai pagamenti con carta di credito. Quando si è proprietari di semplici appartamenti in locazione turistica, il cliente può pagare con carta di credito virtuale? vedi sum up e simili, oppure è una di quelle caratteristiche che “avvicinano” troppo all’attività professionale? Stessa domanda per le ricevute non fiscali. A suo tempo, per la gestione delle prenotazione avevo acquistato un programmino che emette ricevute non fiscali, ma di aspetto più professionale che il semplice blocchetto che si acquista in edicola. Devo eliminare anche quello oppure è indifferente? Nel caso si potesse usare senza sforare nell’attività “organizzata”, posso applicare li la marca da bollo nel caso il cliente richieda la ricevuta?Grazie e buon lavoro!
Buonasera, in questo caso si tratta di pura interpretazione poiché non esiste una norma specifica che lo impedisca. Diciamo che non è un sistema di pagamento usuale per le semplici locazioni. Per emettere le ricevute può tranquillamente utilizzare il suo gestionale.
La ringrazio per il chiarimento, saluti e buon lavoro
Buongiorno, complimenti per il bellissimo articolo.
Vorrei porle una domanda riguardo un problema che non sto riuscendo a risolvere, sperando possa aiutarmi.
Sto avviando una Startup che consiste nella creazione di una piattaforma di prenotazione on line (offre solo il servizio di prenotazione del pernottamento).
Da ciò che con difficoltà sono riuscito a sapere, il sito Booking si configura come OTA, che quindi necessita della licenza di agenzia viaggi, mentre Airbnb ha come codice Ateco quello di marketing e pubblicità.
Come posso riuscire ad aprire una piattaforma senza disporre della licenza di agenzia viaggi? Dovrei includere nella piattaforma solo case/b&b senza hotel? Oppure esiste qualche soluzione.
Grazie per l’attenzione.
Buonasera, è un discorso piuttosto complesso. Tutto dipende dal funzionamento della piattaforma. Se la piattaforma raccoglie i canoni e li gira ai proprietari/gestori si tratta di una vera e propria intermediazione finanziaria o immobiliare. Se al contrario la piattaforma richiede per esempio un abbonamento annuo o mensile per pubblicare un annuncio a prescindere dal numero di prenotazioni che il gestore riceve e senza intervenire nella riscossione dei canoni allora si parla solo di pubblicità. Le suggerisco prima di tutto di pianificare il sistema di funzionamento economico/fiscale della piattaforma e di conseguenza trivare il giusto inquadramento giuridico.
Cordiali saluti
Gentile Dott.Gasparri,
grazie per la veloce risposta.
Questa specifica tipologia di pianificazione è una delle consulenze che offrite ai clienti?
Grazie
Mi spiace ma offriamo consulenze solo per avvio attività di strutture ricettive alberghiere o extralberghiere.
La ringrazio Dott. Gasparri,
vorrei allora chiederle, se possibile, una cosa vista la sua preparazione e competenza.
A me è stato detto da un esperto di “giurisprudenza turistica” che Booking ed Expedia rientrano nella categoria OTA, quindi agenzie vere e proprie, mentre (riporto testualmente) “…Una differenza c’é invece con AirB&B perché in questo caso il codice ATECO non è per agenzia di viaggi ma per promozione e pubblicità, categoria ATECO 73.11.”
A questo punto le chiedo, stando a ciò che mi ha scritto lei in precedenza, come mai Airbnb rientra in promozione e pubblicità se sul sito si possono effettuare direttamente i pagamenti?
La ringrazio e saluto cordialmente
Il codice ATECO di Airbnb è riferito ad Airbnb Italia che si occupa solo di promozione pubblicitaria. Airbnb opera come intermediario finanziario cioè ha il mandato da parte del proprietario di riscuotere le somme per suo conto. Con Airbnb non si firma un vero e proprio contratto, si aderisce semplicemente ai termini e condizioni d’utilizzo della piattaforma. Al contrario con Booking i proprietari/gestori firmano un vero e proprio contratto (un mandato) che prevede anche penali. Su Airbnb si è liberi di rifiutare una prenotazione (si viene penalizzati solo in termini di visibilità e rating) mentre su Booking si è soggetti ad una penale. Come le dicevo in precedenze è la tipologia di rapporto tra proprietario/gestore e piattaforma a definire l’aspetto fiscale e l’inquadramento giuridico dell’attività. Per inquadrare un’attività come quella che intende avviare è necessario affidarsi ad un ottimo legale e ad un preparato commercialista. Certamente posso aiutarla a gettare le basi, soprattutto per ritrovarsi con delle idee più chiare per poi confrontarsi e interfacciarsi in maniera più chiara con avvicati e commercialisti. L’aspetto fiscale è fondamentale poiché aiuta a definire meglio l’inquadramento giuridico.
Cordiali saluti
Il mio suggerimento è quello di creare una piattaforma dove il proprietario possa pubblicare il suo annuncio a fronte di un abbonamento mensile o annuale lasciando che le transazioni avvengano direttamente tra cliente e proprietario senza intermediazione finanziaria da parte della piattaforma. “Maneggiare” flussi finanziari per conto terzi espone ad una sere di rischi soprattutto se l’attività è svolta online dove le frodi e il furto di dati sensibili è frequente. Inoltre non intervenire nella riscossione dei canoni solleverebbe la piattaforma dal dover svolgere il ruolo di sostituto d’imposta come previsto dalla normativa fiscale che regola gli affitti brevi in caso di presenza di intermediari che intervengono nella riscossione dei canoni.
In sostanza la piattaforma dovrebbe limitarsi a pubblicizzare gli annunci aumentando la visibilità delle strutture a fronte di un abbonamento mensile o annuale. Certo è che considerata la concorrenza è necessario investire molto in campagne pubblicitarie o ritagliarsi una fetta di mercato non ancora “battuta” che renda la piattaforma un unicum nel suo genere.
Salve, innanzitutto complimenti per il lavoro svolto.
Ho da poco conseguito l’esame di agente immobiliare e vorrei cominciare ad operare come property manager.
Se possibile vorrei un chiarimento riguardo questo modo di operare:
Io in quanto PM, pubblico la struttura di terzi su Ota con mandato senza rappresentanza. L’intero ammontare arriva nel mio conto corrente.
Non dovrei fungere da sostituto d’imposta e dovrei emettere fattura al cliente finale.
Tutto ciò come è possibile se l’importo arriva in unica soluzione e nel mio conto?
Potremmo fare un esempio dove la Ota mi invia bonifico di €1100 di cui 1000 sono del proprietario e €100 costi del servizio del cliente finale nonché guadagno del PM.
Spero di essere stato chiaro
Buongiorno, se interviene nella riscossione dei canoni o dei corrispettivi assume il ruolo di sostituto d’imposta e di responsabile d’imposta per quanto riguarda l’imposta di soggiorno. Per non operare come sostituto d’imposta i canoni devono essere accreditati direttamente sul conto corrente del proprietario salvo poi richiedere separatamente una commissione (fissa o a percentuale) per il lavoro svolto.
Riscuotendo io i canoni, su quale imponibile dovrei calcolare la ritenuta del 21%?
Considerando che ci sono i seguenti soggetti : OTA, PM(con regime forfettario) e proprietario.
La ritenuta del 21% si calcola sull’importo lordo poiché i costi di intermediazione non sono detraibili dal proprietario (in qualità di privato). Quindi se il prezzo per notte impostato è 100€ e lei riceve sul suo conto 85€, la ritenuta andrà comunque calcolata su 100€ che è poi lo stesso importo che il proprietario dovrà dichiarare. Le suggerisco la visione del video tutorial dell’Agenzia delle Entrate:
https://www.lacasacheavanza.it/locazioni-brevi-video-tutorial-agenzia-delle-entrate/
In fondo all’articolo trova anche la guida in PDF.
Qui invece trova le più importanti risoluzioni e provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate:
https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Schede/Comunicazioni/Contratti+di+locazione+breve/NP+Contratti+di+locazioni+brevi/?page=schede
Cordiali saluti
Grazie mille per tutti i chiarimenti.
Un’ ultima domanda.
Facendo arrivare il tutto canone/corrispettivi al proprietario, io PM devo emettere fattura a quest’ultimo. Il proprietario invece deve applicare ritenuta solo sul suo corrispettivo?
Le faccio un esempio prendendo in considerazione Booking:
Il PM imposta 100€ a notte sul portale
Il portale trattiene il 15%
Il proprietario riceve 85€
Il PM presenta fattura del 10% su quanto ricevuto dal proprietario
Il proprietario avrà un ricavo di 76,50 ma la base imponibile della ritenuta resta 100€. In questo caso il valore della ritenuta è pari a 21€. Il guadagno netto del proprietario sarà quindi 55,5€.
Perfetto, ma andando a considerare che OTA come Airbnb applica un ulteriore costo del servizio a carico del cliente finale, la base imponibile della ritenuta rimane 100€ come nel caso di booking o 100€ + ulteriore costo del servizio a carico del cliente finale?
Grazie per la sua infinita pazienza e complimenti per la sua professionalità.
No assolutamente, il costo del servizio a carico del cliente non contribuisce alla base imponibile. La base imponibile rimane 100€.
Per concludere, se oltre al canone di 100€ per la notte in questione ci fossero inserite 20€ come costo extra per la pulizia finale a carico del cliente, la base imponibile che il proprietario deve considerare rimane 100€?
Giustamente l’impresa di pulizie emetterà fattura al proprietario.
In tal caso la base imponibile è 120€. Purtroppo, in qualità di privato, il proprietario non può “scaricare” o “detrarre” alcunché. Nelle istruzioni per la compilazione della denuncia dei redditi si legge che il proprietario può detrarre le sole utenze domestiche a patto che esse siano incluse nel canone di locazione e sulla base di consumi effettivamente dimostrabili. Questa formula però trova applicazione in locazioni di durata maggiore quando cioè è possibile constatare a fronte di bollette l’effettivo consumo. Non basta pertanto avere un contatore per l’energia elettrica che segnali l’effettivo consumo ma è necessaria la fattura (bolletta) del fornitore del servizio. Lo stesso vale per le spese di condominio poiché il consuntivo generalmente si ha a fine anno.
Buonasera Sig. Gasparri,
Tenendo in considerazione sempre l’esempio sopra riportato.
Se il proprietario che riceve tutti i corrispettivi, decidesse di non adottare la soluzione della cedolare secca, volendo quindi tassarli con Irpef, quanto dovrà riportare nella dichiarazione dei redditi? Il suo corrispettivo più corrispettivo PM e corrispettivo Ota?
Esattamente. In caso di IRPEF ordinario però l’importo da dichiarare è pari al 95% dell’importo.
Buonasera Sig. Gasparri
premetto che ho svolto tutte le pratiche per l’apertura di una struttura come Affitto Turistico e
avrei bisogno cortesemente dei seguenti ragguagli :
– esempio: costo giornaliero appartamento € 250.00, costo pulizie finali € 60,00 Totale canone affitto giornaliero € 310.00 (oltre tasse di soggiorno da conteggiare a parte)
conviene inserire sui portali il costo complessivo oppure suddividerlo in locazione e pulizie ?
Sul contratto scaricato dal Vs. sito al punto 3 (spese relative alle utenze) come di norma ci si comporta per detrarre eventualmente tali spese nella dichiarazione fiscale.
Spero di essere stato chiaro nelle mie domande e in attesa di una Sua cortese risposta le invio
cordiali saluti
Buonasera Maurizio, nei portali solitamente c’è un’apposita sezione per inserire le spese di pulizia finale. È una sua scelta includerle o meno nel canone di affitto. Trattandosi di una semplice locazione i costi delle utenze e i costi di intermediazione non sono detraibili. Per essere detratte devono essere incluse nel canone di locazione, opportunamente documentate e calcolate in base ai giorni effettivamente locati. Le spese forfettarie non possono essere detratte.
Cordiali saluti
Grazie
Buongiorno, scusate avrei una domanda: ho messo la casa di proprietà di mia suocera ma gestita da me su Booking. L’ospite ha richiesto la fattura perché è un viaggio di lavoro ma io non ho la partita iva. Per ora ho solo emesso ricevuta per l’imposta di soggiorno. Come devi procedere?? Grazie
Buonasera Valentina, al momento del pagamento del canone di locazione si deve rilasciare una ricevuta NON fiscale solo se richiesta dall’ospite, ai sensi dell’articolo 22, comma 6 del DPR n. 633/72. Sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca da bollo dell’importo di euro 2,00 qualora l’importo percepito superi i 77,47 euro (Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 642 e Legge n. 71 del 24 giugno 2013 di conversione del D.L. n. 43 del 2013 pubblicata sulla G.U. n. 147 del 25.06.2013). La marca da bollo di 2€ deve essere apposta solo sull’originale che viene consegnato al cliente e sulla copia che rimane bisogna annotare una semplice dicitura “Bollo n. XxX apposto sull’originale”.
Può comprare un blocchetto di ricevute non fiscali in qualsiasi negozio di forniture per uffici.
Cordiali saluti
Quindi anche se il pagamento tra booking e l’ospite è avvenuto in maniera diretta tra loro devo comunque emettere io la fattura, non lo fa booking?? E nel caso come la dovrei compilare (loro hanno speso 164€ totali tramite carta online e in contanti 12€ a me per l’imposta di soggiorno) . Grazie mille
Spetta comunque a lei rilasciare ricevuta se richiesta dall’ospite. L’importo da indicare è al lordo delle commissioni dei portali poiché i costi di intermediazione non sono detraibili come privato. In questo caso dovrà indicare 164€ e fare una ricevuta separata per l’imposta di soggiorno.
Grazie, un’ultima domanda, ma devo anche sottoscrivere un contratto di locazione anche hanno soggiornato due notti tramite booking o basta la semplice ricevuta e basta??
Certamente, anche per una sola notte e contestualmente effettuare la comunicazione alle Autorità di Pubblica Sicurezza attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato. La mancata comunicazione è un reato penale. Le suggerisco la lettura del seguente articolo che raccoglie le domande frequenti dei nostri utenti:
https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/
Cordiali saluti
buongiorno, io affitto una stanza tramite airbnb e rilascio le ricevute per le tasse di soggiorno, numerandole dalla n. 1 per ogni anno.
Dovrò ora rilasciare una ricevuta per un ospite che mi ha contattato indipendentemente e non tramite airbnb, che mi pagherà, quindi, direttamente.
Se ho capito bene, dovrò conservare questa ricevuta e allegarla alla dichiarazione dei redditi (a differenza di quelle per le tasse di soggiorno che non vanno allegate).
Il dubbio che ho è questo: come devo numerare la ricevuta? Riparto da 1 perchè è l’unica che devo allegare al 730, oppure seguo la numerazione delle ricevute per la tassa di soggiorno? Non è che, in questo secondo caso, poi dovrò allegare tutte le ricevute anche delle tasse di soggiorno al 730 per non lasciare “buchi” nella numerazione progressiva delle ricevute?
Grazie!
Buongiorno, le suggerisco di usare un blocchetto di ricevute non fiscali solo per l’imposta di soggiorno e un altro blocchetto solo per le ricevute d’affitto con numerazione progressiva separata.
Cordiali saluti
mi lascia un po’ perplessa il fatto che anche se io ricevo i soldi da Booking non debba fare nessuna fattura al cliente che esce dal mio bnb. Ha dei riferimenti normativi?
Buonasera, se il suo B&B è gestito in forma imprenditoriale (con P.IVA) ha l’obbligo di rilasciare ricevuta fiscale. In questo caso deve rilasciare ricevuta fiscale a 0€ all’ospite e emettere fattura a Booking (senza inviarla poiché non gestiscono le fatture dei gestori). Nella ricevuta dovrà inserire solo eventuali costi extra. Se è gestito in forma amatoriale ha l’obbligo di rilasciare una ricevuta non fiscale solo se richiesta dagli ospiti.
ha una norma a cui fare riferimento?
Si tratta di semplice contabilità, non esiste una norma di riferimento. Le suggerisco di confrontarsi con il suo commercialista e vedrà che le confermerà quanto detto. La fattura deve essere emessa nei confronti di chi esegue il pagamento, in questo caso Booking.
In alternativa l’art. 21 del D.P.R. n. 633/1972 (Testo Unico dell’IVA), dispone che la fattura va emessa nei confronti del soggetto a cui è rivolta la cessione di beni o la prestazione di servizi. In questo caso pertanto, se vuole emettere la ricevuta al cliente, deve indicare che il pagamento è avvenuto tramite soggetto terzo (Booking).
Buongiorno,
desidererei se possibile avere alcuni chiarimenti, poiché ho ricevuto pareri differenti relativi alla questione fatturazione, da diversi commercialisti.
Da poco tempo ho aperto una partita iva in regime forfettario. Ho iniziato ad utilizzare il portale airbnb e get your guide, non per offrire alloggio ma esperienze (escursioni).
Entrambi i portali richiedono una commissione, variabile dal 20 al 30% (ad es. il portale vende a 59 io ricevo 49). I miei dubbi sono:
– Devo emettere fattura al cliente a cui offro l’escursione per l’intera cifra lorda? (quindi come da caso precedente, da 59 euro?), o emetto fattura ad airbnb solo ai fini della dichiarazione dei redditi per la cifra che effettivamente ricevo sul mio conto? quindi 49.
– Se va fatta al cliente, sono obbligato ad inserire il suo indirizzo ed il suo codice fiscale nella fattura anche se non è italiano? negli altri stati non è comune utilizzare questo numero, quando lo chiedo rimangono perplessi.
– Il bollo va sempre applicato per cifre superiori a 77 euro anche per gli stranieri?
Vi ringrazio anticipatamente.
Cordiali saluti
Buonasera, non trattandosi di locazioni ma di servizi di diverso genere (nel suo caso escursioni) posso fornirle solo delle indicazioni generali.
Se il compenso le viene inviato dalla piattaforma che trattiene la commissione spettante la regola vuole che la fattura venga intestata alla piattaforma web, cioè a chi materialmente invia il compenso. Al cliente andrebbe rilasciata una ricevuta a 0€ in cui elencare solo eventuali spese extra.
Inoltre le fatture che rilascia il portale, se la sua partita IVA è valida a livello comunitario (quindi iscritta al VIES), relativa alla commissione trattenuta non dovrebbero contenere l’IVA in virtù del meccanismo “reverse charge” o “inversione contabile” che prevede che l’IVA sui servizi venga pagata nel paese in cui il servizio viene erogato. In questo caso dovrà provvedere a compilare trimestralmente il modello INTRASTAT per il pagamento dell’IVA.
La marca da bollo da 2€ deve essere apposta solo se l’importo supera i 77,47€ a prescindere dalla provenienza dell’ospite.
Buongiorno,
sono un privato e vorrei gestire una villetta in Sardegna, intestata a mia madre, come locazione turistica tramite i portali Airbnb e Booking.com.
Mi è chiaro che:
-non devo emettere alcuna ricevuta per gli affitti tramite Airbnb, devo emetterne una non fiscale con Booking.com solo se richiesta dal cliente
– sono obbligato a far firmare al cliente un contratto che, però, per affitti inferiori ai 30 giorni non sono obbligato a registrare (ma registra dove?). Dove posso trovare un modello di contratto da compilare?
Che altri obblighi di legge ci sono?
Non essendo il proprietario, le ricevute posso comunque intestarle a mio nome o devono essere a nome della proprietaria? Come si procede a fini fiscali nel momento della dichiarazione dei redditi? Chi dichiara?
Inoltre la villetta è sprovvista di RC casa, in caso di infortunio durante il soggiorno, gli ospiti potrebbero rivalersi sulla proprietaria in qualche modo?
Grazie per l’ attenzione
Cordiali Saluti
Jacopo Reale
Buonasera, la ricevuta non fiscale deve essere rilasciata solo se richiesta dall’ospite. Il contratto è sempre obbligatorio e se di durata inferiore a 30 giorni non deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate. Può scaricare un modello di contratto qui:
https://www.dropbox.com/s/3li8dvtwjckorva/Contratto%20locazione%202018%20it-en.pdf?dl=1
Le ricevute e i contratti così come gli importi della locazione devono essere accreditati sul conto di sua madre. Sarà lei a dichiarare le entrate come “redditi fondiari” e potrà optare per il regime agevolato della cedolare secca. Se vuole intestarsi i redditi deve stipulare un contratto di comodato d’uso gratuito tra lei e sua madre.
La RC non è obbligatoria ma è altamente consigliata.
Deve inoltre recarsi lresso il Comune competente territorialmente e richiedere quali obblighi sono orevisti dalla normativa regionale per le locazioni brevi a fini turistici ai sensi dell’articolo 4 del DL 50/2017 e informarsi se vi è stata apposita delibera per la riscossione dell’imposta di soggiorno.
Cordiali saluti
Grazie per la celere risposta, ne approfitto per chiederle come si fa a stipulare questo contratto di comodato d’uso tra me e mia madre?
Saluti
Qui trova tutte le informazioni compresi modelli di contratto direttamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate:
https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/schede/fabbricatiterreni/registrazione+contratti+di+comodato/scheda+informativa+registrazione+contratti+comodato
Cordiali saluti
Scusate ma non trovo il post adeguato, vorrei sapere se è previsto e legale che per i contrati di locazione breve il comune possa applicare una variazione della tassa TA.RI., e proporzionalmente alle presenze o in base alla riscossione dell’ìimposta di soggiorno? Grazie…
Buonasera Alessandro, si tratta di un tema piuttosto spinoso. Applicare la TARI prevista per gli “alberghi senza ristorante” alle locazioni brevi è purtroppo una prassi che sta prendendo puede in molti comuni, come il caso di Firenze. Si tratta di un tentativo per disincentivare le locazioni brevi paragonandole a delle vere e proprie strutture ricettive in maniera, dal mio punto di vista, del tutto unilaterale e non opportunamente sostenuta dalla normativa vigente in tema di locazioni. Tuttavia si tratta di una imposta locale determinata dai Comuni stessi el’unico modo per contrapporsi a tale decisione è impugnare il regolamento innanzi al TAR.
Buongiorno,
sono un privato ed ho un appartamento gestito come locazione turistica regolarmente registrata, gestita al momento tramite il portale Airbnb.
Mi è chiaro il non obbligo ad emettere ricevuta se la prenotazione avviene tramite Airbnb e viceversa per la questione del “mandato di rappresentanza”.
Nel momento in cui il tramite non c’è ed il pagamento viene effettuato direttamente ospite -> proprietario, ho inteso che devo emettere una ricevuta.
Come privato devo aggiungere l’IVA all’importo e come viene trattata in dichiarazione in caso?
Cordiali Saluti
Flavia
Buonasera,
al momento del pagamento del canone di locazione si deve rilasciare una ricevuta non fiscale solo se richiesta dall’ospite, ai sensi dell’articolo 22, comma 6 del DPR n. 633/72. Sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca da bollo dell’importo di euro 2,00 qualora l’importo percepito superi i 77,47 euro (Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 642 e Legge n. 71 del 24 giugno 2013 di conversione del D.L. n. 43 del 2013 pubblicata sulla G.U. n. 147 del 25.06.2013). La marca da bollo di 2€ deve essere apposta solo sull’originale che viene consegnato al cliente e sulla copia che rimane bisogna annotare una semplice dicitura “Bollo apposto sull’originale”. Le ricevute assieme agli estratti conto bancari devono essere portati in sede di dichiarazione dei redditi.
Questo a prescindere dal fatto che il pagamento avvenga direttamente o tramite portale. Tuttavia in caso di prenotazione diretta consiglio di rilasciare la ricevuta anche se non richiesta per avere traccia della transazione.
Essendo un privato non deve assolutamente aggiungere l’IVA.
L’importo da indicare sulla ricevuta, sul contratto e da dichiarare è al lordo delle commissioni del portale poiché i costi di intermediazione non sono detraibili come privato. Quindi se lei affitta a 100€ a notte e ne riceve 97€ da Airbnb dovrà comunque dichiarare 100€. Il contratto non deve essere registrato se di durata inferiore a 30 giorni ma la forma scritta è obbligatoria.
Cordiali saluti
Buongiorno,
l’importo della “penale” per la cancellazione della prenotazione da parte dell’ospite, dal punto di vista fiscale come può essere inserita nel 730? La Cedolare secca esclude penali, caparre e depositi, ma è sempre un reddito legato all’immobile?
Grazie, saluto cordialmente.
Francesca
Ai sensi dell’art. 6, comma 2, TUIR, “i proventi conseguiti in sostituzione di redditi […] a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di redditi […] costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti o perduti. Gli interessi moratori e gli interessi per dilazione di pagamento costituiscono redditi della stessa categoria di quelli da cui derivano i crediti su cui tali interessi sono maturati”.
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) ha la funzione di garanzia ed è versata, di solito, al momento di firmare un determinato contratto. La caparra in questo caso funge da garanzia nel caso il contratto non venga rispettato e viene utilizzata come risarcimento danno. La caparre confirmatoria non costituisce componente positivo di reddito.
Con la caparra penitenziale (art. 1386 c.c.), invece, chi recede il contratto perde l’importo dato senza nessuna altra possibilità di ulteriore risarcimento danno. Nel caso di recesso, però, la caparra trattenuta diviene componente positivo di reddito.
Il deposito cauzionale altro non è che il versamento di un determinato importo che va a garantire l’adempimento contrattuale. La cauzione può servire anche quale risarcimento danno in caso di inadempienza contrattuale. Ai fini reddituali non concorre fino a quando non si verifica inadempimento e al termine del contratto va restituita al soggetto che l’ha versata.
Ai sensi dell’articolo 6 comma 2 del TUIR la cosiddetta penale “conseguita in sostituzione di redditi […] a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di redditi […] costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti o perduti”. Pertanto in questo caso “redditi fondiari”, articolo 6, comma 1 lettera a).
Cordiali saluti
Buonasera Paolo, mi pare di capire che AirBnb non stia ancora applicando direttamente la cedolare secca del 21% come da DL 50/2017. Esiste un modo per optare ugualmente su questa forma di tassazione al posto dell’Irpef? Vorrei inserire un’annuncio del mio immobile sulla piattaforma per i mesi di luglio e agosto 2018, ho letto che va versata entro il 16 del mese successivo ma ho un pò di confusione in merito. Grazie mille, anche per i vostri contenuti che sono utilissimi.
Buonasera, le confermo che Airbnb al momento non opera la ritenuta del 21% pertanto spetta a lei in sede di dichiarazione dei redditi optare per il regime agevolato della cedolare secca. Gli intermediari che operano la ritenuta sono obbligati al versamento entro il 16 del mese successivo, al contrario lei dichiarerà le entrate a giugno 2019 in sede di dichiarazione dei redditi.
Cordiali saluti
Scusate, dimenticavo ma la marca da bollo da 2 euro se non emetto ricevuta, la devo mettere o no? Grazie
La ricevuta non fiscale deve essere rilasciata solo se richiesta dall’ospite. La marca da bollo deve essere apposta sull’originale rilasciato al cliente solo se l’importo supera i 77,47€. Se non viene richiesta la ricevuta non deve certamente acquistare la marca da bollo.
Grazie, concludo: dunque contratto sempre, ricevuta bisogna farla comunque anche se non la richiedono e in questo caso non metto la marca da bollo e la metto via così com’è, giusto?
Scusi il tormento ma desidero essere in regola.
Grazie
No, la ricevuta non fiscale deve essere rilasciata solo se richiesta dall’ospite. In caso venga richiesta la ricevuta, se l’importo supera i 77,47€ deve apporre una marca da bollo da 2€. Il contratto deve sempre farlo.
Buongiorno, per favore ho bisogno di alcune delucidazioni:
Locazione Turistica, esclusivamente con booking e airbnb, rilasciamo ricevute non fiscali dell’importo al lordo della camera se richieste, rilasciamo ricevute non fiscali anche se non richieste della tariffa di soggiorno e fin qua mi pare di aver compreso.
Mentre riguardo al contratto:
Prevalentemente i nostri ospiti, 95% stranier, rimangono 1 o 2 giorni, se in un mese ho 20 ospiti devo fare 20 contratti (che butteranno nel cestino come le ricevute)?
Se non lo dovessero firmare?
Grazie per aver messo a disposizione questo sito ricco di informazioni.
Cordiali saluti
Alyosha
PS dove posso trovare un modello di contratto? Grazie
Buongiorno, la forma scritta del contratto è sempre obbligatoria e non deve assolutamente cestinare né i contratti né le ricevute che costituiscono documentazione fondamentale in caso di controllo.
Cordiali saluti
Buonasera, l’importo da inserire nel contratto nel caso di Booking è quello finale che appare sul sito e nel riepilogo interno del sito stesso denominato “prezzo finale” ( che include la commissione a totale carico del locatore ) che deve corrispondere all’importo dell’eventuale ricevuta emessa, ma nel caso di Airb&b in cui anche al cliente viene applicata una parte di commissione da parte di Airb&b, l’importo da scrivere nel contratto e nell’eventuale ricevuta è quello che paga il cliente finale inclusa appunto la sua parte di commissione o è da inserire l’importo che riceve il locatore da Airb&b inclusa la relativa solo sua commissione applicatagli dal portale?
Grazie mille per l’ottima assistenza….
Buonasera, in entrambi i casi il prezzo da dichiarare è quello che lei imposta sul portale. Se lei imposta 100€ a notte su Booking, l’ospite pagherà 100€, lei riceverà circa 80/85€ e dovrà dichiarare 100€ (cioè l’importo al lordo delle commissioni del portale). Su Airbnb, se lei imposta 100€ a notte, l’ospite pagherà circa 112/115€, lei riceverà circa 95/97€ e dovrà dichiarare 100€.
quindi la cedolare secca sarà applicata all’importo suddetto che inseriamo nel contratto ed eventuale ricevuta, nel caso di airb&b appunto l’importo che appare sul sito che include solo la parte di commissione applicata al locatore? A rigor di logica …grazie
Si esatto
Qui un modello di contratto:
scarica il modello
Buongiorno, vorrei affittare una parte della mia casa in Abruzzo tramite Booking, non mi è chiara la differenza tra B&B e affitto camere per uso turistico.
Grazie
Buongiorno Marco, il B&B è una struttura ricettiva extralberghiera e in quanto tale disciplinata dalla normativa regionale e può essere svolta previa autorizzazione del SUAP del Comune competente territorialmente. Gestito in forma amatoriale (senza P.IVA) genera “redditi diversi” cioè frutto di attività commerciale svolta occasionalmente. Nel B&B possono essere erogati servizi alla persona come il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti nonché la prima colazione.
La locazione turistica al contrario è di esclusiva competenza statale e disciplinata dal Codice Civile e dall’Art 4 del DL 50/2017. La locazione contempla sia la cessione dell’intero immobile sia una porzione di esso. Se effettuata nell’immobile di proprietà genera “redditi fondiari” assoggettabili a cedolare secca al 21%. Non possono essere erogati servizi alla persona, viene concessa solo la prima fornitura di lenzuola.
Per maggiori informazioni sulla locazione turistica le suggerisco la lettura del nostro articolo dedicato:
https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/
Cordiali saluti
Salve Paolo, lo scorso anno ho aperto un affittacamere non professionale in Toscana con regolare denuncia di inizio attività al suap. Ho qui alcune domande su alcuni dubbi che mi sono sorti passati alcuni mesi dall’apertura…
1) La non professionalità è legata ad un periodo di chiusura che deve essere ogni anno dichiarato e rispettato? Ho chiesto al suap al momento della pratica di inizio attività se questo fosse un aspetto determinante per la non professionalità, in prima battuta non mi hanno saputo rispondere e dopo varie telefonate ed il loro interfacciamento con la regione mi hanno detto che con la nuova normativa sul turismo in Toscana non è più necessaria la chiusura stagionale obbligatoria per mantenere la non professionalità… è corretto?
2) Prima dell’apertura mi ero documentato su vari siti web che parlano di strutture ricettive non professionali, avevo letto su alcuni di questi che la ricevuta non fiscale da rilasciare agli ospiti può NON contenere la numerazione progressiva è corretto? Infatti io fino ad oggi ho emesso documenti attestanti gli importi corrisposti agli ospiti dove sono indicati i miei dati fiscali ed i dati del cliente, con data di emissione del documento, riga con importo e descrizione del n. di camere e giorni di pernottamento, importo tassa di soggiorno, ed importo totale senza indicare lo scorporo dell’iva, è corretto? Se non fosse corretto visto che le mie ricevute non sono numerate in modo progressivo e contengono questi dati dal momento dell’apertura come mi consiglia di procedere da questo momento per l’anno in corso?
3) In caso di prenotazione dell’ospite tramite OTA con tariffa non rimborsabile con soggiorno futuro dopo ad esempio 10 mesi e transazione effettuata tramite POS con carta di credito al momento della prenotazione, posso attendere i 10 mesi e l’arrivo dell’ospite per l’emissione della ricevuta non fiscale oppure sono obbligato ad emettere la ricevuta non fiscale al momento della transazione a distanza ed inviare il documento attestante il pagamento via email al cliente in quel momento senza aspettare il giorno dell’arrivo?
4) La non professionalità è legata ad un numero di prenotazioni o di incassi effettuati in 1 anno solare?
5) In fase di dichiarazioni dei redditi in quanto affittacamere non professionale posso optare la cedolare secca?
Grazie in anticipo per la sua professionalità e disponibilità.
Buongiorno le rispondo punto per punto.
1- nella normativa regionale Toscana non è menzionato un periodo di chiusura obbligatorio per l’esercizio di affittacamere. L’unico vincolo per la gestione non professionale è la residenza nell’immobile.
2- non ritengo necessaria la numerazione progressiva per le ricevute non fiscali, tuttavia per evitare contestazioni, può iniziare a numerare le ricevute.
3- Per la determinazione del reddito complessivo deve individuarsi preliminarmente il “momento impositivo”, vale a dire il momento in cui quel reddito deve essere effettivamente dichiarato dal contribuente e concorre quindi a determinare la base imponibile ai fini IRPEF. I redditi diversi sono imponibili per “cassa”, vanno dichiarati i redditi effettivamente percepiti.
4- si tratta di redditi diversi, cioè frutto di attività commerciale svolta occasionalmente. Non è compito della Regione indicare i limiti delka non professionalità ma al nostro cidice civile. Non deve essere presente una struttura organizzativa con collaboratori, non deve esserci un elevato turnover degli ospiti e deve essere chiara l’occasionalità della prestazione. Nessuno di questi requisiti, singolarmente, è sufficiente ad individuare un’attività imprenditoriale ma è l’insieme di più fattori a determinare l’attività di tipo imprenditoriale. Con riferimento alla sua prima dimanda, anche se non imposto dalla normativa regionale, non è scorretto prevedere un oeriodo di chiusura.
5- no la cedolare secca è applicabile solo ai redditi fondiari.
Cordiali saluti
Salve, se si opera in via non imprenditoriale e si adotta come piattaforma booking, qualora il cliente volesse una fattura come bisogna comportarsi?
Grazie mille
Buonasera, per gli appartamenti privati e le strutture ricettive non imprenditoriali, l’obbligo di rilasciare ricevuta non fiscale sussiste solo se richiesta dall’ospite. Al contrario le attività imprenditoriali devono sempre rilasciare ricevuta.
Dovrà indicare l’importo al lordo delle commissioni del portale (lo stesso importo che indicherà nel contratto) e apporre una marca da bollo da 2€ se l’importo supera i 77,47€. La marca da bollo deve essere apposta sull’originale rilasciato all’ospite e sulla copia che rimane a lei indicare “Imposta di bollo assolta sull’originale con numero identificativo XxXx”.
Cordiali saluti
Salve, purtroppo non trovo più la sua risposta nell’elenco di tutte le domande che ho formulato nel registro del mio profilo ( collegata a quella che le sto per fare ), avrei voluto fossero tutte raggruppate per argomento, per aiutare i lettori:
mi diceva che il costo dell’affitto puo’ essere detratto dall’ammontare da pagare della tassa cedolare secca, e vorrei sapere in che misura viene detratto, al 100% ? E a partire da una soglia minima di tassa da pagare? Mi puo’ spiegare come funziona questa sfaccettatura?
La tracciabilità e contestuale prova dei versamenti in quali modalità è consentita? Meglio utilizzare il bonifico? Pagare in contanti al proprietario e conservare ricevuta?
Il versamento al proprietario dell’appartamento della somma per l’affitto deve risultare a nome del conduttore ( cioè colui il quale risulta nel contratto d’affitto registrato che poi esegue la locazione turistica subaffittando l’appartamento ) per forza? Cioè deve eseguire il versamento da un suo conto corretne a lui intestato? O quali altre possibilità sono valide?
Il contratto d’affitto registrato tra locatore ( proprietario dell’appartamento e conduttore che subaffitta a terzi ) a parte l’indicazione temporale superiore ai 30 giorni, e che deve contenere l’esplicita specifica che l’appartamento verrà subaffittato, credo rimanga nelle restanti parti uguale ai contratti di locazione breve…giusto? Avrebbe cortesemente dei fac-simile al riguardo?
Grazie mille per il suo eccellente ed accurato lavoro-missione. 🙂
Buonasera Alessandro, probabilmente mi sono spiegato male o c’è stata un po’ di confusione. Se il locatario opta per il regime agevolato della cedolare secca non può detrarre il canone di affitto versato al locatore. Al contrario optando per il regime ordinario IRPEF il locatore può detrarre l’intero canone di affitto versato. Questo perché la cedolare secca è una sorta di forfettario che non contempla detrazioni di alcun tipo.
Per quanto riguarda la tracciabilità dei pagamenti è consigliato il bonifico bancario, prova inconfutabile dell’avvenuto pagamento, che deve essere effettuato direttamente dal locatario.
Solitamente si stipula tra locatore e locatario un contratto ad uso abitativo 4+4 che contenga la clausola per il subaffitto. Stipulare contratti ad uso abitativo diversi da i classici 3+2 o 4+4 espone il locatore e il locatario ad una serie di rischi e non sempre sono accettati dagli uffici dell’AdE. Tali contratti non standardizzati possono essere facilmente impugnati e trasformati in contratti standard (4+4 ecc…).
Ovviamente il contratto 4+4 può essere interrotto dal locatario previo preavviso o in qualsiasi momento se concordato tra le parti. Può trovare online numerosi modelli di contratti 4+4.
Cordiali saluti
Le suggerisco inoltre la lettura del seguente articolo che raccoglie le domande frequenti dei nostri clienti/utenti:
https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/
Buongiorno, leggendo l’articolo e le varie risposte alle domande poste non mi risultano ancora chiare alcune cose.
Essendo titolare di un B&B a Napoli senza partita iva:
– in caso di prenotazioni online, sono esonerato dal rilasciare ricevuta all’ospite sia per quanto riguardo booking che airbnb oppure ci sono differenze ?
– nella dichiarazione dei redditi, posso o non posso detrarre le commissioni per l’intermediazione? in caso di risposta positiva, in che modo posso farlo ?
Grazie per la disponibilità
Buonasera, l’obbligo di rilasciare la ricevuta non fiscale sussiste solo nel caso in cui venga espressamente richiesta dall’ospite. Al contrario in caso di gestione professionale vige l’obbligo di rilasciare sempre ricevuta.
Nel suo caso trattandosi di gestione non professionale i redditi generati sono considerati “redditi diversi”. In sede di dichiarazione dei redditi può scorporare tutte le spese, documentate, specificamente inerenti la produzione del reddito, comprese le spese di intermediazione. Nel quadro RL, rigo RL 15, col. 1, vanno indicati i compensi derivanti da attività di lavoro autonomo, anche se svolte all’estero, non esercitate abitualmente; nel quadro RL, rigo RL 15, col. 2 le spese specificatamente inerenti alla produzione del reddito.
Cordiali saluti
Buongiorno, io ho un agriturismo e quando mi arrivano gli ospiti che hanno prenotato con me direttamente dietro compenso( prezzo esposto è già comprensivo di iva al 10%) emetto Ricevuta fiscale con il loro nome. Poi documento il tutto nel registro dei corrispettivi, ecc…Adesso vorrei cominciare una collaborazione anche con un’Agenzia di viaggi Olandese, la quale gestirebbe la prenotazione dall’inizio. Questa agenzia nel contratto con l’ospite, dopo aver intascato tutto, si trattiene il 20% dell’importo complessivo e mi versa sul mio c/c il resto. A questo punto, io emetto la ricevuta fiscale(comprensiva dell’iva al 10%) intestata all’Agenzia di viaggio? Quindi l’Agenzia non deve documentare fiscalmente il servizio che mi fa? Mi deve solo inviare il voucher di prenotazione dell’ospite, che documenta chi mi arriverà in agriturismo. Giusto?
Buonasera Marzia, l’agenzia le dovrà rilasciare una ricevuta per la commissione che trattiene e lei rilascerà una ricevuta all’agenzia o all’ospite per l’importo che le ha corrisposto.
Salve, il contratto per gli ospiti stranieri va bene in inglese o in italiano con la traduzione sottostante in inglese? O SOLO IN INGLESE? Leggevo che in Italia per valere deve essere in italiano , corretto? Poi un’altra domanda, a causa di un errore di sincronizzazione dei calendari, abbiamo eliminato una delle due prenotazioni,ora la signora che ha già pagato a booking, ma che le è stata eliminata la prenotazione riceverà un rimborso, in qualche giorno, quindi la signora viene e paga direttamente da noi, tutto questo suggeritoci da booking, in quanto consapevole che non è stato nostro errore, ma del sistema di sincronizzazione gratuito,quindi in questo caso, se la signora non accetta un’altra struttura propostagli da booking ( la cui differenza booking farebbe pagare a me ) ed è intenzionata a venire ancora da noi nonostante il disservizio del sistema, Booking rinuncia alla sua percentuale di commmissione sulla prenotazione e la lascia decadere e la signora viene e prenota direttamente da noi. Ma finchè non si vede arrivare il bonifico di rimborso da booking, non ci paga, giustamente, è un po diffidente per l’accaduto, se quando se ne va da noi non ha ancora ricevuto il bonifico da booking non ci pagherà, perchè dice che vuole essere sicura e di non volere pagare 2 volte, giustamente la comprendiamo. Cosa posso farle firmare e fare come garanzia, una volta che se n’è andata dalla struttura senza pagare, per poi avere una tutela su cui rifarmi nel caso in cui non mi pagasse ? Quale procedura/e si possono fare? Grazie…
Cioè ci pagherà quando le arriverà il bonifico da Booking, perchè non si sente sicura che cio’ avverrà, quindi se il bonifico le arriverà dopo il pernottamento quando sarà all’estero, ci pagherà in quella data….
Buonasera, purtroppo si tratta di una situazione al limite. Personalmente non accetterei di essere pagato post soggiorno. Perché la signora non effettua una nuova prenotazione su Booking per le stesse date? Deve essere Booking, che gestisce il pagamento, ad offrire sufficienti garanzie alla signora che riceverà il rimborso.
Il contratto deve essere in italiano e la versione inglese è da considerarsi solo come una copia di cortesia ma non ha valore legale.
Cordiali saluti
Si puo’ nelle fotocopie del contratto, pronte per essere compilate, inserire già nel testo fotocopiata anche la firma del locatore? ( così da non dover firmare ogni volta da parte del locatore? come in molti contratti avviene , assicurazione etc. )
un altro quesito, se perdiamo un contratto di qualche ospite già andato via e non lo ritroviamo più cosa possiamo/dobbiamo fare?
Grazie mille, gentilissimo e molto preparato…
Buonasera, per la firma non credo ci siano problemi ma è un aspetto prettamente legale e non posso darle la certezza. È suo dovere conservare una copia del contratto, in caso di smarrimento solitamente per i contratti registrati si può chiedere una copia all’Agenzia delle Entrate, nel suo caso però trattandosi di un contratto non registrato non c’è modo di recuperare una copia. Presumo non ci sia nulla da fare, se non richiedere all’ospite di inviare una copia del contratto a lui rilasciato.
Grazie, avrei dei dubbi su alcune sfaccettature , è legale :
-fare una foto con il mio telefono del documento da registrare in alloggiatiweb, se in qualche circostanza non ho la possibilità di farlo direttamente davanti al cliente al pc all’arrivo del cliente, ma lo faccio in un secondo momento da solo? Posso fare una foto del documento anche senza il suo consenso scritto ( O VERBALE ) per il GDPR, foto che ovviamente appena registrati i documenti cancello?
– accettare minori ( accompagnati dai genitori o da altri maggiorenni ) anche se nelle impostazioni della nostra struttura abbiamo inserito che non accettiamo minori ( a volte succede che si presentino con minori tramite booking, e booking ci ha detto che oltre a non essere tenuti ad accettare tali ospiti della prenotazione, e a non rimborsarli, che è anche illegale) ?
-accettare ospiti il cui
nome nel documento non è perfettamente combaciante con il nominativo che appare nella prenotazione in booking ( a volte gli ospiti si registrano in booking con nomi di fantasia o diminutivi del proprio reale nome ), quali dati è consentito che possano essere diversi ( dal profilo, account booking a quelli dei reali pernottanti effettivi? c’è anche una opzione in booking che inserisce nel prospetto della prenotazione acquistata una specificazione che indica che l’ospite è diverso da chi ha acquistato la prenotazione. Fino a quale incongruenza di dati è legale ? D’altronde è una prassi molto diffusa anche con altri portali di acquisti online, succede anche ad esempio anche con groupon che si possano creare dei profili con dati inventati ed acquistare con la propria carta di credito dei coupon e poi basta recarsi da quel esercente, ristorante etc. e mai nessuno chiede il documento per verificare la reale identità, anche perchè il coupon è già stato pagato, quindi l’importante è che sia stato pagato, e basta. Forse l’incongruenza tra dati e dichiarazioni tra prenotazioe booking ed effettivi pernottanti potrebbe riguardare qualche controllo , non lo so….
A volte ci capitano con 1 o 2 persone in più ( e pagando in loco la differenza )rispetto a quelle dichiarate nella prenotazione , non credo che sia illegale questo.
GRAZIE MILLE
Buonasera, per l’espletamento di obblighi previsti dalla legge non è necessario il consenso scritto ma l’ospite deve poter leggere l’informativa sulla privacy. Ovviamente i documenti devono essere cancellati dal telefono appena possibile.
Non può locare l’immobile a minori a meno che non soggiornino maggiorenni con loro.
Nessun problema se il nominativo non corrisponde all’ospite che si presenta. Il contratto ovviamente dovrà essere intestato a chi realmente usufruisce del soggiorno.
Se gli ospiti sono in sovrannumero rispetto a quelli indicati non c’è problema. L’importante è che non si superi la “capienza” massima dell’immobile e che tutti i nominativi siano riportati nella comunicazione alloggiatiWeb.
Cordiali saluti
Quindi per fare solamente leggere l’informativa sulla privacy praticamente significa che stampiamo o facciamo leggere dal computer una versione di testo standard scaricata da internet?
Grazie
Andrebbe predisposta un’apposita informativa a meno che non trova un modello in internet da modificare adeguato alle locazioni brevi.
buonasera sono proprietario di un bb a Napoli, nella casa in cui ho dimora come da regolamento comunale, con scia ma in forma privata e non imprenditoriale, quindi senza partita iva. Volevo sapere se:
– posso inserire tra i costi di produzione del reddito in fase di dichiarazione dei redditi le commissioni di Booking.com
– se posso inserire tra i costi di produzione del reddito le utenze di casa, il condominio, la spazzatura, e se sì in quale misura? (Parziale o totale o proporzionatamente ai giorni in cui sono stati presenti ospiti)
Grazie mille
Buonasera, trattandosi di redditi diversi cioè frutto di attività commerciale svolta occasionalmente può detrarre tutte le spese specificamente inerenti la produzione del reddito, bollette e commissioni dei portali.
Cordiali saluti
Buonasera Sig. Gasparri, questo è valido anche per chi opta per la cedolare secca? Io ho un CAV non imprenditoriale e la mia associazione mi ha informato che se opto per il regime della cedolare secca allora non posso fare nessuna detrazione. Ringrazio in anticipo per la risposta.
Buonasera, le hanno fornito una informazione errata. Se gestisce una CAV amatoriale (non imprenditoriale) non può optare per la cedolare secca. La gestione amatoriale di una struttura ricettiva genera “redditi diversi” cioè frutto di attività commerciale svolta occasionalmente per i quali l’agenzia delle entrate ha escluso la possibilità di opzione per la cedolare secca. La cedolare secca si applica solo ai redditi fondiari derivanti da contratti sottoscritti tra privati.
“L’applicazione della disciplina in esame è esclusa, inoltre, anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR.”
Fonte:
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12/10/2017 (pag.6).
Cordiali saluti
Buongiorno,
la mia casa vacanze riceve ospiti che arrivano tramite un sito. Ora cosa devo fare per i contratto.
Se ho capito bene io dovrei far firmare agli ospiti (spesso stranieri) CONTRATTO DI LOCAZIONE PER FINALITA’ TURISTICA (stipulato ai sensi dell’art. 1, comma 2, lettera c, legge 9 dicembre 1998 N. 431);
Il sito promuove la mia casa tramite un OTA (online travel agency) e nel momento in cui l’ospite prenota
una casa accetta le condizioni dell’ OTA quindi con ogni prenotazione l’ospite ha già accettato il regolamento per l’uso della casa al momento della prenotazione effettuata online tramite l’OTA.
Mi sembra molto difficile spiegare e convincere un’ospite a leggere un’altro contratto.
L’ospite sarebbe molto insicuro nel firmare qualcosa che non conosce non conoscendo la legge in Italia ed il contenuto potrebbe essere interpretato in diversi modi. L’ospite si potrebbe sentire in dovere di parlare con il suo avvocato per essere sicuro. L’avvocato estero sicuramente non conosce la legge italiana, etc
Che devo fare per essere in regola?
Grazie della Sua cortese risposta
Ernesto Faraco
Buonasera, mi rendo conto che possa essere difficoltoso far comprendere ai turisti la necessità della forma scritta del contratto. Le posso dire però che su portali come Airbnb, Booking e Homeaway è possibile avvisare gli ospiti di tale necessità. Su Airbnb specificandolo nella sezione “regole delka casa”, su Booking inserendo una dicitura nella sezione “da sapere” o inoltrando i termini e condizioni del proprietario e sul gruppo Homeaway caricando direttamente il contratto di locazione.
Allo stesso tempo sarebbe opportuno avvisare con le stesse modalità che è richiesto all’arrivo di esibire i documenti d’identità per la comunicazione alloggiatiWeb a fini di sicurezza.
Il contratto deve essere snello, con poche clausole e di facile comprensione ed è bene fornire agli ospiti una copia di cortesia in inglese.
Cordiali saluti
Buonasera, ho un b&b familiare (senza partita iva) a Palermo. La mia struttura è presente su Booking.com, che gestisce direttamente i pagamenti per intero e li versa poi mensilmente sul mio C/C al netto delle commissioni. Se ho compreso bene il suo articolo, non sono tenuta a rilasciare (nel caso appunto di ospiti che hanno prenotato su Booking) ricevuta. Finora ho invece sempre consegnato all’ospite ricevuta (quella madre/ figlia per intenderci) con l’importo al lordo. Se ho capito bene, questo non sarebbe dunque un obbligo, ma può cmq essere fatto per una propria contabilità personale.
In sede di un controllo fiscale, va esibita il resoconto prenotazioni ed eventualmente le fatture che booking manda a me.
Nel caso invece di una prenotazione diretta, va bene dunque la ricevuta madre/figlia con aggiunta di marca da bollo se l’importo supera i 77,47 Euro.
Qualche altra piccola curiosità: sul blocchetto, bisogna all’inizio dell’anno ricominciare con la numerazione (ripartendo dunque da ricevuta n°1) ?
Per piacere le chiedo di darmi conferma punto per punto, mi sarebbe molto d’aiuto, grazie!
Buonasera, il rilascio della ricevuta non fiscale è obbligatoria solo se richiesta dall’ospite ed è comunque consigliabile in caso di prenotazioni dirette con pagamento in contanti per mantenere traccia della transazione economica. Se rilascia la ricevuta deve sempre apporre una marca da bollo da 2€ se l’importo suoera i 77,47€. Le confermo che la numerazione progressiva viene effettuata per anno solare, quindi ad inizio anno ricomincia dalla numero uno.
Cordiali saluti
Certificazione unica per i proprietari
Buongiorno Paolo
Abbiamo una società immobiliare che, tramite mandato con rappresentanza da privati, gestisce le prenotazioni e per molti anche il check in, tramite i vari portali web ( booking, aribnb ecc.).
Vorrei capire se il mio procedimento è corretto:
1) Emetto fattura all’ospite con le seguenti voci (qui semplificate):
Commissioni + IVA;
Canone di locazione senza iva perché riscossa per conto dei proprietari privati;
eventuali costi extra (biancheria, pulizia) +IVA.
2) invio il canone di locazione (detratto della cedolare secca) al proprietario per il quale lui deve rilasciare ricevuta a noi.
3) invio l’incasso dei servizi alla ditta che li fornisce che ci rilascia fattura.
Vorrei capire in generale se il mio procedimento è corretto e in particolare per il punto 2, è corretto che lui rilasci la ricevuta a noi e non all’ inquilino e se così fosse la ricevuta sarà al netto della cedolare secca?
Grazie anticipatamente
Buonasera Giovanni, mi sembra tutto corretto ma ho qualche dubbio riguardo il punto 2. Esistono due tipi di mandati che si possono sottoscrivere: con o senza rappresentanza. Nel primo caso gli effetti giuridici compiuti dall’intermediario ricadono nella sfera del mandante (il proprietario) e in questo caso i contratti sono stipulati tra il proprietario e il turista con la sola mediazione dell’Agenzia. Nel caso di mandato senza rappresentanza gli atti compiuti dall’intermediario sono svolti per conto ma non in nome del mandante (il proprietario) che in questo caso non risulterà come parte contraente. Pertanto sarà il proprietario a rilasciare ricevuta all’ospite e non all’Agenzia. Credo sia importante confrontarsi con un commercialista specializzato nella sfera fiscale che riguarda gli intermediari in genere.
Le ricordo inoltre che, in qualità di sostituto d’imposta, oltre a trattenere e versare il 21% dovrà inviare la Certificazione Unica al proprietario come previsto dal recente DL 50/2017.
Rimango a sua disposizione,
cordiali saluti
Grazie mille per la risposta, ma è proprio questo il nodo che non riesco a risolvere. Soprattutto nei casi in cui la nostra agenzia si occupa dei check in, il proprietario non è presente e il suo unico ruolo è incassare il dovuto da noi, come può rilasciare fisicamente la ricevuta all’ospite?
Inoltre dalle transazione bancarie risulta l’intero importo d’affitto che il sito web invia a noi (canone più extra), quindi ho bisogno di un documento fiscale che certifichi che parte di quei soldi sono stati inviati al proprietario a dimostrazione che non sia un incasso totale per l’agenzia.
Il mandato è con rappresentanza quando il mandatario agisce in nome e per conto del mandante; in questo caso gli atti conclusi dal mandatario (rappresentante) con il terzo producono gli effetti giuridici direttamente in capo al mandante (rappresentato). Pertanto i documenti probatori dell’acquisto o della vendita e quelli di addebito risultano intestati al mandante. Eventuali spese sostenute dal mandatario, se debitamente documentate, sono riaddebitate al mandante senza emissione di fattura, in quanto escluse dalla base imponibile ai sensi dell’art. 15, c.1, n. 3 del DPR 633/72. Le somme incassate dal mandante per il tramite del mandatario sono, invece, fuori dal campo di applicazione dell’IVA ai sensi dell’art. 2, c.3, lett. a) del DPR 633/72.
Buonasera, vorrei chiedervi invece se le ricevute rilasciate dall’ente ospitante, a fronte del pagamento delle mensilità, è possibile in qualche modo, scaricarle nel 730.
Grazie a chi vorrà rispondermi.
Come privato non può detrarre i costi relativi a soggiorni. Se lei ha una P.IVA e la ricevuta riporta i suoi dati potrebbe parzialmente portarle in detrazione.
Ok. La ringrazio tanto per aver chiarito il mio dubbio.
Cordiali saluti.
Buonasera, chiedo scusa se insisto su un argomento già trattato qui sotto. Nel caso di B&B a conduzione familiare con CF, le intermediazioni pagate a Booking.com si possono inserire alla voce “costi” nella compilazione del 730 sommandole ai costi sostenuti, per esempio, per le colazioni? Grazie mille e mi scuso ancora se è una ripetizione di temi già discussi.
Buonasera Dimitri, trattandosi di “redditi diversi” è possibile detrarre tutti i costi specificamente inerenti la produzione del reddito, opportunamente documentati, comprese le commissioni per i servizi di intermediazione.
Cordiali saluti
Buongiorno, la ringrazio per la completezza delle sue informazioni. Affitto una casa in Lombardia in forma non imprenditoriale. Il regolamento della regione mi obbliga a fornire lenzuola, asciugamani, tovaglie, detersivi, carta igienica, riscaldamento ecc, ma a quanto ho capito nella dichiarazione dei redditi non posso detrarre alcun costo. Ho capito bene? Mi sembra davvero assurdo. Mi può dare qualche suggerimento in merito?
Grazie
Maria Grazia
Buongiorno, abbiamo purtroppo sottolineato più volte le anomalie della legge regionale lombarda che, secondo alcune interpretazioni, dispone che:
“le locazioni turistiche sono ricomprese nelle CAV e sono soggette a tutti gli obblighi previsti con particolare riferimento all’obbligo di: comunicazione avvio attività, inserimento nel sistema turistico lombardo e nell’elenco pubblico regionale, servizi e standard qualitativi, assicurazione e prezzi e imposta di soggiorno, quest’ultima se prevista dal Comune territorialmente competente.”
Riteniamo anomala questa disciplina poiché le locazioni sono di esclusiva competenza statale a prescindere dalla durata delle stesse e disciplinate dal DL 50/2017:
https://www.lacasacheavanza.it/locazioni-brevi-video-tutorial-agenzia-delle-entrate/
Le Regioni pertanto possono richiedere la comunicazione delle presenze a fini statistici e i Comuni richiedere una comunicazione iniziale (non una SCIA) e la riscossione dell’imposta di soggiorno. Ogni altra richiesta o requisito imposto dalle normative regionali è da considerarsi illegittimo. Tuttavia se si intende seguire la normativa nazionale e non quella regionale bisogna essere consapevoli che con ogni probabilità si andrà incontro ad una sanzione amministrativa che potrà essere contestata solo in sede di tribunale.
Da un punto di vista fiscale, se sta gestendo una CAV amatoriale, i redditi derivanti da tale attività sono considerati “redditi diversi” dai quali è possibile detrarre tutte le spese specificamente inerenti la produzione del reddito. Se si tratta di una semplice locazione le utenze, se incluse nel canone di locazione, possono essere non detratte ma scorporate dall’importo del canone. Nelle istruzioni del modello Unico o 730 è precisato che “L’ammontare del canone da indicare in questa colonna è determinato calcolando l’eventuale rivalutazione automatica sulla base dell’indice
Istat e della maggiorazione spettante in caso di sublocazione. La somma va diminuita delle spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili, se comprese nel canone.”
Nel contratto è necessario specificare che le utenze sono incluse e indicare un forfettario. Esempio:
“Nel canone di locazione sono incluse le spese relative alle utenze da intendersi interamente a carico del conduttore e da corrispondersi anticipatamente nella misura di € ________ a titolo di Acconto “salvo conguaglio a credito/debito”.”
Importo corrisposto 300€
Canone 260€
Utenze 40€
In questo esempio la somma da dichiarare è 260€.
Cordiali saluti
la ringrazio. Anche se la lettura della circolare della agenzia delle entrate del 2017 mi crea qualche dubbio in proposito.Per quanto riguarda poi il costo delle commissioni di booking ed altri portali, come mi devo comportare?
Grazie, mi scusi ma è davvero impresa assai difficile per un normale cittadino gestire queste cose
Per ulteriore chiarimento si parla di spese a consuntivo. Il consuntivo è il resoconto effettivo delle spese realmente affrontate nel passato, esattamente nella gestione appena trascorsa e terminata.
Le commissioni dei portali sono e rimangono un costo a suo carico in alcun modo detraibile.
Salve, possiamo una volta per tutte tracciare e spiegare su tutti i livelli partendo dalla cifra che il cliente/ospite paga ( che si visualizza sul profilo host air b&b ) in regime di locazione turistica senza p.i. e arrivando alla dichiaraizone dei redditi cedolare secca? Che cifra e dove l’host vede per il suo cliente che arriva ( con commissione del portale o senza? ) ? Quanto inserisce nel contratto di locazione e nelle ricevuta-con commissione o senza?- ( se richiesta ) ? E in dichiarazione dei redditi ? GRAZIE INFINITE PER LA PAZIENZA E L’EGREGIO PROFESSIONALE COMPETENTE LAVORO SVOLTO !!!! BUONE FESTE 🙂
Buongiorno Alessandro, se lei imposta su Airbnb 100€ a notte, questa è la cifra che dovrà riportare sul contratto, sulla ricevuta e in sede di dichiarazione dei redditi. Non importa che lei effettivamente riceva 97€ da Airbnb, poiché i costi di intermediazione non sono detraibili come privato. Quindi la cifra corretta da dichiarare è al lordo delle commissioni dei portali. Gli ospiti (su Airbnb) pagano inoltre una personale commissione al portale, Airbnb infatti richiede il 3% minimo al proprietario e il 12% all’ospite.
TUTTO CHIARISSIMO… GRAZIE MILLE…nel caso in cui siano previste spese aggiuntive, per l’ospite, ad esempio le pulizie, vanno sommate all’importo del pernottamento, ad es. se la stanza prevede pulizie finali di 20 euro, la somma in questione come detto da Lei poc’anzi, sarà di 120 euro… corretto? Grazie…
Si assolutamente, le spese extra come le pulizie finali devono essere inserite nella ricevuta sommandole all’importo della locazione altrimenti si tratterebbe di una quota riscossa in “nero”.
quindi 120€ sulla ( eventuale ricevuta + marca da bollo di € 2 ) , 120 sul contratto e 120 in sede di dichiarazione redditi con cedolare secca corretto?Grazie
Esatto
Salve, ringrazio ancora per le delucidazioni accurate, tutto quanto detto fin’ora si attua nella stessa maniera anche con il portale di Booking? Ci sono delle differenze di procedura gestione compensi e dichiarazione redditi o funziona esattamente come da testo suddetto alla stregua di Airb&b? Grazie molte… buona serata…
Buonasera, l’iter è lo stesso a prescindre dalla piattaforma.
il costo della marca da bollo grava su entrambe le parti? cioè 1 euro chi paga il totale della locazione e un euro chi emette la ricevuta? si possono emettere varie fatture di importo inferiore ai 77,47 in modo da raggiungere l’importo da fare pagare che supera i 77,47 euro così da non necessitare la marca da bollo?Vedo in internet che ci sono delle esenzioni all’apposizione della marca da bollo in importi superiori di 77,47 euro… grazie mille
No, la marca da bollo è a carico del debitore come stabilito dall’art 1199 c.c.
Riguardo l’escamotage da lei suggerito le rispondo chiaramente di no. Si tratterebbe solo di un modo (illecito) per non pagare la marca da bollo.
e’ arrivata la prima prenotazione e ho sentito i tecnici del serv. assistenza di Booking, in merito all’importo da indicare sulla ricevuta dicono che deve essere idicato l’importo relativo al denaro totaleche Booking preleva dal cliente ospite, cioè il prezzo totale pagato, è corretto?
Il cliente che ha pagato online, ci chiede ricevuta cartacea e nei dati della schermata della prenotazione vedo :
-nome dell’ospite
-nome di chi ha effettuato la prenotazione ( una società srl )
quale dato va inserito nella ricevuta e nel contratto? Posso emettere ricevuta con dati diversi da questi su richiesta specifica del cliente o di chi soggiorna ?Devo emettere la ricevuta solo intestandola ad un documento di identità o codice fiscale che mi viene esibito o posso riportare sulla ricevuta i dettagli prenotazion sopra elencati che appaiono nella schermata di prenotazione del sito?
Il nominativo o dato societario da cui ho ricevuto il denaro che scrivo sulla ricevuta deve corrispondere con il medesimo dato nominativo etc. che scrivo nel contratto di locazione ( conduttore ) ?
Il nominativo sulla ricevuta( segno l’importo raggruppato per più ospiti della stessa prenotazione intestandola ad uno degli ospiti o va fatta una ricevuta per la tassa di soggiorno per ogni ospite con la sua quota specifica individuale unitaria totale del soggiorno? ) rilasciata per la tassa di soggiorno deve corrispondere a quale ? Quello dichiarato sulla ricevuta di pagamento pernottamento suddetto e/o a quello sul contratto di locazione?
Se i clienti si rifuitano di pagare la tassa di soggiorno sebbene avvisati anticipatamente dal sito, come mi comporto? Faccio firmare( come alcuni comuni fanno ) con i dati del documento una dichiarazione del rifiuto a pagare? E se non firmano questo documento?
GRAZIE INFINITE PER LA PREZIOSA DISPONIBILITA’ 🙂
Buonasera, è corretto. Deve indicare l’importo al lordo delle commissioni dei portali poiché come privato non può detrarre i costi di intermediazione. La ricevuta deve essere intestata a chi usufruisce del pernottamento. All’arrivo dovrà richiedere un documento di riconoscimento all’ospite e compilare il contratto e rilasciare una ricevuta non fiscale. I dati della rucevuta devono coincidere con i dati del contratto (importo e nominativo).
Rilascerà una sola ricevuta per il soggiorno e una complessiva per la tassa di soggiorno. Le ricordo inoltre che deve comunicare i dati attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato.
Se rifiutano di pagare devono firmare e sottoscrivere apposito modulo. Le ricordo inoltre che gli ospiti devono sottostare ai termini e condizioni del contratto e della prenotazione, in caso contrario può rifiutarsi di accoglierli.
Cordiali saluti
Porti pazienza e la ringrazio per la sua disponibilità… la ricevuta puo’ firmarla solo il locatore ? Io gestisco come co-host / manager il tutto , al posto del mio amico in questo momento assente, posso firmare io come co-host le ricevute da rilasciare agli ospiti? Altrimenti gliele faro’ firmare anticipatamente al mio amico locatore per averle già pronte…
Buonasera, non si preoccupi per le tante domande.
Il titolo di co-host non ha un vero e proprio valore legale, servirebbe una procura o liberatoria per firmare atti per conto terzi. Può tranquillamente far firmare la ricevuta in anticipo dal suo amico.
Speriamo che il mio amico arrivi in tempo prima degli ospiti, altrimenti cosa posso fare? Spiegare la cosa ai clienti e spedire loro l’originale della ricevuta quando il mio amico la firmerà ? Oppure? Via email scansionata?Grazie, gentilissimo…
Si faccia firmare la ricevuta in anticipo, poi la compila lei.
Gli opsiti mi hanno chiesto se posso emettere la ricevuta intestandola alla società che compare nel prospetto sezione prenotazioe di booking, ho spiegato loro quanto sopra , a loro preme che poi la società riesca ad utilizzare tale ricevuta a fini aziendali, sarà possibile anche per ricevute intestate agli ospiti che sono dipendenti della ditta?Grazie mille
Se i dati della società sono presenti nel prospetto può intestare la ricevuta alla società. Le ricordo che per importi superiori a 77,47€ deve apporre una marca da bollo da 2€.
ecco il prospetto :
Nome dell’ospite:
Cxxxxxlo Mxxxxo
Lingua:
italiano
Nome di chi ha effettuato la prenotazione
xxx Unipersonale
Nome dell’azienda
xxx Unipersonale
quindi nella ricevuta posso inserire : xxx Unipersonle? e sul contratto e ricevuta di tassa soggiorno il nome di uno dei due pernottanti? che non sono quello che appare nel prospetto come nome dell’ospite
Buongiorno, anche nel contratto può inserire i dati della società.
Buongiorno,
sono proprietario di un BeB senza partita IVA. Nel mio caso la struttura si trova su booking.com, che riceve direttamente i soldi dal cliente, poi provvede, il mese successivo, ad accreditarmi l’importo nel mio c/c al netto delle sue commissioni (esempio: € 100 pernottamento, commissioni booking € 15, importo a me accreditato € 85). Ai fini della mia dichiarazione dei redditi io agisco in questo modo:
– consegno al commercialista il resoconto delle prenotazioni e degli incassi netti che mi fornisce booking;
– per le prenotazioni che effettuo fuori da booking, emetto una ricevuta non fiscale al cliente che poi consegno al commercialista.
Il mio dubbio è questo:
Posso, per le prenotazioni ricevute tramite booking, compilare comunque una ricevuta non fiscale al cliente per tenere più in ordine la mia personale contabilità? se si, questa ricevuta deve riportare l’incasso netto a me acreditato da booking o l’importo al lordo? (penserei il netto, perchè ai fini del reddito io ho incassato quel tot, a meno che non dichiaro l’importo lordo e poi mando in deduzione dai ricavi l’importo delle commissioni di booking).
Grazie!
Buongiorno, può rilasciare una ricevuta non fiscale in entrambi i casi ma l’importo deve essere al lordo delle commissioni. In sede di dichiarazione dei redditi potrà poi detrarre tutte le spese specificamente inerente la produzione del reddito tra cui anche le commissioni.
Cordiali saluti
grazie per la risposta!quindi quando calcolo sa somma dei ricavi, gli importi di booking li metto compresi di commissioni che poi detraggo considerandole come un costo?
Ritengo sia la procedura più corretta. Lei fornisca al suo commercialista sia la documentazione relativa agli accrediti da parte di Booking sia le fatture per le commissioni trattenute in modo da avere un quadro completo e documentato delle operazioni. Sono certo che anche il suo commercialista le confermerà quanto detto.
Questa procedura si applica anche a chi come me ha locazione turistica breve senza p.i. cioè l’appartamento privato?gg
Buongiorno, come locazione turistica dovrà dichiarare l’importo al lordo delle commissioni dei portali poiché i costi di intermediazione non sono detraibili come privato. Non potrà inoltre detrarre alcuna spesa.
una domanda ma le tasse si pagano sui 100€ del totale del affitto o sugli 85€ netti che ricevo da booking dopo che esso ha trattenuto la commissione ? grazie
Buonasera, le tasse si pagano sul lordo poiché le commissioni non sono detraibili come privato. Quindi secondo il suo esempio sui 100€.
Cordiali saluti
Buongiorno, vorrei avere delle informazioni. Ho appena inserito un appartamento in grecia da affittare saltuariamente su booking. non essendo un patner verificato per le prime 7 prenotazioni il pagamento sarà in contanti. come mi devo comportare? dovrò emettere una ricevuta anche se il cliente non la richiede?
grazie mille
Buongiorno, i proprietari di immobili all’estero, con residenza fiscale in Italia, sono soggetti a una serie di obblighi dichiarativi, inclusi gli obblighi di cui all’art. 4 del D.L. n. 167/1990 (c.d. monitoraggio fiscale). L’articolo 3 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi – DPR n. 917/86), precisa che l’imposta sui redditi delle persone fisiche (Irpef) si applica sul reddito complessivo, che per i soggetti fiscalmente residenti, è costituito da tutti i redditi ovunque essi siano percepiti (inclusi pertanto i redditi derivanti dalla locazione di immobili all’estero). I redditi da locazione di fabbricati non soggetti ad imposte sui redditi nello stato estero concorrono a formare il reddito imponibile in Italia per l’ammontare percepito nel periodo di imposta ridotto del 5%. Qualora l’immobile sia soggetto a tassazione estera, per non incorrere nell’annoso fenomeno della doppia imposizione economica delle imposte pagate all’estero e di quelle pagate in Italia, per lo stesso reddito derivante dall’immobile estero le Convenzioni internazionali e la stessa normativa interna, all’articolo 165 del DPR n. 917/86, prevedono la concessione di un credito a fronte delle imposte pagate all’estero. Per quanto riguarda la ricevuta non fiscale, non conisco la normativa in Grecia, ma in Italia è tenuta al rilascio della ricevuta non fiscale solo se richiesta dall’ospite ai sensi dell’articolo 22 del DPR n. 633/72.
Cordiali saluti
Salve vorrei sapere un’informazione.. ho registrato la mia struttura su booking coke mi era stato consigliato.. Volevo sapere i passaggi precisi per essere in regola.. quindi se devo rilasciare fattura o altro.. aspetto vostre risposte.. Grazie in anticipo
Buonasera, se è in possesso di P.IVA ha l’obbligo di rilasciare ricevuta. Se la sua è una semplice locazione ha l’obbligo di rilasciare una ricevuta non fiscale solo se richiesta dall’ospite. In tal caso l’importo da indicare è al lordo delle commissioni del portale poiché i costi di intermediazione non sono detraibili come privato. Lo stesso importo dovrà essere indicato sul contratto che, se di durata inferiore a 30 giorni, non è soggetto a registrazione. Sulla ricevuta di pagamento deve essere apposta una marca da bollo sull’originale dell’importo di 2€ qualora l’importo superi i 77,47 euro. Sulla copia che rimane al proprietario è necessario inserire una semplice dicitura “Bollo apposto sull’originale” con l’indicazione del numero identificativo della marca da bollo.
Cordiali saluti
buona sera, mi sono da poco regolarizzato per quanto riguarda la mia casa vacanze che gestisco in regime di partita iva,con le prime ricevute fiscali mi sorge un dubbio,come faccio ad emettere ricevuta fiscale ad un ospite straniero ? sono come noi in possesso di codice fiscale,quali dati devo inserire se non mi viene richiesta espressamente la fattura?
grazie per la risposta.
cordiali saluti.
fabio
Buonasera Fabio, la ricevuta fiscale a cittadini stranieri sprovvisti di Cod. Fiscale deve contenere:
– Cognome e Nome
– Indirizzo dell’esercizio dove si svolge l’attività
– Luogo dove sono conservate le ricevute e partita Iva dell’emittente
– Descrizione (natura, qualità e quantità) dei beni ceduti o dei servizi prestati
– Compensi dovuti o pagati, comprensivi di Iva
– Numero progressivo e data
Il cliente, se in possesso di Cod. Fiscale, può chiederne l’inserimento per ottenerne la deducibilità del costo.
Cordiali saluti
Grazie Mille per l’esaustiva e veloce risposta, ora è tutto più chiaro
Chiedo scusa, nell’articolo si dice che in caso affitto tramite il portale Airbnb non ci sarebbe l’obbligo di emettere fattura/ricevuta ma, in sede di dichiarazione dei redditi, è sufficiente esibire evidenza dei bonifici ricevuti dal portale (da integrare, in caso di verifica fiscale, con le fatture ricevute da airbnb per il costo del servizio ovvero il famoso 3% che viene trattenuto).
Questo vale anche per i soggetti che gestiscono l’appartamento in forma imprenditoriale con P.IVA e che aderiscono al regime forfettario?? O vale solo per le gestioni non imprenditoriali?
Grazie,
Fabio
Buonasera, i possessori di P.IVA sono obbligati a rilasciare una ricevuta all’ospite e ad emettere fattura al portale per la somma ricevuta.
Buonasera, e grazie anticipatamente per la risposte alla mia domanda,
abito a Catania visto la perdita del posto di lavoro del mio compagno,avremmo pensato di affittare 1 camera con bagno privato e angolo cottura privato nel mio appartamento.specifico non vorrei fare un B&B .ma affittare la camera per brevi periodi e non a persone fisse ,preferisco turisti per evitare convivenze lunghe. ,sperando che la situazione lavorativa del mio compagno si sbocchi e quindi riprendere la serenita’ .
1.In questo caso come di devo comportare ?
2.posso metterla su booking?
3.devo presentare documentazione al comune?
4.so per certo che comunque devo dichiarare i nominativi in polizia ,ma questa e l’unica che non ha un costo.
Buonasera Fabio, al momento la normativa della sua regione non ha disciplinato vincoli particolari pertanto la locazione turistica resta di esclusiva competenza statale e disciplinata dal DL 50/2017 che autorizza la pubblicazione dell’offerta sui portali di Booking. Lo stesso DL autorizza i Comuni a richiedera la riscossione della tassa di soggiorno pertanto le suggerisco di recarsi in Comune e chiedere se vi è stata apposita delibera in tal senso. Come da lei precisato dovrà comunicare l’identità delle persone alloggiate tramite il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato. L’immobile, o parte di esso, deve avere l’agibilità e l’APE, Attestato di Prestazione Energetica. Ad ogni ospite dovrà lasciare ricevuta non fiscale al lordo delle commissioni dei portali poiché i costi di intermediazione non sono detraibili come privato. Dovrà inoltre far firmare un contratto che, se di durata inferiore a 30 giorni, non è soggetta all’obbligo di registrazione.
Cordiali saluti
Salve,
ho una ditta immobiliare, che affitta degli appartamenti in Sardegna ad uso turistico tramite il portale di booking e di anb.
In genere per qualsiasi affitto sono obbligata ad emettere una fattura al cliente, ma in questo caso che utilizzo dei siti, come faccio ad emettere la fattura visto che non ho alcun dato dei clienti. Anche perché nell’incasso che ricevo ad esempio da booking.com, viene accreditato l’importo totale degli affitto stornato dalle commissioni loro. Non sarebbe corretto effettuare una fattura a Booking.com per l’importo degli affitti?
Grazie
Buonasera Stefania, se gli annunci sui portali sono pubblicati a nome della sua società, quindi con P.IVA, dovrà operare come segue:
– rilasciare ricevuta a 0€ al cliente
– emettere fattura al portale al lordo delle commissioni
– registrare l’entrata nel libro dei corrispettivi
– liquidare l’IVA con modello INTRASTAT
Avendo P.IVA ha l’obbligo di rilasciare ricevuta al cliente, in questo caso a 0€, poiché l’importo viene materialmente inviato dal portale. Booking e Airbnb non gestiscono le fatture dei proprietari pertanto è inutile cercare di inviargliela.
Dovrà invece registrare le fatture relative alle commissioni trattenute dai portali nei modelli INTRASTAT per liquidare l’IVA che deve essere versata nel paese in cui viene svolto il servizio:
https://www.lacasacheavanza.it/booking-e-airbnb-modelli-intrastat-e-classificazione-cpa/
Cordiali saluti
Salve Paolo, vivevo a casa di un amico in affitto. Ho dovuto lasciare per problemi di lavoro l’appartamento. Ho consigliato al mio amico di mettere l’appartamento su airbnb e la cosa funziona. Le spiego il pregresso per contestualizzare come è nata la cosa. Il mio amico è registrato al portale per le segnalazioni alla questura dei guest e incassiamo tassa di soggiorno per il Comune di Firenze per cui facciamo da sostituto di imposta.AL momento sembra mancare “solo” il contratto scritto per ogni guest, mi sto documentando proprio perché Il mio amico mi ha chiesto di essere il suo co- host, e vorrei fare tutto bene e in regola. A questo punto si apre apre una mia voragine di ignoranza per regolamentare tutto come dovremmo. Lui è un privato e questo sarà un costo vero e proprio per lui che non potrà dedurre in sede di dichiarazione dei redditi da quanto leggo dai suoi utili interventi. Quanto a me, attualmente sono in procinto di essere licenziata da una interinale per cui ero impiegata in Staff leasing. In sostanza ho un reddito da lavoro dipendente pur non avendo un impiego. a breve sarò in disoccupazione. Può consigliarmi in merito alla sua esperienza come sarebbe meglio regolare il tutto ? Premetto che la mia attività a supporto chiaramente non supera i 5000 euro ma non escludo di poter allargare il mio “giro” e creare una mia rosa di host in futuro. Ringrazio anticipatamente se potrà rispondermi.
Buonasera Francesca, la figura di Co-Host non è disciplinata fiscalmente nel nostro paese. Se si tratra di un semplice aiuto senza compenso non è richiesto alcun adempimento da un punto di vista fiscale, al contrario se la figura di Co-Host prevede un compenso tale attività è paragonabile a quella di un intermediario immobiliare. Per effettuare tale attività, su una pluralità di immobili, è necessario quindi avere una precisa abilitazione e una P.IVA. L’attività, se svolta in maniera occasionale e con un solo committente, può tuttavia rientrare tra le prestazioni di lavoro autonomo occasionale fermo restando il limite di 5000 euro lordi. Tali redditi sono definiti “redditi diversi”. È inoltre necessario ricordarle che se il lavoratore autonomo occasionale percepisce la Naspi o un’altra indennità equivalente, l’assegno viene ridotto in misura pari all’80% del reddito da lavoro autonomo occasionale, sino a un massimo di 4.800 euro annui. Se si supera questa soglia, si perde l’indennità e lo stato di disoccupazione.
Cordiali saluti
Buongiorno Paolo,
Ho una seconda casa in affitto gestita da Booking.com (15% provvigione). Mi avvalgo anche di una agenzia immobiliare come intermediario che che si occupa del check-in / check out turista e pulizie (provvigione 20%). Vorrei chiederle su quale importo a suo parere scatta la ritenuta 21% cedolare secca. Faccio un esempio.
– Prenotazione 170€ , composta da 120€ prenotazione e 50€ costo pulizie
– Il turista paga 170€ a booking.com
– Booking.com si trattiene 15% su 120€, che sono 18€.
– A questo punto booking.com versa la rimanente cifra 152€(170-12) all’ agenzia immobiliare mio intermediario.
– Cosa deve fare l’ intermediario?
a) trattenere la sua provigione del 20% su 152€ (30.4€), trattenere la ritenuta del 21% sulla differenza (21% di 121.6€ ovvero 25.5€) e girare a me il residuo di 96€ (152-30.4-25.5)
b) trattenere la sua provigione del 20% su 152€ (30.4€), trattenere la ritenuta del 21% sul totale pagato dal turista (21% di 170€ ovvero 35.7€) e girare a me il residuo di 85.9€ (152-30.4-35.7)
c) trattenere la ritenuta del 21% sull’ importo ricevuto (21% di 152€ ovvero 32€), trattenere la sua provigione del 20% sulla differenza (20% di 120 ovvero 24€) e girare a me il residuo di 96€ (152-32-24)
Chiedo per sapere quale importo si aspetta l’ agenzia delle entrate in base alla cedolare secca.
La ringrazio anticipatamente in caso di risposta
Buonasera, i costi di intermediazione non sono detraibili come privato, pertanto la cedolare secca andrà calcolata al lordo delle commissioni dei portali e dell’Agenzia. Le suggerisco la lettura del seguente articolo:
http://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/art/gestione-affitti/2016-02-07/affitto-breve-mediatore-e-possibile-optare-la-cedolare-165259.php?uuid=ACXRrZPC
È necessario approfondire il tipo di contratto stipulato tra lei e l’agenzia. Da quanto ha specificato l’agenzia incassa i soldi della locazione per poi girare a lei l’importo trattenendo le proprie commissioni. Per far ciò deve necessariamente essere un’agenzia immobiliare abilitata. Esistono due tipi di mandati che si possono sottoscrivere: con o senza rappresentanza. Nel primo caso gli effetti giuridici compiuti dall’intermediario ricadono nella sfera del mandante (il proprietario) e in questo caso i contratti sono stipulati tra lei (come una delle due parti contraenti) e il turista con la sola mediazione dell’Agenzia. Nel caso di mandato senza rappresentanza gli atti compiuti dall’intermediario sono svolti per conto ma non in nome del mandante (il proprietario) che in questo caso non risulterà come parte contraente.
Il presupposto della cedolare secca è che questa avvenga tra privati. Quindi secondo la norma se il contratto è stipulato a suo nome con il turista con la mediazione dell’agenzia risulta possibile optare per la cedolare secca. Con il mandato senza rappresentanza si instaura un rapporto tra agenzia e turista e tra agenzia e il proprietario. In questo caso essendo l’agenzia non un soggetto privato il proprietario non potrebbe optare per la cedolare secca. Si crea così però una differenza di trattamento che riguarda i proventi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo di difficile comprensione. Il MEF ha quindi chiarito che sia con o senza rappresentanza gli introiti sono comunque assoggettabili a cedolare secca.
Il regime della cedolare secca non trova applicazione invece nel caso in cui il proprietario dell’immobile stipuli un contratto di locazione direttamente con l’Agenzia immobiliare, in quanto in questo caso il locatario è un soggetto che esercita un’attività d’impresa come da indicazioni contenute nell’art.3, comma 1 e 6 del D.Lgs. n. 23/2011.
La cedolare secca dovrà quindi essere applicata sull’importo lordo della locazione pagato dal turista e riportato sul contratto.
Cordiali saluti
Buongiorno Paolo,
sto pensando di affittare il mio appartamento al mare tramite Airbnb, senza partita IVA.
Da quanto ho letto qui e in altri forum, dovrei:
1) sottoscrivere un contratto con ciascun ospite seguendo modelli reperiti online;
2) rilasciare ricevuta non fiscale a ciascun ospite, per un totale al lordo delle commissioni Airbnb;
3) comunicare gli estremi degli ospiti alla Polizia di Stato;
4) possedere la dichiarazione energetica dell’appartamento.
Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali: mi sembra di aver capito che dal 1 giugno 2017 sia entrata in vigore la norma sulla cedolare secca, quindi Airbnb dovrebbe trattenere il 21% e ci sarà un conguaglio in sede di dichiarazione dei redditi:
è tutto corretto? Manca qualche adempimento all’appello?
Vorrei capire bene cosa mi aspetta, per decidere se convenga o no locare l’appartamento per brevi periodi durante il periodo estivo.
Grazie della risposta,
Eleonora
Buonasera, tutto corretto. Al momento Airbnb e Booking non si sono adeguati al nuovo DL 50/2017 ma lo faranno presto. Inoltre il DL 50/2017 conferisce ai Comuni il potere di riscuotere l’imposta di soggiorno. Deve pertanto verificare che il suo Comune abbia fatto apposita delibera in tal senso. Il conguaglio in sede di dichiarazione dei redditi ci sarà solo se deciderà di optare per il regime IRPEF ordinario altrimenti resta l’opzione della cedolare secca.
Cordiali saluti
Salve Paolo,
grazie in anticipo per la risposta che mi darà.
Gestisco un B&B in regime di partita IVA.
La stragrande maggioranza dei miei ospiti arriva tramite Booking.com che provvede alla riscossione diretta degli importi, che con cadenza mensile mi invia gli elenchi delle persone che sono venute al B&B, che mi accredita con bonifico bancario l’importo complessivo dei pagamenti fatti dalle persone al netto delle provvigioni (circa il 18%), che mi invia la fattura relativa a dette provvigioni.
Io alle persone rilascio ricevuta fiscale o fattura (quando richiesta) per importi pari a quanto hanno pagato a Booking.com integrata del Contributo di soggiorno considerato FC IVA. Nei casi in cui, in sede, sono richieste variazioni o servizi supplementari che mi vengono pagati direttamente (cash) riporto anche quest’ultimi importi.
Punto 1: è corretto?
Seconda questione: le fatture di Booking relative alle sue provvigioni per me sono evidentemente un costo. Un costo come tutti gli altri (quali alimentari, pulizia, biancheria, ecc) o, invece, per la caratteristica della fattura (reverse cherge) sono richiesti altri passaggi?
Ora quest’ultimo aspetto ha ricadute in sede di denuncia IVA e in sede di dichiarazione dei redditi.
Ha suggerimenti da darmi per evitare che primo o poi qualcuno (fisco) mi dica che ho sbagliato e che sono soggetto a sanzioni?
La ringrazio
Buonasera, avendo P.IVA è tenuto a rilasciare fattura al cliente. Teoricamente la fattura dovrebbe essere intestata al portale poiché il bonifico le viene inviato dal portale e non dall’ospite ma Booking non gestisce le fatture dei gestori. In molti rilasciano una fattura a 0€ all’ospite inserendo solo eventuali extra e tassa di soggiorno e registrano una fattura intestata a Booking con dicitura “impossibilità di recapito”. Tuttavia molti si comportano come fa lei e lo ritengo comunque corretto.
Le fatture del portale sono in reverse charge, meccanismo per il quale l’IVA deve essere versata nel paese in cui viene offerto il servizio. Dovrà quindi registrare la fattura nei modelli riepilogativi INTRASTAT come descritto nel seguente articolo:
https://www.lacasacheavanza.it/booking-e-airbnb-modelli-intrastat-e-classificazione-cpa/
Nella dichiarazione dei redditi può senza dubbio scaricare i costi dell’intermediazione del portale.
Cordiali saluti
Salve, vorrei approfittare anche io della disponibilità dell’avvocato. Ho appena effettuato un viaggio di lavoro ed ho prenotato attraverso booking.com la mia camera presso un B&B. A dispetto di innumerevoli sollecitazioni ante e post viaggio, quello che ho ottenuto è stata una ricevuta (vedo un CF sopra, perciò immagino sia fiscale) quando quanto da me chiesto era una fattura, così come richiesto dal mio titolare. La struttura può emettere regolare fattura? In qualche maniera, la ricevuta può sopperire all’assenza della fattura? Posso intervenire in qualche modo, tramite booking, per ottenere la detta fattura? Grazie mille.
Gentile Osvaldo, con ogni probabilità lei ha soggiotnato presso una struttura gestita in forma amatoriale, cioè senza P.IVA, come previsto da numerose normative regionali sul territorio nazionale. Non avendo P.IVA il B&B non ha potuto emettere una fattura ma una semplice ricevuta non fiscale che riporta il Codice Fiscale del proprietario o gestore. Tuttavia se l’importo è superiore a 77,47€ il gestore è obbligato ad apporre una marca da bollo da 2€ senza la quale la ricevuta non ha valore. La ricevuta può essere tranquillamente usata dal suo datore di lavoro per detrarre i costi della trasferta.
Cordiali saluti
Gentilissimo Avvocato, per completezza ed al fine di evitare che debba “perder tempo” a causa della mia ignoranza in materia aggiungo quanto segue:
Debbo comunque emettere sempre una ricevuta non fiscale (sempre che vi sia una differenza – che eventualmente non avrei capito – tra ricevuta fiscale e non fiscale)?
La ringrazio anticipatamente per la sua competenza e disponibilità.
La ricevuta fiscale si rilascia nel caso in cui chi emette la ricevuta ha una P.IVA. La ricevuta non fiscale al contrario viene rilasciata da chi non è in possesso di P.IVA come presumo sia il suo caso. La ricevuta deve essere rilasciata solo se richiesta dall’ospite, l’importante è che rimanga traccia della transazione economica che nel suo caso si evince dai bonifici delle piattaforme. Qualora dovesse ricevere una prenotazione senza intermediazione delle piattaforme deve comunque rilasciare ricevuta non fiscale per comprovare la transazione economica. A tutela le suggerisco di rilasciarla sempre in modo da avere maggiore documentazione in caso di controllo fiscale. Le ricordo inoltre che è obbligato a sottoscrivere un contratto con l’ospite. Il contratto non è soggetto a registrazione se la locazione ha durata inferiore a 30 giorni.
Cordiali saluti
Egregio, la ringrazio infinitamente per la disponibilità e l’estrema chiarezza delle sue delucidazioni!
Salve, una domanda di estrema rilevanza. Ho una casa di proprietà in regime di locazione turistica pura. Airbnb e Booking.com mi inviano regolarmente i bonifici di quanto di mia spettanza al netto delle loro commissioni. Avevo capito che in tal caso il proprietario fosse esonerato dall’obbligo di emettere ricevuta fiscale al cliente, pena una doppia tassazione. Oggi, dietro input di un cliente che vorrebbe una mia ricevuta per quanto speso per la locazione dell’appartamento, ho contattato booking.com e mi hanno detto che è mio dovere emettere ricevuta fiscale per il cliente! Ma davvero è così? E la doppia imposizione fiscale sui miei incassi?
Ceto di un cortese riscontro, porgo cordiali saluti.
Buongiorno Giuseppe, su richiesta dell’ospite deve rilasciare una ricevuta non fiscale. Non si tratta di una doppia tassazione. In sede di dichiarazione dei redditi dovrà dichiarare gli importi al lordo delle commissioni dei portali portando l’estratto conto bancario con evidenziate le operazioni a suo favore e nel caso le fosse richiesto dall’ospite anche le ricevute non fiscali rilasciate. Le ricevute devono sempre riportare l’importo lordo poiché i costi di intermediazione sono a suo carico e non detraibili.
Cordiali saluti
Salve, è possibile non fare pagare direttamente la tassa di soggiorno al cliente ma pagarla noi come struttra al posto del cliente ( comprendendola nel prezzo per notte alzando di un euro la tariffa ) ? Non mi risulta che i comuni necessitino della ricevuta che rilasciamo al cliente all’atto del pagamento della tassa di soggiorno, bensì un prospetto mensile compilato con le presenze e il bonifico da parte nostra dei soldi raccolti…. ci sembra più carino nei confronti dei clienti, anche se correremo il rischio di pagare anche per le persone che sono esenti dalla tassa di soggiorno….così facendo, a meno che il cliente ci dimostri il diritto all’esenzione ed eventualmente teniamo prova per dimostrare al comune l’esenzione… grazie mille
Se vuole pagare lei l’imposta non ci sono problemi ma dovrà comunque rilasciare ricevuta all’ospite poiché “inclusa nel prezzo” e di fatto pagata dall’ospite.
benissimo, porti pazienza, al caf non sono sicuri se l’anno prossimo sarà fatta pagare la cedolare secca sull’importo ricevuto da booking inclusa o esclusa la sua commissione.Non è che dipenda da caso a caso? O meglio, se noi mostriamo i bonifici ricevuti da booking che sono al netto della commissione , poi il calcolo dell’imposta andrà fatto aggiungendo la commissione? cioè il prezzo che compare sul sito di booking e sul contratto? grazie mille…
Buonasera, la normativa è chiara a riguardo. Le confermo che la cedolare secca si paga sul lordo. Può portare l’estratto conto con evidenziate le operazioni a suo favore e le fatture relative alle commissioni rilasciate dai portali. Ad integrazione può portare i contratti sui quali bisogna inserire l’importo al lordo delle commissioni (cioè il prezzo da lei impostato sul sito).
Benissimo, detto questo, nel caso del rimborso ( nei casi previsti, per la penale che impostiamo – più o meno restrittiva sui vari portali – nel caso di annullamento da parte dei viaggiatori che hanno prenotato nella nostra locazione turistica e successivamente hanno cancellato la prenotazione ), detto rimborso -che non è pernottamento, e non è nemmeno derivante da esso, e non è avvenuto – va tassato con cedolare secca o è esentasse? Quali possibilità e modalità ci sono per la legge ed il fisco per riceverlo e detenerlo legalmente? Grazie.
Buonasera Alessandro, deve essere certamente denunciata la somma trattenuta come “penale”.
L’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 18 del 2013 ha specificato come “la dazione anticipata di una somma di denaro, effettuata al momento della conclusione del contratto, costituisce caparra confirmatoria qualora risulti espressamente che le parti abbiano inteso attribuire al versamento anticipato non solo la funzione di anticipazione della prestazione, ma anche quello di rafforzamento e garanzia dell’esecuzione dell’obbligazione contrattuale”.
La sentenza della Corte di Cassazione (sez. V tributaria, 31 maggio 2016, n. 11307) ha stabilito che l’inquadramento della clausola penale, in ragione della sua riconosciuta “natura risarcitoria”, rientra pienamente nel disposto dell’art. 6, comma 2, del tuir, secondo il quale sono considerati redditi della stessa categoria di quelli perduti “le indennità conseguite a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di diritti”.
Pertanto la somma trattenuta o ricevuta a titolo di risarcimento è considerata reddito “della stessa categoria di quello perduto”, quindi fondiario.
Grazie, vorrei sapere se posso fare una ricevuta non fiscale unica includendo il costo del pernottamento e la tassa di soggiorno, ( PER NON SPRECARE FOGLI IN PIU’ )nella stessa ricevuta, magari specificando i due importi, sommandoli nel totale… un altro dettaglio, nel contratto che facciamo firmare agli ospiti dove si descrive il fabbricato ( appartamento), il modello generico uniformato scaricato da internet adattato al nostro appartamento, per tutti gli ospiti, ( che esplicita : “appartamento con n. tot vani, etc. etc. , ” va specificato in ogni contratto quale e quante stanze da letto vengono occupate? il resto dlel’appartamento-zone in comune con tutti gli inquilini-rimane invariato, non abbiamo mai specificato nei vari contratti quale stanza da letto, ma sempre descritto in modo uniforme i dati catastali, vani , uguale PER TUTTI ( FERMO RESTANDO CHE CONTROLLANDO NELLO STORICO DELLE PRENOTAZIONI DEL SITO BOOKING SI PUO’ RISALIRE E DIMOSTRARE AD AVENTUALI CONTROLLI QUANTE E QUALI STANZE DA LETTO -CON IL NOME INTERNO DATO DA NOI – SONO STATE OCCUPATE DI VOLTA IN VOLTA PER OGNI PRENOTAZIONE.
Buongiorno, le suggerisco da ora in poi di allegare al contratto la planimetria dell’immobile con evidenziate le aree oggetto della locazione poiché trattasi di locazione parziale. Per quanto riguarda la ricevuta se specifica distintamente le voci ritengo possa usarne una sola.
Ho una casa in comproprietà con mio figlio (75% mia e 25% di mio figlio), stiamo per dare in locazione turistica non imprenditoriale 2 stanze. Il reddito andrà quindi suddiviso (in quanto reddito fondiario) al 75% a me e 25% a mio figlio. Gli accrediti di booking.com e airbnb verranno fatti però su un solo conto (dubito che questi portali vadano a suddividere i bonifici). Ho letto che è sufficiente presentare gli estratti conto della banca per essere a posto dal punto di vista fiscale, ma essendo i bonifici tutti intestati a me, come posso fare (ad esempio devo bonificare il 25% a mio figlio)?
Brazie e cordiali saluti
Buongiorno, l’importante è che uno dei due proprietari sia legittimato dall’altra parte a riscuotere gli importi della locazione. Per essere in regola sta ai singoli proprietari, pro quota, a dichiarare il rispettivo reddito. Versare la parte spettante tramite bonifico all’altro proprietario è sicuramente una operazione corretta.
Cordiali saluti
Salve, mi aveva accennato qualche mese fa le possibilità che avrei ( in abito fiscale ) prendendo in affitto un appartamento effettuando il subaffitto con locazione breve turistica.
Non appare più nella cronologia la risposta che mi aveva dato, ma colgo così l’occasione per avere così l’aggiornamento attuale in tal senso, così da non escludere qualunque eventuale nuova variazione o possibilità in merito.
Mi diceva che posso optare per la cedolare secca oppure nell’altra gestione, non ricordo quale, in cui posso detrarre dalle tasse il costo dell’affitto ( che pago al proprietario ) dell’appartamento che utilizzo per il subaffitto.
E’ tuttora così? Mi puo’ delucidare la forma di gestione in cui posso detrarre il costo dell’affitto? Ci sono altre possibilità? Cosa mi conviene fare da privato cittadino e senza partita iva? Grazie infinite, molto gentile.
Buonasera, in caso di sublocazione può optare per il regime agevolato della cedolare secca. In tal caso però non le sarà possibile detrarre il canone di locazione versato al proprietario. Il regime della cedolare secca è tuttavia un regime facoltativo pertanto optando per il regime IRPEF ordinario (che parte da un’aliquota leggermente più alta rispetto al 21% della cedolare secca) potrà detrarre il canone di affitto. In entrambi i casi i redditi saranno inquadrati come “redditi diversi” eccezionalmente assoggettabili a cedolare secca o normalmente al regime IRPEF ordinario. Ho usato il termine “eccezionalmente” poiché fino all’entrata in vigore del DL 50/2017 i redditi derivanti da sublocazione non erano assoggettabili a cedolare secca. Tornando al regime IRPEF ordinario l’aliquota varierà secondo scaglioni basati sul reddito, questi i primi due scaglioni:
– da 0 a 15.000 aliquota del 23%
– da 15.001 a 28.000 aliquota 27%
Quindi pagherà di base un’aliquota superiore al 21% prevista per la cedolare secca. Deve vedere se le conviene detrarre l’affitto e pagare un’aliquota più alta oppure non detrarre l’affitto e godere della cedolare secca al 21%.
Cordiali saluti
Affittacamere con Booking per anno 2016 importo complessivo lordo ricevuto di 1250 euro con bonifico bancario, in sede di denuncia dei redditi anno 2017 tale somma
va indicata come redditi diversi o su redditi fondiari quadro R
Buonasera Irene, la gestione amatoriale delle strutture ricettive extra alberghiere genera redditi diversi cioè frutto di attività commerciale svolta occasionalmente.
Cordiali saluti
Buon giorno,
mi trovo di fronte all’ennesima confusione a questo punto non solo italiana… ma mondiale!
ieri ho sentito Airbnb per capire come emettere la ricevuta non fiscale al potenziale ospite del mio appartamento.
da airbnb mi è stato detto che loro all’ospite rilasciano la ricevuta per i soli costi di commissione (stessa modalità che adottano con gli host come me)
quindi io come host devo emettere una ricevuta corrispondente ai pernottamenti e alle eventuali spese di pulizia …
e’ corretto?
dal vostro articolo ho capito tutt’altro!? .. mi sbaglio?
quale è la procedura corretta?
ringrazio
G.P.
Buonasera, per la dichiarazione dei redditi è sufficiente portare l’estratto conto bancario con evidenziati i bonifici a suo favore inviati da Airbnb assieme alle ricevute rilasciate dalla stessa piattaforma relative alle commissioni trattenute. Lei ha l’obbligo di rilasciare ricevuta non fiscale solo se il suo ospite la richiede. In tal caso deve indicare l’importo della locazione al lordo delle commissioni del sito poiché i costi di intermediazione non sono detraibili come privato e restano a suo carico. Lo stesso importo sarà dichiarato in sede di dichiarazione dei redditi.
Cordiali saluti
Grazie Paolo, non è ancora chiaro in questa situazione se per ricevuta non fiscale al lordo delle commissioni del sito si intendono le commissioni pagate a airbnb dall’ospite. Possibile che nella mia ricevuta non fiscale debbano rientrare denari che l’ospite versa alla piattaforma e la piattaforma trattiene?
Cordiali saluti
No assolutamente. L’ospite paga il 12% di commissione ad Airbnb mentre al proprietario viene trattenuta una commissione dal 3% al 5% a seconda dei termini di cancellazione impostati. Lei quindi deve indicare sulla ricevuta l’importo del canone al lordo delle commissioni che vengono trattenute a lei.
Cordiali saluti
senza detrarre le spese? il totale va dichiarato sul 730 su redditi diversi
Per la locazione turistica può detrarre solo le spese delle utenze in proporzione ai giorni effettivamente locati. I redditi generati dalla locazione sono redditi fondiari e non redditi diversi.
Gentile Paolo,
affitto un appartamento come Casa Vacanze, per periodi brevi o non superiori ai 30 giorni.
Ho scelto di intraprendere questa attività con Partita IVA, dunque i redditi immagino saranno trattati come redditi di impresa.
Utilizzo come piattaforme di booking solo quelle che gestiscono per me il pagamento.
Mi sembra di capire che:
1. devo sempre firmare il contratto di affitto tra me e il cliente (guest) perché in caso di accertamento dovrò presentarlo alla Ag delle Entrate.
2. Devo emettere fattura al cliente al lordo delle commissioni che io Host pago al sito (airbnb, tripadvisor….) per il servizio da loro offerto.
La fattura che io emetto al cliente ospite che IVA avrà? A me risulta il 10% poiché sono con la mia partita IVA equiparata al settore alberghiero, che emette IVA al 10%
DOMANDE
1. Poiché per un mio errore mi sono registrata sui siti SENZA PARTITA IVA MA COME PRIVATO, se, invece cambio il mio status di host e inserisco la mia partita IVA, airbnb e gli altri, non mi applicheranno la cedolare secca e la verseranno come sostituto di imposta vero? Oppure me la applicheranno? Come la recupero in sede di dichiarazione dei redditi?
2. Come faccio a recuperare le spese di servizio che pago a questi portali, devo chiedere l’inclusione della mia partita IVA negli archivi VIES, così da poter scaricare i costi relativi ai servizi che pago ai portali?
3. Per chi come me gestisce la casa vacanza in forma imprenditoriale dunque con partita IVA, è’ possibile non emettere affatto fattura al cliente ma fargli firmare solo il contratto di locazione, e, in sede di dichiarazione dei redditi riunire i bonifici bancari con estratto conto e, in caso di accertamento, sottoporre gli estratti conto?
4. Ho altre due case che fanno affitto stagionale estivo per un numero di giornate non superiore ai 45 giorni annui ciascuna. Come le devo trattare dal punto di vista fiscale, alla stessa stregua della casa vacanze che gestisco con partita IVA oppure posso gestirle con un regime diverso.
Ringraziando se potrà rispondermi in calce ad ogni punto, e se ho esagerato con le domande, sarò lieta di concordare un consulenza privata.
Buona giornata
Albertina
Buonasera Albertina, prima di tutto non trattandosi di una locazione turistica ma di gestione di una vera e propria struttura ricettiva extra-alberghiera non è necessaria la stipula di un contratto poiché lei è già autorizzata a svolgere la sua attività.
Deve necessariamente inserire il numero di P.IVA perché sta operando come impresa e non come privato e i redditisono definiti redditi d’impresa. In assenza di tale comunicazione, il portale le tratterrà il 21% della cedolare secca alla quale lei non può accedere come imprenditrice.
Prima di comunicare la P.IVA ai portali deve procedere con l’iscrizione al VIES altrimenti non verrà riconisciuta la P.IVA a livello comunitario. Il passo successivo è registrare entro il 16 del mese successivo alla data di emissione la fattura nei modelli INTRASTAT e procedere al pagamento dell’IVA poiché questa deve essere versata nel Paese in cui si eroga il servizio di ospitalità. Potrà successivamente così scaricare l’importo delle commissioni trattenute o richieste dai portali.
Trattandosi di impresa ha l’obbligo di rilasciare una ricevuta fiscale.
Può locare i restanti immobili come orivato con la formula della locazione turistica e i redditi generati saranno definiti redditi fondiari.
Cordiali saluti
Grazie per la pronta risposta. Molto utile.
Nel caso di locazione turistica e la tipologia dei redditi fondiari, sarò disciplinata dalla cedolare secca? E dovrò far firmare contratto di locazione o si tratta di tutt’altra disciplina?
Io la ringrazio infinitamente di spiegarmi quello che finora nessun commercialista era riuscito a spiegarmi.
Deve inoltre comunicare la movimentazione degli ospiti alla Regione o Provincia a fini statistici e comunicare l’identità delle persone alloggiate alle Autorità di Pubblica Sicurezza attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato.
in un sito legale trovo questa spiegazione:
In caso di affitto turistico superiore ai trenta giorni, inoltre, entro ventiquattro ore dalla consegna dell’immobile, il locatore deve provvedere ad effettuare la relativa denuncia presso l’autorità locale di pubblica sicurezza o presso il sindaco. Tale denuncia deve essere sempre effettuata, indipendentemente dalla durata della locazione, quando l’affitto è predisposto in favore di cittadini extra UE o apolidi.
Poi un’altra questione : quali documenti sono accettati oer la comunicazione alla questura? E se il turista lo ha appena smarrito mentre se recava nella casa oggetto della locazione?Ese ha già pagato? Come ci si comporta? Nel contratto vanno le firme del locatore e del conduttore o solo quella del conduttore e il nome del locatore stampato nel testo precompilato del contratto stesso? Nel contratto vanno indicate le altre persone con i relativi dati dei documenti con cui pernotta il conduttore? Come ci si comporta? Grazie molte….molto gentile…
Buongiorno Alessandro, per i soggiorni inferiori a 30 giorni vige sempre l’obbligo di comunicare l’identità delle persone alloggiate attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato. Per soggiorni superiori ai 30 giorni, essendo obbligatoria la registrazione del contratto che assorbe l’obbligo della comunicazione di cessione di fabbricato, non serve altra comunicazione salvo il caso in cui l’ospite sia un cittadino extracomunitario. In tal caso deve presentarsi con il contratto registrato e cooia dei documenti.
Nel contratto è sufficiente riportare il nome e i dati del contraente e indicare il numero delle persone alloggiate.
https://www.poliziadistato.it/articolo/23001/
Cordiali saluti
Salve, un potenziale ospite interessato ci ha chiesto di soggiornare per un mese e mezzo, noi siamo registrati nell’elenco regionale e provinciale come locazione turistica, è possibile e con quali modalità e alternative fare un contratto di 45 gg?E’ CONCESSO? Quali possibilità abbiamo? E’ possibile sapere circa a quanto ammonterebbero le imposte e tasse totali per la registrazione di tale quantità di giorni di soggiorno? Dove e come dovremmo registrare il contratto? Potrebbe essere ammessa la soluzione di fare saltare il trentesimo giorno alla persona -magari facendola soggiornare in un altro luogo vicino- e poi farla soggiornare nuovamente da noi per altre 2 settimane? Così facendo saremmo esonerati dalla registrazione del contratto? Grazie…
Buonasera Alessandro, certamente può locate l’immobile per 45 giorni. Essendo di durata superiore ai 30 giorni il contratto necessita di essere registrato. Può scegliere la formula della locazione turistica oppure optare per un contratto transitorio. Se opta per un contratto transitorio deve allegare anche prova della transitorietà (ragioni mediche, uno stage, una trasferta lavorativa, ecc…). In entrambi i casi può optare per il regime agevolato della cedolare secca. Pertanto nel contratto deve aggiungere la seguente dicitura:
“La parte locatrice dichiara di esercitare l’opzione per il sistema denominato “cedolare secca” introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 restando pertanto esonerata dall’obbligo di inviare al conduttore la prevista comunicazione mediante lettera raccomandata e dall’obbligo di corrispondere l’imposta di registro e di bollo. L’opzione in oggetto comporta, per il periodo corrispondente alla sua durata, il venir meno dell’obbligo di versamento delle imposte di registro e di bollo relative al presente contratto, comprese quelle dovute sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto stesso. Non potrà inoltre essere applicata, negli anni di decorrenza del contratto, alcuna maggiorazione del canone, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.”
Le ricordo che devono essere registrati i contratti che superano i 30 giorni COMPLESSIVI e non solo CONSECUTIVI nel corso dell’anno solare con la medesima persona. Pertanto l’escamotage prospettato non la solleva dall’obbligo di registrazione. Può registrare il contratto presso qualsiasi sportello del territorio dell’Agenzia delle Entrate. Optando per la cedolare secca al 21% non dovrà pagare altro inclusi i costi di registrazione.
Cordiali saluti
Buongiorno, ho letto che è passata la cosiddetta manovrina riguardante le piattaforme che dovranno applicare la cedolare secca direttamente sull’importo della locazione. Ma io avrei affitato per la prima volta su airbnb nel 2016 e vorrei pagare la cedoare secca del 21 per cento su quanto ricavato nel 2016. Ma mi chiedo:
Se adesso entro il 30/06/2017 verso il 21 % del lordo percepito e anche il 95% dell’imposta a titolo di acconto 2017.. Se da giugno la piatatforma mi applica direttamente la cedolare secca … come faccio poi a recuperare quanto versato in piu con l’acconto?
Buongiorno, è un decreto legge e ancora deve essere trasformato in legge dal Parlamento entro 60 giorni. Questo è il nostro articolo sull’argomento:
https://www.lacasacheavanza.it/manovra-airbnb-cedolare-secca-rumore-nulla/
Per il momento può certamente optare per la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi per i canoni di locazione percepiti nel 2016.
Il decreto prevede che la piattaforma trattenga il 21% per versarla in qualità di sostituto d’imposta all’Agenzia delle Entrate. L’adesione al regime della cedolare secca resterà comunque opzionale, in tal caso il 21% è da considerare come acconto e in sede di dichiarazione dei redditi il contribuente potrà optare per il regime IRPEF ordinario versando le somme rimanenti o ricevendo un rimborso in caso ci siano detrazioni.
Le ricordo che se opta per il regime della cedolare secca deve dichiarare il 100% dei canoni percepiti al lordo delle commissioni dei portali e non il 95% che è previsto solo per chi aderisce al regime IRPEF ordinario.
Cordiali saluti
Vorrei inserire il mio appartamento (o singola stanza) su booking.com, ma viste le categorie di riferimento (B&B, casa vacanze, affittacamere…) tutte riferibili ad attività imprenditoriali, non so come far coincidere la locazione turistica che, invece, esclude l’attività imprenditoriale, con una di queste categorie appunto. Consigli da chi ha già provato?
Inoltre, per non dover pagare le tasse sull’importo lordo, per chi affitta con la locazione turistica, può aumentare le spese (indicate a parte nel contratto) in considerazione della commissione. Sbaglio?
Gentile Silvia, se non è cambiato qualcosa esiste la categoria “Appartamento”. Dovrà sempre dichiarare gli importi al lordo delle commissioni poiché i costi di intermediazione come privato non sono detraibili. Le suggerisco inoltre di includere tutte le utenze nel canone in modo da poterle detrarre, proporzionalmente ai giorni effettivamente locati, in sede di dichiarazione dei redditi.
Cordiali saluti
Buongiorno, ho ristrutturato un mini appartamento a Genova che ho deciso di affittare ad uso turistico. Ho espletato tutto quello che veniva richiesto (regione, Comune, Polizia) ed ho optato per la cedolare secca che qui è del 10%. Ho inserito il mio appartamento su varie piattaforme web: booking, airbnb, windu ecc
Ora, con la nuova legge, viene detto che i proventi dovranno essere assoggettati ad una ritenuta alla fonte pari alla cedolare secca del 21%. Ma io ho il regime agevolato al 10%
Cosa devo fare?
Grazie tante per la risposta che mi farà dormire più tranuilla (spero…)
Giovanna Dapiran
Buongiorno, fermo restando che il decreto legge deve ancora essere convertito in legge dal Parlamento entro 60 giorni, qualora venisse approvato senza modifiche le verrà comunque trattenuto alla fonte dai portali il 21% a titolo di acconto, salvo poi ottenere un conguaglio in sede di dichiarazione dei redditi. È uno dei punti più controversi del decreto e che abbiamo contestato fin dall’inizio.
Cordiali saluti
Grazie, anche se, stando così le cose, è una bella fregatura visto che li devo dare in aticipo e li riprenderò dopo anni ….
Sic, sic, …………..
Giovanna
Buongiorno,
ok per costi intermediazione imponibili e non detraibili per affitti turistici, ma si tratta della sola parte ricaricata sull’host e non anche di quella a carico del cliente, giusto? Se sì, sarebbe quindi corretto affermare che i siti che a parità di costo finale imputano una maggior percentuale di costo di intermediazione al cliente diventano fiscalmente più convenienti per l’host?
Le spese specificate per le pulizie immagino invece siano normale reddito imponibile, vero?
Grazie anticipatamente.
Buongiorno, se ho ben compreso il suo quesito dovrà dichiarare l’importo della locazione al lordo della commissione della piattaforma a lei imputabile. Airbnb chiede dal 3% al 5% di commissione al proprietario e il 12% all’ospite, pertanto come importo dovrà indicare il canone al lordo della commissione del 3%.
Le suggerisco di includere le spese di pulizie finali nel canone di locazione in modo da poter dichiarare unitariamente il corrispettivo che le viene versato.
Cordiali saluti
Buongiorno,
sto iniziano una collaborazione con il sito di booking.com, facendo gestire la transazione economica direttamente dal sito, che poi mi riaccrediterà la cifra trattenendo all’origine i costi di commissione del servizio.
la mia domanda è questa: dovendo obbligatoriamente per legge stipulare con il cliente un contratto scritto ai fini della locazione ad uso turistico, nella parte relativa al canone di locazione, va comunque indicata la cifra, anche se non la prendo direttamente io, ma riscossa a monte dal sito internet?
Va indicato sul contratto scritto che il canone di locazione, è stato riscosso dal booking.com?
Si ringrazia per l’eventuale risposta
Buonasera Luca, nel contratto dovrà indicare l’importo al lordo delle commissioni di Booking anche se il pagamento non avviene direttamente tra lei e l’ospite. La stessa cifra dovrà essere riportata sulla ricevuta non fiscale che rilascerà all’ospite. Può indicare nel contratto che il corrispettivo è stato già versato a Booking ma non è indispensabile precisarlo.
Cordiali saluti
Grazie per la delucidazione!!
La comunicazione alle Autorità di PS è obbligatoria. La mancata comunicazione è un reato penale!
https://www.lacasacheavanza.it/obbligo-di-notifica-allautorita-di-p-s-anche-per-le-locazioni-pure/
Cordiali saluti
Scusa, un’altra info, per quanto riguarda la comunicazione alla Questura, deve essere effettuata? Ho letto su vari siti notizie contrastanti!!
Mi scusi se mi intrometto nella discussione. Perché in fase di dichiarazione dei redditi e nel contratto devo inserire gli importi al lordo della commissione dei siti (tipo Airbnb e Booking) e non al netto se ricevo direttamente dagli stesi siti l’importo netto?
grazie
Mi scusi, specifico che io ho preso in affitto un appartamento che a mia volta SUBAFFITTO TRAMITE LOCAZIONE TURISTICA con ovviamente consenso scritto del proprietario. Anche in questo caso è al lordo delle commissioni dei siti?
Le faccio un altra domanda: secondo l art 71 del tiur il reddito che dichiarerò è pari alla differenza tra quanto incassato da sublocatore e le spese specificatamente inerenti tale attività. Per spese cosa si intende: affitto, utenze ecc? se si, in che misura?
molte grazie
Si poiché si tratta sempre di una locazione tra privati. Solo le strutture ricettive possono detrarre i costi di intermediazione. Le spese di condominio e le utenze in proporzione ai giorni effettivamente locati.
Cordiali saluti
Perché i costi di intermediazione nelle locazioni tra privati non sono detraibili e rimangono un costo a suo carico. Dichiarando l’importo netto di fatto effettua una detrazione non consentita.
Scusami, vorrei inserire il mio appartamento (o singola stanza) su booking.com, ma viste le categorie di riferimento (B&B, casa vacanze, affittacamere…) tutte riferibili ad attività imprenditoriali, non so come far coincidere la locazione turistica che, invece, esclude l’attività imprenditoriale, con una di queste categorie appunto. Consigli??
Inoltre, per non dover pagare le tasse sull’importo lordo, per chi affitta con la locazione turistica, può aumentare le spese (indicate a parte nel contratto) in considerazione della commissione. Sbaglio?
Buonasera,
la possibilità di scegliere tra cedolare secca e regime ordinario vale anche per i compensi ricevuti da piattaforme come airbnb da chi, come me, è titolare di un b&b? O sono comunque obbligato ad applicare a tutte le entrate (sia quelle provenienti da airbnb, sia quelle derivanti dal pagamento diretto da parte dell’ospite) il regime fiscale ordinario avendo un b&b a tutti gli effetti?
Grazie
Buonasera, la cedolare secca è applicabile solo in presenza di redditi fondiari e se i contraenti della locazione sono privati. Nel caso di gestione amatoriale di un B&B i redditi generati dall’attività si definiscono “redditi diversi” i quali non sono assoggettabili a cedolare secca. In caso di gestione professionale, con P.IVA, i redditi generati si definiscono redditi d’impresa pertanto non assoggettabili a cedolare secca.
Cordiali saluti
Grazie per la rapida risposta. Il dubbio mi è venuto perché leggendo le novità della cosiddetta “manovrina” di primavera, ho capito che airbnb applicherà alla fonte una cedolare secca del 21% alle entrate del mio b&b, o sbaglio? Ma, Lei me l’ha confermato, il regime fiscale di un b&b non prevede l’applicazione della cedolare secca sui compensi percepiti. Per completezza d’informazione Le dico che non ho p.IVA.
Dubito infatti della reale applicabilità di questa norma. Comunque le confermo che nel suo caso non è possibile optare per la cedolare secca.
Cordiali saluti
Buonasera,
Ho alcune case vacanza che affitto tramite Booking.com. Booking gestisce direttamente i pagamenti, quindi i clienti pagano booking.com la quale poi a metà mese mi invia l’importo dovuto al netto delle commissioni. Ora è arrivato un cliente che necessita di fattura fiscale e booking.com gli ha detto che sono io a dover fare questa fattura. Ho telefonato personalmente al call center e mi hanno detto la stessa cosa e che oltretutto la devo fare per l’intero importo e non al netto delle commissioni e che poi in sede contabile aggiusterò, non so come, le cose. Ora la contabilità non è il mio campo, però non sono sicuro che questa procedura sia regolare. Lei Paolo cosa mi consiglia di fare?
Buonasera, come privato non potrà emettere fattura ma una semplice ricevuta non fiscale che potrà essere usata dal suo ospite come prova del pagamento per il soggiorno effettuato. L’importo da indicare nella ricevuta e in sede di dichiarazione dei redditi è sempre al lordo delle commissioni poiché i costi di intermediazione come privato non sono detraibili e restano a suo carico.
Cordiali saluti
Mi sono scordato di specificare che le case sono gestite tramite la mia srl
Se la srl non è impresa costruttrice dell’immobile, la fattura è fuori dal campo di applicazione dell’IVA. Non essendo un privato ma una società, in sede di dichiarazione dei redditi potrà portare in detrazione le spese inerenti l’intermediazione. Quindi la fattura riporterà l’importo al lordo delle commissioni le quali successivamente saranno detraibili in sede di dichiarazione dei redditi.
Cordiali saluti
Grazie mille della risposta
Buongiorno,
complimenti per le ottime info!
Sono titolare di un B&B a regime non fiscale in Sicilia, obbligato a restare chiuso almeno 3 mesi l’anno. Mi chiedevo quale fosse il periodo massimo di locazione affinché sia possibile esibire i comuni modelli di ricevuta non fiscale. Supponiamo un cliente richieda l’alloggio per un periodo di 9 mesi (periodo massimo di esercizio attività), posso esibire questi tipi di ricevute non fiscali o devo stipulare un contratto di locazione temporaneo?
Saluti e grazie
Buongiorno Lino, si tratta di un argomento molto complesso. La possibilità concessa al gestore di un B&B di non possedere una P.IVA è consentita dall’articolo 81, comma 1, lettera i) del TUIR approvato con il DPR 22/1986 n. 917 che definisce “redditi diversi” i proventi generati da attività commerciali non esercitate abitualmente. Le risoluzioni n. 180/E del 14/12/98 e n. 155 del 13/10/2000 del Ministero delle Finanze hanno ribadito l’escusione di tali attività dal campo di applicazione IVA fermo restando la natura occasionale e non professionale delle stesse. Il criterio di occasionalità non viene soddisfatto applicando il solo periodo di inattività ma viene determinato dalla gestione non organizzata, quindi senza collaboratori, e dalla residenza del gestore nell’immobile adibito a B&B. La residenza del gestore nell’immobile è fondamentale poiché prova che i locali non sono usati per il solo svolgimento dell’attività, pertanto non classificabili come locali commerciali. Il periodo di inattività risulta essere del tutto marginale rispetto ai requisiti di non gestione organizzata e di residenza. Una recente sentenza del TAR del Lazio ha infatti dichiarato illegittimi i periodi di inattività forzata stabiliti dalla legge regionale costringendo la Regione Lazio a riscrivere tale normativa.
La cessione per lunghi periodi di una stanza sembrerebbe quindi non entrare in contrasto con tali direttive purché inquadrata i