Se vuoi affittare la tua seconda casa per fini turistici e in forma non imprenditoriale, è necessario prima di tutto chiarire alcuni aspetti normativi fondamentali. Per la Toscana la disciplina è contenuta nella:
Titolo II – IMPRESE TURISTICHE
CAPO II – Altre strutture ricettive
Sezione III – Definizione e caratteristiche delle strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione
Art. 56 – Case e appartamenti per vacanze
- Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati.
- Nella gestione delle case e appartamenti per vacanze devono essere assicurati i servizi essenziali per il soggiorno degli ospiti come definiti nel regolamento di attuazione.
- La gestione di case e appartamenti per vacanze non può comunque comprendere la somministrazione di cibi e bevande e l’offerta di altri servizi centralizzati caratteristici delle aziende alberghiere.
- Agli effetti del presente testo unico si considera gestione di case e appartamenti per vacanze la gestione non occasionale e organizzata di una o più case o appartamenti ad uso turistico.
Art. 57 – Locazioni ad uso turistico
Non sono soggette alle disposizioni della presente legge le locazioni concluse ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”.
L’articolo 56 comma 1 definisce e identifica le “Case e appartamenti per vacanze” (CAV) come “unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati”. Il comma 4 precisa che “si considera gestione di case e appartamenti per vacanze la gestione non occasionale e organizzata di una o più case o appartamenti ad uso turistico”.
Se ne deduce che per la Regione Toscana, l’uso della terminologia CAV può essere utilizzata solo se la stessa è svolta in forma imprenditoriale (presenza quindi di Partita IVA). Non è prevista quindi una gestione “amatoriale” delle CAV.
L’articolo 57 precisa però che le “Locazioni ad uso turistico” (concluse ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431) non sono soggette alle disposizioni della presente legge ma rientrano nella “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”.
Capo I – LOCAZIONE DI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVO
Art. 1 – Ambito di applicazione
- 1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati “contratti di locazione”, sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2.
-
2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell’articolo 2 della presente legge;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche (Comma così modificato dall’art. 2, comma 1, lett. a), L. 8 gennaio 2002, n. 2).
La categoria “locazione turistica”, non essendo ben definita, rischia di travalicare i propri connotati ed entrare in quella turistico-ricettiva. La locazione turistica è un contratto a fini abitativi per esigenze temporanee dovute al turismo. Come tale è sottoposta alla redazione di un contratto. La pubblicità e la divulgazione della locazione è ammessa. Il locatore deve pur far sapere che ha una casa da affittare! I problemi nascono quando il locatore non fa il contratto, eroga servizi tipici delle strutture (cambio biancheria, somministrazione), ecc. Allora, con ogni probabilità, l’attività sfocia, di fatto, nella struttura ricettiva extra alberghiera e come tale occorre un’abilitazione e il rispetto di tutti gli altri obblighi. Per adibire quindi la propria abitazione a “Locazione per uso turistico” non è necessaria alcuna specifica autorizzazione o comunicazione. Il contratto di affitto di una casa per le vacanze, cosiddetto contratto di locazione turistica, è disciplinato, come le altre forme di locazione, dall’articolo 1571 e seguenti del Codice Civile, ma a differenza delle altre tipologie di contratti, non prevede l’obbligo di versare una caparra o una cauzione. Tuttavia, qualora a scelta e facoltà dei contraenti venga stabilita una cauzione, il proprietario potrà trattenere tale somma al termine della durata del contratto a titolo di indennizzo per eventuali danni all’immobile o per il pagamento delle utenze, ove esse non siano incluse nel prezzo dell’affitto e rimangano insolute. L’articolo 1587 del Codice Civile, ad ogni modo, impone al conduttore di mantenere l’immobile in affitto nelle stesse condizioni in cui è stato consegnato ed esclusivamente per l’uso pattuito. Pertanto egli non potrà declinare responsabilità e sarà tenuto al relativo risarcimento qualora i danni arrecati siano stimati per un importo superiore a quello della cauzione versata, previa richiesta del locatore. Bisogna quindi stipulare un contratto fra le parti che, se non supera i 30 giorni, non ha alcun obbligo di registrazione. Il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, a norma della Legge 09 dicembre 1998, n. 431 e deve contenere tutte le condizioni e i dati inerenti all’immobile e ai contraenti, nonché l’importo del canone d’affitto (e l’eventuale caparra o cauzione versata), le spese incluse od escluse nel prezzo (luce, gas, condominio, pulizie, etc.), i termini di consegna e i tempi stabiliti per la riconsegna delle chiavi. Il cliente dovrà essere registrato su un’apposita schedina di Pubblica Sicurezza (solo in caso di cittadino extracomunitario/apolide) che potrai acquistare on-line o direttamente da negozi specializzati per poi essere consegnata entro 48 ore al più vicino Comando di Polizia per denunciarne la presenza. Non essendo infatti considerata la “locazione ad uso turistico” una struttura ricettiva non sei sottoposto all’obbligo di comunicazione di cui all’art. 109 TULPS (gli obblighi tipici delle strutture alberghiere e extra-alberghiere) Riguardo le comunicazioni delle presenze alle Autorità di PS si veda il seguente articolo aggiornato con la normativa più recente: Obbligo di notifica all’Autorità di P.S. anche per le “locazioni pure”
Dal punto di vista fiscale è bene quindi ricordare che:
se la “locazione a uso turistico” ha una durata non superiore a 30 giorni, non vi è l’obbligo di registrazione del contratto (Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 – Tariffa Parte II Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis –https://www.dropbox.com/s/kc5oej7zf54eqof/1986-131.pdf); diversamente l’imposta di registro andrà divisa in parti uguali tra il proprietario e l’affittuario. Sul contratto deve essere apposta una marca da bollo di euro 14,62, mentre sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca da bollo dell’importo di euro 2,00 qualora l’importo percepito superi i 77,49 euro (Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 642 e modifica decreto legge n. 43 del 2013). Il reddito percepito deve essere riportato ai fini Irpef nella dichiarazione dei redditi (Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917). Chiaramente, i redditi conseguiti, dovranno essere dichiarati nel Modello Unico come Redditi Fondiari all’interno del quadro RB.
CONSIGLI
Se vuoi affittare la tua seconda casa a fini turistici in forma non imprenditoriale devi assolutamente evitare di:
- usare il termine “casa vacanze” o “appartamento vacanze” (pubblicizza il tuo affitto semplicemente per quello che è: es. “Affitto per brevi periodi piccolo appartamento zona centro storico…”)
- esporre insegne o segnaletiche di qualsiasi tipo
- offrire servizi accessori caratteristici delle aziende alberghiere (cambio biancheria, somministrazione)
- pubblicizzare l’appartamento su periodici, riviste o siti internet che non siano una mera raccolta di annunci individuali. Quindi evitare i portali di promozione turistica.
Il confine fra CAV e locazione turistica NON è netto (anzi la zona grigia fra i due è la più ampia che si conosca), quindi una trasgressione o una disattenzione sono semplicemente un indizio, molte disattenzioni e molti indizi sono la prova che la tua probabilmente è un’attività imprenditoriale.
RICORDA
L’obiettivo non è quello di camuffare un’attività tipicamente imprenditoriale spacciandola per un’attività amatoriale per sfuggire a controlli e tasse, al contrario l’obiettivo è proprio quello di dimostrare il carattere NON imprenditoriale della tua iniziativa privata.
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Desidero avere alcuni chiarimenti riguardo la mia difficoltà nello stipulare un contratto con un privato che desidera esercitare attività di affitto per locazione turistica (ergo contratti anche di pochi giorni attraverso pubblicità su siti come Booking e altro) della mia seconda casa al mare. Il privato mi chiede, in pratica, di affittare la mia casa per il solo periodo estivo (tre mesi o quattro al massimo corrispondenti al picco stagionale giugno-settembre) per poi gestirla utilizzando la clausola di subaffitto che io sottoscriverei. Qualcosa che in gergo viene descritta con la formula “un vuoto per un pieno”. Mi sorge però il dubbio che esista davvero una formula contrattuale che soddisfi questa esigenza/richiesta. Per me sarebbe conveniente, perché il mio obiettivo è ricevere un canone d’affitto congruo ma inferiore alla sommatoria di diverse forme di affitto di difficile gestione, coniugato alla possibilità di affittare la casa per un periodo di tempo limitato per rientrare poi in possesso del bene alla fine della stagione turistica. Ovviamente vorrei pagare le mie tasse ma non desidererei imbarcarmi in altre incombenze, sopratutto in quelle di carattere burocratico. Vorrei cioè affittare, registrare un contratto, pagare le tasse e liberarmi di ogni pensiero superfluo, accessorio. Ma come realizzare questo sogno?
Se cedessi in locazione per uso transitorio (da 1 a 18 mesi) l’abitazione in questione dovrei però allegare prova della necessità della transitorietà (uno stage, un corso di specializzazione, un contratto di lavoro breve, una trasferta lavorativa o per motivi di salute del conduttore). Ammesso che la prova si trovasse (essere imprenditori di se stessi e provare per una stagione a svolgere questo tipo di attività non equivale forse a svolgere un contratto di natura breve? Non sarebbe il privato altro che dipendente di se stesso, cioè lavoratore autonomo, e non potrebbe dichiarare di avere “necessità di affittare l’appartamento per affari che intende sviluppare in zona” come mi è stato consigliato di mettere in dicitura per registrare questo tipo di contratto?). Ora trovando questa motivazione potrebbe essere eccepita registrando il contratto? e sopratutto l’altro mio dubbio è: se inserissi la clausola di possibilità di subaffitto questo potrebbe configurarsi come un aggiramento di qualche normativa? Un simile contratto potrebbe registrasi o l’Agenzia delle entrate potrebbe avere da ridire?
Visto che il mio obiettivo principale è trovare una formula contrattuale che mi svincoli da possibili problemi nei quali potrei incorrere con l’Agenzia delle Entrate e gli altri Enti (Comune, Regione. autorità di PS) come devo agire, quale tipo di contratto potete consigliarmi? Forse mi dilungherò troppo e mi ripeterò ancora, ma ciò che desidero mettere in pratica è: vorrei affittare il mio appartamento ad un privato che sia libero di subaffittarlo come meglio crede e di ricavarne un reddito; il tutto per un periodo limitato e senza per questo incorrere in problematiche fiscali o di violazioni di legge. A me interessa solo pagare le mie tasse per il canone corrisposto e lasciare libero il conduttore di sfruttare il mio appartamento come meglio crede senza che io sia coinvolto (o coinvolto il meno possibile) in quello che fa e se lo fa nel rispetto delle normative turistiche. Io non so se è possibile (e convenga) chiedere a chi si è fatto avanti con questa proposta di stipulare un contratto non fra privati ma per l’uso effettivo dell’immobile in questo settore turistico, non so se si possono registrare contratti commerciali ma di durata limitata e se è conveniente farlo (per il locatore e per il conduttore) e quali regole e incombenze, in tal caso occorrerebbe rispettare. Mi pare che così dovesse essere l’attività dell’imprenditore dovrebbe poi essere quella di intermediazione. E se la società non effettuasse le dovute operazioni di registrazione degli ospiti e quant’altro le conseguenze non potrebbero ricadere sul locatore? Oppure dovrei essere io a fare queste operazioni? Francamente non desidero assolutamente svolgere questo tipo di attività e non credo che chi mi si propone come affittuario sia in grado di gestire questa materia così complessa. Ma questo potrebbe essere un suo problema e a me potrebbe non riguardare che egli agisca in conformità alla legge pur che questo non mi danneggi. Mi è stato sconsigliato di dare in comodato l’appartamento per evitare di aggirare il fisco o di trovarmi in posizioni complesse nei riguardi del comodatario (dovrebbe corrispondermi parte dei redditi di subaffitto? Come ci dovremmo regolare in tal caso? e se non rispettasse le normative di legge svolgendo questa attività?). Ho pensato anche che potrei affittare ad un privato o al privato in questione che vuole effettuare questa attività di impresa la mia casa come casa vacanza (CAV si dice così? E’ questo l’acronimo giusto?) oppure che potrei affittare la casa con un contratto per uso turistico (sono la stessa cosa questo tipo di contratti e la denominazione di CAV?). Ma poi la durata contrattuale non potrebbe essere superiore a tre mesi (se non erro o forse il massimo sono quattro non so bene) e sopratutto mi chiedo se da questo non scaturirebbero altri obblighi per l’affittuario. Mi pare che dovrei comunque dare comunicazione alla Questura delle generalità degli affittuari (e in questo caso, se registrassi il contratto tardivamente, sarei sanzionabile per questo?). Mi chiedo inoltre se il contratto turistico escluda la possibilità di subaffitto, se pregiudicasse l’attività imprenditoriale che si desidera svolgere e se questa non debba poi necessariamente svolgersi secondo la tipologia originaria del contratto (ovvero che il conduttore affittuario non potrebbe a sua volta, usando la clausola di subaffitto, pubblicizzarla su booking ma affittarla sempre come casa vacanza). Se questo tipo di contratto fosse quello più idoneo alle mie esigenze e se l’inquilino affittuario si comportasse così (sub-affitto della casa attraverso booking e quant’altro come airbnb), potrebbero derivarne conseguenze per il locatore che ha affittato la casa come Cav o con finalità turistiche? Mi pare, allora, a tratti, che il contratto uso turistico potrebbe essere quello che più si avvicina alle mie esigenze ma nutro ancora molti dubbi al riguardo. Perciò la domanda continua ad essere questa: quale tipo di contratto mi consigliereste per realizzare davvero questa formula del “un vuoto per un pieno” in sicurezza dalla parte del locatore? Mi scuso per la prolissità ma data la complessità della questione ed il poco tempo a disposizione non riesco a spiegare in maniera più sintetica questa mia esigenza e le relative perplessità. Attendo gentile ed esaustiva risposta. Tutto quello che ho fin qui letto mi ha offerto frammenti molto chiari su singoli aspetti della normativa ma non ho trovato ancora, nei forum di discussione aperti, la risposta al mio interrogativo. Cordialmente saluto ringraziando in anticipo.
Gentilissimo Giovanni, capisco perfettamente i suoi dubbi e comprendo le sue paure. Solitamente queste proposte vengono avanzate da Agenzie Immobiliari che operano con mandato di rappresentanza o senza rappresentanza per conto del proprietario. Altre Agenzie preferiscono prendere in locazione l’immobile (cin formula vuoto per pieno) per gestirle autonomamente. Il fatto che sia stato un privato che opera al di fuori dell’esercizio d’impresa fa sorgere alcuni dubbi. La locazione breve turistica è un contratto ad uso abitativo che può essere applicato anche su immobili ricevuti in comodato d’uso gratuito o in locazione per il subaffitto. Locare una pluralità di immobili o locare un singolo immobile per determinati mesi con il solo fine di subaffittare ai turisti ha più l’aspetto di un’attività imprenditoriale. Dal mio punto di vista la posizione del privato non è chiara.
Inoltre non esiste una tipologia di contratto tra privati per questo scopo. I contratti ammessi sono il 4+4, il 3+2, il transitorio (da 1 a 18 mesi), contratto per studenti universitari e contratti di locazione breve e turistica.
Nessuna di queste tipologie fa al caso suo e in particolare il transitorio poiché è palese la forzatura nel trovare una “prova” della transitorietà. Inoltre i contratti transitori in molti Comuni sono a canone concordato e non libero, come previsto dagli accordi territoriali.
Qualora trovasse il modo di locare l’immobile, le incombenze relative agli affitti brevi sono da intendersi come responsabilità di colui che effettivamente svolge la locazione turistica, quindi non a lei. Se ha avuto la sensazione di interloquire con una persona poco preparata, le suggerisco di trovare un’altra soluzione, magari tramite Agenzie e professionisti. Il fatto che questo privato voglia affittare solo per pochi mesi, cozza con la “lungaggine” degli adempimenti richiesti dalla normativa. Mi riferisco in particolare al codice identificativo nazionale (che entrerà in vigore presumibilmente a settembre) e a quello regionale previsto da alcune Regioni. Questo privato ha intenzione di effettuare la comunicazione iniziale relativa agli affitti brevi per poi disdirla dopo tre mesi? Ogni anno intende avviare e chiudere queste pratiche? Ogni anno intende registrarsi al portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato per richiedere nuove credenziali? Ripeto queste responsabilità sarebbero in capo al privato e non a lei ma perché affittare sapendo di mettere in mano l’immobile ad una persona che non opera con ogni probabilità alla luce del sole? Il contratto vuoto per pieno non esiste tra privati.
Cordiali saluti
Molte grazie per la risposta vorrei porle ancora delle domande di chiarimento:
posso affittare il mio immobile per due o tre mesi con la formula locazione breve turistica al privato in questione, inserendo nel contratto la clausola di concessione della facoltà di subaffitto?
Fatto questo tipo di contratto il privato è libero di subaffittarlo come meglio crede, ovvero anche tramite agenzia intestata a suo nome come ditta individuale, inserendo annunci anche su booking e simili oppure questo tipo di affitto (ed eventuale subaffitto se possibile) è regolato dalla normativa casa vacanza vincolante stringente per l’affittuario ed i suoi eventuali subaffittuari?
In questo caso, se non erro, i passaggi dovrebbero essere obbligo di registrazione del contratto se supera i trenta giorni di durata e tassazione con cedolare secca. Dovrei anche comunicare alla questura le generalità degli affittuari o la registrazione assolve questo passaggio?
Infine: può indicarmi un contratto tipo fra un privato (nella fattispecie sarei io) e un agenzia che prenda in locazione l’immobile con la formula “un vuoto per un pieno”? Questo tipo di contratto fra agenzia e proprietario potrebbe essere stagionale? E andrebbe registrato? Mi salvaguarderebbe da tutti i rischi e incombenze e potrei applicare in questo caso anche la cedolare secca ?
Quali garanzie potrei chiedere ad un’agenzia che mi propone questo tipo di contratto? dovrei impegnarmi per quanto tempo con loro?
Ringrazio anticipatamente e resto in attesa di risposta
Ancora una postilla: il mio appartamento è in realtà formato da due sub del tutto autonomi se non per la fornitura dell’acqua e, per iniziare, avrei pensato (rileggendo i precedenti post e commenti) di cedere uno solo dei sub come locazione turistica con un contratto di un paio di mesi con clausola di subaffitto al privato. Pensa che questa soluzione sia praticabile e che, fatta la prova per quest’anno, il prossimo avrò tempo e modo di definire meglio la questione oppure mi conviene puntare su un contratto d’agenzia “un vuoto per un pieno” per l’intrea struttura? Il tempo stringe, non vorrei perdere la proposta di affitto e non so proprio come regolarmi.
Grazie
L’unico contratto possibile con un privato è il 4+4 con clausola per il subaffitto. Ovviamente le parti possono recedere anticipatamente dal contratto. Questo però la espone al rischio che il conduttore possa rimanere nell’immobile per 4 anni.
Buonasera, può fare un contratto di locazione turistica di 3 mesi (non di locazione breve poiché la durata massima è 30 giorni) ma non può inserire la clausola per il subaffitto. Con il contratto di locazione turistica lei concede il suo immobile per finalità turistiche e questo non contempla il subaffitto.
Purtroppo non ho un modello di contratto “vuoto per pieno” a disposizione, solitamente sono le Agenzie a proporlo.
Per quanto riguarda l’applicabilità della cedolare secca la normativa prevede che il proprietario conceda l’immobile ad uso abitativo e agisca al di fuori dell’esercizio d’impresa. Purtroppo l’agenzia delle entrate ha interpretato diversamente la normativa e pretende che entrambe le parti agiscano al di fuori dell’esercizio d’impresa. Alcuni proprietari hanno fatto ricorso (e vinto). L’ultima sentenza in merito è quella del Tribunale di Bari (sentenza n. 825/1/2019) secondo la quale la cedolare secca è applicabile quando il locatore è una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale.
Sì accennava anche ad un contratto di 18 mesi o poco più, questo sarete possibile (senza cedolare secca) con clausola di subaffitto? Grazie attendo risposta
Con un privato può stipulare un contratto con finalità abitative (che preveda il subaffitto) 3+2, 4+4. I contratti di 18 mesi (da 1 a 18 mesi) sono definiti Transitori, solitamente a canone concordato o calmierato, ai quali deve essere allegata prova della transitorietà (uno stage, cure mediche, trasferta lavorativa, e non è contemplato il subaffitto.
Quindi l’intervallo oltre 18 e sotto i 36 non é contemplato dalla normativa? Se volessi affittare per due anni non potrei farlo in nessun modo?
Esatto, non esiste una forma contrattuale standardizzata per quel tipo di intervallo temporale. Una soluzione può essere quella di registrare un classico 4+4 o un 3+2 e poi fare disdetta anticipata. Questo però espone il locatore ad alcuni rischi, cioè se l’inquilino cambia idea può sfruttare la locazione fino a 4 anni. Quindi deve essere stipulato solo se si è assolutamente certi che l’inquilino lasci l’immobile dopo due anni.
Molto gentile, tutto chiaro adesso grazie. Stesso dicasi se ad affittare è un agenzia suppongo a questo punto. Non capisco ancora la modalità “un vuoto per un pieno” se può essere stagionale o annuale. Attendo sempre risposta.
si può avere la durata che vuole, ma sarà l’Agenzia a proporle un contratto adeguato e ovviamente prima di sottoscriverlo si confronti con un suo commercialista o legale di fiducia.
Buongiorno a tutti
più volte ho posto invano il quesito riguardante la possibilità di impiegare la tassazione mediante cedolare secca in caso di “CAV gestite in forma non imprenditoriale” (denominazione e categoria attribuita dal Comune di Milano).
Ho spesso ottenuto risposte vaghe, ma nessun riferimento normativo, che faccia nettamente distinzione tra attività inquadrata come “CAV in forma non imprenditoriale” e “LT”.
Alcuni commercialisti ed associazioni ritengono che la denominazione CAV riportata sulla SCIA, invece che LT (locazione transitoria) faccia prefigurare un’attività d’impresa che escluderebbe la possibilità di applicare la cedolare secca, nonostante la locuzione “in forma non imprenditoriale”.
Qualcuno ha idee a riguardo, o rimane una sorta di “zona franca” ?
Grazie a tutti per l’attenzione
Buonasera Elena, sono perplesso dalle risposte che le hanno fornito. La locazione turistica su un immobile di proprietà genera “redditi fondiari” assoggettabili a cedolare secca. L’attività di CAV professionale genera “redditi d’impresa” mentre in forma amatoriale genera “redditi diversi” cioè frutto di attività commerciale svolta occasionalmente. L’Agenzia delle Entrate è stata piuttosto chiara a riguardo. I redditi di attività commerciale svolta occasionalmente (CAV amatoriale) non sono assoggettabili a cedolare secca.
Agenzia delle Entrate – CIRCOLARE N. 24/E DEL 12 OTTOBRE 2017
“L’applicazione della disciplina in esame è esclusa, inoltre, anche nel caso
di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi
tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR. ”
Cordiali saluti
Mille grazie, mi pare chiaro
Buongiorno a tutti,
spero di non fare una domanda che richieda una risposta già data (e che non ho visto!). Io abito a Palermo e parte di casa mia è diventata Locazione Turistica. Mi chiedevo se esistesse un divieto, una sentenza o qualcosa che indichi, che voi sappiate, che fare un sito internet per promuoverla (chiaramente senza booking engine, ma con le informazioni, le foto ed il modulo per essere contattati) non è lecito. Un saluto, e grazie anticipatamente!Ilaria
Buongiorno, non esiste un divieto preciso in tal senso. Pubblicizzare un affitto è assolutamente lecito ed è un diritto del proprietario. Se lei sceglie di creare un sito internet è bene specificare nella home lage che si tratta di una semplice locazione, senza erogazione di servizi, ai sensi dell’articolo 4 del DL 50/2017. Insomma una semplice vetrina. Bisogn apoi evitare qualsiasi tipo di riferimento a precise tipologie di strutture ricettive, qui di evitare nomi come “Casa Vacanze” ecc… Evitare inoltre di pubblicizzare qualsiasi tipo di convenzione con ristoranti o bar.
Cordiali saluti
Salve, volevo chiedere informazioni riguardo la locazione di stanze per studenti.
Ho la partita iva per locazioni turistiche, ma vorrei aggiungere a questa attività la possibilità di prendere in affitto da privati, appartamenti di grandi dimensioni e subaffittare le singole stanze a studenti. Mi domando se è possibile che un appartamento con 3 camere 1 cucina 1 sala e 2 bagni possa essere affittato utilizzando la sala come quarta camera.
Grazie in anticipo
Buonasera, il Decreto Ministeriale 5 luglio 1975 che disciplina i requisiti igienico sanitari principali dei locali d’abitazione, all’articolo 2 dispine:
“Art. 2
Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq 10, per ciascuno dei successivi. Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone. Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14.”
Pertanto le sconsiglio di utilizzare il soggiorno come camera da letto.
Cordiali saluti
Salve gentili lacasacheavanza.it,
Siamo una società di intermediazione immobiliare SRL, vorrei porre lo stesso quesito di molti utenti,
Gestiamo alcuni appartamenti in Sardegna come locazione turistica in nome e per conto del proprietario privato, grazie al contratto di Rappresentanza.
Società SRL, abilitata all’esercizio di affitto, vendita ed intermediazione immobiliare, sede legale in Piemonte.
La domanda è, siamo obbligati a presentare la pratica SUAP, come CAV, o struttura extra-alberghiera?
Abbiamo percepito la differenza tra “locazioni Turistiche” e/o casa vacanza.
In sostanza pubblichiamo l’offerta di ospitalità senza servizi accessori, quali pulizie e colazione, sui grandi portali OTA, riceviamo i pagamenti via bonifico bancario, storniamo le ns competenze meno lo ritenuta d’acconto del 21%, in qualità di sostituti d’imposta.
Ringraziando in anticipo per un Vs cortese chiarimento.
Grazie
Saluti
Buonasera, trattandosi di una locazione breve ai sensi dell’articolo 4 del DL 50/2017 il proprietario non deve assolutamente presentare una SCIA per Casa Vacanza, precisa tipologia di struttura ricettiva extralberghiera. Per quanto riguarda la comunicazione al Comune le suggerisco di recarsi presso gli uffici preposti per richiedere maggiori informazioni. La necessità o meno di effettuare una semplice comunicazione dipende dalla normativa regionale. Al momento la Regione non ha disciplinato le locazioni brevi tuttavia è possibile che il Comune competente territorialmente richieda una comunicazione iniziale (non una SCIA) a fini statistici.
Cordiali saluti
Buongiorno gentile Paolo,
la ringrazio per il suo esaustivo chiarimento. Proprio questa mattina ho avuto la risposta definitiva da parte del Comune di Riferimento:
– non è necessario trasmettere alcuna SUAP-SCIA, per avvio attività produttiva, in quanto siamo già un attività produttiva, del settore mediazioni immobiliari;
– la CAV è una vera e propria struttura extra-alberghiera, noi no;
– abbiamo un contratto di rappresentanza esclusivo per la locazione breve con il proprietario, pertanto non necessita di alcuna comunicazione al comune;
– le CAV possono hanno il requisito di un minimo di 3 locazioni, ubicate nello stesso indirizzo, noi 2;
– le CAV prevedono l’offerta di servizi all’ospite, quali pulizie, cambio biancheria, colazione, servizi transfer, noi no, solo locazione, attrezzato per la biancheria e per le pulizie.
– Il nostro contratto di rappresentanza, ha validità di reperimento dei clienti, infatti emettiamo una fattura al proprietario per la presentazione della mediazione.
Mentre
– siamo obbligati alla comunicazione P.S. degli alloggiati;
– eseguire in nome e per conto del proprietario la ritenuta del 21% sulle locazioni;
– status giuridico di sostituto d’imposta, che verseremo in nome e per conto del proprietario a titolo di acconto;
– Richiesta all’ospite della tassa di soggiorno, per i versamento a favore dell’ente locale Comune.
Grazie
Saluti
Mauro M.
Buonasera,
il riferimento di mq.14 per la stanza di soggiorno è obbligatorio ?
Oppure si devono considerare per ciascuno dei primi 4 ospiti un minimo di 14mq per ospite?
Volendo essere maggiormente preciso se ho un appartamento di 48mq, posso ospitare fino a tre persone, ma se rispetto i mq per la stanza matrimoniale (14mq) e per la stanza singola (9mq), ma non per il soggiorno (14mq) sono in difformità ?
La ringrazio anticipatamente
Antonio
Buonasera, per ogni ospite deve essere garantita una superficie di 14mq fino a 4 ospiti. Oltre i mq previsti per le camere da letto sarebbe opportuno che il soggiorno abbia almeno 14mq. Se di poco inferiore non credo ci sia alcun problema soprattutto se il soggiorno è inglobato nella cucina.
Cordiali saluti
Per ultimo , scusate la lungaggine :), vi riporto una sentenza:
Una pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Ord. 6501/2014) afferma che “In materia di IVA, in ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della “res locata” (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria), il rapporto, specialmente se si inserisca in un’attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 10 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633”.
“Insomma, detto in altre parole, TUTTI I DIRITTI DI UNA LOCAZIONE TURISTICA FINISCONO DOVE INIZIA L’ESERCIZIO ABUSIVO DI ATTIVITA’ RICETTIVA EXTRALBERGHIERA DI B&B AFFITTACAMERE CASA VACANZE (ECC.) O ALBERGHIERA DI HOTEL (ECC.). Anche perchè in quel caso i Redditi prodotti muterebbero la propria natura, di certo non sarebbero più definibili Fondiari o Da Fabbricato.” cit.
Negli articoli più recenti abbiamo più volte citato questa sentenza. Il DL 50/2017 ha poi finalmente chiarito che la prima fornitura di lenzuola non può essere considerata un servizio di tipo alberghiero.
La ringrazio per il suo intervento.
Cordiali saluti
Credo che la discriminante tra locazione turistica o altre forme soggette a scia e p.iva sia nell’inserire nel contratto delle locazioni turistiche che l’appartamento è sprovvisto del servizio di cambio biancheria, sia da bagno che da letto e che, quindi, il conduttore è tenuto in autonomia al riassetto delle stesse sino al termine della sua permanenza e per ovviare, ancor di più, alla possibile contestazione da parte degli Uffici finanziari di attività imprenditoriale legata alla locazione con servizi aggiuntivi, affidare la gestione dei fitti ad un soggetto apposito, ovvero, ad una agenzia immobiliare. “Del resto la locazione turistica si differenza da altre attività, come ad esempio case vacanze o B&B in quanto, in questo caso, vi è soltanto una locazione di una stanza o di un appartamento, senza l’offerta di alcun servizio aggiuntivo, come ad esempio pulizia giornaliera, cambio di biancheria o servizi di ristorazione, colazione, stiratura, .al contrario, se essi mancano, si è portati a ritenere che il contribuente si limiti a trarre vantaggio dalla sfruttamento dei beni detenuti, realizzando, quindi, redditi fondiari se gli immobili sono detenuti a titolo di proprietà o diritto reale di godimento oppure redditi diversi se i beni sono sublocati” cit.
Assolutamente d’accordo con lei. La fornitura di servizi alla persona sono la caratteristica principale che differenzia la semplice locazione dall’attività ricettiva, sia da un punto di vista amministrativo che fiscale.
Buongiorno,
Dalle sue risposte, evinco delle contraddizioni, a parer mio, se da un lato lei dice che è possibile fare locazione turistica anche se di diversi appartamenti, dall’altro esortava un altro signore a regolarizzare la sua posizione visto che fittava più di una stanza senza prestare nessun tipo di servizio di supporto esterno, mi sembra molto strano visto che dati alla mano fittare diversi appartamenti genera un reddito sicuramente maggiore che fittare parti di una singola unità immobiliare, d’altronde è da esempio i fitti in città universitarie dove vengono fittate anche 5 camere per appartamento senza nè essere b&b e nè fittacamere ma semplicemente con LOCAZIONE ABITATIVA PARZIALE DI APPARTAMENTO DI NATURA
TRANSITORIA
TIPO DI CONTRATTO
(Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma
Quindi a parer mio credo sia plausibile fittare parti di immobili con semplice contratto di locazione turistica ovviamente senza prestare servizi di supporto. Credo, inoltre, che alla base di una attività che si possa definire occasionale e quindi non imprenditoriale, la discriminante del reddito abbia valenza rilevante, d’altronde anche la legge Biagi definisce occasionali le attività che generano reddito inferiore a 5000 euro. Non so per la Toscana ma credo che in Campania nulla possa ostare una attività di fitto parziale. Credo che è molto più sospetta la pratica di fittare diversi appartamenti con la formula di locazione turistica, che parti di un unico immobile che genererebbero sicuramente redditi inferiori , sopratutto se in queste stanze ci sia un fornello elettrico ed un bagno con lavatrice dato che questi servizi manifestano in maniera ancora più evidente la volontà di lasciare piena autosufficienza al turista. Grazie ps: la ringrazio per la sua disponibilità, Il mio post non è polemico serve solo a stimolare il dibattito a riguardo dato che mi trovo in una situazione simile al signore.
Gentilissimo Marco, l’articolo che sta commentando è del 2015 e ad oggi è mutata sia la normativa nazionale sia quella della Regione Toscana. Condivido ogni parola del suo commento e tengo a precisare che l’affitto di una porzione di immobile è ampiamente consentito dal nostro ordinamento sia a livello amministrativo che fiscale. Il commento a cui si riferisce è motivato dal fatto che l’affitto contemporaneo di più stanze può facilmente indurre l’amministrazione regionale o l’AdE ad effettuare controlli poiché spesso si celano dietro semplici affitti di stanze vere e proprie attività di affittacamere. Questo succede perché molti proprietari non conoscono con precisione i limiti della locazione turistica o breve e di frequente concedono piccoli servizi facilmente riconducibili ad un’attività di affittacamere o B&B. Nel 2015 la locazione turistica era ancora un “oggetto misterioso” spesso male interpretato dalle amministrazioni locali o addirittura ignorato dal personale che effettuava i controlli. In sostanza in passato ho spesso messo in guardia gli utenti dall’intraprendere strade che avrebbero facilmente porato a lunghi e costosi contenziosi. Dalla pubblicazione del DL 50/2017 la locazione breve è ormai di pubblico dominio e le stesse regioni (non tutte) si sono adeguate alla normativa nazionale.
La invito a leggere gli articoli più recenti e la sezione news del sito che riportano le recenti novità in materia.
Cordiali saluti
Buongiorno, vorrei chiedere un’informazione noi abbiamo un’abitazione con 3 camere con cucina e due solo stanza da letto e bagno, è possibile avere una struttura mista di questo genere? E’ possibile dare la prima colazione per tutti gli ospiti sia dei CAV che degli affittacamere? Noi siamo della Regione Piemonte.
Buonasera, avviare due strutture ricettive differenti all’interno dello stesso immobile non è possibile. Nelle CAV e affittacamere non è possibile fornire la prima colazione, solo i B&B sono autorizzati, previo attestato HACCP. Può tuttavia prendere in considerazione le locazioni brevi che comunque non prevedono il servizio di prima colazione.
Cordiali saluti
Forse dipende dalla regione.. ma non vi è alcun obbligo di attestato HACCP per la somministrazione di colazioni “confezionate” per i B&B.
Saluti
Se non vi è manipolazione di alimenti non è necessario l’HACCP.
Buongiorno di nuovo, aggiungo un’altra informazione ai miei due post precedenti affinché lei possa avere tutti i dettagli per una risposta: la legge regionale pugliese (io mi riferisco alla L.R. n.12 del 2/8/1993, non ho capito se ce n’è una più recente) dice che per gestire case vacanza (parla solo di forma imprenditoriale) dovrei iscrivermi alla sezione speciale del registro degli esercenti il commercio. Ma questo cosa comporta esattamente in termine di spese?
Vorrei che mi aiutasse a capire in quale dei seguenti casi mi trovo:
1) se farò “locazione ad uso turistico” dei miei 4 appartamenti, posso dichiarare al comune di rientrare nel caso di oblazione per sanatoria ridotta del 50%, prevista dall’art.34 della legge sul condono 47/85 per “opera abusiva destinata ad attività turistico-ricettiva”?
2) se invece affitteró i 4 appartamenti come CAV, posso dichiarare al comune di essere attività turistico ricettiva e quindi pagare il 50% in meno di sanatoria? In caso affermativo, che spese comporta l’iscrizione alla sezione speciale degli esercenti il commercio?
Sempre in caso affermativo, lei cosa mi consiglierebbe: pagare meno di sanatoria (circa 10000 euro) ma entrare nel mondo delle CAV in forma imprenditoriale oppure pagare di più la sanatoria (circa 20000 euro) ma essere libero di fare semplici locazioni ad uso turistico?
Sto parlando di appartamenti che se va bene sono affittati 2 massimo 3 mesi all’anno in estate.
Grazie e mi scuso per questa catena di messaggi.
Buongiorno, in caso di semplice locazione turistica non potrà dichiarare di aver destinato gli immobili ad uso turistico-ricettivo. Al contrario potrà godere dello “sconto” sulla sanatoria se opterà per una struttura ricettiva come le CAV.
L’iscrIzione alla Camera di Commercio e l’apertura della P.IVA prevedono una serie di costi significativi. Il pagamento annuale del diritto camerale, il pagamento trimestrale dell’INPS, l’IVA e le tasse. Se non prevede incassi significativi le suggerisco di optare per la semplice locazione turistica pagando una sanatoria di circa 20.000€. Questo le permetterà inoltre di prendere in considerazione anche locazioni di lunga durata. Al momento la normativa nazionale non prevede un limite massimo di immobili che si possono concedere in locazione breve tuttavia il MEF potrebbe imporre l’apertura della P.IVA in caso di gestione di molteplici immobili. Qualora venissero imposte dal MEF queste limitazioni potrebbe comunque continuare a concedere in locazione turistica un paio di immobili e optare per i restanti immobili per affitti di lunga durata.
Cordiali saluti
Ho dimenticato nel mio messaggio qui sotto di specificare che scrivo dalla Puglia. Grazie
Buonasera Signor Gasparri,
Ho acquistato all’asta un condominio di 4 appartamenti abusivi ma sanabili con l’intenzione di affittarli ai turisti in estate come locazioni ad uso turistico. La legge sul condono 47/85 (che si può applicare visto l’acquisto all’asta) prevede una riduzione del 50% dell’oblazione per sanare, se l’immobile è destinato ad “attività turistico-ricettiva”. Mi chiedo: posso accedere a tale riduzione se poi affitto come locazione ad uso turistico? O per accedervi devo per forza affittare in forma imprenditoriale (quindi CAV e partita iva)?
La ringrazio
Antonio
Buongiorno Antonio, con la locazione turistica non varia la destinazione d’uso dell’immobile. La destinazione d’uso “turistico-ricettiva” è riservata alle strutture ricettive autorizzate come appunto le CAV.
Cordiali saluti
Buongiorno, ho 2 appartamenti a Palermo che vorrei affittare come locaz. turistica. Vorrei utilizzare solo Booking e Airbnb per la pubblicità e prenotazioni. Ho sentito parlare di cedolare secca e di rilascio ricevuta non fiscale con marca da bollo + registrazione alla questura e pagamento tassa di soggiorno.
In pratica, per essere in regola che dovrei fare? E’ giusto ciò che ho scritto o manca ancora qualcosa?
Non ci sono normative chiare.
Buongiorno Giuseppe, le confermo che locando l’immobile per brevi periodi può optare per il regime della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi. Ha l’obbligo di rilasciare ricevuta non fiscale al lordo delle commissioni dei portali poiché come privato i costi di intermediazione non sono detraibili. Sulla ricevuta dovrà applicare una marca da bollo da 2€ qualora l’importo sia superiore a 77,40€. Ha inoltre l’obbligo di sottoscrivere un contratto con gli ospiti che, se di durata inferiore a 30 giorni, non è soggetto a registrazione. Entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti deve comunicare l’identità delle persone alloggiate tramite il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato. Per richiedere le credenziali di accesso al portale deve recarsi presso la Questura competente territorialmente e compilare apposita richiesta specificando che si tratta di una semplice locazione e non di una struttura ricettiva. La tassa di soggiorno è dovuta solo nel caso in cui il suo Comune abbia fatto apposita delibera in tal senso.
Cordiali saluti
Ma il contratto con gli ospiti di che genere dev’essere? Se l’ospite è straniero e prenota su booking potrebbe non comprendere bene il perchè di questo contrattino e generare domande?
ci sono modelli di contratto che posso scaricare dal web?
Buonasera, da qui può scaricare una bozza di contratto che forniamo ai nostri clienti. Per evitare disguidi e incomprensioni con gli ospiti il contratto ha anche una copia di cortesia in inglese.
https://www.dropbox.com/s/1q7gt7eyfzqu284/NEW%20CONTRATTO-DI-LOCAZIONE-TURISTICO-IT-EN.pdf?dl=1
Cordiali saluti
buona sera,
Vorrei sapere, gentilmente, per quanto riguarda la LOCAZIONE TURISTICA fino a quante camere si possono utilizzare e i rispettivi servizi igienici. Grazie
Buonasera, la normativa non esclude la possibilità di poter affittare una porzione o più porzioni di un immobile con la formula della locazione turistica. Tuttavia locando più camere contemporaneamente le potrebbe essere contestato l’esercizio abusivo di affittacamere per il quale è richiesta apposita autorizzazione.
L’immobile comunque deve rispettare i requisiti minimi dei locali destinati ad uso abitativo:
– Camera da letto (per 1 persona = 9 mq – per 2 persone = 14 mq) con
finestra apribile.
– per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile (soggiorno e camera da letto) non inferiori a 14 mq per ciascuno dei primi 4 abitanti, e mq 10 per ciascuno dei successivi. Per esempio: per 4 persone – 56 mq più il bagno, per 5 persone – 66 mq più il bagno.
Cordiali saluti
Buonasera sign. Paolo,
Mi vogliono affidare in gestione una “casa vacanza” situata in Toscana, la casa presenta servizi verso gli ospiti quali pulizia piscina, fornitura biancheria e pulizia finale (Quindi sono quasi sicuro che la proprietà rientri nella categoria appena citata).
Essendo un novellino, prima di accettare l’incarico, volevo chiarirmi le idee su alcuni aspetti:
– la licenza di esercizio (scia) da richiedere al comune, è obbligatoria anche essendo l’attività non imprenditoriale? Basta compilare un modulo al SUAP del comune?
– la casa vacanza si avvale di un agenzia internazionale che recluta i clienti che poi effettuano la vacanza nella suddetta casa, è obbligatorio fare un contratto ogni volta con gli inquilini (e poi registralo all’agenzia delle entrate) o questo compito è adempiuto dall’agenzia ? (Per esempio anche i pagamenti vengono fatti dagli ospiti all’agenzia, e dall’agenzia al proprietario)
– La registrazione degli inquilini tramite alloggiatiweb alla polizia di stato è obbligatorio sia per comunitari che extracomunitari, senza differenziazioni?
Buonasera, la normativa regionale purtroppo prevede solo la gestione professionale delle CAV, Case e Appartamenti Vacanza, pertanto è necessaria la P.IVA. Dovrà quindi effettuare la SCIA e seguire tutti gli adempimenti previsti dal SUAP competente territorialmente. Il contratto, trattandosi di una struttura ricettiva, non è necessario. Dovrà sempre comunicare, a prescindere dalla provenienza degli ospiti, l’identità degli ospiti attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato.
L’alternativa è la locazione turistica che non prevede P.IVA ma in questo caso non potrà erogare servizi alla persona come il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti. La locazione turistica prevede la sottoscrizione di un contratto con gli ospiti senza obbligo di registrazione se di durata inferiore a 30 giorni.
Cordiali saluti
salve, mi trovo nel comune di Prato, dove disponendo di una abitazione da affittare come locazione turistica è stato deciso di impiantare una piscina a servizio della mia abitazione , che si trova accanto alla locazione e a servizio dell’immobile da locare. La USL di competenza afferma che si tratta di una piscina ad uso pubblico e richiede quindi l’adeguamento alle specifiche norme per questa categoria. Si tratta di costi proibitivi che ci impediscono di fatto la realizzazione. Ma le locazioni turistiche non dovrebbero, come ho letto, non sottostare alle regole delle piscine ad uso pubblico? Se fosse possibile avere anche una normativa e casi specifici da opporre alla USL sarebbe perfetto.
Infini le case vacanza come sono normate in Toscana? Necessitano di struttura particolari (bagno per disabili etc….)?
Molte grazie a tutti.
Buonasera Andrea, se ha parlato di Case Vacanze alla ASL è normale che le abbiano risposto così. Le CAV (Case e Appartamenti Vacanza) sono strutture ricettive aperte al pubblico e pertanto necessitano dei requisiti che le hanno indicato. La locazione turistica non è una struttura ricettiva ma una semplice locazione. Se lei affitta l’appartamento per due anni crede che la ASL le chieda questi onerosi adeguamenti? È un appartamento privato concesso in locazione a privati. Non è lei che deve esibire norme particolari ma è la ASL a doverle mostrare una norma che impedisca ad un privato che affitta casa di poter offrire anche la piscina senza particolari requisiti.
All’Art. 3, comma 1 (della Legge regionale 9 marzo 2006, n. 8 e successive modifiche) vengono classificate le piscine in base alla loro destinazione d’uso.
Lettera a) – Piscine, di proprietà pubblica o privata, destinate ad un’utenza pubblica:
1) piscine pubbliche, private aperte al pubblico;
2) piscine private ad uso collettivo: sono quelle inserite in strutture adibite, in via principale, ad altre attività ricettive come alberghi, campeggi, strutture agrituristiche e simili, nonché quelle al servizio di collettività, palestre o simili, accessibili ai soli ospiti, clienti, soci della struttura stessa;
Lettera b) – piscine facenti parte di condomini e destinate esclusivamente all’uso privato degli aventi titolo e dei loro ospiti ai sensi degli articoli 1117 e seguenti del codice civile.
La piscina di un appartamento privato non rientra in quelle elencate alla lettera a), dove si parla di attività ricettive (quindi non di Locazioni Pure). Senz’altro la tipologia alla lettera b) si avvicina in qualche modo al suo caso (se non altro perché sono piscine destinate ad uso privato come nel suo caso). Questa tipologia infatti, a differenza delle altre, ha meno restrizioni e la presenza dell’assistente ai bagnanti è previsto solo nel caso in cui questa sia stata deliberata dall’assemblea condominiale (quindi non è imposta per legge).
A mio avviso questa normativa non è applicabile agli appartamenti privati, con caratteristiche di civile abitazione e locati ad uso turistico.
Cordiali saluti
grazie molte della risposta immediata, Adesso però mi è sorto un’altro dubbio, come è possibile definire la casa in questione come casa vacanza o come locazione turistica? ci sono delle differenze oggettive o è solo un questione di termini?
grazie
Le CAV sono vere e proprie strutture ricettive a differenza della semplice locazione nella quale non possono essere erogati servizi alla persona come il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti. Inoltre da un punto di vista fiscale le CAV amatoriali generano redditi diversi mentre la locazione turistica genera redditi fondiari. Le CAV sono regolate da normative regionali mentre le locazioni dal Codice Civile e quindi di competenza statale.
Buongiorno, Vorrei utilizzare la mia casa per affittarla come casa Vacanze in Sicilia esattamente a Capo d’Orlando. Ma esiste un obbligo di dover fare un bagno per disabili come mi è stato detto per affittare una casa vacanze o come penso è una interpretazione errata da parte dell’impiegato a cui mi sono rivolto?
Grazie
Buonasera Andrea, se intende optare per la locazione turistica non è necessario avere il bagno per disabili poiché non si tratta di una struttura ricettiva aperta al pubblico. La Casa Vacanze invece è una vera e propria struttura ricettiva e a seconda della disciplina regionale può essere richiesta la presenza di un bagno per disabili. Tuttavia nel seguente testo della sua Regione non è citato tra i requisiti il bagno per disabili, si legga pagina 11, Case e Appartamenti per Vacanze:
http://www.gurs.regione.sicilia.it/Gazzette/g15-13o1/g15-13o1.pdf
Cordiali saluti
Salve volevo sapere se per la sicilia ed esattamente a ragusa,per aprire una casa vacanze occore la partita iva.Sto presentando la SCIA tramite un geometra e gli hanno detto al SUAP che occore la partita iva.Io so che occorre da3 appartamenti in su,nel mio caso e’un appartamento.
Sapete dire cosa al riguardo?
Grazie
Buonasera Antonio, le confermo quanto riportato dal SUAP. La normativa della Regione Sicilia è la seguente – Legge regionale 6 aprile 1996, n. 27, art. 3, comma 11:
Sono case ed appartamenti per le vacanze gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi.
Cordiali saluti
Buongiorno Antonio, sono anche io della provincia di Ragusa, ma in questo caso di Scicli.
Come mai hai scelto la formula della Casa Vacanze ed apri partita IVA e non fai invece semplici locazioni turistiche ai sensi dell’art. dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”.?
Non e’ tutto piu’ semplice?
Ho letto anche io di controlli effettuati il mese scorso in provincia, e nei veri comunicati stampa “sensazionalistici” si parlava di circa un 500 strutture extra-alberghiere abusive, quando in realta’ le locazioni turistiche sono cosa diversa dalle Case Vacanze, B&B ecc ecc. e sono di competenza esclusiva dello stato. Nessuno ha chiarito questo.
Capisco la tua confusione sono con gli stessi dubbi che ho anche io, e se domandi in giro nei vari uffici le risposte che ottieni da chi dovrebbe essere “competente” sono spesso pure interpretazioni personali. Il paradosso e’ che nei verbali li fanno, ma se chiedi giustamente prima come operare nel modo corretto nessuno riesce a darti risposte precise.
Se opti per le locazioni turistiche teniamoci in contatto, occorre creare un piccolo movimento che chieda in modo chiaro ad i vari enti le regole per operare nella legalita’ e secondo le normative e non secondo interpretazioni.
saluti
Buonasera Sig. Gasparri,
in merito alle locazioni turistiche non professionali, ho dei dubbi sulla cifra da inserire sul contratto, la ricevuta e la dichiarazione dei redditi relativamente alle sole le prenotazioni ricevute da siti quali Airbnb, Homeaway, Atraveo ecc ecc, ma non booking.com che non uso.
Ho letto che l’argomento è stato trattato in passato e le sue risposte, ma ancora non sono riuscito a farmi un’idea definitiva.
Per semplificazione immaginiamo che con i vari siti sopra specificati:
– Noi proponiamo un soggiorno a 1000,00
– L’ ospite paga 1000,00 + 100,00 (di sue commissioni) =1100,00
– Noi riceviamo 1000,00 – 50,00 (nostre commissioni) = 950,00
Quello che ho capito è solo che i 100,00 di commissione all’ospite non ci interessano perchè i siti gli rilasciano ricevuta su questo importo. Non mi e’ chiaro invece:
– La cifra da inserire nel contratto se al lordo 1000,00 o al netto 950,00
– Se occorre rilasciare (obbligatorio o facoltativo) o no la ricevuta non fiscale con marca da bollo di 2,00 euro sempre relativamente alle prenotazioni che arrivano tramite questi siti. Se si’ al lordo 1000,00 o al netto 950,00.
Dalle sue risposte di cui sopra, infine le chiedo la sua opinione in merito alla dichiarazione dei redditi (in questo caso redditi da fabbricati) se bisogna dichiarare il lordo od il netto (ed eventualmente a seguito di controlli mostrare le ricevute delle commissioni rilasciate dai portali).
Grazie ancora per la sua pazienza e competenza
Giulio
Buonasera, l’importo da inserire nel contratto e sulla relativa ricevuta non fiscale è al lordo delle commissioni dei portali poiché i costi di intermediazione non sono detraibili dai privati. Secondo l’esempio che mi ha riportato dovrà quindi inserire nel contratto l’importo di 1000€. Per la dichiarazione dei redditi è sufficiente l’estratto conto bancario con evidenziate le operazioni a suo favore ma il mio suggerimento è comunque quello di rilasciare ricevuta non fiscale con relativa marca da bollo per tutelarsi in caso di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Contestualmente in sede di dichiarazione dei redditi dovrà dichiarare il lordo percepito e conservare copia delle ricevute non fiscali rilasciate all’ospite.
Cordiali saluti
Buonasera,
avrei qualche domanda sulle CAV, considerato che in Regione Friuli Venezia Giulia è prevista la possibilità di gestirle in forma NON imprenditoriale e ho già presentato la SCIA al Comune di Lignano Sabbiadoro per affittare a turisti la mia casa delle vacanze che sfrutto poco.
1) Non ho trovato esplicitato se nel caso di CAV è prescritta la stipula di un contratto in forma scritta, ancorchè non soggetto a registrazione, e cosa dovrei fare qualora dovessi ospitare per oltre 30 giorni.
2) Capito che i redditi vanno dichiarati quali redditi “diversi” per attività occasionali gradirei conoscere quale tipologia di spesa può essere detratta: la ditta di pulizie che ingaggio per 5 o 6 “cambio ospiti” nell’arco dell’estate? l’acquisto di un nuovo frigorifero e l’installazione ex-novo di un climatizzatore? cos’altro?
3) chiarito che per le somme percepite tramite Airbnb NON sono tenuta a rilasciare ricevuta, in sede di dichiarazione dei redditi è documento idoneo l’e-mail di PayPal che mi arriva quando ricevo la somma?
4) anche nel caso della CAV sono tenuta a dotarmi di APE?
5) posto che la legge regionale del Friuli non obbliga a fornire lenzuola nelle CAV e che per il momento il Comune non applica imposta di soggiorno, ci sono buoni motivi per decidere di passare alla locazione turistica o mi conviene mantenere questa formula?
Grazie per la risposta che vorrete darmi
Buonasera Claudia, le rispondo punto per punto ai suoi quesiti.
– nella gestione delle CAV non è necessaria la stipula di contratti anche per soggiorni superiori a 30 giorni.
– non esiste un elenco preciso di spese detraibili, l’indicazione parla semplicemente di spese specificatamente inerenti la gestione dell’attività. Le spese vengono dichiarate da lei e potrebbero esserle contestate in caso di ispezione fiscale quindi è necessario buon senso nell’elencare le spese.
– anche qui si tratta di una sua auto dichiarazione e la documentazione PayPal è più che sufficiente per la dichiarazione dei redditi. In caso di controllo fiscale potrebbero essere richiesti più documenti pertanto le suggerisco di collegare il conto PayPal al suo conto corrente.
– assolutamente si. Solo i seguenti casi sono esonerati dal possesso della certificazione APE: i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati; i fabbricati industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo (ad esempio: una serra) o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; i fabbricati agricoli non residenziali, sprovvisti di impianti di climatizzazione; gli edifici adibiti a luoghi di culto; i manufatti qualificabili come “ruderi”; edifici il cui utilizzo non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi e strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi (fatta eccezione per le porzioni di edifici eventualmente adibite ad uffici); edifici in cui non è necessario garantire un comfort abitativo perché non destinati alla permanenza di persone, quali i garage, i depositi, le cantine, le centrali termiche, i locali contatori, le legnaie, le stalle; manufatti, comunque, non riconducibili alla definizione di edificio (ad esempio: una piscina); i fabbricati “al grezzo”, vale a dire i manufatti che si trovano nello stato di “scheletro strutturale”, cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell’involucro edilizio; nonché gli edifici venduti “al rustico”, cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici; gli edifici “marginali” ossia gli edifici che non comportano un consumo energetico in relazione alle loro caratteristiche tipologiche e/o funzionali (ad esempio: portici, pompeiane, legnaie); gli edifici inagibili o comunque non utilizzabili in nessun modo e che, come tali, non comportino un consumo energetico (ad esempio fabbricati in disuso).
– tra CAV amatoriale e locazione turistica il mio suggerimento è di optare per la locazione turistica poiché fiscalmente potrà aderire alla cedolare secca. Inoltre la CAV, sia pur gestita in forma amatoriale, trattasi comunque di struttura ricettiva per la gestione della quale sono richiesti specifici requisiti e adempimenti.
Cordiali saluti
Mi scusi ancora, dimenticavo ma sempre per le locazioni turistiche si può avere un sito web?
grazie ancora
Assolutamente si, specificando che si tratta di locazione turistica senza erogazione di servizi di tipo alberghiero.
Gentile Sig. Gasparri,
ai fine delle locazioni turistiche (ai sensi lettera c, articolo 1, legge n. 431 del 1998) mi può gentilemente chiarire il punto 4 dei sui Consigli, che riporta:
CONSIGLI
Se vuoi affittare la tua seconda casa a fini turistici in forma non imprenditoriale devi assolutamente evitare di:
4. pubblicizzare l’appartamento su periodici, riviste o siti internet che non siano una mera raccolta di annunci individuali. Quindi evitare i portali di promozione turistica.
Io pubblicizzo regolarmente su AIRBNB, HOMEAWAY, ecc ecc ma non su booking.com.
Non riesco a capire se è possibile farlo o meno, non si tratta in fondo di semplici intemediatori, virtuali in questo caso?
Esiste una normativa a riguardo? Scrivo dalla Sicilia.
cordiali saluti,
Giulio
Buonasera, la normativa non è chiara a riguardo ma la pubblicità della locazione è ammessa anche attraverso intermediari tanto a livello strada quanto sul web. I portali di promozione turistica sono finanziati dalla Regione e riservati alle sole strutture ricettive classificate come tali.
Cordiali saluti
Salve Paolo,
Avrei una domanda sulla base della nuova legge regionale toscana uscita a gennaio 2017 e di ciò che ho letto sul forum. Se affitto la casa per più di 30 giorni cosa devo fare? Io ho messo la locazione turistica su Airbnb è una ragazza mi ha chiesto L’appartamento per 2 mesi perché deve venire a fare uno stage in Italia. Posso ospitarla? Grazie mille
Giulia
Buongiorno Giulia, in questo caso le suggerisco un contratto Transitorio che va da un mese a 18 mesi. La locazione turistica solitamente è di durata inferiore a 30 giorni. Oltre i 30 giorni il contratto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate. Per la validità del contratto Transitorio è necessario allegare al contratto la documentazione che attesti la transitorietà della permanenza, in questo caso l’iscrizione allo stage della ragazza.
Cordiali saluti
Salve, vorrei sapere se a Firenze esiste l’obbligo didi registro inizio attivita anche x le locazioni turistiche brevi (scia).
Grazie.
Buonasera, il nuovo Testo Unico per il turismo approvato recentemente dalla Regione Toscana prevede l’obbligo di una comunicazione iniziale al Comune competente. Bisognerà attendere l’emanazione del regolamento attuativo per avere accesso alla modulistica necessaria. Le suggerisco nel frattempo, alla luce della nuova normativa, di prendere contatto con il SUAP competente per restare aggiornati.
Cordiali saluti
Paolo buongiorno
Necessito alcune conferme e risposte da parte Sua:
Risiedo in lombardia ed ho una seconda casa in Toscana in comproprietà al 50% con il mio compagno.
Avendo letto le sue varie risposte intendo utilizzare la seconda casa come “locazione Turistica” per periodi inferiori a 30 gg. utilizzando anche il canale airbnb come sito web di promozione. Chiedo :
1 – in fase di dichiarazione i redditi, ovviamente divisi al 50%, possono essere tassati come “redditi fondiari” con cedolare secca?
2 – con airbnb sono esonerata dall’emettere il contratto diretto con il cliente vero ? ma in caso di locazione diretta senza intermediari dove trovo un modulo di contratto idoneo per locazioni brevi?
3- l’obbligo di comunicare alla PS le presenze è valide anche per cittadini italiano ?
grazie in anticipo per la cortese risposta
Buonasera Paola, i redditi generati dalla locazione sono definiti redditi fondiari e sono imputabili in capo al proprietario dell’immobile e in sede di dichiarazione dei redditi si può optare per il regime della cedolare secca. Il contratto deve essere sottoscritto anche nel caso in cui gli ospiti provengano da Airbnb poiché i documenti rilasciati dalla piattaforma non possono sostituire il contratto che è regolato dal nostro Codice Civile. Può trovare numerosi modelli online o in alternativa può registrarsi al nostro portale e nella sua pagina del profilo troverà un generatore di contratti in italiano e inglese. Tutte le presenze devono essere comunicate alle Autorità di P.S. a prescindere dalla provenienza e dalla durata del soggiorno.
Cordiali saluti
Vorrei affittare una camera in occasione di concorsi, come faccio a farmi conoscere? Posso avere un sito senza metterlo nei portali turistici?
Buonasera, può certamente avere un sito personale; in tal caso le suggerisco di inserire apposita sezione in cui specificare i termini della locazione specificando che si tratta di una mera locazione turistica senza erogazione di servizi. Può anche usare i canali di booking online per promuovere la sua iniziativa. Per contratti di durata superiore al mese è invece possibile optare per il contratto di natura transitoria che deve essere accompagnato da apposita documentazione attestante la transitorietà del soggiorno, per esempio l’iscrizione ad un concorso ecc…
Cordiali saluti
Salve Paolo,
grazie per avermi chiarito quasi del tutto un argomento non proprio chiaro.
Io vorrei affittare una casa in provincia di Salerno, la stagione turistica dura molto da queste parti (da marzo a Novembre).
Premetto che vorrei pubblicizzare la mia proprietà su siti internet e che offrirei biancheria agli ospiti (cosa peraltro indispensabile essendo il turismo al 70% americano o comunque extraeuropeo).
Le mie domande sono queste:
1: La Regione Campania ammette sia CAV imprenditoriali che non? Potrei rientrare, nelle mie condizioni, in un CAV non imprenditoriale visto la lunghezza della “stagione turistica” e la pubblicizzazione in siti e l’offerta di biancheria?
2: Potrei optare in alternativa per un affitto a uso turistico (affitto puro) o, date queste condizioni, non potrei avvalermi di questa forma di affitto secondo la Regione Campania?
3: Nel caso di affitto puro dove andrebbe stipulato un contratto tra le parti, visto che gli ospiti sarebbero in stragrande maggioranza di lingua inglese e i contratti dovrebbero essere in quella lingua, ci sarebbero problemi a un eventuale controllo delle autorità?
4: Se volessi avvalermi della cedolare secca (che mi pare aver capito si possa applicare solo con un affitto a uso turistico e non in caso di CAV) lo dovrei scrivere anche sul contratto da far firmare? O in affitti così brevi si è esonerati di comunicarlo all’affittuario? (non ho mai capito come, negli affitti brevi, magari pure con stranieri, si possa far applicare la regola della comunicazione di adesione alla cedolare secca con lettera raccomandata!)
5: sia nel caso di Casa per Vacanze non imprenditoriale che in quello di affitto puro dovrei comunque comunicare alle autorità chi sto Ospitando? E per quanto riguarda la ricevuta non fiscale c’è l’obbligo in entrambi i casi?
Grazie mille per l’attenzione
Daniele
Buonasera, per rispondere alla sua prima domanda le riporto la normativa regionale.
Legge Regionale 24 novembre 2001, n. 17
DISCIPLINA DELLE STRUTTURE RICETTIVE EXTRALBERGHIERE
ARTICOLO 3
CASE E APPARTAMENTI PER VACANZE
1. Sono case e appartamenti per vacanze le case e gli appartamenti dati in locazione ai turisti, senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero, ma con obbligo di recapito referente ospiti, per una permanenza minima di tre giorni e massima di novanta giorni.
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2. Le case e gli appartamenti per vacanze devono essere conformi alle prescrizioni edilizie ed igienico-sanitarie previste dai regolamenti comunali.
3. Le case e gli appartamenti per vacanze devono garantire, compresi nel prezzo, i requisiti e i servizi minimi obbligati di cui all’allegato B), che é parte integrante della presente Legge.
4. Le case e appartamenti per vacanze possono essere gestite:
a) In forma imprenditoriale fornendo solo i servizi di cui all’allegato B;
b) In forma non imprenditoriale, dai proprietari che hanno la disponibilità fino ad un massimo di tre unità abitative nel territorio regionale, senza organizzazione in forma di impresa e senza promozione pubblicitaria, e con la fornitura dei soli servizi di cui all’allegato B).
5. La gestione in forma non imprenditoriale viene attestata mediante dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà dei proprietari delle unità abitative di cui al presente articolo.
ALLEGATO B
REQUISITI E SERVIZI MINIMI PER CASE E APPARTAMENTI PER VACANZE
a) Una superficie minima utile non inferiore a otto mq. per ciascun posto letto;
b) Fornitura di energia elettrica, acqua fredda e calda, e riscaldamento nella stagione invernale; c) Manutenzione dell’immobile e degli arredi;
d) Pulizia delle unità abitative a cambio di cliente.
Può scaricare il testo integrale qui.
Può in alternativa optare per la locazione turistica fermo restando il divieto di fornitura di servizi alla persona come il cambio della biancheria e la pulizia dei locali durante il soggiorno degli ospiti. La locazione turistica prevede la comunicazione delle presenze all’Autorità di PS attraverso il servizio alloggiatiweb della Polizia di Stato. La Regione Campania non ha disciplinato questo tipo di locazioni pertanto resta competente la disciplina statale in materia.
Il contratto, se di durata inferiore a trenta giorni, non deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Può essere allegata una copia di cortesia in lingua inglese. In caso di controversia farà comunque fede la versione italiana del contratto.
Non dovendo registrare il contratto, questo non ha alcun valore per l’Agenzia delle Entrate pertanto l’opzione per la cedolare secca si esercita in sede di dichiarazione dei redditi
La ricevuta non fiscale deve essere rilasciata sia nel caso di locazione turistica sia di CAV non imprenditoriale.
Cordiali saluti
Mi intrometto nella discussione perchè sono interessata anche io alla normativa della regione campania.. vorrei fittare per uso turistico due appartamenti per locazioni brevi durante l’anno solare e sarei interessata a fare pubblicità sui portali tipo booking… posso fare una scia per casa vacanza non imprenditoriale o rischio che mi venga contestata la “promozione pubblicitaria” ? se così fosse mi chiedo allora qual è la differenza tra casa vacanza non imprenditoriale e la locazione turistica ?
chiunque voglia pubblicizzare un appartamento da fittare (in Campania!) dovrebbe per forza scegliere la forma imprenditoriale…anche se in numero inferiore a tre?
Buonasera, abbiamo più volte sottolineato la differenza tra semplice locazione turistica e CAV amatoriale. La CAV è una struttura ricettiva ed eroga servizi alla persona che non sono consentiti nelle locazioni. Il trattamento fiscale è completamente diverso, la locazione genera redditi fondiari assoggettabili a cedolare secca, mentre le CAV amatoriali generano redditi diversi cioè frutto di attività commerciale svolta occasionalmente. Per le CAV esistono requisiti differenti da Regione a Regione ed è necessaria la SCIA. Secondo l’Agenzia delle Entrate dal terzo immobile concesso in locazione con erogazione di servizi alla persona si configura l’attività imprenditoriale.
Cordiali saluti
Come posso dimostrare in fase di controllo che la mia casa vacanza non è imprenditoriale?
Basta solo dimostrare che non offro pulizia giornaliera,cambio lenzuola,colazione ecc.?
un altra cosa devo essere in possesso obbligatoriamente della certificazione energetica?
Buonasera Maria, teoricamente spetta a chi fa i controlli dimostrare che la sua è un’attività imprenditoriale, contestando contestualmente una serie di violazioni. Detto ciò da parte sua non deve in alcun modo erogare servizi alla persona, come quelli da lei citati. L’APE è obbligatorio anche per le locazioni turistiche.
Cordiali saluti
Gentile Sig. Gasparri, ho letto su un sito che chi fa locazione turistica, locazione c.d. “pura” (senza servizi quindi) , di seconde case nelle quali non è residente, non può pubblicizzare la propria abitazione nei siti di prenotazione turistica tipo AIR bnb o booking, trivago etc…etc.. e se lo vuole fare deve necesariamente trasformare la locazione in una attività imprenditoriale quindi prendere una partita iva e fare richiesta di S.C.I.A. al comune. La cosa mi sembra alquanto assurda. Ho contattato il sito AIR bnb ma non mi hanno saputo riferire niente di preciso limitandosi a dire che è compito del cliente e sua responsabilità informarsi sulla legislazione . Lei stesso alla sezione CONSIGLI al punto 4 invita ad evitare la promozione solo sui portali turistici. Cosa intende per portali turistici? C’è qualche riferimento preciso nella legge 42/2000 postata in alto che non ho avuto ancora il tempo di leggere tutta ? Grazie. Cordiali saluti.
Gentile Francesco, il quesito merita un certo approfondimento. Prima di tutto posso assicurarle che non esiste norma statale che impedisca la pubblicazione su queste piattaforme. Nonostante non esistano precise previsioni di legge a riguardo la presenza sui portali di booking online può essere contestata nel caso di gestione occasionale e non imprenditoriale delle CAV, poiché il mandato sottoscritto con queste piattaforme ha carattere continuativo, e da alcune regioni che ritengono la presenza su questi portali chiaro segnale di attività imprenditoriale. Fermo restando che non spetta alle regioni individuare i criteri con i quali classificare o meno un’attività imprenditoriale, l’intermediazione nelle locazioni è ammessa dal nostro ordinamento tanto a livello strada quanto sul web.
Cordiali saluti
Buonasera trovo molto interessante questo articolo e le pongo una questione:
Se una società immobiliare, che nel l’oggetto sociale ha anche la possibilità di locare le unità immobiliari, decide di locare alcuni immobili a fini turistici, anche per periodi molto brevi (1 settimana, o qualche giorno), effettuando solo il servizio di pulizia e di fornitura della biancheria, occorre qualche procedimento particolare? Premettendo ovviamente che noi già facciamo regolare fattura della locazione e facciamo le note di addebito per l’uso delle utenze (i clienti pagano in base al consumo), e comunichiamo nel portale Web alloggiati le presenze, senza però aver mai portato nessun prezzo alla regione ecc(Toscana), secondo lei cosa dobbiamo fare? Cordialità
Buonasera, se gli immobili sono di proprietà dell’Agenzia è possibile stipulare contratti di locazione turistica offrendo separatamente servizi di natura alberghiera. Non servono altri adempimenti oltre quelli da lei elencati, tuttavia se gli immobili si trovano in Toscana, le consiglio la lettura del seguente articolo poiché la nuova proposta di legge potrebbe rivoluzionare il comparto.
https://www.lacasacheavanza.it/toscana-testo-unico-favore-del-comparto-alberghiero/
Cordiali saluti
Egregio Paolo,
sono felicissimo di essermi imbattuto sul suo sito. Complimenti per la professionalita’.
Ho letto tutti i commenti, senza trovare risposta al mio quesito, sul quale pertanto chiedo la sua diretta assistenza.
1 passo) Ho intenzione di avviare un’attivita’ in forma imprenditoriale di affitto di appartementi per turisti in Toscana. Il mio motivo e’ che voglio evitare la forma occasionale e non organizzata di una o più case o appartamenti ad uso turistico, che si addice alle locazioni turistiche. Pertanto devo aprire partita IVA. (anche perche’ la regione Toscana non contempla CAV non imprenditoriali). Puo’ gentilmente confermarmi che questo ragionamento e’ corretto?
2 passo) Se non fornisco servizi turistici (cambio biancheria, cambio lenzuola, sistemazione e pulizia camere durante il periodo di permanenza dell’ospite) posso stipulare contratti di locazione di immobile turistico e per uso vacanza ai sensi delle legge 431/98. In questo caso NON E’ OBBLIGATORIA la presentazione della SCIA.
E’ questo corretto?
In altre parole vorrei aprire partita IVA per evitare il cavillo della saltuarita’ della mia attivita’ ma trattare i miei appartamenti piu’ che come casa vacanza come locazione turistica, quindi senza fornire servizi turistici ( ma fornendo contratto, ricevuta FISCALE (perche’ in possesso di partita IVA), comunicazioni presenze Autorità PS, comunicazione dei flussi turistici ove previsto, comunicazione informativa di inizio locazione turistica alla Regione ove previsto, regolare dichiarazione dei redditi, pagamento tassa di soggiorno ove richiesto, assenza di insegne e segnaletica) e quindi dover presentare la SCIA. E’ possibile farlo?
Grazie per la sua risposta
Gentilissimo Marco, le confermo che la Toscana non prevede la gestione amatoriale delle CAV per le quali è prevista solo una gestione organizzata con possesso di partita iva. La forma occasionale e non organizzata è imposta solo per le CAV amatoriali, nelle Regione dove è consentita questa formula, e per gli affittacamere non professionali previsti dalla normativa Toscana. La locazione turistica non deve sottostare a criteri di occasionalità. Lei può locare l’immobile tutto l’anno, per periodi inferiori a 30 giorni con lo stesso ospite. Non deve però offrire alcun tipo di servizio se non la mera cessione dell’immobile. Vige l’obbligo della forma scritta del contratto ma non è obbligato a registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate se di durata inferiore a 30 giorni. Bisogna sempre rilasciare una ricevuta non fiscale che attesti la transazione economica. Per la locazione turistica non è necessaria la presentazione della SCIA. Se è proprietario degli immobile, in sede di dichiarazione dei redditi, gli introiti percepiti saranno dichiarati come “redditi fondiari”. Se al contrario intende effettuare la sublocazione di immobili allora i redditi saranno annoverati tra i “redditi diversi” cioè frutto di attività commerciale svolta occasionalmente. Nel caso della sublocazione quindi anche la locazione turistica deve sottostare ai criteri di occasionalità. Con l’apertura di una partita iva i suoi redditi saranno redditi di impresa.
Cordiali saluti
Buongiorno,
vorrei un vostro consiglio. A breve entrerò in possesso insieme alla mia famiglia di un casale in Toscana diviso in sei appartamenti e dotato di piscina. Secondo voi è possibile effettuare locazione turistica in forma non imprenditoriale? Qualora non dovessi prestare alcun servizio aggiuntivo agli ospiti, la semplice pulizia e manutenzione giornaliera della piscina potrebbe essere ritenuta tale? Grazie per l’assistenza.
Buonasera, non esiste un limite al numero di immobili che si possono locare, tuttavia la gestione di una pluralità di immobili attirerà sicuramente l’attenzione delle Autorità competenti. Pertanto deve assolutamente evitare qualsiasi tipo di servizio e limitarsi alla mera concessione dell’immobile. È da escludere il servizio di pulizia della piscina. Per ulteriori chiarimenti le consiglio la lettura di questo articolo:
https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/
Cordiali saluti
Buongiorno,
volevo esporre un caso-limite, abbastanza tipico delle difficoltà burocratiche che vengono frapposte a chiunque cerchi di fare le cose per bene e in ordine. Ho acquistato una vecchia casa in Toscana, composta da varie unità abitative indipendenti. Era già così, perché il precedente proprietario aveva compiuto questa scelta per motivi fiscali. Ritrovandomi sola e bisognosa di guadagnare qualcosa, ho pensato di adibire qualche parte a B&B, memore delle semplificazioni che erano state adottate in materia. Notate bene che quando ho acquistato la casa, con regolare atto notarile, certificati di abitabilità ed energetici etc., risultava tutto in regola. Volevo adibire due appartamentini separati all’attività. Vado allo SUAP del mio comune dove trovo impiegate che non conoscono i regolamenti e mi frappongono un sacco di difficoltà, contestandomi in prima linea di non abitare nello stesso stabile, ma in un’unità separata. Inoltre i disegni in mio possesso non erano idonei. Vado dal geometra, il quale, imbarazzato, mi risponde che in effetti dei due appartamenti, quello sopra non ha le altezze e non è abitabile e quello sotto ha un vano in più. La casa principale ha una distribuzione interna che non risponde ai disegni. Insomma, per aprire l’attività in una casa in cui vivo normalmente, dovrei spendere migliaia di euro. Inoltre le impiegate del SUAP continuano a sostenere che non posso somministrare la colazione nemmeno di prodotti incartati e sigillati. Per non parlare delle schedine alloggiati. Sto cercando da mesi di comunicare con la questura e non mi rispondono. Come è possibile fare le cose per bene?
Grazie per la vostra risposta
P.S. Il luogo è incantevole, gli appartamentini sono nuovi e dotati di ogni comfort e mi sono stati richiesti con molta insistenza. Come posso fare per fare le cose per bene in regola senza perderci la salute’.
Buonasera Sonia, capisco perfettamente il suo sfogo. La legge regionale Toscana prevede due formule per l’attività di affittacamere. La forma amatoriale e la forma professionale. In entrambi i casi la legge prevede che, in caso di somministrazione di prima colazione, l’affittacamere può assumere la denominazione di B&B. Per poter svolgere l’attività di affittacamere non professionale è necessario avere la residenza nello stesso immobile in cui si concedono in locazione le stanze. Non è possibile somministrare alimenti, neanche incartati, previo apposito corso HACCP. Con il corso base di poche ore è possibile fornire solo alimenti confezionati poiché nel corso di poche ore vengono illustrate solo le modalità per la corretta manutenzione dell’ambiente cucina, dei frigoriferi e non le norme per la corretta manipolazione dei cibi. Con il corso completo è invece possibile somministrare la prima colazione ma la cucina deve comunque avere dei requisiti minimi. Così come sono previsti dei requisiti minimi per gli ambienti. Nel suo caso temo ci sia stata una disattenzione da parte di chi ha seguito l’acquisto dell’immobile poiché le piante depositate non corrispondono all’attuale disposizione degli ambienti o ai requisiti minimi di abitabilità. Quindi qualsiasi sia la formula che desidera intraprendere, professionale o amatoriale, è necessario che prima risolva questa incongruenza sulla pianta dell’immobile e che sposti la residenza nello stesso immobile. Un’altra soluzione potrebbe essere quella di accorpare nuovamente come in origine i singoli immobili, concedere in locazione 6 camere, 12 posti letto, fare il corso HACCP e iniziare l’attività professionale di B&B. Le consiglio poi di recarsi personalmente presso la Questura competente territorialmente e richiedere il modulo per avviare la richiesta di iscrizione al portale AlloggiatiWeb della Polizia di Stato.
Cordiali saluti
Egregio Paolo,
grazie per l’assistenza. Ho letto tutti i commenti, senza trovare risposta al mio quesito, sul quale pertanto le chiedo lumi.Ho due appartamenti in centro storico in Toscana che utilizzo per locazione turistica: airbnb, booking etc, contrattino, comunicazione alloggiatiweb, tassa di soggiorno, cedolare secca. Mi è arrivato il verbale di euro 1200 ritengo perchè (errore mio) fornisco anche le lenzuola e gli asciugamani. Nel verbale mi si contesta la mancata presentazione della SCIA non occasionale. Ho capito il mio errore e non contesto il pagamento del verbale. E’ il dopo che mi fa riflettere. Io sono anche d’accordo nel prendere la partita iva e presentare la scia, ma da uno dei due appartamenti CHE E’ CIVILE ABITAZIONE, con impianti, scarichi fognari e tutto il resto, essendo di epoca medioevale, non ha le altezza interne di cm270 (sono circa 2,60) non rispetta 1/8 del rapporti illuminanti del pavimento/finestre ed inoltre le misure del soggiorno non raggiungono i 14 metri quadrati. Potrebbe il SUAP definire l’appartamento non idoneo per svolgerci l’attività di casa vacanza? Se la risposta fosse affermativa, posso fare le locazioni turistiche ed eventualmente presentare la SCIA per non occasionale oppure non è necessaria?
Grazie mille per l’assistenza!
Gentilissimo Marco,
da quanto ho capito lei affitta due immobili di sua proprietà in Toscana concedendoli per brevi periodi adottando la formula della Locazione Turistica. Le viene contestata la fornitura delle lenzuola e di conseguenza, essendo secondo loro un servizio che esula dalla mera locazione dell’immobile, le viene anche contestata la mancata presentazione della SCIA per CAV. Se lei è sicuro di aver seguito alla lettera tutti gli adempimenti previsti dalla normativa sulla Locazione Turistica (Contratto, ricevuta non fiscale, comunicazioni presenze Autorità PS, comunicazione dei flussi turistici ove previsto, comunicazione informativa di inizio locazione turistica alla Regione ove previsto, regolare dichiarazione dei redditi, pagamento tassa di soggiorno ove richiesto, totale assenza di servizi extra, di insegne e segnaletica) lei ha tutto il diritto di contestare il verbale che le è stato presentato poiché la semplice fornitura delle lenzuola così come la presenza sui portali di booking online non sono sufficienti a contestarle la liceità della Locazione Turistica.
FORNITURA LENZUOLA
CORTE DI CASSAZIONE
Ordinanza 19 marzo 2014, n. 6501
“In conclusione si deve affermare il principio che nell’ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria) – il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti dell’articolo 10, punto 8, d.p.r. 633/72.”
Pertanto per “servizi alla persona” si intendono necessariamente quei servizi di carattere personale come le pulizie, il riassetto dei locali o il cambio di lenzuola che per definizione hanno luogo durante il soggiorno degli ospiti. Con questa ordinanza viene confermato il divieto per le locazioni pure di effettuare “servizi alla persona” durante il soggiorno degli ospiti.
La fornitura della biancheria non può essere considerato un “servizio alla persona” poiché non viene svolto durante la permanenza dell’ospite e per esso non viene richiesto alcun compenso. Per lo stesso motivo, nonostante il riassetto dei locali non sia consentito durante il soggiorno degli ospiti, è possibile comunque far trovare il materiale e gli strumenti necessari per la pulizia degli ambienti.
PRESENZA SUI PORTALI DI BOOKING ONLINE
La pubblicità e la divulgazione della locazione è ammessa. Il locatore deve pur far sapere che ha una casa da affittare! Il proprietario ha quindi il diritto di pubblicizzare il suo affitto sui portali di booking on-line (come quelli elencati nella sezione “Network” di questo sito). Questi siti non sono altro che una rivisitazione in chiave moderna dei vecchi giornali di annunci. Si deve al contrario non pubblicizzare gli affitti su quei siti tipicamente di promozione turistica o del territorio, solitamente gestiti da Province o Regioni, e di conseguenza esclusivamente dedicati alle strutture ricettive registrate come tali. Non dovendo la Locazione Turistica sottostare a vincoli di occasionalità o amatorialità (non esistono infatti restrizioni di tempo o di reddito che possano limitare il diritto di affittare il proprio immobile) non può essere contestata la presenza sui portali di booking online poiché il rapporto di collaborazione continuativa instaurato durante l’intero anno solare con queste piattaforme è paragonabile ad un qualsiasi rapporto di collaborazione con una qualsivoglia agenzia immobiliare, rapporto che quindi può essere continuativo e duraturo nel tempo.
Le numerose circolari esplicative redatte dall’Agenzia delle Entrate, necessarie in assenza di precise previsioni di legge a riguardo, sono atte a chiarire i criteri di occasionalità e non imprenditorialità di chi effettua la locazione di immobili a fini turistici erogando servizi extra, come nel caso delle CAV amatoriali previste dalla normativa sul turismo di alcune regioni. Chi effettua questo tipo di attività deve infatti dichiarare gli introiti percepiti dalla locazione come “redditi diversi” cioè derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente. I controlli dell’Agenzia delle Entrate, così come della Guardia di Finanza, sono quindi volti a verificare che queste attività dichiarate come “amatoriali” non siano svolte abitualmente. Non esiste un limite ai redditi fondiari (cioè quelli dichiarati effettuando Locazione Turistica) mentre esiste un limite ai redditi diversi poiché per definizione sono frutto di attività commerciali non esercitate abitualmente. È per questo motivo che l’Agenzia delle Entrate ha chiarito in una nota esplicativa che “il raggiungimento di un determinato ammontare di reddito o di compensi non possa essere assunto quale riferimento agli effetti della verifica della predetta professionalità” poiché “costituirebbe un parametro eccessivamente arbitrario” al contrario si deve “tener conto del numero di unità abitative concesse in locazione” e si ritiene ravvisabile l’attività di natura professionale “nell’ipotesi in cui le unità abitative locate siano di numero superiore a 2, dal momento che la concessione degli immobili con la relativa fornitura di servizi non potrebbe più essere considerata alla stregua di un’attività commerciale occasionale“. Sarebbe necessario approfondire a lungo l’argomento poiché spesso queste circolari o note esplicative sono in contrasto con le normative locali in materia di turismo, non a caso alcune regioni hanno posto a tre il limite degli immobili gestibili in forma amatoriale in contrasto con quanto espresso dall’Agenzia delle Entrate, che come sopra precisato, pone a due questo limite. Una nota a margine del discorso riguarda un tipo particolare di Locazione Turistica e cioè quella effettuata in caso di subaffitto. Se il contratto di locazione prevede il subaffitto il locatario può infatti a sua volta concedere in locazione a terzi l’immobile con finalità turistiche. I redditi percepiti in questo caso, non saranno redditi “fondiari” ma saranno annoverati obbligatoriamente tra i “redditi diversi” di cui all’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR ed imputati regolarmente al locatario in qualità di sublocatore che affitta a terzi. Pertanto solo in presenza di “redditi diversi” la Locazione Turistica è soggetta a queste interpretazioni rilasciate dall’Agenzia delle Entrate.
In conclusione, pagando la sanzione non può più opporsi al verbale in quanto il pagamento dell’oblazione equivale ad ammissione di colpa.
Se le è stata contestata la semplice Locazione Turistica per la fornitura delle lenzuola o per la presenza sui portali di booking le consiglio di rivolgersi ad un legale e di opporsi al verbale poiché questi non sono indizi sufficienti a dimostrare la presunta natura imprenditoriale della sua iniziativa.
Se le è stata contesta l’assenza di una SCIA, la Regione Toscana non prevede per il momento la comunicazione informativa di coloro che effettuano Locazione Turistica, come previsto in altre regioni, e le consiglio pertanto di opporsi al verbale.
In ogni caso pagando la sanzione lei ammette di aver fornito servizi extra alla persona che travalicano la mera locazione dell’immobile sfociando in quella che la Regione Toscana definisce CAV imprenditoriale. La Regione Toscana non prevede infatti la gestione amatoriale delle CAV, le quali possono essere gestite solo in forma imprenditoriale. Pertanto con un’ammissione di colpa, vista la normativa toscana, lei dichiara di aver svolto attività imprenditoriale mascherandola come mera locazione immobiliare. Con questa ammissione dubito che lei possa tornare sui suoi passi e continuare ad affittare l’immobile optando per la Locazione Turistica. Essendo prevista inoltre solo la gestione imprenditoriale delle CAV, l’Agenzia delle Entrate o la Guardia di Finanza, a seguito del pagamento della sanzione potrebbero pretendere l’apertura d’ufficio (retrodatandola dal primo giorno di locazione effettuata) di una P.IVA a suo nome chiedendo il versamento dell’IVA arretrata, dei contributi INPS non versati, il pagamento della sanzione prevista per la comunicazione tardiva di inizio attività nonché per l’esercizio abusivo di attività turistico ricettiva.
Per quanto riguarda i requisiti minimi di abitabilità richiesti, le consiglio di rivolgersi al SUAP di competenza per conoscere le agevolazioni previste per gli immobili di particolare pregio storico o artistico assoggettati ai vincoli previsti dal decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
Cordiali saluti
Grazie Paolo,
per la completezza della risposta. Nello specifico sul verbale mi contestano la violazione dell’aritcolo 56 comma 1 e artiolo 60 comma 1 della legge 42/2000
Art. 56 c1
Art. 56 – Case e appartamenti per vacanze
1. Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati. (28)
Art. 60 c. 1
Art. 60 – Obblighi amministrativi per lo svolgimento delle attività previste nella sezione terza
1. L’esercizio delle attività ricettive di cui alla presente sezione è subordinato alla presentazione al Comune in cui si intende svolgere l’attività di una denuncia di inizio della stessa ai sensi degli articoli 58 e seguenti della legge regionale 20 gennaio 1995, n. 9 “Disposizioni in materia di procedimento amministrativo e di accesso agli atti” attestante l’esistenza dei requisiti soggettivi e della struttura previsti dalla presente legge.
Sanzione art 68 c.1
Art. 68 – Sanzioni amministrative. (38)
1. Chi gestisce una delle strutture disciplinate al presente capo senza aver provveduto alla denuncia di inizio attività è soggetto alla sanzione amministrativa pecuniaria da 600,00 euro a 3.600,00 euro.
Lei come si comporterebbe?
..sono sempre io! mi è venuto in mente che forse la cosa piu chiarificatrice è se le indico proprio parte del verbale…
poiche da una verifica incrociata tramite vari siti web specifici di prenotazione per la ricezione turistica ed in modo diretto tramite il sito personalizzato della struttura www.******.it il sig. ********metteva o permetteva che venisse messa a disposizone dei turisti l’immobile ad uso ricettivo turistico denominato *********offrendo appartamento vacanza con servizi privati. Inoltre per il pagamento viene specificato solo contanti (forse su booking, che se non si accettano le carte viene la scritta “pagamento contanti”) la struttura è ubicata nel territorio del comune di ***localita ***** identificata al NCEU *****con caratteristiche dell’offerta tipiche delle strutture ricettive. Attività da includere tra le gestioni non occasionali e organizzata di uno o piu case o appartamenti ad uso turistico. Lo stesso non provvedeva a comunicare tramuite SCIA l’inizo attività (questo ultimo periodo in neretto.
Gentile Marco, mi scuso per il ritardo nel risponderle. Ho letto il verbale e come ipotizzato le viene contestata la mancata presentazione della SCIA per l’attività di CAV poiché da un controllo effettuato le caratteristiche dell’offerta risultano sono tipiche delle strutture ricettive e non delle semplici locazioni turistiche. Pertanto le ribadisco che se le è stata contestata la semplice Locazione Turistica per la fornitura delle lenzuola o per la presenza sui portali di booking le consiglio di rivolgersi ad un legale e di opporsi al verbale poiché questi non sono indizi sufficienti a dimostrare la presunta natura imprenditoriale della sua iniziativa. Se al contrario ha fornito servizi che esulano la mera locazione dell’immobile o ha promosso il suo affitto come casa vacanze non può far altro che provvedere al pagamento della sanzione. Se decidesse di recarsi da un legale le fornisco un ulteriore spunto utile a comprendere come Booking presenta gli immobili sul portale (di seguito la risposta del portale ad un nostro quesito in merito):
“La classificazione del tipo di alloggio su Booking.com (B&B, agriturismo, casa vacanze, ecc.) viene assegnata al fine di soddisfare al meglio le aspettative dei clienti. La nostra scelta si basa sui servizi offerti dalla struttura, sulla sua ubicazione, e sui giudizi finora ricevuti, indipendentemente dalla licenza ufficiale.”
Pertanto non può essere contestata una locazione turistica pubblicizzata su Booking che viene classificata dal portale come “Casa Vacanze” poiché tale classificazione non tiene conto in alcun modo delle numerose normative locali ma è frutto di una semplice traduzione del termine “holiday home” riconosciuto a livello internazionale.
Riguardo il suo dubbio sulla dicitura “la struttura accetta solo pagamenti in contanti” posso dirle che la legge di Stabilità 2014 aveva introdotto l’obbligo di pagare i canoni di locazioni abitative, di qualsiasi importo, con mezzi diversi dal contante, ma la norma è stata cancellata dalla legge di Stabilità 2016. Tuttavia, l’obbligo era stato ridotto dal Ministero del Tesoro alla necessità di rilasciare una ricevuta come espresso nella nota 10492 del 5 febbraio 2014:
“Per quanto qui rileva, deve conseguentemente desumersi che, fermo il limite di carattere generale di cui all’art. 49 d.lgs. n. 231/07, la finalità di conservare traccia delle transazioni in contante, eventualmente intercorse tra locatore e conduttore, può ritenersi soddisfatta fornendo una prova documentale, comunque formata, purché chiara, inequivoca e idonea ad attestare la devoluzione di una determinata somma di denaro contante al pagamento del canone di locazione, anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali, necessaria all’ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali previste dalla legge a vantaggio delle parti contraenti.”
Se lei non ha fornito servizi extra che esulano dalla mera locazione dell’immobile e non ha inequivocabilmente pubblicizzato la sua locazione come Casa Vacanza sul suo sito web, le consiglio di recarsi da un legale e di opporsi al verbale, poiché la presenza sui portali di booking, la creazione di un sito web personale, la semplice fornitura di lenzuola (non il cambio che è vietato) e la dicitura “pagamenti in contanti” non sono elementi sufficienti per contestarle una presunta gestione non occasionali e organizzata di uno o piu case o appartamenti ad uso turistico.
Cordiali saluti
grazie mille. ho gia fissato l’appuntamento, le sapro dire
gentile
Paolo Gasparri
sono titolare di affittacamere non professionale (provincia di grosseto) residente nell’mmobile, autorizzato dal SUAP ho il programma per comunicare le presenze alla pubblica sicurezza e al comune di riferimento per imposta di soggiorno.
Se gentilmente puo’ rispondermi ad alcuni quesiti: Vale come autorizzazione all’inizio attivita’ il protocollo rilasciato dalSuap? Vanno comunicate le presenze e il tempo di permanenza di tutti gli ospiti? Se dovessi ospitare per alcuni giorni amici o parenti gratuitamente vale lo stesso obbligo? Quale è l’importo massimo annuo di affitti che non devo superare per rimanere non professionale? Posso avvalermi di aiuto esterno per le pulizie e altro? Posso iscrivermi alsito Booking per procurare prenotazioni? Ho l’obbligo di installare insegna di affittacamere? Occupo una delle quattro camere disponibili, posso se fosse necessario per alcuni giorni, lasciarle tutte e quattro agli aspiti?
Scusi per la quantita’ di domande
grazie infinite per le risposte e cordiali saluti
Gentilissima Lara, le rispondo punto per punto:
Vale come autorizzazione all’inizio attività il protocollo rilasciato dal Suap?
Dal momento in cui viene consegnata e protocollata la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al SUAP può iniziare l’attività di affittacamere.
Vanno comunicate le presenze e il tempo di permanenza di tutti gli ospiti?
Si, devono essere comunicate tutte le presenze, sia di cittadini comunitari che extra-UE.
Se dovessi ospitare per alcuni giorni amici o parenti gratuitamente vale lo stesso obbligo?
La gratuità non è sufficiente per sollevarla dall’obbligo di comunicazione poiché questa ospitalità avviene all’interno di una struttura ricettiva. Dovrebbe comunicare la sospensione dell’attività per evitare di effettuare le comunicazioni.
Quale è l’importo massimo annuo di affitti che non devo superare per rimanere non professionale?
I redditi derivanti dall’attività di affittacamere non professionale si definiscono “redditi diversi” cioè derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente (cioè di natura occasionale, non professionale) e sono imputabili alla persona fisica che presenta al Comune la Segnalazione certificata di inizio attività e che materialmente svolge l’attività non professionale. I ricavi realizzati sono imputati, nel modello Unico di dichiarazione, nel quadro RL, dedicato ai “Redditi Diversi”, alla voce “attività commerciali non esercitate abitualmente”. Le spese sostenute per la conduzione del B&B possono essere dedotte dai ricavi nello stesso quadro RL. In base all’art.85 del DPR n. 917/86 infatti, i redditi diversi sono determinati come differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificatamente inerenti alla loro produzione, opportunamente documentate. Dal mio punto di vista è bene non superare i 10.000€ annui ma le consiglio comunque di confrontarsi con il suo commercialista. Superata questa soglia può risultare conveniente aprire una P.IVA. I controlli della Guardia di Finanza sono volti ad accertare che non sussistano i presupposti per contestarle l’evasione dell’IVA e del versamento dei contributi all’INPS. Se questa è la sua attività principale le consiglio di aprire una P.IVA. Le seguenti condizioni possono indurre la Guardia di Finanza a contestarle l’attività di natura occasionale:
Posso avvalermi di aiuto esterno per le pulizie e altro?
Assolutamente si. Le ricordo però che l’utilizzo di più collaboratori può essere un chiaro segnale per dimostrare la natura organizzata e non occasionale della sua attività.
Posso iscrivermi al sito Booking per procurare prenotazioni?
Certamente, ha tutto il diritto di promuovere la sua iniziativa ma anche questo è uno dei tanti fattori che può essere preso in considerazione al momento di un controllo.
Ho l’obbligo di installare insegna di affittacamere?
Le riporto il testo della normativa “Presso la struttura ricettiva deve essere esposta in modo ben visibile all’esterno l’insegna o la targa con la denominazione nonché l’indicazione della tipologia”
Occupo una delle quattro camere disponibili, posso se fosse necessario per alcuni giorni, lasciarle tutte e quattro agli ospiti?
Non è possibile poiché al momento della SCIA lei dichiara il numero delle stanze e dei posti letto messi a disposizione degli ospiti e in caso di controllo potrebbe essere sanzionata.
Le consiglio comunque la lettura dei nostri due articoli dedicati agli affittacamere e B&B:
https://www.lacasacheavanza.it/toscana-normativa-affittacamere-e-bb/
https://www.lacasacheavanza.it/affittacamere-e-bb-come-perdersi-in-un-groviglio-di-norme-e-interpretazioni/
Cordiali saluti
Salve,
vorrei chiedere una cosa riguardo alla locazione turistica pura: le camere da letto della casa devono avere la metratura minima per avere un letto matrimoniale o nessuno mi vieta di lasciare tale letto in una camera di dimensioni più piccole, come c’è sempre stato? Ovviamente si parla di pochi metri quadri in meno, non di certo di uno sgabuzzino! Catastalmente, infatti, sono identificate tutte come camere.
Chiedo questo perché sento dire che i vigili sono parecchio attivi per quanto riguarda i controlli, soprattutto mirati ad accertare se si tratta di attività imprenditoriale di CAV, accertamento che potrebbe anche andare in direzione dell’idoneità dei locali.
La ringrazio per la sua risposta.
Buongiorno Gabriele, per effettuare la locazione turistica l’immobile deve rispondere semplicemente ai requisiti di civile abitazione, pertanto se le camere sono accatastate può tranquillamente locarle come tali.
Cordiali saluti
Gentile Dott. Gasparri, sto riflettendo sulla sua risposta, per la quale la ringrazio molto, però non mi è chiara una cosa…
l’immobile deve rispondere ai requisiti di civile abitazione, ma da come mi sono informato, questi requisiti prevedono 14 m2 per una camera matrimoniale e la mia camera è di 12 m2.
E’ accatastata come “camera” ma, secondo le normative, non potrei farci dormire due persone, ma una sola. E’ così?
Vorrei fare le cose in perfetta regola poiché ho dei vicini pignoli ed antipatici e mi aspetto un controllo mandato da loro e visto che ho due camere, posso ancora decidere di mettere il letto matrimoniale e relativi mobili in quella più grande (15 m2) spostando il tutto dall’altra camera (anche se quest’ultima è più gradevole).
Mi scusi se appaio anch’io pignolo…ma.
Ancora grazie infinite.
Cordiali saluti.
Gentile Gabriele, ha perfettamente ragione ad essere scrupoloso e per rispondere ai requisiti di civile abitazione è necessario che la camera da letto per due persone sia di almeno 14 m². Può comunque lasciare il letto matrimoniale ad uso singolo, l’importante è che sia ospitata una sola persona in quella camera.
Cordiali saluti
Farò così!
La ringrazio tantissimo e cari saluti.
salve,
sto affittando due camere della mia casa con air bnb, le sarei grato se potessi capire a quali requisiti devo sottostare per stare piu’ tranquillo sentendomi in regola rispetto al pagamento delle tasse sia governative che di soggiorno, al momento non ho stipulato nessuna forma di contratto ..come dovrei comportarmi in tal senso…leggendo gli articoli 56-57 non mi è chiaro molto.. le sarei grato se potesse indirizzarmi meglio
Salve Marco, lei sta materialmente svolgendo l’attività di “affittacamere non professionale” senza aver presentato la SCIA in Comune, senza segnalare i flussi turistici e le presenze all’autorità di PS. La Locazione Turistica non esclude che si possa affittare anche una sola porzione di un immobile, quindi una camera, ma la gestione di più camere affittabili contemporaneamente non può in alcun modo rientrare nella disciplina della Locazione Turistica. Tanto più che la Toscana prevede anche la forma “non imprenditoriale” dell’attività di affittacamere e pertanto la invito a regolarizzare al più presto la sua posizione poiché sta contravvenendo a numerosi obblighi di legge e fiscali. Per prima cosa deve effettuare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per “affittacamere non professionale” presso gli sportelli del SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) competente territorialmente. Nel frattempo deve presentare l’istanza alla Questura competente per l’iscrizione al portale AlloggiatiWeb della Polizia di Stato al fine di comunicare via web le identità degli alloggiati entro 24 ore, siano essi cittadini comunitari o extra-UE. A fini statistici dovrà poi inoltrare la comunicazione dei flussi turistici alla Provincia o al Comune competente, indicando il numero degli arrivi e delle partenze. Ha l’obbligo di dichiarare tutte le entrate in sede di dichiarazione dei redditi sotto la voce “redditi diversi” e di rilasciare ricevuta non fiscale agli ospiti. Per gli affittacamere non è necessaria la stipula di un contratto.
Le consiglio la lettura del seguente articolo:
https://www.lacasacheavanza.it/toscana-normativa-affittacamere-e-bb/
Cordiali saluti
Molto utile. Quindi i “redditi occasionali” di una locazione turistica vanno denunciati in quale quadro dell’UNICO? quadro RL? Mi domando se devo includere anche gli importi cche poi giro a Booking, per es. e pagare anche su quelli le tasse (mi sembrerebbe eccessivo, ce l epaga poi anche Booking!)
Gentile Giovanna, il reddito derivante dalla locazione deve essere riportato all’interno del quadro RB predisposto per i “redditi fondiari”. Come privato le spese di intermediazione non potranno essere scaricate dal proprietario ma è possibile beneficiare di una riduzione forfettaria del 5% prevista proprio per questo tipo di costi. Il locatore in alternativa può optare per la cedolare secca, applicabile anche per le locazioni turistiche direttamente in sede di dichiarazione dei redditi. Le consiglio inoltre la lettura dell’articolo Piattaforme di booking online e ricevute fiscali, come comportarsi?
Cordiali saluti
Spett.Le Gasparri
Vorrei chiederle un approfondimento.
Ho un piccolo appartamento a Porto Ercole che vorrei locare per periodi brevi non come imprenditore ma come privato.
In altri comuni solitamente rilasciano un modulo chiamato “modulo degli alloggi per uso turistico” il cui modulo dopo aver compilato il tutto viene inviato al Suap delc omune di residenza dell’immobile e dopo poco inviano una comunicazione di inizio attività.
Per Porto Ercole non vedo nulla di tutto ciò ma solo un modulo di scia a livello imprenditoriale.
A questo punto come posso procedere per poter proporre il mio appartamento senza incorrere a problemi di illegalità?
Le invio Distinti Saluti
Gentilissimo Francesco, essendo la Locazione Turistica (come tutte le locazioni) di esclusiva competenza statale (e non regionale), le norme che la regolano sono vigenti su tutto il territorio nazionale. Le condizioni fondamentali per effettuare questo tipo di locazione sono:
– divieto di fornitura di servizi extra durante il soggiorno degli ospiti
– divieto di esporre segnaletica o insegne
– obbligo della forma scritta del contratto
– rilascio di ricevuta non fiscale agli ospiti
– obbligo di comunicazione delle presenze all’autorità di PS
– possesso dell’attestato di certificazione energetica
a livello locale invece può essere richiesto:
– pagamento tassa di soggiorno
– comunicazione dei flussi turistici
– comunicazione in carta semplice (a fini statistici) di inizio attività
Pertanto non tutti i Comuni hanno deliberato per il pagamento della tassa di soggiorno e non tutti i Comuni hanno predisposto dei moduli per la comunicazione di inizio attività per questo tipo di locazioni. Se il Comune di Porto Ercole non ha predisposto tali moduli e non ha deliberato per la tassa di soggiorno può semplicemente seguire le direttive della normativa nazionale senza il timore di incappare in sanzioni. Può richiedere ulteriore conferma al SUAP competente, ho controllato sul loro sito e non mi pare siano previste comunicazioni del genere.
Cordiali saluti
Buongiorno Dott. Gasparri. La disturbo per dei dubbi che ho e che lei sicuramente mi chiarirà riguardo alle locazioni turistiche.
Vengo ai fatti:
in Versilia possiedo una quota del 50% di un immobile in comproprietà con mio fratello che ci risiede.
Per me, invece è seconda casa. Vorrei affittare una porzione della casa, in teoria il mio 50%, con locazione turistica. La casa è ben distribuita e mio fratello, essendo solo, in pratica, usa solo una stanza che ha anche un ingresso indipendente e sarebbe d’accordo.
Posso farlo senza ricorrere alla formula dell’affittacamere non professionista? (In questo caso la Scia che richiede il comune dovrebbe essere a nome di mio fratello stesso in quanto residente e io lo aiuterei nella gestione).
Il mio dubbio è:
posso poter disporre del mio 50% di diritto di proprietà come meglio credo o la legge me lo consente soloriguardo la vendita della mia quota e non per quanto riguarda una locazione?
Confido nella sua gentile risposta e la ringrazio molto.
Grazia
Gentilissima Grazia, secondo la normativa la Locazione Turistica può essere applicata anche nel caso di locazione parziale di un immobile (per esempio una stanza), lo conferma anche l’Agenzia delle Entrate che ha chiarito nella circolare n. 26/E/2011 che l’opzione per la cedolare secca è ammessa anche in presenza di locazioni di singole stanze dell’abitazione. La circolare recita che “L’opzione per il regime in commento può essere esercitata anche se il locatore abbia locato soltanto una o più porzioni dell’immobile abitativo”. Quando però si detiene una quota di un immobile (comproprietà), nel suo caso il 50%, non vuol dire che fisicamente lei è proprietaria della metà dei vani, al contrario lei detiene il 50% di ogni vano che compone l’immobile. Questo vuol dire che qualunque reddito venga maturato dalla vendita o locazione (anche parziale) dell’immobile sarà sempre imputabile pro quota ai legittimi proprietari. Bisognerebbe effettuare un frazionamento dell’immobile che francamente le sconsiglio di fare. Quindi a norma di legge le è consentito l’utilizzo della Locazione Turistica per l’affitto di una sola stanza ma nel suo caso da un punto di vista fiscale i redditi saranno imputati tanto a lei quanto a suo fratello. Il mio personale consiglio è quello di non utilizzare la formula della locazione turistica per l’affitto di singole stanze poiché molte regioni, tra cui la Toscana, hanno previsto nel testo unico regionale formule anche non professionali per svolgere tale attività. La legge regionale Toscana è molto chiara e snella a riguardo e l’apertura di un affittacamere non professionale è semplice e gli adempimenti non sono molti. Nel suo caso poi, trattandosi di una sola camera, difficilmente potrà generare ricavi tali da insospettire l’Agenzia delle Entrate, che a fronte di ricavi elevati potrebbe contestarle il carattere non professionale dell’attività. La differenza tra B&B e affittacamere in Toscana sta solo nella fornitura della prima colazione. Per somministrare la prima colazione è necessario effettuare il corso HACCP.
Rimango a sua disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti
Grazie per la sua esauriente risposta!
Com’era da prevedere, sono scattati subito altri dubbi che sono questi:
1) per l’affittacamere non professionale, i guadagni, così come le tasse, sono di default ripartiti al 50 % essendo comproprietari o devo fare qualche adempimento per comunicare che anch’io, pur non abitando in quella casa, collaboro “aiutando” mio fratello?
In pratica: avrei diritto ai proventi anche senza fare nulla e solo in virtù del fatto che sono comproprietaria al 50% con mio fratello?
Non che me ne voglia approfittare…è solo per capire!
2) Il piano superiore sarebbe tutto a disposizione degli ospiti in quanto mio fratello vive unicamente in un locale con bagno e cucina al piano terra. Il piano superiore è composto da due camere matrimoniali e una singola, oltre al bagno.
Però, la seconda camera non ha la metratura di legge, cioè 14 m2, per essere definita camera matrimoniale (è sui 13 m2) anche se noi l’abbiamo sempre usata come tale.
Da quanto ho capito, nella Scia dovrò indicare che si tratta di una camera singola, ma la legge cosa dice in proposito? Ne permette lo stesso un uso “matrimoniale” o è tassativa su questo?
3) possiamo dare in uso la cucina agli ospiti, magari regolamentandone gli orari, o, se si parla di affittacamere, la cucina non è mai contemplata?
Il mio geometra sostiene che non posso.
Mi scuso per le tante domande…e grazie mille!
Gentile Grazia, le rispondo punto per punto:
1) I redditi derivanti dalla locazione di un immobile di proprietà sono “redditi fondiari” e pertanto sono sempre imputabili pro quota ai legittimi proprietari. Al contrario i redditi derivanti dall’attività di affittacamere non professionale si definiscono “redditi diversi” cioè derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente (cioè di natura occasionale, non professionale) e sono imputabili alla persona fisica che presenta al Comune la Segnalazione certificata di inizio attività e che materialmente svolge l’attività non professionale. I ricavi realizzati sono imputati, nel modello Unico di dichiarazione, nel quadro RL, dedicato ai “Redditi Diversi”, alla voce “attività commerciali non esercitate abitualmente”. Le spese sostenute per la conduzione del B&B possono essere dedotte dai ricavi nello stesso quadro RL. In base all’art.85 del DPR n. 917/86 infatti, i redditi diversi sono determinati come differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificatamente inerenti alla loro produzione, opportunamente documentate. In caso di comproprietà, alla presentazione della SCIA, deve essere allegato l’atto di assenso di tutti i comproprietari. Non essendo questo tipo di B&B un’attività imprenditoriale, la collaborazione dei familiari del titolare alla gestione di essa non configura un’impresa familiare di cui all’articolo 230-bis del Codice Civile, né una società di fatto, né, a nostro parere, un’associazione in partecipazione (articoli 2549 e seguenti del Codice Civile). Di conseguenza, per “organizzazione familiare”, cioè per “famiglia” si devono intendere i familiari che abitano insieme, cioè che convivono col titolare nell’immobile dov’è situato il B&B oppure in una diversa abitazione, di solito genitori e figli (ma potrebbe esserci anche qualche altro parente convivente), e non tutti i possibili partecipanti all’impresa familiare definita dall’articolo 230–bis del Codice Civile (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo) che possono essere anche non conviventi. Tuttavia gli utili prodotti dall’attività potrebbero spettare sia al richiedente che ha presentato la Segnalazione certificata di inizio attività al Comune sia, per analogia con l’impresa familiare di cui all’articolo 230bis del Codice Civile, ai familiari che prestano la loro opera nel B&B non professionale “in proporzione alla quantità e qualità del lavoro prestato”. Sarebbe opportuno fissare in una atto scritto queste quote prima di iniziare l’attività, in proporzione alla quantità ed alla qualità del lavoro che si prevede sarà prestato da ciascuno dei familiari che ad essa collaboreranno.
2) Per rispondere a questa domanda è necessario verificare i requisiti previsti nel regolamento attuativo della legge regionale e le confermo quanto segue “superficie minima di 14 metri quadrati nelle camere con due posti letto, con l’aggiunta di 6 metri quadrati per ogni ulteriore letto fino a un massimo di due; è consentita la sistemazione temporanea di un letto supplementare per l’alloggio di bambini di età non superiore a dodici anni”. Pertanto non potrà essere “venduta” come camera matrimoniale.
3) A nostro avviso l’uso della cucina può essere concesso ma la denominazione resterà quella di affittacamere poiché in Toscana per ottenere la denominazione di B&B è necessario somministrare la prima colazione e quindi possedere i requisiti igienico-sanitari richiesti. Le consiglio comunque di fare il corso HACCP, è breve e la solleva da possibili contestazioni.
Cordiali saluti
Gentile Dott. Gasparri, è stato chiarissimo e molto utile!
Ancora grazie e saluti.
Buonasera,
Ho una seconda casa a Firenze che affitto per brevi periodi.
Non ho partita iva ovvero non sono registrato come attività. Il comune di Firenze ha richiesto che fosse dichiarata casa vacanza e di conseguenza che riscuotessi per suo conto la tassa di soggiorno dei clienti ( divento sostituto di imposta senza essere registrato??? A quale titolo?), inoltre richiede anche che la tari sia equiparata per i giorni di locazione a quella degli alberghi senza ristorante. È lecito?
Grazie per la risposta
Buonasera Giovanni,
ai sensi dell’art. 4, comma 1, del D.Lgs. 23/2011, il presupposto dell’imposta di soggiorno è il pernottamento nelle strutture ricettive ubicate nel territorio comunale:
“I comuni capoluogo di provincia, le unioni di comuni nonché i comuni inclusi negli elenchi regionali delle località turistiche o città d’arte possono istituire, con deliberazione del consiglio, un’imposta di soggiorno a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive situate sul proprio territorio […]”
Si parla quindi di “strutture ricettive” e in base al decreto sopra citato non sembrerebbe quindi lecita la richiesta di includere le locazioni turistiche tra le “strutture” obbligate a riscuotere l’imposta di soggiorno. Molti comuni infatti hanno deliberato in tal senso disattendendo alle direttive del D.Lgs. 23/2011, tuttavia si tratta solo di un cavillo e personalmente ritengo assolutamente lecita la richiesta da parte del Comune di questo tipo di imposta poiché è chiara la finalità turistica di queste locazioni. Equiparare però le locazioni turistiche alle CAV per poter riscuotere l’imposta di soggiorno ai sensi del D.Lgs. 23/2011 è invece assolutamente assurdo.
La Locazione Turistica non è infatti di competenza delle Regioni (tantomeno dei Comuni) ed è regolata dal Codice Civile e dall’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 – “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”. È inoltre disciplinata dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” secondo cui “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.” La Locazione Pura trae fondamento dall’inalienabile diritto di ogni proprietario di immobile di poter godere (ovvero la facoltà di utilizzare o non utilizzare la cosa per trarne tutte o nessuna utilità, la cosiddetta “disposizione materiale”) e di poter disporre (ovvero la facoltà di venderla o di non venderla, di donarla, lasciarla per testamento o darla in locazione, la cosiddetta “disposizione giuridica”) del bene a suo vantaggio e a suo piacimento secondo il principio di pienezza ed esclusività previsto dal diritto di proprietà.
Le normative regionali non possono prevalere sulle leggi nazionali in materia di diritto privato. Tanto più che l’articolo 117 della Costituzione riserva allo Stato la potestà esclusiva in materia di ordinamento civile.
Le Regioni, avendo potestà legislativa concorrente a quella statale in materia di turismo, possono tuttavia prevedere per questo tipo di locazioni alcune limitazioni volte a definire con maggior precisione il confine tra chi effettua questo tipo di attività a livello professionale e tra chi invece trae vantaggio esercitando un semplice diritto di proprietà. Le Province possono inoltre richiedere a fini statistici l’invio delle presenze e i Comuni, previa apposita delibera, possono richiedere il pagamento della tassa di soggiorno senza per questo equiparare queste locazioni all’attività di CAV (Case e Appartamenti Vacanza).
Per quanto riguarda la TARI, il Comune di Firenze, con deliberazione del Consiglio n. 2016/C/00015 del 22/03/2016 è stato modificato, con decorrenza dal 01/01/2016, il Regolamento comunale per l’applicazione della Tassa sui Rifiuti (TARI) prevedendo, per le abitazioni oggetto di locazione a fini turistici, che venga applicata per i giorni di effettiva locazione la tariffa TARI della categoria 08 (“alberghi senza ristorante”). Nei giorni non interessati da locazione, invece, continua ad essere applicata la tariffa propria delle utenze domestiche, come avveniva in precedenza. Rimane la nostra perplessità per questo continuo tentativo di equiparare le semplici locazioni turistiche ad attività di tipo alberghiero o extra-alberghiero ma in assenza di una rettifica non possiamo che prendere atto di questa delibera sconsigliando agli utenti di aprire inutili contenziosi.
Da quest’anno inoltre chi effettua locazioni turistiche o pure deve comunicare obbligatoriamente tutte le presenze alle autorità di PS tramite il servizio alloggiatiweb della Polizia di Stato:
https://www.lacasacheavanza.it/obbligo-di-notifica-allautorita-di-p-s-anche-per-le-locazioni-pure/
Cordiali saluti
Grazie per la gentile risposta e le utili precisazioni. A questo punto di fronte alle sempre più richieste di adempimenti , in alcuni casi forzate e ai limiti delle interpretazioni, chineremo la testa con l’augurio che si possa anche godere di eventuali agevolazioni riservate alle vere strutture ricettive. Cordiali saluti
Per quanto riguarda la Tassa di soggiorno, il Comune di Firenze ha predisposto una apposita tabella e da ottobre 2014 (se non erro) ha stabilito 2,50 euro al giorno per le locazioni turistiche, (contro le 1,50 euro al giorno delle CAV).
Confermo quanto da lei detto e allego questo documento del Comune che può chiarire alcuni aspetti:
https://www.dropbox.com/s/3nckh6newagngkt/tassa_soggiorno_firenze.pdf?dl=0
Cordiali saluti
Buonasera,
Ho la proprietá di un appartamento in maremma facente parte di una c.a.v., vorrei costituire da me una cav,quali sono i costi? A parte la partita iva…vorrei evitare di passare a civile abitazione.
Grazie mille
Buonasera Irene, per la Toscana la normativa è la seguente:
Art. 40 – Case e appartamenti per vacanze
1. Le case e appartamenti per vacanze devono possedere i requisiti strutturali e igienico – edilizi previsti per le case di civile abitazione anche per quanto attiene alle superfici delle camere e degli altri locali.
2. Nelle case e appartamenti vacanze devono essere assicurati i seguenti servizi minimi compresi nel prezzo: a) pulizia dei locali ad ogni cambio di cliente ed almeno una volta alla settimana;
b) cambio della biancheria ad ogni cambio di cliente e almeno una volta alla settimana;
c) fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento;
d) addetto sempre reperibile;
e) recapito e ricevimento degli ospiti;
f) televisore;
g) frigorifero;
h) manutenzione dell’unità abitativa, riparazione e sostituzione di arredi, corredi e dotazioni deteriorate.
È necessaria inoltre l’apertura della Partita Iva come ha giustamente ricordato. Vige l’obbligo di presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) di competenza territoriale. L’immobile deve essere provvisto della certificazione energetica. A riguardo le consiglio la lettura di questo articolo. Per avere l’elenco completo della documentazione richiesta le consiglio di recarsi al SUAP competente o di visionare la modulistica che mettono a disposizione sul sito.
Cordiali saluti
Buonasera Dott. Gasparri,
sono socio di una srl, a sua volta proprietaria di un immobile in Porto Ercole, in vendita da molto tempo. Non avendo ricevuto offerte soddisfacenti, abbiamo pensato di affittare l’immobile tramite il portale airbnb. L’annuncio è stato fatto a mio nome. Abbiamo ricevuta la prima offerta, per una settimana. Le indico come penso di gestire la situazione e quali penso siano gli adempimenti nel prossimo futuro.
– La srl fa contratti di locazione turistica (da non registrare se inferiori a 30 gg) con i clienti;
– La srl comunica le presenze alle autorità di PS;
– La srl fa fattura ai clienti dell’importo totale;
– Il portale fa fattura a me (l’annuncio è a mio nome) della commissione (credo sia un problema, ma non credo si possa mettere una srl come host di airbnb);
– La srl può dare servizi aggiuntivi (colazione, pulizia e cambio biancheria, ecc.)???
Potrebbe gentilmente darmi qualche chiarimento in merito alla gestione.
Grazie mille.
Francesco
Gentile Francesco,
se lei ha aperto il profilo su Airbnb a suo nome come privato non vedo come possa fiscalmente far risultare l’operazione finanziaria a nome della srl. Le consiglio invece di aggiungere nell’apposita sezione su Airbnb la Partita Iva e i dati di fatturazione relativi alla srl nonché le coordinate bancarie relative alla società. In questo modo Airbnb potrà emettere regolare fattura alla srl ed inviare l’importo della locazione direttamente sul conto della società rendendo così limpida l’operazione da un punto di vista fiscale.
Detto ciò le confermo che i contratti possono essere stipulati tra la srl e gli ospiti e non devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate se inferiori a 30 giorni. Un legale rappresentante della società procederà poi con le comunicazioni delle presenze alle autorità di PS tramite il servizio alloggiatiweb della Polizia di Stato.
La società non deve fatturare ai clienti l’importo totale. Le consiglio di leggere questo articolo:
https://www.lacasacheavanza.it/piattaforme-di-booking-online-e-ricevute-fiscali/
Airbnb infatti diventa a tutti gli effetti un soggetto fiscale dell’operazione poiché incassa per conto della srl l’importo del soggiorno dall’ospite rilasciando a quest’ultimo regolare ricevuta per un importo pari al costo del soggiorno maggiorato dai costi del servizio. La srl in questo caso non deve quindi rilasciare una ricevuta poiché questa è già stata emessa dalla piattaforma direttamente all’ospite. Spetterebbe semmai alla srl rilasciare una ricevuta alla piattaforma per la somma riaccreditata ma ciò non avviene poiché al momento dell’iscrizione viene stipulata con la piattaforma una sorta di “mandato” che autorizza quest’ultima (limitatamente a quanto sottoscritto nel contratto) ad operare per conto, ma non in nome, della srl. Airbnb rilascerà fattura alla srl che dovrà poi registrare come segue:
https://www.lacasacheavanza.it/booking-e-airbnb-modelli-intrastat-e-classificazione-cpa/
Le commissioni versate per le prenotazioni alberghiere devono essere quindi inquadrate nelle prestazioni di servizio “generiche” rientranti nella disciplina di cui all’articolo 7-ter del D.P.R. n. 633 del 1972. L’Agenzia delle Entrate, nella circolare 36/E, sottolinea il concetto di prestazioni di intermediazione svolte in nome e per conto del cliente, relative e finalizzate a prestazioni alberghiere, inquadrabili quindi in un rapporto di mandato con rappresentanza. Tali operazioni devono essere rilevate negli elenchi Intra riepilogativi tra le prestazioni ricevute. Inoltre, il soggetto passivo in Italia è soggetto a tutti gli adempimenti relativi all’applicazione dell’IVA (autofatturazione dell’operazione secondo il meccanismo del c.d. reverse charge).
Per quanto riguarda il suo ultimo quesito posso dirle che la locazione turistica non prevede la fornitura di servizi aggiuntivi, tipici invece delle strutture alberghiere o extra-alberghiere. Nel caso invece in cui un proprietario stipuli un contratto di mandato con rappresentanza con un’agenzia immobiliare, non essendo questa l’intestataria del contratto di locazione, può fornire all’ospite servizi aggiuntivi poiché l’erogazione di questi avviene direttamente tra agenzia e ospite e la loro fornitura non è in alcun modo imputabile al proprietario. Dubito che la srl possa essere intestataria del contratto di locazione turistica e allo stesso tempo fornitrice di servizi aggiuntivi poiché questa attività verrebbe classificata come Casa Vacanze per la quale è necessaria la SCIA e una serie di adempimenti.
Cordiali saluti
Innanzitutto grazie per la celere risposta. Ma ho dei dubbi. Va bene che Airbnb rilasci una ricevuta che attesti di aver incassato l’importo dal cliente, ma, a mio parere, la srl dovrebbe essere obbligata ad emettere fattura con Iva al cliente dell’importo riaccreditatogli. Quindi ricapitolando: Airbnb emette fattura alla srl per la commissione, la srl emette fattura con iva (in quanto società immobiliare) al cliente. Corretto?
Ultimo dubbio, ma essendo una srl non dobbiamo necessariamente fare la SCIA per iniziare tale attività?
Grazie ancora.
Francesco
Airbnb diventa a tutti gli effetti un soggetto fiscale dell’operazione. Rilascia ricevuta alla srl per la commissione che trattiene e la srl dovrebbe rilasciare fattura ad Airbnb e non al cliente per la cifra che viene riaccreditata. Airbnb rilascia all’ospite la fattura per l’intero importo maggiorato del 12% che è la percentuale richiesta come commissione al cliente. Se lei volesse fare una ricevuta direttamente al cliente, quale importo metterebbe? L’importo che lei percepisce non è quello che viene pagato dal cliente. È Airbnb a vendere il servizio non la srl. La srl vende il servizio ad Airbnb e Airbnb lo rivende all’ospite. Se non fosse così Airbnb dovrebbe rilasciare fattura al cliente per la sola commissione pari al 12% invece rilascia fattura per l’intero importo. È corretta la sua affermazione riguardo la necessità di emettere fattura per l’importo che le viene accreditato da Airbnb, le ho suggerito infatti un articolo dedicato a riguardo poiché la srl dovrebbe emettere fattura ad Airbnb ma quest’ultimo non gestisce e non richiede le ricevute/fatture degli host. Se si sente più tranquillo può emettere fattura direttamente al cliente, ma immagino le contestazioni quando vedrà una fattura che riporta un importo che non corrisponde a quello effettivamente versato. Il cliente la sua fattura per l’intero importo versato la trova sulla piattaforma ed è emessa da Airbnb.
La Segnalazione Certificata di Inizio Attività non è prevista per le locazioni turistiche e come srl può legittimamente effettuare una locazione turistica ma senz’altro non potrà optare per la cedolare secca (una delle precondizioni per aderire alla cedolare secca è che la locazione avvenga tra privati).
Cordiali saluti
Essendo l’immobile situato in Italia ed essendo noi soggetti iva, non crede sia necessario emettere fattura per scorporare l’iva dall’importo ? (il mio commercialista mi parlava di una deroga al principio di territorialità nel caso di prestazioni su immobili situati in Italia)
L’Agenzia delle entrate specifica in questa circolare al punto 1.1 che “la regola generale prevista per le locazioni di fabbricati abitativi è l’esenzione IVA”. All’art. 10, primo comma, n. 8), del d.P.R. n. 633 del 1972 (successivamente modificato) si legge:
Art. 10. Operazioni esenti dall’imposta “le locazioni e gli affitti”.
La fattura a mio parere dovrà essere esente da IVA poiché lei sta effettuando una semplice locazione e non sta erogando un servizio.
Al contrario la fattura di Airbnb è soggetta a IVA e in questo articolo è spiegato come registrare la fattura e il principio di territorialità da lei menzionato.
Cordiali saluti
A conferma di quanto detto può leggere la risoluzione numero 117/E dell’Agenzia delle Entrate. Nell’ultima pagina c’è una tabella riepilogativa che spiega l’esenzione IVA per il suo caso.
Grazie mille. Gentilissimo!
Buonasera scrivo da Pisa.
Vorrei porre questo quesito in quanto sono indeciso sui che strada intraprendere.
Sono proprietario di un appartamento che affitto per brevi periodi.
Nel frattempodegli amici mi hanno chiesto di affittare per brevi periodi anchei loro appartamenti.
1-Come posso gestire gli appartamenti non di mia proprietà senza aprire una partita iva (comodato gratuito? come gestire i proventi?)
2-Mia moglie ha un’agenzia immobiliare e l’alternativa è far passare tutto da lei: cosa deve fare in questo caso (mandato con rappresentanza? come gestire i proventi? chi dichiara gli ospiti alla questura?)
Grazie mille
Buonasera Salvatore, per poter dichiarare i proventi degli affitti di appartamenti non di sua proprietà, la soluzione ideale è quella di stipulare un contratto di locazione con i proprietari degli immobili che prevedano il subaffitto. In questo caso il reddito sarà pari alla differenza tra quanto incassato in qualità di sublocatore nell’anno solare e le spese specificatamente inerenti (articolo 71, comma 2, del TUIR), come ad esempio il canone di locazione corrisposto al proprietario dell’immobile. I redditi percepiti dalla sublocazione saranno annoverati ex lege obbligatoriamente in sede di dichiarazione dei redditi tra i “redditi diversi” (articolo 67, comma 1, lettera h, del TUIR).
Riguardo al comodato d’uso, da un punto di vista giuridico è legittimo utilizzarlo per subaffittare a terzi ma da un punto di vista fiscale, come precisato dalla Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 dell’Agenzia delle Entrate, i redditi percepiti dalla locazione di un immobile concesso in comodato d’uso gratuito si definiscono redditi “fondiari” e pertanto sono sempre imputabili al comodante (il proprietario) e mai al comodatario. Pertanto se il comodatario stipula un contratto di locazione con terzi, il proprietario-comodante dell’immobile diventa titolare del reddito che ne deriva e quindi soggetto al pagamento della relativa Irpef. Le sconsiglio quindi l’ipotesi del comodato d’uso.
Le ricordo però che la gestione organizzata di una pluralità di immobili a fini turistici (alcuni dei quali affittati con lo scopo di essere a loro volta subaffittati per la stessa finalità) potrebbe portare l’AdE a contestarle tale attività in assenza di P.IVA.
La soluzione dell’Agenzia Immobiliare è senza dubbio la più semplice e non corre alcun rischio di contestazione. I proventi saranno ovviamente “redditi d’impresa”. In presenza di mandato l’Agenzia è autorizzata a operare per nome e per conto del proprietario (mandato con rappresentanza) oppure per conto ma non in nome del proprietario (mandato senza rappresentanza) e con apposita delega può effettuare le comunicazioni all’Autorità di PS.
Cordiali saluti
Grazie mille. Può indicarmi dei moduli di mandato per agenzia e spiegarmi come gestire il discorso entrate dai clienti e pagamenti ai proprietari. Come regolarsi? Grazie ancora
È possibile che l’agenzia prenda in affitto un appartamento e lo utilizzi per locazioni turistiche?
Grazie ancora siete insostituibili
Assolutamente si. L’agenzia immobiliare deve stipulare con il proprietario dell’immobile un mandato con rappresentanza (art. 1704 c.c.) che autorizza l’Agenzia ad operare per nome e per conto del proprietario. In questo caso gli effetti giuridici e tributari degli atti compiuti dal mandatario (l’Agenzia) ricadono nella sfera giuridica del mandante (il proprietario). Questo consente al proprietario di dichiarare i propri redditi come “fondiari” e di aderire alla cedolare secca e non potrà scaricare i costi d’Agenzia. L’Agenzia offre quindi l’appartamento al turista in virtù del mandato con rappresentanza stipulato con il proprietario. L’aspetto più importante è che l’Agenzia può offrire al turista una serie di servizi che il proprietario attraverso la semplice locazione turistica non avrebbe potuto fornire. I servizi aggiuntivi alla semplice locazione (stipulata direttamente tra il turista e il proprietario con la mediazione dell’Agenzia) saranno sottoscritti esclusivamente tra l’ospite e l’Agenzia senza che possa essere imputata una qualsivoglia attività imprenditoriale al proprietario dell’immobile. I proventi dei servizi aggiuntivi saranno solo dell’Agenzia e al proprietario spetteranno i soli proventi della locazione decurtati dai costi di commissione dell’Agenzia. Questo rende più “vendibile” e attraente l’immobile sul mercato dei soggiorni brevi dove la fornitura di servizi aggiuntivi alla semplice locazione può fare veramente la differenza nel determinare la scelta del turista.
Cordiali saluti
Quindi l’agenzia fattura l’introito lordo all’ospite (in caso di prenotazione non booking); per prenotazione booking fa fede l’estratto conto. Il proprietario non avendo p.iva farà una semplice ricevuta all’agenzia con l’importo netto. La differenza è la provvigione d’agenzia. Corretto?
Con il mandato di rappresentanza il contratto avviene direttamente tra proprietario e ospite con l’intermediazione dell’Agenzia che opera per nome e per conto del proprietario. Per nome e per conto, secondo il nostro codice civile, significa che gli effetti giuridici e tributari degli atti compiuti dal mandatario (l’Agenzia) ricadono nella sfera giuridica e tributaria del mandante (il proprietario). Quindi oltre il contratto anche il pagamento avverrà tra ospite e proprietario eventualmente anche per mezzo dell’Agenzia. In questo caso l’Agenzia tratterrà all’origine la propria commissione, girerà il rimanente importo della locazione al proprietario e fatturerà al proprietario l’importo relativo alla commissione per il servizio svolto e potrà separatamente fatturare all’ospite per i servizi aggiuntivi eventualmente offerti. Il proprietario senza partita iva emetterà ricevuta non fiscale intestata all’ospite.
Con particolare riferimento alle locazioni effettuate per il tramite di agenzia di mediazione immobiliare, l’Agenzia delle entrate con la circolare n. 26/E del 6 giugno 2011 ha precisato che, in presenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti dalle disposizioni di riferimento, non osta all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca da parte del locatore l’intervento di un’agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttore. Sulla base di tale interpretazione, l’opzione per la «cedolare secca» può essere effettuata nell’ipotesi di conferimento di un mandato con rappresentanza all’agenzia immobiliare, in quanto il contratto di locazione è concluso in nome e per conto del proprietario dell’immobile, che assume direttamente diritti e obblighi nei confronti del conduttore. In detta ipotesi, l’opzione per il regime sostitutivo della «cedolare secca» comporta l’esclusione dall’applicazione dell’Irpef per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, delle imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione.
Cordiali saluti
Quindi il proprietario fa ricevuta non fiscale all’ospite per il totale della locazione e l’ agenzia fattura la provvigione al proprietario? Se l’agenzia incassa i proventi per le prenotazioni ricevute sui siti tipo airbnb invece quali sono i passaggi? Mi sfugge qualcosa, può fare un esempio pratico. Grazie ancora e scusi il disturbo
Come le ho scritto “Il proprietario senza partita iva emetterà ricevuta non fiscale intestata all’ospite.”
Nel caso in cui l’agenzia incassa il pagamento online su siti tipo airbnb invece quali sono i passaggi? Grazie ancora
Mi scusi Salvatore ma ho visto che ha modificato le sue precedenti risposte e le questioni sono divenute alquanto confuse. In virtù del mandato l’Agenzia stipula il contratto per nome e per conto del proprietario e la transazione economica può avvenire o direttamente tra proprietario e ospite o per mezzo dell’Agenzia. Nel primo caso sarà l’Agenzia a richiedere in un secondo momento l’importo della commissione al proprietario, nel secondo caso invece l’Agenzia facendo da intermediario finanziario tratterrà la sua commissione all’origine, girerà l’importo restante al proprietario ed emetterà fattura al proprietario per la commissione trattenuta. Il proprietario emetterà ricevuta non fiscale all’ospite. Tutto ciò nel caso in cui l’Agenzia sia la sola intermediaria.
Se al contrario le prenotazioni vengono ricevute attraverso i portali di booking online allora il passaggio è più complesso. I soggetti dell’operazione diventano quattro: il proprietario, l’agenzia immobiliare, il portale di booking, l’ospite. In virtù del mandato conferito dal proprietario l’Agenzia può aprire e gestire dei profili per nome e per conto dei singoli proprietari, dietro sottoscrizione di apposita liberatoria che preveda la normativa sulla privacy e il trattamento dei dati personali. In questo caso il sito diventa un mero strumento utilizzato dall’Agenzia immobiliare per finalizzare la prenotazione e la transazione economica sarebbe diretta tra ospite e proprietario per mezzo della piattaforma online. In questo caso l’Agenzia immobiliare chiederà in un secondo momento al proprietario il compenso per il servizio svolto. Il discorso è molto più ampio, questo si tratta di uno schema base e gli argomenti da trattare sarebbero molteplici. Le posso dire però che se intende affidarsi ad un’Agenzia immobiliare questa sarà sicuramente in grado di proporle diversi schemi possibili.
Cordiali saluti
È stato chiarissimo. Rimane un’ultima questione. Se l’agenzia gestisce a proprio nome i siti ed incassa sul proprio conto i proventi degli affitti su piattaforme tipo airbnb. Come si procede in tal caso? Scusi ma voglio avere tutto chiaro prima di agire. Grazie e buona giornata
Lo scenario che ipotizza lei è del tutto diverso. In questo caso il proprietario avrebbe solo un rapporto con l’Agenzia e anche i relativi contratti sarebbero stipulati tra proprietario e Agenzia. L’Agenzia a sua volta gestirebbe i rapporti con gli ospiti. È questo il caso del mandato senza rappresentanza. Il mandatario agisce in nome proprio, per conto (ma non in nome) del mandante (il proprietario). Il mandatario acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi (gli ospiti). Gli effetti giuridici degli atti compiuti non ricadono nella sfera giuridica del mandante, ma il mandatario ha l’obbligo di trasmetterli nella sfera giuridica del mandante. (Codice Civile art. 1705). Il mandatario (in questo caso l’Agenzia) che opera per conto ma non in nome del mandante (il proprietario) emette la ricevuta al soggetto terzo (l’ospite) che versa il corrispettivo dovuto (c.d. “passaggio esterno”); il mandatario poi procede a riaccreditare la quota di competenza al mandante (c.d. “passaggio interno”) trattenendo l’importo per il servizio svolto. Lo schema secondo l’ipotesi da lei avanzata è quello che le ho descritto ma questo meccanismo non può essere applicato alle locazioni turistiche poiché i contratti sarebbero stipulati tra proprietario e Agenzia e non più tra proprietario e ospite (come nel caso del mandato con rappresentanza), quindi con un unico contraente per un periodo superiore ai 30 giorni. Il proprietario infatti non può affittare per più di 30 giorni (complessivi nell’anno e non solo continuativi) con lo stesso contraente (l’Agenzia) altrimenti dovrà registrare tutti i contratti sottoscritti con quest’ultimo.
Concludo ricordandole che questa è solo un’infarinatura generale e uno schema di massima pertanto per pianificare un modello di business del genere è necessario approfondire l’argomento e dotarsi soprattutto di validi contratti.
Cordiali saluti
La sottoscrizione di un mandato con rappresentanza e relativa procura tra il proprietario dell’immobile e l’Agenzia immobiliare consente di effettuare contratti di locazione turistica con la fornitura e l’erogazione di servizi aggiuntivi gestiti ed effettuati dalla sola Agenzia senza che al proprietario possa essere contestato l’esercizio abusivo di attività turistico ricettiva per la quale è necessaria la forma imprenditoriale.
Salve, potrebbe allegare un modello di contratto di locazione turistica valido anche per brevi locazioni tipo 1 o 2 giorni? Grazie
Buonasera, registrandosi al sito (gratuitamente) nella pagina del suo profilo avrà a disposizione un generatore automatico di contratti e il relativo archivio personale. Qualora avesse problemi non esiti a contattarmi nuovamente.
Il contratto che mettiamo a disposizione dei nostri utenti è un po’ più articolato ma può usare anche questo semplice contratto:
https://www.dropbox.com/s/y9ed74qoobrpape/contratto-affito.doc?dl=1
Cordiali saluti
Salve vorrei fare una domanda. Se volessi aprire una casa vacanza a siena con un unico grande appartamento adibito ad abitazione e al suo interno farci 4/5 mini appartamenti ognuno con propria cucina, posso farlo? Cosa devo fare?
Aspetto sue notizie
Cordiali saluti
alberto
Gentilissimo Alberto, non essendo materia di mia competenza mi limiterò a darle alcuni consigli. Quello che lei vorrebbe fare si chiama tecnicamente “frazionamento” dell’immobile. Frazionato l’immobile dovrà necessariamente dotare ogni singola frazione di impianti indipendenti (altrimenti la frazione non può essere locata) e farli di conseguenza certificare per richiedere la successiva abitabilità. Per il frazionamento deve sicuramente richiedere l’autorizzazione al Comune e la prego di considerare che se l’immobile si trova inserito in un condominio, a seguito del frazionamento potrebbe essere ricalcolata la sua partecipazione alle spese condominiali. Per non incappare in spiacevoli sorprese si faccia seguire attentamente da un tecnico locale durane i lavori di progettazione e realizzazione del frazionamento.
Cordiali saluti
Salve, vorrei porle questa domanda. Nel contratto invece di mettere la cifra in lettere , posso metterci compenso già convenuto con agenzia , con la quale ho una liberatoria firmata. Il problema di mettwere la cifra è che il cliente vedrà una cifra diversa da quella pagata all’agenzia .
Grazie per la sua risposta.
Cordiali saluti
Riccardo
Buonasera, ai fini di una corretta compilazione della ricevuta e del contratto di locazione è necessario che sia dichiarato l’importo della locazione, pena nullità del contratto. Nei casi in cui è presente un intermediario è necessario comportarsi come segue:
Nel caso di operatori o intermediari finanziari come Airbnb, l’operatore incassa l’importo dall’ospite e lo versa al locatore, trattenendo all’origine la provvigione. In questo caso l’operatore, Airbnb, rilascia ricevuta all’ospite per il servizio svolto. L’importo inviato da Airbnb al locatore , dedotto della commissione, è l’effettivo compenso. Questo è l’importo che deve essere riportato sulle ricevute e sul contratto di locazione.
Nei casi in cui è coinvolta un’agenzia bisogna verificare se essa opera con mandato di rappresentanza o senza rappresentanza. L’Agenzia delle entrate afferma che nel caso di mandato con rappresentanza rilasciato ad una agenzia immobiliare (cioè nei casi in cui l’Agenzia opera per nome e per conto del locatore/mandante) “il contratto di locazione è concluso in nome e per conto del proprietario dell’immobile il quale assume direttamente diritti e obblighi nei confronti del conduttore.” Al contrario, in caso di mandato senza rappresentanza, è l’Agenzia che opera per proprio conto poiché “agisce in nome proprio” e pertanto “acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi”.
Cordiali saluti
Puntuale e gentile come al solito.
Anche se con qualche giorno di ritardo, la ringrazio molto.
A presto e auguri!
Marco
Gent.mo Sig. Gasparri,
mille grazie per tutte queste risposte esaurienti. Noi abbiamo aperto qualche anno fa due case vacanza appoggiandoci alla partita iva di mio marito. Una a Pisa e una in provincia di Grosseto. Al tempo (2003-2010 mi pare) ci dissero in entrambe le province che l’unico modo di essere in regola era quello. Altrimenti non avremmo potuto comparire in portali turistici, lasciare letti rifatti e includere le spese delle utenze nel prezzo finale. In altre parole, l’unico modo sarebbe stato avere partita iva e aprire casa vacanza. Ci dissero che l’altra forma senza piva era solo per cose come le case al mare dove uno affitta il guscio… Ora mio marito non ha più bisogno della partita iva perché è dipendente, e il costo di tenere aperta la contabilità per poche settimane all’anno visto che il mercato è molto cambiato ci pare troppo onerosa (L’anno scorso abbiamo affittato per circa 180 giorni). Quanto lei dice mi pare che consenta invece di poter fare locazioni turistiche con ricevuta. Ma dopo l’esplicito rifiuto della prima vota ho paura che si potrebbe incorrere in sanzioni lavorando con airbnb o portali simili a percentuali. Peraltro noi non abbiamo mai offerto cambio biancheria o pulizie intermedie. è proprio certo che in toscana si possa fare? Prima di certo fino a tre case si poteva, ma dopo il 2000 a noi dissero assolutamente no. Come mai questa differenza di opinioni? Vero che sono passati anni, ma sarebbe un grande sollievo poter passare ad una forma meno onerosa per la contabilità.
C’è bisogno del nulla osta comunale per la locazione turistica come in passato?
Grazie mille
Gloria
Gentilissima Gloria,
le consiglio prima di tutto di approfondire l’argomento Locazione Turistica attraverso la lettura dell’ultimo articolo pubblicato che raccoglie le domande frequenti degli utenti della nostra piattaforma:
https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/
La Locazione Turistica è regolata dal Codice Civile e non è di competenza delle Regioni. Lo testimonia l’art. 57 del TULR della Regione Toscana: “Locazioni ad uso turistico – Non sono soggette alle disposizioni della presente legge le locazioni concluse ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”.
È inoltre confermato dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” secondo cui “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.”
Mi rendo conto che la definizione Locazione “Turistica” possa indurre a pensare che essa sia regolata e soggetta alle leggi regionali in materia di turismo, in realtà la definizione più corretta è Locazione Pura che trae fondamento dall’inalienabile diritto di ogni proprietario di immobile di poter godere (ovvero la facoltà di utilizzare o non utilizzare la cosa per trarne tutte o nessuna utilità, la cosiddetta “disposizione materiale”) e di poter disporre (ovvero la facoltà di venderla o di non venderla, di donarla, lasciarla per testamento o darla in locazione) del bene a suo vantaggio e a suo piacimento secondo il principio di pienezza ed esclusività previsto dal diritto di proprietà.
Lei ha tutto il diritto di chiudere la P. IVA e concedere in Locazione Turistica i due appartamenti in questione seguendo scrupolosamente la normativa che regola questo tipo di locazione. Nell’articolo che le ho consigliato troverà tutte le risposte ai quesiti che mi ha rivolto e soprattutto tutti i riferimenti normativi (comodamente scaricabili). Rimango comunque a sua disposizione qualora avesse bisogno di ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti
Mille grazie! Leggo tutto.
Buongiorno Sig. Gasparri, ho letto le sue risposte e le faccio i miei complimenti. Mi chiamo Simone e affitto in uso turistico per brevi periodi una villa in Toscana.
La proprietà data in locazione in uso esclusivo agli ospiti comprende la casa, il parco e una grande piscina. In merito a questo conosco l’esistenza di leggi che ne tutelano sia l’uso che le tantissime normative a tale proposito. Sicurezza, controllo acque , bagnino …ecc
La mia domanda è semplicemente se la mia piscina, rientra in tutte queste complesse normative e se sono vincolato da queste e che cosa rischio a livello legale.
Spero di essere stato chiaro . Grazie
Simone
Buongiorno, le confermo quanto già espresso in un commento precedente:
All’Art. 3, comma 1 (della Legge regionale 9 marzo 2006, n. 8 e successive modifiche) vengono classificate le piscine in base alla loro destinazione d’uso.
Lettera a) – Piscine, di proprietà pubblica o privata, destinate ad un’utenza pubblica:
1) piscine pubbliche, private aperte al pubblico;
2) piscine private ad uso collettivo: sono quelle inserite in strutture adibite, in via principale, ad altre attività ricettive come alberghi, campeggi, strutture agrituristiche e simili, nonché quelle al servizio di collettività, palestre o simili, accessibili ai soli ospiti, clienti, soci della struttura stessa;
Lettera b) – piscine facenti parte di condomini e destinate esclusivamente all’uso privato degli aventi titolo e dei loro ospiti ai sensi degli articoli 1117 e seguenti del codice civile.
La piscina di un appartamento privato non rientra in nessuna di queste categorie, soprattutto in quelle elencate alla lettera a), dove si parla di attività ricettive (quindi non di Locazioni Pure). Senz’altro la tipologia alla lettera b) si avvicina in qualche modo al suo caso (se non altro perché sono piscine destinate ad uso privato come nel suo caso). Questa tipologia infatti, a differenza delle altre, ha meno restrizioni e la presenza dell’assistente ai bagnanti è previsto solo nel caso in cui questa sia stata deliberata dall’assemblea condominiale (quindi non è imposta per legge).
A mio avviso questa normativa non è applicabile agli appartamenti privati, con caratteristiche di civile abitazione e locati ad uso turistico.
Nel suo caso potrebbe comunque essere utile sottoscrivere un’assicurazione per ulteriore tutela.
Cordiali saluti
La ringrazio , quindi mi conferma che la mia piscina anche se affitto non è sottoposta a nessun controllo e normativa specifica , sia per conformità o sicurezza . Giusto ?
La ringrazio anche per il consiglio di sottoscrivere una ‘assicurazione per la piscina, mi sa consigliare anche nello specifico cosa coprire e quindi far prevedere nella polizza ?
Grazie ancora anche per la rapida risposta.
Simone
Le confermo che, trattandosi di una piscina privata non ad uso pubblico, non è sottoposta alla normativa citata. Un’assicurazione potrebbe essere una forma di tutela ulteriore utile a fronte di eventuali danni e/o infortuni a terzi ma non sono certo che le compagnie assicurative, trattandosi di una locazione pura, prevedano polizze simili.
Cordiali saluti
Grazie infinite.
Le auguro una buona pasqua.
Grazie a lei e buona Pasqua
Buongiorno, mi chiamo Marco e vi faccio i miei complimenti perchè vi seguo da diverso tempo e siete stati preziosi.
Vorrei porvi una domanda.
Un amico ha un appartamento in centro a Firenze che vorrebbe destinare a locazioni turistiche “pure”.
Non avendo tempo, mi ha chiesto di occuparmene per un anno.
Leggendo i precedenti post credo di aver capito che siano possibili due alternative (premetto che io non ho partita iva ed agirei come persona fisica).
1- Io prendo in affitto l’appartamento con espressa facoltà di subaffittarlo.
Penso sia la soluzione più semplice perchè mi consente di creare annunci on line a mio nome, sottoscrivere personalmente i contratti con gli ospiti, effettuare le comunicazioni alla polizia, versare la tassa di soggiorno al Comune e rilasciare ricevuta ove necessario.
Insomma, potrei comportarmi “come se” fossi il proprietario e non avrei bisogno di fargli sottoscrivere ogni volta i contratti e le comunicazioni alla polizia. Il proprietario si limita a percepire l’affitto ma poi resta fuori dalla mia attività.
I soldi delle prenotazioni arrivano sul mio conto personale e poi io provvedo a pagargli l’affitto una volta al mese. Lui avrebbe un reddito fondiario su cui applicare la cedolare secca, mentre io un reddito diverso la cui base imponibile è data dalla differenza tra i ricavi e l’affitto pagato al proprietario.
2- Io prendo in “gestione” l’appartamento, con una percentuale sugli affitti (ad es., 20%)
La fattispecie giuridica di riferimento dovrebbe essere il contratto di mandato con il proprietario, ma non mi è molto chiaro onestamente.
Se fosse mandato senza rappresentanza potrei comunque agire a nome mio, quindi creare un annuncio personale e firmare i contratti. L’unico problema è che la domanda di accreditamento presso la Questura richiede che l’istante sia proprietario, usufruttuario o affittuario.
Il denaro entrerebbe nel mio conto ancora come reddito diverso e poi ne trasferisco l’80% al proprietario in base al contratto di mandato.
Se fosse, invece, mandato con rappresentanza agirei a nome suo, per cui l’annuncio sarebbe a nome suo (previa liberatoria nei miei confronti) e dovrebbe essere lui a firmare i contratti e le ricevute, nonchè a fare le comunicazioni alla polizia.
Il denaro entrerebbe nel conto del proprietario che poi ne trasferisce il 20% a me come compenso per il servizio.
In entrambi i casi di mandato potrei rilasciare una notula da prestazione lavorativa occasionale, ma il tetto dei 5000 euro/anno rischia di essere troppo basso.
Vi chiedo se ho capito bene come stanno le cose e, se possibile, maggiori chiarimenti rispetto alla ipotesi della “gestione” poichè non capisco come dovrebbe strutturarsi il rapporto tra me ed il proprietario e, poi, tra me ed i clienti.
So che a Firenze ci sono molte società che si occupano di gestire gli immobili e mi chiedevo se usassero la figura del mandato o altro perchè non credo proprio che coinvolgano i proprietari per fargli firmare ogni contratto, ecc.. quindi operano in autonomia.
Vi ringrazio molto per la pazienza,
vi mando un caro saluto.
Marco
Gentilissimo Marco, intanto le faccio i miei complimenti per la sua preparazione in materia. Tra le due ipotesi le consiglio senza dubbio il contratto di locazione tra lei e il proprietario che preveda il subaffitto (le consiglio comunque di recarsi da un buon commercialista per avere ulteriore conferma a riguardo prima di intraprendere l’iniziativa). Per quanto riguarda la possibilità del mandato con o senza rappresentanza rimane per lei, svolgendo l’iniziativa in forma privata e amatoriale priva di partita iva, il limite di 5.000 euro imposto per le prestazioni di lavoro autonomo occasionale. Le società a cui si riferisce molto probabilmente operano come agenzie immobiliari, agenzie di affari e mediatori finanziari che solitamente operano con mandati con o senza rappresentanza e riscuotono il loro compenso sotto forma di provvigione. Come da lei suggerito solitamente la formula usata è quella del mandato senza rappresentanza:
MANDATO SENZA RAPPRESENTANZA CON COMPENSO
Esempio di “mandato alla vendita” in cui il mandatario senza rappresentanza (gestore) vende beni o servizi per conto del mandante (proprietario) per un importo di 1.000 euro e per il quale è previsto un compenso in misura del 20%;
MANDATARIO
Il mandatario (che in questo caso opera per conto ma non in nome del mandante) emette la fattura al soggetto terzo (ospite) che versa il corrispettivo dovuto (c.d. “passaggio esterno”); il mandatario poi procede a riaccreditare la quota di competenza al mandante (c.d. “passaggio interno”).
Risultato economico: Ricavo 200 euro
Imposte dirette: Il Ricavo di 200 euro costituisce componente positivo di reddito
MANDANTE
Risultato economico: Ricavo +1.000 euro – Costo 200 euro = +800 euro
Imposte dirette: Il Ricavo di 1.000 euro costituisce componente positivo di reddito mentre il Costo di 200 euro costituisce componente negativo
Per l’istanza di comunicazione delle presenze all’autorità di PS se non mi sbaglio solo i moduli di iscrizione devono essere firmati dal proprietario ma credo che con una semplice delega le comunicazioni successive possano essere effettuate dal mandatario.
Cordiali saluti
Buon giorno, vorrei porre una domanda. Sto in affitto in una grande casa dove ho anche la residenza. Vorrei mettere un appartamento che si trova a piano terra in affitto turistico non imprenditoriale,così per arrotondare un po’ e farei tutto a norma di legge, permesso polizia, ricevute etc. La domanda è, posso fare questa cosa anche se non sono il proprietario dell’ immobile? Grazie
Buonasera Edoardo, per poter affittare un immobile è necessario che sia di sua proprietà o che ci sia un contratto tra lei e il proprietario che la autorizzi a subaffittare a terzi. Nel suo caso le suggerisco di stipulare un contratto di locazione con il proprietario che preveda il subaffitto. In questo modo lei ha il pieno diritto di concedere a terzi per brevi periodi l’immobile e soprattutto, cosa forse più importante, può annoverare tra i suoi redditi le entrate della locazione. Le sconsiglio formule quali il comodato d’uso gratuito poiché in questo caso i redditi percepiti dalla locazione sarebbero imputabili in sede di dichiarazione dei redditi al proprietario e non a lei.
Cordiali saluti
Buongiorno, signor Gasparri, approfitto anch’io della sua competenza e le chiedo consiglio. Dunque mi pare di aver capito che in base al codice civile, io, proprietaria di un appartamento dove sono residente, posso affittarlo, anche per brevi periodi, avendo solo l’obbligo di comunicare la presenza di ospiti alla PS e di inserire gli introiti derivanti nella mia dichiarazione dei redditi. Mi pare di aver capito che anche la Regione Toscana non ha legiferato in senso contrario, allora mi chiedo può il comune di Firenze decidere con una semplice ordinanza che la mia locazione pura (ancorché breve) rientri nella fattispecie sottoposta alla tassa di soggiorno?
3. Rientrano nella fattispecie di struttura ricettiva anche gli alloggi ammobiliati locati per uso turistico e le aree di sosta.
Grazie infinite
Buonasera, le confermo che per effettuare la locazione turistica o “pura” deve osservare quanto segue:
– Obbligo di contratto (se inferiore a 30 gg non è necessaria la registrazione) in forma scritta
– Comunicazione delle presenze alle autorità di PS tramite il portale alloggiatiweb
– Ricevuta fiscale
– Denuncia delle entrate in sede di dichiarazione dei redditi (voce “redditi diversi”)
– Assenza di fornitura di servizi (pasti, cambio lenzuola e pulizie durante il soggiorno)
– Assenza insegna o segnaletica
Il Comune ha il pieno diritto di deliberare in tal senso soprattutto considerando che si tratta di una tassa di soggiorno locale rivolta ai turisti o comunque a chi soggiorna per brevi periodi nel territorio.
Le allego questo PDF del Comune che può chiarire alcuni aspetti:
https://www.dropbox.com/s/3nckh6newagngkt/tassa_soggiorno_firenze.pdf?dl=0
Cordiali saluti
buongiorno Sig. Gasparri, stavo quasi disperando avendo trovato informazioni contrastanti sulle problematiche che stanno rallentando il mio progetto, fin quando non ho scoperto la sua rubrica che mi ha rincuorato.
Avendo in scadenza il contratto di locazione tradizionale, sto progettando di utilizzare in modo diverso il mio appartamento in Livorno, ed allo stesso tempo disporrei di un altro appartamento, sempre in città, messo a disposizione da mio padre che acquisirei con contratto di locazione.
L’idea iniziale era quella di un CAV, ma visto la vicinanza del periodo di possibile utilizzo non credo di riuscire a adempiere alle prariche burocratiche, pertanto ripegherei per la soluzione Locazione Turistica che secondo quanto ho capito risulta di più facile realizzazione.
Successivamente procederò all’espletamento del necessario per il passaggio a CAV gesendolo con l’azienda agricola in programma di costituzione.
Visto l’estrema cortesia che ha nel risponedere ai quesiti che le vengono posti, le chiederei se potesse indicarmi quali passaggi burocratici ed autorizzativi devo fare per realizzare il mio progetto nelle due fasi.
La ringrazio per le indicazioni che volesse fornirmi porgendo i miei più cordiali saluti.
Buongiorno Alessandro, in attesa di avviare le pratiche necessarie per intraprendere l’attività di CAV può tranquillamente optare per la locazione turistica ricordandosi sempre i limiti che essa impone. Da un punto di vista burocratico per effettuare la locazione turistica è necessario stipulare un contratto (è obbligatoria la forma scritta e non è necessaria la registrazione se inferiore a 30gg), rilasciare le ricevute, pagare la tassa di soggiorno (ove richiesta), comunicare le presenze alle autorità di PS. In sede di dichiarazione dei redditi le entrate derivanti dalla locazione saranno annoverate alla voce “redditi diversi”. È necessario però che lei stipuli, per l’appartamento non di sua proprietà, un contratto di locazione con suo padre che preveda la sublocazione. Per avviare una CAV le consiglio prima di tutto di recarsi presso lo sportello SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) competente territorialmente e richiedere l’elenco completo della documentazione da presentare per la SCIA (Segnalazione Certificata di inizio Attività). Raccolta la documentazione richiesta sarà necessario aprire una Partita Iva poiché in Toscana la gestione delle CAV è prevista solo a livello imprenditoriale. Come CAV dovrà comunicare le statistiche riguardanti le presenze alla Provincia competente e i nominativi degli ospiti alle autorità territoriali di PS. I redditi percepiti dall’attività saranno “redditi d’impresa”.
Cordiali saluti
grazie mille per la cortesia e la completezza
Grazie a lei, rimango a sua disposizione per ulteriori chiarimenti.
Buongiorno Paolo, quindi per fare attività di affitto casa a turisti devo farlo solo se il casale mi viene affidato con contratto di locazione e non in comodato d’uso gratuito…altrimenti dovrei farlo in modo non imprenditoriale senza partita iva? ma qual’è la differenza a livello fiscale per il proprietario tra locazione e comodato d’uso gratuito? Perchè proporre il comodato d’uso gratuito?
Per quanto riguarda la sig.ra Daniela (Clio) mi sembra di capire che è nella mia stessa situazione e anche lei se vuole gestire e avere i ricavi NON deve ottenere gli appartamenti con contratto di comodato gratuito…giusto???
Buongiorno Umberto, dalla mia esperienza e stante la Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 dell’Agenzia delle Entrate, posso dirle che i redditi percepiti dalla locazione di un immobile concesso in comodato d’uso gratuito sono sempre imputabili al comodante (il proprietario) e mai al comodatario. Il comodato d’uso, come previsto dal Codice Civile, è un contratto che trasferisce solo un diritto “personale” di godimento del bene e non anche il possesso in virtù di un diritto “reale”, che resta, quindi, in capo al proprietario. Pertanto se il comodatario stipula un contratto di locazione con terzi, il proprietario-comodante dell’immobile diventa titolare del reddito che ne deriva e quindi soggetto al pagamento della relativa Irpef. Dal punto di vista fiscale la differenza tra locazione e comodato d’uso gratuito sta senz’altro nel fatto che la locazione prevede un canone che necessariamente dovrà essere reso noto dal proprietario in sede di dichiarazione dei redditi, contribuendo così ad aumentare il suo reddito complessivo. Bisogna poi fare un distinguo tra quelli che sono redditi fondiari e quelli d’impresa o commerciali. Da un punto di vista giuridico è legittimo utilizzare il comodato d’uso gratuito per subaffittare a terzi un immobile sia a livello amatoriale che imprenditoriale ma da un punto di vista fiscale si genera quanto segue:
COMODATO D’USO
CASO A: Se lei riceve in comodato d’uso un immobile che intende a sua volta subaffittare a terzi, i redditi percepiti saranno redditi “fondiari” e pertanto sono imputabili al proprietario dell’immobile.
CASO B: Se al contrario l’immobile ricevuto in comodato d’uso viene usato per avviare un’attività commerciale di tipo ricettivo (B&B, CAV ecc…), i redditi percepiti saranno redditi “d’impresa” e pertanto riconducibili al titolare dell’attività.
LOCAZIONE
CASO C: Se lei riceve in locazione un immobile che intende a sua volta subaffittare a terzi, i redditi percepiti saranno annoverati ex lege obbligatoriamente tra i “redditi diversi” di cui all’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR ed imputati regolarmente a lei come sublocatore che affitta a terzi.
CASO D: Se l’immobile ricevuto in locazione viene usato per avviare un’attività commerciale di tipo ricettivo (B&B, CAV ecc…), i redditi percepiti saranno redditi “d’impresa” e pertanto riconducibili al titolare dell’attività.
Per concludere il mio consiglio è quello di evitare il comodato d’uso poiché, nel caso lei subaffittasse tramite locazione “pura” i redditi (in questo caso fondiari) sarebbero imputabili al proprietario, al contrario, nel caso lei utilizzasse l’immobile per avviare un’attività ricettiva, il semplice rapporto di “comodato d’uso gratuito” tra lei e il proprietario fornirebbe minori garanzie di affidabilità fiscale nei confronti dell’Amministrazione Finanziaria, risulterebbe infatti poco credibile che un bene immobiliare di valore, capace di produrre redditi elevati al comodatario o gestore, possa essere poi ceduto a titolo gratuito. Un rapporto di locazione tra lei e il proprietario dell’immobile le permetterebbe di intraprendere entrambe le soluzioni previste nel caso C e D.
Buongiorno, sto pensando di accettare in comodato d’uso gratuito un podere/casale di 2 appartamenti che affitterò come CAV. Chiedo, i ricavi degli affitti, vendita olio/vino restano a me o al proprietario? Se restano al proprietario, c’è un modo perchè restino a me e di conseguenza sarò io a dichiararli sul 730?
Buonasera Umberto, come ho avuto modo di rispondere in precedenza alla Sig.ra Clio, nel caso di comodato d’uso gratuito i redditi purtroppo faranno capo al proprietario e non a lei. Nel caso invece di un contratto di locazione tra lei e il proprietario (che preveda la sublocazione) i redditi percepiti dalla locazione sarebbero imputabili a lei. Dall’art. 26 del TUIR si desume che il reddito derivante dalla locazione di un immobile ricevuto in comodato d’uso, va imputato al “comodante – proprietario”.
L’Agenzia delle Entrate è intervenuta più volte a ribadire questo principio ed in particolare con la Risoluzione n. 394 del 22/10/2008, in riferimento ad un contratto di comodato, ha precisato che: “anche nel caso in cui il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, la titolarità del reddito fondiario non viene trasferita dal proprietario-comodante al comodatario-locatore, per cui il reddito effettivo del fabbricato deve essere imputato, anche in quest’ipotesi, al proprietario dell’immobile”.
Le sconsiglio di avviare un’attività imprenditoriale, come quella della CAV, con un contratto di comodato d’uso gratuito stipulato con il proprietario. Un contratto di locazione tra lei e il proprietario potrebbe risolvere il problema.
Cordiali saluti
Vorrei informare Massimo, il quale in data 23 ottobre 2015 si lamentava per non essere stato in grado di trovare un qualche documento ufficiale, tipo circolari esplicative, interpelli, sentenze o altro sul tema della prima fornitura della biancheria nel caso degli affitti turistici, così come disciplinati dal codice civile che, purtroppo, sembrerebbe esistere…
CORTE DI CASSAZIONE
Ordinanza 19 marzo 2014, n. 6501
dove i “servizi personali” come la fornitura della biancheria non sono parte mai del contratto di locazione pura, ma rimangono sempre comunque al di fuori, né può essere esplicitato alcun compenso per queste… (sentenze nn. 755/91, 5632/93, 17167/02, 2265/10).
Si parla, dunque, anche della fornitura e non solo del cambio… 🙁
La ringrazio per la segnalazione, ma leggendo il testo integrale dell’ordinanza si può notare che alla signora citata in giudizio le è stato contestato non la presenza della biancheria nell’immobile locato ma al contrario, il cambio della stessa durante il soggiorno degli ospiti (una volta alla settimana) e il servizio di pulizia. La signora inoltre effettuava numerose locazioni turistiche in diversi immobili e a nome della di lei ditta individuale. È stato inoltre contestato di aver procacciato gli ospiti attraverso canali e tour operator che operano in ambito turistico e di promozione del territorio. Bisogna infatti stare attenti a non pubblicizzare la locazione ad uso turistico su portali che hanno come principale obiettivo la promozione del territorio poiché essi sono solitamente sovvenzionati o promossi dalle Province o dalle Regioni e quindi destinate a quelle attività che hanno presentato regolare SCIA.
L’ordinanza si conclude con queste parole che lasciano poco spazio alle interpretazioni (a volte molto fantasiose che ho avuto modo di leggere su altri siti):
“In conclusione si deve affermare il principio che nell’ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria) – il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti dell’articolo 10, punto 8, d.p.r. 633/72.”
Quindi viene confermato il divieto per le locazioni pure di effettuare servizi alla persona come il cambio di biancheria e servizio di pulizia durante il soggiorno degli ospiti.
In merito alla “continuità” mi sono accorta di non aver illustrato in maniera dettagliata il concetto.
Con la richiesta “Posso mantenere in affitto l’immobile tutto l’anno oppure questa intenzione ne implica la continuità?” mi riferivo, in realtà, alla facoltà di mantenere l’immobile sul mercato per l’intero anno solare oppure se vi fosse un limite massimo di giorni annuali (60? 90?) oltre i quali, per mantenerla in affitto, dovrei diventare casa vacanza?
Non vi fosse alcun limite di cui sopra, vi è un numero di giorni d’occupazione all’anno oltre i quali devo operare in maniera professionale? Esemplificando posso effettuare affitti per un totale di 196 giorni divisi tra affitti settimanali, quindicinali e mensili con clienti diversi?
Gentilissima Claudia, come specificato in precedenti commenti, sono le singole regioni che stabiliscono il confine tra CAV e Locazione Turistica. Per la Regione Toscana l’imprenditorialità o meno non viene determinata da un numero massimo di giorni l’anno di apertura, ma dalla fornitura di servizi extra tipicamente alberghieri, dalla presenza dell’insegna ecc…
Quindi per rispondere alla sua domanda, può mantenere la disponibilità sui calendari delle varie piattaforme nel corso dell’intero anno.
Cordiali saluti
Salve Sig. Gasparri, grazie mille delle sue delucidazioni che seguo spesso e aiutano molto. Ho una domanda per lei se ha tempo e voglia. Per quanto riguarda la sua affermazione: ” Per la Regione Toscana l’imprenditorialità o meno non viene determinata da un numero massimo di giorni l’anno di apertura, ma dalla fornitura di servizi extra tipicamente alberghieri, dalla presenza dell’insegna ecc…”saprebbe fornirmi sentenze, leggi o materiale legislativo che confermino o lascino comprendere quali sono i criteri per determinare l’attivita’ professionale in Toscana o meno per chi effettua locazioni ad uso turistico?Per la somministrazione di servizi (e.g. lenzuola o meno ho gia’ letto la sentenza che ha citato), ma non sono riuscito a trovare nulla per i giorni.
Grazie mille! Nico
Gentilissimo Nico, è stato necessario ricorrere alle sentenze della Corte di Cassazione poiché alcuni aspetti della normativa non erano chiari ancorché lacunosi. Per stabilire il confine tra attività imprenditoriale (gestione di una CAV) e una semplice locazione fortunatamente non serve scomodare la Corte di Cassazione. La legge Regionale Toscana non prevede la gestione amatoriale delle CAV (Case e Appartamenti Vacanza) ma al contrario prevede “la gestione non occasionale e organizzata di una o più case o appartamenti ad uso turistico”.
Lo stesso Testo Unico della Regione Toscana recita:
Art. 57 – Locazioni ad uso turistico
Non sono soggette alle disposizioni della presente legge le locazioni concluse ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”.
La Regione Toscana con questo articolo riconosce il legittimo diritto di ogni proprietario di immobile di poter effettuare locazioni, anche di breve durata ai sensi dall’articolo 1571 e seguenti del Codice Civile. La legge è pertanto molto chiara, se lei effettua una semplice locazione o per meglio dire una locazione “pura”, priva di servizi complementari e accessori, non sta svolgendo un’attività di tipo alberghiero o extra-alberghiero. Al contrario “la gestione non occasionale e organizzata di una o più case o appartamenti ad uso turistico” prevede la sola forma imprenditoriale. La confusione spesso nasce dal termine “locazione turistica” che induce a pensare la fornitura di servizi, in realtà il riferimento è ai soggiorni di breve durata (tipici turistici). È più corretto definirle locazioni “pure” cioè che si limitano alla semplice locazione dell’immobile. Fortunatamente le locazioni “pure” sono previste dal nostro ordinamento e testimoniano l’inalienabile diritto di ogni proprietario di poter concedere in locazione una parte o l’intero immobile di proprietà per il periodo che ritiene più opportuno previo regolare stipula di contratto. Tutti i riferimenti alla normativa li può trovare nell’articolo presente in questa pagina.
Cordiali saluti
Sig. Gasparri la ringrazio nuovamente della sua delucidazione e tempo. Purtroppo su internet ma anche nei comuni stessi o chiedendo a commercialisti le interpretazioni come dice lei rimangono molto varie e diverse e questo crea confusione. Quello che crea dubbi anche a me e’ il termine “Occasionale” o “Occasionalmente” che in giurisprudenza, se non sbaglio, viene spesso interpretato come “saltuariamente”. In tal caso, vorrei una conferma da parte sua, se possibile, se una locazione turistica in Toscana puo’ esser effettuata tutti i giorni dell’anno (senza superare i 30 giorni) e anche di un solo giorno. In merito ad “un solo giorno” si legge spesso che non sarebbe possibile ma bisognerebbe applicare un minimo di 7 giorni, facendo riferimento al d.lgs.del 23 maggio 2011 n.79, capo 2 art.12 dove al punto d o 5 si definiscono le unita’ abitative ammobiliate ad uso turistico. Da cio’ che ho letto nei suoi precedenti posts, mi sembra di capire che si puo’ affittare anche tutto l’anno e anche per un solo giorni. Se cosi’ e’, a tal punto, vorrei capire se la il Testo unico della regione Toscana che e’ del 2000 ha supremazia dul dlgs del 23 maggio 2011n.79. Altrimenti come dovrebbe esser effettuato il ragionamento logico? Chiedo scusa se sono stato prolisso e approfitto della sua disponibilita’. Cordialmente, Nico
La Corte Costituzionale con sentenza 80/2012 ha in sostanza demolito l’intero impianto del D.Lgs. 79/2011 sopratutto in riferimento a quelle materie che sono di competenza esclusiva delle Regioni. Tuttavia il Decreto resta in vigore nelle parti rimanenti tra cui l’articolo 12 da lei citato ma anche
ART. 53
(Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche)
1. Gli alloggi locali esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicate, sono regolate dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.
All’Art. 12 pertanto per “unita’ abitative ammobiliate ad uso turistico” non si intendono le “locazioni pure” o “locazioni turistiche” (citate nel seguente art. 53) ma le case vacanza. È una terminologia generica poiché per esempio le CAV esistono per la Regione Toscana ma non in tutte le altre Regioni. Questo perché le Regioni hanno potestà legislativa concorrente a quella statale. È stato proprio questo voler interferire nella sfera di competenza delle Regioni a determinare la sentenza della Corte. La locazione turistica o pura può essere effettuata senza limiti di tempo con contratti non superiori a 30gg e con l’assenza totale di fornitura di servizi. La locazione turistica è riconosciuta dall’Agenzia delle Entrate, che concede per questa tipologia di locazione di accedere alla cedolare secca, da molti Comuni italiani che hanno deliberato per richiedere la tassa di soggiorno anche per chi effettua queste locazioni, a da tutte le Questure italiane che richiedono con precisa circolare ministeriale la comunicazione degli alloggiati presso abitazioni private per soggiorni inferiori a 30 giorni. Ripeto nonostante il nome possa ingannare la “locazione turistica” non ha nulla a che fare con il turismo e le relative normative, si tratta di una semplice locazione di un immobile prevista dal nostro Codice Civile, dalla L. 9-12-1998 n. 431 e ribadita dal D.Lgs. 79/2011 nonché dal Testo Unico della Regione Toscana competente in materia di turismo. Purtroppo c’è molta disinformazione e confusione e spesso una normativa male interpretata o magari circoscritta territorialmente rimbalza nella rete creando scompiglio e aumentando le incertezze degli utenti. La locazione turistica è possibile a livello nazionale, le attività ricettive alberghiere o extra-albergiere sono normate e classificate dalle singole Regioni.
Cordiali saluti
Grazie mille! E’ stato davvero esauriente e professionale!
Grazie mille per la chiara risposta.
Un ulteriore conferma per vedere se ho bene compreso.
Nel caso in cui io e il mio amico stipulassimo un contratto di comodato d’uso gratuito, affinchè io possa prendere in mano la gestioe di tutti gli appartamenti e non solo di quello in cui andrei ad abitare, sarebbe necessario stipulare un contratto per tutti e tre?
In questo specifico caso, è possibile quindi stipulare un contratto di comodato per più immobili?
Trattandosi inoltre di comodato gratuito in realtà non risulterebbero poi redditi effettivi per il proprietario e quindi, ai fini fiscali, l’unica persona che dovrebbe effettuare una dichiarazione dei redditi come redditto ccasionale sarei io, in qualità di sublocataria, giusto?
Ancora grazie per le preziose informazioni,
Daniela
Nel caso di comodato d’uso gratuito i redditi purtroppo faranno capo al proprietario e non a lei. Nel caso invece di un contratto di locazione tra lei e il proprietario (che preveda la sublocazione) i redditi percepiti dalla locazione turistica sarebbero imputabili a lei. Dall’art. 26 del TUIR si desume che il reddito derivante dalla locazione di un immobile ricevuto in comodato d’uso, va imputato al “comodante – proprietario”.
Buongiorno,
complimenti per il sito e il serizio reso, davvero utile ed efficace.
Avrei ancora un paio di domande da porle in quanto mi trovo in una situazione un po’ particolare.
Un amico dispone di una casa composta da 5 appartamenti vicino al comune di Sansepolcro.
Attualmente solo 3 appartamenti sono abitabili.
La casa al momento non viene vissuta ne sfruttata da nessuno in quanto l’effettiva residenza è a Milano e risulta difficile prendersi carico dell’affitto in un luogo così distante.
Da questa condizione è nata l’idea di cedermi gratuitamente un appartamento in cui vivere (pagherei solo le utenze) e la gestione dei restanti 2 per servizi affitto breve ad uso turistico.
L’idea iniziale era di avviare un B&B ma, trattandosi di appartamenti dotati di cucina autonoma temo che non possa essere fattibile.
Volendo procedere ad un affitto come locazione turistica, non essendo io proprietaria dell’immobile e non risultando neanche come affittuaria (non c’è contratto in quanto non pago nulla, il nostro accordo prevede solo che su eventuali introiti dall’affitto dei restanti 2 verserei una percentuale al proprietario) come sarebbe possibile procedere?
Può bastare una liberatoria nel quale il proprietario dichiara di lasciarmi in gestione gli appartamenti di suo possesso?
Inoltre, in termini fiscali, trattandosi di un onere di cui lui non vuole farsi carico e dal quale ricaverebbe solo una minima percentuale per lasciare a me il restante introito, a fine anno come ci si dovrebbe comportare per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi?
E’ possibile procedere senza un mio contratto o è necessario che venga comunque stipulato un contratto d’affitto iniziale per me e poi che io proceda ad eventuali contratti di subaffitto per le persone che entreranno nell’arco dell’anno?
Spero di essere stata abbastanza chiara, purtroppo ho ancora un po’ le idee confuse non trattandosi di una proprietà mia.
Grazie,
Daniela
Buongiorno Daniela, la ringrazio per i complimenti. Sia nel caso di un B&B che di una locazione turistica credo che l’unica strada percorribile sia quella di stipulare un contratto di locazione con il proprietario dell’immobile. Senza un contratto e quindi un’autorizzazione lei non potrebbe in alcun modo avviare un B&B sia amatoriale che professionale poiché per entrambi i casi è prevista la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) con la conseguente richiesta di documentazione. Per quanto riguarda la possibilità di effettuare la Locazione Turistica, se autorizzata per iscritto dal proprietario, ha il pieno diritto di sublocare l’immobile. Da un punto di vista fiscale il proprietario porterà in dichiarazione dei redditi solo l’eventuale affitto che percepirà da lei. Il reddito maturato dalla sublocazione di un immobile occupato in base a un regolare contratto di locazione deve essere considerato tra i redditi diversi (articolo 67, comma 1, lettera h, del TUIR). Tale reddito è pari alla differenza tra quanto incassato in qualità di sublocatore nell’anno solare e le spese specificatamente inerenti (articolo 71, comma 2, del TUIR), come ad esempio il canone di locazione corrisposto al proprietario dell’immobile.
Cordiali saluti
Buongiorno, potrebbe chiarirmi se c’è una formula in cui non viene pagata la tassa di soggiorno?
Buonasera Andrea, la tassa di soggiorno non dipende dalla tipologia di struttura ma dalla delibera del Consiglio Comunale competente territorialmente. Solitamente le locazioni turistiche non sono soggette alla riscossione dell’imposta di soggiorno. Deve recarsi presso lo sportello SUAP del suo Comune e chiedere quali sono le strutture soggette a tale imposta.
Cordiali saluti
Salve. Un dubbio sulla possibilità di affittare come “locazione turistica”. Al momento in questa casa ho la residenza fiscale. È possibile mantenerla oppure dato che devo stipulare un contratto sono obbligato a spostarla????? Grazie per le risposte puntuali che data. Complimenti per il forum.
Buongiorno Nicola, può effettuare la locazione turistica sia che lei risieda o meno nell’immobile che concede in locazione. Il dubbio non è se può effettuare o meno la locazione turistica ma sicuramente l’affittare in maniera continuata la casa dove risiede può far sorgere qualche dubbio sulla liceità della sua residenza.
Cordiali saluti
Abuso ancora della sua pazienza/competenza per approfondire alcuni aspetti dei contratti di locazione ad uso turistico, ovvero la tassa di soggiorno e l’occasionalità dell’affitto.
– TASSA DI SOGGIORNO
Mio marito ha iniziato una lunga corrispondenza con il Comune di Montecatini proprio per approfondire questo aspetto.
Non credo di violare alcuna privacy copiando ed incollando la risposta datagli oggi in merito alla sua semplice richiesta:
” Come privato che affitta un suo immobile con contratti di locazione turistica ai sensi degli articoli 1571 e s.s. del Codice Civile, sono tenuto a richiedere agli inquilini la tassa di soggiorno? E se sì, con quali modalità di riscossione e versamento”
Prima risposta
” Con delibera del Consiglio Comunale n. 79 del 09/11/2011 e delibera della Giunta Comunale n. 365 del 16/11/2011, il Comune di Montecatini Terme ha istituito, in attuazione dell’art. 4 del D.Lgs. n. 23 del 14/03/2011, l’imposta di soggiorno, approvato il relativo Regolamento Comunale e stabilito la misura dell’imposta in rapporto alla classificazione delle strutture alberghiere, extralberghiere ed agriturismi, articolata in “stelle, “chiavi” e “spighe”.
Dal 1° gennaio 2012, l’imposta è corrisposta per ogni “pernottamento nelle strutture ricettive” ubicate nel territorio comunale, fino ad un massimo di 7 pernottamenti consecutivi, da “soggetti non residenti nel Comune di Montecatini Terme” ed il soggetto responsabile della riscossione è il “gestore della struttura ricettiva” (Artt. 2 e 3 del Regolamento Comunale).
I gestori delle strutture ricettive hanno l’obbligo di dichiarare al Comune entro 15 giorni dalla fine di ciascun trimestre, il numero di coloro che hanno pernottato presso la propria struttura ricettiva nel corso del trimestre, il relativo periodo di permanenza, il numero dei soggetti esenti in base all’art. 5 del Regolamento e l’imposta dovuta.
La dichiarazione è effettuata sulla base della modulistica predisposta dal Comune ed è trasmessa anche per via telematica. Il gestore della struttura ricettiva effettua il versamento al Comune delle somme riscosse a titolo di imposta entro lo stesso termine, mediante pagamento diretto effettuato presso lo sportello della Tesoreria comunale, mediante bollettino postale o bonifico bancario (Artt. 6 e 7 del Regolamento Comunale).
Sul sito istituzionale dell’Ente http://www.comune.montecatini-terme.pt.it è possibile reperire tutte le notizie relative all’imposta in oggetto. Cliccando sul banner, a destra dell’home page, Tributi Comunali, scorrendo verso il basso e selezionando Imposta di Soggiorno, è possibile consultare e scaricare le deliberazioni C.C. N. 79/2011, G.C. n. 365/2011 e n. 177/2013 di approvazione e conferma delle tariffe attualmente in vigore, i prospetti informativi, la modulistica per i gestori delle strutture ricettive, la nota informativa per la compilazione della modulistica stessa con particolare riferimento all’utilizzo della procedura “Turismo Web” messa a disposizione dalla Provincia di Pistoia ed appositamente integrata per la compilazione e la stampa della dichiarazione trimestrale, le modalità di versamento dell’imposta.”
Ulteriore richiesta di conferma da parte di mio marito:
“La ringrazio per l’esaustiva risposta alle mie domande ma Le chiedo la cortesia di confermarmi che nel mio caso specifico, essendo un privato che desidera affittare un proprio immobile con contratti di locazione turistica ai sensi degli articoli 1571 e s.s. del Codice Civile e non una struttura di quelle da Lei elencate, non è richiesto il versamento della tassa di soggiorno.”
Seconda risposta
” ad oggi la materia è disciplinata dalla Legge Regione Toscana n. 42 del 23 marzo 2000, come dettagliatamente illustrata dal collega. Il Comune di Montecatini Terme, in attuazione dell’art. 4 del D.Lgs. n. 23 del 14/03/2011, ha istituito l’imposta di soggiorno ed adottato il relativo Regolamento con deliberazione CC n. 79 del 09/11/2011, stabilendo la misura dell’imposta, come disposto dal citato art. 4 del D. Lgs. N. 23/2011 con criteri di gradualità e proporzionalità e che per tali effetti, quali parametri di riferimento, ha assunto le tipologie e le classificazioni delle strutture ricettive come definite dalle LL.RR.TT. n. 42/2000 (Testo unico delle Leggi regionali in materia di turismo) e n. 30/2003 (Disciplina delle attività agrituristiche in Toscana).
Per quanto ci riguarda sembrerebbe di capire che non siamo esclusi dalla tassa ma quello che cerchiamo è un qualcosa di scritto che evidentemente non desiderano darci.
Secondo Lei? E’ palese che non sia dovuta la tassa per questa tipologia di affitti?
– OCCASIONALITA’ DELLA LOCAZIONE
Su questo punto ho trovato molta confusione e l’incertezza regna come sempre sovrana.
Posso mantenere in affitto l’immobile tutto l’anno oppure questa intenzione ne implica la continuità?
Posso avere due tariffe per la bassa e alta stagione?
Posso simulare sul sito di offrire uno sconto (leggere “Offerta Last Minute”) in modo da rendere appetibili i canoni di locazione oppure tale attività di marketing è preclusa a questa tipologia di contratti?
Posso… sapere come fare per avere risposte certe dagli enti preposti al controllo, tipo un interpello?
In tutta sincerità mi sembra di camminare sul bordo di un burrone e cadere in fondo vuol dire un accertamento ed il pagamento di 1200 euro di verbale…
Grazie dell’attenzione e mi scusi se sono stata prolissa.
Grazie e saluti a tutti coloro che freuqentano questa pagina,
Claudia
Buonasera Claudia, per quanto riguarda la tassa di soggiorno il Comune ha il pieno diritto di pretenderla anche da chi effettua Locazione Turistica, previa apposita delibera. Ho controllato come descritto nella mail di risposta le delibere in questione e non è specificata la locazione turistica. Si parla di “alloggi privati” ma è specificato che si intende “affittacamere non professionali”. Le risposte che le hanno dato sono molto precise ma non rispondono alla domanda posta da suo marito. Nella delibera si parla di “strutture ricettive” alberghiere o extra-alberghiere ma non di alloggi privati. Le consiglio di recarsi personalmente in Comune per chiarire con un responsabile questo aspetto.
Per rispondere alle sue domande:
Posso mantenere in affitto l’immobile tutto l’anno oppure questa intenzione ne implica la continuità?
La locazione turistica non deve superare i 30 giorni altrimenti è necessaria la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. In Toscana la differenza tra CAV e locazione turistica non è segnata dalla durata o continuità degli affitti ma dall’assenza totale di servizi, di insegne ecc…
Posso avere due tariffe per la bassa e alta stagione?
Si, è libera di scegliere e concordare come meglio crede il canone di locazione.
Posso simulare sul sito di offrire uno sconto (leggere “Offerta Last Minute”) in modo da rendere appetibili i canoni di locazione oppure tale attività di marketing è preclusa a questa tipologia di contratti?
La locazione turistica trattandosi di un semplice affitto prevede ovviamente che possa essere pubblicizzata come qualsiasi altro affitto di breve o lunga durata. I mezzi di “marketing” che le offrono i siti sono semplicemente degli strumenti per offrire a prezzi diversi la sua abitazione. Come le dicevo prima lei ha il pieno diritto di attirare un possibile ospite offrendo prezzi diversi o scontati.
Cordiali saluti
Mi riallaccio alla pubblicità di un immobile in Toscana in affitto turistico, quindi non “casa vacanza”, chiedendo come mai sul Vostro network di siti manchi Homeaway mentre è presente VRBO, della stessa galassia del primo?
Scusate l’intromissione…
Buonasera Claudia, come sottolineato da lei e precisato nella sezione “network”, VRBO fa parte della famiglia HomeAway, quindi pubblicando un annuncio su VRBO si è visibili anche su HomeAway.
La mia domanda nascondeva in realtà la ricerca di una conferma che HomeAway fosse un sito esclusivamente dedicato alle case vacanze. Scrivo questo perché, proprio oggi, abbiamo ricevuto una (non) risposta in merito all’inserimento del nostro affitto turistico, non imprenditoriale, nel loro sito .
Per farla breve chiedevamo se a differenza delle diciture “case vacanze” che compaiono più volte nei loro testi di presentazione e promozione permettessero l’inserimento di annunci anche da parte di chi, a livello imprenditoriale, non fosse una “casa vacanza” ma un semplice privato
Sapendo che cosa l’associazione a questo termine comportasse, ovvero sanzioni, cercavamo di farci scrivere che accettavano anche inserzioni di privati.
Non ci siamo riusciti, la risposta è stata molto elusiva ma fino ad un certo punto:
“Homeaway è un portale che si occupa di affitti di case vacanze però come spiegato non siamo noi a doverle dare una risposta (alla mia richiesta d’inserimento per privati…), perché noi ci occupiamo solo di darle uno spazio pubblicitario.
A questo punto credo che il Suo commercialista debba girare questa domanda all’ente competente, quindi Comune o Provincia”
Inizio ad avere idea che una presenza su Homeaway sia alquanto rischiosa…
HomeAway, esattamente come Booking o Airbnb non ospita solo strutture ricettive (alberghi, agriturismi, case vacanze ecc…) ma anche annunci di semplici privati. Operando a livello internazionale non possono garantire un’uniformità a livello normativo ma si limitano ad offrire uno spazio per pubblicizzare l’offerta dei proprietari. Sta ai proprietari sapere se la loro attività è lecita o meno, questo dipende dalle tante normative locali e varia da stato a stato. Il termine “Casa Vacanza” che utilizza il portale in questione non fa certamente riferimento alla normativa Toscana sulle CAV (Case e Appartamenti Vacanza) ma è una semplice traduzione di un termine internazionalmente riconosciuto “Holiday home”. Come ho più volte sottolineato questi siti di booking devono essere interpretati come una rilettura in chiave moderna dei vecchi giornali di annunci di affitti. Essere presenti su queste piattaforme non è di per sé giusta motivazione per imputarle di svolgere un’attività imprenditoriale. Seguendo la normativa della Locazione Turistica e soprattutto escludendo la fornitura di qualsiasi servizio di tipo alberghiero lei ha il pieno diritto di pubblicizzare il suo affitto. La riprova del fatto che questi portali non siano ad uso esclusivo di chi svolge attività a livello imprenditoriale è dimostrata dalla richiesta non vincolante di possedere una partita iva.
Cordiali saluti
Buongiorno, sempre molto interessante il forum…vi chiedo, mi è data la possibilità di gestire un casale in prov. di Siena in comodato d’uso, 2 appartamenti piscina piccolo vigneto e uliveto, ora visto che pensavo di gestirlo come casa vacanza, quali sono i passi che devo compiere? (P.IVA, SCIA ecc.) a chi mi devo rivolgere? Attualmente abito in prov. diMI. Devo stipulare un assicurazione del tipo infortuni per gli ospiti, danni malpempo /altro o spetta al proprietario? essendo la mia prima gestione ho altre mille domande…ma credo vada fatto un passo alla volta. Grazie in anticipo
Buonasera Umberto, se ha intenzione di gestire la struttura come CAV (Case e Appartamenti Vacanza) in Toscana è necessaria la P.IVA (poiché la Regione ha deciso che questa tipologia può essere gestita solo in forma imprenditoriale) e la relativa SCIA. Il primo passo è quello di recarsi presso lo sportello SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del Comune di competenza e richiedere l’elenco completo della documentazione da presentare per effettuare la SCIA. La maggior parte dei Comuni italiani hanno gli sportelli SUAP anche online, se mi indica il Comune di competenza posso verificare per lei la documentazione richiesta. Per chi svolge questo tipo di attività è sempre consigliabile stipulare un’assicurazione per tutelarsi da eventuali danni e/o infortuni a terzi, sarà l’assicurazione ad indicarle chi dovrà essere il contraente della polizza.
Rimango a sua disposizione
Grazie Paolo, il comune di competenza è Sinalunga (SI), questo comune chiede la tassa di soggiorno? Visto che dovrò aprire la P.IVA agli ospiti devo rilasciare la fattura o basta una ricevuta ? Su entrambe devo apporre marca da bollo da 2 euro? Gestendo come CAV non ho limite ad inserire su vari siti la descrizione con i servizi della mia struttura (cambio biancheria, pulizia ecc.) giusto?
Posso confermare che il Comune di Sinalunga non richiede attualmente la tassa di soggiorno, non conosco delibere in tal senso. In quanto lei proprietario di P.IVA può rilasciare ricevuta (in caso di privato) o fattura nel caso i suoi ospiti siano in possesso a loro volta di P.IVA (per esempio nel caso in cui siano in viaggio per lavoro). La marca da bollo di 2€ deve essere apposta solo sull’originale che viene consegnato al cliente e sulla copia che rimane a lei una semplice dicitura “Bollo apposto sull’originale”. Come CAV, quindi struttura ricettiva extra-alberghiera autorizzata, può fornire e pubblicizzare una serie di servizi. Le riporto di seguito il Testo Unico Regionale e il regolamento attuativo in vigore per la Regione Toscana:
TESTO UNICO LEGGE REGIONALE
Art. 56
Case e appartamenti per vacanze
1. Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati.
2. Nella gestione delle case e appartamenti per vacanze devono essere assicurati i servizi essenziali per il soggiorno degli ospiti come definiti nel regolamento di attuazione.
3. La gestione di case e appartamenti per vacanze non può comunque comprendere la somministrazione di cibi e bevande e l’offerta di altri servizi centralizzati caratteristici delle aziende alberghiere.
4. Agli effetti del presente testo unico si considera gestione di case e appartamenti per vacanze la gestione non occasionale e organizzata di una o più case o appartamenti ad uso turistico.
REGOLAMENTO ATTUATIVO
Art. 40
Case e appartamenti per vacanze
1. Le case e appartamenti per vacanze devono possedere i requisiti strutturali e igienico – edilizi previsti per le case di civile abitazione anche per quanto attiene alle super ci delle camere e degli altri locali.
2. Nelle case e appartamenti vacanze devono essere assicurati i seguenti servizi minimi compresi nel prezzo: pulizia dei locali ad ogni cambio di cliente ed almeno una volta alla settimana;
b) cambio della biancheria ad ogni cambio di cliente e almeno una volta alla settimana;
c) fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento;
d) addetto sempre reperibile;
e) recapito e ricevimento degli ospiti;
f) televisore;
g) frigorifero;
h) manutenzione dell’unità abitativa, riparazione e sostituzione di arredi, corredi e dotazioni deteriorate.
Art. 42 bis
Denuncia inizio attività
1. La denuncia di inizio attività per l’esercizio delle strutture ricettive di cui al presente capo è presentata al comune in cui è ubicata la struttura. L’attività può essere iniziata dal ricevimento della denuncia da parte del comune.
2. Eventuali variazioni degli elementi della denuncia di inizio attività devono essere tempestivamente comunicate al comune.
3. In caso di attività non continuativa, il titolare della struttura comunica al comune, prima della riapertura, eventuali variazioni, compreso i nuovi periodi di apertura.
4. Il titolare, o il gestore, o il rappresentante, se non presenti nell’esercizio, devono comunque essere reperibili.
5. Il comune, entro cinque giorni dal ricevimento, trasmette alla provincia copia della denuncia di inizio attività, le eventuali variazioni degli elementi della denuncia e la comunicazione di cessazione dell’attività.
6. Presso la struttura ricettiva deve essere esposta in modo ben visibile all’esterno l’insegna o la targa con la denominazione nonché l’indicazione della tipologia e per i residence, del livello di classi cazione.
7. All’interno di ciascuna struttura ricettiva, nella zona di ricevimento dei clienti, deve essere esposta in modo ben visibile la denuncia di inizio attività.
Di seguito invece può trovare i recapiti del SUAP territorialmente competente per il Comune di Sinalunga:
http://www.unionecomuni.valdichiana.si.it/on-line/Home/articolo2406407.html
Cordiali saluti
Un’altra domanda in merito alle pulizie.
Non offrendo il servizio di riassetto posso, però, prevedere un costo per le pulizie finali e specificarlo nel mio sito e nel contratto oppure anche questa pratica è vietata negli affitti turistici?
Grazie…
Nonostante alcune interpretazioni tendano ad includere nel prezzo finale, accorpandolo, il costo delle utenze e delle pulizie finali dal mio punto di vista lei ha tutto il diritto di elencare nel contratto i termini e le condizioni della locazione compreso il rimborso per i costi di pulizia dei locali al termine del soggiorno.
Salve, innanzi tutto la vorrei ringraziare per la chiarezza, mi rimane un dubbio. Io ho letto nella legge regionale che si parla di alloggio, parlando di locazione turistica, lei fa riferimento solo ad appartamenti o casa intere, ma è riferibile anche a stanze … Oppure no? Cioè è possibile affittare stanze della propria casa sotto la formula della locazione turistca? Grazie
Buongiorno Erika, a conferma che i contratti di locazione per uso turistico possono essere applicati anche per chi concede in locazione una singola stanza, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito nella circolare n. 26/E/2011 che l’opzione per la cedolare secca è ammessa anche in presenza di locazioni di singole stanze dell’abitazione.
Devo però ricordarle che il contratto di locazione turistica prevede la mera cessione per brevi periodi dell’immobile o di una stanza senza alcun tipo di servizio correlato e senza prevedere in alcun modo fornitura di prima colazione. Il confine tra le “Locazioni ad uso turistico” di una stanza dell’immobile e l’attività di “Affittacamere” o “B&B” è molto sottile. Molti Comuni si sono adeguati a questa nuova tendenza del mercato prevedendo l’applicabilità della tassa di soggiorno anche per chi effettua locazioni turistiche. La stessa comunicazione delle presenze all’autorità di P.S. è diventata di recente un obbligo anche per le “locazioni pure” che non rientrano quindi nella classificazione di strutture ricettive alberghiere o extra-alberghiere.
2 domande:
1) PUBBLICITA’
Non mi è chiaro se, in termini di pubblicità, decidessi di pubblicare la villa su portali che lavorano esclusivamente a commissione trattenendosi, o meno, una percentuale sulle prenotazioni andate a buon fine e bonificandomi loro stessi, come intermediari, gli importi dell’affittuario si uscirebbe dal seminato della locazione turistica?
2) LENZUOLA
Il pericolo dell’accertamento può nascere anche dal fatto che si faccia trovare l’abitazione con i letti già rifatti. Le fotografie valgono più di mille parole, se pubblicizzo una camera con i soli materassi è chiaro che non potrò essere appetibile sul mercato e quindi chiedo se sia necessario specificare la mancanza di biancheria oppure si può tentare di ometterne la presenza nell’eventuale sezione di che cosa è incluso con l’affitto (acqua, luce, gas…)?
Grazie e complimenti per il servizio…
Buongiorno Claudia, lei ha tutto il diritto di pubblicizzare il suo affitto sui portali di booking on-line (come quelli elencati nella sezione “Network” di questo sito). In altre occasioni ho suggerito di interpretare questi siti come una rivisitazione in chiave moderna dei vecchi giornali di annunci. Deve al contrario non pubblicizzare il suo affitto su quei siti tipicamente di promozione turistica, solitamente gestiti da Province o Regioni, che invece sono esclusivamente dedicati alle strutture ricettive registrate come tali.
Per quanto riguarda le lenzuola capisco i dubbi che possano nascere ma allo stesso modo non dovrei allora far trovare i piatti, i bicchieri e gli utensili da cucina oppure, non essendo previsto il servizio di pulizia, non dovrei far trovare attrezzatura tipo scopa, stracci o detersivi. L’importante è non offrire servizi tipicamente alberghieri durante il periodo di permanenza degli ospiti.
Cordiali saluti
Complimenti vivissimi per la padronanza che dimostrate su questo argomento.
Io ho dovuto studiare su internet da luglio tutto quello che bisogna fare per affittare le seconde case per periodi brevi e voi in un articolo siete riusciti a raccogliere tutte le informazioni utilissime e fondamentali per poter affittare brevemente le proprietà private.
Rimango con un dubbio insoluto: A Viareggio è obbligatoria anche per gli alloggi ammobiliati privati il pagamento della tassa di soggiorno? Da più parti mi dicono che la devono pagare solo le strutture alberghiere e non gli appartamenti privati come a Lucca.
Se qualcuno potesse darmi delucidazioni in merito ne sarei davvero lieta.
Auguri di buon anno veramente di cuore, ho imparato a conoscervi nel web e non vi abbandonerò certamente!
Chiara Lina
Gentilissima Chiara, prima di tutto la ringrazio per i complimenti!!! Per quanto riguarda la tassa di soggiorno sono i Comuni a decidere se applicarla o meno alle Locazioni Turistiche o Locazioni Pure. Purtroppo non abbiamo un database nazionale da consultare e il nostro consiglio è quello di contattare il Comune di pertinenza e chiedere se c’è stata una delibera in tal senso. Facendo comunque una breve ricerca sul sito del Comune di Viareggio ho trovato questa delibera:
http://www.comune.viareggio.lu.it/documenti/Soggiorno/regolamento_imposta_soggiorno_viareggio_2013.pdf
All’Articolo 3 – Soggetto passivo
Il soggetto passivo è chi pernotta nelle strutture ricettive e non risulta residente nel Comune di Viareggio.
Si presume quindi che la tassa di soggiorno venga applicata solo per gli ospiti delle strutture ricettive (alberghiere o extra-alberghiere registrate alla provincia e provviste di SCIA) e non quindi per gli ospiti delle Locazioni Turistiche. Il nostro consiglio è comunque quello di chiedere conferma in Comune.
Per Lucca confermo che le Locazioni Turistiche sono soggette al pagamento della Tassa di soggiorno
http://www.comune.lucca.it/flex/cm/pages/ServeAttachment.php/L/IT/D/0%252F2%252Fe%252FD.682aa626fb7915c6d35d/P/BLOB%3AID%3D11324/E/pdf
Si veda Articolo n.2 comma 4 “Rientrano inoltre nelle strutture ricettive anche gli alloggi ammobiliati locati per uso turistico.”
Cordiali saluti e buon anno da tutto lo staff!
Buongiorno, complimenti per il sito.
Io avrei un quesito ma un proprietario di una casa oltre a mettere l’annuncio su i diversi portali di booking potrebbe creare anche una pagina facebook per fare un po’ di promozione?
Buongiorno Fabio, dal mio punto di vista è possibile creare una pagina Facebook per promuovere l’affitto della seconda casa ma attenzione a non presentarla come una Casa Vacanza. Potete sfruttare le piattaforme Social e i siti di booking on-line esattamente come se fossero dei giornali di annunci di affitti. Quindi il mio consiglio è quello di precisare nella pagina le condizioni d’uso dell’appartamento e la tipologia di affitto che si intende sottoscrivere (Locazione Turistica).
Cordiali saluti
Buongiorno, ho seguito le vostre discussioni e avrei anche io un altra fattispecie da chiarire: nel caso che io prenda in affitto due case con regolare contratto di affitto e decida di subaffittare a turisti (previo consenso del proprietario), diventa necessariamente forma imprenditoriale (casa vancanze)? Quindi decadono i requisiti di locazione turistica? Nel caso diventi obbligatoriamente casa vacanze, che obblighi ho? Presentare la scia in comune e aprire partita iva? Grazie
Buonasera Giovanna, può optare per la Locazione Turistica anche in caso di subaffitto che ovviamente deve essere consentito dal proprietario e precisato nel contratto di affitto. Qualora volesse optare per la CAV (Case e Appartamenti Vacanza) deve sicuramente fare la SCIA. Per quanto riguarda l’apertura della partita IVA dipende dove si trovano gli appartamenti… mi spiego meglio… in Toscana le CAV sono sempre imprenditoriale e quindi con P. IVA. Nel Lazio invece esistono le CAV amatoriali e imprenditoriali. Consiglio sempre di recarsi presso il SUAP di competenza (Sportello Unico per le Attività Produttive) per avere l’elenco dei documenti necessari da presentare per avviare una CAV.
Cordiali saluti
Grazie mille. Tutto molto chiaro. Allora se posso pubblicizzare su siti come airbnb e homelidays (se ho capito bene), la differenza sostanziale sta solo nel non fornire servizi alberghieri, mentre resta ambiguo se si possa far trovare la biancheria pulita all’entrata, giusto?
Esatto. Inoltre niente insegne! Ricordarsi sempre la forma scritta del contratto, le ricevute e le segnalazioni delle presenze alle Autorità di P.S.
Grazie! In sostanza, se decido di prendere una casa in affitto, posso affittare senza partita iva senza limiti temporali? Anche quasi tutti i giorni dell’anno, per periodi di uno, due, 7, 10 giorni? Bastano le ricevute? È necessario anche in questo caso la denuncia ai vigili per tutti (io sapevo solo x cittadini extracomunitari). Inoltre posso pubblicizzare su airbnb? Secondo lei è un problema lasciare il letto rifatto e gli asciugamani? In questo caso, non dovrei richiedere la tassa di soggiorno, (altrimenti ricade in case vacanza)? Tutto questo per capire se posso rientrare nella fattispecie locazione semplice. Grazie tante per la sua disponibilità, è l’ultimo post prometto 🙂
Rispondo punto per punto:
– posso affittare senza partita iva senza limiti temporali?
In Toscana il confine tra imprenditorialità e amatorialità non è segnato in base alla durata degli affitti ma dall’assenza totale di servizi e dalla mancanza di insegne e segnaletica. In alcune Regioni invece viene calcolata la durata massima in termini di tempo oltre il quale si diventa attività a tutti gli effetti.
– Anche quasi tutti i giorni dell’anno, per periodi di uno, due, 7, 10 giorni?
Ogni prenotazione non deve superare i 30 giorni.
– Bastano le ricevute?
Serve un contratto scritto (in formato snello) che deve essere firmato e non serve la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate ma ripeto è obbligatoria la forma scritta. Le ricevute sono necessarie se l’importo si riscuote in contanti o direttamente dall’ospite. Quando è il sito di booking a fare da tramite, la ricevuta all’ospite viene rilasciata dallo stesso sito. In quel caso ti basta portare in sede di dichiarazione dei redditi l’estratto conto bancario con evidenziati i bonifici a tuo favore. Per altre info sulle ricevute leggi questo articolo:
https://www.lacasacheavanza.it/piattaforme-di-booking-online-e-ricevute-fiscali/
– È necessario anche in questo caso la denuncia ai vigili per tutti (io sapevo solo x cittadini extracomunitari).
Con una recente circolare è scattato l’obbligo di comunicazione delle presenze anche per chi effettua la locazione turistica. Le comunicazioni devono essere fatte direttamente alla Questura (non ai vigili) attraverso il portale AlloggiatiWeb della Polizia di Stato. Per ulteriori info leggi questo articolo:
https://www.lacasacheavanza.it/obbligo-di-notifica-allautorita-di-p-s-anche-per-le-locazioni-pure/
– Inoltre posso pubblicizzare su airbnb?
Si assolutamente. Sono una versione moderna dei vecchi giornali di annunci. Non iscrivere la tua struttura su siti finanziati dalla Regione o dalla Provincia perché sono dedicati alle strutture ricettive alberghiere o extra-alberghiere.
– Secondo lei è un problema lasciare il letto rifatto e gli asciugamani?
Secondo me si, esattamente come si lasciano la scopa e lo straccio anche se non si può offrire il servizio di pulizia. È il cambio delle lenzuola che non deve essere fatto!
– In questo caso, non dovrei richiedere la tassa di soggiorno, (altrimenti ricade in case vacanza)?
Molti comuni hanno iniziato a chiedere la tassa di soggiorno anche a chi effettua locazione turistica. Bisogna informarsi presso il proprio comune se hanno deliberato in tal senso.
Cordiali saluti
Grazie, non poteva essere più chiaro ed esauriente. Grazie davvero. Qualora amplissi la mia attività, mi rivolgere sicuramente al vostro supporto informatico. Per ora devo ancora cominciare!
Buonasera.
Ho letto molte delle note di risposta ai vari quesiti e le ho trovate davvero molto chiare ed utili. Vorrei, se mi consente, sottoporle un problema.
Ho recentemente affittato per 10 giorni a dei clienti inviati da airbandb dei locali al piano terreno della mia abitazione che si sviluppa su tre piani collegati tra loro con una scala. I locali in questione erano: cucina, ingresso salotto con divano letto, bagno , ripostiglio e giardino. Su denuncia di un vicino ho avuto la visita dei viglili urbani ai quali ho mostrato il certificato catastale nel quale i locali sono cassificati come taverna facente parte dell’intero fabbricato e classificati in A2, quindi suppongo, dato che rispondono alle caratteristiche di abitazione (altezza, rapporto finestrature) che potessero essere affittate.
inizialmente i vigili hanno convenuto, ma successivamente hanno posto problemi sulla validità dell’attestazione catastale e mi hanno contestato il diritto di affittare.
Vorrei gentilmente avere un suo parere. La ringrazio per la Sua disponibilità.
Stefano
Gentile Stefano, se l’immobile è di categoria A/2 (abitazioni di tipo civile), lei ha il pieno diritto di locare una porzione di esso garantendo sempre i servizi essenziali come acqua, luce e gas. Se la Polizia Municipale le contesta la categoria catastale è necessario che lei si rivolga ad un tecnico per accertarsi dell’effettivo stato catastale dell’immobile.
Cordiali saluti
Buongiorno Paolo, grazie per il Suo articolo.
Se posso avrei ancora qualche incertezza sull’argomento.
Per Firenze e la Regione Toscana, ho capito che il fattore discriminante tra “locazione turistica” e “casa vacanze” è l’impreditorialità dell’attività.
Dai commenti all’articolo ho anche compreso che, se affitto la mia seconda casa per tutto l’anno per periodi inferiori a 30gg (per lo stesso conduttore), senza offrire servizi aggiuntivi, posso definire la mia attività come “locazione turistica” anche pubblicizzando il mio appartamento sui portali dedicati quali AirBnB.
Se invece, a causa di mancanza di tempo o competenza tecnica di gestione annunci online e simili, mi rivolgessi ad una società che si impegna a gestire a mio nome gli annunci online, le eventuali prenotazioni eccetera, come si definisce il mio appartamento? Sottolineo che sarei sempre io ad accogliere gli ospiti, incassare i pagamenti ed incaricarmi di comunicare alle autorità gli alloggiati.
Grazie mille per la Sua attenzione.
Gentilissimo Stefano, le confermo che ha interpretato correttamente quanto esposto nell’articolo e nei commenti. Il nostro lavoro è esattamente quello che espone al termine del suo intervento. Su richiesta, oltre all’inserimento degli annunci sulle piattaforme di booking, gestiamo per nome e per conto del proprietario i rapporti “online” con i clienti e amministrativi con le stesse piattaforme. I nostri sono servizi di sostegno rivolti alle imprese o ai singoli privati e in alcun modo incidono sulla classificazione della sua attività. Non siamo un’agenzia immobiliare, non chiediamo esclusive e il passaggio di denaro avviene sempre e direttamente tra conduttore e locatario senza la nostra intermediazione; gli annunci sono aperti a nome e per conto del cliente il quale, in qualità di legittimo proprietario, può richiederne in qualsiasi momento l’accesso o l’uso esclusivo. Il nostro lavoro è paragonabile al lavoro che svolgerebbe un suo assistente o segretario personale. Rimango a sua disposizione per qualsiasi altro chiarimento e, qualora volesse, saremo lieti di occuparci della gestione dei suoi annunci.
Buonasera Paolo, la ringrazio per la completezza del suo articolo.
Sono gestore di un affittacamere professionale (quindi con partita IVA) e al contempo proprietario di un appartamento, posto nel centro storico di Firenze, che saltuariamente affitto con i portali tipo AirBnB, Housetrip etc.
Conosco abbastanza bene la normativa nazionale e regionale ma nonostante ciò, sono da anni alla ricerca, senza successo, di qualche documento ufficiale, tipo circolari esplicative, interpelli, sentenze o altro sul tema della fornitura della biancheria nel caso degli affitti turistici, così come disciplinati dal codice civile (quindi non CAV).
Acclarato che NON è possibile il cambio della biancheria DURANTE il soggiorno del locatario, la domanda è se è possibile fornire la biancheria in fase di accoglienza, cioè considerarla dotazione della casa al pari di tendaggi, stoviglie etc.
Ho letto di interpretazioni ristrettive da parte degli organi di vigilanza di alcuni comuni toscani, che considerano la presenza della biancheria da bagno e da camera SEMPRE come un servizio di tipo alberghiero e quindi sanzionano pesantemente, arrivando ad ipotizzare il reato di abuso della professione turistico ricettiva da parte del malcapitato proprietario.
Altri che “chiudono un occhio” se la biancheria è a disposizione negli armadi ma il letto viene lasciato da fare.
Altri ancora che non sono interessati al tema e non considerano la biancheria un serivizo, a meno che non si effettuino cambi durante il soggiorno degli ospiti.
Secondo lei come stanno le cose ma, soprattutto, ha qualche elemento formale a sostegno dell’una o dell’altra ipotesi?
Mrazie
Buongiorno Massimo, posso assicurarle che non ci sono documenti ufficiali in grado di chiarire il suo dubbio. Solitamente queste specifiche sono contenute nei regolamenti attuativi ma, nel caso della locazione turistica, il Testo Unico della Regione Toscana rimanda direttamente al Codice Civile che ovviamente non specifica nulla a riguardo. Purtroppo non c’è nulla che possa tutelarla da una sanzione, se non il buon senso di chi effettua il controllo. Se fornire le lenzuola vuol dire offrire un servizio tipicamente alberghiero, allo stesso modo non dovrebbero essere fornite scope o stracci per le pulizie ecc… In alcuni casi sono stati stilati dei regolamenti locali, di dubbia liceità, ai quali però è necessario attenersi per evitare inutili e costosi contenziosi. Posso dirle con certezza che in alcune province è stata anche contestata la presenza delle locazioni turistiche sui portali di booking online. Sono assolutamente degli abusi che purtroppo devono essere contestati e dimostrati facendo ricorso. Non è certo la presenza delle lenzuola nel letto a determinare l’imprenditorialità dell’iniziativa quanto invece la fornitura di servizi tipicamente alberghieri. L’unico consiglio che posso darle è di seguire scrupolosamente la normativa sulle locazioni turistiche: contratto scritto, assenza di insegne, assenza di fornitura di servizi alberghieri (cambio lenzuola, pulizie dei locali, servizi navetta ecc…), comunicazione delle presenze alle autorità di P.S., ricevute fiscali. Questi sono gli elementi fondamentali che inquadrano la locazione turistica e che vi tutelano da dubbie interpretazioni. Quindi, come già specificato al termine dell’articolo, una trasgressione o una disattenzione sono semplicemente un indizio, molte disattenzioni e molti indizi sono la prova che la vostra probabilmente è un’attività imprenditoriale. Ho iniziato, compatibilmente con il tempo a disposizione, la ricerca di sentenze che possano chiarire questi aspetti e sarà mia premura avvisarla non appena avrò novità in tal senso.
Cordiali saluti
Purtroppo la sua risposta mi conferma quanto avevo già ravvisato in questi anni. E purtroppo mi conferma anche che, come spesso accade nel nostro paese, nell’incertezza generale di interpretazione delle norme si è vittima dello zelo del funzionario di turno in cui incappiamo 🙁
Teniamoci in contatto e aggiorniamoci a vicenda, sia mai che esca un qualche regolamento che crei un precedente 🙂
Salve, ho un appartamento a Lucca che non uso più, in quanto andato a convivere altrove. Ho letto tutto.con interesse ma tuttavia mi rimangono alcuni dubbi. La locazione uso turistico non imprenditoriale come descritta ha una limitazione temporale nell’anno. Cioè si può fare ad esempio per tre/cinque/sei mesi su dodici o tutto l’anno. Si possono utilizzare portali tipo booking, homeaway, airbnb o similari? A Lucca ho visto chiedono la tassa di soggiorno anche per le locazioni sopra descritte. Grazie saluti
Buonasera Nicola, i contratti di Locazione Turistica, chiamati anche “locazioni pure”, hanno una durata inferiore a 30gg e possono essere stipulati, con soggetti diversi, durante tutto il corso dell’anno senza limitazioni di numero. Se il contratto supera i 30gg non si parla più di Locazione Turistica e scatta l’obbligo di registrazione del contratto all’Agenzia dell’Entrate. Le singole Regioni, in quanto usufruiscono di potestà legislativa concorrente a quella statale, possono intervenire e regolamentare questo tipo di locazioni stabilendo il confine tra attività amatoriale e imprenditoriale. Alcune Regioni hanno stabilito un numero massimo di unità abitative affittabili a livello amatoriale altre, come la Toscana, non hanno posto questo limite. In Toscana il confine tra Case e Appartamenti per vacanze (CAV) e Locazioni Turistiche è senz’altro segnato dall’assenza totale di fornitura di servizi extra tipicamente alberghieri (colazioni, cambio lenzuola, pulizie dei locali, servizi navetta, ecc..). È fatto inoltre divieto per le Locazioni Turistiche esporre insegne o cartelli ad eccezione del classico cartello “affittasi”. Vige l’obbligo del contratto in forma scritta e del rilascio delle ricevute e in taluni casi (come nel suo) è previsto il pagamento della tassa di soggiorno. Lei può tranquillamente pubblicare il suo annuncio all’interno dei portali che ha nominato e su quelli che trova nella sezione “Network” di questo sito. Come proprietario ha infatti il pieno diritto di pubblicizzare il suo affitto e questi portali non sono altro che una rivisitazione in chiave moderna dei vecchi giornali di annunci privati. Deve tuttavia evitare gli annunci in portali di promozione turistica, solitamente gestiti o convenzionati con Province e Regioni; questi sono infatti riservati a coloro i quali effettuano in forma imprenditoriale questa attività o che comunque (come nel caso dei B&B non professionali) sono in possesso di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Anche coloro i quali effettuano Locazioni Turistiche hanno l’obbligo di comunicare le presenze all’autorità di P.S. – a riguardo si consiglia la lettura di questo recente articolo:
https://www.lacasacheavanza.it/obbligo-di-notifica-allautorita-di-p-s-anche-per-le-locazioni-pure/
Nella sezione “Articoli” di questo sito può trovare maggiori informazioni sul rilascio delle ricevute e sulla fiscalità in generale.
Grazie per la pronta risposta e la competenza. Siete forti! Ancora grazie. Saluti
Buongiorno Paolo.
Leggo dai suoi post ripetutamente che per le locazioni turistiche di durata inferiore ai 30 gg, se non è obbligatoria la registrazione, è comunque obbligatorio il contratto, anche se in forma snella.
Io (affitto da oltre dieci anni, anche se prevalentemente con contratti transitori e non turistici) non ho mai trovato nessuna normativa che faccia riferimento all’obbligo di sottoscrizione di un contratto per una locazione turistica di durata inferiore ai 30 gg.. Mi può dare gentilmente il link o gli estremi della normativa? Le poche volte che mi sono capitati contratti turistici, io non ho mai fatto firmare nulla, ma vorrei essere sicura sia di non essere perseguibile dalla legge, né altrettanto di sobbarcarmi di ulteriore lavoro, che non sia strettamente necessario, quando c’è già così tanto da fare…
Grazie per l’aiuto.
Cordiali saluti
Emanuela
Buongiorno Emanuela, per la Toscana la disciplina riguardante le Locazioni ad uso Turistico è contenuta nell’Art. 57 della L.R. 23 marzo 2000 n. 42 – Testo unico delle leggi regionali in materia di turismo.
Art. 57 – Locazioni ad uso turistico.
Non sono soggette alle disposizioni della presente legge le locazioni concluse ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 «Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo».
Le confermo pertanto la necessità della forma scritta come previsto dall’Art. 1, comma 4 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. L’articolo è stato pubblicato in GU n.292 del 15 dicembre 1998.
“A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.”
Il contratto di locazione per uso turistico, quale che ne sia la durata, pertanto, deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità e deve contenere tutti i dati relativi all’immobile ed i contraenti. In caso di sinistri (l’incendio dell’immobile, il furto degli arredi), inevitabilmente verrebbe a galla l’irregolarità del contratto e le tutele per il proprietario verrebbero meno. Oppure può capitare che l’inquilino continui ad occupare l’immobile oltre il termine pattuito verbalmente, con il rischio di aprire un contenzioso.
Esistono dei prestampati di contratto di Locazione ad uso Turistico e non applicare la forma scritta è un grave errore oltre a costituire un’inadempienza di legge. In caso di controllo da parte delle Autorità è infatti necessario esibire il contratto per evitare che possa essere contestato l’esercizio abusivo della professione turistico-ricettiva.
Può scaricare il testo della legge qui:
https://www.dropbox.com/s/64ztkyst8zas65a/1998-431.pdf?dl=0
Cordiali saluti
Buongiorno e complimenti per l’ articolo,
faccio questo esempio dopo aver letto articolo e leggi qui scritte per capire se faccio errori e magari sapere come meglio procedere:
Esempio:
Sono un normale privato e ho 2 appartamenti. Gli affitto con locazione turistica (1-2-3gg) e affitto per un anno.
Farò un contratto con il turista che non registrerò all’AdE.
Gli lascerò una ricevuta dove metto una marca da bollo da 2 euro qualora l’importo della locazione superi i 77,49 euro. (domanda banale: la marca va sulla ricevuta che rimane a me o su quella che rimane a lui?)
I dati degli ospiti vanno comunicati alla questura (sia comunitari che extra comunitari).
Pagherò la tassa di soggiorno per ogni ospite.
Non darò alcun servizio (cambio biancheria, somministrazione..) ma solo l’appartamento.
Alla fine dell’anno porto tutto in dichiarazione redditi (contratti e ricevute) e opto per la cedolare secca.
E’ corretto questo modo di agire?
Quali sono le eventuali procedure e costi che non prendo in considerazione?
Grazie dell’attenzione,
Rodolfo
Buongiorno Rodolfo, le rispondo punto per punto:
“Farò un contratto con il turista che non registrerò all’AdE”
Le confermo che per i contratti di locazione turistica di durata inferiore a 30gg non vi è l’obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate.
“Gli lascerò una ricevuta dove metto una marca da bollo da 2 euro qualora l’importo della locazione superi i 77,49 euro.”
Assolutamente corretto, la marca da bollo bisogna applicarla sulla ricevuta che si lascia al cliente.
“I dati degli ospiti vanno comunicati alla questura (sia comunitari che extra comunitari).”
Con la recente circolare emanata dalla Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, si precisa che anche coloro i quali effettuano “locazioni pure” (come nel suo caso) sono obbligati a comunicare le presenze all’Autorità di P.S. La comunicazione deve essere effettuata in ogni caso a prescindere dalla provenienza dell’ospite e solo nel caso in cui il soggiorno abbia una durata inferiore a 30gg. A tal proposito è necessario presentare, presso la Questura di competenza, una domanda di abilitazione all’utilizzo della piattaforma AlloggiatiWeb.
“Pagherò la tassa di soggiorno per ogni ospite.”
Solo nel caso in cui il suo Comune abbia deliberato in tal senso.
“Non darò alcun servizio (cambio biancheria, somministrazione..) ma solo l’appartamento.”
Condizione fondamentale della locazione turistica è l’assenza totale di servizi di carattere tipicamente alberghiero.
“Alla fine dell’anno porto tutto in dichiarazione redditi (contratti e ricevute) e opto per la cedolare secca.”
Per le locazioni turistiche è possibile aderire in sede di dichiarazione dei redditi alla cedolare secca a patto che l’affitto avvenga tra soggetti privati e che l’immobile sia concesso in locazione ad uso abitativo. L’aliquota da applicare alle locazioni per uso turistico in cedolare secca è pari al 21% e va calcolata sull’importo del canone complessivo. Tuttavia le consiglio di rivolgersi al suo commercialista, il quale poi effettuerà materialmente la sua dichiarazione dei redditi, per avere ulteriore conferma a riguardo.
“Quali sono le eventuali procedure e costi che non prendo in considerazione?”
Secondo la normativa nazionale non ci sono altri adempimenti ma le singole Regioni, in quanto usufruiscono di potestà legislativa concorrente a quella statale, possono intervenire e regolamentare questo tipo di contratto di locazione quindi è bene dare un’occhiata alle singoli leggi regionali caso per caso. Alcuni comuni poi hanno previsto la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in forma semplificata, presso i SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) di competenza. Le consiglio quindi di recarsi presso il SUAP territorialmente competente e chiedere informazioni a riguardo specificando sempre che si tratta di “locazioni pure” o “locazioni ad uso turistico” inferiori a 30gg.
Cordiali saluti
Grazie per la risposta molto precisa, se posso le pongo un’altra domanda,
se non avessi il tempo di starci dietro ai due appartamenti e il tutto lo facesse un amico (normale privato senza alcun titolo se non quello di carissimo amico) il quale si occuperebbe di prenotazioni e accoglienza?
Ovviamente i contratti gli firmo io e alla fine porto io tutto in dichiarazione redditi.
Si può fare?
Grazie ancora,
Rodolfo
Assolutamente si, soprattutto se la collaborazione è svolta in forma gratuita ma questo esula dalla normativa in questione. Se gli account sui siti di booking sono stati aperti a suo nome ma verranno gestiti da un suo collaboratore le consiglio di far firmare una liberatoria che autorizza il collaboratore ad operare, per quanto concerne la gestione dei profili e delle relative prenotazioni, per nome e per conto del proprietario. Allo stesso modo le consiglio di inserire nei contratti di locazione che il suo amico è la persona preposta a consegnare e ritirare le chiavi dell’immobile nonché la persona autorizzata a riscuotere i pagamenti (qualora essi avvengano in contanti).
Cordiali saluti
Buongiorno, grazie per le risposte e gentilezza.
Dopo varie ipotesi valutate arrivo a una conclusione che vorrei esporla a lei:
L’ amico apre un account su siti booking a suo nome dove mette i miei due appartamenti.
Si occuperà dell’ accoglienza.
Farà tutte le procedure dette sopra (contratto da me firmato-ricevuta-questura-tassa soggiorno).
Il ricavato andrà via telematica sul conto dell’ account dell’ amico.
A fine anno porto il tutto in dichiarazione redditi (contratti-ricevute) e ci pagherò le tasse (cedolare secca come confermatomi dal commercialista)
E’ corretto? per entrambi?
Mi diceva sarebbe meglio far firmare una liberatoria che autorizzi l’ amico a operare (consegna delle chiavi), quali sono i modi i di fare tali liberatorie?
Grazie tanto
Buongiorno Rodolfo, dal mio punto di vista è più corretto che l’account venga aperto a nome del proprietario. Se l’account venisse aperto a nome del suo amico, questo si ritroverebbe a svolgere un lavoro tipico delle Agenzie. Inoltre il passaggio dei soldi dal conto del suo amico a lei come verrebbe giustificato fiscalmente? Lo schema da seguire è il seguente:
Liberatoria tra il proprietario e il collaboratore
(è una semplice scrittura privata nella quale lei autorizza il suo collaboratore ad aprire e gestire per suo conto gli annunci online).
Apertura e gestione account per nome e per conto del proprietario
(l’account deve essere a nome del proprietario il quale può legalmente avvalersi di un collaboratore per la gestione dello stesso).
Adempimenti burocratici e fiscali
(tutte le comunicazioni, le ricevute e i contratti devono avere la firma del proprietario. Nel contratto si specifica che il suo amico è autorizzato alla consegna e al ritiro delle chiavi nonché alla riscossione dell’affitto qualora esso avvenga in contanti).
Accredito diretto sul conto del proprietario
(Ai fini fiscali è necessario che l’accredito avvenga direttamente sul conto del proprietario. L’estratto conto bancario con evidenziati i bonifici ricevuti può essere portato in dichiarazione dei redditi per comprovare le entrate ricevute dalla locazione. Un passaggio di denaro dal conto del suo amico a lei non sarebbe in alcun modo giustificato e inoltre, l’importo ricevuto, diventerebbe componente di reddito per il suo amico).
Dichiarazione dei redditi
(Come confermato dal suo commercialista, porta contratti, ricevute e estratto conto in dichiarazione dei redditi scegliendo di optare per la cedolare secca).
È assolutamente fondamentale che il tutto sia attivato e gestito a nome del proprietario che ha tutto il diritto di avvalersi di un collaboratore personale autorizzato. Uno schema tipo per la liberatoria potrebbe essere:
Le Parti
(i dati anagrafici del proprietario e del collaboratore).
Oggetto
(il motivo per il quale viene redatta la liberatoria… Per esempio “Apertura e gestione account su piattaforme di booking online”).
Durata e specifiche dell’incarico
(i dettagli dell’incarico con riferimento anche alla consegna delle chiavi e alla riscossione).
Privacy e trattamento dei dati personali:
(I dati personali forniti dal proprietario sono utilizzati al solo fine di eseguire il servizio o la prestazione richiesta e sono comunicati a terzi nel solo caso in cui ciò sia a tal fine necessario. I dati personali sono trattati con strumenti automatizzati per il tempo strettamente necessario a conseguire gli scopi per cui sono stati raccolti secondo quanto previsto dal “Codice in materia di protezione dei dati personali”, art. 13 del d.lgs. n. 196/2003. Specifiche accortezze sono osservate per prevenire la perdita dei dati, usi illeciti o non corretti ed accessi non autorizzati. Gli indirizzi di posta elettronica, gli annucci e i profili rimangono di esclusiva proprietà del proprietario e il relativo accesso ad essi è garantito in qualsiasi momento e verranno utilizzizati per il solo conseguimento dell’incarico in oggetto).
Mi auguro di essere stato d’aiuto,
cordiali saluti
E nel caso in cui una persona lo facesse dietro un compenso come si dovrebbe organizzare?cioè come sarebbero i rapporti tra il proprietario della casa e la persona che gestisce gli account?
Buonasera Fabio, nel caso fosse previsto un compenso si può optare per una notula per prestazioni da lavoro occasionale. Chi offre il servizio, emette una notula nei confronti del proprietario; le notule emesse non possono superare i 5.000€ annui. In caso invece di P.IVA, il suo collaboratore può emettere regolare fattura. Consiglio comunque di far firmare una liberatoria che autorizzi il suo collaboratore a gestire gli account per suo conto.
Cordiali saluti
“5. pubblicizzare l’appartamento su periodici, riviste o siti internet che non siano una mera raccolta di annunci individuali. Quindi evitare i portali di promozione turistica.”
Ad esempio questo sarebbe un portale che non può essere utilizzato per una locazione turistica temporanea?
Grazie
Gentilissima Carmen, lacasacheavanza.it non è un portale che ospita annunci a scopo ricettivo ma al contrario forniamo ai proprietari di seconde case (e non solo) indicazioni e informazioni utili riguardo la normativa che regola il settore. Per “portali di promozioni turistica” si intendono quei siti che hanno come scopo principale la promozione del territorio e che al loro interno ospitano anche raccolte di annunci di strutture ricettive. Il termine “locazione turistica” può trarre in inganno ed è più corretto parlare di affitti brevi. Il nostro consiglio è quello di pubblicizzare il vostro appartamento senza inserirlo in un contesto tipicamente turistico (annoverandolo per esempio tra le tappe di un tour o accostandolo al nome di prodotti tipici locali ecc…) e senza stipulare convenzioni per la fornitura di servizi extra. Molti di questi portali sono gestiti, promossi o convenzionati con le province e le regioni e la presenza di un annuncio di affitto per brevi periodi in forma privata risulterebbe fuori luogo. I siti elencati nella sezione “network” sono portali che ospitano una raccolta di annunci inseriti e gestiti da privati (e non solo) e non sono altro che una rilettura in chiave moderna dei vecchi giornali di annunci di affitti. Nessuno vi vieta di pubblicizzare l’affitto della vostra casa, ma non potete esporre insegne (se non il classico cartello “affittasi”), offrire servizi extra tipicamente alberghieri (come il cambio delle lenzuola) ma avete l’obbligo di stipulare un contratto (senza obbligo di registrazione se inferiore a 30gg) e di comunicare le presenze all’autorità di P.S. – a riguardo si consiglia la lettura di questo recente articolo:
https://www.lacasacheavanza.it/obbligo-di-notifica-allautorita-di-p-s-anche-per-le-locazioni-pure/
Rimaniamo a sua disposizione per qualsiasi altro chiarimento.
Grazie della risposta, molto chiaro.
Approfitto della vostra gentilezza per porre un’altra domanda, e cioè sapere se questa fattispecie dello short lent o affitto breve si applica anche all’affitto di camere oltre che di interi appartamenti, o se in quel caso si rientra necessariamente nella tipologia dell’affittacamere con il conseguente obbligo di denuncia inizio attività.
Inoltre vorrei anche sapere, e mi scuso se l’avete già chiarito in qualche punto del sito e non l’ho trovato, quali siano gli obblighi fiscali per i redditi percepiti a titolo di affitto breve o di affittacamere.
Ringrazio moltissimo e vi faccio i complimenti per l’utilissimo sito.
Rileggendo mi accorgo di non essere stata molto chiara. Mi riferisco all’affitto breve di camere nella propria abitazione.
Le locazioni per finalità turistiche di appartamenti e stanze sono regolate dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, che prevede le “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” secondo cui “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile”.
Se i contratti non hanno durata superiore a 30 gg non vi è l’obbligo di registrazione del contratto che deve comunque essere in forma scritta e accompagnato da regolare ricevuta di pagamento che le servirà in sede di dichiarazione dei redditi.
Per le locazioni turistiche è possibile aderire in sede di dichiarazione dei redditi alla cedolare secca a patto che l’affitto avvenga tra soggetti privati e che l’immobile sia concesso in locazione ad uso abitativo. L’aliquota da applicare alle locazioni per uso turistico in cedolare secca è pari al 21% e va calcolata sull’importo del canone complessivo.
A conferma che i contratti di locazione per uso turistico possono essere applicati anche per chi concede in locazione una singola stanza, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito nella circolare n. 26/E/2011 che l’opzione per la cedolare secca è ammessa anche in presenza di locazioni di singole stanze dell’abitazione.
Devo però ricordarle che il contratto di locazione turistica prevede la mera cessione per brevi periodi dell’immobile o di una stanza senza alcun tipo di servizio correlato e senza prevedere in alcun modo fornitura di prima colazione. Come tra le “Locazioni ad uso turistico” di un immobile e l’attività di “Case Vacanze”, anche in questo caso il confine tra le “Locazioni ad uso turistico” di una stanza dell’immobile e l’attività di “Affittacamere” o “B&B” è molto sottile. Molti Comuni si sono adeguati a questa nuova tendenza del mercato prevedendo l’applicabilità della tassa di soggiorno anche per chi effettua locazioni turistiche. La stessa comunicazione delle presenze all’autorità di P.S. è diventata di recente un obbligo anche per le “locazioni pure” che non rientrano quindi nella classificazione di strutture ricettive alberghiere o extra-alberghiere. Le singole Regioni, in quanto usufruiscono di potestà legislativa concorrente a quella statale, possono intervenire e regolamentare questo tipo di contratto di locazione quindi è bene dare un’occhiata alle singoli leggi regionali caso per caso.
Grazie ancora!
Salve e complimenti per gli articoli trattati e le risposte comprensibili che date.
Le faccio questo esempio , visto che nessuno ha ancora trattato.
Io ho una casa in provincia di Lucca , dove sono residente e risulta come prima casa, la vorrei dare in affitto con locazione turistica. Sapendo tutte le regolamentazioni dovute riguardante alle seconde case , vorrei sapere se sono le stesse anche per l’abitazione principale.
L’altro quesito che vorrei mettere in evidenza è che io ho anche la piscina nella mia proprietà , costruita nel 2001. Sapendo le problematiche per adeguarsi alla normativa per le attività professionali, dopo le modifiche apportate alla legge 8/2006 della regione Toscana con la proroga ulteriore al 2015 , vorrei sapere se tale normativa è valida anche per gli affitti turistici in forma non imprenditoriale, o cosa prevede la legge in questo caso?
La pulizia giornaliera della piscina rientra nei servizi extra tipicamente alberghieri, come fanno parte il cambio lenzuola , la pulizia dei locali, ecc ?
Ringrazio anticipatamente per la risposta.
Cordiali saluti
Riccardo
Grazie Riccardo per la sua domanda. Posso senza alcun dubbio confermare che non vi è differenza tra prima o seconda casa. La legge parla di immobili locati per finalità turistiche con requisiti della civile abitazione. Per quanto riguarda il quesito sulla piscina ho bisogno di approfondire l’argomento per darle una risposta completa. Di sicuro la pulizia giornaliera è un servizio al limite della normativa, le sconsiglio di farlo (mettere a disposizione un classico retino per la raccolta degli insetti e delle foglie in superficie o un robot automatizzato per la pulizia del fondo potrebbero risolvere il problema). Cosa diversa invece è la manutenzione dell’impianto (trattamento dell’acqua ecc..) che sicuramente può essere svolto anche durante il periodo in cui l’immobile viene dato in locazione (poiché esso verrebbe comunque effettuato a prescindere dalla presenza o meno dei turisti).
Cordiali saluti
Grazie per il suo interessamento e attendo la sua risposta a riguardo la piscina.
Cordiali saluti
All’Art. 3, comma 1 (della Legge regionale 9 marzo 2006, n. 8 e successive modifiche) vengono classificate le piscine in base alla loro destinazione d’uso.
Lettera a) – Piscine, di proprietà pubblica o privata, destinate ad un’utenza pubblica:
1) piscine pubbliche, private aperte al pubblico;
2) piscine private ad uso collettivo: sono quelle inserite in strutture adibite, in via principale, ad altre attività ricettive come alberghi, campeggi, strutture agrituristiche e simili, nonché quelle al servizio di collettività, palestre o simili, accessibili ai soli ospiti, clienti, soci della struttura stessa;
Lettera b) – piscine facenti parte di condomini e destinate esclusivamente all’uso privato degli aventi titolo e dei loro ospiti ai sensi degli articoli 1117 e seguenti del codice civile.
La piscina di un appartamento privato non rientra in nessuna di queste categorie, soprattutto in quelle elencate alla lettera a), dove si parla di attività ricettive (quindi non di Locazioni Pure). Senz’altro la tipologia alla lettera b) si avvicina in qualche modo al suo caso. Questa tipologia, a differenza delle altre, ha meno restrizioni e la presenza dell’assistente ai bagnanti è previsto solo nel caso in cui questa sia stata deliberata dall’assemblea condominiale (quindi non è imposta per legge). A mio avviso questa normativa non è applicabile agli appartamenti privati, con caratteristiche di civile abitazione e locati ad uso turistico.
Cordiali saluti
Buonasera Paolo, volevo porle alcune domande. Ho un appartamento a Certaldo (Fi), una seconda casa. Volevo affittarlo per almeno sei mesi l’anno a turisti stranieri, ma non voglio risultare una casa vacanze. Prima domanda: (es.1) se nei mesi di giugno luglio e agosto affitto l’appartamento a persone diverse e tutti con contratti inferiori a un mese, ma complessivamente superiori ai 30 giorni sono obbligata alla registrazione dei singoli contratti all’Agenzia delle Entrate?
Seconda domanda: C’è un tempo limite di affitto annuale dopo il quale si risulta una casa vacanze?
Terza domanda: differenze fra cessione di fabbricato e comunicazione di ospitalità (dec. legislativo 286/98 art.7).
Sono tenuta a fare la cessione di fabbricato anche se i contratti sono inferiori a 30 giorni (es.1) ma stipulati con cittadini stranieri?
Basta la comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S. (tramite sito questura) o devo fare anche la cessione di fabbricato al mio comune?
Grazie
Buonasera Serena,
con circolare n. 26 del 2011 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione di durata anche inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario. Quindi scatta l’obbligo di registrazione solo se con il medesimo locatario si superano durante l’anno solare i 30 giorni di affitto complessivi, quindi anche non consecutivi.
Non esiste un tempo limite di affitto come misura per regolare l’imprenditorialità o meno dell’attività. Come spiegato il confine tra locazione turistica e CAV è delineato da altri fattori, uno su tutti l’assenza di servizi di carattere alberghiero.
Riguardo alla sua ultima domanda, con una recente circolare è stato chiarito che anche chi effettua locazioni pure è soggetto alle comunicazione delle presenze attraverso il portale AlloggiatiWeb. La comunicazione ex art 109 TULPS per periodi inferiori ai trenta giorni soddisfa le esigenze di legge ed esonera il cedente da ulteriori incombenze a prescindere dalla nazionalità dell’ospite.
Cordiali saluti