Se vuoi affittare la tua seconda casa per fini turistici e in forma non imprenditoriale, è necessario prima di tutto chiarire alcuni aspetti normativi fondamentali. Per la Toscana la disciplina è contenuta nella:

Legge regionale 23 marzo 2000, n. 42
Testo unico delle Leggi Regionali in materia di turismo.
Bollettino Ufficiale n. 15, parte prima del 3 aprile 2000

Titolo II – IMPRESE TURISTICHE
CAPO II – Altre strutture ricettive
Sezione III – Definizione e caratteristiche delle strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione
Art. 56 – Case e appartamenti per vacanze

  1. Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati.
  2. Nella gestione delle case e appartamenti per vacanze devono essere assicurati i servizi essenziali per il soggiorno degli ospiti come definiti nel regolamento di attuazione.
  3. La gestione di case e appartamenti per vacanze non può comunque comprendere la somministrazione di cibi e bevande e l’offerta di altri servizi centralizzati caratteristici delle aziende alberghiere.
  4. Agli effetti del presente testo unico si considera gestione di case e appartamenti per vacanze la gestione non occasionale e organizzata di una o più case o appartamenti ad uso turistico.

Art. 57 – Locazioni ad uso turistico
Non sono soggette alle disposizioni della presente legge le locazioni concluse ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”.

L’articolo 56 comma 1 definisce e identifica le “Case e appartamenti per vacanze” (CAV) come “unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati”. Il comma 4 precisa che “si considera gestione di case e appartamenti per vacanze la gestione non occasionale e organizzata di una o più case o appartamenti ad uso turistico”.

Se ne deduce che per la Regione Toscana, l’uso della terminologia CAV può essere utilizzata solo se la stessa è svolta in forma imprenditoriale (presenza quindi di Partita IVA). Non è prevista quindi una gestione “amatoriale” delle CAV.

L’articolo 57 precisa però che le “Locazioni ad uso turistico” (concluse ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431) non sono soggette alle disposizioni della presente legge ma rientrano nella “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”.

L. 9-12-1998 n. 431
Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.
Pubblicata nella Gazz. Uff. 15 dicembre 1998, n. 292, S.O.

Capo I – LOCAZIONE DI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVO
Art. 1 – Ambito di applicazione

  1. 1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati “contratti di locazione”, sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2.
  2. 2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
    a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell’articolo 2 della presente legge;
    b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
    c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche (Comma così modificato dall’art. 2, comma 1, lett. a), L. 8 gennaio 2002, n. 2).

La categoria “locazione turistica”, non essendo ben definita, rischia di travalicare i propri connotati ed entrare in quella turistico-ricettiva. La locazione turistica è un contratto a fini abitativi per esigenze temporanee dovute al turismo. Come tale è sottoposta alla redazione di un contratto. La pubblicità e la divulgazione della locazione è ammessa. Il locatore deve pur far sapere che ha una casa da affittare! I problemi nascono quando il locatore non fa il contratto, eroga servizi tipici delle strutture (cambio biancheria, somministrazione), ecc. Allora, con ogni probabilità, l’attività sfocia, di fatto, nella struttura ricettiva extra alberghiera e come tale occorre un’abilitazione e il rispetto di tutti gli altri obblighi. Per adibire quindi la propria abitazione a “Locazione per uso turistico” non è necessaria alcuna specifica autorizzazione o comunicazione. Il contratto di affitto di una casa per le vacanze, cosiddetto contratto di locazione turistica, è disciplinato, come le altre forme di locazione, dall’articolo 1571 e seguenti del Codice Civile, ma a differenza delle altre tipologie di contratti, non prevede l’obbligo di versare una caparra o una cauzione. Tuttavia, qualora a scelta e facoltà dei contraenti venga stabilita una cauzione, il proprietario potrà trattenere tale somma al termine della durata del contratto a titolo di indennizzo per eventuali danni all’immobile o per il pagamento delle utenze, ove esse non siano incluse nel prezzo dell’affitto e rimangano insolute. L’articolo 1587 del Codice Civile, ad ogni modo, impone al conduttore di mantenere l’immobile in affitto nelle stesse condizioni in cui è stato consegnato ed esclusivamente per l’uso pattuito. Pertanto egli non potrà declinare responsabilità e sarà tenuto al relativo risarcimento qualora i danni arrecati siano stimati per un importo superiore a quello della cauzione versata, previa richiesta del locatore. Bisogna quindi stipulare un contratto fra le parti che, se non supera i 30 giorni, non ha alcun obbligo di registrazione. Il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, a norma della Legge 09 dicembre 1998, n. 431 e deve contenere tutte le condizioni e i dati inerenti all’immobile e ai contraenti, nonché l’importo del canone d’affitto (e l’eventuale caparra o cauzione versata), le spese incluse od escluse nel prezzo (luce, gas, condominio, pulizie, etc.), i termini di consegna e i tempi stabiliti per la riconsegna delle chiavi. Il cliente dovrà essere registrato su un’apposita schedina di Pubblica Sicurezza (solo in caso di cittadino extracomunitario/apolide) che potrai acquistare on-line o direttamente da negozi specializzati per poi essere consegnata entro 48 ore al più vicino Comando di Polizia per denunciarne la presenza. Non essendo infatti considerata la “locazione ad uso turistico” una struttura ricettiva non sei sottoposto all’obbligo di comunicazione di cui all’art. 109 TULPS (gli obblighi tipici delle strutture alberghiere e extra-alberghiere) Riguardo le comunicazioni delle presenze alle Autorità di PS si veda il seguente articolo aggiornato con la normativa più recente: Obbligo di notifica all’Autorità di P.S. anche per le “locazioni pure”

Dal punto di vista fiscale è bene quindi ricordare che:
se la “locazione a uso turistico” ha una durata non superiore a 30 giorni, non vi è l’obbligo di registrazione del contratto (Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 – Tariffa Parte II Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis –https://www.dropbox.com/s/kc5oej7zf54eqof/1986-131.pdf); diversamente l’imposta di registro andrà divisa in parti uguali tra il proprietario e l’affittuario. Sul contratto deve essere apposta una marca da bollo di euro 14,62, mentre sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca da bollo dell’importo di euro 2,00 qualora l’importo percepito superi i 77,49 euro (Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 642 e modifica decreto legge n. 43 del 2013). Il reddito percepito deve essere riportato ai fini Irpef nella dichiarazione dei redditi (Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917). Chiaramente, i redditi conseguiti, dovranno essere dichiarati nel Modello Unico come Redditi Fondiari all’interno del quadro RB.

CONSIGLI

Se vuoi affittare la tua seconda casa a fini turistici in forma non imprenditoriale devi assolutamente evitare di:

  1. usare il termine “casa vacanze” o “appartamento vacanze” (pubblicizza il tuo affitto semplicemente per quello che è: es. “Affitto per brevi periodi piccolo appartamento zona centro storico…”)
  2. esporre insegne o segnaletiche di qualsiasi tipo
  3. offrire servizi accessori caratteristici delle aziende alberghiere (cambio biancheria, somministrazione)
  4. pubblicizzare l’appartamento su periodici, riviste o siti internet che non siano una mera raccolta di annunci individuali. Quindi evitare i portali di promozione turistica.

Il confine fra CAV e locazione turistica NON è netto (anzi la zona grigia fra i due è la più ampia che si conosca), quindi una trasgressione o una disattenzione sono semplicemente un indizio, molte disattenzioni e molti indizi sono la prova che la tua probabilmente è un’attività imprenditoriale.

RICORDA

L’obiettivo non è quello di camuffare un’attività tipicamente imprenditoriale spacciandola per un’attività amatoriale per sfuggire a controlli e tasse, al contrario l’obiettivo è proprio quello di dimostrare il carattere NON imprenditoriale della tua iniziativa privata.

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Paolo Gasparri
Autore: Paolo Gasparri

Co-Founder de La Casa che Avanza e coordinatore della piattaforma web. Responsabile dei rapporti con Enti e Istituzioni.
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Giovanni Moschettini
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Desidero avere alcuni chiarimenti riguardo la mia difficoltà nello stipulare un contratto con un privato che desidera esercitare attività di affitto per locazione turistica (ergo contratti anche di pochi giorni attraverso pubblicità su siti come Booking e altro) della mia seconda casa al mare. Il privato mi chiede, in pratica, di affittare la mia casa per il solo periodo estivo (tre mesi o quattro al massimo corrispondenti al picco stagionale giugno-settembre) per poi gestirla utilizzando la clausola di subaffitto che io sottoscriverei. Qualcosa che in gergo viene descritta con la formula “un vuoto per un pieno”. Mi sorge però il dubbio che esista davvero una formula contrattuale che soddisfi questa esigenza/richiesta. Per me sarebbe conveniente, perché il mio obiettivo è ricevere un canone d’affitto congruo ma inferiore alla sommatoria di diverse forme di affitto di difficile gestione, coniugato alla possibilità di affittare la casa per un periodo di tempo limitato per rientrare poi in possesso del bene alla fine della stagione turistica. Ovviamente vorrei pagare le mie tasse ma non desidererei imbarcarmi in altre incombenze, sopratutto in quelle di carattere burocratico. Vorrei cioè affittare, registrare un contratto, pagare le tasse e liberarmi di ogni pensiero superfluo, accessorio. Ma come realizzare questo sogno?
Se cedessi in locazione per uso transitorio (da 1 a 18 mesi) l’abitazione in questione dovrei però allegare prova della necessità della transitorietà (uno stage, un corso di specializzazione, un contratto di lavoro breve, una trasferta lavorativa o per motivi di salute del conduttore). Ammesso che la prova si trovasse (essere imprenditori di se stessi e provare per una stagione a svolgere questo tipo di attività non equivale forse a svolgere un contratto di natura breve? Non sarebbe il privato altro che dipendente di se stesso, cioè lavoratore autonomo, e non potrebbe dichiarare di avere “necessità di affittare l’appartamento per affari che intende sviluppare in zona” come mi è stato consigliato di mettere in dicitura per registrare questo tipo di contratto?). Ora trovando questa motivazione potrebbe essere eccepita registrando il contratto? e sopratutto l’altro mio dubbio è: se inserissi la clausola di possibilità di subaffitto questo potrebbe configurarsi come un aggiramento di qualche normativa? Un simile contratto potrebbe registrasi o l’Agenzia delle entrate potrebbe avere da ridire?
Visto che il mio obiettivo principale è trovare una formula contrattuale che mi svincoli da possibili problemi nei quali potrei incorrere con l’Agenzia delle Entrate e gli altri Enti (Comune, Regione. autorità di PS) come devo agire, quale tipo di contratto potete consigliarmi? Forse mi dilungherò troppo e mi ripeterò ancora, ma ciò che desidero mettere in pratica è: vorrei affittare il mio appartamento ad un privato che sia libero di subaffittarlo come meglio crede e di ricavarne un reddito; il tutto per un periodo limitato e senza per questo incorrere in problematiche fiscali o di violazioni di legge. A me interessa solo pagare le mie tasse per il canone corrisposto e lasciare libero il conduttore di sfruttare il mio appartamento come meglio crede senza che io sia coinvolto (o coinvolto il meno possibile) in quello che fa e se lo fa nel rispetto delle normative turistiche. Io non so se è possibile (e convenga) chiedere a chi si è fatto avanti con questa proposta di stipulare un contratto non fra privati ma per l’uso effettivo dell’immobile in questo settore turistico, non so se si possono registrare contratti commerciali ma di durata limitata e se è conveniente farlo (per il locatore e per il conduttore) e quali regole e incombenze, in tal caso occorrerebbe rispettare. Mi pare che così dovesse essere l’attività dell’imprenditore dovrebbe poi essere quella di intermediazione. E se la società non effettuasse le dovute operazioni di registrazione degli ospiti e quant’altro le conseguenze non potrebbero ricadere sul locatore? Oppure dovrei essere io a fare queste operazioni? Francamente non desidero assolutamente svolgere questo tipo di attività e non credo che chi mi si propone come affittuario sia in grado di gestire questa materia così complessa. Ma questo potrebbe essere un suo problema e a me potrebbe non riguardare che egli agisca in conformità alla legge pur che questo non mi danneggi. Mi è stato sconsigliato di dare in comodato l’appartamento per evitare di aggirare il fisco o di trovarmi in posizioni complesse nei riguardi del comodatario (dovrebbe corrispondermi parte dei redditi di subaffitto? Come ci dovremmo regolare in tal caso? e se non rispettasse le normative di legge svolgendo questa attività?). Ho pensato anche che potrei affittare ad un privato o al privato in questione che vuole effettuare questa attività di impresa la mia casa come casa vacanza (CAV si dice così? E’ questo l’acronimo giusto?) oppure che potrei affittare la casa con un contratto per uso turistico (sono la stessa cosa questo tipo di contratti e la denominazione di CAV?). Ma poi la durata contrattuale non potrebbe essere superiore a tre mesi (se non erro o forse il massimo sono quattro non so bene) e sopratutto mi chiedo se da questo non scaturirebbero altri obblighi per l’affittuario. Mi pare che dovrei comunque dare comunicazione alla Questura delle generalità degli affittuari (e in questo caso, se registrassi il contratto tardivamente, sarei sanzionabile per questo?). Mi chiedo inoltre se il contratto turistico escluda la possibilità di subaffitto, se pregiudicasse l’attività imprenditoriale che si desidera svolgere e se questa non debba poi necessariamente svolgersi secondo la tipologia originaria del contratto (ovvero che il conduttore affittuario non potrebbe a sua volta, usando la clausola di subaffitto, pubblicizzarla su booking ma affittarla sempre come casa vacanza). Se questo tipo di contratto fosse quello più idoneo alle mie esigenze e se l’inquilino affittuario si comportasse così (sub-affitto della casa attraverso booking e quant’altro come airbnb), potrebbero derivarne conseguenze per il locatore che ha affittato la casa come Cav o con finalità turistiche? Mi pare, allora, a tratti, che il contratto uso turistico potrebbe essere quello che più si avvicina alle mie esigenze ma nutro ancora molti dubbi al riguardo. Perciò la domanda continua ad essere questa: quale tipo di contratto mi consigliereste per realizzare davvero questa formula del “un vuoto per un pieno” in sicurezza dalla parte del locatore? Mi scuso per la prolissità ma data la complessità della questione ed il poco tempo a disposizione non riesco a spiegare in maniera più sintetica questa mia esigenza e le relative perplessità. Attendo gentile ed esaustiva risposta. Tutto quello che ho fin qui letto mi ha offerto frammenti molto chiari su singoli aspetti della normativa ma non ho trovato ancora, nei forum di discussione aperti, la risposta al mio interrogativo. Cordialmente saluto ringraziando in anticipo.

Elena Zozzolotto
Membro

Buongiorno a tutti
più volte ho posto invano il quesito riguardante la possibilità di impiegare la tassazione mediante cedolare secca in caso di “CAV gestite in forma non imprenditoriale” (denominazione e categoria attribuita dal Comune di Milano).

Ho spesso ottenuto risposte vaghe, ma nessun riferimento normativo, che faccia nettamente distinzione tra attività inquadrata come “CAV in forma non imprenditoriale” e “LT”.

Alcuni commercialisti ed associazioni ritengono che la denominazione CAV riportata sulla SCIA, invece che LT (locazione transitoria) faccia prefigurare un’attività d’impresa che escluderebbe la possibilità di applicare la cedolare secca, nonostante la locuzione “in forma non imprenditoriale”.

Qualcuno ha idee a riguardo, o rimane una sorta di “zona franca” ?

Grazie a tutti per l’attenzione

Maria Del Cuore
Membro

Buongiorno a tutti,
spero di non fare una domanda che richieda una risposta già data (e che non ho visto!). Io abito a Palermo e parte di casa mia è diventata Locazione Turistica. Mi chiedevo se esistesse un divieto, una sentenza o qualcosa che indichi, che voi sappiate, che fare un sito internet per promuoverla (chiaramente senza booking engine, ma con le informazioni, le foto ed il modulo per essere contattati) non è lecito. Un saluto, e grazie anticipatamente!Ilaria

Silvia S.
Membro

Salve, volevo chiedere informazioni riguardo la locazione di stanze per studenti.
Ho la partita iva per locazioni turistiche, ma vorrei aggiungere a questa attività la possibilità di prendere in affitto da privati, appartamenti di grandi dimensioni e subaffittare le singole stanze a studenti. Mi domando se è possibile che un appartamento con 3 camere 1 cucina 1 sala e 2 bagni possa essere affittato utilizzando la sala come quarta camera.
Grazie in anticipo

Mauro M.
Membro

Salve gentili lacasacheavanza.it,
Siamo una società di intermediazione immobiliare SRL, vorrei porre lo stesso quesito di molti utenti,
Gestiamo alcuni appartamenti in Sardegna come locazione turistica in nome e per conto del proprietario privato, grazie al contratto di Rappresentanza.
Società SRL, abilitata all’esercizio di affitto, vendita ed intermediazione immobiliare, sede legale in Piemonte.

La domanda è, siamo obbligati a presentare la pratica SUAP, come CAV, o struttura extra-alberghiera?

Abbiamo percepito la differenza tra “locazioni Turistiche” e/o casa vacanza.

In sostanza pubblichiamo l’offerta di ospitalità senza servizi accessori, quali pulizie e colazione, sui grandi portali OTA, riceviamo i pagamenti via bonifico bancario, storniamo le ns competenze meno lo ritenuta d’acconto del 21%, in qualità di sostituti d’imposta.

Ringraziando in anticipo per un Vs cortese chiarimento.

Grazie
Saluti

Antonio
Ospite
Antonio

Buonasera,
il riferimento di mq.14 per la stanza di soggiorno è obbligatorio ?
Oppure si devono considerare per ciascuno dei primi 4 ospiti un minimo di 14mq per ospite?
Volendo essere maggiormente preciso se ho un appartamento di 48mq, posso ospitare fino a tre persone, ma se rispetto i mq per la stanza matrimoniale (14mq) e per la stanza singola (9mq), ma non per il soggiorno (14mq) sono in difformità ?
La ringrazio anticipatamente
Antonio

Marco
Ospite
Marco

Per ultimo , scusate la lungaggine :), vi riporto una sentenza:
Una pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Ord. 6501/2014) afferma che “In materia di IVA, in ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della “res locata” (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria), il rapporto, specialmente se si inserisca in un’attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 10 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633”.

“Insomma, detto in altre parole, TUTTI I DIRITTI DI UNA LOCAZIONE TURISTICA FINISCONO DOVE INIZIA L’ESERCIZIO ABUSIVO DI ATTIVITA’ RICETTIVA EXTRALBERGHIERA DI B&B AFFITTACAMERE CASA VACANZE (ECC.) O ALBERGHIERA DI HOTEL (ECC.). Anche perchè in quel caso i Redditi prodotti muterebbero la propria natura, di certo non sarebbero più definibili Fondiari o Da Fabbricato.” cit.

Marco
Ospite
Marco

Credo che la discriminante tra locazione turistica o altre forme soggette a scia e p.iva sia nell’inserire nel contratto delle locazioni turistiche che l’appartamento è sprovvisto del servizio di cambio biancheria, sia da bagno che da letto e che, quindi, il conduttore è tenuto in autonomia al riassetto delle stesse sino al termine della sua permanenza e per ovviare, ancor di più, alla possibile contestazione da parte degli Uffici finanziari di attività imprenditoriale legata alla locazione con servizi aggiuntivi, affidare la gestione dei fitti ad un soggetto apposito, ovvero, ad una agenzia immobiliare. “Del resto la locazione turistica si differenza da altre attività, come ad esempio case vacanze o B&B in quanto, in questo caso, vi è soltanto una locazione di una stanza o di un appartamento, senza l’offerta di alcun servizio aggiuntivo, come ad esempio pulizia giornaliera, cambio di biancheria o servizi di ristorazione, colazione, stiratura, .al contrario, se essi mancano, si è portati a ritenere che il contribuente si limiti a trarre vantaggio dalla sfruttamento dei beni detenuti, realizzando, quindi, redditi fondiari se gli immobili sono detenuti a titolo di proprietà o diritto reale di godimento oppure redditi diversi se i beni sono sublocati” cit.

Marco
Ospite
Marco

Buongiorno,
Dalle sue risposte, evinco delle contraddizioni, a parer mio, se da un lato lei dice che è possibile fare locazione turistica anche se di diversi appartamenti, dall’altro esortava un altro signore a regolarizzare la sua posizione visto che fittava più di una stanza senza prestare nessun tipo di servizio di supporto esterno, mi sembra molto strano visto che dati alla mano fittare diversi appartamenti genera un reddito sicuramente maggiore che fittare parti di una singola unità immobiliare, d’altronde è da esempio i fitti in città universitarie dove vengono fittate anche 5 camere per appartamento senza nè essere b&b e nè fittacamere ma semplicemente con LOCAZIONE ABITATIVA PARZIALE DI APPARTAMENTO DI NATURA
TRANSITORIA
TIPO DI CONTRATTO
(Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma
Quindi a parer mio credo sia plausibile fittare parti di immobili con semplice contratto di locazione turistica ovviamente senza prestare servizi di supporto. Credo, inoltre, che alla base di una attività che si possa definire occasionale e quindi non imprenditoriale, la discriminante del reddito abbia valenza rilevante, d’altronde anche la legge Biagi definisce occasionali le attività che generano reddito inferiore a 5000 euro. Non so per la Toscana ma credo che in Campania nulla possa ostare una attività di fitto parziale. Credo che è molto più sospetta la pratica di fittare diversi appartamenti con la formula di locazione turistica, che parti di un unico immobile che genererebbero sicuramente redditi inferiori , sopratutto se in queste stanze ci sia un fornello elettrico ed un bagno con lavatrice dato che questi servizi manifestano in maniera ancora più evidente la volontà di lasciare piena autosufficienza al turista. Grazie ps: la ringrazio per la sua disponibilità, Il mio post non è polemico serve solo a stimolare il dibattito a riguardo dato che mi trovo in una situazione simile al signore.

stefania
Ospite
stefania

Buongiorno, vorrei chiedere un’informazione noi abbiamo un’abitazione con 3 camere con cucina e due solo stanza da letto e bagno, è possibile avere una struttura mista di questo genere? E’ possibile dare la prima colazione per tutti gli ospiti sia dei CAV che degli affittacamere? Noi siamo della Regione Piemonte.

Antonio
Ospite
Antonio

Buongiorno di nuovo, aggiungo un’altra informazione ai miei due post precedenti affinché lei possa avere tutti i dettagli per una risposta: la legge regionale pugliese (io mi riferisco alla L.R. n.12 del 2/8/1993, non ho capito se ce n’è una più recente) dice che per gestire case vacanza (parla solo di forma imprenditoriale) dovrei iscrivermi alla sezione speciale del registro degli esercenti il commercio. Ma questo cosa comporta esattamente in termine di spese?

Vorrei che mi aiutasse a capire in quale dei seguenti casi mi trovo:
1) se farò “locazione ad uso turistico” dei miei 4 appartamenti, posso dichiarare al comune di rientrare nel caso di oblazione per sanatoria ridotta del 50%, prevista dall’art.34 della legge sul condono 47/85 per “opera abusiva destinata ad attività turistico-ricettiva”?
2) se invece affitteró i 4 appartamenti come CAV, posso dichiarare al comune di essere attività turistico ricettiva e quindi pagare il 50% in meno di sanatoria? In caso affermativo, che spese comporta l’iscrizione alla sezione speciale degli esercenti il commercio?
Sempre in caso affermativo, lei cosa mi consiglierebbe: pagare meno di sanatoria (circa 10000 euro) ma entrare nel mondo delle CAV in forma imprenditoriale oppure pagare di più la sanatoria (circa 20000 euro) ma essere libero di fare semplici locazioni ad uso turistico?

Sto parlando di appartamenti che se va bene sono affittati 2 massimo 3 mesi all’anno in estate.
Grazie e mi scuso per questa catena di messaggi.

Antonio
Ospite
Antonio

Ho dimenticato nel mio messaggio qui sotto di specificare che scrivo dalla Puglia. Grazie

Antonio
Ospite
Antonio

Buonasera Signor Gasparri,
Ho acquistato all’asta un condominio di 4 appartamenti abusivi ma sanabili con l’intenzione di affittarli ai turisti in estate come locazioni ad uso turistico. La legge sul condono 47/85 (che si può applicare visto l’acquisto all’asta) prevede una riduzione del 50% dell’oblazione per sanare, se l’immobile è destinato ad “attività turistico-ricettiva”. Mi chiedo: posso accedere a tale riduzione se poi affitto come locazione ad uso turistico? O per accedervi devo per forza affittare in forma imprenditoriale (quindi CAV e partita iva)?
La ringrazio
Antonio

Giuseppe
Ospite
Giuseppe

Buongiorno, ho 2 appartamenti a Palermo che vorrei affittare come locaz. turistica. Vorrei utilizzare solo Booking e Airbnb per la pubblicità e prenotazioni. Ho sentito parlare di cedolare secca e di rilascio ricevuta non fiscale con marca da bollo + registrazione alla questura e pagamento tassa di soggiorno.
In pratica, per essere in regola che dovrei fare? E’ giusto ciò che ho scritto o manca ancora qualcosa?
Non ci sono normative chiare.

Salvatore Pirone
Membro

buona sera,
Vorrei sapere, gentilmente, per quanto riguarda la LOCAZIONE TURISTICA fino a quante camere si possono utilizzare e i rispettivi servizi igienici. Grazie

Marco Marchetti
Membro

Buonasera sign. Paolo,
Mi vogliono affidare in gestione una “casa vacanza” situata in Toscana, la casa presenta servizi verso gli ospiti quali pulizia piscina, fornitura biancheria e pulizia finale (Quindi sono quasi sicuro che la proprietà rientri nella categoria appena citata).

Essendo un novellino, prima di accettare l’incarico, volevo chiarirmi le idee su alcuni aspetti:

– la licenza di esercizio (scia) da richiedere al comune, è obbligatoria anche essendo l’attività non imprenditoriale? Basta compilare un modulo al SUAP del comune?

– la casa vacanza si avvale di un agenzia internazionale che recluta i clienti che poi effettuano la vacanza nella suddetta casa, è obbligatorio fare un contratto ogni volta con gli inquilini (e poi registralo all’agenzia delle entrate) o questo compito è adempiuto dall’agenzia ? (Per esempio anche i pagamenti vengono fatti dagli ospiti all’agenzia, e dall’agenzia al proprietario)

– La registrazione degli inquilini tramite alloggiatiweb alla polizia di stato è obbligatorio sia per comunitari che extracomunitari, senza differenziazioni?

Andrea Mangiapane
Membro

salve, mi trovo nel comune di Prato, dove disponendo di una abitazione da affittare come locazione turistica è stato deciso di impiantare una piscina a servizio della mia abitazione , che si trova accanto alla locazione e a servizio dell’immobile da locare. La USL di competenza afferma che si tratta di una piscina ad uso pubblico e richiede quindi l’adeguamento alle specifiche norme per questa categoria. Si tratta di costi proibitivi che ci impediscono di fatto la realizzazione. Ma le locazioni turistiche non dovrebbero, come ho letto, non sottostare alle regole delle piscine ad uso pubblico? Se fosse possibile avere anche una normativa e casi specifici da opporre alla USL sarebbe perfetto.
Infini le case vacanza come sono normate in Toscana? Necessitano di struttura particolari (bagno per disabili etc….)?
Molte grazie a tutti.

Andrea A
Membro

Buongiorno, Vorrei utilizzare la mia casa per affittarla come casa Vacanze in Sicilia esattamente a Capo d’Orlando. Ma esiste un obbligo di dover fare un bagno per disabili come mi è stato detto per affittare una casa vacanze o come penso è una interpretazione errata da parte dell’impiegato a cui mi sono rivolto?
Grazie

antonio
Ospite
antonio

Salve volevo sapere se per la sicilia ed esattamente a ragusa,per aprire una casa vacanze occore la partita iva.Sto presentando la SCIA tramite un geometra e gli hanno detto al SUAP che occore la partita iva.Io so che occorre da3 appartamenti in su,nel mio caso e’un appartamento.
Sapete dire cosa al riguardo?
Grazie

Giulio
Ospite
Giulio

Buongiorno Antonio, sono anche io della provincia di Ragusa, ma in questo caso di Scicli.
Come mai hai scelto la formula della Casa Vacanze ed apri partita IVA e non fai invece semplici locazioni turistiche ai sensi dell’art. dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”.?
Non e’ tutto piu’ semplice?
Ho letto anche io di controlli effettuati il mese scorso in provincia, e nei veri comunicati stampa “sensazionalistici” si parlava di circa un 500 strutture extra-alberghiere abusive, quando in realta’ le locazioni turistiche sono cosa diversa dalle Case Vacanze, B&B ecc ecc. e sono di competenza esclusiva dello stato. Nessuno ha chiarito questo.
Capisco la tua confusione sono con gli stessi dubbi che ho anche io, e se domandi in giro nei vari uffici le risposte che ottieni da chi dovrebbe essere “competente” sono spesso pure interpretazioni personali. Il paradosso e’ che nei verbali li fanno, ma se chiedi giustamente prima come operare nel modo corretto nessuno riesce a darti risposte precise.
Se opti per le locazioni turistiche teniamoci in contatto, occorre creare un piccolo movimento che chieda in modo chiaro ad i vari enti le regole per operare nella legalita’ e secondo le normative e non secondo interpretazioni.

saluti

Giulio
Ospite
Giulio

Buonasera Sig. Gasparri,
in merito alle locazioni turistiche non professionali, ho dei dubbi sulla cifra da inserire sul contratto, la ricevuta e la dichiarazione dei redditi relativamente alle sole le prenotazioni ricevute da siti quali Airbnb, Homeaway, Atraveo ecc ecc, ma non booking.com che non uso.

Ho letto che l’argomento è stato trattato in passato e le sue risposte, ma ancora non sono riuscito a farmi un’idea definitiva.

Per semplificazione immaginiamo che con i vari siti sopra specificati:
– Noi proponiamo un soggiorno a 1000,00
– L’ ospite paga 1000,00 + 100,00 (di sue commissioni) =1100,00
– Noi riceviamo 1000,00 – 50,00 (nostre commissioni) = 950,00

Quello che ho capito è solo che i 100,00 di commissione all’ospite non ci interessano perchè i siti gli rilasciano ricevuta su questo importo. Non mi e’ chiaro invece:

– La cifra da inserire nel contratto se al lordo 1000,00 o al netto 950,00
– Se occorre rilasciare (obbligatorio o facoltativo) o no la ricevuta non fiscale con marca da bollo di 2,00 euro sempre relativamente alle prenotazioni che arrivano tramite questi siti. Se si’ al lordo 1000,00 o al netto 950,00.

Dalle sue risposte di cui sopra, infine le chiedo la sua opinione in merito alla dichiarazione dei redditi (in questo caso redditi da fabbricati) se bisogna dichiarare il lordo od il netto (ed eventualmente a seguito di controlli mostrare le ricevute delle commissioni rilasciate dai portali).

Grazie ancora per la sua pazienza e competenza
Giulio

Chiara Capitanio
Membro

Buonasera,
avrei qualche domanda sulle CAV, considerato che in Regione Friuli Venezia Giulia è prevista la possibilità di gestirle in forma NON imprenditoriale e ho già presentato la SCIA al Comune di Lignano Sabbiadoro per affittare a turisti la mia casa delle vacanze che sfrutto poco.
1) Non ho trovato esplicitato se nel caso di CAV è prescritta la stipula di un contratto in forma scritta, ancorchè non soggetto a registrazione, e cosa dovrei fare qualora dovessi ospitare per oltre 30 giorni.
2) Capito che i redditi vanno dichiarati quali redditi “diversi” per attività occasionali gradirei conoscere quale tipologia di spesa può essere detratta: la ditta di pulizie che ingaggio per 5 o 6 “cambio ospiti” nell’arco dell’estate? l’acquisto di un nuovo frigorifero e l’installazione ex-novo di un climatizzatore? cos’altro?
3) chiarito che per le somme percepite tramite Airbnb NON sono tenuta a rilasciare ricevuta, in sede di dichiarazione dei redditi è documento idoneo l’e-mail di PayPal che mi arriva quando ricevo la somma?
4) anche nel caso della CAV sono tenuta a dotarmi di APE?
5) posto che la legge regionale del Friuli non obbliga a fornire lenzuola nelle CAV e che per il momento il Comune non applica imposta di soggiorno, ci sono buoni motivi per decidere di passare alla locazione turistica o mi conviene mantenere questa formula?

Grazie per la risposta che vorrete darmi

Giulio
Ospite
Giulio

Mi scusi ancora, dimenticavo ma sempre per le locazioni turistiche si può avere un sito web?

grazie ancora

Giulio
Ospite
Giulio

Gentile Sig. Gasparri,
ai fine delle locazioni turistiche (ai sensi lettera c, articolo 1, legge n. 431 del 1998) mi può gentilemente chiarire il punto 4 dei sui Consigli, che riporta:

CONSIGLI
Se vuoi affittare la tua seconda casa a fini turistici in forma non imprenditoriale devi assolutamente evitare di:
4. pubblicizzare l’appartamento su periodici, riviste o siti internet che non siano una mera raccolta di annunci individuali. Quindi evitare i portali di promozione turistica.

Io pubblicizzo regolarmente su AIRBNB, HOMEAWAY, ecc ecc ma non su booking.com.
Non riesco a capire se è possibile farlo o meno, non si tratta in fondo di semplici intemediatori, virtuali in questo caso?
Esiste una normativa a riguardo? Scrivo dalla Sicilia.

cordiali saluti,
Giulio

Giulia Talini
Membro

Salve Paolo,
Avrei una domanda sulla base della nuova legge regionale toscana uscita a gennaio 2017 e di ciò che ho letto sul forum. Se affitto la casa per più di 30 giorni cosa devo fare? Io ho messo la locazione turistica su Airbnb è una ragazza mi ha chiesto L’appartamento per 2 mesi perché deve venire a fare uno stage in Italia. Posso ospitarla? Grazie mille
Giulia

Guido Tozzi
Membro

Salve, vorrei sapere se a Firenze esiste l’obbligo didi registro inizio attivita anche x le locazioni turistiche brevi (scia).
Grazie.

PAOLA ARIOLI
Membro

Paolo buongiorno
Necessito alcune conferme e risposte da parte Sua:
Risiedo in lombardia ed ho una seconda casa in Toscana in comproprietà al 50% con il mio compagno.
Avendo letto le sue varie risposte intendo utilizzare la seconda casa come “locazione Turistica” per periodi inferiori a 30 gg. utilizzando anche il canale airbnb come sito web di promozione. Chiedo :
1 – in fase di dichiarazione i redditi, ovviamente divisi al 50%, possono essere tassati come “redditi fondiari” con cedolare secca?
2 – con airbnb sono esonerata dall’emettere il contratto diretto con il cliente vero ? ma in caso di locazione diretta senza intermediari dove trovo un modulo di contratto idoneo per locazioni brevi?
3- l’obbligo di comunicare alla PS le presenze è valide anche per cittadini italiano ?
grazie in anticipo per la cortese risposta

Carla Romagnoli
Membro

Vorrei affittare una camera in occasione di concorsi, come faccio a farmi conoscere? Posso avere un sito senza metterlo nei portali turistici?

Daniele
Ospite
Daniele

Salve Paolo,
grazie per avermi chiarito quasi del tutto un argomento non proprio chiaro.

Io vorrei affittare una casa in provincia di Salerno, la stagione turistica dura molto da queste parti (da marzo a Novembre).
Premetto che vorrei pubblicizzare la mia proprietà su siti internet e che offrirei biancheria agli ospiti (cosa peraltro indispensabile essendo il turismo al 70% americano o comunque extraeuropeo).
Le mie domande sono queste:

1: La Regione Campania ammette sia CAV imprenditoriali che non? Potrei rientrare, nelle mie condizioni, in un CAV non imprenditoriale visto la lunghezza della “stagione turistica” e la pubblicizzazione in siti e l’offerta di biancheria?

2: Potrei optare in alternativa per un affitto a uso turistico (affitto puro) o, date queste condizioni, non potrei avvalermi di questa forma di affitto secondo la Regione Campania?

3: Nel caso di affitto puro dove andrebbe stipulato un contratto tra le parti, visto che gli ospiti sarebbero in stragrande maggioranza di lingua inglese e i contratti dovrebbero essere in quella lingua, ci sarebbero problemi a un eventuale controllo delle autorità?

4: Se volessi avvalermi della cedolare secca (che mi pare aver capito si possa applicare solo con un affitto a uso turistico e non in caso di CAV) lo dovrei scrivere anche sul contratto da far firmare? O in affitti così brevi si è esonerati di comunicarlo all’affittuario? (non ho mai capito come, negli affitti brevi, magari pure con stranieri, si possa far applicare la regola della comunicazione di adesione alla cedolare secca con lettera raccomandata!)

5: sia nel caso di Casa per Vacanze non imprenditoriale che in quello di affitto puro dovrei comunque comunicare alle autorità chi sto Ospitando? E per quanto riguarda la ricevuta non fiscale c’è l’obbligo in entrambi i casi?

Grazie mille per l’attenzione

Daniele

Maria
Ospite
Maria

Come posso dimostrare in fase di controllo che la mia casa vacanza non è imprenditoriale?
Basta solo dimostrare che non offro pulizia giornaliera,cambio lenzuola,colazione ecc.?
un altra cosa devo essere in possesso obbligatoriamente della certificazione energetica?

Francesco
Ospite
Francesco

Gentile Sig. Gasparri, ho letto su un sito che chi fa locazione turistica, locazione c.d. “pura” (senza servizi quindi) , di seconde case nelle quali non è residente, non può pubblicizzare la propria abitazione nei siti di prenotazione turistica tipo AIR bnb o booking, trivago etc…etc.. e se lo vuole fare deve necesariamente trasformare la locazione in una attività imprenditoriale quindi prendere una partita iva e fare richiesta di S.C.I.A. al comune. La cosa mi sembra alquanto assurda. Ho contattato il sito AIR bnb ma non mi hanno saputo riferire niente di preciso limitandosi a dire che è compito del cliente e sua responsabilità informarsi sulla legislazione . Lei stesso alla sezione CONSIGLI al punto 4 invita ad evitare la promozione solo sui portali turistici. Cosa intende per portali turistici? C’è qualche riferimento preciso nella legge 42/2000 postata in alto che non ho avuto ancora il tempo di leggere tutta ? Grazie. Cordiali saluti.

Ele123
Ospite
Ele123

Buonasera trovo molto interessante questo articolo e le pongo una questione:
Se una società immobiliare, che nel l’oggetto sociale ha anche la possibilità di locare le unità immobiliari, decide di locare alcuni immobili a fini turistici, anche per periodi molto brevi (1 settimana, o qualche giorno), effettuando solo il servizio di pulizia e di fornitura della biancheria, occorre qualche procedimento particolare? Premettendo ovviamente che noi già facciamo regolare fattura della locazione e facciamo le note di addebito per l’uso delle utenze (i clienti pagano in base al consumo), e comunichiamo nel portale Web alloggiati le presenze, senza però aver mai portato nessun prezzo alla regione ecc(Toscana), secondo lei cosa dobbiamo fare? Cordialità

Marco B
Ospite
Marco B

Egregio Paolo,

sono felicissimo di essermi imbattuto sul suo sito. Complimenti per la professionalita’.

Ho letto tutti i commenti, senza trovare risposta al mio quesito, sul quale pertanto chiedo la sua diretta assistenza.

1 passo) Ho intenzione di avviare un’attivita’ in forma imprenditoriale di affitto di appartementi per turisti in Toscana. Il mio motivo e’ che voglio evitare la forma occasionale e non organizzata di una o più case o appartamenti ad uso turistico, che si addice alle locazioni turistiche. Pertanto devo aprire partita IVA. (anche perche’ la regione Toscana non contempla CAV non imprenditoriali). Puo’ gentilmente confermarmi che questo ragionamento e’ corretto?

2 passo) Se non fornisco servizi turistici (cambio biancheria, cambio lenzuola, sistemazione e pulizia camere durante il periodo di permanenza dell’ospite) posso stipulare contratti di locazione di immobile turistico e per uso vacanza ai sensi delle legge 431/98. In questo caso NON E’ OBBLIGATORIA la presentazione della SCIA.
E’ questo corretto?

In altre parole vorrei aprire partita IVA per evitare il cavillo della saltuarita’ della mia attivita’ ma trattare i miei appartamenti piu’ che come casa vacanza come locazione turistica, quindi senza fornire servizi turistici ( ma fornendo contratto, ricevuta FISCALE (perche’ in possesso di partita IVA), comunicazioni presenze Autorità PS, comunicazione dei flussi turistici ove previsto, comunicazione informativa di inizio locazione turistica alla Regione ove previsto, regolare dichiarazione dei redditi, pagamento tassa di soggiorno ove richiesto, assenza di insegne e segnaletica) e quindi dover presentare la SCIA. E’ possibile farlo?

Grazie per la sua risposta

Antonio
Ospite
Antonio

Buongiorno,
vorrei un vostro consiglio. A breve entrerò in possesso insieme alla mia famiglia di un casale in Toscana diviso in sei appartamenti e dotato di piscina. Secondo voi è possibile effettuare locazione turistica in forma non imprenditoriale? Qualora non dovessi prestare alcun servizio aggiuntivo agli ospiti, la semplice pulizia e manutenzione giornaliera della piscina potrebbe essere ritenuta tale? Grazie per l’assistenza.

Sonia Carboncini
Ospite
Sonia Carboncini

Buongiorno,

volevo esporre un caso-limite, abbastanza tipico delle difficoltà burocratiche che vengono frapposte a chiunque cerchi di fare le cose per bene e in ordine. Ho acquistato una vecchia casa in Toscana, composta da varie unità abitative indipendenti. Era già così, perché il precedente proprietario aveva compiuto questa scelta per motivi fiscali. Ritrovandomi sola e bisognosa di guadagnare qualcosa, ho pensato di adibire qualche parte a B&B, memore delle semplificazioni che erano state adottate in materia. Notate bene che quando ho acquistato la casa, con regolare atto notarile, certificati di abitabilità ed energetici etc., risultava tutto in regola. Volevo adibire due appartamentini separati all’attività. Vado allo SUAP del mio comune dove trovo impiegate che non conoscono i regolamenti e mi frappongono un sacco di difficoltà, contestandomi in prima linea di non abitare nello stesso stabile, ma in un’unità separata. Inoltre i disegni in mio possesso non erano idonei. Vado dal geometra, il quale, imbarazzato, mi risponde che in effetti dei due appartamenti, quello sopra non ha le altezze e non è abitabile e quello sotto ha un vano in più. La casa principale ha una distribuzione interna che non risponde ai disegni. Insomma, per aprire l’attività in una casa in cui vivo normalmente, dovrei spendere migliaia di euro. Inoltre le impiegate del SUAP continuano a sostenere che non posso somministrare la colazione nemmeno di prodotti incartati e sigillati. Per non parlare delle schedine alloggiati. Sto cercando da mesi di comunicare con la questura e non mi rispondono. Come è possibile fare le cose per bene?
Grazie per la vostra risposta
P.S. Il luogo è incantevole, gli appartamentini sono nuovi e dotati di ogni comfort e mi sono stati richiesti con molta insistenza. Come posso fare per fare le cose per bene in regola senza perderci la salute’.

Franco Chiari
Membro

Egregio Paolo,
grazie per l’assistenza. Ho letto tutti i commenti, senza trovare risposta al mio quesito, sul quale pertanto le chiedo lumi.Ho due appartamenti in centro storico in Toscana che utilizzo per locazione turistica: airbnb, booking etc, contrattino, comunicazione alloggiatiweb, tassa di soggiorno, cedolare secca. Mi è arrivato il verbale di euro 1200 ritengo perchè (errore mio) fornisco anche le lenzuola e gli asciugamani. Nel verbale mi si contesta la mancata presentazione della SCIA non occasionale. Ho capito il mio errore e non contesto il pagamento del verbale. E’ il dopo che mi fa riflettere. Io sono anche d’accordo nel prendere la partita iva e presentare la scia, ma da uno dei due appartamenti CHE E’ CIVILE ABITAZIONE, con impianti, scarichi fognari e tutto il resto, essendo di epoca medioevale, non ha le altezza interne di cm270 (sono circa 2,60) non rispetta 1/8 del rapporti illuminanti del pavimento/finestre ed inoltre le misure del soggiorno non raggiungono i 14 metri quadrati. Potrebbe il SUAP definire l’appartamento non idoneo per svolgerci l’attività di casa vacanza? Se la risposta fosse affermativa, posso fare le locazioni turistiche ed eventualmente presentare la SCIA per non occasionale oppure non è necessaria?

Grazie mille per l’assistenza!

lara
Ospite
lara

gentile
Paolo Gasparri
sono titolare di affittacamere non professionale (provincia di grosseto) residente nell’mmobile, autorizzato dal SUAP ho il programma per comunicare le presenze alla pubblica sicurezza e al comune di riferimento per imposta di soggiorno.
Se gentilmente puo’ rispondermi ad alcuni quesiti: Vale come autorizzazione all’inizio attivita’ il protocollo rilasciato dalSuap? Vanno comunicate le presenze e il tempo di permanenza di tutti gli ospiti? Se dovessi ospitare per alcuni giorni amici o parenti gratuitamente vale lo stesso obbligo? Quale è l’importo massimo annuo di affitti che non devo superare per rimanere non professionale? Posso avvalermi di aiuto esterno per le pulizie e altro? Posso iscrivermi alsito Booking per procurare prenotazioni? Ho l’obbligo di installare insegna di affittacamere? Occupo una delle quattro camere disponibili, posso se fosse necessario per alcuni giorni, lasciarle tutte e quattro agli aspiti?
Scusi per la quantita’ di domande
grazie infinite per le risposte e cordiali saluti

Gabriele
Ospite
Gabriele

Salve,
vorrei chiedere una cosa riguardo alla locazione turistica pura: le camere da letto della casa devono avere la metratura minima per avere un letto matrimoniale o nessuno mi vieta di lasciare tale letto in una camera di dimensioni più piccole, come c’è sempre stato? Ovviamente si parla di pochi metri quadri in meno, non di certo di uno sgabuzzino! Catastalmente, infatti, sono identificate tutte come camere.
Chiedo questo perché sento dire che i vigili sono parecchio attivi per quanto riguarda i controlli, soprattutto mirati ad accertare se si tratta di attività imprenditoriale di CAV, accertamento che potrebbe anche andare in direzione dell’idoneità dei locali.
La ringrazio per la sua risposta.

marco
Ospite
marco

salve,
sto affittando due camere della mia casa con air bnb, le sarei grato se potessi capire a quali requisiti devo sottostare per stare piu’ tranquillo sentendomi in regola rispetto al pagamento delle tasse sia governative che di soggiorno, al momento non ho stipulato nessuna forma di contratto ..come dovrei comportarmi in tal senso…leggendo gli articoli 56-57 non mi è chiaro molto.. le sarei grato se potesse indirizzarmi meglio

Giovanna
Ospite
Giovanna

Molto utile. Quindi i “redditi occasionali” di una locazione turistica vanno denunciati in quale quadro dell’UNICO? quadro RL? Mi domando se devo includere anche gli importi cche poi giro a Booking, per es. e pagare anche su quelli le tasse (mi sembrerebbe eccessivo, ce l epaga poi anche Booking!)

francesco
Ospite
francesco

Spett.Le Gasparri
Vorrei chiederle un approfondimento.
Ho un piccolo appartamento a Porto Ercole che vorrei locare per periodi brevi non come imprenditore ma come privato.
In altri comuni solitamente rilasciano un modulo chiamato “modulo degli alloggi per uso turistico” il cui modulo dopo aver compilato il tutto viene inviato al Suap delc omune di residenza dell’immobile e dopo poco inviano una comunicazione di inizio attività.
Per Porto Ercole non vedo nulla di tutto ciò ma solo un modulo di scia a livello imprenditoriale.
A questo punto come posso procedere per poter proporre il mio appartamento senza incorrere a problemi di illegalità?

Le invio Distinti Saluti

Grazia M.
Membro

Buongiorno Dott. Gasparri. La disturbo per dei dubbi che ho e che lei sicuramente mi chiarirà riguardo alle locazioni turistiche.
Vengo ai fatti:
in Versilia possiedo una quota del 50% di un immobile in comproprietà con mio fratello che ci risiede.
Per me, invece è seconda casa. Vorrei affittare una porzione della casa, in teoria il mio 50%, con locazione turistica. La casa è ben distribuita e mio fratello, essendo solo, in pratica, usa solo una stanza che ha anche un ingresso indipendente e sarebbe d’accordo.
Posso farlo senza ricorrere alla formula dell’affittacamere non professionista? (In questo caso la Scia che richiede il comune dovrebbe essere a nome di mio fratello stesso in quanto residente e io lo aiuterei nella gestione).
Il mio dubbio è:
posso poter disporre del mio 50% di diritto di proprietà come meglio credo o la legge me lo consente soloriguardo la vendita della mia quota e non per quanto riguarda una locazione?

Confido nella sua gentile risposta e la ringrazio molto.
Grazia

Giovanni
Ospite
Giovanni

Buonasera,
Ho una seconda casa a Firenze che affitto per brevi periodi.
Non ho partita iva ovvero non sono registrato come attività. Il comune di Firenze ha richiesto che fosse dichiarata casa vacanza e di conseguenza che riscuotessi per suo conto la tassa di soggiorno dei clienti ( divento sostituto di imposta senza essere registrato??? A quale titolo?), inoltre richiede anche che la tari sia equiparata per i giorni di locazione a quella degli alberghi senza ristorante. È lecito?
Grazie per la risposta

Irene
Ospite
Irene

Buonasera,
Ho la proprietá di un appartamento in maremma facente parte di una c.a.v., vorrei costituire da me una cav,quali sono i costi? A parte la partita iva…vorrei evitare di passare a civile abitazione.
Grazie mille

Francesco
Ospite
Francesco

Buonasera Dott. Gasparri,
sono socio di una srl, a sua volta proprietaria di un immobile in Porto Ercole, in vendita da molto tempo. Non avendo ricevuto offerte soddisfacenti, abbiamo pensato di affittare l’immobile tramite il portale airbnb. L’annuncio è stato fatto a mio nome. Abbiamo ricevuta la prima offerta, per una settimana. Le indico come penso di gestire la situazione e quali penso siano gli adempimenti nel prossimo futuro.
– La srl fa contratti di locazione turistica (da non registrare se inferiori a 30 gg) con i clienti;
– La srl comunica le presenze alle autorità di PS;
– La srl fa fattura ai clienti dell’importo totale;
– Il portale fa fattura a me (l’annuncio è a mio nome) della commissione (credo sia un problema, ma non credo si possa mettere una srl come host di airbnb);
– La srl può dare servizi aggiuntivi (colazione, pulizia e cambio biancheria, ecc.)???
Potrebbe gentilmente darmi qualche chiarimento in merito alla gestione.
Grazie mille.
Francesco

Salvatore Rossi
Membro

Buonasera scrivo da Pisa.
Vorrei porre questo quesito in quanto sono indeciso sui che strada intraprendere.
Sono proprietario di un appartamento che affitto per brevi periodi.
Nel frattempodegli amici mi hanno chiesto di affittare per brevi periodi anchei loro appartamenti.
1-Come posso gestire gli appartamenti non di mia proprietà senza aprire una partita iva (comodato gratuito? come gestire i proventi?)
2-Mia moglie ha un’agenzia immobiliare e l’alternativa è far passare tutto da lei: cosa deve fare in questo caso (mandato con rappresentanza? come gestire i proventi? chi dichiara gli ospiti alla questura?)
Grazie mille

Norino
Ospite
Norino

Salve, potrebbe allegare un modello di contratto di locazione turistica valido anche per brevi locazioni tipo 1 o 2 giorni? Grazie

Alberto
Ospite
Alberto

Salve vorrei fare una domanda. Se volessi aprire una casa vacanza a siena con un unico grande appartamento adibito ad abitazione e al suo interno farci 4/5 mini appartamenti ognuno con propria cucina, posso farlo? Cosa devo fare?
Aspetto sue notizie
Cordiali saluti
alberto

Riccardo
Ospite
Riccardo

Salve, vorrei porle questa domanda. Nel contratto invece di mettere la cifra in lettere , posso metterci compenso già convenuto con agenzia , con la quale ho una liberatoria firmata. Il problema di mettwere la cifra è che il cliente vedrà una cifra diversa da quella pagata all’agenzia .
Grazie per la sua risposta.
Cordiali saluti
Riccardo

marco
Ospite
marco

Puntuale e gentile come al solito.
Anche se con qualche giorno di ritardo, la ringrazio molto.
A presto e auguri!
Marco

Gloria
Ospite
Gloria

Gent.mo Sig. Gasparri,

mille grazie per tutte queste risposte esaurienti. Noi abbiamo aperto qualche anno fa due case vacanza appoggiandoci alla partita iva di mio marito. Una a Pisa e una in provincia di Grosseto. Al tempo (2003-2010 mi pare) ci dissero in entrambe le province che l’unico modo di essere in regola era quello. Altrimenti non avremmo potuto comparire in portali turistici, lasciare letti rifatti e includere le spese delle utenze nel prezzo finale. In altre parole, l’unico modo sarebbe stato avere partita iva e aprire casa vacanza. Ci dissero che l’altra forma senza piva era solo per cose come le case al mare dove uno affitta il guscio… Ora mio marito non ha più bisogno della partita iva perché è dipendente, e il costo di tenere aperta la contabilità per poche settimane all’anno visto che il mercato è molto cambiato ci pare troppo onerosa (L’anno scorso abbiamo affittato per circa 180 giorni). Quanto lei dice mi pare che consenta invece di poter fare locazioni turistiche con ricevuta. Ma dopo l’esplicito rifiuto della prima vota ho paura che si potrebbe incorrere in sanzioni lavorando con airbnb o portali simili a percentuali. Peraltro noi non abbiamo mai offerto cambio biancheria o pulizie intermedie. è proprio certo che in toscana si possa fare? Prima di certo fino a tre case si poteva, ma dopo il 2000 a noi dissero assolutamente no. Come mai questa differenza di opinioni? Vero che sono passati anni, ma sarebbe un grande sollievo poter passare ad una forma meno onerosa per la contabilità.

C’è bisogno del nulla osta comunale per la locazione turistica come in passato?

Grazie mille
Gloria

simone
Ospite
simone

Buongiorno Sig. Gasparri, ho letto le sue risposte e le faccio i miei complimenti. Mi chiamo Simone e affitto in uso turistico per brevi periodi una villa in Toscana.
La proprietà data in locazione in uso esclusivo agli ospiti comprende la casa, il parco e una grande piscina. In merito a questo conosco l’esistenza di leggi che ne tutelano sia l’uso che le tantissime normative a tale proposito. Sicurezza, controllo acque , bagnino …ecc
La mia domanda è semplicemente se la mia piscina, rientra in tutte queste complesse normative e se sono vincolato da queste e che cosa rischio a livello legale.
Spero di essere stato chiaro . Grazie
Simone

marco
Ospite
marco

Buongiorno, mi chiamo Marco e vi faccio i miei complimenti perchè vi seguo da diverso tempo e siete stati preziosi.
Vorrei porvi una domanda.

Un amico ha un appartamento in centro a Firenze che vorrebbe destinare a locazioni turistiche “pure”.
Non avendo tempo, mi ha chiesto di occuparmene per un anno.
Leggendo i precedenti post credo di aver capito che siano possibili due alternative (premetto che io non ho partita iva ed agirei come persona fisica).

1- Io prendo in affitto l’appartamento con espressa facoltà di subaffittarlo.
Penso sia la soluzione più semplice perchè mi consente di creare annunci on line a mio nome, sottoscrivere personalmente i contratti con gli ospiti, effettuare le comunicazioni alla polizia, versare la tassa di soggiorno al Comune e rilasciare ricevuta ove necessario.
Insomma, potrei comportarmi “come se” fossi il proprietario e non avrei bisogno di fargli sottoscrivere ogni volta i contratti e le comunicazioni alla polizia. Il proprietario si limita a percepire l’affitto ma poi resta fuori dalla mia attività.
I soldi delle prenotazioni arrivano sul mio conto personale e poi io provvedo a pagargli l’affitto una volta al mese. Lui avrebbe un reddito fondiario su cui applicare la cedolare secca, mentre io un reddito diverso la cui base imponibile è data dalla differenza tra i ricavi e l’affitto pagato al proprietario.

2- Io prendo in “gestione” l’appartamento, con una percentuale sugli affitti (ad es., 20%)
La fattispecie giuridica di riferimento dovrebbe essere il contratto di mandato con il proprietario, ma non mi è molto chiaro onestamente.
Se fosse mandato senza rappresentanza potrei comunque agire a nome mio, quindi creare un annuncio personale e firmare i contratti. L’unico problema è che la domanda di accreditamento presso la Questura richiede che l’istante sia proprietario, usufruttuario o affittuario.
Il denaro entrerebbe nel mio conto ancora come reddito diverso e poi ne trasferisco l’80% al proprietario in base al contratto di mandato.

Se fosse, invece, mandato con rappresentanza agirei a nome suo, per cui l’annuncio sarebbe a nome suo (previa liberatoria nei miei confronti) e dovrebbe essere lui a firmare i contratti e le ricevute, nonchè a fare le comunicazioni alla polizia.
Il denaro entrerebbe nel conto del proprietario che poi ne trasferisce il 20% a me come compenso per il servizio.

In entrambi i casi di mandato potrei rilasciare una notula da prestazione lavorativa occasionale, ma il tetto dei 5000 euro/anno rischia di essere troppo basso.

Vi chiedo se ho capito bene come stanno le cose e, se possibile, maggiori chiarimenti rispetto alla ipotesi della “gestione” poichè non capisco come dovrebbe strutturarsi il rapporto tra me ed il proprietario e, poi, tra me ed i clienti.
So che a Firenze ci sono molte società che si occupano di gestire gli immobili e mi chiedevo se usassero la figura del mandato o altro perchè non credo proprio che coinvolgano i proprietari per fargli firmare ogni contratto, ecc.. quindi operano in autonomia.

Vi ringrazio molto per la pazienza,
vi mando un caro saluto.
Marco

Edoardo
Ospite
Edoardo

Buon giorno, vorrei porre una domanda. Sto in affitto in una grande casa dove ho anche la residenza. Vorrei mettere un appartamento che si trova a piano terra in affitto turistico non imprenditoriale,così per arrotondare un po’ e farei tutto a norma di legge, permesso polizia, ricevute etc. La domanda è, posso fare questa cosa anche se non sono il proprietario dell’ immobile? Grazie

Anonymous
Ospite
Anonymous

Buongiorno, signor Gasparri, approfitto anch’io della sua competenza e le chiedo consiglio. Dunque mi pare di aver capito che in base al codice civile, io, proprietaria di un appartamento dove sono residente, posso affittarlo, anche per brevi periodi, avendo solo l’obbligo di comunicare la presenza di ospiti alla PS e di inserire gli introiti derivanti nella mia dichiarazione dei redditi. Mi pare di aver capito che anche la Regione Toscana non ha legiferato in senso contrario, allora mi chiedo può il comune di Firenze decidere con una semplice ordinanza che la mia locazione pura (ancorché breve) rientri nella fattispecie sottoposta alla tassa di soggiorno?

3. Rientrano nella fattispecie di struttura ricettiva anche gli alloggi ammobiliati locati per uso turistico e le aree di sosta.

Grazie infinite

Alessnadro Paoletti
Membro

buongiorno Sig. Gasparri, stavo quasi disperando avendo trovato informazioni contrastanti sulle problematiche che stanno rallentando il mio progetto, fin quando non ho scoperto la sua rubrica che mi ha rincuorato.
Avendo in scadenza il contratto di locazione tradizionale, sto progettando di utilizzare in modo diverso il mio appartamento in Livorno, ed allo stesso tempo disporrei di un altro appartamento, sempre in città, messo a disposizione da mio padre che acquisirei con contratto di locazione.
L’idea iniziale era quella di un CAV, ma visto la vicinanza del periodo di possibile utilizzo non credo di riuscire a adempiere alle prariche burocratiche, pertanto ripegherei per la soluzione Locazione Turistica che secondo quanto ho capito risulta di più facile realizzazione.
Successivamente procederò all’espletamento del necessario per il passaggio a CAV gesendolo con l’azienda agricola in programma di costituzione.
Visto l’estrema cortesia che ha nel risponedere ai quesiti che le vengono posti, le chiederei se potesse indicarmi quali passaggi burocratici ed autorizzativi devo fare per realizzare il mio progetto nelle due fasi.
La ringrazio per le indicazioni che volesse fornirmi porgendo i miei più cordiali saluti.

Umberto
Ospite
Umberto

Buongiorno Paolo, quindi per fare attività di affitto casa a turisti devo farlo solo se il casale mi viene affidato con contratto di locazione e non in comodato d’uso gratuito…altrimenti dovrei farlo in modo non imprenditoriale senza partita iva? ma qual’è la differenza a livello fiscale per il proprietario tra locazione e comodato d’uso gratuito? Perchè proporre il comodato d’uso gratuito?
Per quanto riguarda la sig.ra Daniela (Clio) mi sembra di capire che è nella mia stessa situazione e anche lei se vuole gestire e avere i ricavi NON deve ottenere gli appartamenti con contratto di comodato gratuito…giusto???

Umberto
Ospite
Umberto

Buongiorno, sto pensando di accettare in comodato d’uso gratuito un podere/casale di 2 appartamenti che affitterò come CAV. Chiedo, i ricavi degli affitti, vendita olio/vino restano a me o al proprietario? Se restano al proprietario, c’è un modo perchè restino a me e di conseguenza sarò io a dichiararli sul 730?

Claudia
Ospite
Claudia

Vorrei informare Massimo, il quale in data 23 ottobre 2015 si lamentava per non essere stato in grado di trovare un qualche documento ufficiale, tipo circolari esplicative, interpelli, sentenze o altro sul tema della prima fornitura della biancheria nel caso degli affitti turistici, così come disciplinati dal codice civile che, purtroppo, sembrerebbe esistere…

CORTE DI CASSAZIONE
Ordinanza 19 marzo 2014, n. 6501

dove i “servizi personali” come la fornitura della biancheria non sono parte mai del contratto di locazione pura, ma rimangono sempre comunque al di fuori, né può essere esplicitato alcun compenso per queste… (sentenze nn. 755/91, 5632/93, 17167/02, 2265/10).

Si parla, dunque, anche della fornitura e non solo del cambio… 🙁

Claudia
Ospite
Claudia

In merito alla “continuità” mi sono accorta di non aver illustrato in maniera dettagliata il concetto.
Con la richiesta “Posso mantenere in affitto l’immobile tutto l’anno oppure questa intenzione ne implica la continuità?” mi riferivo, in realtà, alla facoltà di mantenere l’immobile sul mercato per l’intero anno solare oppure se vi fosse un limite massimo di giorni annuali (60? 90?) oltre i quali, per mantenerla in affitto, dovrei diventare casa vacanza?
Non vi fosse alcun limite di cui sopra, vi è un numero di giorni d’occupazione all’anno oltre i quali devo operare in maniera professionale? Esemplificando posso effettuare affitti per un totale di 196 giorni divisi tra affitti settimanali, quindicinali e mensili con clienti diversi?

clio
Ospite
clio

Grazie mille per la chiara risposta.
Un ulteriore conferma per vedere se ho bene compreso.
Nel caso in cui io e il mio amico stipulassimo un contratto di comodato d’uso gratuito, affinchè io possa prendere in mano la gestioe di tutti gli appartamenti e non solo di quello in cui andrei ad abitare, sarebbe necessario stipulare un contratto per tutti e tre?
In questo specifico caso, è possibile quindi stipulare un contratto di comodato per più immobili?
Trattandosi inoltre di comodato gratuito in realtà non risulterebbero poi redditi effettivi per il proprietario e quindi, ai fini fiscali, l’unica persona che dovrebbe effettuare una dichiarazione dei redditi come redditto ccasionale sarei io, in qualità di sublocataria, giusto?
Ancora grazie per le preziose informazioni,
Daniela

clio
Ospite
clio

Buongiorno,

complimenti per il sito e il serizio reso, davvero utile ed efficace.

Avrei ancora un paio di domande da porle in quanto mi trovo in una situazione un po’ particolare.

Un amico dispone di una casa composta da 5 appartamenti vicino al comune di Sansepolcro.
Attualmente solo 3 appartamenti sono abitabili.
La casa al momento non viene vissuta ne sfruttata da nessuno in quanto l’effettiva residenza è a Milano e risulta difficile prendersi carico dell’affitto in un luogo così distante.
Da questa condizione è nata l’idea di cedermi gratuitamente un appartamento in cui vivere (pagherei solo le utenze) e la gestione dei restanti 2 per servizi affitto breve ad uso turistico.
L’idea iniziale era di avviare un B&B ma, trattandosi di appartamenti dotati di cucina autonoma temo che non possa essere fattibile.
Volendo procedere ad un affitto come locazione turistica, non essendo io proprietaria dell’immobile e non risultando neanche come affittuaria (non c’è contratto in quanto non pago nulla, il nostro accordo prevede solo che su eventuali introiti dall’affitto dei restanti 2 verserei una percentuale al proprietario) come sarebbe possibile procedere?

Può bastare una liberatoria nel quale il proprietario dichiara di lasciarmi in gestione gli appartamenti di suo possesso?
Inoltre, in termini fiscali, trattandosi di un onere di cui lui non vuole farsi carico e dal quale ricaverebbe solo una minima percentuale per lasciare a me il restante introito, a fine anno come ci si dovrebbe comportare per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi?

E’ possibile procedere senza un mio contratto o è necessario che venga comunque stipulato un contratto d’affitto iniziale per me e poi che io proceda ad eventuali contratti di subaffitto per le persone che entreranno nell’arco dell’anno?

Spero di essere stata abbastanza chiara, purtroppo ho ancora un po’ le idee confuse non trattandosi di una proprietà mia.

Grazie,
Daniela

Nicola
Ospite
Nicola

Salve. Un dubbio sulla possibilità di affittare come “locazione turistica”. Al momento in questa casa ho la residenza fiscale. È possibile mantenerla oppure dato che devo stipulare un contratto sono obbligato a spostarla????? Grazie per le risposte puntuali che data. Complimenti per il forum.

Claudia
Ospite
Claudia

Abuso ancora della sua pazienza/competenza per approfondire alcuni aspetti dei contratti di locazione ad uso turistico, ovvero la tassa di soggiorno e l’occasionalità dell’affitto.

– TASSA DI SOGGIORNO
Mio marito ha iniziato una lunga corrispondenza con il Comune di Montecatini proprio per approfondire questo aspetto.
Non credo di violare alcuna privacy copiando ed incollando la risposta datagli oggi in merito alla sua semplice richiesta:
” Come privato che affitta un suo immobile con contratti di locazione turistica ai sensi degli articoli 1571 e s.s. del Codice Civile, sono tenuto a richiedere agli inquilini la tassa di soggiorno? E se sì, con quali modalità di riscossione e versamento”

Prima risposta

” Con delibera del Consiglio Comunale n. 79 del 09/11/2011 e delibera della Giunta Comunale n. 365 del 16/11/2011, il Comune di Montecatini Terme ha istituito, in attuazione dell’art. 4 del D.Lgs. n. 23 del 14/03/2011, l’imposta di soggiorno, approvato il relativo Regolamento Comunale e stabilito la misura dell’imposta in rapporto alla classificazione delle strutture alberghiere, extralberghiere ed agriturismi, articolata in “stelle, “chiavi” e “spighe”.
Dal 1° gennaio 2012, l’imposta è corrisposta per ogni “pernottamento nelle strutture ricettive” ubicate nel territorio comunale, fino ad un massimo di 7 pernottamenti consecutivi, da “soggetti non residenti nel Comune di Montecatini Terme” ed il soggetto responsabile della riscossione è il “gestore della struttura ricettiva” (Artt. 2 e 3 del Regolamento Comunale).
I gestori delle strutture ricettive hanno l’obbligo di dichiarare al Comune entro 15 giorni dalla fine di ciascun trimestre, il numero di coloro che hanno pernottato presso la propria struttura ricettiva nel corso del trimestre, il relativo periodo di permanenza, il numero dei soggetti esenti in base all’art. 5 del Regolamento e l’imposta dovuta.
La dichiarazione è effettuata sulla base della modulistica predisposta dal Comune ed è trasmessa anche per via telematica. Il gestore della struttura ricettiva effettua il versamento al Comune delle somme riscosse a titolo di imposta entro lo stesso termine, mediante pagamento diretto effettuato presso lo sportello della Tesoreria comunale, mediante bollettino postale o bonifico bancario (Artt. 6 e 7 del Regolamento Comunale).
Sul sito istituzionale dell’Ente http://www.comune.montecatini-terme.pt.it è possibile reperire tutte le notizie relative all’imposta in oggetto. Cliccando sul banner, a destra dell’home page, Tributi Comunali, scorrendo verso il basso e selezionando Imposta di Soggiorno, è possibile consultare e scaricare le deliberazioni C.C. N. 79/2011, G.C. n. 365/2011 e n. 177/2013 di approvazione e conferma delle tariffe attualmente in vigore, i prospetti informativi, la modulistica per i gestori delle strutture ricettive, la nota informativa per la compilazione della modulistica stessa con particolare riferimento all’utilizzo della procedura “Turismo Web” messa a disposizione dalla Provincia di Pistoia ed appositamente integrata per la compilazione e la stampa della dichiarazione trimestrale, le modalità di versamento dell’imposta.”

Ulteriore richiesta di conferma da parte di mio marito:
“La ringrazio per l’esaustiva risposta alle mie domande ma Le chiedo la cortesia di confermarmi che nel mio caso specifico, essendo un privato che desidera affittare un proprio immobile con contratti di locazione turistica ai sensi degli articoli 1571 e s.s. del Codice Civile e non una struttura di quelle da Lei elencate, non è richiesto il versamento della tassa di soggiorno.”

Seconda risposta
” ad oggi la materia è disciplinata dalla Legge Regione Toscana n. 42 del 23 marzo 2000, come dettagliatamente illustrata dal collega. Il Comune di Montecatini Terme, in attuazione dell’art. 4 del D.Lgs. n. 23 del 14/03/2011, ha istituito l’imposta di soggiorno ed adottato il relativo Regolamento con deliberazione CC n. 79 del 09/11/2011, stabilendo la misura dell’imposta, come disposto dal citato art. 4 del D. Lgs. N. 23/2011 con criteri di gradualità e proporzionalità e che per tali effetti, quali parametri di riferimento, ha assunto le tipologie e le classificazioni delle strutture ricettive come definite dalle LL.RR.TT. n. 42/2000 (Testo unico delle Leggi regionali in materia di turismo) e n. 30/2003 (Disciplina delle attività agrituristiche in Toscana).

Per quanto ci riguarda sembrerebbe di capire che non siamo esclusi dalla tassa ma quello che cerchiamo è un qualcosa di scritto che evidentemente non desiderano darci.

Secondo Lei? E’ palese che non sia dovuta la tassa per questa tipologia di affitti?

– OCCASIONALITA’ DELLA LOCAZIONE
Su questo punto ho trovato molta confusione e l’incertezza regna come sempre sovrana.
Posso mantenere in affitto l’immobile tutto l’anno oppure questa intenzione ne implica la continuità?
Posso avere due tariffe per la bassa e alta stagione?
Posso simulare sul sito di offrire uno sconto (leggere “Offerta Last Minute”) in modo da rendere appetibili i canoni di locazione oppure tale attività di marketing è preclusa a questa tipologia di contratti?
Posso… sapere come fare per avere risposte certe dagli enti preposti al controllo, tipo un interpello?

In tutta sincerità mi sembra di camminare sul bordo di un burrone e cadere in fondo vuol dire un accertamento ed il pagamento di 1200 euro di verbale…
Grazie dell’attenzione e mi scusi se sono stata prolissa.
Grazie e saluti a tutti coloro che freuqentano questa pagina,
Claudia

Claudia
Ospite
Claudia

Mi riallaccio alla pubblicità di un immobile in Toscana in affitto turistico, quindi non “casa vacanza”, chiedendo come mai sul Vostro network di siti manchi Homeaway mentre è presente VRBO, della stessa galassia del primo?
Scusate l’intromissione…

Umberto
Ospite
Umberto

Buongiorno, sempre molto interessante il forum…vi chiedo, mi è data la possibilità di gestire un casale in prov. di Siena in comodato d’uso, 2 appartamenti piscina piccolo vigneto e uliveto, ora visto che pensavo di gestirlo come casa vacanza, quali sono i passi che devo compiere? (P.IVA, SCIA ecc.) a chi mi devo rivolgere? Attualmente abito in prov. diMI. Devo stipulare un assicurazione del tipo infortuni per gli ospiti, danni malpempo /altro o spetta al proprietario? essendo la mia prima gestione ho altre mille domande…ma credo vada fatto un passo alla volta. Grazie in anticipo

Claudia
Ospite
Claudia

Un’altra domanda in merito alle pulizie.
Non offrendo il servizio di riassetto posso, però, prevedere un costo per le pulizie finali e specificarlo nel mio sito e nel contratto oppure anche questa pratica è vietata negli affitti turistici?
Grazie…

Erika
Ospite
Erika

Salve, innanzi tutto la vorrei ringraziare per la chiarezza, mi rimane un dubbio. Io ho letto nella legge regionale che si parla di alloggio, parlando di locazione turistica, lei fa riferimento solo ad appartamenti o casa intere, ma è riferibile anche a stanze … Oppure no? Cioè è possibile affittare stanze della propria casa sotto la formula della locazione turistca? Grazie

Claudia
Ospite
Claudia

2 domande:

1) PUBBLICITA’
Non mi è chiaro se, in termini di pubblicità, decidessi di pubblicare la villa su portali che lavorano esclusivamente a commissione trattenendosi, o meno, una percentuale sulle prenotazioni andate a buon fine e bonificandomi loro stessi, come intermediari, gli importi dell’affittuario si uscirebbe dal seminato della locazione turistica?

2) LENZUOLA
Il pericolo dell’accertamento può nascere anche dal fatto che si faccia trovare l’abitazione con i letti già rifatti. Le fotografie valgono più di mille parole, se pubblicizzo una camera con i soli materassi è chiaro che non potrò essere appetibile sul mercato e quindi chiedo se sia necessario specificare la mancanza di biancheria oppure si può tentare di ometterne la presenza nell’eventuale sezione di che cosa è incluso con l’affitto (acqua, luce, gas…)?

Grazie e complimenti per il servizio…

Chiara Lina
Ospite
Chiara Lina

Complimenti vivissimi per la padronanza che dimostrate su questo argomento.
Io ho dovuto studiare su internet da luglio tutto quello che bisogna fare per affittare le seconde case per periodi brevi e voi in un articolo siete riusciti a raccogliere tutte le informazioni utilissime e fondamentali per poter affittare brevemente le proprietà private.
Rimango con un dubbio insoluto: A Viareggio è obbligatoria anche per gli alloggi ammobiliati privati il pagamento della tassa di soggiorno? Da più parti mi dicono che la devono pagare solo le strutture alberghiere e non gli appartamenti privati come a Lucca.
Se qualcuno potesse darmi delucidazioni in merito ne sarei davvero lieta.
Auguri di buon anno veramente di cuore, ho imparato a conoscervi nel web e non vi abbandonerò certamente!
Chiara Lina

Fabio
Ospite
Fabio

Buongiorno, complimenti per il sito.
Io avrei un quesito ma un proprietario di una casa oltre a mettere l’annuncio su i diversi portali di booking potrebbe creare anche una pagina facebook per fare un po’ di promozione?

Giovanna
Ospite
Giovanna

Buongiorno, ho seguito le vostre discussioni e avrei anche io un altra fattispecie da chiarire: nel caso che io prenda in affitto due case con regolare contratto di affitto e decida di subaffittare a turisti (previo consenso del proprietario), diventa necessariamente forma imprenditoriale (casa vancanze)? Quindi decadono i requisiti di locazione turistica? Nel caso diventi obbligatoriamente casa vacanze, che obblighi ho? Presentare la scia in comune e aprire partita iva? Grazie

Stefano
Ospite
Stefano

Buongiorno Paolo, grazie per il Suo articolo.
Se posso avrei ancora qualche incertezza sull’argomento.
Per Firenze e la Regione Toscana, ho capito che il fattore discriminante tra “locazione turistica” e “casa vacanze” è l’impreditorialità dell’attività.
Dai commenti all’articolo ho anche compreso che, se affitto la mia seconda casa per tutto l’anno per periodi inferiori a 30gg (per lo stesso conduttore), senza offrire servizi aggiuntivi, posso definire la mia attività come “locazione turistica” anche pubblicizzando il mio appartamento sui portali dedicati quali AirBnB.
Se invece, a causa di mancanza di tempo o competenza tecnica di gestione annunci online e simili, mi rivolgessi ad una società che si impegna a gestire a mio nome gli annunci online, le eventuali prenotazioni eccetera, come si definisce il mio appartamento? Sottolineo che sarei sempre io ad accogliere gli ospiti, incassare i pagamenti ed incaricarmi di comunicare alle autorità gli alloggiati.
Grazie mille per la Sua attenzione.

Massimo
Ospite

Buonasera Paolo, la ringrazio per la completezza del suo articolo.
Sono gestore di un affittacamere professionale (quindi con partita IVA) e al contempo proprietario di un appartamento, posto nel centro storico di Firenze, che saltuariamente affitto con i portali tipo AirBnB, Housetrip etc.
Conosco abbastanza bene la normativa nazionale e regionale ma nonostante ciò, sono da anni alla ricerca, senza successo, di qualche documento ufficiale, tipo circolari esplicative, interpelli, sentenze o altro sul tema della fornitura della biancheria nel caso degli affitti turistici, così come disciplinati dal codice civile (quindi non CAV).
Acclarato che NON è possibile il cambio della biancheria DURANTE il soggiorno del locatario, la domanda è se è possibile fornire la biancheria in fase di accoglienza, cioè considerarla dotazione della casa al pari di tendaggi, stoviglie etc.
Ho letto di interpretazioni ristrettive da parte degli organi di vigilanza di alcuni comuni toscani, che considerano la presenza della biancheria da bagno e da camera SEMPRE come un servizio di tipo alberghiero e quindi sanzionano pesantemente, arrivando ad ipotizzare il reato di abuso della professione turistico ricettiva da parte del malcapitato proprietario.
Altri che “chiudono un occhio” se la biancheria è a disposizione negli armadi ma il letto viene lasciato da fare.
Altri ancora che non sono interessati al tema e non considerano la biancheria un serivizo, a meno che non si effettuino cambi durante il soggiorno degli ospiti.
Secondo lei come stanno le cose ma, soprattutto, ha qualche elemento formale a sostegno dell’una o dell’altra ipotesi?
Mrazie

Nicola
Ospite
Nicola

Salve, ho un appartamento a Lucca che non uso più, in quanto andato a convivere altrove. Ho letto tutto.con interesse ma tuttavia mi rimangono alcuni dubbi. La locazione uso turistico non imprenditoriale come descritta ha una limitazione temporale nell’anno. Cioè si può fare ad esempio per tre/cinque/sei mesi su dodici o tutto l’anno. Si possono utilizzare portali tipo booking, homeaway, airbnb o similari? A Lucca ho visto chiedono la tassa di soggiorno anche per le locazioni sopra descritte. Grazie saluti

Rodolfo
Ospite
Rodolfo

Buongiorno e complimenti per l’ articolo,
faccio questo esempio dopo aver letto articolo e leggi qui scritte per capire se faccio errori e magari sapere come meglio procedere:
Esempio:
Sono un normale privato e ho 2 appartamenti. Gli affitto con locazione turistica (1-2-3gg) e affitto per un anno.
Farò un contratto con il turista che non registrerò all’AdE.
Gli lascerò una ricevuta dove metto una marca da bollo da 2 euro qualora l’importo della locazione superi i 77,49 euro. (domanda banale: la marca va sulla ricevuta che rimane a me o su quella che rimane a lui?)
I dati degli ospiti vanno comunicati alla questura (sia comunitari che extra comunitari).
Pagherò la tassa di soggiorno per ogni ospite.
Non darò alcun servizio (cambio biancheria, somministrazione..) ma solo l’appartamento.
Alla fine dell’anno porto tutto in dichiarazione redditi (contratti e ricevute) e opto per la cedolare secca.
E’ corretto questo modo di agire?
Quali sono le eventuali procedure e costi che non prendo in considerazione?
Grazie dell’attenzione,
Rodolfo

Carmen
Ospite
Carmen

“5. pubblicizzare l’appartamento su periodici, riviste o siti internet che non siano una mera raccolta di annunci individuali. Quindi evitare i portali di promozione turistica.”

Ad esempio questo sarebbe un portale che non può essere utilizzato per una locazione turistica temporanea?

Grazie

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