Di frequente ci vengono richiesti chiarimenti riguardo gli obblighi che devono rispettare e i requisiti che devono possedere i gestori di Affittacamere o B&B. Questo accade poiché le interpretazioni e i pareri dei SUAP, delle ASL e delle Province spesso sembrano andare controcorrente rispetto alle linee guide descritte a livello regionale o nazionale. È bene chiarire che la normativa e la regolamentazione delle strutture ricettive, grazie all’introduzione dell’autonomia territoriale, può variare a seconda del luogo e diventa materia esclusiva delle singole Regioni.
Per la Toscana, la normativa in materia di turismo, che include la regolamentazione e classificazione delle strutture ricettive, è contenuta e disciplinata nella Legge Regionale 23 marzo 2000, n. 42 del Testo Unico delle Leggi Regionali e pubblicata nel Bollettino Ufficiale n. 15, parte prima, del 3 aprile 2000. L’Art. 55 (Titolo II, Capo II, Sezione III), così sostituito con L.R. 17 gennaio 2005, n.14, art. 22, definisce l’attività di affittacamere come segue:
Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di sei camere per clienti, con una capacità ricettiva non superiore a dodici posti letto, ubicate nello stesso appartamento, nelle quali sono forniti alloggio e, eventualmente, servizi complementari.
Gli affittacamere possono somministrare, limitatamente alle persone alloggiate, alimenti e bevande. Gli affittacamere che oltre all’alloggio somministrano la prima colazione possono assumere la denominazione di “Bed & Breakfast”.
A differenza delle CAV (Case e Appartamenti per Vacanze) per gli Affittacamere non è obbligatoria la forma imprenditoriale dell’attività che può quindi essere svolta anche a livello amatoriale senza bisogno di P.IVA. Alla classificazione dei “Bed & Breakfast” non è dedicato un Articolo a parte, al contrario la dicitura “Bed & Breakfast” compare solo come sotto-classificazione degli Affittacamere, dai quali si differenziano solo per la somministrazione della prima colazione agli ospiti. Si deduce quindi che, fatta esclusione per la prima colazione, la normativa che disciplina gli Affittacamere e i B&B in Toscana sia la stessa.
A definire meglio la disciplina interviene il Regolamento Attuativo, 28 dicembre 2012, n. 87/R, pubblicato nel Bollettino Ufficiale n. 1, parte prima del 9 gennaio 2013, che modifica il Testo Unico emanato dal Presidente della Giunta Regionale trasformando le linee guida in veri e propri parametri tecnici indispensabili per l’attuazione pratica e concreta della disciplina. L’Art. 42bis precisa che in qualsiasi caso è obbligatoria la comunicazione di inizio attività (SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) di competenza.
Per la Toscana l’attività di affittacamere e di B&B può essere quindi svolta in forma imprenditoriale o amatoriale, prevede la fornitura di servizi complementari, l’obbligo della denuncia di inizio attività (paradossalmente anche per chi svolge l’attività in forma amatoriale) e autorizza i gestori alla somministrazione di cibi e bevande, limitatamente alle persone alloggiate.
Apparentemente la normativa lascia pochi spazi di interpretazione ma nonostante ciò, molti utenti spesso ci segnalano che i SUAP sembrano non prevedere la forma “non imprenditoriale” dell’attività di affittacamere, che le Province spesso contestano la fornitura di servizi complementari e che molte ASL impediscano la somministrazione di cibi e bevande. Come precedentemente sottolineato è vostro diritto svolgere attività di Affittacamere o B&B in forma non imprenditoriale così come fornire servizi complementari. Per quanto riguarda la somministrazione di cibi e bevande occorre fare un po’ di chiarezza. Il Testo Unico Regionale autorizza i gestori di B&B e Affittacamere a somministrare cibo e bevande ai propri alloggiati ma non cita mai, così come il successivo Regolamento Attuativo, i requisiti professionali (riguardanti la somministrazione di cibo e bevande) ma solamente i requisiti igienico-sanitari dei locali, lasciando così un vuoto normativo che ha provocato le più disparate interpretazioni. A dire il vero l’Art. 71, comma 6 del D.lgs. 26 marzo 2010, n. 59 aveva imposto, per i gestori di Bed & Breakfast con P. IVA ed Affittacamere con somministrazione alimentare, l’obbligo di frequenza al corso (di 8 o 16 ore) di Somministrazione alimentare e del successivo rilascio di attestato abilitativo.
Nella Scheda MOA (Misurazione degli Oneri Amministrativi della Regione Toscana) invece, al punto 1.1, Definizioni e caratteristiche delle strutture ricettive si legge quanto segue:
“Fatta eccezione per le case e appartamenti per vacanze (per le quali è esclusa dalla legge regionale la possibilità di offrire servizi di somministrazione), la denuncia di inizio attività turistico – ricettiva abilita il titolare/gestore della relativa struttura ad effettuare la somministrazione di alimenti e bevande limitatamente alle persone alloggiate, ai loro ospiti e a coloro che sono ospitati in occasione di manifestazioni e convegni organizzati, nel rispetto dei requisiti igienico – sanitari prescritti dalla normativa di settore.”
A differenza del Testo Unico regionale e del Regolamento Attuativo che “autorizza” il gestore alla somministrazione, in questo caso invece l’interpretazione “abilita” il gestore alla somministrazione. Una differenza in termini non di poco conto poiché l’autorizzazione alla somministrazione non esclude la richiesta di ulteriori requisiti, mentre l’abilitazione rende di fatto effettiva la possibile attività di somministrazione. Non c’è dubbio che da un punto di vista dei requisiti igienico-sanitari degli ambienti la normativa sia chiara, ma per quanto riguarda i requisiti professionali, questa confusione ha lasciato ampio campo di interpretazione per le ASL che, nel dubbio, sembrano preferire sempre la strada più rigida e repressiva. A farne le spese sono ovviamente i gestori di queste piccole realtà i quali si trovano costretti a navigare tra norme, contraddizioni e scarsa preparazione degli impiegati pubblici. È mai possibile che il sogno di aprire un piccolo B&B a carattere familiare debba scontrarsi con l’incubo di dover somministrare merendine confezionate ai propri ospiti? Siamo tutti consapevoli che non sia certo questo il modello di genuinità che la Toscana ha intenzione di promuovere, ma rimane difficilmente comprensibile come delle assurde interpretazioni possano provocare sanzioni onerose e contenziosi legali. L’autonomia regionale, nata per poter modellare le leggi nazionali secondo i bisogni delle realtà locali, si è trasformata in una stratificazione di norme e competenze che hanno frastagliato il territorio nazionale offrendo diritti o imponendo divieti a cittadini della stessa nazione che hanno però il vantaggio o lo svantaggio di essere nati in una regione piuttosto che in un’altra. È per questo che, come spesso avviene, a fronte di una manifestata incompetenza regionale, lo Stato centrale interviene imponendo direttive nazionali, valide per tutti, che forse sarebbe stato il caso di imporle come tali fin dall’inizio. Con Circolare n.3656/C del 12/09/2012, il Ministero dello Sviluppo Economico ha infatti inteso fare chiarezza sulla necessità della professionalità per la Somministrazione di Alimenti e bevande. In particolare vengono a decadere le necessità degli adempimenti relativi alla professionalità per la somministrazione di alimenti e bevande nei B&B, limitatamente ai propri ospiti, come precedentemente stabilito dal D.lgs. 26 marzo 2010, n. 59 e dal D.lgs 6 agosto 2012, n. 147.
È quindi un vostro diritto somministrare cibo e bevande. A maggior chiarimento abbiamo estrapolato dalla circolare la parte che specifica tale semplificazione:
“Con riferimento alla somministrazione di alimenti e bevande il requisito professionale non può essere richiesto nel caso delle attività elencate alle lettere b) [b) negli esercizi annessi ad alberghi, pensioni, locande o ad altri complessi ricettivi, limitatamente alle prestazioni rese agli alloggiati;], e), f), g) ed h) del comma 6 dell’art. 3 della legge 25 agosto 1991, n. 287, come sostituito dal comma 7 dell’art. 64 del D. Lgs. n. 59, purché siano rispettate le limitazioni di accesso ai locali o agli ambiti spaziali su esplicitati. Va comunque evidenziato che l’eliminazione dell’obbligo pubblicistico del possesso del requisito professionale per il soggetto titolare delle attività per le quali vige tale semplificazione non esime tale soggetto dalla necessità di rispettare tutte le disposizioni vigenti in materia igienico sanitaria, sia in relazione ai luoghi e agli ambiti spaziali utilizzati, che alle risorse umane impiegate, né impedisce ai soggetti cui eventualmente spetta regolare l’accesso delle persone nei relativi spazi e concedere l’uso degli stessi al predetto soggetto titolare, di individuare nell’ambito dei relativi rapporti di diritto privato le modalità più idonee per garantire la massima tutela e qualità dei servizi ai propri associati, ospiti o utenti.”
Nonostante questo ultimo chiarimento del Ministero, molte ASL continuano a richiedere requisiti professionali non richiesti a livello nazionale. Invitiamo quindi tutto coloro intendano intraprendere questa attività, o che già la svolgono, a dotarsi di attestato HACCP poiché spesso le ASL locali sembrano non adeguarsi alle direttive nazionali preferendo le interpretazioni o non-interpretazioni (come in questo caso) della Regione, dalla quale dipendono direttamente. Anche se la legge è dalla vostra parte, la ASL può contestarvi quanto sopra specificato e sareste costretti, oltre al pagamento di una sanzione, ad aprire un contenzioso legale per far valere i vostri diritti in sede di tribunale.
Stato vs Regione vs Provincia vs SUAP vs ASL
ALLEGATI
Legge Regionale 23 marzo 2000, n. 42 del Testo Unico regionale:
Art. 54 – Requisiti
Art. 55 – Affittacamere
Art. 59 – Disposizioni concernenti i soggetti gestori
Art. 60 – Obblighi amministrativi
Art. 61 – Esercizio non professionale dell’attività di affittacamere
Art. 66 – Compiti di vigilanza e controllo
Art. 67 – Cessazione dell’attività
Art. 68 – Sanzioni amministrative
Regolamento attuativo, 28 dicembre 2012, n. 87/R:
Art. 39 – Affittacamere
Art. 42 bis – Denuncia inizio attività
Decreto Legislativo 26 marzo 2010, n.59:
Art. 01 – Oggetto e finalità
Art. 64 – Somministrazione di alimenti e bevande
Art. 71 – Requisiti di accesso e di esercizio delle attività commerciali (comma 6)
Scheda MOA (Misurazione degli Oneri Amministrativi della Regione Toscana):
Decreto Legislativo 6 agosto 2012, n. 147:
Circolare n. 3656/C del Ministero dello Sviluppo Economico del 12 settembre 2012:
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Buonasera trovo il forum molto puntuale
Visto che sto incominciando a Napoli, un attività con gestione non imprenditoriale di una struttura extra-alberghiera, vorrei essere chiarito alcuni aspetti su questo tipo di attività che andrò a proporlo sui classici portali come Booking Airbnb e homeway
L’appartamento ammobiliato per uso turistico che voglio destinare alla locazione è all’interno del mio appartamento dove risiedo sotto un unico sub composto da living con angolo cottura camera da letto matrimoniale e bagno con una grande balconata, può ospitare comodamente solo due persone nell’appartamento dove si accede da un disimpegno comune.
Elenco i quesiti:
Fiscalmente conviene fare una SCIA come affittacamere? non vorrei intaccare il mio reddito.
All’interno del contratto devo chiarire quali sono i locali che destino alla locazione escludendo i locali dove risiedo?
Sempre nel contratto devo specificare che le spese di gestione Utenze etc sono a mio carico?
Cosa potrò detrarre?
esempio alimenti confezionati – ticket bar – prodotti per la pulizia – utenze – tassa sui rifiuti. Per le utenze e la tassa sui rifiuti in che modo posso imputarle solo per la parte dei locali interessati alla locazione?
Somministrazione di cibo e bevande? Vorrei inserire l’offerta della colazione
visto che non ho la p.iva e non ho nessuna certificazione di HCCP è possibile comunque somministrare cibo imbustato succhi e latte confezionati?
Alternativa al ticket al bar?
Vorrei noleggiare delle bici?
chi noleggia si fa male o provoca dei danni, la responsabilità è anche del proprietario della bici?
Una soluzione può essere (una liberatoria su eventuali incidenti e danni)
Leggendo le condizioni di Booking leggo che loro non sono tenuti ad emettere nessuna ricevuta al cliente finale, quindi sarà mio compito a compilare la ricevuta comprensiva delle commissioni di Booking?
Comunicazione alloggianti web cosa comprende?
Nome cognome residenza città e numero del documento di riconoscimento o altro?
Assicurazione degli ospiti è obbligatoria? Più o meno quali sono i costi di una polizza?
Canone Rai: Se io fornisco solo un monitor con uno smart android ho sempre l’obbligo del canone visto che andrà solo su internet?
Attendo un suo cortese riscontro
Fausto
Buonasera Fausto, le rispondo punto per punto con la speranza di chiarire i suoi dubbi.
Prima di tutto le suggerisco la lettura della normativa regionale in merito all’esercizio dell’attività di affittacamere:
http://www.sito.regione.campania.it/burc/pdf01/burcsp29_11_01/LR17_2001.pdf
– se intende avviare l’esercizio dell’attività di affittacamere è necessaria la SCIA, al contrario per la semplice locazione turistica non trattandosi di attività ricettiva non è necessaria la SCIA.
– nel caso di locazione turistica se intende locare solo una porzione dell’immobile è necessario indicare nel contratto i locali oggetto della locazione.
– è buona prassi includere le utenze nel canone di locazione. Questo le permetterà in sede di dichiarazione dei redditi di detrarre le utenze in proporzione ai giorni effettivamente locati e in base ai metri quadri locati.
– nel caso di locazione potrà detrarre dai redditi fondiari solo le spese delle utenze e del condominio se presenti. Non potrà detrarre i costi di intermediazione dei portali che resteranno a suo carico, pertanto dovrà denunciare l’importo al lordo delle commissioni dei siti. In caso di affittacamere non professionale i redditi derivanti dalla gestione saranno definiti redditi diversi dai quali è possibile detrarre oltre le utenze tutte le spese specificatamente inerenti la gestione dell’attività. Per detrarre le utenze in base ai locali concessi in locazione deve dividere l’importo per il numero dei metri quadri totali dell’immobile e moltiplicare il risultato per il numero dei metri quadri effettivamente locati.
– la locazione turistica non prevede l’erogazione di servizi alla persona come il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti e tantomeno la fornitura della prima colazione. La disciplina per gli affittacamere non prevede la fornitura della prima colazione.
– nel caso della locazione non può offrire il noleggio delle biciclette ma semplicemente indicare agli ospiti dove noleggiarle. Per gli affittacamere non escludo che si possa erogare questo servizio ma per tutelarsi deve recarsi da un’agenzia assicurativa.
– dovrà rilasciare nel caso di locazione o affittacamere una ricevuta non fiscale con importo al lordo delle commissioni, lo stesso importo che dichiarerà in sede di dichiarazione dei redditi.
– deve effettuare in ogni caso per soggiorni inferiori a 30 giorni l’identità delle persone che soggiornano alle Autorità di PS attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato. È sufficiente richiedere il documento agli ospiti dove troverà tutti i dati necessari per la comunicazione.
– non è obbligatoria l’assicurazione ma è buona norma stipularne una. Il costo si aggira tra i 100€ e i 200€ annui a seconda del pacchetto assicurativo.
– il canone RAI è una vera e propria tassa e non dipende solo dal possesso di un apparecchio televisivo ma dal possesso di una qualsiasi strumentazione atta a ricevere il segnale RAI tra cui internet.
Cordiali saluti
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