Il decreto legge n. 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, che hanno una durata non superiore a 30 giorni: le cosiddette “locazioni brevi”.
Si tratta di quei contratti conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per i quali non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica. In particolare, è ora possibile applicare le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, già utilizzabili per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, anche ai redditi derivanti dai contratti di sublocazione, di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario, di locazione che comprende servizi accessori (per esempio, la pulizia, la fornitura di biancheria). In mancanza di una norma specifica, infatti, per questi redditi non sarebbe stato possibile scegliere il regime della cedolare, in quanto riconducibili a redditi per i quali non era previsto l’esercizio dell’opzione. Pertanto, il locatore che sceglie il regime della cedolare potrà assoggettare il reddito che ricava dalla locazione all’imposta sostitutiva del 21%, invece della tassazione ordinaria che prevede il pagamento dell’Irpef e delle relative addizionali regionale e comunale.
Le novità si applicano sia quando i contratti sono conclusi direttamente tra il proprietario (o il sublocatore o il comodatario) e i locatari sia quando per la loro stipula o per il pagamento dei canoni o dei corrispettivi intervengono soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare. In tali situazioni, la legge ha individuato precisi adempimenti nei confronti degli intermediari.
Nella guida saranno illustrate le regole sulla tassazione dei contratti di locazione breve e le modalità operative che gli intermediari immobiliari devono osservare per adempiere ai nuovi obblighi posti a loro carico.
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Buongiorno, avrei bisogno di delucidazioni, in quanto non riesco a trovare una risposta chiara, in merito a quando devo dichiarare gli importi incassati.
Nel caso specifico: ho iniziato l’attività (locazione turistica di un immobile affittato e da me sublocato) a dicembre 2017, ho ricevuto 1 cliente tramite airbnb con pagamento diciamo 5 .12.18 e 4 clienti Booking, con pagamento fattura e incasso a gennaio 2018.
Ora, in sede di dichiarazione dei redditi, quali redditi devo indicare per il 2017?? Solo quelli effettivamente ricevuti?
Grati di una Vostra cortese risposta porgo i migliori saluti
Cristina
Buongiorno Cristina, il reddito derivante dalla locazione degli immobili deroga al principio di cassa e deve essere, quindi, dichiarato in base alla sua competenza, indipendentemente dal suo effettivo percepimento. Pertanto nella dichiarazione dei redditi dovrà riportare tutte le prenotazione avvenute prima del 31/12/2017 a prescindere dal fatto che lei abbia percepito o meno il compenso entro tale data.
Cordiali saluti
Buongiorno Paolo,
La ringrazio della cortese risposta ma devo richiederle una precisazione.
Io sono SUBLOCATARIA e quindi per me è un reddito diverso, vale comunque il principio di competenza?
Grazie
No, il locatore dichiara i redditi derivanti dalla locazione secondo il principio di competenza indipendentemente dal momento dell’incasso:
Art. 26 comma 1 del TUIR
“I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprieta’, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 30, per il periodo di imposta in cui si e’ verificato il possesso”.
Al contrario il locatario dichiara i redditi derivanti dalla sublocazione secondo il principio di cassa:
Art 67, comma 1, lettera h del TUIR
“Sono redditi diversi […] i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili”.
Per espressa previsione normativa tali redditi sottostanno al principio di cassa, e pertanto concorrono a formare il reddito complessivo del contribuente solo nel periodo d’imposta in cui sono percepiti, indipendentemente dall’avvenuta maturazione. Ne consegue che nella dichiarazione dei redditi devono essere indicate esclusivamente le somme effettivamente percepite dal contribuente durante il periodo d’imposta e non anche quelle maturate, ma non ancora percepite.
Mia moglie ha un immobile (seconda casa) intestato solo ed esclusivamente a lei (siamo in regime di separazione di beni).
Tale immobile è stato concesso in comodato d’uso gratuito al marito (ossia a me). Io lo gestisco con locazioni turistiche, cosiddetti affitti brevi, non superiori ai 30gg.
I redditi derivanti da questa attività:
– possono o devono essere dichiarati al 100% da me ?
– possono o devono essere inseriti nel quadro altri redditi in dichiarazione?
– possono godere della cedolare secca?
– sarebbe diverso nel caso in cui il comodato d’uso gratuito fosse stato fatto a favore un soggetto non parente di mia moglie? Ossia: mia moglie cede a Tizio (non legato da alcun vincolo di parentela) il suo immobile in comodato d’uso gratuito. Tizio gestisce l’immobile con locazioni turistiche. I redditi sono in capo a Tizio? Deve pagarci le tasse Tizio, mia moglie o entrambi 50 e 50.
Altra breve domanda: per le CAV non imprenditoriali, è possibile dedurre costi relativi a: lavanderia, pulizie, utenze…?
Grazie per il feedback
Buonasera, le rispondo punto per punto con la speranza di chiarire i suoi dubbi.
Il recente DL 50/2017 ha chiarito che i redditi derivanti dalla locazione di un immobile ricevuto in comodato d’uso gratuito sono a carico del comodatario. Sia da un punto di vista giuridico che fiscale è legittimo utilizzare il comodato d’uso gratuito per subaffittare a terzi un immobile. Il DL 50/2017 permette, a partire dal 1 giugno 2017, di imputare i redditi derivanti dalla locazione in capo al comodatario il quale potrà inoltre beneficiare del regime agevolato della cedolare secca. Prima dell’entrata in vigore del DL 50/2017, come precisato dalla Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 dell’Agenzia delle Entrate, i redditi percepiti dalla locazione di un immobile concesso in comodato d’uso gratuito venivano definiti redditi “fondiari” e pertanto sempre imputabili al comodante (il proprietario) e mai al comodatario. Questo poiché il comodato d’uso, come previsto dal Codice Civile, è un contratto che trasferisce solo un diritto “personale” di godimento del bene e non anche il possesso in virtù di un diritto “reale”, che resta, quindi, in capo al proprietario. Al contrario dalla data di pubblicazione del recente DL 50/2017 il comodatario che stipula un contratto di locazione con terzi diventa titolare del reddito che ne deriva con la possibilità di optare per il regime della cedolare secca.
Devono essere inseriti nella sezione redditi diversi.
Anche tali redditi sono assoggettabili a cedolare secca come chiarito dal DL 50/2017.
Non vi è alcuna distinzione tra comodatario familiare o non.
Per le CAV amatoriali (che differiscono dalle locazioni brevi) è possibile detrarre tutte le spese specificamente inerenti la produzione del reddito.
Cordiali saluti
Grazie mille per la risposta dettagliata. Ne approfitto per chiederle solo un ultimo ulteriore dubbio: lei parla di CAV amatoriali (spero intenda le CAV non imprenditoriali, ossia gestite da privati senza l’apertura di una società, fino ad un massimo di 3 unità) e parla di una differenziazione rispetto alle locazioni breve. Posso chiederle cosa intende per differenza tra CAV amatoriale e locazioni breve?
Nel caso di 2^ casa intestata sia a me sia a mia moglie, posso dichiarare io tutti i redditi derivanti dall’attività di CAV non imprenditoriale (essendo io ad incassare su mio conto bancario i proventi) o bisogna dichiararli 50 e 50?
Infine, ultima cosa poi non la disturbo più, esiste un preciso riferimento di legge che consente di detrarre tutte le spese inerenti la produzione del reddito per una CAV non imprenditoriale?
Grazie infinte per il supporto e la risposta.
Giampiero
Buongiorno, avrei bisogno di sapere se, in base alla legge Regionale sulle locazioni turistiche, è necessario disporre di una partita Iva, se affitto, tramite un’agenzia immobiliare, n. 4 appartamenti?
La Legge Regionale del Lazio indica che è necessaria la forma imprenditoriale se vengono “gestiti” più di 2 immobili.
Cosa s’intende per ‘gestione?’ La vera e propria attività d’impresa, oppure anche soltanto la proprietà degli immobili, anche se non vengono gestiti direttamente ma affidati ad un agenzia di locazioni? In altre parole, se gli appartamenti vengono affittati da terzi e non direttamente, è comunque considerata una gestione?
Quale differenza c’è se affido gli appartamenti ad un agenzia conferendo un mandato per la locazione pagando la relativa provvigione sugli affitti, o stipulare con loro un contratto di locazione registrato con possibilità di subaffittare a terzi?
Grazie per l’attenzione.
Buonasera Giuseppe, prima di tutto è bene precisare che le locazioni brevi o locazioni turistiche sono di esclusiva competenza statale. Le Regioni possono richiedere la comunicazione a fini statistici delle presenze e i Comuni la riscossione della tassa di soggiorno e una semplice comunicazione iniziale (non una SCIA). Qualsiasi altro vincolo è da considerarsi illegittimo. Purtroppo molte Regioni hanno travalicato le proprie competenze disciplinando la materia, come la Regione Toscana, la cui legge è stata impugnata dal Governo dinnanzi alla Corte Costituzionale per un palese conflitto di competenze. L’organizzazione del mercato turistico è competenza regionale, le locazioni (di qualsiasi durata) sono di esclusiva competenza statale. Il DL 50/2017 ha incaricato il MEF (Ministero dell’Economia e della Finanza) di individuare, se lo ritiene opportuno, i criteri e i confini tra semplice locazione e attività imprenditoriale tenendo conto del numero degli immobili concessi in locazione e la durata complessiva delle locazioni nel corso dell’anno. Il MEF avrebbe dovuto esprimere la sua posizione entro 90 giorni dalla data di pubblicazione della legge ma ad oggi tutto tace. Non spetta alle Regioni decidere i criteri attraverso i quali individuare un’attività occasionale o imprenditoriale. La stessa AGCM ha presentato ricorso al TAR contro la legge della Regione Lazio:
https://www.lacasacheavanza.it/agcm-vs-regione-lazio/
Se affida tramite contratto di locazione i suoi immobili ad un’agenzia che intende subaffittarli a terzi, sta semplicemente affittando i suoi immobili ad un unico soggetto che diventa unico responsabile delle sublocazioni. Al contrario se affida all’agenzia gli immobili tramite mandato con rappresentanza gli effetti giuridici e tributari degli atti compiuti dal mandatario (l’Agenzia) ricadono sempre nella sfera giuridica del mandante (il proprietario).
Cordiali saluti
Buongiorno, quelle che io svolgo attraverso CAV non imprenditoriale rientrano nelle Locazioni brevi?
Le faccio inoltre un’altra domanda: con la nuova disciplina fiscale una CAV non imprenditoriale potrà dedurre i costi dei canoni di affitto, commissioni Booking, utenze ecc?
grazie in anticipo
Buongiorno, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che sono escluse dalla normativa in oggetto le attività commerciali svolte occasionalmente come le CAV amatoriali. A prescindere dalla nuova normativa fiscale, nella quale non rientrano le CAV amatoriali, i costi che mi ha citato sono sempre detraibili. Dai “redditi diversi” infatti, i costi specificamente inerenti la produzione del reddito, possono sempre essere detratti.
Cordiali saluti