L’Articolo 6, D.lgs. 19 agosto 2005 n. 192 vincola i proprietari di immobili concessi in locazione a possedere la certificazione energetica (APE – Attestato di Prestazione Energetica) nelle forme indicate dalla legge nazionale e dalle leggi regionali di attuazione. Il contratto di locazione dovrà inoltre contenere “apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato”. A tal fine sarà buona norma esporre una copia della Certificazione APE all’interno dell’immobile.
Attestato di Prestazione Energetica
L’Ape (attestato di prestazione energetica) è la certificazione che sintetizza le caratteristiche energetiche dell’immobile e in particolare quelle termo igrometriche, i consumi di acqua calda, il riscaldamento degli ambienti e il tempo di dispersione, il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. La certificazione dovrà contenere anche i dati catastali identificativi dell’immobile e nel caso di promo commercializzazione della locazione questa dovrà riportare l’Indice di prestazione energetica (Ipe) dell’involucro edilizio e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente così come contenute nell’attestato di prestazione energetica. Nelle trattative di compravendita o di locazione, venditori e locatori devono rendere disponibile al potenziale acquirente o al nuovo conduttore l’attestato di prestazione energetica.
In risposta al quesito di un contribuente posto su FiscoOggi (Rivista telematica e Notiziario fiscale dell’Agenzia delle Entrate) che sollevava il dubbio sulla necessità o meno, anche per chi effettua Locazioni ad uso Turistico inferiori a 30 giorni, di adeguarsi alla normativa riguardante il possesso della certificazione APE, si legge il parere del 26 Agosto 2014 redatto da Gianfranco Mingione che afferma, facendo riferimento all’articolo 6, comma 3, D.lgs. 192/2005, che la normativa in materia di certificazione energetica “non fa alcuna distinzione in base alla durata del contratto di locazione” ed è pertanto applicabile anche alle locazioni di breve durata. L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) deve essere reso disponibile anche in caso di contratti di locazione turistici e a prescindere dalla durata del contratto.
Sorge però un dubbio di interpretazione poiché all’art. 1 comma 7 del D.L. 23 dicembre 2013, n. 145 (che modifica l’articolo 6, comma 3 e 3-bis del D.lgs. 192/2005, citato in risposta al quesito) si legge:
“Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari […]”
Al contrario, in una precedente modifica, a mezzo del Decreto Legge 4 giugno 2013, n. 63, la dicitura “soggetti a registrazione” non compariva:
“Nei contratti di vendita o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.”
L’aggiunta della dicitura “soggetti a registrazione” introdotta dall’art. 1 comma 7 del D.L. 23 dicembre 2013, n. 145 sembra quindi essere una precisa indicazione introdotta dal legislatore. Come è noto infatti, i contratti di locazione di immobili concessi ad uso abitativo per finalità turistiche, di durata inferiore a 30 giorni, disciplinati dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 1, comma 2 lett. c) non sono soggetti a registrazione (per “soggetto a registrazione” si intende passivo di un’obbligazione cioè “sottoposto all’obbligo di registrazione”) nonostante sia vigente l’obbligatorietà della forma scritta (Art. 1, comma 4 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431).
Pertanto è legittimo sollevare il dubbio che questa normativa possa essere applicata anche alle locazioni ad uso turistico. L’articolo 6, comma 2, D.lgs. 192/2005 sembra infatti avere carattere onnicomprensivo nei confronti di tutte le “nuove locazioni di edifici o unità immobiliari” affermando che “il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica di cui al comma 1” e che “In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime” salvo poi affermare al comma successivo che solo “nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unita’ immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici”.
In attesa di un ulteriore chiarimento a riguardo e, considerando l’intento del legislatore di disciplinare la materia con una norma che avesse chiaramente carattere onnicomprensivo nei confronti delle numerose tipologie di locazione previste dal nostro ordinamento, invitiamo comunque tutti i locatori ad adeguarsi alla normativa.
Allegati:
Decreto legge 23 dicembre 2013, n. 145
Decreto legge 4 giugno 2013, n. 63
Legge 21 febbraio 2014, n. 9 (modifiche al DL 23/2013, n. 145)
Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192, articolo 6
Storico degli aggiornamenti dell’art.6 del DL 19/2005 n. 192
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Buongiorno Sig. Paolo,
altro post e altra informazione :-).
Ci sono stati aggiornamenti su questa norma ad oggi?
Una locazione turistica con contratti non registrati (inferiori a 30gg) ha quindi l’obbligo di avere l’APE?
Nei contratti scritti si ha l’obbligo di specificare l’APE o il locatario può semplicemente esibire l’attestato nel caso venga richiesto dall’ospite?
Grazie ancora
Buonasera, da un punto di vista civilistico la locazione breve è a tutti gli effetti una locazione ad uso abitativo sia pur di breve durata pertanto a mio parere è necessario essere in possesso dell’APE. Può inserire la dicitura nel contratto oppure esporre l’attestato all’interno dell’immobile. Colgo l’occasione per ricordarle che, come previsto dal regolamento europeo sulla privacy, è necessario anche esporre l’informativa sulla privacy per rendere edotti gli ospiti sull’uso dei dati personali riguardo la comunicazione di Pubblica Sicurezza. La comunicazione alloggiatiWeb, trattandosi di un obbligo di legge, non richiede il consenso scritto dell’ospite/inquilino ma è un suo diritto ricevere l’informativa sulla privacy.
Buongiorno, vorrei iniziare un’attività di casa vacanze, ma lo stabile era precedentemente utilizzato come ufficio, effettuando il cambio di destinazione d’uso in residenziale(ad eccezione dell A10), anche se lo stabile non è munito di impianto del gas posso iniziare l’attivitá di casa vacanza?
Risolverei il problema immettendo il piano ad induzione per la cucina, ma non so se per legge sia possibile non avere l’impianto a gas. Grazie mille.
Intende Casa Vacanze (precisa tipologia di struttura ricettiva) o locazione breve a fini turistici? Per la locazione non ci sono problemi purché oltre al piano ad induzione sia installato un boiler per la produzione di acqua calda.
Affitti a breve termine inferiori ai 28 giorni.
Ma inoltre per inizializzare la locazione turistica di durata inferiore a 28 giorni, è necessaria l’autorizzazione del condominio?
La ringrazio anticipatamente.
Non è necessaria poiché è una locazione privata e non una struttura ricettiva.
Posso chiederLe la differenza tra Casa vacanze e locazioni turistiche entro i 28 giorni? La mia idea era di prende un immpbile ed affitarlo per periodo inferiori ai 28 giorni a turisti o viaggiatori.
La ringrazio per le risposte che mi sta gentilmente dando.
Le CAV sono delle vere e proprie strutture ricettive solitamente gestite in forma professionale (con P.IVA). Sono disciplinate da leggi regionali poiché l’organizzazione del mercato turistico è di competenza regionale. L’immobile deve avere i requisiti previsti dalla normativa regionale di riferimento.
Le locazioni turistiche sono locazioni private e in quanto tali disciplinate da norme nazionali poiché di competenza statale. Tuttavia trattandosi di finalità turistica i Comuni possono richiedere la riscossione dell’imposta di soggiorno, se opportunamente deliberata, una semplice comunicazione iniziale e la comunicazione della movimentazione a fini statistici.
Da un punto di vista fiscale le CAV producono redditi d’impresa se gestite in forma professionale o redditi diversi se gestite in forma occasionale.
Le locazioni producono al contrario redditi fondiari. Nel suo caso, trattandosi di una sublocazione, i redditi saranno redditi diversi assoggettabili a cedolare secca.
Pertanto la differenza è giuridica, fiscale e amministrativa.
Ma se inizializzassi una locazione privata, quindi non casa vacanze ma locazione privata, posso affittare per più di una notte? È possibile pubblicizzare l’immobile su booking ecc?
Certo, i soggiorni possono essere di una notte e comunque inferiori a 30 giorni. Può pubblicare l’annuncio su Booking, Airbnb, ecc..
Sono stato all’ufficio Tulps della polizia municipale ieri mattina, mi hanno detto che con la locazione breve posso affittare solo per una notte e se pubblico l’annuncio su booking ecc prendo una sanzione 😰🤔
Guardi le dico con estrema certezza che può affittare anche per più di una notte e che può pubblicare l’annuncio sui portali. La normativa di riferimento è l’articolo 4 del DL 50/2017 e successive modificazioni.
Ho letto il testo dell’articolo 4 del DL 50/2017, non fa nessuno riferimento al limite massimo di una notte per gli affitti brevi turistici(locazione privata), ma non trovo nulla in merito alla pubblicità sui vari portali.
Le potrei chiedere gentilmente di citarmi dove viene data la possibilitá o comunque non vietato, l’affitto a più di una notte e la possibilità di pubblicizzare sui vari portali(booking ecc)?
La ringrazio, le chiedo ciò per poter tornare dalla polizia locale e citargli tali cose.
Grazie ancora.
Comma 1:
“Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attivita’ d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita’ di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
Il comma 5 impone inoltre il ruolo di sostituto d’imposta per i portali. La normativa non a caso è stata ribattezzata “tassa Airbnb”. Inoltre il Governo con il Decreto Crescita ha imposto un codice identificativo nazionale per le locazioni brevi da inserire in tutti gli annunci online. Mi creda è ormai di pubblico dominio, le è stata data un’informazione errata.
La ringrazio.
Le suggerisco la lettura del seguente articolo:
https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/
Buonasera, per procedere con la locazione turistica, oltre l’APE, quali altri documenti bisogna fornire?
La ringrazio anticipatamente.
Buonasera, l’immobile deve rientrare nelle categorie catastali da A-1 ad A-11 (escluso A-10 riservata agli uffici) ed avere i requisiti previsti per le civili abitazioni. Può locare l’intero immobile o una porzione di esso. Qui trova le risposte alle domande frequenti sulla locazione breve:
https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/
Cordiali saluti
Buonasera Sig. Gasparri,
ho svolto tutte le pratiche per l’apertura di una struttura adibita ad affitto turistico a Roma, per quanto concerne la certificazione APE, da quanto posso evincere dalla domanda e dalla risposta formulate, la certificazione APE di cui a breve saro’ in possesso dovrebbe soltanto essere collocata nell’ appartamento da locare, perche’ nei contratti scaricati da questo sito in Italiano e Inglese non c’e’ riferimento alla certificazione sopracitata.
La ringrazio anticipatamente
cordiali saluti
Maurizio
Esattamente, può esporla nell’immobile o allegarla al contratto.
Grazie
La norma di cui all’art. 1 comma 7 del D.L. 23 dicembre 2013, n. 145 non sembra lasciare molto spazio al dubbio: esenta le parti dal dichiarare l’APE nel contratto non soggetto a registrazione, ma non esenta il locatore dall’essere in possesso del certificato
Buonasera Enzo, nell’articolo abbiamo semplicemente sottolineato una contraddizione nella norma ma l’interpretazione corretta, che rispecchia anche quella del legislatore, è esattamente quella da lei citata.
Cordiali saluti
Secondo l’ultimo aggiornamento di “Guida fisco “, il cui link allego a seguire avrei qualche quesito :
se gestisco locazione breve turistica con comodato d’uso che sottoscrivo con mia madre che è erede dell’appartamento, lei è obbligata a fornire a me l’APE? E per i contratti di locazione turistica breve che dovessi in questa ipotesi gestire io, sarei io il responsabile del mancato possesso e messa a disposizione al conduttore dell’APE ?
Vedo che nella norma si esentano dalla sanzione i contratti di locazione turistica inferiori a 30 giorni non registrati.
Se non c’è sanzione cos’altro si rischia? E chi rischia?
Potrebbe succedere nel nostro ordinamento giuridico che una futura norma che ad esempio preveda la sanzione dove prima non era prevista poi sia retroattiva e vada a colpire chi prima era in “regola” ( in base a quanto appena detto ), e applichi la sanzione anche per eventi passati che prima non erano sanzionabili? Grazie….
Ecco l’articolo :
https://www.guidafisco.it/ape-contratti-locazione-987
Ma poi a lato pratico chi controlla e puo’ accorgersi che sul contratto di locazione c’è o meno L’APE? Nella dihiaraizone dei redditi i contratti di locaizone vanno consegnati o solo fatti visionare?
L’agenzia delle entrate vuole l’APE dell’appartamento oggetto di comodato d’uso che mia madre mi da?
Buonasera, qualsiasi appartamento oggetto di locazione deve avere l’APE.