Il 2 febbraio 2015 è stata approvata dalla Giunta della Regione Toscana la Proposta di legge “Modifiche alla legge regionale 23 marzo 2000, n. 42 (Testo unico delle leggi regionali in materia di turismo)”.
La proposta di modifica della legge contiene numerose novità che, se approvate, troveranno l’opposizione di molte associazioni di categoria tra le quali Confcommercio Toscana, Confesercenti Toscana e Confindustria Toscana. La critica mossa dalle associazioni rappresentative delle imprese e dei professionisti del turismo riguarda il trasferimento dei compiti di vigilanza presso i Comuni e l’inserimento e modifica di una serie di articoli che, secondo quanto emerge dal documento redatto dalle suddette associazioni, rischierebbero di favorire una ricettività parallela ai limiti tra concorrenza sleale e abusivismo. La lente di ingrandimento finisce quindi sulle Locazioni Turistiche, lo svolgimento in forma non imprenditoriale delle attività di affittacamere e sulla istituzione dell’Albergo Diffuso che, secondo quanto emerge dallo stesso documento, potrebbero far “naufragare ogni tentativo di governance del territorio toscano nel suo complesso, con il conseguente indebolimento dell’immagine, e l’ulteriore frammentazione dell’offerta, dei canali e dei mercati di vendita”.
LOCAZIONE TURISTICA
Dal nostro punto di vista invece, nonostante le modifiche proposte contengano sicuramente alcuni aspetti poco chiari che di seguito tratteremo, riteniamo assolutamente sensata la decisione da parte della Giunta regionale di non accogliere, almeno per il momento, la richiesta di intervento normativo riguardo la Locazione Turistica, avanzata da alcune associazioni di categoria toscane, non ritenendo necessari ulteriori chiarimenti a riguardo. La Locazione Turistica, considerata impropriamente da molti come un escamotage per offrire servizi di tipo turistico senza dover rispettare le numerose norme che solitamente regolano il settore, si basa invece su un principio fondamentale che investe tutti i proprietari di immobili del pieno diritto di concedere in locazione le unità abitative in loro possesso, per lunghi o brevi periodi a chiunque ne faccia richiesta e a prescindere dalla sua provenienza. Nel Testo Unico sul turismo non vi è alcuna necessità di normare ulteriormente la Locazione Turistica poiché essa è già ampiamente disciplinata a livello nazionale dall’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”. Nonostante riteniamo assolutamente vani questi tentativi di offuscare un diritto imprescindibile di ogni proprietario di immobile, è possibile però che queste pressioni abbiano lo scopo di irrigidire alcune semplificazioni che hanno caratterizzato la Locazione Turistica sino ad oggi, come per esempio la non obbligatorietà della registrazione dei contratti di locazione inferiore ai 30 giorni. Consci che il diritto di dare in locazione il proprio immobile non possa essere abrogato, temiamo che possa essere invece reintrodotta la registrazione del contratto di locazione e richiesto un aumento della tassazione sulle entrate provenienti dalle locazioni per brevi periodi. Registrare un contratto per una locazione di tre giorni, inciderebbe inevitabilmente sui costi di locazione e renderebbe più macchinosa la dinamica con la quale si concede l’immobile per brevi periodi, scoraggiando di fatto le Locazioni Turistiche. Fortunatamente al momento non sono previste modifiche del genere e la normativa sulla Locazione Turistica è rimasta tale e quale.
AFFITTACAMERE NON PROFESSIONALE
Tra le strutture classificate come extra-alberghiere dal Testo Unico regionale l’unica a prevedere una forma di gestione anche di tipo non imprenditoriale (oltre la Locazione Turistica) è l’attività di Affittacamere. Come per la Locazione Turistica, gli affittacamere non professionali sono finiti nel mirino delle associazioni di categoria del settore, ma anche in questo caso sembra improbabile che venga accolta la richiesta di limitare il diritto di un proprietario di concedere in locazione parte di un immobile di sua proprietà. È bene ricordare che il Testo Unico del 2000 aveva introdotto queste classificazioni non per incentivare e incrementare un mercato ricettivo parallelo a danno delle strutture ricettive alberghiere, ma per la necessità di normare e regolamentare delle realtà ormai diffuse che altrimenti sarebbero rimaste nell’ombra provocando inevitabilmente un maggiore rischio di evasione fiscale. Sembra quindi ossessiva, nonché assai conservatrice, questa critica mossa sul carattere non imprenditoriale dell’attività di affittacamere, che ripetiamo essere l’unica tra le attività extra alberghiere a prevedere questo tipo di gestione poiché le Case e Appartamenti per Vacanze (CAV) e le Residenze d’Epoca (così come precisato dalle recenti modifiche proposte) sono considerate attività imprenditoriali. Ricordiamo che per la Regione Toscana i Bed&Breakfast sono considerati una sotto-classificazione degli affittacamere, pertanto anche per i B&B è prevista la forma non imprenditoriale. L’Art. 41 della proposta di legge per le modifiche al Testo Unico regionale sostituirebbe l’Art. 61 “Affittacamere in forma non imprenditoriale” con il seguente testo:
- L’attività di affittacamere, svolta in forma non imprenditoriale, può essere esercitata esclusivamente nella casa dove la persona fisica ha la residenza o il domicilio.
- L’esercizio dell’attività è soggetto a SCIA da presentare allo SUAP competente per territorio, ai sensi dell’articolo 60.”.
Viene quindi precisato che chi svolge l’attività di affittacamere deve anche avere la residenza o il domicilio nello stesso luogo dell’esercizio. Nel secondo comma viene introdotta la dicitura SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) che andrà a sostituire in tutto il testo di legge la dicitura obsoleta DIA (Denuncia di inizio attività). L’Art. 40 “Esercizio dell’attività” della proposta di legge per le modifiche al Testo Unico regionale sostituirebbe l’Art. 60 “Obblighi amministrativi per lo svolgimento delle attività previste nella sezione terza” con il seguente testo:
- 1. L’esercizio delle attività ricettive di cui alla presente sezione è soggetto a SCIA da presentare allo SUAP competente per territorio.
- La SCIA attesta l’esistenza dei requisiti previsti dagli articoli 34 bis, commi 1 e 2 (che rimandano ai requisiti antimafia e del regio decreto 18 giugno 1931 n. 773, sulla pubblica sicurezza TULPS relativo alla concessione all’autorizzazione di svolgere esercizio pubblico per coloro i quali non abbiano ricevuto condanne pregresse e agito contro la moralità pubblica), 54 (che precisa che i locali destinati alle strutture ricettive extra alberghiere devono avere i requisiti strutturali ed igienico-edilizi previsti per le case di civile abitazione) e dal regolamento di attuazione, nonché il rispetto della disciplina vigente in materia di sicurezza, di igiene e sanità, urbanistica e edilizia.
- Chi gestisce una delle strutture ricettive di cui alla presente sezione è inoltre tenuto a comunicare allo SUAP competente per territorio ogni variazione del numero e delle caratteristiche delle case e degli appartamenti di cui dispone per la gestione.”.
Il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive), diventa quindi il punto di riferimento per questo tipo di attività, le quali avranno l’obbligo di depositare la SCIA e comunicare ogni tipo di modifica o variazione. L’Art. 57 della proposta di legge per le modifiche al Testo Unico regionale abrogherebbe l’Art. 75 “Modalità e contenuti della comunicazione” eliminando di fatto anche per gli affittacamere non professionali l’obbligo di comunicare alla Provincia (doveroso intervento normativo dovuto alla riforma Del Rio), né ad altro ente, i prezzi e le caratteristiche della struttura e dell’esercizio svolto. Per gli affittacamere rimane invariata la normativa che permette la somministrazione di cibo e bevande, limitatamente agli alloggiati e nel rispetto delle norme igienico sanitarie dei locali e di chi vi opera (HACCP).
ALBERGO DIFFUSO
Con la proposta di legge per la modifica del Testo Unico regionale in materia di turismo, si intende inoltre includere nel Testo Unico la classificazione di Albergo Diffuso che era stata precedentemente introdotta nella normativa regionale con legge 27 novembre 2013 n. 71 e solo parzialmente regolamentata. La dicitura Albergo Diffuso verrà inserita nell’Art. 28 bis e annoverata nel Capo I, Sezione II tra le strutture ricettive turistico-alberghiere. Nella stessa sezione sono presenti gli alberghi, le residenze turistico-alberghiere e i campeggi. Dal nostro punto di vista questo elemento può bastare per escludere una gestione non professionale dell’Albergo Diffuso nonostante la normativa faccia riferimento ad una gestione unitaria senza specificarne la natura imprenditoriale o meno. Analizzando ulteriormente la normativa sull’Albergo Diffuso si deduce infatti che questo modello suggerito dalla Regione, considerando la dislocazione in diverse unità abitative, il numero minimo di 20 posti letto e il contesto nel quale devono svilupparsi, sarà in primo luogo percepito e utilizzato da imprese che operano nel settore edile, immobiliare o turistico con il fine di recuperare piccoli centri rurali che nel corso degli anni hanno visto una sensibile diminuzione della popolazione residente. Nonostante la nobile motivazione per la quale sono stati istituiti gli alberghi diffusi riteniamo che questo nuovo strumento avrà un ristretto campo di applicazione e al contrario di quanto possa suggerire il nome, avanziamo numerose riserve riguardo la sua diffusione. In questo caso le critiche mosse dalle associazioni di categoria, al contrario di quelle precedentemente avanzate riguardo le attività di affittacamere e le locazioni turistiche, sono assolutamente fondate poiché l’introduzione dell’Albergo Diffuso potrebbe aprire degli scenari non previsti che rischierebbero di far sconfinare le attività di affittacamere, fino a questo momento caratterizzate dalla limitazione di un massimo di dodici posti letto, in vere e proprie attività alberghiere. Chi svolge infatti attività di affittacamere e possiede anche una o più unità abitative separate (nell’arco di 500 metri di distanza) fino ad offrire almeno 20 posti letto, con l’introduzione di questa normativa, potrebbe sostituire la SCIA di affittacamere con quella di Albergo Diffuso, di fatto superando il limite fino a quel momento consentito di dodici posti letto, sconfinando nell’attività tipicamente alberghiera ma senza che gli vengano imposti per i locali i requisiti di destinazione urbanistica turistico-ricettiva ma solo quelli della civile abitazione. In questo caso quindi verrebbero a crearsi i presupposti per autorizzare e normare quella che palesemente appare come una “concorrenza sleale” e per la quale giustamente le associazioni di categoria chiedono un intervento. Infine, questa tipologia di struttura ricettiva, viste le dimensioni e il numero degli immobili coinvolti, svolgerà probabilmente un ruolo di attrazione per investimenti provenienti non necessariamente dal territorio, causando quindi il rischio che vengano utilizzati gli usi, i costumi e le tradizioni locali in modo distorto e finalizzato al mero raggiungimento dell’obiettivo imprenditoriale, creando di fatto un artificio e snaturando le reali motivazioni per le quali è stato istituito questo nuovo strumento. Sarebbe stato più opportuno dal nostro punto di vista intendere l’Albergo Diffuso come una rete di singoli locatori, che riunitisi con lo scopo di valorizzare l’ambiente nel quale risiedono, si organizzano dal basso, offrendo servizi tipicamente non alberghieri, paragonabili alle Locazioni Turistiche e utili per promuovere sul mercato un modello ricettivo più dinamico in grado di adeguarsi alla mutevole richiesta di locazioni per fini turistici.
NOTE
La novità più importante della proposta di modifica al Testo Unico regionale in materia di turismo riguarda il riordino e il riassetto delle competenze tra regioni, province e comuni. In particolare:
- alla Regione viene affidata la funzione della formazione e la qualificazione professionale;
- alle Province viene attribuita la funzione della raccolta ed elaborazione di dati statistici e la relativa assistenza tecnico-amministrativa ai comuni;
- ai Comuni (che le esercitano obbligatoriamente in forma associata) “Le funzioni di vigilanza e controllo sul rispetto delle disposizioni di cui alla presente legge, compresa l’applicazione delle sanzioni amministrative” come previsto dall’inserimento dell’Art. 155 ter “Vigilanza e controllo”.
ALLEGATI
Legge Regionale 27 novembre 2013, n. 71
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Relazione illustrativa “Modifiche alla legge regionale 23 marzo 2000, n. 42”
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Articolato “Modifiche alla legge regionale 23 marzo 2000, n. 42”
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Testi a confronto: testo originale della legge regionale n. 42, le modifiche apportate e le richieste di intervento delle associazioni di categoria
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Ho letto con piacere il suo articolo ma su una cosa non sono d”accordo: nessuno può violare il diritto di locare a persone per brevi periodi, ma dal momento in cui ci si inserisce sui portali la locazione diventa un servizio commerciale. Non vedo differenza tra questa locazione e l’esercizio di una casa vacanze, a meno che il proprietario non affitti saltuariamente. Dunque per me resta un escamotage e un modo per improvvisarsi gestori extra alberghieri. cordialmente
Buonasera Camilla, la pubblicità e la divulgazione della locazione è assolutamente ammessa. Il locatore deve pur far sapere che ha una casa da affittare! Il proprietario ha quindi il diritto di pubblicizzare il suo affitto sui portali di booking on-line (come quelli elencati nella sezione “Network” del nostro sito). Questi siti non sono altro che una rivisitazione in chiave moderna dei vecchi giornali di annunci. Si deve al contrario non pubblicizzare gli affitti su quei siti tipicamente di promozione turistica o del territorio, solitamente gestiti da Province o Regioni, e di conseguenza esclusivamente dedicati alle strutture ricettive registrate come tali. Essere presenti su queste piattaforme non è di per sé una giusta motivazione per imputare di svolgere un’attività imprenditoriale. Non è infatti presente in alcun testo questo impedimento, si tratta soltanto di una obsoleta interpretazione. Seguendo la normativa della Locazione Turistica e soprattutto escludendo la fornitura di qualsiasi servizio di tipo alberghiero si ha il pieno diritto di pubblicizzare l’affitto. La riprova del fatto che questi portali non siano ad uso esclusivo di chi svolge attività a livello imprenditoriale è dimostrata dalla richiesta non vincolante di possedere una partita iva al momento dell’iscrizione. Booking fino a qualche anno fa era aperto solo alle strutture ricettive ma non lo è più da tempo. Su Airbnb poi il carattere non imprenditoriale degli annunci è evidente. Il mio consiglio è quello di precisare nella pagina dell’annuncio le condizioni d’uso dell’appartamento e la tipologia di affitto che si intende sottoscrivere (Locazione Turistica). Su Airbnb c’è ampia possibilità di inserire testi visibili al pubblico e su Booking si può richiedere che vengano indicate alcune diciture nella pagina dell’annuncio. Una frase chiara potrebbe essere “Appartamento concesso in locazione ad uso abitativo per finalità turistiche” oppure “Locazione ad uso Turistico ai sensi dell’articolo1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431”.
La “saltuarietà” non riguarda le locazioni turistiche o per meglio definirle “locazioni pure” poiché non esistono limiti al diritto di affittare il proprio immobile, al contrario il concetto di saltuarietà è applicato a quelle attività extra-alberghiere a carattere “non professionale”. La classificazione di queste attività è di competenza delle Regioni, la Locazione Turistica è disciplinata dal Codice Civile ed è di competenza esclusiva statale, le regioni pertanto non hanno alcuna competenza a riguardo.
Le normative regionali non possono prevalere sulle leggi nazionali in materia di diritto privato. Tanto più che l’articolo 117 della Costituzione riserva allo Stato la potestà esclusiva in materia di ordinamento civile. Le Regioni, avendo potestà legislativa concorrente a quella statale in materia di turismo, possono tuttavia prevedere per questo tipo di locazioni alcune limitazioni volte a definire con maggior precisione il confine tra chi effettua questo tipo di attività a livello professionale e tra chi invece trae vantaggio esercitando un semplice diritto di proprietà. Le Province possono inoltre richiedere a fini statistici l’invio delle presenze e i Comuni, previa apposita delibera, possono richiedere il pagamento della tassa di soggiorno senza per questo equiparare queste locazioni all’attività di CAV (Case e Appartamenti Vacanza).
Non si tratta di un escamotage, le locazioni turistiche sono normate a livello nazionale dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile e dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 nonché dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” secondo cui “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.” La Locazione Turistica trae fondamento dall’inalienabile diritto di ogni proprietario di immobile di poter godere (ovvero la facoltà di utilizzare o non utilizzare la cosa per trarne tutte o nessuna utilità, la cosiddetta “disposizione materiale”) e di poter disporre (ovvero la facoltà di venderla o di non venderla, di donarla, lasciarla per testamento o darla in locazione, la cosiddetta “disposizione giuridica”) del bene a suo vantaggio e a suo piacimento secondo il principio di pienezza ed esclusività previsto dal diritto di proprietà.
Cordiali saluti
Buongiorno, innanzitutto complimenti per il sito e per l’articolo. Volevo chiedere una specifica riguardo alle locazioni turistiche in Toscana, in particolare a Firenze. Non mi pare si facci amenzione della comunicazione da fare alla Provincia delle presenze avute, cosa invece che fanno affittacamere e CAV o comunque locazioni di tipo imprenditoriale. E’ corretto? Grazie per una vs risposta e …. Buon Natale!
Buongiorno Antonella, le comunicazioni alla Provincia devono essere fatte solo nel caso di strutture alberghiere o extra-alberghiere. Chi effettua locazione turistica quindi non deve comunicare le presenze alla Provincia. È invece obbligatorio comunicare le presenze all’Autorità di P.S. attraverso il portale AlloggiatiWeb. Consiglio a riguardo la lettura di questo articolo
https://www.lacasacheavanza.it/obbligo-di-notifica-allautorita-di-p-s-anche-per-le-locazioni-pure/
Cordiali saluti