In data 24 Aprile 2017 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto Legge n. 50 recante “Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo“. Il Decreto legge dovrà essere convertito in legge dal Parlamento entro 60 giorni dalla data di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

L’Articolo n.4 “Regime fiscale delle locazioni brevi” introduce una serie di rilevanti novità per il mondo della c.d. Locazione Turistica.


ART. 4

(Regime fiscale delle locazioni brevi)

1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

2. A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento in caso di opzione.

3. Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1.

4. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite. L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di cui al comma 1 e 3 è punita con la sanzione di cui all’articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è

effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.

5. Per assicurare il contrasto all’evasione fiscale, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito e provvedono al relativo versamento con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322. Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

6. Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, da emanarsi entro novanta giorni dall’entrata in vigore del presente decreto, sono stabilite le disposizioni di attuazione del presente articolo, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell’intermediario.

7. L’Agenzia delle entrate stipula, senza oneri a carico della stessa né del bilancio dello Stato, convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione on-line al fine di definire le modalità di collaborazione per il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l’intermediazione dei medesimi portali.



Da una prima analisi del Decreto, e per rispondere alle erronee interpretazioni sinora circolate, è bene precisare che il comma 1 non ha l’intento di statuire una nuova definizione della c.d. Locazione Turistica ma bensì di inquadrare, da un punto di vista fiscale, i soggetti interessati dal presente Decreto “ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa […]”. È necessario ricordare che i redditi generati dalla semplice Locazione Turistica vengono definiti, in base all’articolo 36 del TUIR, “redditi da fabbricati” mentre i redditi generati dalla gestione di strutture ricettive gestite in forma amatoriale vengono definiti “redditi diversi“, cioè frutto di “attività commerciali svolte non abitualmente” in base all’articolo 67, comma 1 lettera i) del TUIR. Il comma 3 del Decreto, precisa inoltre che saranno assoggettabili al regime della Cedolare Secca anche i “corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione” nonostante l’articolo 67, comma 1 lettera h) del TUIR, definisca tali proventi “derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili” come “redditi diversi“. Lo stesso comma 3 del Decreto definisce inoltre assoggettabili al regime della Cedolare Secca anche i proventi derivanti dai “contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi” nonostante l’Agenzia delle Entrate, con Risoluzione n. 394 del 22/10/2008, abbia definito tali redditi sempre imputabili al comodante (il proprietario) e mai al comodatario poiché il comodato d’uso, come previsto dal Codice Civile, è un contratto che trasferisce solo un diritto “personale” di godimento del bene e non anche il possesso in virtù di un diritto “reale”, che resta, quindi, in capo al proprietario.
I commi 4 e 5 obbligano “i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3” a comunicare i “dati relativi ai contratti” all’Agenzia delle Entrate entro i termini previsti dalla legge e a ricoprire il ruolo di “sostituti d’imposta” operando “una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito” e provvedendo “al relativo versamento“. Pertanto tutte le agenzie immobiliari e i portali web che per loro tramite “incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti” e che operano mettendo “in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare” avranno l’onere di comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contraenti e di riscuotere e successivamente versare, in qualità di sostituti d’imposta, il 21% dei “corrispettivi lordi derivanti dai contratti“. Il comma 2 del Decreto specifica che “l’aliquota del 21 per cento” si applica solo “in caso di opzione” e il comma 5 chiarisce che “nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto” lasciando la possibilità per il contribuente di optare, in sede di dichiarazione dei redditi, per il regime IRPEF ordinario e godere di detrazioni d’imposta come le agevolazioni per gli interventi di ristrutturazione edilizia.
Il comma 6 del Decreto impone all’Agenzia delle Entrate che entro 90 giorni dall’entrata in vigore della norma vengano “stabilite le disposizioni di attuazione del presente articolo, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell’intermediario” e, al comma 7, le “modalità di collaborazione per il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l’intermediazione” dei “soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione on-line“.

Le agenzie di intermediazione immobiliare e i portali web, oltre ad un imponente adeguamento tecnico delle piattaforme, saranno costrette a ricoprire non tanto il ruolo di sostituti d’imposta quanto il ruolo di veri e propri ispettori, con l’onere di individuare i soggetti interessati da tale normativa fiscale per non incorrere nelle sanzioni previste dall’articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. Consideriamo pertanto pressoché impossibile costringere colossi del calibro di Airbnb e Booking con sede all’estero ad adeguarsi a questo farraginoso meccanismo ideato a seguito di pressioni effettuate da associazioni di categoria e promosso da giornalisti compiacenti e scarsamente preparati in materia.

Nonostante i titoli sensazionalistici di questi giorni e la campagna diffamatoria di numerose testate giornalistiche ricordiamo che con circolare 26/E del 1 giugno 2011 l’Agenzia delle Entrate era intervenuta precisando che il regime della Cedolare secca era applicabile anche da colori i quali concedono in locazione immobili per periodi inferiori a 30 giorni senza obbligo di registrazione del contratto (la c.d. Locazione Turistica); per questa particolare tipologia di contratti infatti l’opzione per la cedolare secca veniva esercita direttamente in sede di dichiarazione dei redditi. Riteniamo inoltre opportuno precisare che imporre indistintamente a tutti i proprietari questo tipo di tassazione al 21% (anche a titolo di acconto) lede il diritto dei titolari di redditi bassi di usufruire della tassazione IRPEF ordinaria e di conseguenza delle relative detrazioni. Se l’obiettivo del Governo è quello di ridurre il numero delle “locazioni in nero” trasformando le agenzie di intermediazione e i portali dedicati agli “affitti brevi” in sostituti d’imposta, è bene ricordare che non tutte le locazioni vengono promosse attraverso i portali e che molte piattaforme web non prevedono il pagamento dei soggiorni online (prevedendo invece solo un abbonamento mensile e/o annuale) rendendo vano il tentativo di applicare un meccanismo automatico onnicomprensivo per l’applicazione della Cedolare secca.

La tassazione all’origine parte dall’assunto che tutti i proprietari siano possibili e potenziali evasori e questo in un paese civile a nostro avviso non è la strada migliore per costruire un rapporto di fiducia tra contribuente e fisco.


Allegati:
Gazzetta Ufficiale – D.L. n. 50 del 24 Aprile 2017 – Art. 4 “Regime fiscale delle locazioni brevi”


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Paolo Gasparri
Autore: Paolo Gasparri

Co-Founder de La Casa che Avanza e coordinatore della piattaforma web. Responsabile dei rapporti con Enti e Istituzioni.
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Paolo Pezzotti
Membro

Buongiorno.
Ho la possibilità di avere in comodato d’uso gratuito una piccola porzione (28mq circa dei 180 dell’appartamento) parte dell’appartamento (prima casa) di mio fratello.
Intenderei locarla ai fini turistici per locazioni brevi:
1) Cambia l’IMU prima casa per mio fratello?
2) mi conviene fare la SCIA come AFFITTACAMERE o UNITA’ ABITATIVA AMMOBILIATA AD USO TURISTICO? a prima ha il limite dei 30gg la seconda di 5 mesi consecutivi…..
3) se ho già una attività NON IMPRENDITORIALE di Affittacamere e una Unità abitativa ammobiliata ad uso turistico (in due comuni diversi ma limitrofi) con la terza potrebbe scattare la IMPRENDITORIALITA’ ai fini Agenzia Entrate. Preciso che il sottoscritto ha già una attività principale di Insegnante
Grazie
paolo

Francesca Postorino
Membro

Buongiorno,
nel caso di 730/2018 è il sostituto d’imposta che versa all’Agenzia delle Entrate il saldo della cedolare secca del 2017 prelevandolo dalla busta paga oppure è necessario fare il pagamento tramite F24?
Grazie, saluto cordialmente.

Claudia Buono
Membro

Buon pomeriggio,
Forse non ho letto con attenzione tutti I commenti e le risposte e mi scuso in anticipo se la domanda è già stata chiarita. Mia mamma ha una casa in Sardegna che io per lei affitto tramite il portale homelidays, il quale si trattiene il 21% sul totale dell’importo e un ulteriore 20% sul costo del servizio. Significa che non devo più fare nulla perchè il portale funge da sostituto d’imposta? Inoltre qualcuno potrebbe chiarirmi se siamo effettivamente un CAV e che quindi dobbiamo fornirci di uno IUN, secondo quanto emanato dalla Legge Regionale n.16 del 28 luglio 2017? Sottolineo che abbiamo solo questa prorietà.
Ringrazio tutti anticipatamente.
Cordiali saluti,
Claudia

Roberto Beltrame
Membro

Buongiorno.

Sappiamo che Airbnb (ed altri portali) non hanno per il momento effettuato la trattenuta del 21%.
Si sa qualcosa in merito all’altra incombenza prevista, e cioè la semplice comunicazione all’Agenzia delle Entrate, dei dati relativi ai soggiorni?

Giorgia
Ospite
Giorgia

Buongiorno Paolo,
sto valutando l’ipotesi di acquisto di un monolocale a Milano, con successiva iscrizione a Airbnb per rientrare di parte delle spese di investimento.
Essendo titolare di Partita Iva con regime dei minimi, posso aver qualche problema che comporta l’uscita dal regime? In questo caso mi conviene pagare la cedolare secca direttamente ad Airbnb?
Grazie

Alessandro
Ospite
Alessandro

Buongiorno, se il portale applica la ritenuta del 21% come faccio a detrarre le spese sostenute per la ristrutturazione dell’immobile? Specifico le detrazioni sono maggiori delle imposte dovute per gli altri redditi assoggettati a tassazione IRPEF (non cedolare secca).

Franco
Ospite
Franco

Per le locazioni brevi (uso turistico) occorre l’apertura della Partita IVA e l’iscrizione al registro d’Impresa?

Franco D'Andria
Membro

Gentile Paolo Gasparri.
Vorrei affittare n. 2 appartamenti con locazioni brevi (uso turistico) in Puglia.
Per operare non come impresa ma come attività saltuaria è sufficiente?
– svolgere l’attività per meno di 180 giorni.
– svolgerla come attività non prevalente.
– non superare il reddito di 5.000,00 Euro annui.
– non offrire servizi turistici (cambio biancheria e lenzuola).
Grazie.

Antonio
Ospite
Antonio

Grande Paolo…sempre puntuale e preciso!
Le chiedo quanto segue…
Sono un piccolo agente immobiliare che si occupa della locazione breve (uso turistico) per alcuni proprietari di immobili. Con i miei clienti stipulo un contratto di mandato con rappresentanza e in virtù di questo stipulo i contratti di affitto, incasso per loro conto e poi bonifico la quota di fitto trattenendo le commissioni pattuite.
Rilascio al conduttore una ricevuta per la sola quota di affitto ed emettto una fattura con iva al proprietario per le mie provvigioni, il quale a sua volta mi rilascia una ricevuta che attesta che gli ho girato la quota incassata per suo conto.
La norma e la circolare a quanto pare non destano dubbi: devo applicare la ritenuta e conseguentemente il proprietario scontare la cedolare secca sul totale lordo = fitto + mia provvigione.
Orbene mi chiedo, secondo lei, per evitare che il prorpietario subisca la tassazione anche sulle mie provvigioni (che in tal modo sono soggette ad una palese doppia imposizione – una volta sul proprietario e una volta in capo a me!!!!) potrei specificare nel mandato che la provvigione è a carico del conduttore e dunque emettere la fattura direttamente quest’ultimo?
In questo caso farei una unica fattua specificando:
quota locazione esente IVA € XXX
provvigioni + IVA 22%
servizi pulizia ecc + IVA 22%
Grazie anticipatamente se avrà modo e tempo.
Cordialmente,
AT

Francesco
Ospite
Francesco

Gentile Paolo,
ho la possibilità di mettere in affitto e gestire una porzione separata della casa dei miei genitori.
Io risiedo assieme a loro nell’immobile ma non ho alcun diritto di proprietà.
Come posso essere in regola a livello fiscale?
Dovrebbe bastare un contratto di comodato d’uso, giusto? oneroso o gratuito? è necessario sia registrato (con conseguenti costi)?
Ci sono altre possibilità?
Grazie

Davide
Ospite
Davide

Buonasera Paolo,
complimenti per l’esaustivo e chiaro articolo.
Volevo chiedere se la sola presenza sui portali , quali Airbnb o Booking, può configurare come attività d’impresa l’affitto di un immobile privato.Mi sembra di capire che anche su tale questione vi sia un pò di confusione e nessun documento ufficiale in merito.
Grazie

Francesco
Ospite
Francesco

Buonasera Paolo, complimenti per la chiarezza e l’utilitá del sito. Posto che considerato il ricorso di airbnb ognuno dovrà pagare direttamente le tasse alle rispettive scadenze (senza sostituto di imposta) non mi è chiaro nel caso di locazione turistica attraverso siti tipo Booking o Airbnb se la cedolare secca si applichi sul totale “lordo” o sull’importo effettivamente percepito (ovvero già scremato delle competenze dei siti).
Da un lato mi pare di capire che la cedolare secca si debba applicare sul totale (non posso cioè dedurre nessun costo, neanche quello di intermediazione dei siti) dall’altro però significherebbe che il compenso trattenuto dai siti sarebbe soggetto a doppia imposizione (la cedolare secca del locatore e il reddito di impresa del sito).
C’è chiarezza su questo aspetto?
Grazie

Federico Minelli
Membro

Gentile Paolo,

ho tre dubbi che le vorrei sottoporre:
1) un cliente mi ha chiesto la disponbilità per tre mesi, ora, avendo io un appartamento nel lazio in cui affitto 3 stanze in locazione turistica (così come dichiarato anche al comune e alla regione oltre che per finalità istat), mi chiedevo se potevo comunque decidere di locare una di queste per un periodo maggiore ( ovviamente registrando il contratto e tutto il resto come si conviene per le locazioni di durata superiore ai 30 gg)
2) un altro cliente viene per lavoro. E’ la sua azienda che paga. Posso fare locazione turistica in questo caso? non credo dato che si tratta di lavoro. Come devo regolarmi dato che tra l’altro il cliente (la società che paga per il lavoratore) vorrebbe anche ricevuta ( e non basta credo il contratto).
3) la differenza tra locazione turistica e locazione breve mi è poco chiara, così come la possibilità, ora introdotta mi pare, di poter fornire le lenzuola e il riassetto dei locali.

Grazie per la sua consueta cortesia e precisione

Federico

Alessandro
Ospite
Alessandro

Buona sera paolo.
Vorrei avere un chiarimento in merito al soggetto che deve dichiarare i redditi di locazioni per affitti brevi con finalità turistiche in presenza di comodato d’uso.
Fino allo scorso anno l’Agenzia delle Entrate riconosceva come titolare dei redditi, indipendentemente da chi li percepiva, il proprietario dell’immobile, ed era quindi a carico di costui presentare regolare dichiarazione dei redditi sempre anche in presenza di un contratto di comodato.
Oggi mi pare di capire che in presenza di comodato è il comodatario che deve dichiarare le somme percepite.
Risulta corretto?
Questa specifica vale dal 1 giugno 2017 o è sempre stato così….perchè altrimenti non ho capito mai niente!
Grazie

Mariapia
Ospite
Mariapia

Buonasera, la circolare dell’Agenzia delle entrate stabilisce che: ” l’applicazione della disciplina in esame è esclusa, inoltre, anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR “, eppure alcuni portali (atraveo), non potendo distinguere tra Cav e LT, applicano la ritenuta anche alle Cav non imprenditoriali. Secondo lei come ci si deve comportare in tal caso al momento della dichiarazione dei redditi, visto che la cedolare secca non è un’opzione?
Cordiali saluti

virginia
Ospite
virginia

salve, non capisco io affitto tramite airbnb in media sono affitti di pochi giorni dai 2 ai 10 giorni , il mio commercialista mi dice che in tal caso non è applicabile la cedolare secca in virt del fatto che sono affitti brevi e non viene né stipulato né registrato un contratto.
per cui il mio reddito che percepisco si somma al reddito normalmente tassato.
qui la domanda, come posso usufruire della cedolare secca ? devo stipulare sempre un contratto e soprattutto va registrato?
grazie virginia

Pancrazio Valastro
Membro

Buon Pomeriggio, per chi gestisce un appartamento come locazione turistica con soggiorni inferiori ai 30 gg ha l’obbligo di stipulare un contrattino con gli ospiti e rilasciare ricevuta? non è sufficiente l’accordo pattuito tramite il portale AIRBNB? Grazie

Pancrazio Valastro
Membro

grazie sempre

Chiara C
Membro

Cosa succede se il contratto è di 35 giorni e l’immobile è detenuto dal locatore in comodato d’uso? Essendoci l’obbligo di registrazione lo si può sempre registrare in regime di cedolare secca o il compenso va imputato a redditi diversi?

Guido
Ospite
Guido

Continuo a vedere titoloni sulla “tassa airbnb”. Ma in tutto questo airbnb dovrebbe iniziare a fare da sostituto d’imposta dal prossimo lunedì 17 luglio. In realtà ad oggi airbnb tace: perchè per fare realmente quello che chiede l’agenzia delle entrate, come minimo avrebbero dovuto farci compilare moduli aggiuntivi per svariate ragioni. Invece nulla.

Mi viene da pensare: ad oggi è airbnb a dover fare da sostituto d’imposta. Ma se il portale non lo fa, cosa succederà nella prossima dichiarazione dei redditi? Voglio dire, a questo punto il proprietario che affitta la casa potrebbe anche non pagare un bel niente: la responsabilità non sarebbe sua. Mi sbaglio?

Buona giornata.

Massimo Pera
Membro

Salve e complimenti per il vostro lavoro,
sto cercando da un po’ di chiarire la questione fiscale relativa ai comodatari; ad una prima lettura del testo infatti avevo inteso che, con la nuova legislazione, il reddito derivante da un affitto stipulato dal comodatario ricade ora nella sua dichiarazione dei redditi.
Ho trovato però in rete pareri contrari, e rileggendo mi sembra coerente anche l’interpretazione opposta; in effetti il comma 3 può intendere anche semplicemente che ora il proprietario-comodante (e solo lui) può optare per la cedolare secca anche per contratti conclusi dal comodatario. Volevo chiederle la gentilezza di un suo parere in proposito.
Grazie mille!

Gaetano
Ospite
Gaetano

Ieri in provincia di Ragusa c’è stato un evento organizzato per i proprietari di B& B, Case Vacanze, Affittacamere e Locazioni Turistiche.

Erano presenti il Comando della GdF di Modica e Ragusa, un dirigente dell’Agenzia delle Entrate ed una commercialista.

Tra le tante cose uscite fuori (che io personalmente ritengo più o meno corrette) è stato chiaro che:

1) La GdF considera indice di imprenditorialità la presenza di un sito web per un appartamento in Locazione;

2) La GdF considera indice di imprenditorialità la presenza sui portali quali AirBnB o Booking o TripAdvisor;

3) La GdF NON considera indice di imprenditorialità la presenza sui portali quali Subito.it poichè questo a differenza degli altri mette in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare (quindi il D.L. 50 va bene)

4) La GdF considera indice di imprenditorialità il fatto che il soggetto abbia questo unico reddito.

Tra le varie cose il Comandante della GdF dice esplicitamente che non esiste il concetto di Locazione Turistica, ma solo Locazione Pura. E li siamo saltati tutti dalla sedia.

OCCORRE UNA ASSOCIAZIONE / AVVOCATO CHE PRENDA PER MANO LA SITUAZIONE!

Guido
Ospite
Guido

Allucinante! Nel 2017 dovrebbero aver elevato la tassazione sulle rendite finanziarie al 26%. Prima era sempre stato il 20%. Per la serie che io potrei stare tutto il giorno a gestire i miei risparmi (già tassati!), guadagnare un sacco di soldi se sono bravo e non sarebbe un’attività imprenditoriale!!!
Sulle case addirittura ci sarebbe un limite, pur non offrendo alcun servizio dopo 3 abitazioni ci vuole la partita iva!
Quindi se io ho mezzo milione di euro in risparmi e li investo in borsa non faccio impresa anche se non ho altre entrate. Se invece quei soldi li uso per comprare un’unica casa non di lusso che affitto senza servizi, allora sarei un imprenditore non avendo altre entrate?
Dovremmo parlare di cose razionali: dov’è la logica in tutto questo?
Farebbero prima a dire: tra imposte indirette e dirette vogliamo il 50% dei tuoi soldi!

Per curiosità, quando parlavano di presenza su portali, intendevano tutti e 3 o anche soltanto airbnb che notoriamente propone abitazioni private?

Anche il fatto dell’unico reddito non lo capisco. Se ho 10 appartamenti e li affitto 4+4 posso vivere di rendita. Se ho un’unica casa che affitto con locazione turistica e, per n motivi, non ho altre entrate allora sono imprenditore…anche se magari prendo molto meno di chi ha 10 appartamenti…

Scusate lo sfogo, ma dopo aver letto sono pure io caduto dalla sedia!

Carlo Claverini
Membro

Buongiorno Paolo e le agenzie ? la nostra agenzia e’ stata una delle prime sul territorio nazionale ad occuparsi solo di affitti brevi , funziona piu’ o meno cosi : il proprietario ci affida l’ immobile si rilassa e incassa , al resto pensiamo tutto noi dalle pratiche burocratiche , dalla riscossione dei pagamenti , comunicazione al servizio allogiati , check in , check out , pulizie , fornitura biancheria , comunicazione dei flussi , riscossione e pagamento delle tasse di soggiorno etc , In cambio il proprietario ci lascia trattenere una congrua percentuale . Secondo il decreto dovremo agire noi da sostituto d imposta ? e se anche noi usiamo tra gli altri portali che gestiscono i pagamenti chi si occupera’ della trattenuta ? c’e’ il rischio che le agenzie di property manager vengano tassate due volte ? se trattengo gia’ da oggi il 21 % devo farlo sulla percentuale che liquidiamo al proprietario o sull intero importo ? Se tassano l’ intero importo cio’ che rimane della nostra commissione puo’ essere considerato acconto irpef ? A che titolo e con quali codici possiamo trattenere e versare il cosidetto 21 % ? a oggi rischiamo una denuncia di appropriazione indebita da parte dei proprietari ? La ringrazio per le risposte che saprà fornirmi e la saluto calorosamente .
Carlo Desenzanoloftsrl

stefano
Ospite
stefano

Buongiorno,
vorrei proporle la mia situazione
sto affittando tramite airbnb 2 monolocali,che danno circa un reddito lordo di 15000 euro
ormai stanno passando il mio reddito (sono un artigiano,con le classiche problematiche di lavoro,quindi con fatturato in discesa)
avrei vantaggio inserire i redditi dei monolocali nella partita iva?
si riescono a detrarre i costi?
grazie e mi scusi,se non mi sono spiegato bene

Michele
Ospite
Michele

Si parla del diavolo e ne spuntano le corna. Ho avuto modo di leggere il regolamento di recentissima approvazione della regione lazio. Mi permetto di sottoporle una piccola sintesi del nuovo testo al fine di verificare con lei che mi siano chiare le novità ma anche a beneficio degli altri utenti di questo sito.

Le “LT” sono denominate nel nuovo regolamento “alloggi per uso turistico” dall’art. 1 co. 2 lett. c).

La disciplina degli alloggi ad uso turistico (ex LT) è contenuta
A) nell’art. 1 co. 4-5 (attribuzione di un codice identificativo da utilizzare in ogni comunicazione con la precisazione che entro 90gg. saranno note le modalità di utilizzo del predetto codice)
B) nell’art. 2 co. 3 (rilevazione statistica dei flussi turistici)
C) nell’art. 12bis
co. 1 (non è possibile offrire servizi accessori o turistici ulteriori “rispetto a quando già in uso nell’abitazione”)
co. 2 massimo due appartamenti e pernottamenti anche per un solo giorno.
co. 3 (rispetto dei requisiti per le civili abitazioni e senza necessità di modifica della destinazione, agibilità)
co. 4 (comunicazione alloggiati)
co. 5 (possibilità di avvalersi di servizi di promo-commercializzazione)

Le novità sono: 1) la precisazione indiretta circa la fornitura di lenzuola, teli e altre arredi già in uso. Il che permette di ritenere superata la famosa questione; 2) l’estensione dell’obbligo circa gli adempimenti istat; 3) il limite massimo di due appartamenti; 4) la precisazione in ordine alla necessità che sia presente cucina o angolo cottura

Ciò che è ribadito è: 1) la non necessita di una scia; 2) la sussistenza di requisiti di agibilità (dunque non garage/depositi improvvisati a case come si è letto in passato); 3) la connaturale natura occasionale e non imprenditoriale (con evidente rinvio alla normativa che verrà).

I dubbi, quindi rimangono i seguenti:
1. TASSA DI SOGGIORNO. La normativa regionale attualmente in vigore non prevede il pagamento della tassa anche per le LT. Il decreto di recente approvazione, dal canto suo, apre solo alla “possibilità” per la regione di prevedere l’estensione dell’ambito applicativo della tassa di soggiorno. Se ne dovrebbe concludere che perché sia effettivamente introdotto l’obbligo della tassa di soggiorno per le LT occorra una espressa previsione da parte della normativa regionale che attualmente manca.
2. ISTAT. Quali adempimenti per l’iscrizione al sito e la relativa comunicazione?

Michele
Ospite
Michele

Buonasera, la circostanza che il decreto nella attuale formulazione “permetta agli enti che hanno facoltà di applicare l’imposta di soggiorno di istituirla o rimodularla” permette secondo lei di ritenere che per il periodo che va dal primo giugno a quando acquisterà efficacia il regolamento della regione lazio in corso di approvazione le LT ancora non debbano considerarsi soggette all’obbligo di versamento? Grazie.

madde
Ospite
madde

buongiorno il decreto è gia convertito in legge? in tal caso da quando i portali online applicheranno la % e invieranno certificazione a fini fiscali?

Marina Giarrizzo
Membro

Salve Paolo, in pratica la differenza in termini di adempimenti dal 1 giugno quale e’ per che affitta una locazione turistica?

Marina Giarrizzo
Membro

Grazie Paolo sempre gentilissimo e superprofessionale

Simone
Ospite
Simone

Buongiorno e complimenti per l’articolo, davvero chiaro e ben fatto.
Personalmente vorrei evidenziare e chiedere un vostro parere in merito al comma 3 riguardo l’attuazione del 21% sui “corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione” e se non erro anche sui corrispettivi lordi di CAV non imprenditoriali. Quindi domando, come è possibile che venga tassato il ricavo lordo invece del guadagno? Non si violano alcuni principi fondamentali secondo cui l’imponibile fiscale dovrebbe essere calcolato al netto dei costi? In questo modo una CAV non imprenditoriale non potrà scalare i costi di affitto, delle bollete, delle commissioni delle varie Olta, dell’assicurazione RC e quanto altro e quindi la tassazione reale non sarebbe affatto del 21% ma ben oltre il 50% se rapportata al misero guadagno che rimarrà ai gestori non imprenditori! Questa non mi sembra assolutamente una misura contro l’evasione fiscale ma il voler eliminare una categoria, quella delle CAV e delle Locazioni Turistiche, che ha portato un pò di lavoro in Italia in un periodo di profonda crisi e di altissima disoccupazione (soprattutto giovanile)! Personalmente mi sembra evidente che le varie CAV, B&B e LT siano state prima presa d’assalto dalle normative regionali ed ora attaccate sotto l’aspetto fiscale.
Sarei lieto di avere il vostro parere in merito e in particolar modo sulla “legalità” di essere tassati sul ricavo lordo anzichè sul guadagno.

Marco Brat
Membro

Buongiorno Paolo,
leggendo il testo in effetti il pensiero che veniva alla mente era proprio questo, evidenziato poi nel suo articolo:
“Consideriamo pertanto pressoché impossibile costringere colossi del calibro di Airbnb e Booking con sede all’estero ad adeguarsi a questo farraginoso meccanismo ideato a seguito di pressioni effettuate da associazioni di categoria (…)”.
Come faranno a esigere una cosa del genere? Sembrerebbe quasi che l’obiettivo non dichiarato sia quello, data l’impossibilità di una attuazione pratica, di godere piuttosto delle sanzioni per le mancate comunicazioni di cui si parla nel comma 4, con il conseguente obiettivo di ‘colpire’ i portali di intermediazione e le agenzie indistintamente, anche quelle che prevedono solo un abbonamento temporaneo. Lo sto dicendo io, chiarisco.
Avrei due domande, sperando di porle in forma corretta:
-Dato che si parla dei contratti brevi con data a partire dal 1° giungo 2017, per quelli precedenti l’opzione sulla cedolare secca o sulla normale tassazione IRPEF andrà esercitata sempre in sede di dichiarazione dei redditi, giusto?
-Per chi affittasse casa come comodatario, i “redditi da fabbricati” sui quali si attuerà la cedolare secca resteranno sempre ascrivibili al comodante (proprietario) oppure verranno da quel momento imputati al comodatario (comma 3)?
Credo che al momento l’unica cosa da fare sia quella di attendere eventuali modifiche o conferme del testo da parte del Parlamento.
Ringraziandola, la saluto cordialmente.

Eleonora
Ospite
Eleonora

Anche l’attività di affittacamere è prevista in questa manovra o solo la locazione turistica dell’intero immobile? Se nell’appartamento è residente mia figlia con un contratto di comodato ad uso gratuito deve ora dichiarare lei i redditi di locazione’
Grazie

Antonella
Ospite
Antonella

A prescindere da questa manovra. che vedremo come verrà portata avanti, mi domandavo se – trattandosi di contratti di affitto di breve durata, spezzettati, e non di uno solo – si potesse scegliere di tassare una parte degli introiti annuali di alcuni contratti con tassazione normale (in modo da usufruire delle detrazioni, io ne avrei) e una parte con il regime della cedolare secca.

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