La Locazione Turistica (nota anche come locazione pura, short lets, affitti brevi o affitti liberi) è regolata dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile e dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 nonché dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011 e la sua disciplina è rimessa esclusivamente alla competenza statale. La Locazione Turistica prevede la mera fornitura dell’appartamento senza alcuna prestazione di servizi aggiuntivi (colazione, ristorazione, pulizia delle camere, pulizia dei bagni, cambio lenzuola ecc…) ed è rivolta a chi soggiorna per motivi di Turismo. La Regione Lazio, pur avendo potestà legislativa concorrente a quella statale in materia di turismo, non è competente riguardo le Locazioni di appartamenti privati concessi per brevi periodi ad uso abitativo e per finalità turistiche. La Regione può regolamentare esclusivamente le attività ricettive alberghiere e extra-alberghiere svolte imprenditorialmente o in maniera non professionale, al contrario la Locazione Turistica non ricade nella disciplina delle attività ricettive ed è esercitabile senza altro adempimento fatto salvo l’obbligo di comunicazione all’autorità di P.S. delle persone alloggiate. Pertanto chi effettua Locazione Turistica nel Lazio non è obbligato alla presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso il SUAR (Sportello Unico Attività Ricettive) e non soggetto alla disciplina di cui al Regolamento 7 agosto 2015, n. 8 “Nuova disciplina delle strutture ricettive extra-alberghiere”, pubblicato su Bollettino Ufficiale della Regione Lazio n. 73 del 10/09/2015. Tuttavia, all’Art. 2, comma 3 del recente regolamento si specifica che:
“Per favorire la sicurezza sul territorio regionale e contrastare forme irregolari di ospitalità a danno della qualità dell’offerta turistica, i soggetti titolari di strutture diverse da quelle di cui al comma 3 dell’articolo 1 che offrono ospitalità in appartamenti privati locati per fini turistici di cui all’articolo 1, comma 2, lettera c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) o coloro che esercitano altre forme di ospitalità attraverso canali on line di promo commercializzazione, trasmettono al Comune competente e all’Agenzia di cui al comma 1, idonea comunicazione sull’ospitalità offerta utilizzando l’apposita modulistica on line predisposta dal Comune stesso”.
Obbligo di comunicazione all’Agenzia regionale del Turismo e al Comune
Nella Regione Lazio vige quindi l’obbligo di dare comunicazione all’Agenzia regionale del Turismo e al Comune competente che presso l’appartamento, oggetto dell’offerta di ospitalità, non viene svolta attività ricettiva extra-alberghiera riconducibile ad alcuna tipologia ricettiva di cui all’art.1 comma 3 del Regolamento Regionale 8/2015 e che ai fini della promo commercializzazione dell’attività non verranno utilizzate le denominazioni delle tipologie ricettive extra-alberghiere. La comunicazione ha lo scopo, come precisato dall’Agenzia regionale del Turismo con Circolare esplicativa, Prot. GR482652 di “rilevazione sul territorio regionale (comma 3) dei soggetti titolari di strutture diverse da quelle indicate all’art. 1, comma 3, del Regolamento, che offrono ospitalità in appartamenti privati o che esercitano altre forme di ospitalità attraverso canali di commercializzazione on-line”. I dati raccolti attraverso tale comunicazione e rilevabili anche attraverso l’utilizzo dei portali di prenotazione saranno segnalati alle Autorità competenti (Prefettura e Questura) per favorire la sicurezza pubblica territoriale. Gli “Alloggi privati locati per fini turistici” disciplinati dalla Legge 431/98 art.1 comma 2 lett. c, non sono riconducibili alle strutture ricettive extra-alberghiere indicate all’art.1 comma 3 reg.reg. n.8/2015 e pertanto non è richiesta la registrazione (per il momento) al sito della Regione Lazio www.visitlazio.com per l’inoltro dei dati sui flussi turistici e non è richiesta la riscossione (per il momento) del contributo di soggiorno per gli ospiti alloggiati.
Non viene quindi messo in discussione dal regolamento regionale l’inalienabile diritto di ogni proprietario di immobile di poter godere (ovvero la facoltà di utilizzare o non utilizzare la cosa per trarne tutte o nessuna utilità, la cosiddetta “disposizione materiale”) e di poter disporre del bene (ovvero la facoltà di venderlo o di non venderlo, di donarlo, lasciarlo per testamento o darlo in locazione, la cosiddetta “disposizione giuridica”) a suo vantaggio e a suo piacimento secondo il principio di pienezza ed esclusività previsto dal diritto di proprietà. Dello stesso parere la Regione Toscana che all’Art. 57 “Locazioni ad uso turistico”, della Legge regionale 23 marzo 2000, n. 42 “Definizione e caratteristiche delle strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione” precisa che “Non sono soggette alle disposizioni della presente legge le locazioni concluse ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo” in linea con quanto disposto dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” secondo cui “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.”
L’obbligo di dare comunicazione all’Agenzia regionale del Turismo e al Comune competente per chi effettua Locazione Turistica secondo quanto disposto dall’Art. 2, comma 3 del Regolamento 7 agosto 2015, n. 8 “Nuova disciplina delle strutture ricettive extra-alberghiere” rende di fatto implicita la liceità di questo tipo di locazione anche “attraverso canali on line di promo commercializzazione”.
Il modello di comunicazione compilato in ogni sua parte, nel quale dovranno essere indicati i dati del soggetto ospitante, l’ubicazione e l’indirizzo dell’appartamento, l’utilizzo di forme di ospitalità attraverso i canali online di promo commercializzazione, deve essere inoltrato con l’allegata copia del documento di identità del soggetto ospitante, al SUAR o SUAP del Comune competente ed all’Agenzia Regionale del Turismo alla seguente email organizzazioneufficiperiferici@regione.lazio.legalmail.it.
Il modello “base” predisposto dall’Agenzia Regionale del Turismo è disponibile nel sito www.regione.lazio.it (sezione argomenti – sezione turismo – modulistica) oppure è scaricabile tra gli allegati in calce a questo articolo.
Per Roma Capitale il modello di “comunicazione ospitalità” è disponibile nel sito web SUAR Roma Capitale (sezione consultazione modulistica – sezione Attività ricettive – Altre forme di ospitalità). Per presentare la comunicazione di alloggio per uso turistico occorre preliminarmente registrarsi al portale di Roma Capitale (www.comune.roma.it) come persona fisica nella sezione a sinistra “area riservata”, selezionando “identificazione al portale”. Ottenuta l’abilitazione come utente persona fisica accedere alla voce “accesso persone fisiche” inserire l’identificativo e password e accedere alla voce compilazione richiesta. Selezionare nella cartella “attività ricettive” la sezione “altre forme di ospitalità”. Seguire la procedura indicata dal sistema. Si rammenta che è obbligatorio, ai sensi dell’art. 109 del R.D. 18.6.1931, n. 773 T.U.L.P.S, da parte dei soggetti che offrono ospitalità in appartamenti privati e di coloro che esercitano altre forme di ospitalità attraverso canali on line di promo commercializzazione, effettuare la registrazione nel portale della Polizia di Stato alloggiati web, per la comunicazione delle generalità delle persone ospitate.
AVVISO
Codice identificativo regionale – Strutture ricettive Extralberghiere e Alloggi per uso turistico
È stata pubblicata sul sito della Regione Lazio la nuova procedura per ottenere il Codice Identificativo Regionale per le Strutture ricettive Extralberghiere e per gli Alloggi locati ad uso turistico.
Con DGR 666 del 24/10/2017, pubblicata su BUR n. 89 del 7/11/2017, sono state approvate le Modalità per la gestione della Banca Dati e l’utilizzo del Codice identificativo Regionale delle Strutture ricettive Extralberghiere e degli Alloggi per uso turistico di cui al Regolamento regionale n. 14/2017 (Modifica al regolamento regionale n. 8/2015, Nuova Disciplina delle Strutture Ricettive Extralberghiere), art. 1, c. 4 e 5.
Per accedere al Sistema di registrazione online predisposto dalla Regione e ottenere il Codice identificativo Regionale, è necessario visitare l’indirizzo:
Censimento delle strutture ricettive extra alberghiere e alloggi ad uso turistico
Prima di effettuare la registrazione si consiglia di consultare il Documento esplicativo.
Per eventuali chiarimenti contattare:
assistenzacise@regione.lazio.it
Per maggiori informazioni:
http://www.regione.lazio.it/prl_turismo/?vw=evidenzaDettaglio&id=14
AVVISO
È stato pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio n. 49 del 20/06/2017, il nuovo Regolamento Regionale n. 14 del 16/06/2017 avente per oggetto: “Modifiche al Regolamento regionale 7 agosto 2015, n. 8 (Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere)”, in attuazione della Legge Regionale n. 13/2007 e successive modificazioni.
La nuova modulistica è disponibile sulla pagina dedicata alle Strutture Ricettive Extralberghiere.
Si allega la nota circolare n. 313062 del 20/06/2017 indirizzata a Roma Capitale e a tutti i SUAP o SUAR dei Comuni del Lazio.
Circolare n. 313062 del 20 Giugno 2017
VEDI ANCHE
* Regolamento Regionale – n.14 del 16/06/2017
* Regolamento Regionale – n. 8 del 07/08/2015
* Nota Esplicativa – Comunicazione di ospitalità in appartamenti privati
* Comunicazione di ospitalità in appartamenti privati
Il nuovo regolamento impone la comunicazione alla Regione dei flussi turistici a fini statistici.
L’articolo 2 (Comunicazioni sulla capacità ricettiva e sulla rilevazione dei flussi turistici)
“3. Per favorire la rilevazione statistica dei flussi turistici ai sensi dell’articolo 28, comma 1 della l.r.13/2007, i titolari o i gestori delle strutture di cui all’articolo 1, comma 3, nonché i soggetti di cui all’articolo 1, comma 2 lettera c), trasmettono per via telematica all’Agenzia i dati sugli arrivi e sulle presenze.”
Osservatorio regionale del Turismo
AVVISO – Alloggi per Uso Turistico
I soggetti che, anche mediante piattaforme elettroniche gestite da terzi, offrono ospitalità in “Alloggi per uso turistico” – Art. 1, c. 2, lett. c) e Art. 12/bis del Regolamento 8/2015, Nuova disciplina delle Strutture ricettive Extralberghiere, modificato dal Regolamento 14/2017 –, sono invitati, ai fini della rilevazione statistica dei dati sui flussi turistici – Art. 2, c. 3 del Regolamento 8/2015 – ad inviare apposita richiesta di registrazione al Sistema Informativo regionale RADAR al seguente indirizzo: supportoradar@visitlazio.com
Per utilizzare il servizio è necessario registrarsi, tramite l’invio di una mail all’indirizzo supportoradar@visitlazio.com; dopo aver ricevuto il PIN identificativo attivare la registrazione attraverso il link ricevuto sulla casella di posta elettronica e seguire le indicazioni descritte nel testo della mail;
Con le credenziali ottenute si potrà accedere al sistema e procedere all’inserimento delle presenze giornaliere.
Il nuovo sistema è in grado di importare i dati del modello Istat C/59 da un file xml generato dal software gestionale utilizzato dalla struttura; in tal modo è possibile acquisire direttamente i dati in automatico senza ulteriore digitazione.
Ra.Da.R (Raccolta Dati Regionali)
http://www.visitlazio.com/osservatorio/
Comunicazione art. 2, comma 3, Regolamento Regionale 07/08/2015, n. 8
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Regione Lazio – Modulistica
Comunicazione art. 2, comma 3, Regolamento Regionale 07/08/2015, n. 8
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Agenzia regionale del Turismo, Circolare esplicativa, Prot. GR482652
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Bollettino Ufficiale della Regione Lazio n. 73 del 10/09/2015 – Regolamento 7 agosto 2015, n. 8 “Nuova disciplina delle strutture ricettive extra-alberghiere”
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Codice Civile, articoli 1571 e successivi
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Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 1, comma 2 lett. c)
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Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011
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Locazione Turistica – Facciamo un po’ di chiarezza
Obbligo di notifica all’Autorità di P.S. anche per le “locazioni pure”
Piattaforme di booking online e ricevute fiscali, come comportarsi?
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Ecco gli ultimi aggiornamenti sul contributo di soggiorno per affitti brevi (locazione turistica) a Roma:
https://www.comune.roma.it/web/it/informazione-di-servizio.page?contentId=IDS127159
E questa è la delibera:
https://www.comune.roma.it/web-resources/cms/documents/Deliberazione_Assemblea_Capitolina_modifiche_contributo_soggiorno_n_32_2018.pdf
Gentile Ermanno, la ringrazio per il prezioso contributo. Ho messo in evidenza il suo commento in modo tale che anche gli altri utenti possano leggerlo.
Cordiali saluti
Grazie mille Ermanno sei gentilissimo!Ho letto velocemente i link che mi hai indicato, approfitto ancora per chiedere alcune cose, ma quindi già bisogna chiedere la tassa di soggiorno? o bisogna aspettare che i portali si adeguino? si parla di rilascio di una ricevuta quale ricevuta? che confusione!garzie mille e scusatemi
Buongiorno, l’imposta di soggiorno è attiva da subito. In caso di presenza di intermediari che intervengono nella riscossione dei canoni (Airbnb, Booking, ecc…) questi diventano gli unici responsabili del contributo. In caso di prenotazioni dirette senza intermediari sarà il proprietario a riscuotere e riversare l’imposta di soggiorno. In questo caso dovrà rilasciare una semplice ricevuta non fiscale (la stessa che rilascia ai suoi ospiti) con indicata la voce imposta di soggiorno e l’importo.
La normativa nazionale prevede che gli intermediari oltre ad essere responsabili dell’imposta sono anche responsabili di ogni altro adempimento previsto dal regolamento comunale. Tuttavia il regolamento del Comune di Roma sembra non aver recepito questo aspetto e chiede sia all’intermediario che al proprietario il resoconto trimestrale. Spero si tratti solo di un errore.
Cordiali saluti
Ecco è proprio questo il punto! dal regolamento si percepisce una responsabilità sia del proprietario che dell’intermediario! Cosa dobbiamo fare? aspettare una regolamentazione da parte dl Comune.?perchè in effetti è strano che per le Case Vacanze, Affittacamere ect sono i proprietari che inviano la tassa di soggiorno eper gli Alloggi ad uso turistico gli intermediari!
Grazie mille
Gentile Sara, in riferimento all’imposta di soggiorno il regolamento chiarisce il ruolo degli intermediari in linea con quanto previsto dalla normativa nazionale (Articolo 4, comma 5ter del DL 50/2017). Sono “responsabili del contributo”. Il proprietario è responsabile solo nel caso in cui riceva direttamente dall’ospite l’importo del canone.
L’unico aspetto poco chiaro riguarda la comunicazione trimestrale sul resoconto dell’imposta versata che dal Regolamento sembrerebbe indicare una corresponsabilità dell’intermediario e del proprietario in contrasto con la normativa nazionale che pone in capo agli intermediari anche l’assolvimento di ogni obbligo previsto dal regolamento comunale.
Secondo lei dobbiamo aspettare?alla fine se gli intermediari non versano il contributo di soggiorno cosa inviamo?
La normativa pone a carico degli intermediari l’onere di riscuotere l’imposta (responsabile d’imposta). Se ciò non avviene non può ricadere sul proprietario l’obbligo.
Le piattaforme dovrebbero inoltre operare una ritenuta del 21% (sostituto d’imposta) e inviare Certificazione Unica al proprietario. In auesto caso se ciò non avviene spetta al proprietario dichiarare le entrate in sede di dichiarazione dei redditi. Personalmente suggerisco di inviare una richiesta di informazioni al Comune.
Cordiali saluti
Buonasera Paolo, volevo informarla che una mia amica venerdì si è recata presso gli uffici del turismo di Roma Capitale, e gli è stato detto che il proprietario è tenuto a pagare l’imposta di soggiorno anche in presenza di intermediari, qualora quest’ultimi non si adeguerenno.
Che confusione!!
Avrei bisogno di un piccolo ache di un piccolo aiuto, per quanto riguarda il servizio radar, una volta inserite le presenze è tutto finito?perchè nella schermata in alto c’è imorta file genera file!ho letto le istruzioni ma non si capisce molto bene.
grazie mille
Buongiorno, immagino che confusione! Comunque trattandosi di una tassa a carico degli ospiti e non del proprietario suggerisco di riscuoterla e versarla per evitare sanzioni o contenziosi. Che io sappia una volta inserite le presenze non ci sono altre operazioni da fare.
Cordiali saluti
Ciao Sara, grazie della notizia, io ho inviato una email per chiarimenti e a tal proposito e ho fatto notare che al momento non hanno ancora aggiornato il software, che pur avendo deliberato non ci permettono di accedere alla piattaforma per le comunicazioni e anche i pagamenti. La tua amica non ha chiesto nulla al riguardo? Come versare la tassa se non ci danno l’IUV (Ide Identificativo univoco di Versamento)?
Le comunicazioni sono trimestrali (ora si faranno i primi 15 gg di luglio) per la tassa di soggiorno, da non confondere con Osservatorio radarlazio. A proposito il file da generare o meno non dovrebbe proprio riguardarti perché era (e forse è ancora) una modalità di comunicazione adottata da chi ha flussi turistici in forma imprenditoriale (qualcosa del genere). A noi che facciamo locazione turistica non serve, si segnalano le entrate e le uscite. La cosa strana è che non puoi decidere di comunicare la chiusura della tua struttura (termine scorretto per chi fa locazione turistica, si tratta di un semplice appartamento) per dei giorni ma solo per il mese intero. Si vede che non hanno ancora recepito cosa significa locazione turistica.
Ggent.le Ermanno, solo ora ho notato questa sua risposta, mi scuso per il ritardo. Comunque ora possiamo registrare la struttura no? nel link sotto che mi inoltrato il dott Gasparridice tutto. Tu ti sei registrato Ermanno?
Gentile Pina, per essere sicura che Ermanno riceva la notifica del commento può inviare direttamente un messaggio privato ad Ermanno. Basta cliccare sulla foto o sul nime dell’utente per essere reindirizzati sul suo profilo e poi cliccare sul tasto “message”.
Ciao Pina, mi sono appena registrato, è molto semplice, alla voce “Insegna” io ho messo il mio nome e cognome perché così mi era stato suggerito al telefono da una sig.ra che lavora al Comune di Roma sezione turismo. Il mio appartamento non ha nessuna denominazione, non lo so se il tuo ha una denominazione fissa in cui viene pubblicizzato (come sai, facendo locazione turistica, cmq non devono alludere a nomi che richiamano strutture ricettive). Ho poi messo il mio c.f. e l’indirizzo, n. civico e interno e cap postale. Mentre alla voce Categoria, ho messo “Unica” (fanno tutti così, certo non puoi assegnarti stelle o altro). Infine, la data di comunicazione d’inizio attività fatta al Comune.
Al momento mi pare che non si apre nessuna schermata, credo che a partire dal 1 luglio ci permetteranno le comunicazioni e i versamenti. Per quest’ultimi so che occorre l’IUV (Identificativo univoco di Versamento), ma quando ce lo danno non lo so, forse al momento di versare. Infatti, hanno previsto il pagamento online alla fine della procedura di comunicazione. Staremo a vedere.
Ciao, buona giornata.
ma nella parte dove c’è scritto insegna cosa bisogna mettere?
Mi scusi se la disturbo ancora, ho letto ora l’art.4 comma 5 ter, Il testo è difficile interpretazione:
“5-ter. Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero
che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, e’
responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno…”perché potrebbe sembrerebbe che la responsabilità è sia dei proprietari che degli intermediari, ma potrebbe essere interpretato che la responsabilità è solo intermediari, no?
Il testo prevede entrambe le possibilità poiché in caso di riscossione diretta da parte del proprietario è il proprietario stesso responsabile della riscossione, al contrario in caso di presenza di intermediari questi sono gli unici responsabili.
Buongiorno Dottor Gasparri,
nel suo commento del 12/04/2018 leggo: “In questo caso dovrà rilasciare una semplice ricevuta non fiscale (la stessa che rilascia ai suoi ospiti) con indicata la voce imposta di soggiorno e l’importo.”
Ma quindi se l’ospite chiede ricevuta per il soggiorno, lei ritiene opportuno consegnare due distinte ricevute ovvero una relativa al prezzo della locazione ed una relativa all’imposta di soggiorno, oppure va bene un’unica ricevuta con evidenziate le due diverse cifre?
Grazie
Personalmente ritengo più corretto rilasciare due diverse ricevute, ma può tranquillamente inserirle le due voci distintamente in un’unica ricevuta. Se non erro la piattaforma GECOS ha una funzione apposita per generare la ricevuta dell’imposta di soggiorno.
Cordiali saluti
Le confermo che la piattaforma Gecos ha questa possibilità, anche se io non l’ho mai provata di persona.
Grazie ancora per il sempre ottimo lavoro
cordiali saluti
Buongiorno, una persona mi ha chiesto se può locare una stanza nel mio appartamento dato che verrà a Roma per motivi di lavoro per uno/ due mesi per un progetto suscettibile di cambi (è possibile cioè che il periodo possa prolungarsi) . Mi ha parlato del contratto Uso foresteria, dato che sarà la sua società a pagare. Mi sono informato e ho visto per sommi capi questo tipo di contratto. Tuttavia non mi è chiaro:
A) se tale contratto vada comunque registrato nel caso il signore debba restare meno di 30 giorni;
B) come mi dovrò comportare nel caso la sua permanenza si prolunghi oltre i 30 giorni. In questo caso lo dovrei registrare entro 30 giorni a partire dal 1 giorno oltre 30, o per questa tipologia contrattuale devo comunque registrarlo e poi eventualmente prorogarlo?
C) il costo di registrazione sarebbe fisso o calcolato al 2% del valore annuale che però non c’è trattandosi di frazione di anno?
Grazie
Il contratto ad uso foresteria è un contratto atipico regolato solamente dal Codice Civile (artt. 1571 e successivi). Trattandosi di un contratto non stipulato tra persone fisiche (in quanto uno dei contraenti è una società) non è possibile optare per la cedolare secca. Sotto i 30 giorni non è obbligatoria la registrazione del contratto ma in questo caso è assolutamente consigliato in quanto offre più garanzie. Se opta per la non registrazione, in caso di prolungamento oltre i 30 giorni dovrà necessariamente registrare il contratto. Occupandomi di contratti turistici non so dirle con precisione i costi di registrazione. Le suggerisco di contattare il call center dell’agenzia delle entrate.
Cordiali saluti
la ringrazio davvero molto per la rapidità, la chiarezza e la competenza!
buonasera, vorrei sapere se abbiamo lobligo di presentare il modello 21?
I gestori delle strutture ricettive,alberghiere ed extralberghiere, in quanto incassano il contributo di soggiorno dagli ospiti per conto dell’Amministrazione, sono qualificati agenti contabili, pertanto tenuti a presentare il MODELLO 21 (DPR 194/1996) che consente la “resa del conto giudiziale” di riepilogo mensile di quanto riscosso e di quanto riversato nell’anno finanziario di riferimento.
Buonasera Marina, per le locazioni brevi/turistiche non deve essere presentato il modello 21:
https://www.aequaroma.it/tributi/cs/altriobblighi.html
“I gestori delle strutture alberghiere o extra-alberghiere sono tenuti annualmente, entro il 30 gennaio dell’anno successivo a quello di riferimento, alla resa del conto giudiziale, in quanto qualificati “agenti contabili della riscossione”. L’adempimento si assolve con l’inoltro e sottoscrizione di un apposito modello riepilogativo (mod. 21), previsto dalla legge. Roma Capitale sta predisponendo un servizio on line per agevolarne la compilazione e l’inoltro. L’amministrazione è tenuta alla loro successiva trasmissione alla Corte di Conti, con segnalazione di eventuali incongruenze o carenze riscontrate.
In caso di alloggi ad uso turistico o di immobili destinati a forme di locazione breve, la qualifica di responsabili del pagamento del Contributo non prevede l’adempimento sopra indicato a carico delle strutture ricettive, ma solo gli obblighi di comunicazione e di riversamento delle somme incassate a titolo di Contributo di Soggiorno.”
Cordiali saluti
Buongiorno, Gentilissimo Paolo
Sono una dipendente di una società con contratto a tempo indeterminato, nel tempo libero gestisco anche la locazione turistica di un immobile preso da me in affitto in 2018, adesso che devo compilare il modello 730, sono a chiedere il suo aiuto, perché nella rete ho trovato solamente gli chiarimenti per proprietari di immobili… in mio caso, come devo dichiarare i redditi? cosa posso detrarre, cosa devo portare al caf? Grazie mille in anticipo
Buongiorno Marina, la sua è una sublocazione pertanto i redditi derivanti dalla sublocazione andranno dichiarati come “redditi diversi” e grazie all’articolo 4 del DL 50/2017 sono anch’essi assoggettabili a cedolare secca. Se opta per la cedolare secca non potrà detrarre alcuna spesa. Se al contrario opta per il regime IRPEF ordinario potrà detrarre il canone di affitto pagato al proprietario. Al CAF dovrà portare i contratti di affitto stipulati con gli ospiti. Se ha ricevuto gli importi in contanti può portare le ricevute non fiscali rilasciate agli ospiti. Se al contrario ha ricevuto gli importi tramite bonifico può portare l’estratto conto con evidenziate le operazioni relative al pagamento dei canoni di affitto. Se affitta tramite portali (Booking, Airbnb, ecc…) l’importo da dichiarare è al lordo delle commissioni dei portali poiché i costi di intermediazione non sono detraibili come privato. In questo caso può integrare l’estratto conto (che riporta il netto del canone di locazione) con le fatture rilasciate dai portali relative alle commissioni trattenute.
Qui può visionare il video tutorial dell’Agenzia delle Entrate sul trattamento fiscale delle locazioni brevi o scaricare la guida in PDF:
https://www.lacasacheavanza.it/locazioni-brevi-video-tutorial-agenzia-delle-entrate/
Cordiali saluti
grazie mille, c’è qualche possibilità di applicare il 10% di cedolare secca invece di 21%?
Il 10% è applicabile solo per i canoni concordati, la locazione breve è un contratto a canone libero.
buona sera,
ho una locazione turistica che comprende un grande giardino, vi avevo chiesto tempo fa se potevo pubblicizzare il fatto che nella mia locazione turistica era possibile organizzare feste in giardino e mi avete risposto che era possibile. ho ricevuto delle prenotazioni per delle feste ed eventi e volevo chiedervi a livello pratico come funziona:
-posso affittare il giardino a persone che non pernotteranno nell’abitazione e che staranno quindi solo per una giornata?
-esiste un limite di persone che possono partecipare alla festa?
-posso affittare il giardino per una festa se nell’abitazione ci sono già altri ospiti?
-devo comunque fare un contratto alle persone che vengono per una festa? serve una lista di invitati?
– quando affitto la location per una festa, esiste una normativa differente rispetto a quella della locazione turistica, (sicurezza ecc…) o risulta come fosse una festa tra privati?
-a livello fiscale, pago la cedolare secca come per l’affitto della locazione turistica oppure i proventi delle feste devo metterli nella dichiarazione dei redditi?
-se le cose dovessero andare bene e dovessi affittare spesso la location per le feste, esiste un limite economico oltre il quale sono costretta ad aprire la partita iva? oppure come locazione turistica nn ci sono limiti?
grazie mille per la vostra cortese risposta.
Buonasera Eleonora, affittare solamente il giardino non rientra assolutamente nella disciplina delle locazioni brevi. Lei deve limitarsi ad affittare l’immobile, saranno poi gli ospiti a godere ed utilizzare il giardino come meglio credono. Il contratto di locazione breve è un contratto con finalità abitative temporanee. Se affitta solo il giardino (in maniera occasionale) i redditi derivanti saranno “redditi diversi” e senza P.IVA ritengo non debba superare i 5.000€ annui. Per somministrare cibo e bevande deve avere i permessi della ASL e l’HACCP a meno che non siano gli ospiti ad organizzare il tutto. Le posso suggerire di dare un’occhiata a questo sito:
https://affittogiardino.it/
Cordiali saluti
grazie mille, quindi come locazione turistica se le persone che affittano l’appartamento volessero fare una festa ed invitare ad esempio 30 persone per stare in giardino potrebbero farlo? io non posso alzare il prezzo dell’immobile in caso di feste? se invece fosse possibile, a questo punto potrei affittare l’immobile anche solo per un giorno senza pernottamento?
È un contratto a canone libero pertanto è lei a decidere il prezzo. Io le suggerisco di affittare l’immobile con pernottamento, saranno poi gli ospiti ad usufruire o meno del pernotto. Trattandosi di una festa privata non ci sono problemi fermo restando il rispetto dei vicini o del regolamento condominiale, se presente. Le ricordo che ha l’obbligo di comunicare l’identità delle persone alloggiate attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato.
non so cosa mi conviene fare… non so se è meglio pagare la cedolare secca affittando l’appartamento e quindi il giardino, piuttosto che dichiarare le entrate tramite “redditi diversi”. affittando come locazione turistica potrei ovviare al tetto massimo dei 5000 euro…
lei cosa mi consiglia? potrei fare entrambe le cose e vedere come va, nel senso che a volte le persone affittano la villa con pernottamento per fare una festa, altre volte invece magari serve il giardino per 3 ore per una festicciola di compleanno… potrei fare entrambe le cose…
Ritengo sia possibile, ma trattandosi di un caso particolare le suggerisco comunque di confrontarsi con un buon commercialista.
grazie mille
ci tengo molto a ringraziarvi per le vostre celeri risposte precise e professionali, molto difficili da trovare su un sito come il vostro. davvero grazie mille! siete fantastici!
Grazie a lei! Le suggerisco comunque di confrontarsi con un buon commercialista.
Buonasera Dr. Gasparri,
sono una nuova utente del vostro sito, e gestisco un Alloggio per uso Turistico. Il Comune di Roma da quest’anno la presentazione del Mod. 21 per la Resa del Conto Giudiziale. Ho letto sul sito del Comune tutta la normativa in merito, ma non è chiaro se anche gli Alloggi ad Uso Turistico siano obbligati a compilarla e a presentarla.
Lei potrebbe aiutarmi?
La ringrazio,
Viviana
Buonasera Viviana e benvenuta sul nostro portale.
Ai sensi dell’art. 4 comma 5 ter del D.L. 24 aprile 2017 n. 50 convertito in L. 21 giugno 2017 n. 96, il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo relativo a contratti di locazioni brevi di immobili ad uso abitativo, stipulati al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, è responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno.
Conseguentemente, venendo meno la funzione di agente contabile, il gestore non è tenuto a presentare il modello 21/conto della gestione per l’anno 2018.
Le suggerisco comunque di ottenere una risposta scritta dallo stesso Comune.
Cordiali saluti
Eventuali richieste di informazioni e chiarimenti possono essere rivolte a:
Dipartimento Turismo – Ufficio Relazioni con il Pubblico – tel. 06 6710 71654 – email: turismo@comune.roma.it
Gentile Dr. Gasparri, la ringrazio per la sua tempestiva e competente risposta. Seguirò le sue indicazioni e contatterò l’URP per avere una conferma effettiva. Le auguro una buona serata
Viviana
Resto a disposizione per ulteriori chiarimenti. Grazie a lei e buona serata.
Buongiorno Dott. Gasparri e complimenti per la preparazione.
Sono qui a chiedere una cosa alla quale probabilmente avrà già avuto modo di rispondere.
Conosco abbastanza bene le procedure su Roma per gli “Alloggi uso turistico” (Comunicazione municipio, Comunicazione Agenzia del turismo, Weballoggiati, Radar, Codice identificativo regionale, Tassa di soggiorno).
Cercherò di essere breve e preciso:
– Ho la residenza in un piccolissimo monolocale a Roma dove “dimoro abitualmente e risiedo anagraficamente”.
– Visto però, che sono sempre furi per lavoro, vorrei affittarlo come “Alloggio uso turistico” SOLO per alcuni giorni al mese.
Chiedo cortesemente:
1) E’ possibile mantenerci la residenza? (si parla di un monolocale puro di 30 mq per cui non potrei assolutamente fare l’affitto parziale)
2) So che dovrò rinunciare in ogni caso alle detrazioni sul mutuo, ma non mi è chiaro il discorso sull’IMU e TASI (sempre se posso mantenerci la residenza): posso pagare IMU e TASI solo per l’eventuale mensilità dovuta? Ci sono riferimenti normativi in merito?
3) Quest’ultima cosa non è legata all’uso turistico: c’è un limite temporale per dover mantenere la residenza in una casa acquistata con agevolazioni prima casa? (Nel senso: ho acquistato casa con le agevolazioni e vi ho portato la residenza entro i 18 mesi… dal momento che mi hanno dato la residenza per quanti anni devo mantenercela? … non trovo alcun riferimento normativo in merito)
Grazie infinite se può consigliarmi.
Lodovico
Buonasera, le rispondo partendo dall’ultima domanda. Per mantenere i benefici sull’acquisto della prima casa a cui le fa riferimento (sconti sulle imposte da pagare per l’acquisto) è sufficiente spostare o avere già la residenza nel Comune dove si acquista l’immobile. Una volta rispettata questa condizione, l’immobile può essere senza dubbio affittato senza per questo perdere i benefici fiscali goduti. La legge infatti specifica che la residenza deve essere portata nel comune e non all’interno dell’immobile acquistato. Non conosco però per quanto tempo sia necessario mantenere la residenza nel Comune.
Può certamente mantenere la residenza nell’immobile che affitta, suggerisco tuttavia di non superare i 180 giorni l’anno.
L’IMU e la TASI sono dovute solo nei messi di non possesso. Per mensilità dovute si intende le mensilità in cui la quota di non possesso supera i 15 giorni. La maggior parte dei regolamenti comunali hanno questi parametri. Le suggerisco tuttavia di verificare quanto esposto nel regolamento del Comune di Roma.
Cordiali saluti
salve, vorrei chiedere se ci sono aggiornamenti sul contributo di soggiorno per affitti brevi?
Buonasera, l’imposta di soggiorno è attualmente in vigore anche per le locazioni brevi. È stato comunque presentato un ricorso al TAR per evidenziare che l’attuale regolamento definisce impropriamente soggetto passivo dell’imposta il proprietario e non l’ospite, contrariamente a quanto stabilito per ogni altro tipo di struttura e dall’Art 4 del DL 50/2017.
Cordiali saluti
Salve Paolo, innanzitutto la ringrazio per la competenza e le informazioni davvero utili che date su questo sito e nei commenti. Sono a scrivere perchè sono in confusione con la dichiarazione dei redditi che sto facendo proprio questi giorni… Ho un appartamento di proprietà e uno in affitto che sono regolarmente segnalati come Alloggi Turistici e che affitto per brevi periodi. Come ho letto in uno dei suoi commenti (il 2779 di questo link), è possibile “detrarre” le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone solo nel caso indicato nell’articolo. Ora, la mia domanda è. per l’appartamento che ho in affitto, è possibile scalare in qualche modo l’affitto? Per quella di proprietà, è possible scalare il mutuo?
Buonasera, per la casa di proprietà non è possibile detrarre il mutuo ma in sede di dichiarazione dei redditi potrà scaricare gli interessi passivi del mutuo. Per l’immobile in affitto può certamente detrarre il canone di locazione. Le suggerisco tuttavia di affidarsi ad un buon commercialista possibilmente esperto del settore.
Cordiali saluti
Salve a tutti,
qualcuno mi potrebbe dire cortesemente le modalità di versamento della tassa di soggiorno? affitti brevi?
Buonasera, può trovare tutte le informazioni qui:
http://mobile.060608.it/it/accoglienza/servizi/servizi-turistici/contributo-di-soggiorno-nella-citta-di-roma-capitale-1.html
Si veda sezione locazioni brevi e “Canali e modalità di versamento delle somme incassate/dovute”.
Cordiali saluti
gentilissimo grazie mille
Salve
Ad ottobre scorso ho coronato una volontà che ho da quando ero bambino, quella di avere una casetta al centro storico di Roma. Ho preso la residenza a gennaio scorso e siccome per il lavoro che faccio da consulente molte volte sono fuori casa, ho preso la decisione di affittarla ad uso turistico per “far quadrare i conti”.
Vorrei capire a tal proposito, visto che mi affido ad una agenzia per questo mestiere della locazione turistica, i seguenti punti
1. se posso tenere la residenza anche se affitto in locazione turistica
2. se dovessi pagare IMU e TASI o no (avendo appunto la residenza)
3. in cosa consiste questa modifica che mi ha riportato l’agenzia del comune di Roma per procedura amministrativa relativa alla comunicazione di inizio attività per gli appartamenti gestiti in “locazione breve” (detta anche “locazione turistica”, articoli 1571 e seguenti del Codice Civile, art. 1, lettera c e art. 2 della Legge 431/1998)
4. l’anno prossimo, cosa dovrò portare al commercialista per fare la dichiarazione delle entrate? il contratto per la locazione più i movimenti in entrata sul conto corrente che ho ricevuto dall’agenzia?
Grazie mille e buona giornata
Yuri
Buonasera Yuri, può certamente mantenere la residenza nell’immobile. Il comma 3-bis dell’articolo 10 del Dpr 917/86 del TUIR stabilisce che l’abitazione principale è quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Dal 2014 sono esenti dall’IMU le abitazioni principali delle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7. Ai fini IMU (articolo 13, comma 2, del Dl 201/2011, convertito dalla legge 214/2011) per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.
– l’IMU è dovuta e viene calcolata solo per i mesi in cui non si ha la disponibilità dell’immobile (per mensilità dovuta si intende la mensilità in cui la quota di non possesso è superiore a 15 giorni).
La notifica che ha ricevuto dal Comune le è arrivata poiché probabilmente non ha provveduto ad effettuare la comunicazione iniziale al Comune. Per effettuare la locazione del proprio appartamento per periodi inferiori a 30 giorni è infatti necessario inviare una comunicazione iniziale al Comune, iscriversi al servizio Radar per la comunicazione delle presenze a fini statistici, richiedere un Codice Identificativo Regionale e comunicare l’identità delle persone alloggiate attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato e infine riscuotre e versare l’imposta di soggiorno.
Un nostro utente ha fornito delle preziose informazioni sull’iter da seguire. Può visualizzare il suo commento qui:
https://www.lacasacheavanza.it/regione-lazio-e-roma-capitale-novita-sulla-locazione-ad-uso-turistico/#comment-2709
Non conosco l’agenzia alla quale ha affidato il suo appartamento ma suggerisco sempre di rivolgersi a società che forniscano anche consulenza amministrativa e fiscale. L’agenzia avrebbe dovuto avvisarla riguardo questi adempimenti, le multe sono salatissime e la mancata comunicazione alla Questura è un reato penale.
Da un punto di vista fiscale, se la società si occupa anche di riscuotere i canoni di locazione, è tenuta anche a svolgere il ruolo di sostituto d’imposta operando una ritenuta del 21% a titolo d’acconto e ad inviarle la Certificazione Unica.
Cordiali saluti
Grazie mille della cortese e pronta risposta.
Riscrivo il punto 3, non chiaramente esplicativo.
3. in cosa consiste questa modifica che mi ha riportato l’agenzia Cleanbnb (quella che gestisce l’appartamento), dal comune di Roma, per procedura amministrativa relativa alla comunicazione di inizio attività per gli appartamenti gestiti in “locazione breve” (detta anche “locazione turistica”, articoli 1571 e seguenti del Codice Civile, art. 1, lettera c e art. 2 della Legge 431/1998).
Quindi per la prossima dichiarazione dei redditi 2019, visto che loro detraggono l’IVA da quanto ricevono dal portale booking.com o Airbnb dai clienti, dovrei ricevere da loro il modulo CU e portare quest’ultimo insieme alle entrate mensili dal mio commercialista?
Grazie ancora, gentilissimo.
L’agenzia non scarica l’IVA poiché le fatture di Airbnb come quelle di Booking sono in “reverse charge” e l’IVA si paga nel paese in cui viene erogato il servizio. Quindi un’agenzia che inserisce la propria P.IVA su Airbnb riceverà fatture senza IVA poiché questa deve essere pagata in Italia (con i modelli INTRASTAT). Si veda a riguardo questo articolo:
https://www.lacasacheavanza.it/booking-e-airbnb-modelli-intrastat-e-classificazione-cpa/
L’agenzia sicuramente può detrarre i costi di intermediazione della piattaforma. A prescindere da tutto ciò se l’agenzia incassa per conto del proprietario i canoni di licazione per legge è obbligato a svolgere il ruolo di sostituto d’imposta.
Le locazioni brevi sono disciplinate dall’articolo 4 del DL 50/2017.
ART. 4 comma 5:
“5. I soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attivita’ di intermediazione immobiliare, nonche’ quelli
che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in
ricerca di un immobile con persone che dispongono di unita’
immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi
relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora
intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi,
operano, in qualita’ di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per
cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del
pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento con le modalita’ di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio
1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4
del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322. Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.”
Il sopracitato DL 50/2017, all’articolo 4, comma 5ter dispone inoltre che:
“Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno di cui all’articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e del contributo di soggiorno di cui all’articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.”
Pertanto dovrà ricevere la Certificazione Unica dall’agenzia e dovrà portarla in sede di dichiarazione dei redditi. Se oota per la cedolare secca non dovrà versare altro al fisco poiché l’agenzia ha già versato il 21%. La stessa agenzia dovrebbe inoltre occuparsi delka riscossione e del versamento dell’imposta di soggiorno.
Cordiali saluti
Salve a tutti e complimenti agli amministratori di questo Sito che ritengo utilissimo per chi si avvicina alle intricate norme che regolamentano il settore:
Premetto che ho un piccolo appartamento che affitto saltuariamente per periodi brevi ad uso turistico, tramite i portali “Booking” e “Airbnb”. Ho letto che gli importi da dichiarare a livello fiscale, nella denuncia dei redditi, (non mi avvalgo della cedolare secca), sono quelli lordi comprensivi delle provvigioni degli intermediari on line. Viceversa sul manuale dell’Agenzia delle entrate, relativo alle locazioni brevi, datato ottobre 2017, a pagina 11, è pubblicata una frase non chiara:
“Se la provvisione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore (e quest’ultimo non la riaddebita al conduttore, non viene assoggettata al ritenuta. ” Cosa si intende di preciso???
Altra domanda, da qualche parte avevo letto che dai compensi percepiti andrebbero detratte le spese per le utenze. E’ così? ma come si fa a calcolarle???
Consigli?
Grazie a tutti
Buonasera, se la provvigione viene trattenuta direttamente dall’intermediario l’importo da dichiarare è al lordo delle commissioni. Al contrario se l’intermediario fattura separatamente al proprietario in un secondo momento la provvigione, questa non costituisce la base imponibile.
Le confermo che qualora nel contratto sia indicato distintamente quanto dovuto a titolo di locazione e quanto dovuto per le utenze, l’importo da riportare in dichiarazione dei redditi corrisponde al solo canone di locazione.
Nelle istruzioni del Modello dichiarativo Persone Fisiche 2018 si legge:
“Quadro RB, colonna 6
Indicare in questa colonna l’importo del canone, calcolando l’eventuale rivalutazione automatica sulla base dell’indice ISTAT e l’eventuale maggiorazione percepita in caso di sublocazione. L’ammontare indicato non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone. Se il canone è riferito ad un contratto di locazione breve per cui si è optato per la cedolare secca, l’ammontare da indicare in questa colonna è pari al 100% del corrispettivo lordo (compreso l’importo della provvigione dovuta all’intermediario) pertanto la somma non va diminuita delle spese sostenute dal locatore e delle somme addebitate a titolo forfettario al locatario per prestazioni accessorie. La somma va diminuita delle spese per servizi accessori solo se sono sostenute direttamente dal conduttore o sono a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei consumi effettivamente sostenuti.”
Dalle istruzioni si evince che se nel contratto vengono incluse nel canone di locazione le spese per le utenze in maniera forfettaria, queste non possono essere scorporate. Se al contrario i costi delle utenze vengono addebitati dal locatore al conduttore in base a consumi effettivi, tale importo può essere scorporato.
Pertanto nel contratto è necessario indicare:
“Sono incluse nel canone di locazione le spese relative alle utenze da intendersi interamente a carico del conduttore e da corrispondersi anticipatamente nella misura di € ________ a titolo di Acconto “salvo conguaglio a credito/debito”.”
Cordiali saluti
grazie mille!!!!
Le ricordo inoltre che nel caso di scelta del regime IRPEF ordinario, la base imponibile è pari al 95% del canone pattuito.
ciao a tutti,
mi stavo chiedendo se è il caso di stipulare un’assicurazione per la locazione turistica. so che per altri tipi di strutture extralberghiere è obbligatoria, per la locazione turistica lo è? se anche non fosse obbligatoria, è comunque vantaggioso stipularne una sia per eventuali danni fatti sulla casa o per incidenti che potrebbe avere l’affittuario e per i quali potrebbe fare rivalsa sul locatore? se qualcuno ha una polizza assicurativa che tipo di assicurazione ha stipulato e con chi? e quali sono i costi?
grazie mille!
Buonasera Eleonora, per le locazioni brevi l’assicurazione non è obbligatoria tuttavia è consigliabile soprattutto per tutelarsi per danni a terzi. Solitamente l’assicurazione coore la responsabilità civile per danni a terzi. La maggior parte delle compagnie offrono pacchetti dai 90€ ai 150€ l’anno.
Cordiali saluti
non si potrebbe invece a questo punto aggiungere una voce nel contratto di locazione in cui si specifica che la struttura non è in alcun modo responsabile peri danni a terzi?
qualcuno lo ha scritto? se si con quele dicitura?
Mi spiace ma non basta una clausola nel contratto per essere sollevati dalla responsabilità nei confronti di terzi. Comunque per danni a terzi intendo una perdita d’acqua, la caduta accidentale di un vaso su una macchina ecc… e non di danni agli inquilini.
salve,
vorrei avere delucidazioni in merito a tutto ciò che devo fare per poter mettere a disposizione un alloggio ad uso turistico nel comune di roma.
visto che ci sono stati cambiamenti normativi, potreste scrivermi tutto quello che devo fare e quali sono i moduli o le pagine che devo compilare e dove inviare tali comunicazioni?
grazie mille
Salve Eleonora, le ha risposto Ermanno qui:
https://www.lacasacheavanza.it/regione-lazio-e-roma-capitale-novita-sulla-locazione-ad-uso-turistico/#comment-2709
Cordiali saluti
Salve,
ho un appartamento che talvolta affitto per uso turistico e, come molti di voi, mi trovo ora ad affrontare il problema del pagamento del contributo di soggiorno. Ebbene volevo condividere con voi qualche dubbio o perplessità poiché chiamando lo 060606 (così come indicato sul sito) non sono riuscito a dissipare ogni dubbio.
Innanzitutto ho letto che c’è un modulo già predisposto da far compilare per chi rifiuta di pagarlo. Io non riesco a trovarlo, qualcuno ce l’ha a portata di mano?
Dopo l’identificazione al portale, nella fase di registrazione della struttura nella sezione relativa al contributo in oggetto, sono emersi i seguenti dubbi e/o perplessità:
1) la voce “insegna”, non mi sembra proprio pertinente nel caso di una locazione turistica, voi avete utilizzato un nome di fantasia?
2) per data inizio attività cosa si intende? Come sopra non trovo affatto pertinente tale indicazione, in ogni caso ho inserito la data per cui è stata inviata comunicazione al comune tramite PEC. Ero stato però tentato dall’inserire invece la data del 21/04/18, termine a partire dal quale i nostri ospiti sono soggetti al pagamento del tributo.
3) per categoria ovviamente non si può indicare alcuna stella, io ho semplicemente messo “unica”.
Grazie anticipatamente a tutti coloro che vogliano condividere la loro esperienza e in particolare al Dott. Gasparri per averci dato l’opportunità di scambiare queste preziose informazioni su questo forum. Cordialmente
PP
Ciao Pietro Paolo, allora anch’io mi sono fermato in fase di registrazione alla voce “Insegna”, ho telefonato e mi hanno consigliato di mettere nome e cognome, ancora non l’ho fatto perché c’è tempo fino ai primi 15 gg di luglio, come sai si comunica e si versa ogni 3 mesi, nei primi quindici giorni. Come data d’inizio attività anch’io metterei la data di comunicazione al Comune, quando hai ricevuto il n. di protocollo. Anche iscrivendosi all’osservatorio radarlazio chiedono la data d’inizio attività. Per categoria seguirei il tuo consiglio (unica), non saprei proprio.
Infine, per il modulo lo puoi scaricare mettendo in motore di ricerca google “dichiarazione di omesso versamento del contributo di soggiorno roma roma capitale”.
Se posso, ti invito a seguire la discussione anche nella community di airbnb:
https://community.withairbnb.com/t5/Vita-da-host/AIRBNB-E-RISCOSSIONE-TASSA-DI-SOGGIORNO/m-p/640806#M19697
Grazie Ermanno!
Grazie mille Ermanno, figurati che io ho provato a chiamare lo 060606 (numero indicato per i chi come noi non ha partita IVA) e la signorina mi stava facendo scaricare l’atto di notorietà :-(….
Comunque tornando a noi, alla fine mi sono convinto ad iscrivermi perché sul radar veniamo indicati come “alloggi turistici”. In realtà c’era anche la voce “locazioni brevi” da selezionare. Mi è sorto però un altro dubbio, Ermanno tu sul CISE con quale nome hai censito la struttura? Io ho messo il nome della strada e aggiunto “appartament”, forse era il caso anche lì di lasciare solo nome/cognome? Grazie, ciao
PP
Ciao P.P. a dire il vero ora non ricordo, mi pare che ho fatto come te. L’importante è che ti hanno assegnato un codice identificativo regionale e ti sei registrato come locazione turistica, anche per il contributo di soggiorno, anzi magari se ho difficoltà per quest’ultimo ti chiederò informazioni. Se hai tempo, siccome lo hai fatto da poco, perché non ci dici la procedura che hai seguito e cosa hai messo nelle varie voci? Grazie
Ciao Ermanno,
scusa il ritardo della risposta ma in questi giorni è stato complicato.
Riporto come da te richiesto la procedura passo passo.
Bisogna innanzitutto identificarsi la sito del comune di Roma Accedendo alla sezione “Area riservata” e scegliere la modalità “fax/posta/email” oppure presso gli sportelli municipali.
Io ho scelto la prima, firmando il relativo modulo e inviandolo poi per email assieme al documento di riconoscimento. Sono stati piuttosto veloci nel rispondermi (48 ore).
Poi bisogna andare in “servizi online”->”tributi e contravvenzioni”->”contributo di soggiorno”->”Contributo di Soggiorno (Gestione delle strutture ricettive e invio delle comunicazioni obbligatorie trimestrali)”.
Accedendo all'”Area riservata” con le credenziali fornite, bisogna cliccare su “Gestione strutture” e aggiungere la struttura da censire.
A parte l’indirizzo e il CF ho poi inserito:
– Insegna : NOME E COGNOME ( ome consigliato da Ermanno)
– tipologia di alloggio:ALLOGGIO PER USO TURISTICO. Qui il dubbio era se inserire la voce “LOCAZIONE BREVE”. Ho ritenuto di inserire la prima solo perché sul CISE è registrata come tale.
– categoria: UNICA (non mi sembra il caso di selezionare le stelle)
– data inizio attività: quella del protocollo della comunicazione via pec.
Successivamente è possibile modificare tali informazioni cliccando sull’ID assegnato.
Bisognerà poi andare nella sezione “Gestione comunicazioni”, ma non ho ovviamente inviato nulla perché per ora è selezionabile solo il I trimestre di riferimento.
Spero di essere stato d’aiuto, fatemi sapere se reperite altre informazioni più aggiornate.
Grazie Pietro Paolo, chiarissimo, sarà interessante capire poi come compilare e versare i contributi di soggiorni prelevati dagli ospiti che hanno prenotato tramite airbnb o altri intermediari che, secondo la delibera, sono anche loro (o solo loro?) responsabili del versamento.
Pietro Paolo posso riportare quanto hai descritto in un’altra discussione?
Scusa avevo dimenticato di risponderti. certo nessunissimo problema ;-).
ciao, ho appena inviato la pec al comune di roma, devo attendere che mi mandino loro un numero di protocollo?
Avendo avuto riscontri positivi indico quali sono i passaggi necessari per fare oggi locazione turistica a Roma:
1. AUTORIZZAZIONE COMUNE DI ROMA (si fa solo telematicamente dopo registrazione su romacapitale) qui:
http://www.comune.roma.it/pcr/it/uo_sportello_unico_attivi.page
Cliccare poi sull’indirizzo:
http://www.suaproma.comune.roma.it
Selezionare in alto a sx “accesso persone fisiche” e se si è già registrati procedere con email e password, altrimenti si può accedere con SPID o con CNS
All’inizio della compilazione selezionare “altre forme di ospitalità” ed ecco che si può selezionare “locazione turistica”.
Alla fine della compilazione allegare documento d’identità (obbligatorio) e anche un altro file (facoltativo). Assicurarsi di avere i file da allegare in formato pdf, altrimenti il sistema non li accetta.
Una volta inviata si avrà subito il n. di protocollo e la pratica risulta acquisita.
2. COMUNICAZIONE REGIONE LAZIO:
Scaricare il seguente modulo e inviare via email (PEC) al seguente indirizzo:
organizzazioneufficiperiferici@regione.lazio.legalmail.it
Modulo:
https://www.google.it/url?sa=t&source=web&rct=j&url=http://www.regione.lazio.it/binary/rl_main/tbl_m…
Il modello di comunicazione compilato in ogni sua parte, nel quale dovranno essere indicati i dati del soggetto ospitante, l’ubicazione e l’indirizzo dell’appartamento, l’utilizzo di forme di ospitalità attraverso i canali online di promo commercializzazione, deve essere inoltrato con l’allegata copia del documento di identità del soggetto ospitante all’Agenzia Regionale del Turismo alla seguente email:
organizzazioneufficiperiferici@regione.lazio.legalmail.it
Per sicurezza io l’ho inviato anche qui:
comunicazioneospitalità@regione.lazio.it
3. REGISTRAZIONE ALLOGGIATIWEB (Polizia di Stato)
Andare sul sito alloggiatiweb e registrare il proprio alloggio secondo indicazioni: allegare proprio la domanda fatta a romacapitale, quella compilata telematicamente con n. di protocollo acquisito e tutto ciò che chiedono.
4. OTTENERE IL CODICE IDENTIFICATIVO REGIONALE:
È stata pubblicata sul sito della Regione Lazio la nuova procedura per ottenere il Codice Identificativo Regionale per le Strutture ricettive Extralberghiere e per gli Alloggi locati ad uso turistico. Per accedere al Sistema di registrazione online predisposto dalla Regione e ottenere il Codice identificativo Regionale, è necessario visitare l’indirizzo:
Censimento delle strutture ricettive extra alberghiere e alloggi ad uso turistico:
http://www.regione.lazio.it/cise
Prima di effettuare la registrazione si consiglia di consultare il Documento esplicativo.
Per eventuali chiarimenti contattare:
assistenzacise@regione.lazio.it
Per maggiori informazioni:
http://www.regione.lazio.it/prl_turismo/?vw=evidenzaDettaglio&id=14
5. REGISTRAZIONE RADARLAZIO (comunicazione flussi turistici):
http://www.visitlazio.com/osservatorio/
Inviare tutto a supportoradar@laziovisit.com cioè allegare copia della domanda (dove ci sono già tutti i dati del proprietario e dell’appartamento) e n. di protocollo, nell’oggetto della email mettere REGISTRAZIONE NUOVA STRUTTURA, nel testo: vedi allegati.
6. ISCRIZIONE TELEMATICA PER CONTRIBUTO DI SOGGIORNO
https://www.comune.roma.it/web/it/scheda-servizi.page?tipo=onl&stem=contributo_di_soggiorno&contentI…
7. Per ultimo e solo per ultimo dovrebbe poi esserci la PUBBLICAZIONE DELL’ANNUNCIO 🙂
I contratti scritti sono obbligatori, anche la ricevuta se richiesta dall’ospite, con marca da bollo di 2€ se il canone di locazione supera 77,47€
grazie mille! però non capisco una cosa, quuando compilo sul sito del comune la domanda di “locazione turistica”, mi chiede già il numero di protocollo, la da ta di attivazione… non riesco a capire come posso reperire questi dati.
no ok ho capito, commettevo io un errore…
Eleonora la comunicazione al Comune di Roma si fa solo in modo telematico, non più via pec, (la mail che hai mandato non vale) e alla fine della procedura, una volta acquisita la pratica, avrai n. di protocollo e l’inizio dell’attività corrisponde ovviamente alla registrazione (punto1). Ho letto che hai risolto ma segui tutti i punti per essere in regola. Ciao
punto1 , 2 e 4 fatti. per quanto riguarda il punto 3, il sito alloggiati web mi chiede di scaricare un certificato digitale e per farlo però mi chiede username e password… come faccio ad iscrivermi???
Brava Eleonora, hai ragione, il punto 3 (alloggiatiweb) andava specificato che occorre inviare una PEC con allegata la domanda inviata al comune, quella acquisita telematicamente col n. di protocollo. L’indirizzo lo trovi su alloggiatiweb. Ti risponderanno con calma, dopo qualche giorno e ti assegneranno le credenziali per accedere.
Eleonora facci sapere come è andata, grazie.
ok pec inviata! davvero vi ringrazio, senza il vostro supporto non avrei saputo come fare. preziosissimi! ora mi mancano solo punto 5 e 6.
per quanto riguarda il contratto scritto, è obbligatorio sempre o soltanto se la locazione supera i 30 giorni?
La forma scritta del contratto è sempre necessaria. Le suggerisco di leggere questo articolo:
https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/
ok grazie mille. ora spero un’ultima domanda. per il contributo di soggiorno, ho registrato la mia struttura in gestione strutture. entrando poi nelle comunicazioni obbligatorie, e facendo una “ricerca comunicazioni” esce fuori che il primo e il secondo trimestre non ho comunicato nulla… ma io l’iscrizione l’ho fatta oggi!!!! devo comunque comunicare che dall’inizio dell’anno ad oggi non ho avuto clienti???
ho inserito anche l’anno 2017 ed è uscito che anche lì (ovviamente) non ho comunicato nulla, quindi credo che vada lasciato così com’è. comunque oggi ho tantissima confusione. quando avrò i miei primi clienti probabilmente tornerò a fare domande. nel frattempo vi ringrazio immensamente per il supporto.
Eleonora il contratto lo devi fare sempre, ci sono vari modelli che puoi reperire su internet, se la durata della locazione supera i 30 gg allora il contratto va anche registrato all’Agenzia delle entrate. Trenta gg. in un anno alla stessa persona, cioè se fai 20 gg a febbraio e 20 gg a novembre alla stessa persona devi registrare il contratto per i 10 gg eccedenti. Può confermare Paolo, cmq qui sul sito lacasacheavanza trovi tanti articoli a riguardo. Documentati bene. Ti consiglio di cercare informazioni anche nella community di airbnb.
Ciao, buona fortuna.
Il punto 3 Registrazione alloggiatiweb va precisato:
occorre inviare una PEC all’indirizzo anticrimine.quest.rm@pecps.poliziadistato.it con allegati il modulo compilato per l’abilitazione all’invio delle schede alloggiati, documenti e comunicazioni già effettuate, in particolare la domanda inviata al comune, quella acquisita telematicamente col n. di protocollo.
Ad ogni modo, l’indirizzo email, la procedura e quali documenti sono da allegare è spiegato sempre su alloggiatiweb.
Risponderanno con calma, dopo qualche giorno e assegneranno le credenziali per accedere.
Buonasera dottor Gasparri avrei un quesito di tipo fiscale. Io ho cominciato ad affittare come LT nel luglio 2017. La OTA che è il mio intermediario non ha ritirato il 21% e nemmeno mi ha inviato la certificazione unica. Ora io devo dichiarare i miei redditi. Il mio imponibile è il canone complessivo 2017 al lordo delle commissioni. Ammettiamo che sia di 10.000euro. Io devo pagare tasse per 2100euro. Di queste tasse mi sembra di avere capito che devo versare il 95% pari a 1995euro quest’anno (eventualmente in 2 rate: 997euro entro 30giugno è 998euro entro 30novemvre). Il restante 5% a saldo lo devo versare nel 2019. È corretto tale conto? Il dubbio mi viene in quanto un mio amico mi dice invece che io devo versare nel 2018 l’intero importo della cedolare (ovvero 2100euro) più un acconto del 95% entro il 30novembre di quello che si presume metterò a reddito quest’anno 2018 (si presume che quest’ anno avrò un reddito pari al 2017). Secondo tale mio amico in sostanza io dovrei versare quest’anno nel caso in esempio imposte per 2100euro + 1995euro (95% di 2100)= 4095euro praticamente anticipando già quest’ anno il 95% delle tasse sul reddito che avrò per l’intero 2018.
Mi può dire quale delle due interpretazioni è corretta? Grazie
Buonasera, le scadenze per la cedolare secca sono le stesse previste per l’IRPEF ordinaria: saldo 2017 e acconto 2018 entro il 30 giugno oppure in due rate (giugno e novembre), saldo entro il 30 giugno dell’anno successivo. L’acconto è pari al 95% della tassa. Pertanto chi opta per la rateizzazione pagherà il 40% del 95% entro il 30 giugno e il restante 60% entro il 30 novembre.
Qui trova un calcolatore delle rate di acconto e le relative istruzioni:
https://www.avvocatoandreani.it/servizi/calcolo-acconto-cedolare-secca.php#Res
Le suggerisco comunque di chiedere conferma al suo commercialista.
Salve, innanzitutto vorrei ringraziare per il prezioso aiuto che fornite. Siete veramente puntuali, precisi, e competenti. avete la qualità di spiegare in modo semplice concetti molto complicati sia da capire che da trovare.
la mia situazione è la seguente:
Ho una ditta indivuiduale e sono da alcuni anni titolare di una partita IVA codice Ateco 552051 – AFFITTACAMERE, CASE VACANZE, BED AND BREAKFAST,… con la quale gestisco in due appartamenti, l’attività di affittacamere imprenditoriale con regolare SCIA per entrambi.
Ho appena acquistato un appartamento con i benefici dell’ acquisto come prima casa e presto avrò lì la mia residenza.
i miei quesiti sono i seguenti:
1) posso affittare quest’ultimo appartamento con la locazione turistica? Se sì, posso usufruire della cedolare secca?
2) il fatto di avere già una partita IVA relativa ad un ambito così simile può crearmi dei problemi? qualcuno al call center dell’agenzia delle entrate mi ha addirittura detto che non posso applicare la locazione turistica avendo questo codice Ateco (552051), cosa che francamente mi sembra assurda.
3) In alternativa potrei svolgere attività di casa vacanza?
4) in entrambi i casi (locazione turistica o casa vacanza) posso affittare l’intero appartamento, nonostante la mia residenza sia lì?
5) rischio di perdere i benefici per la prima casa?
Grazie per l’attenzione
Buonasera, rispondo punto per punto ai suoi quesiti.
1- si purché l’affitto sia effettuato come privato e non come imprenditore.
2- si tratta di tipologie di reddito differenti non in contrasto tra loro. La locazione breve o turistica genera redditi fondiari differenti dai redditi d’impresa. Se intende gestire in forma imprenditoriale la locazione il Codice Ateco corretto è 68.20.01 “Locazione immobiliare di beni propri o in leasing (affitto)”.
3- nelle CAV solitamente non è consentito avere la residenza specialmente se gestite in forma professionale poiché si tratterebbe di un immobile strumentale cioè utilizzato per la produzione del reddito.
4- nel caso delle locazioni brevi si può affittare l’intero appartamento mantenendo la residenza. Pagherà l’IMU nei mesi di non pissesso dell’immobile, cioè superati i 15 giorni di affitto nel corso del mese.
5- Per mantenere i benefici sull’acquisto della prima casa a cui le fa riferimento (sconti sulle imposte da pagare per l’acquisto) è sufficiente spostare o avere già la residenza nel Comune dove si acquista l’immobile. Una volta rispettata questa condizione, l’immobile può essere senza dubbio affittato senza per questo perdere i benefici fiscali goduti. La legge infatti specifica che la residenza deve essere portata nel comune e non all’interno dell’immobile acquistato. Il requisito di residenza e di dimora abituale viene meno solo se la somma complessiva delle locazioni supera i 180 giorni nel corso dell’anno solare.
Cordiali saluti
Dott. Gasparri sono veramente senza parole, mi ha risposto a notte fonda, bisognerebbe farle una statua. la ammiro per la passione che ci mette in quello che fa. Grazie
Le faccio ancora qualche quesito e scusi se alcuni sono banali:
1) Qual è la differenza tra affitto come privato o come imprenditore , semplicemente che nello stesso contratto che utilizzerei da imprenditore dovrei mettere il codice fiscale al posto della partita IVA? C’è altro?
3) Se avessi la residenza in un altro appartamento sempre nel comune di Roma, potrei affittare come casa vacanza l’appartamento di cui parliamo (comprato con i benefici della prima casa)? e potrei farlo per 365 giorni l’anno ?
4) se affittasi l’appartamento per un totale inferiore ai 14 giorni mensili dovrei pagare l’IMU?
Buonasera, la ringrazio per le gentili parole. La differenza oltre quella formale da lei citata sta nel trattamento fiscale dei redditi derivanti. Come privato la locazione produce redditi fondiari se l’immobile è di sua proprietà, al contrario come imprenditore la locazione produce redditi d’impresa non assoggettabili a cedolare secca. La locazione privata prevede inoltre, se richiesta dall’ospite, il rilascio di una ricevuta non fiscale con marca da bollo da 2€ se l’importo supera i 77,47€. Come imprenditore dovrà sempre rilasciare un aricevuta fiscale.
Se ha la residenza nello stesso Comune può mantenere i benefici fiscali dell’acquisto come prima casa in caso di locazione privata. La Casa Vacanze è una vera e propria struttura ricettiva e dubito che possa essere avviata mantenendo i benefici fiscali di cui sopra.
Se affitta per 14 giorni al mese non è dovuta l’IMU, sarebbe tuttavia opportuno verificare il regolamento Comunale a riguardo.
Cordiali saluti
Gentile dott. Gasparri le pongo questo quesito nella speranza lei mi possa aiutare a capire.
Leggevo il regolamento contributo soggiorno di Roma cosi come recentemente modificato per le LT. All’articolo 2 bis si legge che se un intermediario interviene nel pagamento del canone è lui il “responsabile del pagamento” del contributo di soggiorno e fin qui tutto chiaro. Poi pero nel successivo articolo 6 “versamenti” si dice che “Entro il sedicesimo giorno dalla fine di ciascun trimestre solare, il gestore della
struttura ricettiva e il responsabile del contributo provvedono, rispettivamente, al
riversamento delle somme riscosse e al versamento di quanto dovuto a titolo di
contributo di soggiorno in favore di Roma Capitale…” Alla luce di quanto riportato in tale articolo 6 io non riesco a capire se il versamento a Roma Capitale debba farlo il “responsabile del contributo” (ovvero l’intermediario che riscuote il canone) o il gestore della struttura ricettiva (presumo sia il proprietario) o addirittura tutti e due. Come fa il gestore della struttura ricettiva a “riversare le somme riscosse” se il contributo di soggiorno lo ha riscosso il responsabile del pagamento (ovvero l’intermediario)?
Grazie
In assenza di un intermediario spetta al proprietario riscuotere e versare l’imposta, pertanto nel regolamento si attribuisce sia al gestore che all’intermediario l’onere di riscuotere l’imposta e versare l’imposta a seconda della circostanza.
Ok grazie mille. Secondo lei la stessa interpretazione puo darsi per l’articolo 5 sugli obblighi di comunicazione? Ovvero l’obbligo è in capo all’intermediario come previsto dalla legge ed, in assenza di intermediario, al gestore?
Direi di si, anche perché avrebbe poco senso attribuire al proprietario questi obblighi se l’imposta è stata riscossa dall’intermediario. Devo ammettere comunque che è scritto veramente male questo regolamento, come al solito ogni due righe si dà adito ad innumerevoli interpretazioni…
A tale proposito secondo me c’è anche un errore nel penultimo capoverso delle premesse ove si dice: ” – che, pertanto, occorre prevedere una disposizione regolamentare dedicata al responsabile
del pagamento del contributo di soggiorno e riformulare gli articoli che disciplinano gli
obblighi derivanti dall’applicazione del contributo, differenziando tra obblighi di
informazione e comunicazione, in capo sia ai gestori delle strutture ricettive che ai
responsabili del pagamento del contributo, e obblighi di riscossione e resa del conto
giudiziale, in capo ai soli gestori delle strutture ricettive in qualità di agenti contabili”. Tale premessa sembra infatti attribuire gli obblighi di riscossione in capo al solo “gestore” mentre nel successivo articolo 2bis tali obblighi vengono posti in capo al “responsabile del pagamento” cui la premessa stessa attribuisce solo obblighi di informazione e comunicazione.
Cercheremo di informarci meglio inoltrando formale richiesta di chiarimento. Bisogna sempre tener presente che l’articolo 5ter dell’articolo 4 del DL 50/2017 indica gli intermediari come unici responsabili della riscossione e del “pagamento dell’imposta di soggiorno nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale”. Mi sembra un’indicazione semplicissima eppure molti Comuni stentano a comprendere un concetto così elementare.
Di fatto, con l’entrata in vigore del Regolamento, la responsabilità dei gestori di portali telematici è già attiva. Quindi, nel momento in cui un proprietario di alloggio turistico decida di avvalersi di queste piattaforme, se esse intervengono nel pagamento del canone della locazione da parte dell’ospite, le dette piattaforme sono pienamente responsabili del pagamento del Contributo.
Quello che Roma Capitale andrà a definire con eventuali accordi con i gestori di portali telematici, così come con gli intermediari immobiliari, saranno le migliori procedure operative tra le parti per l’attuazione del corretto ciclo di pagamento del Contributo di Soggiorno.
La ringrazio per il suo intervento che mi trova pienamente d’accordo.
buongiorno
non riesco a comprendere dal link se sarà booking a pagare la tassa di soggiorno o devo iscrivermi da qualche parte?
Potrebbe chiarirmi questo punto.
Grazie
laura
Buongiorno, in presenza di intermediari che intervengono nella riscossione dei canoni spetta agli stessi intermediari riscuotere e riversare l’imposta. Al momento né Airbnb né Booking si sono adeguate alla normativa pertanto i Comuni stanno stringendo accordi diretti con le piattaforme. In assenza di intermediari spetta a lei riscuotere e versare l’imposta.
Cordiali saluti
buongiorno,
questo avverrebbe a partire da marzo? Pertanto per gli ospiti che hanno già soggiornato e non hanno pagato il contributo dovrei pagarlo io?
Dove ci si iscrive per pagare il contributo?
cordiali saluti
laura
Quindi attendiamo che il comune di roma stringa accordi con AIRbnb, booking ecc …sperando che avvenga.
cordiali saluti
Laura
La responsabilità del mancato adeguamento delle piattaforme alla normativa nazionale non è responsabilità del proprietario che in alcun modo può essere responsabile dell’imposta di soggiorno a meno che la prenotazione non avvenga direttamente tra ospite e proprietario. La normativa nazionale prevede anche che i portali svolgano il ruolo di sostituti trattenendo il 21% sui canoni di locazione, per ora nessuna piattaforma importante con sede all’estero si è adeguata.
Cordiali saluti
Buonasera Paolo, a breve andrò alla CGIL per la dichiarazione dei redditi, quindi in teoria io non dovrei dichiarare nulla dei guadagni tramite airbnb, purtroppo non è così…diciamo che per non rischiare di fare la guerra con l’agenzia delle entrate, credo che anche tu consigli di dichiarare visto che airbnb come booking ecc. difficilmente accetteranno di diventare sostituti d’imposta.
Domanda: in quale sezione del 730 vanno dichiarati questi guadagni? Redditi fondiari giusto? Si calcola il totale degli incassi al lordo (cioè comprensivi del compenso di airbnb…sempre per non rischiare)?
Grazie anticipatamente
Buonasera Ermanno, non bisogna fare confusione.
Riguardo il ruolo di sostituti d’imposta la normativa (Art. 4, comma 5ter del DL 50/2017) prevede che gli intermediari che intervengono nella riscossione dei canoni di locazione effettuino una ritenuta del 21% sul lordo e inviino la Certificazione Unica al proprietario. In sede di dichiarazione dei redditi se il proprietario aderisce al regime agevolato della cedolare secca non dovrà versare altro se, al contrario, decide di optare per il regime ordinario IRPEF, la ritenuta effettuata dai portali è considerata a titolo di acconto. Se gli intermediari, in questo caso i portali, non si adeguano alla normativa vigente spetta certamente al proprietario dichiarare le proprie entrate in sede di dichiarazione dei redditi scegliendo il regime della cedolare secca o IRPEF ordinario.
Per quanto riguarda invece l’imposta di soggiorno la normativa (nell’articolo 4, comma 7 del DL 50/2017) prevede che gli intermediari che intervengono nella riscossione dei canoni siano gli unici responsabili della riscossione dell’imposta di soggiorno. Il ruolo di responsabile d’imposta non può essere svolto dal proprietario a meno che non riceva direttamente il canone di locazione dall’ospite.
Riassumendo:
– se il portale non trattiene il 21% spetta comunque al proprietario effettuare la dichiarazione dei redditi e versare quanto dovuto. Il portale dovrebbe quindi svolgere il ruolo di sostituto d’imposta, se questo non svolge il suo ruolo spetta al proprietario.
– se il portale non riscuote l’imposta di soggiorno non spetta al proprietario riscuotere e versare l’imposta. Il portale dovrebbe svolgere il ruolo di responsabile d’imposta, se questo non avviene è unicamente responsabile.
Chiarissimo Paolo, volevo da te anche conferma della voce “redditi fondiari” per tali guadagni e se calcolare la somma totale al lordo (alla CGIL spero lo sapranno).
Volevo chiederti anche un’altra cosa: il fatto che su osservatorio radarlazio la struttura risulti sempre aperta – anche se in concreto poi affittata solo per 3-4 mesi totali all’anno – potrebbe essere motivo di contestazione di perdita della residenza principale o configurarsi come attività imprenditoriale? Spero di no, io ci abito con la famiglia la maggior parte dell’anno.
L’importo da dichiarare è al lordo delle commissioni dei portali poiché le soese di intermediazione non sono detraibili come privato e dichiarare il netto equivale a detrarre i costi di intermediazione. Se l’immobile è di sua proprietà si tratta di redditi fondiari assoggettabili a cedolare secca, se si tratta di subaffitto o affito di un bene pisseduto in comodato d’uso si generano redditi diversi anch’essi assoggettabili a cedolare secca grazie al DL 50/2017.
Ai fini IMU, l’immobile prima casa concesso in locazione, le fa perdere l’esenzione, al contrario in caso di locazione di una porzione di immobile non si perde il beneficio dell’esenzione.
Se nell’immobile abita con la sua famiglia presumo che conceda in locazione solo una porzione di immobile. Se invece concede l’intero appartamento ed è costretto a trasferirsi lei e la sua famiglia durante il soggiorno degli ospiti è probabile che superati i 6 mesi complessivi l’anno le venga contestata la residenza. La contestazione della residenza non avviene automaticamente ma in caso di controllo.
Cordiali saluti
Sono proprietario, si tratta di prima casa a Roma e affitto come locazione turistica l’intero appartamento ma certo non supero i 6 mesi complessivi all’anno. Dovrò pagare l’imu?
L’osservatorio radarlazio non c’entra nulla nel computo dei mesi occupati? E come fanno a calcolare i giorni/mesi occupata?
Giuro che non disturbo più, grazie.
In sede di dichiarazione dei redditi dovrà indicare l’importo percepito e i periodi in cui è stato locato l’immobile pertanto in caso di controllo è piuttosto semplice coniscere la durata complessiva delle locazioni.
Riguardo l’IMU esistono due diverse interpretazioni. La prima sostiene che in caso di locazione si perde l’esenzione IMU, la seconda interpretazione suggerisce di pagare l’IMU solo nei mesi in cui non si ha avuto il possesso dell’immobile.
L’esenzione IMU si perde se viene meno il requisito di abitazione principale. Se la somma complessiva delle locazioni brevi non evidenzia l’impossibilità di mantenere la residenza, si può godere dell’esenzione. A fronte di un periodo locato complessivo per esempio di nove mesi come si può afermare di avere una disponibilità dell’immobile tale da giustificate la residenza?
Qui un interpello al Comune di Roma riguardo un’abitazione principale parzialmente locata:
https://www.comune.roma.it/pcr/it/newsview.page?contentId=NEW1146729
Suggerisco pertanto di consultare un buon commercialista e di chiedere maggiori informazioni al Comune. Personalmente ritengo sia prudente non superare i 6 mesi complessivi.
Cordiali saluti
Buongiorno Paolo, il CAF nella dichiarazione dei redditi al quadro B Redditi del fabbricato mi ha messo il codice 11 per indicare il tipo di locazione e poi il totale dei guadagni al lordo percepiti con airbnb, tuttavia non ha specificato in nessun rigo per quanti gg. la casa è stata affittata (locazione turistica appartamento intero) che nel 2017 sono poi circa 35 gg
Ho letto che andavano dichiarati anche i giorni, tanto più che poi ha messo il n. dei giorni in mio possesso in modo totale senza scalare quei 35 gg circa che è stata affittata. C’è un’omissione? E nel mio caso chi è responsabile io o il CAF? Il canone di locazione totale é stato dichiarato senza ricorrere alla cedolare secca perché nel mio caso non era conveniente.
Che io sappia deve essere indicata una locazione per ogni rigo. Dalle istruzioni sembra chiaro:
“Colonna 3 (Periodo di possesso): indicare per quanti giorni è stato posseduto l’immobile (365 per l’intero anno). Se vengono utilizzati più righi per indicare le diverse situazioni relative al singolo fabbricato, la somma dei giorni presenti nei singoli righi non può essere su- periore a 365.”
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/dc8c2332-8555-4019-a8e2-0a012761f9d0/730_2016_istruzioni+gennaio.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=dc8c2332-8555-4019-a8e2-0a012761f9d0
Se lei ha fornito le indicazioni corrette al CAF, la responsabilità è comunque del CAF stesso.
Grazie Paolo, ma sei sicuro che poi la responsabilità è solo del CAF? Questo mi rassicura ma tra i documenti esibiti e allegati loro non hanno messo quello di airbnb dove sono indicati gli importi percepiti al lordo e i periodi (forse perché non è un vero documento contabile).
Hanno messo tutto sullo stesso rigo e come giorni di possesso hanno messo 280 (che é come 365 poiché la casa l’ho acquistata a fine marzo) e non vorrei che l’Agenzia delle entrate li considerasse come giorni di possesso di chi ha affittato perché poi a fianco c’è il totale del canone di locazione, cioè come se l’avessi affittata per 280 gg mentre in realtà sono circa 35 gg.
Male che va mi potrebbero chiedere di documentare credo, ma per 35 gg totali in un anno, c’è il rischio di perdere le detrazioni per l’abitazione principale?
Riguardo la responsabilità del CAF in caso di sanzione deve essere dimostrato che lei ha fornito la documentazione corretta. Presumo che non conta quanto è stato allegato alla dichiarazione ma quanto è stato acquisito da loro. Se non hanno conservato la documentazione che lei ha fornito sarà difficile dimostrare la responsabilità del CAF.
Le agevolazioni prima casa permangono se la residenza risulta immutata nell’immobile. Una volta rispettata questa condizione, l’immobile può essere senza dubbio affittato senza per questo perdere i benefici fiscali goduti. Riguardo l’IMU è necessario pagare le mensilità relative ai mesi di non possesso, se si superano i 15 giorni di non possesso l’IMU è dovuta.
Buongiorno Paolo, la risposta dell’AdE alla mia domanda:
Testo richiesta informazioni:
QUADRO B REDDITI DA FABBRICATI:
INFORMAZIONE IN MERITO AL CODICE DI UTILIZZO 11 “IMMOBILE IN PARTE UTILIZZATO COME ABITAZIONE PRINCIPALE E IN PARTE LOCATO IN REGIME DI MERCATO, ANCHE LOCAZIONE BREVE ( 30 GIORNI), O PATTI IN DEROGA .
COME VA INTERPRETATO “IN PARTE”? COME LOCAZIONE PARZIALE DI UNA PARTE DELL’APPARTAMENTO (1 STANZA AD ESEMPIO) E BASTA, OPPURE ANCHE CHE L’ABITAZIONE PRINCIPALE (INTERA O PARZIALE) VIENE LOCATA PER UNA PARTE DELL’ANNO (BREVI PERIODI) CONTINUANDO AD ESSERE ABITAZIONE PRINCIPALE?
MI SPIEGO: IO FACCIO LOCAZIONE TURISTICA DELL’INTERO APPARTAMENTO (CHE È PRIMA CASA E ABITAZIONE PRINCIPALE) PER BREVI PERIODI DELL’ANNO (QUEST’ANNO SOLO PER 35 GG COMPLESSIVI MA NON CONTINUATIVI). CORRETTO UTILIZZARE IL CODICE DI UTILIZZO 11 NELLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI QUADRO B?
Testo risposta:
Gentile Signor Ermanno Speranza,
per “in parte” si intende che lo stesso immobile è, contemporaneamente, utilizzato come abitazione principale e locato.
Se lei utilizza l’ immobile in parte come abitazione principale e in parte lo concede in locazione, anche per periodi non superiori a 30 giorni, il codice identificativo da indicare nel quadro B colonna 2 (utilizzo) è il codice 11.
Se diversamente non vive nell’immobile da lei locato, anche per brevi periodi, il codice da indicare in colonna 2 per i giorni di locazione è “3”.
Infine, i dati devono essere esposti su più righi quando, nel corso dell’anno e per lo stesso immobile, ricorrano situazioni differenti e, in tal caso, nel secondo rigo deve essere barrata la casella ‘continuazione’.
Cordiali saluti
Tornato dalla sig.na CAF con la risposta dell’AdE, mi ha fissato un altro appuntamento per mercoledì prossimo.
AIUTO: Quindi dovrebbe essere un rigo …colonna 2 con codice 1 (abitazione principale) indicando i giorni in mio possesso (245) poi “continua” e tanti righi (o uno solo) con i gg. locati (35) inserendo in questo/i casi il codice 3 in colonna 2 e relativo/i canone/i di locazione. Giusto?
Mi ha prospettato una “riduzione” (per capirci) sugli interessi del mutuo per i gg. locati (in regime Irpef), possibile? Per l’Imu quest’anno non dovrei avere problemi perché sono solo 35 gg e non ho mai superato i 15 gg nell’arco di un mese.
I righi sono gli intervalli di date… quindi se la locazione parte dal 6 al 10 gennaio dovrà compilare:
Rigo 1: Codice 1 dal 1 gennaio al 6 gennaio (continuazione)
Rigo 2: Codice 11 dal 6 gennaio al 10 gennaio (continuazione)
Rigo 3: Codice 1 dall’11 gennaio fino alla data della licazione successiva (continuazione)
Ecc… la somma complessiva ovviamente non deve essere superiore a 365.
Per l’IMU le confermo che non è dovuta nel suo caso. La Circolare del 18 maggio 2012 n. 3 del Ministero dell’Economia e delle Finanze precisa che nel caso in cui l’abitazione principale sia “parzialmente locata”, debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca).
Continuerà a godere delle agevolazioni come prima casa, avendo nell’immobile la residenza e non locandolo per periodi superiori a 180 giorni. Per gli interessi passivi del mutuo purtroppo oltre la residenza deve esserci anche la dimora abituale, ma nel suo caso trattandosi di locazione di una porzione non dovrebbero esserci riduzioni. Trovo assurdo che il CAF non sappia come compilare una dichiarazione dei redditi (mi riferisco ai righi), basta leggere le istruzioni.
Mi tenga informato,
Cordiali saluti
Grazie Paolo, ma perché nell’esempio dici al rigo 2 codice 11 (e non 3)? Io faccio locazione dell’intero appartamento.
Perdonami ho fatto confusione.
Figurati Paolo, sei sempre puntuale nelle risposte e devo riconoscere che se oggi faccio locazione turistica, spero in regola, è anche e soprattutto per merito della casacheavanza che è molto apprezzata anche nella community di airbnb.
Si ho visto molti riferimenti al nostro blog nel forum di Airbnb 🙂
http://www.unioncaf.to.it/allegati/Guida_Sintetica_730_2018_Unioncaf.pdf
Si legga pagina 10:
“se nel corso del 2017 per lo stesso immobile si sono verificate situazioni diverse (es. variazione della quota di possesso, variazione del codice di utilizzo), occorre compilare un rigo per ogni singola situazione, barrando questa casella per indicare che si tratta dello stesso immobile del rigo precedente e indicando i giorni relativi a ciascuna situazione”.
La delibera è immediatamente esecutiva quindi a partire dal 30 marzo. Tuttavia non può considerarsi “in vigore” fino alla sua pubblicazione nell’albo pretorio (11 aprile).
Qui tutte le info per il pagamento:
http://mobile.060608.it/it/accoglienza/servizi/servizi-turistici/contributo-di-soggiorno-nella-citta-di-roma-capitale-1.html
Può inoltre chiamare lo 060608 per maggiori informazioni.
Cordiali saluti
Buonasera Paolo, in una discussione nella community di airbnb viene affermato che essendo immediatamente esecutiva la delibera ha subito efficacia, cioè dal 30 marzo e quindi io che ho ospitato dal 1 al 6 aprile tramite airbnb avrei dovuto richiedere agli ospiti la tassa di soggiorno. Tu mi pare che sostieni che entra in “vigore” a partire dalla sua pubblicazione. Potresti dare un riferimento normativo a quanto asserisci. Io spulciando internet ho letto solo che occorre un motivo di urgenza per dichiarare immediatamente eseguibile una delibera e inoltre deve essere approvata dalla maggioranza del consiglio e non solo dei presenti. Ci sono questi requisiti nella delibera in oggetto?
Se puoi fare chiarezza anche qui per favore (in riferimento concreto alla delibera sulla tassa di soggiorno). Grazie
Secondo l’art. 134 TUEL, le deliberazioni, ordinariamente, producono effetti dopo il decimo giorno dalla pubblicazione all’albo pretorio on line della p.a.; tuttavia, lo stesso articolo, al comma 4, consente che “nel caso di urgenza le deliberazioni del consiglio o della giunta possono essere dichiarate immediatamente eseguibili con il voto espresso dalla maggioranza dei componenti”. La delibera risulta approvata con 25 voti favorevoli e 3 contrari su un totale di 48 consiglieri più il Sindaco. Infine l’Assemblea, in considerazione dell’urgenza del provvedimento, dichiara, con 25 voti favorevoli e 1 contrario, immediatamente eseguibile la presente deliberazione ai sensi di legge.
La clausola d’immediata eseguibilità dipende da una scelta discrezionale dell’Amministrazione, comunque pur sempre correlata al requisito dell’urgenza, che deve ricevere adeguata motivazione nell’ambito dello stesso atto deliberativo. Non mi sembra di aver letto motivazioni attestanti l’urgenza.
L’immediata eseguibilità nasce dall’esigenza di evitare uno spazio temporale ( dal giorno della deliberazione a quello dell’effettiva pubblicazione) che potrebbe tradire l’obiettivo della delibera medesima in modo deleterio per il pubblico interesse di volta in volta perseguito. Il TAR Piemonte, Torino, sez. II, sent. 14/03/2014 n. 460 afferma che l’immediata esecutività venga corredata da adeguata motivazione da parte della giunta o del consiglio.
La dichiarazione di immediata eseguibilità di una deliberazione può fare sorgere problemi di conoscibilità dell’atto amministrativo, in questo caso evidente.
Si tratta comunque di un mio parere, ritengo necessario interpellare il Comune.
Grazie per la tempestiva risposta. Io ad ogni modo ho ospitato tramite airbnb, specificandolo bene nel contratto e nella ricevuta (come tu suggerisci). Magari dovró comunicare quando ce ne daranno modo, ma non sono responsabile della mancata riscossione (anche in assenza di un accordo ancora non trovato tra Romacapitale e airbnb) giusto?
Si esatto
Buonasera Paolo, ho letto da qualche parte l’obbligo dell’estintore anche per gli alloggi ad uso turistico, mi può confermare? Inoltre, ho letto anche che è stata fatta una modifica a un Regolamento Comunale, inserendo l’obbligo della tassa di soggiorno anche per alloggi ad uso turistico, Lei ha qualche informazione in merito?
Grazie mille per la sua attenzione.
Buonasera, la presenza dell’estintore non è obbligatoria. Il DL 50/2017 onsente ai Comuni di prevedere l’imposta di soggiorno anche per le locazioni brevi di durata inferiore a 30 giorni. Molti Comuni stanno aggiornando il proprio regolamento come il caso di Roma:
https://www.lacasacheavanza.it/modifiche-al-regolamento-contributo-soggiorno-roma-capitale/
Cordiali saluti
Grazie tanto dott. Gasparri, ho letto il link, ma non riesco a capire se sono i proprietari che devono provvedere al versamento? o gli intermediari? e se già è operativa?
Buonasera, se gli intermediari intervengono nella riscossione dei canoni sono loro stessi a dover riscuotere e versare l’imposta secondo quanto previsto dall’articolo 4, comma 5ter del DL 50/2017. In molti regolamenti questo aspetto è stato precisato in altri purtroppo no causando una notevole confusione. Per quanto riguarda Roma stiamo aspettando che venga pubblicata la modifica al regolamento per verificare proprio questo aspetto.
Cordiali saluti
Dott. Gasparri buonasera,
torno nuovamente a disturbarla sull’ennesimo dubbio concernente la locazione turistica breve.
Per i contratti al di sotto dei 30 giorni è infatti possibile stipulare solo con finalità turistica? Perché più di una volta mi è capitato che siano lavoratori a prenotarmi l’appartamento per solo qualche giorno, teoricamente non dovrei stipulare contratti con altre finalità? i tal caso mi troverei in difetto dal punto di vista legislativo? Grazie anticipatamente .
PP
Buonasera, la Circolare della Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12 ottobre 2017 ha precisato che il contratto di locazione breve è volto a soddisfare esigenze abitative transitorie, anche per finalità turistiche.
http://www.camera.it/temiap/allegati/2017/10/23/OCD177-3152.pdf
Cordiali saluti
grazie, gentilissimo come sempre.
posso solo dire uauaua! finalmente chiarezza e ordine in questo delirio. Tuttavia a me non risultano chiare due cose: 1. che differenza c’è allora tra locazione turistica e casa vacanze non imprenditoriale? i redditi di entrambi possono andare o nei fabbricati o in cedolare secca, in entrambe si danno lenzuola e saponi e pulizia al cambio cliente, noto che una differenza è che per le LT non serve la scia ovvero una totale liberalizzazione senza asseverazione di tecnici. 2. nelle LT rimangono sempre validi i mq per le doppie o per le singole all’interno di un appartamento come serve nelle cav, oppure non c’è questo parametro visto che non dovendo presentare alcuna scia non si presenta alcuna piantina dell’appartamento? grazie
Buonasera Enrica, per quanto riguarda i requisiti dell’immobile, la normativa di riferimento è il DM 5 luglio 1975 che detta le regole igienico-sanitarie dei locali d’abitazione. Deve essere garantita una superficie minima abitabile di 14mq per ogni persona per i primi quattro abitanti e 10mq per i successivi. Le camere da letto devono avere una superficie minima di 9 mq per una persona e 14mq per due persone.
La differenza tra CAV e locazione turistica può sembrare sottile ma in realtà è ben definita. Prima di tutto le CAV sono vere e proprie strutture ricettive e in quanto tali disciplinate dalla normativa regionale, in quanto l’organizzazione del mercato turistico è di competenza regionale. Le locazioni turistiche al contrario sono disciplinate da normative nazionali ed è di esclusiva competenza statale. Da un punto di vista fiscale le CAV amatoriali producono “redditi diversi” poiché frutto di attività commerciale svolta occasionalmente e non assoggettabili a cedolare secca. La locazione turistica su immobili di proprietà genera “redditi fondiari” assoggettabili a cedolare secca. Nelle CAV vengono erogati servizi alla persona come il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti, al contrario nelle locazioni è consentita solo la prima fornitura di asciugamani e lenzuola. Infine le CAV godono della promozione turistica regionale in quanto attività ricettive.
Cordiali saluti
Ho scaricato dal sito del suar il facsimile del modulo della comunicazionione di ospitalità per farmi un idea Delle informazioni richieste. Ma vedo che c’è una sezione che deve essere compilata dal dichiarante e una dall’intermediario, come mai? Non è una comunicazione che semplicemente può presentare il dichiarante?
Buonasera Valeria, forse la modulistica è poco chiara ma quella sezione deve essere compilata solo in presenza di un intermediario, ad esempio un’agenzia immobiliare.
Cordiali saluti
Buonasera volevo chiedere se è possibile effettuare un comodato d uso a figlio e nipote affine e se è ancora prevista ,essendoci mio figlio nel comodato, la detrazione del 50% su IMU e tasi. Grazie!
Buonasera, le riporto quanto diffuso dal Comune di Roma in merito:
COMODATO D’USO A PARENTI IN LINEA RETTA ENTRO IL PRIMO GRADO
La Legge 28 dicembre 2015, n. 208 (Legge di Stabilità 2016), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 302 del 30 dicembre 2015, ha modificato profondamente la disciplina del comodato d’uso gratuito ai fini dei tributi locali (IMU/ TASI).
La novità più rilevante è che l’abitazione data in comodato d’uso gratuito ai parenti in linea retta entro il primo grado non è più equiparata all’abitazione principale e quindi non gode più del regime agevolativo previsto per quest’ultima (ossia esenzione dal pagamento). E’, invece, prevista soltanto una riduzione del 50% della base imponibile sia dell’IMU che della TASI, purché sussistano le condizioni prescritte dalla legge.
Condizioni per la riduzione del 50% della base imponibile dell’immobile in comodato d’uso.
Per beneficiare della riduzione del 50% della base imponibile dell’immobile che si intende concedere in comodato d’uso gratuito devono sussistere determinate condizioni, come di seguito specificate.
L’immobile oggetto del contratto di comodato non appartiene alle abitazioni di lusso, ossia classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Il comodato d’uso gratuito è tra figli e genitori (parenti in linea retta entro il primo grado).
Il contratto di comodato è registrato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Non vale nessuna scrittura privata o altra forma/dichiarazione di concessione del comodato.
Si evidenzia che il beneficio della riduzione decorre dalla data di registrazione del contratto. Pertanto, a titolo esemplificativo, se il contratto di comodato d’uso è stato registrato il 10 aprile 2016, anche se nel contratto è indicata come data di inizio del comodato il 1° gennaio 2016, l’immobile beneficerà della riduzione del 50% della base imponibile a partire dal mese di aprile.
Il comodatario utilizza l’immobile come abitazione principale, quindi deve risiedere anagraficamente nonché dimorare abitualmente nell’abitazione avuta in comodato.
Il soggetto passivo/comodante possiede un solo immobile non di lusso in Italia e risiede anagraficamente nonché dimora abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; oppure possiede due immobili non di lusso nello stesso comune, di cui uno è la sua abitazione principale e l’altro è quello oggetto di comodato.
Così, a titolo esemplificativo, il comodato non produce effetti ai fini della riduzione:
– se il soggetto passivo possiede un solo immobile non di lusso nel comune di Roma, ma risiede e dimora nel comune di Fiumicino (dove non possiede alcun immobile). In questo caso, infatti, non si realizza nel comodante la condizione di risiedere e dimorare nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato;
– se il soggetto passivo possiede due immobili, di cui un immobile (non di lusso) nel comune di Milano che utilizza come abitazione principale, e un altro (sempre non di lusso) nel comune di Roma. In tale ipotesi, non si realizza la condizione di possedere due immobili nello stesso comune;
– se il soggetto passivo possiede due immobili, di cui un immobile (non di lusso) nel comune di Roma dato in locazione e un altro (sempre non di lusso) nel comune di Roma, dato in comodato. In tale ipotesi, non si realizza la condizione di possedere massimo due immobili nello stesso comune, di cui uno adibito ad abitazione principale;
– se il soggetto passivo possiede più di due immobili. In tale ipotesi, non si realizza la condizione di possedere al massimo due immobili nello stesso comune, di cui uno adibito ad abitazione principale e l’altro dato in comodato.
Il soggetto passivo/comodante attesta il possesso dei requisiti indicati nel modello ministeriale di dichiarazione IMU che deve essere presentato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si realizza il comodato.
Si evidenzia che le dichiarazioni IMU già presentate per beneficiare dell’agevolazione prevista per il comodato d’uso con riferimento agli anni 2014 e 2015, non sono valide. Pertanto, coloro che, in possesso dei requisiti prescritti dalla nuova normativa, hanno applicato la riduzione del 50% della base imponibile per l’anno 2016 devono presentare nuovamente la dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2017; coloro che, in possesso dei requisiti prescritti dalla nuova normativa, intendano beneficiare della suddetta riduzione a decorrere dal 2017, dovranno presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2018.
Cordiali saluti
Buongiorno Paolo, avrei bisogno di un suo aiuto.
Ho ricevuto la mail di risposta da parte della polizia per scaricare il certificato e comunicare le presenze, ma hanno sbagliato la mia data di nascita (l’anno), posso ugualmente scaricare il certificato? o cosa posso fare? è un problema questo?
Inoltre, leggo sotto, in merito alla tassa di soggiorno per le locazioni brevi, ma non c’è stata una proposta nella quale doveva essere airbnb a prendere la tassa di soggiorno?
Grazie
Buongiorno, sarebbe opportuno contattare l’ufficio responsabile e avvisare dello sbaglio, le indicheranno la procedura.
Riguardo l’imposta di soggiorno, il DL 50/2017 indica come unici responsabili della riscossione gli intermediari che intervengono nell ariscossione dei corrispettivi. Pertanto in presenza di siti come Airbnb o Booking sono le stesse piattaforme responsabili della riscossione, questo vale anche per le Agenzie immobiliari.
Cordiali saluti
Buongiorno Paolo, leggo che la giunta capitolina ha approvato il nuovo regolamento e ora anche per gli affitti brevi si paga la tassa di soggiorno http://www.adnkronos.com/fatti/cronaca/2018/03/19/roma-tassa-soggiorno-anche-affitti-brevi_wqbKxbo3rQRODoL08VfVjI.html
Avrei tre domande:
1. Dove si evince che sono responsabili airbnb e intermediari in genere?
2. Sul contratto e sulla ricevuta mi basta specificare che il pagamento viene effettuato con bonifico tramite la piattaforma di airbnb? Non devo fare nessun riferimento alla tassa didi soggiorno?
3. In caso di ospiti senza intermediazione, come e dove si pagano le tasse di soggiorno?
Grazie come sempre.
Buongiorno,
Per le locazioni turistiche a Roma si paga la tassa di soggiorno?
Grazie
Laura
Buonasera, l’assessore al Turismo per la città di Roma, Adriano Meloni, ha annunciato l’introduzione di una tariffa di 3,5 euro a notte per persona per chi soggiorno negli immobili concessi in locazione breve. Al momento però il regolamento non è stato ancora approvato.
Cordiali saluti
Grazie Paolo, siccome sembra che sia stato approvato il nuovo regolamento ho provato a registrarmi come dicono sul portale del comune di Roma:
“Per assolvere agli obblighi del contributo di soggiorno occorre:
– 1) se persone fisiche, registrarsi sul portale di Roma Capitale www.comune.roma.it secondo l’indicata procedura. Con i dati ottenuti accedere ai servizi on line del portale ed entrare nella sezione riservata al contributo di soggiorno.”
Tuttavia, il sistema non ha trovato la mia struttura (casa) nonostante autorizzata. Mi chiede allora di registrare la nuova struttura ma l’unica voce possibile in fase di registrazione è “casa vacanza non imprenditoriale”. Che faccio? Procedo? Mi registro? Scusa ma ho ospiti già nel fine settimana e a Pasqua. La devono pagare la tassa di soggiorno oppure no poiché la norma non è ancora effettiva?
Grazie
Buonasera Ermanno, presumo che il Comune debba ancora aggiornare la modulistica e il software. Non essendo ancora stata pubblicata la delibera non sono ancora a conoscenza della data da cui entrerà in vigore.
Aggiorneremo il seguente articolo non appena ci saranno novità:
https://www.lacasacheavanza.it/modifiche-al-regolamento-contributo-soggiorno-roma-capitale/
Grazie Paolo, quindi per ora non incorro in nessuna sanzione se non richiedo la tassa di soggiorno giusto?
La delibera non è pubblicata, il sito istituzionale non è aggiornato e allo 060608 non ne sanno nulla 🙂
Al massimo per inizio settimana si saprà qualcosa di più preciso.
Salve Paolo,
sono una studentessa straniera e perciò non ho mai fatto la dichiarazione dei redditi in Italia. Questo anno ho preso in affitto un appartamentino con diritto di subaffitto. ho già provveduto di fare tutte le pratiche per attivata di locazione turistica e ho iniziato di affittare questo appartamento tramite airbnb e booking. profili di questi siti pero sono intestati al mio marito e tutti importi arrivano sul suo cc, che dopo lui mi gira sul mio conto. la mia domanda è come devo fare con la dichiarazione dei redditi l’anno prossimo? ho letto che questo reddito va dichiarato tra gli redditi diversi… Posso scaricare dalle somme riscosse le spese per pagare affitto e le utenze? Grazie mille
Buongiorno, è necessario che il compenso arrivi sul suo conto, pertanto le suggerisco di inserire il suo conto corrente sui portali mantenendo comunque l’annuncio a nome di suo marito. I redditi derivanti dalla sublocazione sono considerati “redditi diversi” e grazie al recente DL 50/2017 sono assoggettabili a cedolare secca al 21%. Trattandosi di sublocazione può dedurre le spese relative al canone di locazione che versa al proprietario.
Cordiali saluti
Buonasera Paolo,
avrei bisogno ancora di un suo aiuto, devo inviare la mail al servizio radar, mi hanno detto che oltre ad allegare la comunicazione del comune devo inviare anche un foglio compilato da me mi sembra modello C59, ma è vero?perchè questa cosa non la trovo scritta da nessuna parte.
Grazie mille
Buonasera, il modello C59 è il modulo che viene usato per la comunicazione a fini statistici delle presenze, cioè è quello che dovrà compilare, una volta effettuata la registrazione.
La sola documentazione per richiedere le credenziali è descritta proprio sul sito RADAR:
http://www.visitlazio.com/osservatorio/
• Nome e cognome del richiedente
• Email per username (che non sia una pec o già in uso per altre strutture ricettive registrate su radar)
• Recapito telefonico
Allegare, per gli “alloggi per uso turistico”, la comunicazione presentata al Comune con il n° di protocollo.
Cordiali saluti
Buonasera
La legge prevede che chi riscuote il canone paghi la tassa di soggiorno. Secondo lei se la OTA fa accettare al proprietario una clausola in cui è dice il contrario dal dal è da considerarsi nulla in quanto va contro la legge?
Se la OTA non riscuote la tassa di soggiorno come può tutelarsi il proprietario? Immagini che l’eventuale accertamento venga fatto dai vigili presso la casa del proprietario, cosa far vedere ai vigili per dimostrare la propria buona fede?
Grazie
Saluti
Buonasera, gli intermediari che intervengono nella riscossione dei canoni di locazione sono gli unici responsabili della riscossione dell’imposta di soggiorno. Il problema è che le più note piattaforme non si sono adeguate alla normativa e non svolgono neanche il ruolo di sostituti d’imposta come previsto dal DL 50/2017. Può decidere di riscuotere e versare lei l’imposta oppure tutelarsi esibendo, in caso di controllo, il contratto sottoscritto con l’ospite in cui sia ben evidenziato che il pagamento del canone avverrà tramite bonifico direttamente dalla piattaforma. Lo stesso per la ricevuta non fiscale che rilascia all’ospite.
https://www.lacasacheavanza.it/wp-content/uploads/2016/03/web_ricevuta_nonfiscale_locazione.jpg
Grazie per la cortese risposta. Ma la ricevuta non dovrebbe farla la OTA al cliente? Io la faccio se il cliente la richiede, giusto?
Scudi mi sfugge come può, il rilascio della ricevuta non fiscale da parte mia, aiutarmi a sostenere che non devo essere io a pagare la tassa di soggiorno?
Grazie
Buonasera, sulla ricevuta è bene specificare che il compenso verrà riscosso tramite bonifico effettuato dalla piattaforma. Così è chiaro che il pagamento della locazione non è avvenuto direttamente tra lei e l’ospite. Le piattaforme devono senza dubbio rilasciare una ricevuta pari alla commissione da loro trattenuta. Le confermo che la ricevuta non fiscale deve essere emessa solo se richiesta.
Sig. Paolo buonasera,
a proposito di ricevute rilasciate a privati, ho letto da qualche parte che vanno rilasciate al lordo dell’importo, ovvero su quanto pagato in totale dal privato, me lo conferma gentilmente?
Buonasera, la ricevuta rilasciata all’ospite deve riportare l’importo della locazione al lordo delle commissioni del portale.
Buonasera, può certamente aprire P.IVA con il codice Ateco 68.20.01 “Locazione immobiliare di beni propri o in leasing (affitto)” ma le locazioni non saranno più disciplinate dal DL 50/2017 che prevede che i contratti siano sottoscritti tra privati al di fuori dell’esercizio d’impresa. I redditi derivanti saranno classificati come redditi d’impresa e in quanto tali non assoggettabili a cedolare secca.
I redditi diversi (comma 1, lett. h) art. 67 TUIR) sono costituiti – ai sensi dell’art. 71, co. 2, D.P.R. 917/1986 – dalla differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificatamente inerenti alla produzione del reddito.
I redditi diversi includono numerose tipologie:
– i redditi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente;
– i redditi derivanti da attività di lavoro autonomo non esercitate abitualmente;
– i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili;
– i redditi di natura fondiaria non determinabili catastalmente, compresi quelli dei terreni dati in affitto per usi non agricoli;
– le vincite delle lotterie, dei concorsi a premio, dei giochi e delle scommesse organizzati per il pubblico.
E molti altri… il limite dei 5000 € è riferito ai redditi da lavoro autonomo occasionale e non certo alle vincite “alle lotterie” ecc… Il presupposto di occasionalità nel suo caso, dal mio punto di vista, può venire meno con la gestione di una pluralità di immobili e non dall’ammontare del reddito percepito. Con ogni probabilità dal terzo immobile concesso in sublocazione, l’agenzia deele entrate potrebbe contestarle la mancanza di P.IVA. Con un immobile in sublocazione, fermo restando l’assenza di fornitura di servizi alla persona, dubito che le venga contestata la gestione amatoriale se supera i 5000€.
Cordiali saluti
Buonasera, le rispondo punto per punto:
1- violazione articolo 17bis TULPS con sanzione fino a €. 1.032,91. Conseguente apertura d’ufficio della P.IVA e pagamento di tutte le imposte non versate, dell’IVA dovuta, dei contributi INPS con relative sanzioni per il ritardo.
2- violazione del Decreto Legislativo 2 agosto 2007, n. 145 – Pubblicità ingannevole e 146 – Pratiche commerciali, articoli 21-23 del Codice del consumo. In caso di accertamento di una pratica commerciale scorretta l’Autorità, al termine dell’istruttoria, diffida i responsabili dal continuare a porla in essere e può infliggere una sanzione pecuniaria da 5.000 a 5.000.000 di euro, in considerazione della gravità e della durata della violazione.
3- violazione Art. 2598 (Atti di concorrenza sleale) “chiunque usa nomi o segni distintivi idonei a produrre confusione con i nomi o con i segni distintivi legittimamente usati da altri, o imita servilmente i prodotti di un concorrente, o compie con qualsiasi altro mezzo atti idonei a creare confusione con i prodotti e con l’attivita’ di un concorrente”. Le sanzioni sono previste nell’articolo 2599 “La sentenza che accerta atti di concorrenza sleale ne inibisce la continuazione e da’ gli opportuni provvedimenti affinche’ ne vengano eliminati gli effetti”. Art. 2600. (Risarcimento del danno).
Se gli atti di concorrenza sleale sono compiuti con dolo o con colpa, l’autore è tenuto al risarcimento dei danni.
4- il reato di omesso versamento Iva (Art. 10 ter D.Lgs. n. 74/2000) si intende punibile penalmente solo nel caso di comportamenti aventi un particolare grado di antigiuridicità e insidiosità in campo fiscale, lasciando nel campo delle sanzioni amministrative le violazioni tributarie di minore entità. La sanzione amministrativa è pari al 30% di ogni importo non versato. Principio valido per le analoghe violazioni tributarie.
Cordiali saluti
Buonasera Dott. Gasparri,
perdonate l’intervento forse banale, ma vorrei tornare un secondo sugli accorgimenti da usare onde evitare che una locazione turistica possa sconfinare in esercizio abusivo dell’attività alberghiera, e se qualcosa è cambiato oltre i servizi di pulizie e cambio biancheria alla luce dell ’art. 4 del DL 50/2017.
In definitiva se occorre cercare sempre di differenziarsi dall’attività alberghiera, B&B, affittacamere, … anche utilizzando banali accorgimenti come evitare hotellerie oppure come lasciare quest’ultime come dotazione
Utilizzo spesso Airbnb e mi capita infatti spesso di visionare annunci che assomigliano a veri e propri listini prezzi. Mi chiedevo, ad esempio, se la fornitura di un check-in dietro il pagamento di un corrispettivo extra (ad esempio in un orario notturno) è assimilabile ad un servizio offerto e/o se è meglio specificare che viene svolto da attività esterna.
Ricordo che in suo vecchio post sconsigliava ad un utente di offrire anche gratuitamente frutta in omaggio. In realtà non ho ben capito se era più per evitare di incorrere in sanzioni igienico sanitarie (più severe), o se lo sconsiglierebbe anche nel caso di prodotti confezionati come merendine (da lasciare a disposizione dell’ospite e senza un corrispettivo).
la ringrazio per il supporto.
PP
Buonasera Pietro Paolo, il DL 50/2017 ha finalmente chiarito che è possibile dare la prima fornitura di lenzuola. Ovviamente è vietato offrire il cambio e pulire i locali durante il soggiorno degli ospiti. Non è possibile esporre targhe o insegne. Si può certamente fornire pentole e quant’altro per la preparazione dei pasti ma non è possibile far trivare generi alimentari o cestini per la colazione ecc… Come in qualsiasi altra locazione bisogn apertanto limitarsi alla mera cessione tempiranea del bene.
Per quanto riguarda il servizio di check-in è suo diritto affidarsi ad un privato o ad una società che offre questi servizi, allo stesso modo infatti può affidare le pulizie dei locali al cambio degli ospiti ad una collaboratrice domestica.
Cordiali saluti
La ringrazio, gentilissimo come sempre.
salve Paolo Gasparri.leggo spesso nei commenti che è possibile per chi ha una locazione turistica senza partita iva. in fase di applicare la cedolare secca del 21% poter detrarre le utenze (luce,gas,acqua ,condominio)se opportunamente incluse nel canone locativo.è esatto??cosa si intende per opportunamente inserito nel canone locativo?? hai per caso un contratto che potrei usare per i miei turisti con la dicitura specifica che mi metterebbe in regola su questo punto e che potrei portare dal commercialista per far detrarre le utenze?? mi dicono tutti che non è possibile detrarle quindi vorrei un riferimento specifico per il commercialista e nel caso per eventuali controlli imprevisti che sono sempre dietro l’angolo mi pare di aver capito 🙂 ps:non riesco a registrami alla piattaforma…per cui non riesco a ricevere notifiche. le ho mandato una mail
Buongiorno Anna,
non sono io ad affermarlo, è precisato nelle istruzioni del modello dichiarativo Persone Fisiche 2018 (pag.30):
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Schede/Dichiarazioni/Redditi+Persone+fisiche+2018/Modello+e+istruzioni+Redditi+PF2018/Istruzioni+Redditi+Pf+-+Fascicolo+1+2018/Redditi_PF1_istruzioni_02022018.pdf
Le confermo che qualora nel contratto sia indicato distintamente quanto dovuto a titolo di locazione e quanto dovuto per le utenze, l’importo da riportare in dichiarazione dei redditi corrisponde al solo canone di locazione.
Nelle istruzioni del Modello dichiarativo Persone Fisiche 2018 si legge:
“Quadro RB, colonna 6
Indicare in questa colonna l’importo del canone, calcolando l’eventuale rivalutazione automatica sulla base dell’indice ISTAT e l’eventuale maggiorazione percepita in caso di sublocazione. L’ammontare indicato non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone. Se il canone è riferito ad un contratto di locazione breve per cui si è optato per la cedolare secca, l’ammontare da indicare in questa colonna è pari al 100% del corrispettivo lordo (compreso l’importo della provvigione dovuta all’intermediario) pertanto la somma non va diminuita delle spese sostenute dal locatore e delle somme addebitate a titolo forfettario al locatario per prestazioni accessorie. La somma va diminuita delle spese per servizi accessori solo se sono sostenute direttamente dal conduttore o sono a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei consumi effettivamente sostenuti.”
Dalle istruzioni si evince che se nel contratto vengono incluse nel canone di locazione le spese per le utenze in maniera forfettaria, queste non possono essere scorporate. Se al contrario i costi delle utenze vengono addebitati dal locatore al conduttore in base a consumi effettivi, tale importo può essere scorporato.
Pertanto nel contratto è necessario indicare:
“Sono incluse nel canone di locazione le spese relative alle utenze da intendersi interamente a carico del conduttore e da corrispondersi anticipatamente nella misura di € ________ a titolo di Acconto “salvo conguaglio a credito/debito”.”
Cordiali saluti
Buonasera, scusate una domanda, nel momento di registrazione sul sito alloggiati web, mi dice di Scaricare il certificato digitale. Cosa devo fare? è giusto?
Buonasera, per il primo collegamento al portale è necessario prima di tutto scaricare e installare il certificato digitale. La guida, a seconda del browser usato, è disponibile nella sezione “manuali” del portale alloggiatiWeb:
https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/TechSupp.aspx
Cordiali saluti
Buonasera Paolo, ho letto che la riforma sulla tassa di soggiorno a Roma prevede che venga pagata anche per la locazione turistica. Che hanno anche trovato un accordo con airbnb. Sai qualcosa a riguardo? Quando sarà approvata? E come faremo a saperlo? Grazie come sempre.
Buonasera Ermanno, confermo quanto ha letto. Lo ha annunciato l’assessore al Turismo di Roma Capitale, Adriano Meloni. Il nuovo regolamento prevede l’imposta di soggiorno di 3,50€ al giorno a persona fino a 10 notti. Il regolamento deve ancora essere approvato. Secondo il comma 5ter dell’art 4 del DL 50/2017 gli intermediari che intervengono nella riscossione dei canoni di locazione sono gli unici responsabili della riscossione dell’imposta di soggiorno. Saranno quindi i portali a riscuotere l’imposta. Considerato che fino ad oggi molti portali non si sono adeguati alla normativa del DL 50/2017 riguardo al ruolo di sostituti d’imposta, per evitare che venga vanificata la riscossione dell’imposta di soggiorno da parte dei portali, il Comune ha intenzione di stringere accordi con le più famose piattaforme. Ricordo comunque che in assenza di un accordo, i portali rimango gli unici responsabili della riscossione e mai i proprietari.
Non appena sarà approvato il nuovo regolamento invieremo una comunicazione a tutti gli iscritti al portale.
Cordiali saluti
Mia figlia ha affittato da agosto 2016 un appartamento per fini turistici. Effettua regolarmente le comunicazioni attraverso alloggiati web e ha comunicato allora con mail pec alla Regione, Adesso per iscriversi al Radar le chiedono il nr di protocollo che non è mai stato dato. Deve rifare la procedura con Suar daccapo oppure come deve fare?
Buonasera, quando al tempo ha inviato la PEC al Comune avrebbe dovuto ricevere un numero di protocollo che è necessario per l’iscrizione al servizio RADAR. Se ha perso il numero di protocollo le suggerisco di contattare il SUAR per cercare di recuperarlo. Ora la comunicazione al SUAR è telematica attraverso il portale del Comune e non più tramite PEC.
Cordiali saluti
Grazie. Laddove non lo trovassi (molto probabile) come faccio a contattare il Suar?
Sul portale alloggiati web c’e’ un numero di riferimento (RM seguito da 5 numeri) potrebbe essere questo?
Nell’ipotesi anche loro non ce l’abbiano devo fare nuovamente tutto tramite portale vero?
Buonasera, la sua pratica dovrebbe essere collegata al suo codice fiscale e un nostro cliente, nella sua stessa situazione, è riuscita a recuperare il numero di protocollo per richiedere il codice identificativo regionale:
https://www.comune.roma.it/pcr/it/newsview.page?contentId=NEW285536
Grazie.
2 ultime domande:
1) sul portale Alloggiatiweb è riportato un codice RM seguito da 5 numeri. Potrebbe esser questo il numero di protocollo?
2) devo contattare la regione (o il comune) per provare a recuperare il numero di protocollo via Codice Fiscale? esiste un numero telefonico al quale chiamare?
Grazie per l’enorme suo aiuto.
Saluti
Paola
Buongiorno, può contattare l’URP (Ufficio Relazioni con il Pubblico) per conoscere il telefono del SUAR:
06.6710.71654
Altrimenti può recarsi di persona agli sportelli.
Non credo sia quello il codice di protocollo.
Grazie Molto
Buona sera, ho un appartamento ad uso locazione turistica con annuncio su AIRBNB. Mi è capitata l’occasione di poter affittare ad una coppia (marito e moglie) per brevi periodi 5/6 giorni ma ripetuti (circa due periodi al mese ) fino ad agosto. Quindi supererei i 30 gg totali e dovrei registrare il contratto. Che tipo di contratto dovrei fare non sapendo in anticipo le date precise?? e nei periodi in cui l’appartamento risulta libero (ma sempre sotto contratto registrato della coppia) , posso continuare ad affittare come locazione turistica tramite il sito?
Spero di essermi spiegato
GRAZIE
Buonasera, deve semplicemente registrare tutti i contratti che ha sottoscritto con gli ospiti in precedenza con modalità cartacea. Tutti i contratti di locazione di beni immobili, di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno (con lo stesso locatario) devono essere registrati. Il calcolo dei giorni deve essere fatto con riguardo all’unità immobiliare locata allo stesso conduttore anche in mesi diversi nell’anno (Circolare 12/E del 16 gennaio 1998). La registrazione dovrà essere fatta dopo aver superato i 30 giorni complessivi pertanto nei periodi in cui l’immobile non è locato potrà essere prenotato da nuovi ospiti.
Cordiali saluti
Buon giorno, la ringrazio per la celere risposta. Quindi se ho capito bene, fino a 30 giorni totali dovrò comunque comunicare gli ospiti su “alloggiatiweb” , dopo i 30 Giorni riunisco tutti i contratti e li registro all’agenzia delle entrate. Per i contratti dei mesi/periodi successivi, quindi devo immediatamente registrarli collegandoli a quelli precedenti? e non devo comunicare i nominativi sul portale della PS ?
Grazie in anticipo della risposta
Saluti
È un caso piuttosto particolare, le suggerisco di contattare il call center dell’AdE, sono molto disponibili e preparati.
848.800.444
Buongiorno, per correttezza d’informazioni, siccome ho recentemente fatto la comunicazione di ospitalità al comune di Roma per locazione turistica del mio appartamento, questa non va fatta tramite pec a nessun indirizzo ma si fa solo telematicamente sul sito online del comune di Roma previa registrazione: Romacapitale sezione SUAR (Sportello Unico Attività Ricettive): si compila un modulo inserendo tutti i dati e allegando infine obbligatoriamente un doc. d’identità in formato pdf
Come detto occorre registrarsi prima oppure accedere tramite autenticazione SPID (Sistema Pubblico Identità Digitale). Non é facile per nulla ma è l’unico modo (almeno a Roma). Si riceve subito un n. di protocollo che occorre inviare a supportoradar@laziovisit.com per essere in regola registrando l’appartamento per le comunicazioni obbligatorie sui flussi turistici.
Sperando di aver fatto informazione utile, mi riservo qualche domanda di chiarimenti nella prossima email.
Ciao
Grazie per l’utilissima segnalazione. Ho provveduto ad aggiornare l’articolo.
Cordiali saluti
‘Buongiorno
E grazie per l’informazione.
Prima la comunicazione si faceva via pec se non erro. Ovviamente chi la fece via pec e ha ricevuto un numero di protocollo non credo debba rifare la nuova procedura. Che ne pensate? grazie
No, chi ha già effettuato la comunicazione e ricevuto un numero di protocollo non deve ripetere la procedura. Dovrà comunque richiedere il codice identificativo regionale e iscriversi al servizio RADAR.
Gentile Paolo, mi sono permesso di rispondere dettagliatamente a Sara proprio perché lho appena fatto tutta la procedura. Devo dire che io l’ho rifatta telematicamente perché non ho mai ricevuto alcun n. di protocollo e nonostante questo per Alloggiatiweb è stato sufficiente copia della mia domanda inviata via pec al Comune di Roma per accreditare il mio appartamento.
Non è certo colpa nostra se a Roma fanno casino con queste procedure…..
Ha fatto benissimo! Ho risposto a circa 10.000 quesiti sul blog, un aiuto è sempre gradito!
Gent.le Ermanno, sto procedendo anch’io alla registrazione. Io ho stampato il modello dal sito del Comune questo va compilato e mandato per pec al Comune e regione? poi registrazione Polizia e Radar mi può confermare se è corretto? Grazie
Gent.le Ermanno, sono riuscita a capire e a trovare la compilazione online, ma una mia amica ha preso il modello, stampato, inviato e ha ottenuto comunque il numero di protocollo.
È possibile che qualche funzionario del SUAR abbia accolto comunque la richiesta ma la procedura corretta è solo quella telematica attraverso il portale del Comune di Roma.
Niente PEC, ma telematicamente attraverso il portale del Comune di Roma. Ottenuto il numero di protocollo può procedere con la richiesta del codice identificativo regionale e con l’iscrizione al servizio RADAR. Il numero di protocollo non è necessario per la richiesta di abilitazione al servizio AlloggiatiWeb della Polizia di Stato.
Ciao Sara, no non è corretto. Ora la procedura è cambiata, se vai su:
http://www.comune.roma.it/pcr/it/uo_sportello_unico_attivi.page
leggerai:
“In osservanza al D.P.R. 160/2010, la presentazione della S.C.I.A. (Segnalazione Certificata Inizio Attività) per le attività ricettive di alberghi, dipendenze alberghiere, residence, affittacamere, bed&breakfast, case vacanza non imprenditoriali, case vacanza in forma imprenditoriale, case per ferie e ostelli avviene esclusivamente in VIA TELEMATICA collegandosi al portale http://www.suaproma.comune.roma.it.”
(Vale anche per locazione turistica, anche se ovviamente non devi presentare nessuna S.C.I.A. e non si paga alcun tributo/tassa).
Cliccando su quest’ultimo indirizzo: http://www.suaproma.comune.roma.it seleziona in alto a sx “accesso persone fisiche” e se sei già registrata procedi con email e password, altrimenti si può accedere con SPID o con CNS
All’inizio della compilazione dovrai selezionare “altre forme di ospitalità” se ricordo bene ed ecco che puoi selezionare locazione turistica.
Alla fine della compilazione dovrai allegare documento d’identità (obbligatorio) e anche un altro file (facoltativo), ad esempio potresti allegare (scansionandolo) proprio quello cartaceo che hai già compilato. Io ho allegato solo il documento. Assicurati di avere i file da allegare in formato pdf, altrimenti il sistema non li accetta.
Una volta inviata avrai subito il n. di protocollo e la pratica risulta acquisita. A questo punto invia tutto a supportoradar@laziovisit.com cioè allega copia della domanda (dove ci sono già tutti i dati tuoi e dell’appartamento) e n. di protocollo, nell’oggetto della email metti REGISTRAZIONE NUOVA STRUTTURA, nel testo: vedi allegati. Fai lo stesso con alloggiatiweb, cioè allega proprio la domanda che hai compilato telematicamente con n. di protocollo acquisito e tutto ciò che chiedono. Ti risponderanno tutti….:-) fammi sapere, ciao
Ricordo che oltre alla Comunicazione al SUAP, al RADAR e ad AlloggiatiWeb è necessario anche richiedere il codice identificativo regionale. Tutte le info nell’articolo che è stato aggiornato grazie anche ai suggerimenti di Ermanno Speranza.
Ma come si fa a ottenere il codice identificativo regionale? Nel profilo della mia struttura registrata su Radar Lazio nella sezione codici leggo: Id. Struttura ….. (ci sono cinque numeri). È quello il codice?
Scusa, forse ho trovato, provo a richiederlo e farò sapere:
http://www.regione.lazio.it/prl_turismo/?vw=evidenzaDettaglio&id=14
La procedura è segnalata nell’articolo:
Codice identificativo regionale – Strutture ricettive Extralberghiere e Alloggi per uso turistico
È stata pubblicata sul sito della Regione Lazio la nuova procedura per ottenere il Codice Identificativo Regionale per le Strutture ricettive Extralberghiere e per gli Alloggi locati ad uso turistico.
Con DGR 666 del 24/10/2017, pubblicata su BUR n. 89 del 7/11/2017, sono state approvate le Modalità per la gestione della Banca Dati e l’utilizzo del Codice identificativo Regionale delle Strutture ricettive Extralberghiere e degli Alloggi per uso turistico di cui al Regolamento regionale n. 14/2017 (Modifica al regolamento regionale n. 8/2015, Nuova Disciplina delle Strutture Ricettive Extralberghiere), art. 1, c. 4 e 5.
Per accedere al Sistema di registrazione online predisposto dalla Regione e ottenere il Codice identificativo Regionale, è necessario visitare l’indirizzo:
Censimento delle strutture ricettive extra alberghiere e alloggi ad uso turistico:
http://www.regione.lazio.it/cise
Prima di effettuare la registrazione si consiglia di consultare il Documento esplicativo.
Per eventuali chiarimenti contattare:
assistenzacise@regione.lazio.it
Per maggiori informazioni:
http://www.regione.lazio.it/prl_turismo/?vw=evidenzaDettaglio&id=14
Gentile Paolo ho provveduto alla registrazione e ho ottenuto il codice ID e il QR Code. In fase di registrazione mi ha chiesto la data d’inizio attività e il n. di protocollo….. io ho messo 15 maggio 2017 perché è quella in cui ho inviato la comunicazione a Comune e Regione, tuttavia non avendo mai ricevuto alcun n. di protocollo, come già detto, ho rifatto da poco la procedura telematicamente e ho inserito il n. di protocollo che però è del 2018. In sostanza risulta che ho iniziato l’attività quasi un anno prima (ma ho le pec conservate). Ho fatto bene oppure avrei dovuto mettere come data inizio attività lo stesso 2018? Penso di no perché avrei dichiarato il falso considerando anche o l fatto col 730 andró a dichiarare redditi di locazione avuti appunto nel 2017. Cosa ne pensi?
Infine, il QR Code e/o il codice identificativo va messo e dove sugli annunci? Anche su Portaportese o lí non c’è bisogno?
Grazie infinite
Ha fatto bene a dichiarare il 2017, avrebbe altrimenti dichiarato il falso. Il codice identificativo deve essere inserito in ogni tipo di offerta al pubblico, quindi anche su Portaportese.
Qui il documento con la procedura:
https://www.comune.roma.it/get/scaricaDocumenti.action?id=1513490&type=3&desc=Comunicazione+offerta+ospitalità+-+Linee+Guida+Affitto+Turistico
Gent.le Ermanno, grazie mille il suo aiuto è stato prezioso.
Figurati Sara, è stato un piacere 🙂 Io avrei un quesito: ma se nell’appartamento viene a trovarmi un parente o amici che si fermano anche a dormire, bisogna comunicare anche loro all’osservatorio Radarlazio? E se è così, non è che poi da controlli dell’agenzia delle entrate risulterebbe un flusso di “turisti” maggiore rispetto a quelli reali dichiarati (ovviamente a parenti e amici non faccio pagare)? Paolo scusa, che consigli?
Buonasera, senza dubbio è necessaria la comunicazione AlloggiatiWeb e in via preventiva farei anche la comunicazione RADAR. In fondo si tratta di statistica e, anche se sono parenti, ritengo corretta la comunicazione.
Gent.le Paolo, mi scusi avrei bisogno di una informazione, posso inoltrare la domanda al Comune a nome di mia madre, e intestare i siti a nome mio?inserendo il mio conto corrente?crede che si possa fare?inserendo il mio conto corrente?
Buongiorno, i portali lo consentono ma la nostra normativa no. Secondo il DL 50/2017 gli intermediari (o i portali) dovranno svolgere il ruolo di sostituti d’imposta operando una ritenuta del 21% sul canone di locazione. Se lei non è la proprietaria dell’immobile, appena le piattaforme si adegueranno a questa normativa, pagherà impropriamente le tasse. Se vuole intestare gli annunci a suo nome ed essere in regola con il fisco, può stipulare un contratto di comodato d’uso gratuito con sua madre.
https://www.lacasacheavanza.it/locazioni-brevi-video-tutorial-agenzia-delle-entrate/
Cordiali saluti
Ho dimenticato di specificare che anch’io sono proprietaria della casa per 1/3, a questo punto se il portale comunica i miei dati giustamente incassando solo io i soldi pago io le tasse. è corretto? grazie per il suo prezioso aiuto.
Si in qualità di comproprietaria può tranquillamente pubblicare l’annuncio a suo nome. I redditi derivanti saranno comunque divisi pro quota tra tutti i proprietari.
ATTENZIONE
Per le locazioni brevi concluse tramite intermediari, per le quali è previsto l’obbligo di effettuare una ritenuta (capitolo 3), se il contratto è stipulato da uno solo dei proprietari dell’immobile e, conseguentemente, la ritenuta è stata operata e certificata unicamente nei suoi confronti, solo egli potrà scomputare dal suo reddito la ritenuta subita (o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita, qualora non abbia capienza per scomputarla dall’imposta dovuta). Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito a loro imputabile pro-quota in sede di dichiarazione, applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione.
Cordiali saluti
Gent.le Paolo, quindi se ho capito bene, devo stipulando un contratto di comodato d’uso gratuito i redditi non verranno divisi pro-quota. giusto?
Buonasera Sara, i redditi fondiari sono imputabili pro quota. In questo caso però i redditi generati dalla locazione di un immobile concesso in comodato d’uso sono definiti redditi diversi (imputabili al comodatario) e grazie al DL 50/2017 assoggettabili a cedolare secca.
Gent.le Paolo, questo sito è strepitoso.
Avrei bisogno cortesemente di alcune informazioni:
Vorrei affittare un appartamento a Roma come Locazione Turistica, ho la residenza in questo appartamento, posso mantenerla?in questo caso dovrò pagare l’Imu?
Grazie per il suo aiuto
Buongiorno, può senza dubbio mantenere la residenza ma dovrà necessariamente pagare l’IMU. È un tema piuttosto complesso e in alcuni casi viene richiesto il pagamento dell’IMU solo nei mesi in cui si concede in locazione l’immobile.
Cordiali saluti
Gent.le Paolo, grazie mille per la sua risposta,
Ma è il Comune che automaticamente calcolerà l’Imu?o sarò io che dovrò comunicare al mio commercialista i giorni totali in cui la casa è stata affittata? o letto in qualche post di non superare i 180gg. è vero?
Grazie mille
No dovrà essere lei a comunicare i dati al suo commercialista (con il quale le suggerisco di confrontarsi a riguardo prima di intraprendere la sua iniziativa). Riguardo i 180 giorni si tratta semplicemente di un mio suggerimento per evitare che venga contestata la residenza, ma come ho più volte ripetuto non esiste una norma specifica a riguardo.
Gent.le Paolo, mi scusi, un’altra informazione, è un po’ incasinato capire il tutto; la casa è di proprietà anche di mia madre e mia sorella ma solo io ho la residenza lì, la richiesta è possibile farla in nome di mia madre?
Si certamente, può farla a nome di sua madre. I redditi derivanti saranno sempre divisi pro quota.
Gent.le Paolo, grazie mille per il suo aiuto. Un’altra piccola informazione, se la richiesta viene fatta a nome di mia madre, i siti devono essere intestati a lei? perché la gestione la farò io e l’incasso sara’ mio il quale lo porterò io in dichiarazione.
Gentile Paolo, faccio presente che per la comunicazione di ospitalità al comune di Roma per locazione turistica l’indirizzo email era (come riportato anche dal Vostro sito, dal modulo addirittura e dallo stesso comune di Roma) protocollo.culturaturismo@pec.comune.roma.it
Inviata con la mia pec sebbene accettata risultava in effetti non consegnata (errore), questo in data 15 maggio 2017, non ci ho fatto piú caso poiché nel frattempo avevo ottenuto l’accredito al portale alloggiatiweb della polizia che mi sembrava la cosa più importante. Ora, in fase di registrazione a supportoradar@laziovisit.com mie chiedono il n. di protocollo della registrazione al Comune, che ovviamente non ho mai avuto e ora viene fuori, mi accorgo, che l’indirizzo email era diverso, cioè protocollo.turismoformazionelavoro@pec.comune.roma.it
Oggi ho inviato la comunicazione via pec (accettata e questa volta anche consegnata) per avere il n. di protocollo. Chiedo: posso incorrere in sanzioni per questo ritardato invio al Comune di Roma? Perché l’indirizzo email non era per nulla chiaro? Perché nel modulo stesso c’è un altro indirizzo email?
Spero che mi risponderai e ti ringrazio anticipatamente perché questo sito è veramente prezioso. Ciao
Buonasera Ermanno, abbiamo provveduto ad aggiornare l’indirizzo email a seguito di una segnalazione di un nostro utente. Purtroppo, come da lei sottolineato, anche nei moduli era presente un indirizzo diverso. Mi auguro vivamente che il Comune non effettui sanzioni in tal senso e l’importante è che ora abbia inviato correttamente la richiesta. Per sua tutela e per sottolineare la sua buona fede le suggerisco di tenere copia della prima mail inviata.
Cordiali saluti
Buonasera, ho firmato un contratto per l’affitto di un immobile a Roma da adibire a locazione turistica, è possibile scaricare il costo dell’affitto al momento del 730 pur non avendo una scia? e rientrando nella no tax area?
Grazie per l’interessamento
Donatella
Buonasera, il recente DL 50/2017 consenti ha chi subaffitta per fini turistici un immobile di optare per il regime della cedolare secca al 21%. Trattandosi comunque di redditi diversi è possibile detrarre il canone di locazione.
Cordiali saluti
salve non ho ben chiaro questa domanda/risposta. cioè se io prendo in affitto da terzi (cioè io pago a loro mettiamo 500 euro)una casa e poi ci faccio una locazione turistica. quei 500 poi li posso detrarre alla voce “redditi diversi”?? e la cedolare secca del 21% la pago io o il proprietario della casa….o viene applicata a quanto IO guadagno/percepisco
con la locazione turistica(escluso i 500 euro)?? non ho capito un granchè..puoi farmi un esempio..semplice semplice??grazie
Buonasera, in caso di redditi diversi è possibile detrarre tutte le spese specificamente inerenti la produzione del reddito compreso il canone di locazione di 500€. Il DL 50/2017 consente anche in caso di sublocazione di godere del regime agevolato della cedolare secca.
In presenza di intermediari (Airbnb, Booking, Agenzie immobiliari, ecc…) la cedolare secca verrà aplicata direttamente dai pirtali in qualità di sostituto d’imposta. Al momento la maggior parte dei portali però non si sono adeguati alla nuova normativa fiscale, spetterà quindi a lei in sede di dichiarazione dei redditi optare per la cedolare secca. La cedolare secca viene calcolata sul lordo della prenotazione, compresi quindi i costi di commissione.
Esempio: Lei incassa in un mese 1200€ (al lordo delle commissioni del portale) di locazioni. In questo caso lei dichiarerà 700€. (detraendo il costo di locazione di 500€). Su questi 700€ pagherà la cedolare secca.
Cordiali saluti
Dott. Gasparri buongiorno,
volevo chiederLe un’altra informazione, l’utilizzo dle codice QR assegnato dal Cise, è da utilizzare obbligatoriamente per tutte le comunicazioni sui portali come Airbnb, Booking, etc. ? Grazie, saluti
PP Paris
Buongiorno, il Regolamento Regionale n.14 del 16/06/2017 all’Articolo 1, comma 4 dispone che “è istituita, presso l’Agenzia regionale del Turismo, una apposita banca dati nella quale sono inserite le strutture ricettive extralberghiere e gli alloggi per uso turistico operanti sul territorio regionale ai quali è assegnato un codice identificativo da utilizzare in ogni comunicazione inerente l’offerta e la promozione dei servizi all’utenza.”
Tale Codice dovrà quindi essere anche inserito negli annunci pubblicati sui portali. Il QR code, se scansionato, indirizza l’utente sul sito ove è presente la banca dati regionale alla pagina dedicata alla struttura. Sfortunatamente la maggior parte di questi portali non permette l’inserimento di QR code nella galleria di immagini o di link che rimandino a siti esterni, per evitare che l’utente possa venire a conoscenza di informazioni in grado di fornire dati personali utilizzabili per completare una contrattazione al di fuori della piattaforma stessa. La normativa tuttavia non impone l’utilizzo del QR Code ma semplicemente la pubblicazione del codice identificativo regionale. Pertanto suggerisco di inserire negli annunci la seguente dicitura:
“Codice identificativo Regionale per gli alloggi per uso turistico della Regione Lazio: ID XxX (come previsto dal Regolamento Regionale 16 Giugno 2017 n. 14, Art.1, comma 4). Su Airbnb può inserire tale dicitura nella sezione Regole della Casa e su Booking può inoltrare la richiesta affinché venga inserita nella sezione “da sapere”.
Cordiali saluti
Grazie, l’assistenza Airbnb mi aveva consigliato di informare che ero autorizzato ma solo ai fini di una maggiore tranquillità degli utenti finali, l’operatore ignorava l’obbligo normativo.
Buonasera, in quanto locazione turistica è necessario avere un’assicurazione obbligatoria annuale?
Grazie per l’attenzione,
Francesco
Buonasera, l’assicurazione non è obbligatoria anche se caldamente consigliata.
Grazie mille per la pronta risposta.
Buona serata
Buonasera Dott. Gasparri,
innanzitutto grazie per il prezioso supporto che fornite.
Gestisco per conto di mia madre un appartamento a Roma che lei occupa saltuariamente pur essendovi residente e per cui ho già effettuato comunicazioni al SUAR (prima dello scorso giugno) e alla questura. Alterno affitto turistico e contratti transitori (di parte dell’appartamento) pur facendo attenzione a non superare i 120-180 giorni annui di affitto turistico (ma non di disponibilità su piattaforma web). A questo proposito Volevo chiederLe:
1) Leggendo i precedenti post mi sembra di aver capito che con il nuovo regolamento devo solo richiedere il codice identificativo per il RADAR e non fare ulteriori comunicazioni, volevo cortesemente averne conferma.
2) Lei come termine cautelativo nel caso di affitto turistico di appartamento in cui si è residenti ha indicato 120 giorni, sconsiglia fortemente 180 giorni?
3) Un dubbio che invece mi è sorto leggendo post di altri colleghi. Posso utilizzare “nome della strada”+”Apartment” nelle piattaforme online o questo può richiamare le struttura ricettiva e farmi incorrere in sanzioni?
4) Infine, quando viene qualche mio amico a trovarmi, quando non c’è mia madre ho l’abitudine di ospitarli gratuitamente per qualche giorno, devo fare qualche comunicazione?
La ringrazio anticipatamente e grazie anticipatamente.
Pietro Paolo
Buonasera, se ha già presentato la comunicazione al SUAR, deve solo richiedere il codice identificativo regionale e poi iscriversi al servizio RADAR. Per l’iscrizione al servizio le verrà richiesto il numero di protocollo assegnato alla comunicazione inviata al SUAR. Le ricordo inoltre che per soggiorni inferiori a 30 giorni dovrà effettuare le comunicazioni tramite il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato.
Non esistendo una precisa indicazione a riguardo, per evitare che venga contestata la residenza a sua madre le suggerisco di non superare i 180 giorni, ripeto che è un’indicazione a scopo cautelativo.
Per quanto riguarda la denominazione l’importante è non usare diciture che richiamino specifiche tipologie di strutture ricettive, quindi evitare di usare affittacamere, casa vacanze, ecc…
Essendo un immobile “segnalato” le suggerisco di effettuare le comunicazioni sul portale alloggiatiWeb e RADAR.
Cordiali saluti
Grazie mille.
Sì, ad alloggiatiWeb sono già registrato. Volevo solo aggiungere (dato che ho visto anche un precedente post a riguardo) che io mi sono registrato su http://www.regione.lazio.it/cise/, è corretto?
In realtà parla di una data e di un protocollo di comunicazione che prendo dalla PEC inviata al SUAR ma quanto a data di Inizio attività? Io non ho avviato nessuna attività, prendo la data di primo contratto turistico stipulato di qualche mese fa?
Ho scritto all’assistenzacise@regione.lazio.it Vi faccio sapere se in caso ho aggiornamenti.
infine ho ricevuto un mail di avvenuta registrazione ma no mi è stato inviato nessun codice da attivare sul sito del RADAR. Anzi il sito non da informazioni chiare sulla registrazione, dice solo di inviare una mail per la richiesta di credenziali…
Scusate ho fatto confuzione tra iscrizione al RADAR (http://www.visitlazio.com/osservatorio/) e la richiesta di “Codice identificativo per le strutture ricettive Extra alberghiere e gli alloggi per uso turistico della Regione Lazio” (http://www.regione.lazio.it/cise/). Un domani dovrebbero essere unificate, ma per ora sono richieste di registarzione distinte.
Buongustaio, come data di inizio attività può indicare la data in cui ha inviato la comunicazione al SUAR. Per quanto riguarda il servizio RADAR dovrebbe ricevere un pin per completare il processo di registrazione.
Cordiali saluti
Grazie mille per la veloce ed esauriente risposta
Buonasera, prima di tutto un grazie per tutti i chiarimenti. Personalmente ho il seguente caso.
Un appartamento a Roma con due stanze affitto posti letto uso transitorio studenti. Nella stanza con due posti letto un posto letto è affittato( quindi, uso transitorio studenti) posso affittare il secondo posto letto per locazione ad uso abitativo per finalità turistiche? (la studentessa si è laureata ed il contratto sta scadendo e vorrebbe restare per cui cerco una soluzione legale anche altra). Se si cosa devo fare?
grazie ancora
Maurizio
Buonasera Maurizio, la locazione breve è consentita anche nel caso di cessione in locazione di una porzione di immobile (una stanza per esempio). Tuttavia nel suo caso si parla di un posto letto ed effettuare due tipologie di contratto per la stessa camera è decisamente ai limiti della normativa. Non esiste un comma o un articolo che lo impedisca ma il rischio di contestazione è da prendere seriamente in considerazione. Le suggerisco di contattare il call center dell’Agenzia delle Entrate chiedendo se nella stessa camera è possibile stipulare un contratto uso transitorio per universitari e un contratto di locazione breve per finalità turistiche.
Call center 848.800.444
Cordiali saluti
Buonasera volevo ulteriori informazioni per il mio affitto uso turistico. La mia richiesta è stata presentata è approvata prima di giugno volevo sapere se sono in regola oppure devo fare altre cose rispetto a prima. Io gestisco l’appartamento con la società ed oltre a fare le ricevute con l Iva al 10 volevo sapere se devo comunicare qualcosa alla camera di commercio (così mi diceva il commercialista) se ho l obbligo di fare un’assicurazione è se devo tenere obbligatoriamente una cassetta medica. Ringrazio anticipatamente per le risposte
Buonasera, dal 26 giugno 2012, a seguito delle novità introdotte dal D.L. 83/2012 le locazioni di immobili abitativi sono da ritenersi esenti da Iva. Pertanto se l’immobile locato dalla società è un immobile patrimonio (e non strumentale) i redditi saranno definiti “redditi da fabbricato”, pertanto esenti IVA. L’articolo 10, n. 8), del DPR n. 633/72, stabilisce che le locazioni di immobili a uso abitativo sono esenti dall’Iva, mentre, con specifico riferimento alle prestazioni di alloggio nel settore alberghiero, lo stesso decreto Iva prevede l’applicazione di una aliquota del 10%, qualora dette prestazioni siano rese “nelle strutture ricettive o aventi analoghe funzioni”.
Quindi se la sua società concede in locazione turistica un immobile patrimonio è esente IVA, al contrario se la sua società sta gestendo una CAV (Casa e Appartamenti Vacanza) dovrà essere applicata l’IVA al 10%. Abbiamo più volte ricordato la differenza tra locazione turistica (mera locazione senza prestazione di servizi alla persona) e CAV, precisa tipologia di struttura ricettiva. Per la gestione di una CAV è necessario iscriversi alla gestione commercianti dell’INPS e nel registro delle imprese della Camera di Commercio. Come previsto dall’articolo 17, comma 3, lettera c, del Regolamento regionale 7 Agosto 2015 n. 8, i gestori delle strutture ricettive hanno l’obbligo di stipulare apposita assicurazione per i rischi di responsabilità civile nei confronti dei clienti. L’assicurazione non è richiesta nel caso di locazione di immobili ad uso turistico ma esclusivamente per le attività ricettive di cui al comma 3 dell’articolo 1 del Regolamento Regionale. Nelle CAV deve esserci la presenza di una cassetta contenente materiale di primo soccorso e di un estintore per ogni appartamento.
Cordiali saluti
La ringrazio per la risposta. Quindi ricapitolando l’appartamento è un uso turistico gestito tutto a nome di una società srl che ha contratto di affitto con il proprietario quindi se non ho capito male devo fare con la società ricevute senza Iva? Grazie ancora
In questo caso credo sia necessario avviare una CAV e di conseguenza fare fatture con IVA al 10%.
Buonasera, io ho effettuato la comunicazione al SUAR (sul sito Roma Capitale) ed effettuato la registrazione con la Regione (che mi ha rilasciato il QR code).
Non ho avuto invece alcun riscontro nè per il sistema RADAR dal sito Visit Lazio, nè dalla questura per il servizio “alloggiati web” (avevo mandato PEC circa 2 settimane fa).
Cosa posso fare? Posso locare anche se formalmente non ho ricevuto le credenziali per comunicare questi dati a questura e regione? Grazie
Buonasera, purtroppo abbiamo ricevuto numerose segnalazioni sui ritardi di risposta del servizio RADAR. Tuttavia rimane un obbligo per il proprietario segnalare gli arrivi e le partenze al RADAR e comunicare le identità delle persone alloggiate tramite il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato. Per quanto riguarda il servizio alloggiatiWeb le suggerisco di contattare la
DIVISIONE ANTICRIMINE IV SEZIONE WEB ALLOGGIATI
Telefono: 0646862499
Mail: ANTICRIMINE.QUEST.RM@PECPS.POLIZIADISTATO.IT
e chiedere maggiori informazioni sulla sua pratica e su come ottemperare all’obbligo di comunicazione in attesa di ricevere le credenziali. Alcune Questure hanno previsto l’invio tramite FAX per i soggetti in attesa di ricevere le credenziali o in caso di impossibilità di accedere alla rete internet a seguito di un guasto.
Cordiali saluti
Grazie mille per il cortese riscontro.
Buonasera, è possibile, per un appartamento già attivo come “casa vacanze”, passarlo a locazione turistica?
Qual è il numero limite di appartamenti gestibili in locazione turistica?
Buonasera, la disciplina regionale non ha posto un limite al numero degli immobili che si possono concedere in locazione. Sarà il MEF (Ministero dell’Economia e delle Finanze) se lo riterrà opportuno, ad individuare questo limite, come previsto dal recente DL 50/2017. L’articolo di legge della normativa regionale è il seguente:
Art. 12 bis
(Altre forme di ospitalità. Alloggi per uso turistico)
1. Gli alloggi per uso turistico, di cui alla lettera c) del comma 2 dell’articolo 1, sono unità immobiliari non soggette a classificazione, situate in immobili adibiti ad abitazioni o parti di esse, dotate di soggiorno con annesso angolo cottura o cucina all’interno delle quali è possibile offrire, in modo occasionale, non organizzato e non imprenditoriale, forme di ospitalità senza prestazioni di servizi accessori o turistici ulteriori rispetto a quanto già in uso nell’abitazione.
2. Per le finalità di cui al comma 1, i proprietari, gli affittuari o coloro che a qualsiasi titolo dispongono di un massimo di due appartamenti nel territorio del medesimo comune, possono offrire ospitalità ai turisti anche per un solo giorno di pernottamento, fatto salvo il divieto di somministrazione di alimenti e bevande.
3. Gli alloggi per uso turistico rispettano i requisiti previsti per le abitazioni, nonché la normativa vigente in materia edilizia ed igienico sanitaria e non necessitano di cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici.
4. I soggetti di cui al comma 2 che offrono alloggio ai turisti, fermo restando quanto previsto dalle disposizioni legislative in materia di pubblica sicurezza, ne danno comunicazione al Comune utilizzando l’apposita modulistica predisposta dallo stesso e trasmettono, per via telematica all’Agenzia, copia della suddetta comunicazione nonché i dati sugli arrivi e sulle presenze ai sensi del comma 3 dell’articolo 2 .
5. Gli alloggi per uso turistico possono avvalersi di strumenti di promo-commercializzazione tramite piattaforme elettroniche anche gestite da terzi.”.
L’unico limite imposto è precisato al comma 2. Pertanto fino ad un massimo di due immobili è possibile stipulare contratti anche di una notte. A riguardo l’Agcm (Autorità Garante della concorrenza e del mercato) ha presentato ricorso al TAR del Lazio poiché la normativa contiene aspetti in contrasto con i principi di concorrenza e libero mercato.
Cordiali saluti
Buongiorno,
a me il supporto radar non ha mai inviato il codice PIN per la registrazione, qualcuno lo è riuscito a ricevere?
Buonasera, è necessario prima di tutto richiedere il Codice identificativo regionale come descritto nell’articolo. Ottenuto il codice non dovrebbero esserci problemi per l’iscrizione al servizio RADAR. Inizialmente sono stati sommersi dalle richieste e sono molti gli utenti che non hanno ricevuto il PIN.
Cordiali saluti
Buonasera purtroppo io ho richiesto il codice identificativo regionale, ma nonostante ciò dal servizio non mi inviano il PIN. Proverò a chiedere ancora. Saluti
Buonasera Paolo, un nostro cliente ha contattato il Numero Verde della Regione: 800012283 ed è riuscito a parlare con un operatore del servizio RADAR. Ha inviato una mail con oggetto “registrazione nuova struttura” contenente il numero di protocollo ricevuto dal SUAR, il codice identificativo regionale e allegando copia del documento d’identità e della comunicazione inviata al SUAR ed ha ricevuto regolarmente il PIN per registrarsi.
Mi tenga informato su eventuali sviluppi.
Cordiali saluti
Buonasera, premetto che ho letto “quasi” tutto quello che avete scritto e vi ringrazio per approfondimenti e chiarezza.
Ciò che non ho capito ancora è riferito alle sanzioni riferite agli “alloggi per uso turistico”.
La LR Lazio 13/2007: all’art. 22 definisce “attività ricettiva” quella diretta alla produzione ed all’offerta al pubblico di ospitalità intesa come prestazione di alloggio e di servizi accessori e connessi; all’ art. 23 definisce che le strutture ricettive si distinguono in: a) strutture ricettive alberghiere; b) strutture ricettive extralberghiere; c) strutture ricettive all’aria aperta; non vengono menzionati gli “alloggi per uso turistico” poiché sappiamo che le Regioni non hanno competenza su questo argomento, vista la riserva dello Stato; all’art. 31 sono elencate le sanzioni amministrative e pecuniarie per l’esercizio della “attività ricettiva”.
Il quesito è: quali sono le sanzioni in capo a chi opera mediante “alloggi per uso turistico”? Sono previste in qualche legge dello Stato o, per proprietà transitiva, nel Lazio si applicano quelle della LR 13/07?
Grazie.
Buonasera Roberto, il nuovo Regolamento Regionale n. 14 del 16/06/2017 avente per oggetto: “Modifiche al Regolamento regionale 7 agosto 2015, n. 8 (Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere)”, in attuazione della Legge Regionale n. 13/2007 e successive modificazioni, definisce all’articolo 12bis gli Alloggi per uso turistico e individua due importanti oneri a carico dei proprietari. La Comunicazione iniziale a Comune e Regione e l’invio delle presenze all’Agenzia Regionale del Turismo attraverso il servizio RADAR. I proprietari (o aventi titolo) devono inoltre richiedere un Codice Identificativo Regionale che dovrà essere pubblicato in tutte le comunicazioni inerenti l’offerta e la promozione dei servizi all’utenza (per esempio gli annunci sui portali). Pertanto le sanzioni previste all’articolo 31 della LR 13/2007 sono applicabili solo in caso di mancato adempimento dei sopracitati obblighi.
In particolare:
la mancata comunicazione ai comuni per gli alloggi ad uso turistico comporterà la sanzione da 5.000 a 15.000 euro;
la mancata comunicazione del movimento degli ospiti, comporterà la sanzione da 5.000 a 15.000 euro(precedentemente da 1.000 a 2.000).
http://www.regione.lazio.it/prl_turismo/?vw=newsDettaglio&id=95
Cordiali saluti
Salve, vorrei sapere in cosa consiste esattamente il servizio RADAR e cosa comporta la mancata iscrizione. Specificamente ci sono sanzioni previste per l’inosservanza di questo obbligo?
Buongiorno, ai sensi dell’articolo 31, comma 11 della legge regionale 13/2007, la mancata comunicazione prevede una sanzione da 1000 a 2000€. Il servizio RADAR serve a consentire la rilevazione statistica dei flussi turistici attraverso la raccolta dei dati sugli arrivi e sulle presenze nel rispetto di quanto previsto dall’articolo 28, comma 1 della l.r. 13/2007.
Cordiali saluti
Buonasera Sto provando a richiedere il codice identificativo regionale come affitto uso turistico ma ad un certo punto viene richiesto il numero di protocollo della comunicazione inizio attività (successivamente viene chiesta adttivitnche la data della Comunicazione). Cosa mettere secondo lei come numero di protocollo visto che avendo inviato la comunicazione via pec questa non ha un numero di protocollo? Grazie per il chiarimento e complimenti per professionalita e competenza.
Saluti
Buonasera Paolo, solitamente viene richiesto di allegare la comunicazione inviata al SUAR. Se il sistema le impedisce di completare la procedura chiedendo obbligatoriamente il numero di protocollo della richiesta le suggerisco di scrivere una mail a assistenzacise@regione.lazio.it per chiedere maggiori informazioni.
Buongiorno sig. Paolo e grazie per la sua risposta. Giusto per completezza volevo informare che alla fine ho inserito il numero di protocollo che automaticamente invia il Comune di Roma nel momento in cui si fa la Comunicazione via pec. Infatti a fronte della pec si riceve, da Protocollo culturaturismo una email automatica con un numero di protocollo, io ho inserito quello.
Saluti cordiali
La ringrazio per la preziosa informazione.
Cordiali saluti
Scusate io sto impazzendo fra queste mille regole. Ho compilato il form dal sito del SUAR Roma Capitale ma non mi risulta ci sia odo di mandarlo per via telematica (cioè fa stampare solo il modello compilato). L’ho spedito per raccomandata e stessa cosa ho fatto con la Regione.
Ora però non so come reperire il famoso protocollo. Inoltre avere un indirizzo PEC è obbligatorio?
Altra cosa che non ho capito è se ci sono e meno oneri da pagare.
Grazie
Senza la registrazione al portale del SUAR può solo compilare e scaricare un facsimile ma non inviare la richiesta telematicamente. Non vengono più accettate le richieste tramite raccomandata. La PEC per queste comunicazioni è obbligatoria e online può trovare numerosi servizi gratuiti o molto economici come quello offerto da Aruba. Non ci sono oneri da pagare.
Cordiali saluti
Grazie mille. Ho attivato una PEC e riprovo la procedura online allora.
Grazie per il prezioso supporto.
Salve e complimenti per il sito. Volevo porre un quesito: sono proprietario di un immobile pittosto grande, in località turistica vicino roma, dove abito tutto l’anno ed ho la residenza. Se per uno o due mesi volessi locarlo con contratto per finalità turistiche (ai sensi delle vigenti leggi nazionali) dovrei sottostare al regolamento regionale art.12bis ? Se si sorgono alcuni problemi : 1) il modulo predisposto dal comune mi fa comunicare che inizio “un’attività di alloggio turistico”, ma io faccio un semplice contratto 1 volta in 1 anno ( o al max 2 contratti) e non inizio attività alcuna , dato che un contratto non può essere considerato un’attività (quindi mi farebbero dichiarare il falso !) ; 2 ) per quanto riguarda la lista degli alloggiati io posso comunicare il conduttore che risulta sul contratto (come per es. nella cessione fabbricato), ma poi se questo durante la locazione fa venire insieme o a rotazione, i suoceri, la sorella i nipoti, gli amici ecc, io come posso saperlo e comunicarlo ? anche qui farei una falsa dichiarazione, nè posso vietargli di invitare qualcuno da contratto …..Spero che essendo abitazione principale e di residenza io non debba comunicare nulla ma solo fare un contratto e registrarlo se più di 30gg . Ripeto uno o max due contratti da un mese o due max… ! Grazie per un suo parere.
Buonasera, se si tratta di locazioni brevi inferiori a 30 giorni è necessario adeguarsi al regolamento regionale da lei citato e alla comunicazione tramite il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato. Per contratti superiori ai 30 giorni, per finalità turistiche le suggerisco comunque du adeguarsi alla normativa regionale (a costo zero) ma in questo caso non è necessaria la comunicazione tramite il portale alloggiatiWeb ma basta la semplice registrazione del contratto.
Cordiali saluti
Buongiorno, sono proprietario di un appartamento su cui svolgo locazione turistica.
Mi sarebbe possibile prenderne un secondo in affitto, da sublocare a turisti?
La posizione di affittuario va notificata al momento della segnalazione al SUAR?
Sono imposti limiti di carattere strutturale? (altezza o metratura dell’immobile)
La ringrazio anticipatamente per la sua risposta,
Buona giornata,
Francesco
Buonasera Francesco, le confermo che può affittare un ulteriore immobile per subaffittarlo a terzi. Il recente DL 50/2017 le consente di assoggettare anche i redditi derivanti dalla sublocazione a cedolare secca. La posizione di locatario deve essere specificata nella comunicazione al SUAR. L’immobile deve rispettare i requisiti indicati nel Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 e successive modificazioni:
http://www.ilsole24ore.com/art/SoleOnLine4/Speciali/2006/documenti_lunedi/19marzo2007/DM_05_07_1975.pdf
Cordiali saluti
Buona sera , complimenti Per le preziose informazioni. le volevo sottoporre una domanda : sono il titolare di una partita Iva con cui esercito attività imprenditoriale extra alberghiera. Sto prendendo in affitto un appartamento ma il proprietario mi impone il contratto di locazione turistica. Volevo chiedere se è possibile e come funziona poi per la dichiarazione dei redditi.
Buonasera Alessio, se prende in affitto un appartamento può subaffittarlo a terzi con la formula della locazione turistica. Se intende effettuare la sublocazione come privato, senza P.IVA, questa sarà disciplinata dal DL 50/2017 che consente a coloro i quali offrono in subaffitto un immobile di optare per il regime della cedolare secca. Ripeto però che si rientra nella disciplina del DL 50/2017 solo se il contratto di locazione viene sottoscritto tra privati. Al contrario se intende avviare un’attività ricettiva usando la P.IVA dovrà necessariamente avviare una CAV ma nel suo caso il proprietario non sembra essere favorevole.
Per avere maggiori informazioni sulla locazione turistica le suggerisco la lettura del seguente articolo:
https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/
Cordiali saluti
gentilissimo la ringrazio della pronta risposta .
Quindi mi conferma che anche se io ho già una partita Iva e già esercito in forma imprenditoriale con 3 appartamenti attività ricettiva posso stipulare il contratto di locazione come persona fisica per uso abitativo con autorizzazione a sublocare ( locazione Turistica) e che i redditi generati verranno dichiarati nella dichiarazione nel campo altri redditi ?
Come privato può inoltre optare per il regime agevolato della cedolare secca. Per avere ulteriore conferma le suggerisco comunque di rivolgersi ad un commercialista di fiducia.
Avendo P.IVA non può produrre redditi diversi ai sensi dell’articolo 67 del TUIR lettera i) “redditi derivanti da attivita’ commerciali non esercitate abitualmente” poiché contrasterebbe con la sua attività ma può produrre redditi diversi ai sensi dell’articolo 67 del TUIR lettera h) “redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili”.
Buonasera,vorrei registrare 2 appartamenti che ho preso in gestione con la formula di locazione turistica (a Roma) ho scaricato la nuova modulistica dal sito del comune,seguendo le istruzioni, solo una cosa non riesco a capire,mi chiede se è un atto pubblico o privato e mi chiede il numero,come devo procedere?
Buongiorno Francesco, immagino che lei abbia preso in locazione o in comodato d’uso due appartamenti col fine di sublocarli a terzi a fini turistici. Il SUAR chiede di essere messo a conoscenza se il contratto di affitto o comodato sottoscritto tra lei e il proprietario sia da considerarsi atto pubblico (stipulato innanzi ad un notaio) o scrittura privata (senza notaio e registrata all’Agenzia delle Entrate).
Cordiali saluti
Buongiorno Paolo, a Roma il nuovo regolamento vieta la locazione ai fini turistici per chi ha più di 2 appartamenti e non può essere svolta in forma imprenditoriale, Per assurdo chi ha più di 2 appartamenti e vorrebbe aprire partita iva, a Roma è vietato! La regione ha questo potere??
Buongiorno Fabrizio, non è di competenza regionale stabilire parametri del genere. Lo sottolinea il DL 50/2017 che conferisce questo potere solo al MEF il quale ancora non si è espresso a riguardo. La locazione turistica è di esclusiva competenza statale.
È stata comunque depositata per la Regione Lazio la proposta di legge n. 386 del 19 giugno 2017 che prevede: “Fermo restando il rispetto delle competenze statali, i soggetti che offrono alloggio ai turisti ai sensi dell’articolo 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79, provvedono ad una comunicazione al Comune “. Ecco il testo della proposta di legge attualmente in corso di valutazione:
Art. 1
(Modifiche all’articolo 26 della l.r. 6 agosto 2007, n. 13)
1. Dopo il comma 5 dell’articolo 26 della l.r.13/2007 è inserito il seguente:
“5 bis. Fermo restando il rispetto delle competenze statali, i soggetti che offrono alloggio ai turisti ai sensi dell’articolo 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79, provvedono a darne comunicazione al Comune.”
Testo integrale:
http://atticrl.regione.lazio.it/allegati/propostelegge/TESTI_PROPOSTI/PL%20386.pdf
Iter consiliare:
http://atticrl.regione.lazio.it/proposteLegge_dettaglio.aspx?id=386
Per gestire in forma imprenditoriale l’attività di locazione turistica il Codice Ateco è 68.20.01 “Locazione immobiliare di beni propri o in leasing (affitto)“ così come previsto dall’Agenzia delle Entrate.
Cordiali saluti
Grazie
Buonasera Paolo, sto provando a registrare al SUAR l’appartamento da fittare per usi turistici.
Sto seguendo quanto indicato nel link del comune https://www.comune.roma.it/get/riepilogo.action?idOperazione=1510112&idAttivita=1510110 nel documento linee guida. Ho trovato il documento ma non ho capito come inviarlo. Io ho già un account al sito del comune di roma, sono entrato ma non trovo la cartella “attività ricettive”.Mi sa aiutare?
Grazie 1000
Da questo link (visibile solo se si è autenticati sul sito)
https://www.comune.roma.it/get/helpCompilazione.action
trova la sezione “compilazione”, selezionare “scelta attività”, a seguire la cartella “attività ricettive” ed infine selezionare “altre forme di ospitalità”. In quella sezione trova la “comunicazione offerta ospitalità”. Il modulo deve essere inviato telematicamente e non tramite posta ordinaria o PEC. Presumo che al termine della procedura di compilazione del modulo ci sia la possibilità di inoltrarlo al SUAR.
Buongiorno Paolo, grazie per le chiare informazioni, finalmente un sito utile e aggiornato.
Ho alcuni ulteriori dubbi:
– dopo aver inviato la richiesta di registrazione al SUAR mi è stato assegnato un protocollo ma non mi è stata inviata nessuna comunicazione di accettazione della domanda, devo considerarla accettata?
– all’agenzia Regionale del Turismo della Regione Lazio devo inviare quella protocollata, anche se nello spazio riservato al timbro digitale non c’è scritto nulla?
– l’appartamento che affitto è un monolocale di complessivi 27mq con angolo cottura e bagno, sono in regola? e quanti posti letti può avere?
– nella registrazione alla questura devo dichiarare di essere in possesso “dell’autorizzazione all’esercizio n° rilasciato da…”, di cosa si tratta? del numero di protocollo di cui sopra?
Grazie mille
Buongiorno, la modulistica aggiornata per la comunicazione al SUAR è reperibile a questo indirizzo:
https://www.comune.roma.it/get/riepilogo.action?idOperazione=1510112&idAttivita=1510110
Se le hanno assegnato un numero di protocollo è da considerarsi come accettata.
All’Agenzia Regionale deve essere inviata copia della modulistica inviata al SUAR secondo le modalità descritte:
http://www.regione.lazio.it/binary/prl_turismo/tbl_evidenza/TUR_Strutt_ricett_extraalbergh_comunicazione_altre_forme_ospitalit__07_08_2017_NEW.pdf
Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile (soggiorno e camera da letto) non inferiori a 14 mq per ciascuno dei primi 4 abitanti, e mq 10 per ciascuno dei successivi. Per esempio: per 4 persone – 56 mq più il bagno, per 5 persone – 66 mq più il bagno. Nel suo caso, 27mq sono leggermente inferiori ai 28mq previsti per due persone. Le suggerisco pertanto di offrire l’alloggio ad un massimo di due persone.
Per la comunicazione alla Questura basta indicare il numero di protocollo che le è stato assegnato e allegare la copia della comunicazione:
https://questure.poliziadistato.it/statics/49/nuovo-modulo-alloggiati-x-abilitazione-e-disabilitazione.pdf?lang=it
Dovrà inoltre inviare al servizio RADAR della regione apposita domanda di iscrizione al servizio per il rilevamento a fini statistici:
http://www.visitlazio.com/osservatorio/
Cordiali saluti
Grazie mille per tutte le preziose informazioni, avrei da chiederLe alcuni altri chiarimenti:
– ho l’apartamento su homelidays e non c’è la possibilità di inserirlo in qualcosa di diverso da una casa vacanza o b&b, nella descrizione ho scritto che si tratta di un alloggio ad uso turistico, è sufficiente?
– ho mandato richiesta alla questura per il pin da circa una settimana ma ancora non ho ricevuto risposta ha un consiglio su come procedere?
– lo stesso vale per RADAR…
grazie mille
Buonasera Lucilla, riguardo la classificazione su Homelidays non mi preoccuperei poiché la terminologia Casa Vacanze scelta dal portale non fa certo riferimento alla normativa italiana ma è una semplice traduzione di Holiday Home, termine comunemente usato all’estero per identificare appartamenti vacanza.
Riguardo la richiesta di credenziali alla Questura può provare a recarsi presso la Questura competente territorialmente per avere maggiori informazioni o per sapere se ci sono stati errori nella comunicazione.
Per quanto riguarda il servizio RADAR purtroppo ad oggi abbiamo ricevuto centinaia di segnalazioni riguardo questo disservizio. Riteniamo che siano stati sommersi dalle richieste e che non siano in grado di far fronte a ciò. Lei deve comunque tenere una ricevuta della richiesta inviata che attesti la sua buona fede in tal senso.
Cordiali saluti
Salve, grazie mille ancora di tutte le preziose informazioni.
Si potrebbe avere una bozza di contratto per affitto puro che rispetta il nuovo regolamento?
Si puo affittare a stanze e non la singola unita? sul regolamento si parla di “unita immobiliare situate in immobili adibiti ad abitazioni o parte di esse”.
quindi sembrerebbe di si giusto? stanza=parte di un immobile?
Si puo di nuovo fare il b&b non imprenditoriale?
grazie
Buonasera, le confermo che la normativa autorizza a locare anche una sola pirzione di immobile, tuttavia con l’affitto di più camere contemporaneamente potrebbe configurarsi l’attività di affittacamere. Il nuovo regolamento permette la gestione non professionale dei B&B.
Qui un modello di contratto per locazione turistica con i riferimenti aggiornati alla disciplina vigente:
https://www.dropbox.com/s/1q7gt7eyfzqu284/NEW%20CONTRATTO-DI-LOCAZIONE-TURISTICO-IT-EN.pdf?dl=1
Cordiali saluti
OK grazie mille, come posso impostare Il b&b non imprenditoriale?
La residenza ce l’ho, la password polizia anche, la comunicazione al suar è stata fatta e anche la password a fini statistici.
Grazie.
Buongiorno Siro, qui trova tutte le informazioni dettagliate su come avviare un B&B non professionale, modulistica, linee guida, requisiti e adempimenti:
https://www.comune.roma.it/get/riepilogo.action?idOperazione=1502167&idAttivita=1502175
Cordiali saluti
Buonasera Paolo,
e complimenti anche da parte mia per la completezza e la chiarezza delle informazioni che ci fornisce con infinita pazienza.
In un post precendente, a proposito dell'”occasionalità” richiesta dalla Regione Lazio per il funzionamento dell locazioni turistiche, lei stesso precisava:
” purtroppo i parametri dell’occasionalità non sono stati definiti. Tuttavia il recente DL 50/2017 ha chiarito che la locazione turistica è competenza statale e non regionale e spetta al Ministero dell’Economia stabilire i criteri di occasionalità oltre i quali la semplice locazione diventa imprenditoriale. Dalla pubblicazione del DL il Ministero, se lo ritiene opportuno, ha 90 giorni per stabilire tali criteri”
Mi sa dire se i 90 giorni in questione sono ormai trascorsi? Il Ministero ha meglio specificato cosa intendeva per “occasionalità”. In caso negativo possiamo in qualche modo ignorare le indicazioni della regione che richieste l’occasionalità delle locazioni turistiche per essere tali?
Grazie per le sue risposte
Buonasera, i 90 giorni sono trascorsi e al momento tutto tace. Come abbiamo più volte precisato è pressoché impossibile stabilire dei parametri rigidi che possano identificare situazioni spesso diversificate senza creare una disparità di trattamento. Pertanto il criterio di occasionalità deve sempre essere rispettato ma deve essere valutato caso per caso. Dal nostro punto di vista non è l’ammontare degli incassi durante l’anno solare, o il numero degli immobili concesso in locazione, o la durata delle locazioni nel corso dell’anno ad identificare un’attività imprenditoriale, al contrario la fornitura di servizi alla persona e la presenza di collaboratori e di una stabile organizzazione nella gestione degli immobili sono indice di un’attività imprenditoriale. Nel nostro Codice Civile e nel TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi) non sono in alcun modo indicati dei limiti ai redditi fondiari. Non è quindi importante l’ammontare degli importi incassati ma le modalità con le quali essi vengono generati.
Buonasera,
sono Ilaria e avevo in mente di affittare il mio appartamento ad uso turistico. Ho letto che i passaggi per iniziare questa attività sono:
– inviare la comunicazione di ospitabilità all’Agenzia regionale del Turismo di Roma Capitale e alla Regione Lazio (RADAR) attraverso i due moduli (sono uguali, vero?) che ho scaricato grazie al suo sito.
– inviare un secondo modulo alla Polizia di Stato per chiedere “l’abilitazione alle schede alloggiati mediante sistema web informatico”. A questo proposito avrei una domanda: alla voce “struttura denominata” cosa devo scrivere, “appartamento privato”?
Quanto tempo impiegano gli enti a confermare la mia richiesta?
Altra domanda: devo inviare tutti i giorni i moduli sopracitati per informare Regione, Comune e Questura degli ospiti del mio appartamento?
E’ vero che, per il momento, non è necessario far pagare la tassa di soggiorno all’ospite?
Grazie anticipatamente per le risposte!
Ilaria
Buonasera Ilaria, la procedura per la comunicazione è reperibile direttamente sul sito della Regione a questo indirizzo:
http://www.regione.lazio.it/binary/prl_turismo/tbl_evidenza/TUR_Strutt_ricett_extraalbergh_comunicazione_altre_forme_ospitalit__07_08_2017_NEW.pdf
La documentazione aggiornata per il Comune di Roma è reperibile qui:
https://www.comune.roma.it/get/riepilogo.action?idOperazione=1510112&idAttivita=1510110
Il sistema RADAR non ha nulla a che vedere con la comunicazione iniziale al Comune e all’Agenzia Regionale per il turismo, bensì si tratta di un sistema per la comunicazione dei flussi turistici a fini statistici:
http://www.visitlazio.com/osservatorio/
La comunicazione a Comune e Regione è necessaria solo all’inizio mentre la comunicazione tramite il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato e al sistema RADAR è obbligatoria all’arrivo degli ospiti.
Cordiali saluti
Grazie mille per le risposte! E’ stato gentilissimo oltre che paziente!
Buongiorno,
Grazie per l’esauriente articolo, ho solo una domanda.
Prima si afferma che la regione Lazio non ha in alcun modo diritto a normare in materia di locazioni brevi, in quanto ambito statale.
Ma nel nuovo regolamento, particolarmente al punto 12 bis, la regione stabilisce unilateralmente che il numero massimo di locazioni per un singolo privato è pari a due unità. Questo non è contraddittorio?
Tanto più che a quanto ne sapevo io, siamo in attesa che il MEF deliberi in materia, chiarendo proprio aspetti come questo che cito.
Grazie in anticipo per l’aiuto, saluti,
Angelo
Buonasera Angelo, le contraddizioni sono molte. La nuova legge regionale è stata approvata a Giugno lo stesso mese della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del DL 50/2017 e con ogni probabilità il testo non è stato adeguato alla nuova normativa. Il MEF inoltre non si è espresso entro i 90 giorni dalla pubblicazione del DL pertanto al momento non esistono limiti in tal senso. È stata comunque depositata la proposta di legge n. 386 del 19 giugno 2017 che prevede: “Fermo restando il rispetto delle competenze statali, i soggetti che offrono alloggio ai turisti ai sensi dell’articolo 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79, provvedono ad una comunicazione al Comune “.
Cordiali saluti
Ecco il testo della proposta di legge attualmente in corso di valutazione:
Art. 1
(Modifiche all’articolo 26 della l.r. 6 agosto 2007, n. 13)
1. Dopo il comma 5 dell’articolo 26 della l.r.13/2007 è inserito il seguente:
“5 bis. Fermo restando il rispetto delle competenze statali, i soggetti che offrono alloggio ai turisti ai sensi dell’articolo 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79, provvedono a darne comunicazione al Comune.”
Testo integrale:
http://atticrl.regione.lazio.it/allegati/propostelegge/TESTI_PROPOSTI/PL%20386.pdf
Iter consiliare:
http://atticrl.regione.lazio.it/proposteLegge_dettaglio.aspx?id=386
Buona sera, sto preparando il contratto che dovrò far firmare agli ospiti per locazione turistica, essendo l’appartamento al 50% con mia sorella, come nominativo locatori, devo inserire tutti e due o ne basta solo uno? nel caso sia necessario inserirli entrambi, per la firma come posso fare visto che Lei abita fuori Roma e il check in lo eseguo solo io? Il dubbio mi viene anche in fase di dichiarane 730, devo portare il contratto al CAF ? e se sul contratto metto solo un nominativo mi viene considerato tutto al 100% a me? La ringrazio
Buonasera, può inserire il nome di un solo proprietario che formalmente firmerà il contratto anche a nome degli altri proprietari. Da un punto di vista fiscale il reddito è sempre imponibile pro quota, in questo caso 50% a lei e 50% a sua sorella a prescindere da chi materialmente ha firmato il contratto.
Cordiali saluti
Buongiorno,
se non ho la residenza nell’appartamento , posso affittarlo per 365 giorni rispettando il limite dei 30 per ogni ospite ?
Assolutamente si. Il DL 50/2017 aveva incaricato il MEF, Ministero dell’Economia e della Finanza, di indicare, qualora necessario ed entro 90 giorni dall’entrata in vigore della legge, i criteri e i confini della locazione turistica. Tra i parametri suggeriti al MEF il decreto indicava il numero degli immobili concessi in locazione e la durata complessiva delle locazioni nell’anno solare. I termini sono scaduti e il MEF non si è espresso.
http://www.ailtur.it/nessun-regolamento-nessuna-partita-iva-le-locazioni-turistiche/
Cordiali saluti
Buongiorno e grazie delle info . Alcuni dubbi :
– Il contratto che va fatto firmare agli ospiti che rimangono per meno di 30 giorni , se non lo devo registrare lo devo solo tenere nei miei archivi ? Per quanto tempo ?
– C’è la possibilità che AIRBNB paghi direttamente la cedolare secca ? Se si , dovrò dichiarare ancora sulla dichiarazione dei redditi ?
Buongiorno, pur non essendoci l’obbligo di registrazione dovrà conservare il contratto firmato. A tal proposito le associazioni dei consumatori consigliano di conservare “per sempre” copia del contratto. La Guardia di Finanza indica in anni 5 l’obbligo di conservare la ricevuta non fiscale:
http://www.gdf.gov.it/servizi-per-il-cittadino/consigli-utili/informazioni-tributarie/termini-di-conservazione-dei-documenti/conservazione-dei-documenti.pdf
Airbnb ha presentato ricorso al TAR del Lazio contro il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 132395/2017, che detta le regole attuative della legge n. 96/2017, per violazione della direttiva comunitaria 2015/1535. La procedura di notifica 2015/1535 consente alla Commissione e agli Stati membri dell’UE di esaminare le regolamentazioni tecniche che gli Stati membri stessi intendono introdurre per i prodotti (industriali, agricoli e della pesca) e per i servizi della società dell’informazione prima che siano adottate. L’obiettivo è garantire la compatibilità dei testi con i principi del diritto dell’Unione europea e del mercato interno. Pertanto per il momento non svolgerà il ruolo di sostituto d’imposta. Anche se tassato all’origine dovrà comunque segnalare l’incasso in sede di dichiarazione dei redditi senza ovviamente pagare altre tasse.
Cordiali saluti
Salve, ho un appartamento dato in affitto come uso turistico tramide airbnb. Ho comunicato l’attività al comune , mandato copia alla regione e aperto scheda alloggiati in questura. Ho richiesto a questo punto all’amministratore di condominio cosa dovevo inviargli per essere in regola con lo stesso condominio. la sua risposta è stata che dovevo far approvare dal condominio , copio quanto scritto : “ho preso visione del regolamento condominiale nello specifico l’Art.11 Uso dei Locali, il quale stabilisce che:
“La destinazione degli appartamenti o locali di proprietà esclusiva ad uso diverso dell’abitazione deve essere consentita dall’Assemblea dei condomini con la maggioranza di cui all’art.1136 del codice civile. ”
Io leggendo i vari post avevo capito che non è necessario. Cosa mi consiglia di fare?
La ringrazio in anticipo
Buongiorno, non si preoccupi la sua non è una struttura ricettiva ma una semplice locazione. Nel contratto deve specificare “contratto di locazione ad uso abitativo per finalità turistiche”. Non essendo una struttura ricettiva aperta al pubblico non è necessaria l’approvazione del condominio poiché non è stata variata la destinazione d’uso che rimane sempre ad uso abitativo.
Cordiali saluti
La ringrazio, ma per essere valido il contratto devo far fare la APE (perizia energetica?) come per i contratti di lunga durata?
La ringrazio di nuovo
Certamente l’immobile per poter essere locato deve essere in regola con l’APE, Attestato di Prestazione Energetica. Non è necessario allegarlo al contratto basta inserire una clausola in cui il locatario dichiara di aver preso visione dell’attestato. Può lasciare una copia in visione nell’immobile.
Buonasera ho avviato l’uso turistico prima di giugno 2017 seguendo le sue direttive scritte in questo sito quindi comunicazione attraverso PEC sia al comune che al turismo e la registrazione al portale alloggiati web per inviare le schede degli alloggiati. Volevo sapere avendo fatto tutto prima di giugno 2017 sono in regola non devo rifare la procedura stabilita adesso? Le nuove regole sono le stesse cioè; si può ospitare la stessa persona per 30 giorni in 1 anno solare? Io penso di aver capito, forse solo lei me lo può confermare, che l’unica cosa che devo fare adesso per essere in regola è il Random e che la mia richiesta fatta prima di giugno va bene così. Le sarei grata in oltre se mi potesse spiegare cos’ è questo Random. Mi scuso per le molteplici domande ma è solo per essere tranquilla di star facendo tutto in regola. La ringrazio anticipatamente
Buonasera non è necessario inviare nuovamente la documentazione. Tuttavia deve iscriversi al servizio RADAR della regione per la comunicazione a fini statistici delle presenze turistiche sul territorio.
http://www.visitlazio.com/osservatorio/
Cordiali saluti
La ringrazio per la sua risposta tempestiva
Salve, ho un appartamento dato in affitto come uso turistico tramide airbnb. Ho comunicato l’attività al comune , mandato copia alla regione e aperto scheda alloggiati in questura. Il dubbio : ma oltre alla questura, devo comunicare anche alla regione i nominativi degli ospiti tramite il sito http://www.visitlazio.com/osservatorio/# ?
Inoltre, se gli ospiti non vogliono firmare il contratto come devo comportarmi? a cosa incorro se non faccio contratto?
GRAZIE in anticipo per la risposta
Claudio
Buonasera Claudio, le confermo che anche chi effettua locazione turistica ha l’obbligo di iscriversi al servizio RADAR della Regione per la comunicazione degli arrivi e delle partenze. Per evitare incomprensioni le suggerisco di inserire su Airbnb nella sezione Regole della Casa o Requisiti della Prenotazione che all’arrivo gli ospiti devono firmare un contratto di locazione ai sensi dell’Art. 4 del DL 50/2017. In caso di rifiuto può opporsi alla consegna dell’immobile. Su Airbnb fortunatamente ci sono molte occasioni di comunicare con gli ospiti per evitare disguidi all’arrivo.
Cordiali saluti
La ringrazio di nuovo per la chiara risposta, ma ho un altro dubbio, riguardo la ricevuta. Se l’ospite al suo arrivo mi chiede ricevuta mi sembra di capire sono obbligato a farla, posso prendere un blocchetto di ricevute NON fiscali per esempio di buffetti? oppure su che modulo?
Io posso/devo fare solo ricevute NON fiscali , non avendo partita iva giusto? Se qualche ospite chiede fattura o ricevuta fiscale cosa posso fare?
La ringrazio infinitamente
Buona serata
Claudio
Il classico blocchetto di Buffetti va benissimo. Lei può rilasciare solo ricevute non fiscali.
Salve, prima di tutto volevo ringraziare perché tramite il sito sono riuscito a reperire informazioni utili ed importanti in forma molto chiara e sintetica. Qui riporto il mio dubbio che al momento non sono riuscito ancora a chiarire: ho un appartamento a Ciampino che vorrei provare ad affittare come casa vacanze non imprenditoriale, tramite il sito del comune di Roma però, sembra che si possa iniziare questo tipo di attività esclusivamente in forma imprenditoriale, di seguito il copia/incolla della descrizione, fatta sul sito del Comune di Roma riferita alle Case e appartamenti per vacanze: “sono strutture costituite da immobili arredati da destinare all’affitto dei turisti e all’interno delle quali non possono esservi persone residenti né domiciliate. Tali strutture sono prive sia di servizi centralizzati che di somministrazione di alimenti e bevande e sono ubicate nello stesso territorio comunale. Le case ed appartamenti per vacanze sono strutture gestite in forma imprenditoriale.” Leggendo il Regolamento Regionale n. 14 del 16/06/17 si fa riferimento anche a Case Vacanze gestite in forma non imprenditoriale. Vorrei chiedere conferma se nell’area metropolitana di Roma Capitale sia obbligatorio iniziare questo tipo di attività solo in forma imprenditoriale. Mi scuso nel caso in cui l’argomento sia già stato trattato ma, cercando di reperire più informazioni possibili forse ho perso un po’ la bussola.
Grazie in anticipo e buon lavoro.
Diego
Buonasera, la Regione Lazio, a seguito di una recente sentenza del TAR aveva sospeso le licenze per le strutture ricettive amatoriali in attesa del nuovo regolamento. Nell’ultimo regolamento regionale da lei citato sono state nuovamente inserite le forme non imprenditoriali nella gestione delle Case Vacanze, probabilmente il sito del Comune non è ancora aggiornato. Potrà quindi optare per la CAV amatoriale o per la semplice locazione turistica.
Cordiali saluti
Buongiorno Dott. Gasparri,
ho appena iniziato l’affitto di un appartamento a Roma .
Volevo avere conferma da lei circa l’obbligatorietà o meno della tassa di soggiorno.
La ringrazio molto,
Francy
Affitto Puro
Buonasera al momento non è stata deliberata dal Comune. Può chiamare lo 060606 per avere ulteriore conferma.
Cordiali saluti
Gentilissimo Paolo,
Gestisco un B&B insieme a mio padre che ne è il titolare. Fiscalmente siamo in regime imprenditoriale: impresa individuale con partita Iva. Mio padre vuole passare la mano a me e, in sintesi, pensa:
1. Dare a me in comodato d’uso parte dell’appartamento.
2. Chiudere la sua partita iva e contestuale apertura di una nuova partita iva a mio nome
3. Modificare la Scia, attivando il mio subentro al posto di mio padre.
4. Proseguire l’attività in corso senza interruzioni.
In tal modo potremmo dare continuità assoluta all’attività in corso evitando strappi rispetto alle prenotazioni già attivate attraverso la piattaforma Booking.
Domanda: può funzionare?
Rispetto ai passaggi prospettati, dove potrebbero essere gli intoppi?
Da approfondimenti che ho fatto sul web verrebbe fuori:
Che il comodato d’uso andrebbe registrato all’agenzia delle entrate.
Per quanto riguarda l’attivazione della procedura di subentro sul portale del comune di Roma penserei di utilizzare le credenziali attuali per inserire le modifiche che il subentro comporterà/richiederà.
La domanda: secondo lei sono nel giusto o ho fatto qualche salto non consentito?
La ringrazio molto per l’attenzione, mi rivolgo a lei dopo aver letto il suo dialogo con le centinaia di persone che non fanno sconti, anche sul versante della complessità dei problemi che rappresentano.
Buonasera, sembra tutto corretto compresa la registrazione del comodato d’uso presso l’Agenzia delle Entrate. Su Booking può inoltrare la richiesta di cambio di gestione inviando tutti i nuovi dati di fatturazione nonché le nuove coordinate bancarie senza perdere recensioni e prenotazioni.
Cordiali saluti
Grazie molte, anche per la tempestività.
Interessanti e utili i suggerimenti per quanto riguarda Booking.
Insisto sull’aspetto SCIA e della variazione della precedente: mi conferma che è questo quello che bisogna fare?
Mi scuso per l’insistenza e ancora Grazie.
Danilo
Per il subentro della SCIA le suggerisco prima di tutto di contattare il SUAR di Roma, presumo che le confermeranno quanto da lei ipotizzato. Trattandosi però di una questione delicata è meglio chiedere prima informazioni.
Buongiorno, anzi tutto complimenti per il servizio che offrite.
Scrivo in quanto sto per dare avvio ad un servizio di locazione turistica a Roma. Ho però dei dubbi:
– In primis in merito al nome, la normativa non mi obbliga a conferire la dicitura “Locazione turistica”, ma allo stesso tempo non mi è concesso di usare alcuna forma che rimandi ad attività ricettive extralberghiere. Perciò con la dicitura “nomestruttura+apartment” posso avere contrasti con l’autorità? In caso positivo quale formula dovrei utilizzare per essere in regola?
– In secondo luogo ho letto sul forum che in caso di controllo, per la locazione turistica, le autorità devono presentare un mandato dell’autorità giudiziaria, corretto?
Infine convenzioni con ristoranti o similia rientrano tra i servizi che non possono essere offerti agli ospiti?
Grazie per l’attenzione Francesco
Buonasera Francesco, su portali come Booking è importante al momento dell’iscrizione che l’immobile sia classificato come “appartamento” e non come “casa vacanza”. Va bene la formula che ha proposto e le suggerisco di evatare di aggiungere dicitutre come “camere”, “casa vacanze”, “casa per ferie”, ecc… Su Airbnb nella descrizione dell’immobile può dedicare un apposito spazio per chiarire che si tratta di una locazione turistica ai sensi del DL 50/2017. Per effettuare un sopralluogo dell’immobile, non trattandosi di struttura ricettiva aperta al pubblico, è necessario un mandato. Le suggerisco di non stipulare in forma scritta convenzioni di alcun genere.
Cordiali saluti
Salve, intato grazie per l’utile articolo.
scrivo perchè ho un dubbio sula compilazione del modulo “schede alloggiati”(premetto che sto compilando il modulo per un appartamento privato concesso in locazione turistica a Roma per il quale ho già inviato i due moduli da voi indicati); una voce del modulo chiede il numero di autorizzazione all’esercizio: ho saltato qualche passaggio e dovrei avere tale numero di autorizzazione o si riferisce a strutture diverse? sto per caso sbagliando modulo? (sto usando questo http://questure.poliziadistato.it/statics/49/nuovo-modulo-alloggiati-x-abilitazione-e-disabilitazione.pdf?lang=it )
Buonasera, deve tralasciare quel punto ma allegare al modulo la copia della Comunicazione art.2 comma 3 Reg. Regionale 07/08/2015 n. 8.
Buongiorno volevo complimentarmi con la vostra grande professionalità e chiarezza. Avrei una domanda a cui su un tema forse ancora non affrontato.
Nel caso in cui è la piattaforma web a recepire il canone di affitto per poi girarlo al proprietario è necessario lo stesso rilasciare una ricevuta con marca da bollo (oltre 77euro) oppure sarà la piattaforma web a rilasciare fattura al locatario?
Grazie ancora
Buongiorno,
ai sensi dell’articolo 22 del DPR n. 633/72 l’emissione della ricevuta non è obbligatoria.
“L’emissione della fattura non e’ obbligatoria, se non è richiesta dal cliente non oltre il momento di effettuazione dell’operazione”
Nei casi elencati al punto 6 dell’articolo 22:
“per le operazioni esenti indicate ai numeri da 1) a 5) e ai numeri 7), 8), 9), 16) e 22) dell’art. 10;”
All’Articolo 10, punto 8 del DPR n.633/72 si legge:
“le locazioni e gli affitti […]”
Pertanto non sussiste l’obbligo di rilasciare ricevuta non fiscale per la riscossione dei canoni di affitto se non espressamente richiesta dal cliente. Qualora il cliente richieda la ricevuta non fiscale, il proprietario ha l’obbligo di rilasciarla con apposta marca da bollo da 2€ per importi superiori a 77,47€. L’importo che dovrà indicare è al lordo delle commissioni del portale ed è la stessa cifra che dovrà portare in sede di dichiarazione dei redditi. Bisogna indicare l’importo al lordo delle commissioni poiché i costi di intermediazione non sono detraibili come privato.
Le faccio un esempio pratico:
su Airbnb se lei imposta come canone giornaliero 100€, lei riceverà dal portale 97€ (Airbnb trattiene infatti dal 3% al 5% di commissione a seconda dei termini di cancellazione impostati) mentre l’ospite pagherà 112€ (Airbnb chiede all’ospite il 12% di commissione). Sulla ricevuta lei dovrà indicare 100€, cioè al lordo delle commissioni di Airbnb. Airbnb rilascerà due fatture, una di 3€ al proprietario e una di 12€ all’ospite. In questo modo l’ospite avrà una ricevuta di 100€ dal proprietario e di 12€ dal portale per un importo totale di 112€ pari a quanto effettivamente versato al momento della prenotazione.
Cordiali saluti
Buongiorno e grazie per il chiarimento e la pazienza. Una ultima domanda io inviti le comunicazioni via pec a regione Lazio e comune di Roma nel settembre 2016 (l’indirizzo pec del comune di roma era differente era he il modulo da usare era leggermente diverso). Secondo lei devo rinviare nuovamente le comunicazioni?
Grazie ancora
Solo le nuove comunicazioni devono essere inviate con i nuovi moduli. Le vecchie comunicazioni rimangono valide. Le suggerisco tuttavia di chiedere ulteriori informazioni direttamente alla Regione.
Salve ancora grazie mille per il prezioso aiuto. Nel caso di visita delle autorita (ispezione) cosa dobbiamo presentare in modo da prepararmi una cartellina?
Dove posso trovare un fac simile di contratto di locazione turistica pura?
Un grato saluto.
Buongiorno, trattandosi di un appartamento privato per accedere all’immobile è necessario un mandato cosa che non è necessaria nelle strutture ricettive aperte al pubblico. Da qui può scaricare il contratto in italiano e inglese da far firmare all’arrivo degli ospiti:
https://www.dropbox.com/s/1q7gt7eyfzqu284/NEW%20CONTRATTO-DI-LOCAZIONE-TURISTICO-IT-EN.pdf?dl=1
Dovete inoltre effettuare le comunicazioni dei dati relativi agli ospiti alle Autorità di PS attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato.
Cordiali saluti
Buongiorno, complimenti per questo meraviglioso servizio.
Avrei bisogno di una informazione:
Vorrei affittare la casa a turisti, pubblicizzandola sui portali, quindi “alloggio privato a uso turistico”.
In questa casa io la residenza ma non vivo li, Questo costituisce un motivo ostativo? Dal regolamento n 14 del 2017 non si capisce molto bene perché menziona questo all’art. 12 parlando di appartamenti e case per vacanze con il divieto di non avere la residenza.
Grazie mille per il suo prezioso aiuto.
Buongiorno, il regolamento delle Case Vacanze non ha nulla a che fare con la locazione turistica. La residenza è compatibile con la locazione turistica.
Cordiali saluti
Grazie tantissimo per la sua tempestiva risposta. Quindi mi scusi gli adempimenti sono:
Comunicazione Comune e regione;
iscrizione al servizio alloggiati per inoltro comunicazione;
contratto a uso turistico. Servono marche da bollo?
Nel caso di alloggi privati a uso turistico qual è la differenza con le case vacanze non imprenditoriali? solo l’obbligo di presentazione della scia in quest’ultimo caso e chiusura (tempi ancora da stabilire) nel caso di alloggi privati a uso turistico?
Giusto?
Grazie mille.
Non servono marche da bollo sul contratto poiché se di durata inferiore a 30 giorni non occorre la registrazione. La marca da bollo da 2€ è invece necessaria sulle ricevute non fiscali che rilascia all’ospite se di importo superiore a 77,47€. La differenza sostanziale è che le CAV offrono servizi alla persona come il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti, oltre alla presentazione della SCIA.
Cordiali saluti
Grazie mille mi è stato veramente di aiuto
Grazie delle puntuali risposte, vorrei però capire il punto della abitabilità/agibilità: dal rilascio della concessione in sanatoria non è mai stata richiesta dalla precedente proprietaria e non capisco se, per la locazione turistica, è necessaria. Mi riferisco in particolare alla dichiarazione sulla comunicazione a ROMA CAPITALE – SPORTELLO UNICO PER LE ATTIVITA’ RICETTIVE dove si dichiara al punto 5): “l’/gli alloggio/i turistico/i oggetto della presente Comunicazione rispetta/ano i requisiti previsti per le abitazioni nonchè la normativa vigente in materia edilizia ed igienico-sanitaria e non necessita/ano di cambi di destinazione d’uso ai fini urbanistici”.
Grazie
Deve avere i requisiti della civile abitazione ed essere accatastato nelle categorie tra A-1 e A-11 esclusa la categoria A-10.
Aggiungo: visto che affitterò casa 2/3 volte per qualche giorno l’anno ma è necessario comunque fare le comunicazione alla regione Lazio e al comune di Roma fermo restando alloggiati-web?
Grazie
Si è assolutamente necessaria la comunicazione.
Cordiali saluti
Gentile Paolo,
ho letto per intero l’articolo e vorrei “azzardare” uno schema di comportamento per chi, come me, vuole affittare come locazione turistica una seconda casa.
Caso personale:
– seconda casa da affittare con il “passaparola” e quindi NO web o airbnb;
– comunicazione Agenzia regionale
– comunicazione comune di Roma
– registrazione Alloggiati-web
– NO tassa di soggiorno (conferma anche lo 060606)
– predisposizione contratto Locazione Turistica scritto (fac-simile?)
– acquisto libretto delle ricevute non fiscale e bolli di 2€ (oltre i 77€)
– naturalmente ci pago la tassa rifiuti ma non il canone rai che già paga mia moglie dove sono residente
Ora Le chiedo:
– la mia casa è un piccolo attico, ex lavatoio, con concessione in sanatoria e uso abitazione ma non è stata mai richiesta l’abitabilità (o agibilità). Questo può essere un problema riguardo alla compilazione del modulo dove dichiaro che è in regola con le norme igienico-sanitarie?;
– ho un figlio 18enne, sarebbe più conveniente fare un contratto di comodato d’uso e far pagare le tasse a lui?
– la cedolare secca ogni quanto si paga?
Grazie per quanto vorrà confortarmi con la Sua risposta.
Massimo
Buonasera Massimo, la promo commercializzazione sul web è consentita e lo specifica anche la Regione. Per il resto è tutto corretto. Prima dell’entrata in vigore del DL 50/2017 i redditi derivanti dalla locazione di un immobile concesso in comodato erano comunque imputabili al legittimo proprietario. Dal 1 giugno invece colui che riceve in comodato un immobile può affittarlo e intestarsi i redditi. La cedolare secca tramite portali web sarà effettuata dagli stessi pirtali in qualità di sostituto d’impista e il 21% sarà trattenuto al momento dell’accredito del canone al proprietario. Essendo appena entrata in vigore i portali avranno bisogno di tempo per adeguarsi e l’Agenzia delle Entrate dovrà chiarire alcuni aspetti fondamentali. Le suggerisco la lettura del seguente articolo:
https://www.lacasacheavanza.it/manovra-airbnb-cedolare-secca-rumore-nulla/
Cordiali saluti
Buongiorno,
vorrei chiedere un’informazione. Ho fatto richiesta alla Regione su apposito modulo per locazione a fini turistici di immobile privato. L’immobile è di mio padre, e io ho indicato sul modulo che ero da lui delegata, ma mi è stato detto che questo non è un titolo valido per effettuare la locazione. Cosa posso fare? Devo fare un contratto di comodato con mio padre? Come comodatario ho poi il diritto di affittare? Inoltre, sul modulo da inviare alla PS c’è l’opzione “delegato”, mentre non c’è quella di comodatario. Quindi, quale deve essere la mia posizione perchè io possa affittare l’immobile di mio padre e firmare i relativi contratti? Grazie in anticipo per l’attenzione.
Buongiorno, la delega serve solo per presentare fisicamente i moduli qualora l’intestatario sia impossibilitato alla consegna. Ma l’autorizzazione deve essere necessariamente intestata al legittimo proprietario dell’immobile. Prima del recente DL 59/2017 i redditi derivanti dalla locazione di un immobile concesso in comodato d’uso erano sempre imputabili al legittimo proprietario. A seguito della pubblicazione del DL 50/2017 tali redditi possono essere imputabili a lei. Le opzioni sono quindi due: contratto di comodato d’uso oppure contratto di locazione tra lei e suo padre.
Sui moduli della Questura la voce delegato serve ad identificare colui il quale è incaricato di effettuare la comunicazione. Anche questo modulo può essere compilato da auo padre e da lei trasmesso.
Cordiali saluti
Avvocato buongiorno.
Mi ricollego a chi mi precede. Quindi la locazione turistica pura è “esercitabile” per non più di 180 giorno l’anno? E posso mantenere la residenza nell’immobile non superando questo limite?
La ringrazio anticipatamente.
Buonasera Giuseppe, al momento non esiste un chiaro limite. Alcune regioni, travalicando le proprie competenze, hanno imposto limiti di questo tipo. La locazione turistica è di esclusiva competenza statale e lo dimostra il recente DL 50/2017, la cosiddetta “manovrina Airbnb”. Il Decreto, di recente pubblicazione invita il Ministero dell’Economia a definire, se lo ritiene opportuno, i confini tra semplice locazione e attività imprenditoriale. Il Decreto suggerisce al Ministero di tenere conto, qualora lo ritenga necessario, del numero degli immobili concessi in locazione e la durata complessiva delle locazioni in un anno solare. Il mio suggerimento pertanto è in via cautelativa, in attesa di maggiori chiarimenti da parte del Ministero e dell’Agenzia delle Entrate. Si può certamente concedere in locazione per brevi periodi l’appartamento in cui si ha la residenza ma a maggior ragione, in questo caso, è sconsigliabile di affittare durante tutto l’anno per evitare che venga contestata la residenza.
Cordiali saluti
Avvocato buongiorno. Anzitutto grazie. Le faccio una ulteriore domanda. E’ necessario, al fine di evitare la contestazione della residenza, “chiudere” completamente agli affitti per mesi interi per un totale di 180 giorni, oppure è sufficiente che il numero complessivo di giorni locati nell’anno non sia superiore al limite suddetto (180gg)?
Grazie infinite per la sua opera preziosissima.
Buongiorno, preciso che non sono un avvocato. Raggiunti i 180 giorni le suggerisco di chiudere la disponibilità in via cautelativa ma non è necessario che la disponibilità sui calendari sia di 180 giorni.
Buongiorno e complimenti per il servizio.
Sul nuovo regolamento del Lazio si parla di occasionalità anche per alloggi per uso turistico, cosa si intende per occasionalità?
La commissione di Airbnb da ricomprendere nel reddito da dichiarare è solo quella a carico di chi affitta o anche quella a carico del turista?
Lenzuola necessariamente in armadio o si può far trovare il letto fatto? Acqua in frigo, kit sapone e shampoo, frutta sul tavolo come omaggio sono incompatibili con locazione turistica? Almeno detersivo e carta igienica?
Buongiorno Andrea, purtroppo i parametri dell’occasionalità non sono stati definiti. Tuttavia il recente DL 50/2017 ha chiarito che la locazione turistica è competenza statale e non regionale e spetta al Ministero dell’Economia stabilire i criteri di occasionalità oltre i quali la semplice locazione diventa imprenditoriale. Dalla pubblicazione del DL il Ministero, se lo ritiene opportuno, ha 90 giorni per stabilire tali criteri. Le suggerisco tuttavia in via cautelativa di non superare i 180 giorni complessivi di locazione. Può lasciare le lenzuola agli ospiti e i prodotti per pulire ma ovviamente non può offrire servizi alla persona come il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti. Eviterei di offrire frutta e generi alimentari.
Cordiali saluti
La commissione da includere nella dichiarazione è solo quella a carico del proprietario
Buongiorno,
A seguito di un controllo della Municipale, ho appena preso una multa di oltre 3000 euro per una locazione turistica, regolarmente comunicata agli uffici competenti di Roma (SUAR) ed i cui ospiti vengono regolarmente segnalati sul sito alloggiatiWeb.
Ciò che mi contestano è di averla pubblicizzata come casa vacanze sotto la denominazione “Apartment House Rome” su siti quali TripAdvisor e Booking.com, senza essere in possesso di regolare SCIA. Ho scelto appositamente quella denominazione, evitando ad esempio “Flavio’s sweet place” o “holiday house Rome” proprio per evitare di incorrere in sanzioni del genere.
Secondo Lei ci sono gli estremi per un ricorso?
Grazie infinite
Buongiorno, se le è stata contestata solo la denominazione direi che ci sono gli estremi per il ricorso poiché la dicitura da lei scelta non fa riferimento a specifiche tipologie di strutture ricettive come “Casa Vacanze” o “Room” ecc… Probabilmente le è stata contestata la classificazione sul portale nella categoria Casa Vacanze, tuttavia è una banale traduzione di un termine internazionalmente riconosciuto “Holiday house”. Tale classificazione, essendo i portali stranieri, non tengono conto dei cavalli normativi del nostro Paese. Le suggerisco di fare ricorso.
Cordiali saluti
Aggiungo inoltre che la normativa della Regione Lazio precisa chiaramente la possibilità di promo-commercializzazione della locazione online.
Grazie per la risposta,
No. Su booking l’appartamento è sotto la sezione “appartamenti” e non “casa vacanze”. L’appartamento turistico non deve essere pubblicizzato solo con il nome della via in cui è sito? Ho sentito pareri discordanti..
In alcune Regioni è fatto espressamente divieto di utiluzzare nomi di fantasia ma nella normativa del Lazio non mi pare ci sia tale divieto, l’importante è non utilizzare nomi ingannevoli riconducibili a strutture ricettive. Se lei prova a mettere l’indirizzo come nome della struttura su Booking le chiederanno di cambiare nome perché non viene accettato.
Cordiali saluti
Gentile Dott. Gasparri
La ringrazio in anticipo della sua cortesia. Il quesito che Le pongo è: avendo fatto domanda come “casa vacanza” imprenditoriale al comune di Roma per un appartamento di proprietà di mia moglie, ed essendo ;pare; andata a buon fine la domanda (trascorsi i tempi per silenzio assenso); ho scoperto che il regolamento di condominio vieta attività di tipo : albergo,pensione , locanda:come recita il regolamento.
E’ possibile trasformare la stessa , cancellandosi come casa vacanza , in LOCAZIONE TURISTICA?
In quanto la locazione turistica non prevede fornitura di servizi e quindi non rientra nel concetto del regolamento che vieta attività di: pensione, albergo, locanda?
La ringrazio per la sua cortesia.
Buongiorno, deve comunicare la cessazione dell’attività e successivamente potrà locare l’immobile. Il regolamento condominiale non può impedire di locare l’immobile ma può solamente opporsi alla gestione di struttuure ricettive. Presumo inoltre che avrà aperto anche una P.IVA per la gestione imprenditoriale.
La ringrazio per la sua cortese risposta!
Le chiedo se la locazione turistica è possibile esercitare tale attività in forma imprenditoriale con la P.IVA e non imprenditoriale con il codice fiscale.
saluti
Certamente può locare l’immobile con P.IVA o privatamente.
Salve,
Intanto grazie del prezioso aiuto!
La domanda è per affitto puro è necessario inserire segnaletica di uscita, estintore, piantina casa e tariffario.
Quale altre norme vanno rispettate se ce ne sono?
Grazie ancora.
Buonasera, no assolutamente. Si tratta di una semplice locazione e non di una struttura ricettiva. Ha l’obbligo di far firmare un contratto all’arrivo (che non va registrato se di durata inferiore a 30 giorni), di rilasciare ricevuta non fiscale, di segnalare i nominativi delle persone alloggiate alle Autorità di PS e di dichiare le entrate come redditi fondiari.
Cordiali saluti
Buongiorno,
mi complimento innanzitutto per l’articolo.
Avrei, se possibile, un quesito da porre: sono proprietaria di un immobile a Roma, acquistato come prima casa, dove ho la residenza e la dimora abituale (al momento ci abito, insomma).
Volendolo locare in locazione turistica, posso mantenere nello stesso la residenza e il domicilio abituale, mantenendo così di fatto la situazione di abitazione principale?
Dopo estenuanti ricerche su internet senza preciso risultato, sono giunta alla conclusione che l’immobile mantiene la denotazione di abitazione principale se ad essere locato è solo una parte dello stesso, o se la locazione turistica avviene per brevi periodi durante l’anno, tuttavia non ho ben compreso a cosa ci si riferisca con “brevi”.
Il mio quesito si riferisce, soprattutto e ovviamente, alle agevolazioni legate all’IMU che si perdono in caso di locazione continuativa dell’immobile, ma mi sembra di aver capito che non ci sia un termine stabilito dalla normativa, sbaglio?
In una precedente risposta ad un commento, ho letto una sua risposta in cui consiglia di stipulare contratti di brevissima durata (qualche giorno alla volta?) che non coprano l’intero anno solare, ma come regolarsi su ciò (quanto tempo all’anno è tollerabile che l’immobile denotato come mia abitazione principale sia in locazione turistica?)?
Altra annosa questione riguarda la TARI, che al momento, ovviamente, è impostata sui componenti del nucleo familiare attuale che hanno dimora nell’immobile; dall’articolo 643 della legge 147/2013 si evince che la TARI sarebbe dovuta comunque solo da me (possessore dell’immobile) in caso che qualcun’altro (quindi un inquilino, nel caso di locazione turistica ovviamente più di uno) dimori nell’immobile per un periodo fino a 6 mesi… per cui si può evincere (interpretazione personale) che se io mettessi l’immobile in locazione turistica per un periodo massimo cumulativo (composto ovviamente di contratti della durata di qualche giorno) di 6 mesi l’anno (quindi sarebbe la mia dimora abituale negli altri 6 mesi), la situazione TARI (e anche TASI, ovviamente) non cambierebbe? E cosa succederebbe in caso superi questo termine?
Considerando tra l’altro che, essendo in locazione turistica, i contratti sarebbero per certo inferiori a 30 giorni e quindi non sarebbero registrati, fermo restando la comunicazione alla questura degli ospiti e il pagamento della cedolare secca, come si potrebbe formalmente risalire ai giorni effettivi di locazione per contestarmi eventualmente un qualche aumento della TARI/TASI (considerando che per l’IMU non è previsto un termine specifico che identifica una locazione continuativa dell’immobile)?
Grazie mille per il suo aiuto!
Buonasera Federica, capisco il suo dubbio e purtroppo non essendoci una normativa chiara a riguardo è necessario muoversi adottando semplicemente una buona dose di buon senso. Affitti di breve duratale consentono di riprendere pieno possesso dell’immobile in qualsiasi momento senza quindi contrastare con la sua dichiarazione di residenza e domicilio principale. È altrettanto vero tuttavia che se il cumulo dei giorni locati dovesse coprire una buona porzione dell’anno le potrebbe essere contestata la residenza e di conseguenza i benefici che ne derivano come l’IMU. Le suggerisco pertanto di non superare i 120 giorni l’anno complessivi, con locazioni sempre inferiori ai 30 giorni. Si tratta comunque di una indicazione di massima purtroppo non avvalorata da precise normative. Per quanto riguarda la TARI rimane comunque a suo carico poiché per essere a carico dell’inquilino la durata della locazione continuativa deve superare i 6 mesi.
Non essendo soggetti a registrazione i contratti di durata inferiore a 30 giorni e non comunicando i database della Questura con quelli dell’Agenzia delle Entrate, eventuali verifiche automatiche non dovrebbero rivelare incongruenze ma le assicuro che in caso di controlli mirati la Guardia di Finanza potrebbe richiederle i dati di accesso ai portali e tutta la documentazione relativa ai contratti e alle ricevute. Quindi nonostante alcune sistemi di verifica automatica non siano infallibili è sempre buona prassi seguire alla lettera la normativa senza approffittarsi di eventuali falle nei sistemi di controllo.
Cordiali saluti
Grazie mille, Paolo, per la sua risposta.
Le locazioni che ho intenzione di fare sarebbero per certo inferiori ai 30 giorni (pensavo al massimo alla classica settimana, ancor meglio sarebbero i week-end o pochi giorni consecutivi).
Posso chiederle se il limite da lei consigliato di 120 giorni l’anno sia riferibile in qualche modo ad altra situazione simile, per la quale, ad esempio, sono previsti limiti imposti dalla normativa? Oppure per qualche esperienza pregressa di locazione turistica di cui lei fosse venuto a conoscenza? In sostanza, mi chiedevo se il buon senso fosse affidato in toto alla persona chiamata eventualmente a “giudicare”, oppure se si possa prendere spunto da qualche situazione simile, giusto per avere una sorta di termine di paragone… altrimenti non mi spiego come potrei essere chiamata a rispondere, ad esempio, di un eventuale numero di giorni eccessivi di locazione incompatibile con la condizione di dimora abituale, quando, ad esempio, qualcuno potrebbe considerarne eccessivi anche 120 (io, per la cronaca, prendendo spunto dalla condizione imposta dalla Tari, avrei preso come limite massimo il periodo di 6 mesi l’anno).
Mi sembra di capire che ci si trova in uno di quei terreni poco battuti, sui quali è possibile anche eventualmente rimetterci, nonostante non ci siano interventi legislativi specifici in materia che lo permettano.
Ad esempio, spulciando la rete, mi è capito di imbattermi in discussioni in cui si discuteva, per verificare la reale condizione di dimora abituale del proprietario dell’immobile, la posizione dello stesso nel momento in cui l’immobile si trovi locato per finalità turistiche: se lo stesso fosse andato ad abitare (ovviamente senza spostare la sua residenza) in un altro immobile, allora non si trattava più di dimora abituale nel primo immobile; nel caso invece fosse stato egli stesso in locazione turistica (oppure semplicemente in vacanza da qualche altra parte), allora non sarebbe cambiata la condizione di residenza abituale dello stesso nell’immobile sopra citato. Ma come si potrebbe giudicare su questi presupposti? Mi sembra veramente assurdo.
In ogni caso, la ringrazio ancora per la sua risposta e il suo ottimo contributo sulla materia.
Grazie mille!
Buona serata!
Buonasera Federica, purtroppo non esistono limiti o regole particolari da rispettare. Il luogo di residenza è dove lei dichiara di avere la dimora abituale. Certo è che se lei affitta per lunghi periodi o complessivamente per buona parte dell’anno, in caso di controllo è una posizione difficile da giustificare. In poche parole la residenza non le viene assegnata da terzi in virtù di particolari parametri da rispettare ma è una sorta di autodeterminazione dove è lei che dichiara di avere dimora abituale. Le ho suggerito 120 giorni per restare ampiamente entro i limiti dei sei mesi, ma le ripeto è un suggerimento personale.
Buonasera Paolo!
La ringrazio ulteriormente per il suo contributo, che, le ripeto, mi è stato veramente prezioso.
Cercherò a questo punto di tenere bene a mente il suo suggerimento.
Grazie mille ancora!
Buona serata.
Buonasera,
vorrei iniziare un’attività di locazione turistica : sto preparando le due comunicazioni da inviare a regione e comune; siamo tre proprietari della casa, vorrei sapere se la comunicazione art.2 comma 3 reg. regionale 07/08/2015 può essere compilata solo da un proprietario o deve essere compilata da tutti e tre?
inoltre nel modulo che mi è stato fornito dal comune ho queste due opzioni:
“in qualità di*:
Titolare dell’omonima ditta individuale
oppure
Legale rappresentante della società _____________”
Posso sempilcemente scrivere in qualità di COMPROPRIETARIO?
La stessa domanda per quanto riguarda il modulo per richiedere la registrazione sul portale alloggiati web.
Grazie in anticipo per la cortese risposta.
cordiali saluti
Buonasera Claudia, la comunicazione può effettuarla tranquillamente lei, l’importante è che sia autorizzata dagli altri comproprietari. Non so che modulo le è stato fornito, ma quello che trova in calce all’articolo, predisposto dal Comune, non chiede i dati che le hanno chiesto. Forse le hanno fornito un modulo per Case Vacanze e non per Locazione Turistica. Per il portale alloggiatiWeb scriva semplicemente il codice fiscale senza indicare la P.IVA e scriva appartamento privato concesso in locazione turistica.
Cordiali saluti
Questo è il modulo della Questura di Roma e basta barrare la casella Proprietario:
http://questure.poliziadistato.it/statics/49/nuovo-modulo-alloggiati-x-abilitazione-e-disabilitazione.pdf?lang=it
Cordiali saluti
Per chi avesse notizie attendibili sarei grata per la risposta a questo quesito.
Nel caso di affitto tramite piattaforma (nel caso specifico airb&b) volevo sapere se la ricevuta all’ospite la devo fare io che affitto oppure se l ospite la scarica dal sito airb&b?
Dove anche io penso verrà scaricata la ricevuta da presentare al mio commercialista.
Ringrazio tanto chi voglia darmi risposta
Airbnb rilascia fattura a lei e all’ospite per le commissioni trattenute e se l’ospite lo richiede deve necessariamente rilasciare ricevuta all’ospite. Considerando il suo precedente messaggio, presumo che lei abbia comunicato ad Airbnb i dati della P.IVA della società. In tal caso, trattandosi di un soggetto passivo ai fini IVA, deve registrare entro il 16 del mese successivo la data di emissione la fattura negli elenchi riepilogativi INTRASTAT come spiegato nel seguente articolo:
https://www.lacasacheavanza.it/booking-e-airbnb-modelli-intrastat-e-classificazione-cpa/
Cordiali saluti
La ringrazio per le informazioni e era la sua gentilezza. Visto che mi ha chiarito molti punti me ne resta solo 1. L Iva della fattura per il cliente deve essere al 10 o al 20%? E anche in questo caso per l ospite tramite airb&b devo fargliela solo se me la chiede avendo io partita Iva? Grazie ancora
Avendo P.IVA deve sempre rilasciare fattura. Essendo un immobile ad uso abitativo (sono tali i fabbricati con categoria catastale da A1 a A11, esclusi quelli con categoria A/10), la locazione è esente da IVA.
L’impresa che ha costruito l’immobile o che ha effettuato gli interventi di restauro e di ristrutturazione edilizia, di ristrutturazione può optare per l’applicazione dell’ IVA al 10%.
Cordiali saluti
Salve vorrei cortesemente ulteriori chiarimenti a Roma la tassa di soggiorno per uso turistico è prevista? Nel caso in cui non potesse darmi risposta dove posso effettuare la mia consultazione? Io ho affittato ad uso turistico l appartamento con la mia società con partita iva, volevo sapere le ricevute all ospite posso fare quelle generiche oppure devo fargli una fattura con Iva?
Grazie anticipatamente della disponibilità
Buonasera Laura, per il momento a Roma non è prevista la riscossione dell’imposta di soggiorno per chi effettua locazione turistica in appartamenti privati. Può ottenere ulteriore conferma chiamando il 06 0606. Se l’appartamento viene affittato da una società deve necessariamente emettere fattura e non ricevuta generica.
Cordiali saluti
Buongiorno
cortesemente vorrei dei chiarimenti riguardo la registrazione dei contratti di LT. .
Ho letto che inferiori ai 30 giorni non sono soggetti a registrazione ma se nel corso dell’anno si affitta in vari periodi allo stesso locatario e si superano i 30 giorni l’ultimo contratto è soggetto a registrazione , è corretto? Una volta registrato il contratto che fa superare i 30 giorni se capitasse di stipulasse un nuovo contratto con lo stesso locatario si devono di nuovo conteggiare i 30 e poi registrare solo quello che fa sforare ? esempio : contratti di LT allo stesso locatario per giorni (notti) 4 + 4+3+9 +4+8 = 32 si registra solo quello di 8 e poi per i successivi si riparte da zero con il conteggio o no? Spero di essermi spiegata.
grazie
Buonasera Franca, no non è corretto. Sei lei supera i 30 giorni complessivi e non solo consecutivi con lo stesso ospite nell’arco di un anno dovrà registrare tutti i contratti stipulati con quell’ospite e non solamente l’ultimo.
Cordiali saluti
Buonasera, inizio ora un’attività di locazione turistica : ho inviato le due comunicazioni a regione e comune e mi sono registrata sul sito alloggiati della questura. Ora mi pare di capire che quando arriveranno gli inquilini, dovrei stipulare un contratto di locazione e registrarlo all’agenzia delle entrate.
E’ corretta questa informazione?
Se si mi pongo questo problema: come molti, affitto la casa tramite airbnb. Nel contratto di locazione, io loco la mia casa all’inquilino ed airbnb è solo un intermediario? Quale prezzo devo indicare? gli inquilini pagano una somma ad airbnb, io ne ricevo una diversa, perchè entrambi paghiamo un tot ad airbnb. cosa devo mettere nel contratto? la cosa rileva anche perchè sul canone indicato io ci pagherò le tasse. devo pagare le tasse su tutta la somma pagatami dagli inquilini e poi detrarre come spese la somma che io ho dato ad airbnb? posso fare un mero rinvio alle condizioni stabilite su airbnb, o l’agenzia delle entrare mi richieder di indicare il prezzo su ogni singolo contratto?
Infine: io a chi devo rilasciare la ricevuta? ci sono delle ricevute che devo conservare in caso di controlli? quali? a chi le rilascio?
scusate le troppe domande…
Buonasera Ludovica, assolutamente no. Per i contratti di durata inferiore a 30 giorni non è necessaria la registrazione. È necessaria tuttavia la forma scritta del contratto senza obbligo di registrazione. Nel contratto deve indicare l’importo al lordo delle commissioni del sito poiché i costi di intermediazione non sono detraibili come privato. In sede di dichiarazione dei redditi dovrà pirtare l’estratto conto bancario con evidenziati i bonifici al netto di Airbnb assieme alle fatture che Airbnb rilascia per le commissioni trattenute. L’importo netto indicato nel bonifico sommato alla fattura relativa alla sola commissione trattenuta genera l’importo lordo che dovrà dichiarare e riportare sul contratto. Nel caso di importi accreditati da Airbnb la ricevuta non fiscale non è necessaria poiché il pagamento viene effettuato tramite bonifico, quindi attraverso una modalità tracciabile. Se l’ospite le richiede una ricevuta può rilasciare una ricevuta non fiscale pari all’importo lordo, lo stesso che indicherà sul contratto e in sede di dichiarazione dei redditi. Su Airbnb l’ospite paga una commissione del 12% alla piattaforma, ovviamente lei deve indicare l’importo al lordo della commissione che viene applicata a lei che va dal 3% al 5% in base alke politiche di cancellazione che ha impostato.
Cordiali saluti
Buonasera, innanzitutto complimenti per il sito e il suo prezioso lavoro. Avrei se possibile qualche domanda da porle. Vorrei aprire una casa vacanza a Roma e il proprietario dell’immobile sarebbe disponibile a concedermi il suo appartamento per tale attività. Che tipologia di contratto devo stipulare con il proprietario, può lui optare per il regime della cedolare secca? Posso fare semplici sublocazione turistiche e dichiarare tali redditi come redditi fondiari o dovrò necessariamente presentare scia in forma imprenditoriale (con partita Iva)? sul sito del comune di Roma non è più contemplata la forma non imprenditoriale. In tal caso i redditi generati dall’attivitá (ditta individuale) andranno in tassazione irpef? Le fatture ai clienti utilizzatori saranno soggette a Iva? La ringrazio molto dell’aiuto e della consulenza poiché ho le idee un po’ confuse. Cordiali saluti
Buonasera, per un solo immobile le sconsiglio l’apertura di una P.IVA. Può tranquillamente optare per la semplice locazione turistica che non contempla la fornitura di servizi alla persona come il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti. La sublocazione dell’immobile è assolutamente possibile. Dovrà stipulare un normale contratto di locazione con il proprietario il quale potrà optare per il regime della cedolare secca. I redditi derivanti dalla sublocazione sono definiti redditi diversi, quindi lei non potrà optare per il regime della cedolare secca. Tuttavia il recente decreto legge, che deve ancora essere convertito in legge dal Parlamento entro 60 giorni, offre la possibilità anche a coloro i quali subaffittano l’immobile di optare per il regime della cedolare secca. In sede di dichiarazione dei redditi potrà detrarre i canoni di locazione versati al proprietario e le utenze in base ai giorni effettivamente locati purché queste siano incluse nel canone del subaffitto.
Le strutture amatoriali al momento sono sospese a causa di una recente sentenza del TAR del Lazio che ha obbligato la Regione a riscrivere il regolamento, è per questo che non ha trovato informazioni a riguardo ma presto verrà pubblicato il nuovo regolamento. Il mio suggerimento comunque è quello di intraprendere la strada della semplice locazione turistica. Dovrà inviare una comunicazione iniziale al Comune e alla Regione e avrà l’obbligo di comunicare l’identità delle persone alloggiate alle Autorità di PS attraverso il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato. Per richiedere le credenziali di accesso al portale alloggiatiWeb dovrà inoltrare la richiesta alla Questura competente territorialmente. Infine le ricordo che dovrà lasciare all’ospite una ricevuta non fiscale con marca da bollo da 2€ per importi superiori a 77€ e vige l’obbligo della forma scritta del contratto anche se non è necessaria la registrazione se di durata inferiore a 30 giorni.
Cordiali saluti
Buongiorno, grazie davvero della risposta e dell’aiuto , finalmente qualcosa di concreto dopo tante ricerche! Ok per la comunicazione alla questura tramite alloggio web mentre per comunicazione inziale a Regione e Comune a cosa si riferisce? Cordiali saluti
Buongiorno, trova tutte le informazioni nel nostro articolo. Legga la parte finale da “Il modello di comunicazione compilato in ogni sua parte…” fino alla fine. In allegato all’articolo trova anche i moduli.
Cordiali saluti
La ringrazio ancora, i preziosi suggerimenti di questo sito mi stanno aiutando a schiarire le idee. Buona serata
Grazie a lei, resto a sua disposizione.
Cordiali saluti
Buongiorno Dott. Gasparri,
ho appena iniziato l’affitto di un appartamento con contratti di locazione turistica a Roma attraverso Airbnb.
Volevo avere conferma da lei circa l’obbligatorietà o meno della tassa di soggiorno.
La ringrazio molto,
Gaia
Le confermo che al momento non è prevista la riscossione dell’imposta di soggiorno per chi concede in locazione immobili privati ad uso turistico.
Cordiali saluti
Buongiorno Dott.Gasparri e grazie del servizio. Sto per inviare i moduli alla Regione Lazio e al Comune di Roma per l’apertura di una struttura ricettiva extra alberghiera, mi consiglia di aspettare il nuovo regolamento per non rischiare che la mia comunicazione venga respinta? Ringrazio in anticipo per la risposta.
Gentile Angelo, se la struttura extra alberghiera è gestita in forma professionale può certamente inoltrare la richiesta, al contrario se la struttura viene gestita in forma amatoriale deve necessariamente attendere il nuovo regolamento.
Cordiali saluti
Buonasera, vorrei avere delle delucidazioni… vorrei aprire un bed & breakfast non imprenditoriale nella provincia di Viterbo… visto che il Nuovo Regolamento per le strutture extraalberghiere della regione Lazio e’ ancora in attesa di approvazione devo comunque fare la domanda al comune? quali altre comunicazioni devo effettuare? o in alternativa come devo comportarmi?
Buonasera, purtroppo fino alla pubblicazione del nuovo regolamento non è possibile inoltrare richieste per l’apertura di attività ricettive gestite in forma amatoriale.
Cordiali saluti
Buonasera,
sono un nuovo utente e comincio subito con il complimentarmi con voi per la chiarezza e precisione delle informazioni.
Vorrei sottoporle un paio di domande circa la L.T.
1) vivo con mio marito e mio suocero (e tutti residenti) in una casa molto grande e vorrei fare LT di una parte della casa. Il proprietario è mio suocero ultraottantenne e quindi seguirei io tutta la questione. La domanda è questa: chi deve fare richiesta alla questura e al comune – io, mio marito o mio suocero?
2) i redditi vanno sempre in capo a mio suocero o a chi fa la domanda?
3) serve anche per la parziale LT la certificazione energetica?
4) mi conferma che non c’è nella LT il limite dei mq per stanza doppia? Non ho questo problema ma solo per essere sicura.
Grazie mille.
Buongiorno Emilia, la richiesta alla Questura deve essere presentata a nome del proprietario poi può essere lei ad effettuare le comunicazioni. I redditi nel suo caso sono sempre imputabili a suo suocero. È necessaria la certificazione energetica anche nel caso di locazione parziale e l’immobile deve avere i requisiti della civile abitazione.
Cordiali saluti
Gentilissimi,
Ho inviato alla questura la documentazione per l’iscrizione al portale, ma mi dicono che non a bene perché non ho apposto il TIMBRO della struttura.
Io non ho una casa vacanze e vorrei fare delle semplici locazioni turistiche. In quanto privato cittadino non abilitato allo svolgimento di pubbliche funzioni e non esercente alcuna attività commerciale né imprenditoriale né per la quale siano richieste licenze o altri provvedimenti di sorta, che timbro dovrei avere?
posso certamente andare in un negozio, acquistare un timbro, mettervi il nome della mia casa vacanze ed apporlo sul modulo. Legalmente, tale timbro avrebbe lo stesso valore di un giocattolo.
Cosa fare?
Buongiorno Ludovica, se nel modulo ha specificato che si tratta di una locazione privata non le dovrebbe essere richiesto alcun timbro, basta l’invio tramite PEC con allegata copia del documento di identità. In alternativa può contattare il numero 0646862499, solo la mattina, le risponderà la IV Sezione della Divisione Anticrimine della Polizia di Stato, per esporle la sua problematica.
Cordiali saluti
Grazie! siete l’unico sito dove si possono ottenere risposte così concrete e precise.